Hypotéka ve Španělsku: jak trh skutečně funguje
Za 30 sekund
Nerezident kupující na Costa del Sol by měl počítat s úvěrem ve výši 60 až 70 % hodnoty nemovitosti. To znamená 30 až 40 % ceny v hotovosti plus ~9 % až ~13 % nákladů navíc. Od roku 2019 Vám banka musí před podpisem čehokoli poskytnout dokumenty FEIN a FiAE.
FEIN: Evropský standardizovaný informační listStandardizovaný list nabídky úvěru, Ley 5/2019
- Úroková sazba
- Pevná X,X % / variabilní Euribor + X,X %
- Celkové roční náklady (TAE)
- X,X %
- Produkty s vazbou
- Pojištění domácnosti, životní pojištění...
- Lhůta na rozmyšlenou
- minimálně 10 dní
- Úroková sazba. Sazba a její typ, pevná nebo variabilní, v jednom standardizovaném formátu. Díky tomu můžete porovnat dvě nabídky řádek po řádku.
- Celkové roční náklady (TAE). Celkové náklady za dobu trvání úvěru včetně poplatků, nikoli jen uváděná sazba.
- Produkty s vazbou. Produkty s vazbou, které na papíře snižují sazbu, ale přidávají vlastní náklady. Ověřte si, zda jsou skutečně volitelné.
- Lhůta na rozmyšlenou. Minimální lhůta, která musí uplynout před podpisem, počítaná ode dne, kdy obdržíte FEIN.
Jaké LTV trh uvádí pro zahraničního kupujícího?
Mezi 50 až 60 % a až 80 %. O tom, kam spadáte, rozhoduje především Vaše občanství, nikoli země, ve které žijete. Následuje obecný popis španělské hypotéky pro zahraničního kupujícího: co zveřejňuje trh, co banka musí podle zákona uvést a kde se žádost českého nebo polského žadatele zpomaluje.Banky přistupují k občanům EU na celém trhu příznivěji. Několik zdrojů uvádí, že kupující z EU bez bydliště ve Španělsku mohou někdy dosáhnout 70 až 80 procent, pokud je nemovitost skutečně určena jako hlavní bydliště, nikoli jako rekreační objekt. Občané zemí mimo EU se bez ohledu na výši příjmu častěji setkávají s hodnotou 50 až 60 % nebo nižší. Důvodem je, že banka oceňuje obtížnější vymáhání úvěru vůči osobě mimo právní systém EU, nikoli že by posuzovala finance žadatele.
50 %80 %
- Občan mimo EU, jakákoli nemovitost50 až 60 %
- Občan EU, nerezident, druhé bydlení60 až 70 %
- Občan EU, skutečné hlavní bydliště (některé banky)70 až 80 %
Vaše vlastní číslo závisí na bance, Vašich příjmech, stávajících závazcích a samotné nemovitosti. Rozmezí na trhu Vám tuto hodnotu neurčí.
Spočítejte si to
500.000 €
470.000 €
94 % kupní ceny. Banka půjčuje z odhadu, ne z ceny.50 %
Jako Čech počítejte spíš s polovinou.3 %
Orientační. Sazby se mění.20 let
Měsíční splátka
1.303 €
Výše hypotéky235.000 €
Vlastní prostředky265.000 €
Náklady na koupi (novostavba)64.839 €
Budete potřebovat329.839 €
Vlastní prostředky plus náklady na koupi. Na hypotéce celkem zaplatíte 312.793 € za 20 let.Výsledek je orientační. Kolik Vám banka skutečně půjčí, rozhoduje její vlastní posouzení Vašeho příjmu a její vlastní odhad nemovitosti.
Chcete to raději do e-mailu?
Bez závazků. Vaše údaje nikdy neprodáváme.
Co jsou FEIN a FiAE a proč Vám je banka musí poskytnout?
Dva standardizované dokumenty předávané předtím, než můžete cokoli podepsat, a to od přijetí Ley 5/2019 (LCCI, zákona o smlouvách o hypotečním úvěru). Španělská banka Vám nemůže jednoduše předat listinu o hypotéce v den dokončení. Nejprve Vám musí poskytnout FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Jde o evropský standardizovaný informační list, který uvádí skutečné podmínky úvěru. Musí Vám také poskytnout FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Tento list s upozorněními označuje vše neobvyklé v konkrétní nabídce, například dolní limit úrokové sazby nebo měnové riziko.Poté máte minimálně 10 dní na přezkoumání obou dokumentů, než můžete cokoli podepsat. Před dokončením se zúčastníte bezplatného notářského úkonu, acta notarial previa, při němž notář potvrdí, že jste dokumenty obdržel(a) a porozuměl(a) jim. Hypotéku nelze právně podepsat bez tohoto úkonu. Tato ochrana platí pro nerezidenta stejně jako pro španělského rezidenta. Zákon pro zahraničního kupujícího nestanoví výjimku. Dokumenty jsou však ve španělštině a skutečně užitečnou činí tuto lhůtu až jejich prostudování s právníkem, který pracuje pro Vás, nikoli pro banku.
Než můžete podepsat
- Nabídka připravenaFEIN a FiAE vydányStandardizované podmínky a list s upozorněními, předané jako první.
- Minimálně 10 dníLhůta na rozmyšlenouJe čas oba dokumenty zkontrolovat, ideálně s vlastním právníkem.
- Před dokončenímPředběžný notářský aktBezplatný notářský akt potvrzující, že jste dokumenty obdržel(a) a porozuměl(a) jim.
- Při dokončeníPodepsaná zástavní listinaSpolu s dokončením prodeje se v daném okamžiku uvolní finanční prostředky.
Právní koordinace ze strany Arevont zajistí, aby Váš právník před podpisem čehokoli porovnal FEIN s termíny uvedenými v kupní smlouvě. Díky tomu se případný problém s načasováním hypotéky objeví ještě včas, aby bylo možné jej řešit, nikoli až u notáře.
Chrání zákon Ley 5/2019 nerezidenta stejně jako rezidenta Španělska?Ano, samotný zákon nerozlišuje podle místa pobytu. V praxi jsou FEIN a FiAE vystaveny ve španělštině podle vlastního harmonogramu banky. Právě to, že je v oznamovací lhůtě pročte právník, který pracuje pro Vás, promění tuto právní ochranu v něco, co můžete skutečně využít.
Pevná, nebo proměnlivá sazba a co se změnilo pro rok 2026?
Pevná sazba na 20 let se podle kontrolovaných zdrojů v současnosti pohybuje přibližně mezi 3,8 až 5,2 %, a to u žadatelů z EU i mimo EU. Variabilní produkt má obvykle sazbu Euribor plus marži 1,5 až 2,5 procentního bodu, takže jeho skutečná cena se mění podle Euriboru, místo aby zůstala pevná.Při vstupu do roku 2026 několik bank omezilo nabídku plně pevných sazeb nad přibližně 500.000 € a místo nich zavedlo produkty se smíšenou sazbou: nejprve období s pevnou sazbou, obvykle tři roky, a poté přechod na proměnlivou sazbu po zbytek doby splatnosti. Pokud financujete částku vyšší než tato hranice, jasně se zeptejte, zda je nabízená sazba skutečně pevná po celou dobu splatnosti, nebo zda jde o smíšený produkt. Po třetím roce se tyto dvě varianty chovají velmi odlišně.
Co si lidé myslíCo přináší trh v roce 2026
- Pevná sazba znamená stejnou měsíční splátku po celou dobu splatnosti úvěru.
- Pouze pokud jde o skutečně pevnou sazbu po celou dobu splatnosti. Nabídka se smíšenou sazbou má pevnou sazbu v počátečním období, obvykle po dobu tří let, a poté proměnlivou sazbu. Jde o zcela jiný produkt, který se skrývá pod stejným označením.
- Proměnlivá sazba je jednoduše rizikovější a pevná jednoduše bezpečnější
- Proměnlivá sazba se odvíjí od sazby Euribor plus marže, takže její náklady se mění podle širšího trhu, nikoli podle vlastního rozhodnutí banky. Zda je rizikovější než pevná sazba, závisí na tom, kam se podle očekávání bude sazba Euribor během Vaší doby splatnosti vyvíjet. To je otázka pro osobu, která zajišťuje Vaše financování, nikoli skutečnost, kterou může rozhodnout obecný průvodce.
Údaj o sazbách představuje stav ověřený ke srpnu 2026 ze tří zdrojů, nikoli živá data. Než budete kterékoli zde uvedené číslo považovat za nabídku, ověřte si aktuální ceny u hypotečního makléře.
Co ověřit před podpisem FEIN
FEIN je dokument, na kterém skutečně záleží. Toto jsou tři věci, které se v něm vyplatí zkontrolovat, místo abyste se spoléhali pouze na shrnutí při jednání.- Zda je nabídka skutečně s pevnou sazbou, nebo jde o produkt se smíšenou sazbouObě varianty se nabízejí podobným způsobem, ale po skončení počátečního období s pevnou sazbou se chovají velmi odlišně. To je nejdůležitější u částek nad přibližně 500.000 €, kde několik bank při vstupu do roku 2026 přestalo nabízet plně pevné sazby. Špatným znamením je ústní popis sazby jako „pevné“, který samotný FEIN nepotvrzuje pro celou dobu splatnosti.
- Co FiAE označuje jako neobvyklé u této konkrétní nabídkyPrávě k uvedení spodní hranice sazby, měnové podmínky nebo sankce za předčasné splacení, které se vztahují pouze na tuto nabídku, FiAE slouží, odděleně od obecných podmínek FEIN. Špatným znamením je nabídka předložená zcela bez dokumentu FiAE nebo nabídka, u níž Vám nebylo poskytnuto uvedené minimum 10 dní na kontrolu před podpisem.
- Zda Vaše dokumenty potřebují apostilu, úřední překlad, nebo obojíPředpoklad, že postačí běžný překlad, je nejčastějším důvodem, proč zůstane spis českého nebo polského žadatele neúplný po celé týdny. Špatným znamením je dokument přijatý jedním úřadem a odmítnutý jiným, protože byl přeložen, ale nikdy opatřen apostilou, nebo naopak.
Co trh zveřejňuje a co Vám nemůže slíbit
Zákon 5/2019 a systém FEIN/FiAE se čtou v původním zdroji (BOE-A-2019-3814) a představují platné právo, nikoli odhad trhu. Rozpětí poměru úvěru k hodnotě nemovitosti a aktuální úrokové sazby jsou jiným typem tvrzení. Ověřili jsme je ve třech souhrnech trhu z roku 2026 v angličtině, které se shodují na celkovém obrazu trhu. Ani jeden z nich však není primárním regulačním textem, sazby se mění a žádný z nich nepředstavuje osobní nabídku pro Vás. Berte tato čísla jako údaje, které trh v současnosti zveřejňuje. Než se na ně spolehnete, ověřte si vlastní hodnotu u hypotečního makléře a počítejte s tím, že údaje během měsíců, nikoli let, zastarají.Nic z toho Vám neříká, co konkrétně Vám bude nabídnuto, ani Vám to nezprostředkuje kontakt s hypotečním makléřem. To je hypoteční služba Arevontu. Existuje proto, že poctivá odpověď na otázku „co získám“ závisí na Vašem příjmu, stávajících závazcích, věku, měně, ve které dostáváte mzdu, a konkrétní bance, nikoli na průměru trhu.
Nejčastější otázky týkající se hypoték ve Španělsku
- Je FEIN totéž co hypoteční nabídka?
- Jedná se o standardizovaný popis nabídky, nikoli o samostatný krok schválení. Jakmile je banka připravena půjčit Vám peníze, FEIN stanoví podmínky konkrétní nabídky ve formátu vyžadovaném zákonem. Poté máte nejméně deset dní na její posouzení, než můžete cokoli podepsat u notáře.
- Mohu získat zcela fixní sazbu nad 500.000 €?
- Někdy ano, ale na začátku roku 2026 několik bank přestalo nabízet skutečně fixní sazbu na celou dobu úvěru nad přibližně touto částkou a přešlo místo toho na produkty s kombinovanou sazbou: nejprve fixní, obvykle po dobu tří let, a poté variabilní. Jasně se zeptejte, o kterou variantu jde, protože kombinovaný produkt se po skončení fixního období chová zcela jinak.
- Proč záleží na stavu mé apostily a překladu více než na mém příjmu?
- Nezáleží na nich více. Jde pouze o krok, který je neznámý, nikoli obtížný, a právě neznámé kroky nenápadně přidávají týdny. I vysoký příjem doložený v neuznávaném formátu musí nejprve projít apostilou a úředním překladem, než s ním může španělský pracovník posuzující úvěr vůbec pracovat.
- Říkají mi tato čísla, co mi bude nabídnuto?
- Ne, a ani se o to nesnaží. Popisují trh a právo. To, co Vám bude nabídnuto, závisí na Vašem vlastním příjmu, závazcích, věku, měně a konkrétní bance. Právě k tomu slouží hypoteční služba Arevontu a její posouzení proveditelnosti.
