Nejčastější chyby při koupi nemovitosti ve Španělsku
Za 30 sekund
Chyby, které zahraniční kupující ve Španělsku stojí nejvíce, jsou běžné. Do rozpočtu zahrnou pouze nabídkovou cenu a nic dalšího, přesto jsou skutečné náklady o 8 až 13 % vyšší. Očekávají, že nemovitost prověří notář, ale ten to nedělá. A rozhodnou se poslední den prohlídkové cesty, protože let domů je v neděli.
- PostupPostupPodepsání rezervace před přečtením podmínek vrácení peněz.Co udělat místo tohoNechte dokument přečíst advokátem, než peníze odešlete.
- PenízePenízeRozpočítání pouze nabídkové ceny a ničeho dalšího, takže Vám unikne dalších 8 až 13 %.Co udělat místo tohoPřed nákupem spočítejte celkové náklady
- NemovitostNemovitostVynechání technické inspekce, protože o ni nikdo nežádá.Co udělat místo tohoPrověřte pozemek a budovu, nejen cenu.
- RozhodnutíRozhodnutíRezervace poslední den prohlídkové cesty, protože zpáteční let je v neděli.Co udělat místo tohoStanovte kritéria ještě před odletem, ne až během cesty.
Čeho se kupující obávají a co skutečně stojí peníze?
Téměř každý zahraniční kupující přijíždí se stejným krátkým seznamem obav a téměř žádná z nich nakonec není tím, co stojí peníze. Pomůže tento seznam nejprve pročistit, protože obavy jsou hlasité, zatímco skutečné chyby zůstávají skryté.
Čeho se kupující při příjezdu obávajíCo skutečně stojí peníze
- Squatteři mi zaberou apartmán, zatímco jsem v Česku
- Stává se to, ale zde je to méně časté, než naznačuje české mediální pokrytí. Skutečné riziko v této oblasti je méně dramatické: pravidlo, které jste si nepřečetli. Společenství může omezit, co s nemovitostí smíte dělat, a toto rozhodnutí se přijímá na schůzi, které jste se nezúčastnili.
- Developer si vezme mé peníze a nikdy stavbu nedokončí
- Každá platba, kterou provedete před dokončením novostavby, musí být kryta bankovní zárukou vystavenou na Vaše jméno a Váš právník zkontroluje znění pro Váš apartmán ještě před převodem jakýchkoli peněz. Skutečná finanční chyba je menší a mnohem častější: naplánovat rozpočet pouze na nabídkovou cenu a nic dalšího.
- Existuje skrytá právní vada, kterou nikdo nedokáže najít
- Dobrý nezávislý právník je najde a jejich hledání je práce, za kterou platíte. Co žádná standardní kontrola nepokrývá, pokud o to někdo nepožádá, je to, co lze legálně postavit na pozemku před Vámi. To není vada nemovitosti. Je to skutečnost týkající se okolí.
- Za nemovitost zaplatím příliš mnoho
- Je to možné, a pokud si nemovitost ponecháte dostatečně dlouho, můžete se z toho zotavit. Nákladnější variantou je zaplatit férovou cenu za nesprávnou nemovitost: v nesprávné mikrolokalitě, s nesprávnou orientací nebo za apartmán, jehož provozní náklady jej prodraží oproti podobnému bydlení.
Kterou z těchto dvanácti chyb vídáte nejčastěji?Žebříček Vám neposkytneme, protože jsme nic nesčítali a smyšlený žebříček je přesně tím, čemu je třeba se vyhnout. Můžeme říci, kde se chyby koncentrují. Téměř všechny nákladné chyby se odehrávají na dvou místech: v týdnu, kdy se stanovuje rozpočet, a během posledních dvou dnů prohlídkové cesty. Právník, který pracuje pro Vás, zachytí většinu chyb v dokumentaci.
Které procesní chyby kupující nejčastěji přehlédnou?
Španělský notář dohlíží na podpis a převádí prodej do podoby veřejné listiny, ale nekontroluje, zda je koupě nemovitosti dobrý nápad. Nekontroluje, zda prodávající uhradil poplatky SVJ, zda budova odpovídá dokumentům ani zda je cena férová. Předpokládat opak je první ze čtyř chyb. Všechny čtyři mají stejnou příčinu: proces vypadá povědomě, ale není tomu tak.
- BěžnéOčekávání, že notář prověří nemovitostToto slovo ve Vašem jazyce existuje, ale označuje v něm jinou práci. Španělský notář potvrzuje totožnost, přečte veřejnou listinu nahlas a zaznamená, že jste ji podepsali. Nekontroluje, zda prodávající uhradil poplatky SVJ, zda budova odpovídá dokumentům ani zda je cena férová.Co udělat místo tohoVnímejte schůzku u notáře jako den, kdy se prodej stává konečným, nikoli jako den, kdy se prověřuje. Prověřování probíhá o několik týdnů dříve a někdo za něj musí dostat zaplaceno.
- ZávažnéVyužití právníka prodávajícího nebo developeraJe Vám nabízen a je to pohodlné. V mnoha zemích bývá hranice mezi oběma stranami často nejasná. Zde právník developera odvádí kompetentní práci, ale pouze pro developera.Co udělat místo tohoPověřte vlastního nezávislého právníka, kterého platíte Vy. Standardně doporučujeme Malaga Solicitors, ale můžete si přivést vlastního právníka. V žádném případě nepřijímáme provizi za doporučení.
- ZávažnéPodpis rezervační smlouvy bez přečtení podmínek vrácení penězRezervační platba je ve srovnání s celou kupní cenou malá. Působí jako formalita a kupující ji obvykle podepisují pod časovým tlakem. Je to však jediná platba v rámci celé koupě, za níž nestojí žádná záruka.Co udělat místo tohoNechte právníka přečíst rezervační smlouvu ještě před odesláním peněz, ne až potom. Důležité je jediné: přesně které výsledky prověření Vám vrátí peníze, a nechte si to písemně potvrdit.
- BěžnéPodpis španělských dokumentů, které nedokážete přečístVšichni v místnosti jsou přátelští a spěchají, takže požádat o překlad působí jako zbytečné zpomalování.Co udělat místo tohoVyžádejte si dokument předem v jazyce, kterému rozumíte, a pokud chcete, také soudního tlumočníka u notáře. Zpomalit podpis nic nestojí. Vzít jej zpět ano.
Kolika z těchto věcí se mohu vyhnout, aniž bych někomu zaplatil?Více, než většina lidí očekává. Správně si přečíst rezervační smlouvu, zeptat se, pro koho pracuje právník na druhé straně stolu, a požádat o dokument v jazyce, kterému rozumíte, je zdarma. Nezdarma je nezávislé právní prověření a právě zde bychom Vám nikdy nedoporučili šetřit.
Které finanční chyby stojí kupující nejvíce?
U novostavby připočtěte přibližně 13 % a u nemovitosti z druhé ruky přibližně 9 %. Poté připočtěte roční náklady na vlastnictví nemovitosti. Nakonec si ověřte, kolik Vám banka skutečně půjčí podle svého vlastního ocenění. Tři ze čtyř níže uvedených chyb jsou jednoduché početní chyby a čtvrtá se týká banky. Na všechny čtyři otázky můžete odpovědět ještě před prohlídkou jediné nemovitosti.
- Rozpočítání pouze nabídkové cenyU novostavby počítejte s náklady přibližně 13 % nad rámec ceny. U nemovitosti z druhé ruky přibližně 9 %. Rozdíl tvoří především daně. Novostavba podléhá 10% DPH a v Andalusii také dani AJD. Nemovitost z druhé ruky podléhá dani z převodu ve výši 7 %. Poté připočtěte právníka, notáře, katastr a několik dalších položek. U apartmánu za 500.000 € nejde o zanedbatelné zaokrouhlovací číslo. Je to rozdíl mezi koupí, která vyjde, a koupí, jejíž podmínky budete muset znovu vyjednávat.
- Rozpočítání koupě a opomenutí vlastnictvíVlastnictví nemovitosti s sebou přináší nepřetržitý proud plateb: místní daň z nemovitosti, svoz odpadu, pojištění, elektřinu a vodu, přiznání k dani nerezidenta a poplatky SVJ. Poplatky SVJ se liší nejvíce, přibližně od 900 € do 6.000 € ročně. Proto se dva apartmány za stejnou cenu mohou lišit o tisíce eur ročně. Porovnávejte celkové náklady, nejen cenu.
- Odložení převodu měny na poslední týdenPro zahraničního kupujícího často není největším jednotlivým nákladem žádný poplatek. Je jím směnný kurz při převodu vysoké částky. Druhým největším rizikem je načasování. Banka Vás může požádat o doložení původu peněz nebo převod pozdržet kvůli interní kontrole. Obojí je běžné a obojí trvá několik dní. Nejhorší okamžik, kdy to zjistit, je při schůzce u notáře.
- Předpoklad, že španělská hypotéka funguje jako českáMáte-li příjem v jiné měně než v eurech, plánujte realisticky financování přibližně poloviny hodnoty, kterou nemovitosti stanoví sama banka, nikoli 70 nebo 80 % částky, na které jste se dohodli. Banka půjčuje na základě vlastního ocenění. Pokud tedy koupíte nemovitost za 500.000 € a banka ji ocení na 470.000 €, úvěr se vypočítá z částky 470.000 €. Vyřešte financování ještě před rezervací, nikoli až poté, co si vyberete nemovitost.
Na všechny čtyři otázky můžete odpovědět ještě před prohlídkou jediné nemovitosti. Proto jsou uvedeny takto brzy. Rozpočet, který již zahrnuje daň, roční náklady a skutečný poměr úvěru k hodnotě nemovitosti, je rozpočet, podle kterého můžete skutečně nakupovat.
Zdroje
Změní se tato procenta, pokud koupím nemovitost prostřednictvím společnosti?Mohou. To je otázka pro španělského daňového poradce ještě před podpisem čehokoli, nikoli pro nás ani pro webovou stránku. Můžeme Vám říci toto: koupě prostřednictvím firemní struktury za účelem úspory na daních je jednou z oblastí, kde český předpoklad zde nefunguje dobře, a náklady na chybný postup se často projeví až po letech.
Jakých chyb se kupující dopouštějí ohledně samotné nemovitosti?
Španělsko nevyžaduje technickou inspekci. Nezabrání Vám v koupi vedle prázdného pozemku. A neřekne Vám, zda můžete apartmán pronajímat. Na všechny tři otázky se musíte zeptat sami.
- ZávažnéVynechání technické inspekce, protože ji nikdo nevyžadujeNeexistuje žádný zákonný požadavek ani běžné očekávání, takže ji většina kupujících vynechá. Fotografie se pořizují v nejlepší denní době a neukazují stáří nemovitosti. Nákladné problémy se skrývají za zdmi, pod terasou a uvnitř instalací.Co udělat místo tohoObjednejte si nezávislou technickou inspekci každé nemovitosti, o kterou máte vážný zájem.
- ZávažnéKontrola budovy místo pozemku před níBěžná právní kontrola Vám poskytne informace o nemovitosti, kterou kupujete. Neřekne Vám, co lze ze zákona postavit na pozemku vedle ní. Nízká stará vila před Vaší terasou může stát na pozemku, na kterém je povolena mnohem vyšší stavba.Co udělat místo tohoNež do ceny započítáte výhled, zjistěte, co územní plán umožňuje na pozemku před Vámi.
- BěžnéPředpoklad, že ji můžete turistům pronajímatNení to automatické. Záleží na nemovitosti, obci, pravidlech SVJ a aktuálním licenčním systému. SVJ může třípětinovou většinou schválit, omezit, podmínit nebo zakázat turistický pronájem.Co udělat místo tohoPokud je pronájem jedním z důvodů Vaší koupě, ověřte si právo pronajímat ještě před rezervací.
Je koupě nemovitosti v předprodeji rizikovější než koupě nemovitosti z druhé ruky?Jde o jiný druh rizika, nikoli jednoduše o větší riziko. U nemovitosti v předprodeji jsou Vaše peníze ohroženy delší dobu a termín dokončení se může posunout. Proto musí být každá platba před dokončením kryta bankovní zárukou vystavenou na Vaše jméno. U nemovitosti z druhé ruky získáte nemovitost ihned, ale přebíráte také její historii: její stav, dokumenty a postavení v SVJ, které již přijalo určitá rozhodnutí a má své dluhy. Níže uvedené chyby vycházejí z obou situací.
Jaká je vůbec nejdražší chyba na tomto pobřeží?
Program, nikoli dokument. Vypadá takto: pět dní rezervovaných, osm prohlídek denně, let domů v neděli a podpis rezervace v sobotu odpoledne. Cesta končí a vrátit se domů s prázdnou působí jako neúspěch. Žádný z anglických průvodců tuto chybu neuvádí. Z naší zkušenosti jde o nejdražší ze všech čtrnácti chyb.Tady nejde o žádný právní problém. Všichni jsou poctiví a dokumentace je v pořádku. Kupující však přesto učinil rozhodnutí z nesprávného důvodu. Termín daný letem, školními prázdninami nebo cenovou akcí developera není důvodem, proč je pro Vás nemovitost vhodná.Řešení je jednoduché a funguje. Ještě před cestou si určete, co by způsobilo, že by nemovitost stála za rezervaci. Zapište si to. A předem si dovolte vrátit se domů bez koupě. Většina prohlídkových dnů zahrnuje méně než šest nemovitostí, a to ze stejného důvodu: po šesté nemovitosti je přestanete skutečně vnímat. Pokud se z prohlídkové cesty vrátíte s výběrem namísto podpisu, byla úspěšná.
Druhou částí tohoto problému je tlak způsobený dostupností a zaslouží si vlastní označení. „Poslední dobrá jednotka“ je důvodem, proč prodejce chce rychlé rozhodnutí. Sama o sobě však není důvodem, abyste je učinili Vy.
Které z těchto chyb jsou konkrétně české?
Čtyři chyby a žádná z nich se neobjevuje v žádném anglickém průvodci, protože nejde o chyby, kterých se dopouští anglický kupující. Každá z nich je zvykem, který v Česku dobře funguje, ale zde nikoli.| Co si přenášíme z Česka | Proč to zde nefunguje | Co dělat místo toho |
|---|---|---|
| Jistota katastru | V mnoha zemích je výpis vlastnictví z katastru téměř konečným důkazem a lidé se španělskou verzí zacházejí stejně. Nota simple je prostý výpis ze španělského katastru, který uvádí, komu nemovitost patří a jaká práva či omezení jsou na ní zapsána. Je to první dokument, který si Váš právník přečte, než cokoli zaplatíte. Není to však konečný důkaz. Jde o zachycení stavu v určitém okamžiku. Některá zatížení se v něm objeví až se zpožděním a skutečná budova se může lišit od toho, co je zapsáno. | Čtěte ho jako jednu z několika informací. Právník ho posuzuje společně s potvrzením společenství vlastníků, stavem licencí, katastrem a samotnou budovou. Právě rozdíl mezi kterýmikoli dvěma z těchto údajů kontrola odhalí. |
| Makléř je zhruba neutrální | V mnoha zemích rozdíl mezi zástupcem kupujícího a zástupcem prodávajícího téměř neexistuje, takže zahraničního kupujícího nenapadne se zeptat. Na tomto pobřeží je člověk, který Vám nemovitost ukazuje, obvykle placen prodávajícím a řádně pracuje v jeho zájmu. | Každého, kdo Vám ukazuje nemovitost, se zeptejte na jednu věc: kdo Vám platí. Potom se rozhodněte, jak jeho odpovědi číst. Není to obvinění, ale skutečnost, kterou potřebujete znát. |
| Rozpočet v korunách | Rozpočet založený na kurzu, který jste viděli jednou, není skutečný rozpočet. Při nákupu za několik set tisíc eur má i malý pohyb směnného kurzu větší hodnotu než všechny poplatky na této stránce dohromady. A kurz, který získáte při velkém převodu, není kurz, který vidíte ve zprávách. | Stanovte rozpočet v eurech, zjistěte skutečnou nabídku pro objem převodu, který opravdu provedete, a ještě před podáním nabídky si ujasněte, jak pohyb kurzu ovlivní Váš finanční strop. |
| Můj právník, banka i makléř jedou se mnou | Váš vlastní právník z domova nemůže provést převod španělské nemovitosti. Česká hypotéka se nevztahuje na španělskou nemovitost. A česká pojišťovna budovu obvykle nepojistí. Lidé to většinou zjistí až ve chvíli, kdy to potřebují. | Počítejte s tím, že s Vámi kromě peněz a dokumentů nepřichází nic. Španělské ekvivalenty si zařiďte včas. Počítejte s tím, že NIE bude prvním krokem, který budete potřebovat, nikoli něčím, co lze odložit na později. |
Každý zde uvedený problém je před rezervací levný a po ní drahý
Téměř nic z toho není neobvyklé. O nákladech rozhoduje okamžik, kdy problém vyjde najevo. Jde o skutečné kategorie zjištění, uvedené na obou stranách podpisu.| Před rezervací | Po podpisu | |
|---|---|---|
| Hlasování společenství o turistickém pronájmu | Počkáte na schůzi, přečtete si výsledek a rozhodnete se s touto informací před sebou. Pokud zmaří důvod, proč jste chtěli koupit, nekoupíte. | Vlastníte apartmán, který nelze využívat k účelu, pro který jste ho koupili. Hlasování se zpětně nevztahuje na lidi, kteří již legálně pronajímají, což nepomůže někomu, kdo ještě nezačal. |
| Co lze postavit na pozemku před Vámi | Prověří se územněplánovací situace a buď cena zohledňující toto riziko dává smysl, nebo ne. | Zjistíte to, až se objeví plot. Výhled tvořil velkou část ceny a neexistuje způsob, jak jej získat zpět. |
| Dokumenty neodpovídají skutečné budově | Požadavky se předají prodávajícímu a další krok počká, dokud nebudou vyřešeny. Riziko zůstává na jeho straně. | Riziko je na Vaší straně. Jste vlastníkem nezdokumentované přístavby a osobou, která ji musí legalizovat. |
| Komunita s dluhy nebo blížícím se odvodem | Vyžádá se potvrzení, přečtou se poslední zápisy a mimořádný příspěvek se buď promítne do ceny, nebo je důvodem od koupě odstoupit. | Omezené období nedoplatků se váže k nemovitosti, nikoli k prodávajícímu, a mimořádný příspěvek dorazí s Vaším jménem. |
| Skutečné celkové náklady | Daň, poplatky i roční provozní náklady jsou zahrnuty v rozpočtu, takže finanční strop, se kterým hledáte, je skutečný. | Rozdíl se odečte ze zálohy, rozpočtu na vybavení nebo rezervy, kterou jste si chtěli ponechat. |
| Samotná rezervační záloha | Nejprve se přečtou podmínky vrácení, aby byla záloha buď chráněna právě před těmito zjištěními, nebo se vůbec neplatila. | Jde o částku 6.000 až 11.000 € mimo systém záruk a její vrácení závisí na formulaci, kterou si nikdo nepřečetl. |
Čtyřikrát jsme klientovi řekli, aby nekupoval
Každá výše uvedená chyba představuje jednu kategorii. Čtyři případy, které za těmito kategoriemi stojí, jsou skutečné a jsou podrobně popsány na vlastní stránce. V jednom z nich rozhodla o výsledku schůze společenství. V jiném, u novostavby, byl jedinou naléhavou věcí tlak na rychlé rozhodnutí. U nemovitosti z druhé ruky mohl pozemek před ní legálně pojmout stavbu vysokou tři podlaží. A u vily si budova a její dokumenty plně neodpovídaly. Z žádného z těchto čtyř rozhovorů jsme neměli co získat.Nebudeme je zde uvádět ve zkrácené podobě. Případ, který stojí za přečtení, stojí za řádné přečtení a dělí Vás od něj jediné kliknutí.
Chyby, před kterými Vás neochráníme
Můžeme prověřit nemovitost, společenství, pozemek i soubor dokumentů. Nemůžeme Vám říct, zda sem v roce 2032 stále budete chtít létat šestkrát ročně, a právě tento předpoklad stojí za většinou druhých domovů. Pokud je upřímnou odpovědí jedna cesta ročně na dva týdny, bývá pronájem často lepší volbou a řekneme Vám to.Tou druhou je rozpočet, o kterém mluvíme nejméně rádi. Pod hranicí zhruba 250.000 € za samotnou nemovitost je výběr na Costa del Sol velmi omezený a Costa Blanca často dává za stejné peníze větší smysl. Přibližně od 300.000 € zde najdete skutečné možnosti, ale stále záleží na městě, vzdálenosti od moře, stavu nemovitosti a na tom, co od výhledu očekáváte. Raději někoho pošleme na jiné pobřeží, než abychom mu prodali nejlepší nemovitost ze špatného výběru.A nejsme právníci. Koordinujeme, držíme kalendář a říkáme Vám, co si myslíme. Právní kontrolu provádí nezávislý právník, kterého platíte Vy a který pracuje pro Vás. Od žádného právníka si neúčtujeme poplatek za to, že Vás k němu pošleme.
- 200 000 €
- pod touto hranicí bychom se na Costa del Sol zpravidla vůbec nezaměřovali
- 250 000 €
- výběr je už velmi omezený a Costa Blanca často dává větší smysl
- 300 000 €
- od této hranice začíná mít výběr na Costa del Sol reálný smysl
Často kladené otázky o chybách při koupi
- Je některá z těchto dvanácti chyb nenapravitelná?
- Dvě se tomu blíží. Rozhodnutí společenství, které Vám zabrání nemovitost pronajímat, nelze obejít penězi, stejně jako stavební povolení na pozemku před Vámi. Všechno ostatní lze napravit za určitou cenu. Tou cenou jsou obvykle peníze, někdy rok a příležitostně nemovitost z druhé ruky prodaná v horší době, než jakou byste si zvolili.
- Platí stejné chyby u částky 300.000 € i u tří milionů?
- Seznam je stejný, ale mění se váha jednotlivých chyb. Na spodním konci trhu bolí nejvíce chyby ve výpočtech, protože dodatečné náklady představují větší podíl z toho, co máte k dispozici. Na horním konci trhu bolí nejvíce chyby v dokumentech, protože částky jsou vyšší a nesoulad mezi vilou a její dokumentací se napravuje draze. Proto při vysokém rozpočtu kontrolujeme více, nikoli méně.
- Pokud jsem již nemovitost rezervoval, není na kontrolu pozdě?
- Ne, právě v tomto okamžiku se na nás lidé obracejí nejčastěji. Mění se Vaše pozice, nikoli odpověď: kontrola odhalí stejné věci tak jako tak. To, co můžete se zjištěními udělat, závisí na tom, co rezervační smlouva říká o vrácení Vašich peněz. Pošlete nám nemovitost i smlouvu společně a my Vám obě věci vysvětlíme najednou.
- Týkají se tyto chyby konkrétně Costa del Sol?
- Chyby v procesu a financích jsou španělské a platí kdekoli v zemi. Tři z nich mají místní charakter: pozemek před Vámi má větší význam na pobřeží, kde je výhled součástí ceny, rozpětí poplatků SVJ je v rekreačních komplexech širší než v městském domě a chyba v plánování se týká každého, kdo kupuje na místě, kam musel letět.
- Proč by realitní kancelář zveřejňovala seznam chyb, kterých se kupující dopouštějí?
- Protože tento seznam je hlavním argumentem. Každá položka v něm představuje něco, co bychom zjistili a řekli Vám o tom. Kupující, který si seznam přečte a poté svou koupi pečlivě vyřídí sám, na tom stále bude lépe než ten, kdo si jej nepřečetl. Platí nás prodávající strana z provize, která existuje bez ohledu na to, který zprostředkovatel se na prodeji podílí. Stránka, díky níž se Vám hůře prodává, nás tedy nic nestojí.
