Podvody při koupi nemovitosti ve Španělsku
Za 30 sekund
Záměrné podvody jsou na tomto pobřeží vzácné. Mají čtyři podoby: falešný prodejce, který prodává nemovitost, k jejímuž prodeji nemá právo (jeden až čtyři roky vězení podle jediného zákona), odcizená záloha, falešný pronájem a podvod s nemovitostí v předprodeji, při němž jsou vybírány postupné platby, za nimiž nestojí bankovní záruka.
Co se zde považuje za podvod a co ne?
Většina věcí, které na španělské nabídce působí podezřele, není podvod. Jde o sdílenou inzertní síť, starou cenu nebo prodejní techniku a toto téma patří na samostatnou stránku. Tato stránka se zabývá pouze případy, kdy někdo získá Váš podpis nebo peníze za něco, co nemá právo poskytnout: falešný prodejce, ukradená záloha, falešný pronájem nebo platba za nemovitost v předprodeji bez bankovní záruky.Jeden článek španělského trestního zákona zahrnuje první tři vzorce jednání současně. Článek 251.1 trestního zákoníku Código Penal trestá každého, kdo nepravdivě tvrdí, že má právo nakládat s nemovitostí, kterou nevlastní, a následně ji prodá, zatíží nebo pronajme někomu jinému a způsobí mu tím škodu. Prodej, zatížení a pronájem jsou v témže ustanovení zákona uvedeny společně. Proto jsou falešný prodejce a falešný pronájem právně stejným trestným činem ve dvou různých podobách.
- Falešný prodejce
- Jak vypadá
- Podepisuje někdo, kdo není zapsaným vlastníkem, často na základě padělané nebo neplatné plné moci.
- Zákon v pozadí
- Código Penal, čl. 251.1: 1 až 4 roky vězení za prodej nemovitosti bez práva ji prodat.
- Co to odhalí
- Zapsaný vlastník uvedený ve výpisu nota simple, ověřený proti osobě, která dokument podepisuje.
- Ukradená záloha
- Jak vypadá
- Peníze požadované dříve, než si právník přečte rezervační smlouvu, zaplacené na účet, který neodpovídá prodejci.
- Zákon v pozadí
- Código Penal, čl. 251.2, společně se stejným deliktem neoprávněného nakládání.
- Co to odhalí
- Název účtu ověřený proti prodejci nebo agentuře uvedeným ve smlouvě.
- Falešný pronájem
- Jak vypadá
- Nabídka rekreačního nebo dlouhodobého pronájmu požadující převod peněz před jakoukoli prohlídkou nebo videohovorem.
- Zákon v pozadí
- Tentýž článek 251.1, jeho část týkající se pronájmu.
- Co to odhalí
- Živý videohovor přímo u nemovitosti, domluvený předtím, než zaplatíte.
- Podvod s předprodejem
- Jak vypadá
- Postupné platby developerovi bez individuální bankovní záruky.
- Zákon v pozadí
- Ley 38/1999, první dodatečné ustanovení, zpřísněno zákonem Ley 20/2015.
- Co to odhalí
- Samotný záruční dokument ověřený před splatností každé platby.
Vypadá jako podvodCo to skutečně znamená
- Tentýž apartmán je uveden v nabídce šestkrát za různé ceny
- Jde o problém sdílené nabídky, nikoli o podvod. Existuje k němu samostatný průvodce s kontrolami, které jej vyřeší za deset minut.
- Nemovitost prodaná před několika měsíci je stále inzerována
- Jde o starou nabídku, kterou nikdo neodstranil. Tímto se zabývá průvodce inzercí, nikoli trestními vzorci jednání popsanými na této stránce.
- Někdo žádá peníze dříve, než jste nemovitost nebo doklady o vlastnictví viděl(a)
- Toto je skutečný trestný vzorec: někdo bez práva přijímat peníze nebo podpis od Vás peníze či podpis získá.
Jak může někdo prodat nemovitost, k jejímuž prodeji nemá právo?
Problém se téměř vždy týká identity, nikoli samotné nemovitosti: padělaného pasu nebo průkazu totožnosti, plné moci, která byla zrušena, pozbyla platnosti nebo nikdy nebyla skutečně udělena, případně nároku na dědická práva, která nebyla nikdy řádně vypořádána. Vytipované nemovitosti mívají společné určité rysy: dlouho jsou prázdné, vlastní je někdo žijící v zahraničí nebo byly nedávno zděděny a dosud nebyly aktualizovány v registru. Právě v těchto situacích nikdo nevěnuje dostatečnou pozornost tomu, aby si všiml cizí osoby jednající jménem vlastníka.Obrana spočívá ve stejné kontrole registru, kterou právník již provádí, ovšem zcela z jiných důvodů. Výpis nota simple uvádí zapsaného vlastníka. Plná moc použitá k podpisu jménem jiné osoby musí být pravá, platná a konkrétně se vztahovat k tomuto prodeji. Právník ji ověří podle notářského záznamu, z něhož pochází, místo aby dokumentu pouze důvěřoval. Bezplatná kontrola ověření nabídky od Arevont potvrdí, kdo za nabídkou skutečně stojí, včetně ověření jména zapsaného vlastníka, ještě předtím, než odešlete peníze nebo si rezervujete let, abyste se na nemovitost podíval(a).
- Zastavte a ověřteJméno prodejce neodpovídá zapsanému vlastníkovi ve výpisu nota simplePodepisovat se snaží někdo, kdo nemá právo nemovitost prodatCo udělat místo tohoZískejte výpis nota simple a před odesláním peněz porovnejte jména
- Nejprve ověřteProdejce podepisuje na základě plné moci, kterou jste neviděl(a)Dokument mohl být zrušen, pozbyl platnosti nebo nikdy nebyl skutečně udělenCo udělat místo tohoOvěřte číslo notářského protokolu u notáře, který jej vydal
- Nejprve ověřteNemovitost přešla dědictvím a údaje v katastru vypadají zastaraleKatastr nemusí dnes uvádět, kdo může nemovitost skutečně prodatCo udělat místo tohoVyžádejte si spolu s výpisem z katastru také dědické rozhodnutí
Odhalil by notář automaticky falešného prodávajícího, aniž by kontrolu předem provedl Váš vlastní právník?Notář při podpisu znovu ověří totožnost a zápis v katastru. Jde o skutečnou nezávislou kontrolu, probíhá však až úplně na konci procesu, obvykle poté, co už rezervační záloha změnila majitele. Kontrola Vašeho vlastního právníka proběhne o několik týdnů dříve. Falešný prodávající tak bude odhalen ještě v době, kdy je reálně možné od smlouvy odstoupit, nikoli až poté, co už byly peníze převedeny.
Co se stane s ukradenou zálohou a v čem se liší od skutečné zálohy?
Skutečná rezervační záloha představuje záměrně skutečné peníze vystavené skutečnému riziku: jde o jedinou platbu při koupi ve Španělsku, která stojí mimo celý záruční systém vytvořený na ochranu všeho, co následuje. Právě proto se podvodníci zaměřují na tuto platbu. Vzor je téměř vždy stejný: peníze jsou požadovány dříve, než si právník přečte rezervační smlouvu, a posílány na účet, jehož název neodpovídá jménu prodávajícího ani agentury. Někdy je platba označována jako vratná nebo jako platba „jen pro rezervaci“, místo aby byla popsána jako skutečný závazek, kterým rezervace opravdu je.Legitimní rezervační záloha se hradí na účet uvedený přímo v rezervační smlouvě, poté co Váš právník zkontroluje podmínky vrácení peněz. Právní koordinační služba Arevont tuto smlouvu přečte ještě předtím, než peníze opustí Váš účet, a to bez poplatku, protože právník zastupuje Vás, nikoli prodávajícího nebo agenturu.
Kde skutečně leží Vaše peníze
- RezervaceUhrazeno dříve, než peníze chrání jakákoli záruka nebo klientský účetJediná platba při koupi ve Španělsku, která zcela stojí mimo záruční systém. Právě proto se podvodníci zaměřují na tuto platbu.
- Právní kontrolaPrávník čte rezervační smlouvuPřed jakýmkoli dalším převodem peněz potvrdí název účtu a podmínky jejich vrácení.
- arras / kupní smlouvaUloženo na odděleném klientském účtu právníkaUvolněno až při dokončení, pod ochranou, kterou rezervace nikdy neměla.
- DokončeníPlatba u notářeDoplatek změní majitele přímo při podpisu, nikoli prostřednictvím nekontrolovaného převodu několik dní předem.
Co lidé považují za běžnou opatrnostCo skutečně chrání zálohu
- Uhradit malou částku za rezervaci nemovitosti dříve, než ji kdokoli viděl, je přece běžná opatrnost
- Skutečná rezervace se hradí až poté, co Váš právník přečte smlouvu, a na účet uvedený přímo v této smlouvě. Cokoli uhrazené před tímto okamžikem nechrání nikoho kromě toho, kdo o platbu požádal.
- Ústní příslib, že záloha je „vratná“, je stejně dobrý jako písemné potvrzení
- O vrácení peněz rozhodují pouze podmínky uvedené v rezervační smlouvě. Ústní příslib nemá po provedení převodu žádný účinek.
- Na názvu účtu nezáleží, pokud cena vypadá správně
- Skutečná záloha směřuje na účet, jehož název odpovídá prodávajícímu nebo inzerující agentuře. Odlišný název účtu, zejména osobní nebo zahraniční, je nejjasnějším signálem tohoto vzorce.
Pokud mi byla záloha skutečně ukradena, existuje reálný způsob, jak ji získat zpět?Existují dvě samostatné cesty a žádná z nich není rychlá. Vaše banka se může pokusit o odvolání SEPA převodu ještě tentýž den. Po prvních 24 až 48 hodinách šance na úspěch prudce klesá, takže rychlost je důležitější než cokoli dalšího, co uděláte. Samostatně lze podat trestní oznámení (denuncia) pro podvod podle článku 251, čímž se v rámci téhož trestního řízení otevírá také cesta k získání peněz zpět. Jde o postup vedený právníkem, nikoli o jednoduchý formulář, a vyplatí se začít okamžitě místo čekání, zda se peníze samy neobjeví.
Může někdo vybírat nájem za nemovitost, kterou nevlastní?
Ano, španělské právo to výslovně označuje: článek 251.1 se vztahuje na pronajímání nemovitosti na základě nepravdivě tvrzeného práva s ní nakládat, stejně jako na její prodej a zpoplatnění. Tento vzorec obvykle cílí na lidi, kteří potřebují bydlení, nikoli na kupující: jde o nabídku krátkodobého nebo dlouhodobého pronájmu, někdy s fotografiemi zkopírovanými ze skutečného inzerátu, kde je požadován převod na osobní účet ještě před jakoukoli prohlídkou a předtím, než se „pronajímatel“ dohodne na videohovoru přímo ze skutečné nemovitosti.Zahraniční kupující se s tímto rizikem setkává především v souvislosti s prohlídkovou cestou, kdy může být lákavé rychle rezervovat ubytování odkudkoli, kde cena vypadá nejlépe. Metody, díky nimž nabídka pronájmu působí přesvědčivě, včetně ukradených fotografií a znovu použitých popisů, jsou stejné jako ty, které už byly vysvětleny u prodejních nabídek v reklamním průvodci webu. Rozdíl spočívá v tom, že ohroženy jsou peníze za pobyt, nikoli za nemovitost.
- Zastavte a ověřte„Pronajímatel“ odmítá živý videohovor přímo z nemovitostiSkutečný pronajímatel nemá co skrývat a nemá důvod odmítnoutCo udělat místo tohoPožádejte o hovor v reálném čase, ne o nahranou prohlídku
- Zastavte a ověřtePožadavek na platbu bankovním převodem mimo rezervační platformuPokud platformu vynecháte, přijdete o záznam platby i ochranu kupujícíhoCo udělat místo tohoPlaťte prostřednictvím vlastního systému platformy, nikoli přímo majiteli
- Nejprve ověřteStejná adresa je jinde inzerována pod jiným názvemInzerát může být duplikát nebo soubor ukradených fotografiíCo udělat místo tohoVyhledejte název ulice nebo projektu v dalších inzerátech
Mohl by developer před existencí záruky z doby krize jednoduše zmizet s postupně hrazenými platbami?
Toto býval nejškodlivější typ podvodu s nemovitostmi ve Španělsku. Stojí za to mu porozumět z historického hlediska, protože právě zákon, který tuto mezeru uzavřel, dnes chrání kupující. Požadavek na záruku u postupných plateb za novostavbu existuje od Ley 57/1968. Její uplatňování však před finanční krizí v roce 2008 nebylo jednotné. Developeři pravidelně vybírali jednu platbu za druhou podle stavebních milníků, aniž by za nimi stála skutečná záruka vystavená na jméno kupujícího. Když projekt selhal, kupující zjistili, že záruka, o níž se domnívali, že ji mají, buď vůbec neexistovala, nebo se vztahovala na skupinovou pojistku, v níž nebyli osobně uvedeni.Ley 20/2015 zpřísnil stejné pravidlo, které je nyní obsaženo v první dodatečné dispozici Ley 38/1999. Uzavřel přesně tu mezeru, jež umožňovala starý typ podvodu. Každá platba provedená před dokončením nyní musí být kryta zárukou vystavenou na jméno kupujícího, předanou při podpisu kupní smlouvy, nikoli přislíbenou na později. Samotný mechanismus, náležitosti dokumentu a to, co se dnes stane, pokud developer přesto nesplní své povinnosti, jsou samostatným tématem, kterému se podrobně věnujeme na jiné stránce.
Před Ley 20/2015Od Ley 20/2015
- Záruka existovala na papíře, někdy jako skupinová pojistka pokrývající celý projekt, nikoli konkrétního kupujícího jménem.
- Záruka musí být vystavena individuálně na jméno kupujícího, na jeho konkrétní platby, a předána při podpisu kupní smlouvy.
- Uplatňování nebylo jednotné. Kupující často zjistil, že záruka nemá žádnou hodnotu, až poté, co projekt již selhal.
- Samotný dokument lze ověřit před splatností každé platby. Právě tehdy si o něj vyžádejte, nikoli až po podpisu.
- Existuje záruční dokument vůbec?Kdo rozhodujeObrátíte se přímo na developeraCo udělujePokračuje k další kontrolePokud neNeplaťte. Bez dokumentu nemáte ochranu bez ohledu na to, co Vám někdo ústně tvrdí.
- Je vystavena přímo na Vaše jméno?Co udělujePotvrzuje, že je Vaše, nikoli skupinováPokud neZáruka, v níž je uveden projekt, nikoli Vy, Vás osobně nechrání.
- Pokrývá celou částku včetně daně?Co udělujePotvrzuje krytí celé platbyPokud neČástečná záruka ponechává přesně tu mezeru, kterou tento podvod využívá.
- Vystavila ji banka nebo pojišťovna?Co udělujePotvrzuje, že za ní stojí skutečný ručitel, kterého můžete činit odpovědnýmPokud neCokoli jiného není záruka vyžadovaná zákonem.
Dnešní podoba tohoto podvodu je menší a hůře odhalitelná než prosté zmizení developera. Může vypadat jako splátkový kalendář, který postupuje rychleji, než je vystavována záruka, nebo jako záruční dokument, který sice existuje, ale nebyl vystaven na Vaše konkrétní platby. Požádejte o jeho předložení před splatností platby, nikoli až poté.
Zmizí toto riziko, pokud nakupujete od velkého a známého developera?Riziko se tím snižuje. Velký developer s veřejnou reputací a dalšími aktivními projekty má při nesplnění závazků mnohem více co ztratit než malý nebo nově založený developer. Nenahrazuje to však samotnou kontrolu. Zákon vyžaduje stejnou osobní záruku bez ohledu na velikost developera. Dokument chrání Vás, nikoli pouze pověst developera.
Co můžete ověřit sami a kde je skutečně potřeba někoho na místě
Každá níže uvedená kontrola je skutečná a můžete ji provést sami. Pravý sloupec není jediný způsob, jak kontrolu provést. Ukazuje, co se změní, když kontrola proběhne zde na pobřeží namísto z obrazovky daleko odtud.| Samostatně z Česka | S místní kontrolou | |
|---|---|---|
| Zda prodávající vlastní nemovitost | Můžete si vyžádat nota simple a přečíst si jméno vlastníka. Právě překlad a porozumění španělskému výpisu z registru bez pomoci je však místem, kde většina lidí narazí. | Bezplatná kontrola ověření inzerátu Arevont porovná zapsaného vlastníka s osobou nebo agenturou, se kterou jednáte, ještě před odesláním jakýchkoli peněz. |
| Zda je účet pro rezervační zálohu skutečný | Můžete si vyžádat jméno majitele účtu a písemně je porovnat se jménem prodávajícího nebo samotné realitní kanceláře. | Právní koordinace Arevont si před odchodem peněz z Vašeho účtu přečte podmínky rezervační smlouvy, a to bez poplatku. |
| Zda je nabídka pronájmu skutečná | Vyhledávání fotografií podle obrázku, stejná desetiminutová kontrola, která odhalí neaktuální nebo duplicitní nabídku prodeje. | Živý videohovor z nemovitosti, který zařídíme Vaším jménem, pokud zatím nemůžete přijet a provést jej osobně. |
| Zda záruka developera kryje Vaši platbu | Můžete požádat o předložení dokumentu a ověřit, že je v něm uvedeno přímo Vaše jméno i konkrétní částka, ještě před zaplacením. | Ověřeno v rámci právní koordinace před splatností každé postupné platby, nikoli až poté. |
Jak vzácné to skutečně je?
Neexistuje zveřejněná statistika, která by konkrétně měřila záměrné podvody s nemovitostmi vůči zahraničním kupujícím na Costa del Sol. Vymýšlet si takovou statistiku by bylo horší než to poctivě přiznat. Co můžeme poctivě říci, je toto: většina toho, co při nákupu zde působí alarmujícím dojmem, tedy sdílené nabídky, staré ceny a prodejní techniky, vůbec není podvod. Považovat všechno za podvod znamená, že se kupující obává nesprávných věcí a přehlíží ty skutečné.Výše uvedené čtyři vzorce představují skutečné trestné činy, z nichž každý má oporu v konkrétním ustanovení Código Penal. Kontroly, které je odhalí, tedy kontrola registru, přečtení smlouvy před zaplacením, videohovor s „pronajímatelem“ a ověření záruky před splatností platby, jsou přesně tytéž kontroly, které by měl pečlivý kupující provést tak jako tak, z běžných důvodů, při každém nákupu. Jde o obecné informace o tom, jak španělské právo tyto vzorce posuzuje. Nejde o právní poradenství ke konkrétní transakci a žádná z těchto informací kontroly, které popisuje, neprovádí. To za Vás udělá nezávislý právník. Vlastní průvodce webu vysvětlující, co právník kontroluje, to popisuje podrobně.Arevont od spolupracujících právníků nepřijímá žádný doporučovací poplatek a kupujícímu za výše popsané kontroly nic neúčtuje. To neznamená, že je jakýkoli nákup bez rizika. Znamená to, že kontroly odhalující tyto čtyři vzorce máte k dispozici ještě předtím, než se k čemukoli zavážete.
Často kladené otázky o podvodech při nákupu
- Jak se ukradená nabídka změní v podvod, nikoli jen ve špatný inzerát?
- Samotný inzerát, i s překopírovanými fotografiemi, není trestným činem. Trestný čin nastane v okamžiku, kdy někdo tento falešný inzerát použije k získání peněz nebo podpisu za nemovitost či pronájem, které Vám nemá právo poskytnout. Ukradená nabídka, za kterou jste nikdy nic nezaplatili, je jen špatný inzerát. Stejná nabídka se stává podvodem, jakmile odešlete zálohu na nesouvisející účet.
- Znamená nákup prostřednictvím realitní kanceláře, jako je Arevont, že se mi to nemůže stát?
- Ne, a nikdo zde to netvrdí. Bezplatné kontroly Arevont ověří zapsaného vlastníka, přečtou si rezervační smlouvu předtím, než zaplatíte, a na požádání ověří nabídku pronájmu během živého hovoru, to vše ještě před převodem peněz. Odstraňují konkrétní slepá místa, která má kupující v Česku při sledování obrazovky. Neznamená to však, že je podvod kdekoli na světě nemožný.
- Jaký je nejvýraznější znak toho, že jde o jeden z těchto čtyř vzorců, a ne jen o běžnou špatnou nabídku?
- Požadavek na peníze nebo podpis dříve, než je možné provést ověření, ať už jde o prohlídku, přečtení smlouvy právníkem nebo videohovor z nemovitosti. Všechny výše uvedené vzorce mají tento společný znak. Oprávněný prodávající, realitní kancelář nebo developer nemá důvod odmítnout pořadí nejprve ověření, poté platba, protože ověření činí transakci skutečnou i pro něj.
- Mohu získat ukradenou zálohu zpět prostřednictvím španělských soudů, nejen od své banky?
- Trestní oznámení pro podvod podle článku 251 otevírá cestu k získání peněz zpět v rámci téhož trestního řízení. Váš právník může tento nárok uplatnit souběžně se samostatnou občanskoprávní žalobou nebo namísto ní. Vrácení peněz není nikdy zaručeno, zejména jakmile opustí Španělsko. Právě proto výše uvedené kontroly existují: aby ztrátě předešly, nikoli aby ji následně napravovaly.
- Našel jsem mnohem levnější verzi nabídky, která se mi líbí, znovu zveřejněnou někde neformálně, například ve skupině na Facebooku. Mám předpokládat, že jde o jeden z těchto podvodů?
- Ne automaticky. Většinou jde přesně o vzorec staré, chybně naceněné nebo duplicitní nabídky, který vysvětluje průvodce webu reklamou, nikoli o podvod. Trestným podvodem se stává až tehdy, když po Vás někdo požaduje platbu nebo podpis dříve, než Vy nebo Váš právník můžete ověřit, kým skutečně je. Považujte znovu zveřejněnou nabídku za tip, který stojí za prověření, nikoli za důkaz jednoho z těchto vzorců.
