Daně při koupi nemovitosti ve Španělsku: ITP, IVA a AJD
Za 30 sekund
Při koupi na Costa del Sol platíte jednu ze dvou daní. Která se uplatní, závisí pouze na tom, kdo prodává. Nemovitost z druhé ruky od soukromého vlastníka podléhá ITP ve výši 7 % ceny. Novostavba od developera podléhá IVA 10 % plus AJD 1,2 %, dohromady 11,2 %.
Kdo Vám nemovitost prodává?
- Soukromý vlastník, nemovitost z druhé rukyITP ve výši 7 % ceny nebo referenční hodnoty, pokud je vyšší.
- Developer, novostavbaIVA ve výši 10 % plus AJD ve výši 1,2 %, celkem 11,2 %.
Jakou daň platíte a proč závisí na prodávajícím?
IVA, španělská DPH, činí 10 % ceny zcela nového domu. Uplatní se vždy, když je prodávajícím developer, protože prodej novostavby je obchodní transakce podléhající DPH, nikoli převod mezi soukromými osobami.AJD je španělská kolková daň z podepsané listiny, malé procento z ceny, a v Andalusii se u novostavby platí společně s IVA. Nikdy se nekombinuje s níže uvedenou daní z převodu při koupi nemovitosti z druhé ruky. Koupě podléhá jedné nebo druhé daňové kategorii, nikdy oběma.ITP je daň z převodu, která se platí při koupi nemovitosti z druhé ruky, a v Andalusii činí 7 % ceny. Uplatní se vždy, když je prodávajícím soukromá osoba, nikoli developer, což je u nemovitosti z druhé ruky běžný případ.
Kdo prodáváCo zaplatíte
- Developer u novostavby
- 10 % IVA plus 1,2 % AJD, celkem 11,2 %. Stanoveno vnitrostátními a regionálními právními předpisy, nelze vyjednávat.
- Soukromý vlastník u nemovitosti z druhé ruky
- 7 % ITP, vypočteno z vyšší z částek: z dohodnuté ceny nebo oficiální referenční hodnoty nemovitosti. Viz níže.
Vztahují se na Vás někdy nižší sazby, o kterých jste se možná dočetli?
Španělské i andaluské právní předpisy uvádějí nižší sazby daní než sazby standardní a zahraniční kupující, který toto téma zkoumá, se s nimi setká. Na koupi rekreační nebo investiční nemovitosti se však téměř nikdy nevztahují. Je dobré vědět proč, místo spoléhání na to, že se na Vás vztahovat budou.Níže uvedené čtyři sazby jsou uvedeny tak, jak se běžně popisují, nikoli jako citace oficiálního znění zákona, proto je považujte za orientační. V praxi Vás to nic nestojí, protože žádná z nich není sazba, se kterou byste měli počítat ve svém rozpočtu.
| Snížené ITP, 6 % nebo 3,5 %Pouze pro rezidenty | Snížené IVA, 4 %Sociální bydlení | Vyšší IVA, 21 %Pozemky a komerční prostory | |
|---|---|---|---|
| Co je potřeba splnit | Nemovitost se stane Vaším hlavním a trvalým bydlištěm a platí také limit její hodnoty. | Vyhrazeno pro oficiálně chráněné sociální bydlení (vivienda de protección oficial). | Vztahuje se na pozemek nebo komerční jednotku, nikoli na byt určený k bydlení. |
| Vztahuje se na běžného kupujícího | Ne. Nerezident, který kupuje druhý domov na Costa del Sol, na tuto možnost nemá nárok, bez ohledu na to, co naznačuje nabídka. | Ne. Na běžné novostavby na tomto pobřeží se nevztahuje. | Toto je jediný případ, kdy je sazba pro kupujícího vyšší, nikoli nižší. |
| Co s tím dělat | Počítejte se sazbou 7 %. Pokud Vám makléř tvrdí, že platí nižší sazba, požádejte ho o písemné potvrzení a nechte je ověřit svým právníkem. | Nevěnujte tomu pozornost, pokud jednotka není formálně označena jako chráněné bydlení, což je uvedeno v její vlastní dokumentaci. | Ověřte si, co kupujete. Pozemek nebo komerční jednotka podléhá jiné dani než byt a z nabídky to není vždy zřejmé. |
Praktické pravidlo: u nemovitosti z druhé ruky počítejte se sazbou 7 % a u novostavby s 11,2 %. Každou nižší částku, se kterou se setkáte, považujte za zvláštní případ, který se na Vás nevztahuje, dokud právník písemně nepotvrdí opak.
Proč může být daň vyšší než 7 procent z částky, kterou jste zaplatil(a)?
valor de referencia je referenční hodnota, kterou Španělsko stanovuje pro nemovitost, a daň z převodu nemovitosti z druhé ruky se z ní vypočítává vždy, když je vyšší než cena, kterou jste zaplatil(a). Od 1. ledna 2022 je základem daně pro ITP ze zákona vyšší z obou částek, nikoli pouze cena uvedená ve smlouvě.Jejím účelem je zabránit kupujícímu a prodávajícímu, aby uvedli nižší cenu a snížili tak daň. Pro poctivého kupujícího, který se dohodl na spravedlivé ceně, je její účinek jednoduchý a automatický: pokud je vlastní referenční hodnota katastru Catastro vyšší než částka, na které jste se dohodl(a), daň se místo toho řídí referenční hodnotou.
Co kupující předpokládajíCo určuje referenční hodnota
- Daň činí 7 % z ceny uvedené ve smlouvě
- Činí 7 % z vyšší z těchto částek: smluvní ceny nebo referenční hodnoty. Obě částky si obvykle odpovídají, někdy však nikoli.
- Nižší dohodnutá cena znamená nižší daň
- Pouze do výše referenční hodnoty. Pod touto hranicí zůstává daň stejná bez ohledu na to, co uvádí smlouva, a právě proto uvedení nižší ceny nepřináší nic než riziko.
| Dohodnutá cena | Referenční hodnota | |
|---|---|---|
| Základní částka | 400.000 € | 430.000 € |
| Splatné ITP7 % základu | 28.000 € | 30.100 € |
Mohu napadnout referenční hodnotu, pokud si myslím, že je nesprávná?Ano, prostřednictvím zaplacené daně: ITP můžete zaplatit z referenční hodnoty a následně ji formálně napadnout, případně v některých případech požádat o opravu. Musíte prokázat, že skutečná tržní hodnota je nižší. Jde o postup pro advokáta, nikoli o formulář, který vyplníte sám(a). Pokud se částky výrazně liší, vyplatí se tuto otázku vznést ještě před dokončením, nikoli až poté, co jste již zaplatil(a).
Co se stane, když si peníze na koupi přivezete sami v hotovosti?
Téměř nikdo, kdo financuje koupi ve Španělsku, by neměl převážet hotovost přes hranice a důvod není pouze praktický. Španělsko považuje převod hotovosti nad stanovený limit za skutečnost, kterou musíte předem oznámit, nezávisle na tom, na co se Vás banka nebo advokát ptají ohledně původu peněz.Pravidlem, které se vztahuje na zahraničního kupujícího, je španělské právo, nikoli nařízení EU, které cituje většina článků. Pravidlo EU (Reglamento 2018/1672) upravuje pouze vnější hranici EU. Při vstupu do EU nebo výstupu z EU s hotovostí ve výši 10.000 € nebo vyšší ji musíte automaticky přiznat, pokud ji převážíte, nebo na požádání zveřejnit, pokud je přepravována bez doprovodu. Cesta z Česka do Španělska nepřekračuje vnější hranici EU, takže se toto nařízení na tuto cestu nevztahuje.Použije se přímo španělské právo: podle Ley 10/2010 a Orden ETD/1217/2022 se převod částky ve výši 10.000 € nebo vyšší na osobu při vnitrostátní cestě nebo cestě v rámci EU přiznává na formuláři Modelo S-1, který se podává předem všude tam, kde na hraničním přechodu není celní stanoviště. Samostatný vyšší limit 100.000 € existuje pouze pro převody uskutečněné výhradně uvnitř Španělska a na cestu z Česka do Španělska se nevztahuje.
- Převod 10 000 € nebo více v hotovostiKdo rozhodujeKdo ji převážíCo udělujeVzniká povinnostPokud neNic k přiznání
- Podejte Modelo S-1 předemKdo rozhodujeVy před cestouCo udělujeZákonný, evidovaný převodPokud neZabavení a pokuta
- Ověřte u svého advokáta limit platby v hotovostiKdo rozhodujeVáš právníkCo udělujeTato platba nemá limitPokud neHrozí Vám porušení limitu, který Vám nikdo nepotvrdil
Je třeba upozornit ještě na jedno pravidlo, nikoli je uvádět jako definitivně potvrzené: Španělsko také omezuje, jak velkou část kupní ceny lze zaplatit v hotovosti, podle Ley 7/2012, čl. 7, v pozdějším znění. Jak se toto pravidlo běžně popisuje, limit činí 1.000 €, pokud je stranou transakce podnik, nebo 10.000 €, pokud je plátcem soukromá osoba, která není rezidentem. Tuto částku jsme v oficiálním právním textu BOE nenašli, proto ji považujte za silný signál, že velká hotovostní platba je omezena, a předtím, než se na ni spolehnete, si přesnou částku ověřte u svého advokáta.
Zdroje
Musím něco přiznávat, pokud peníze převedu prostřednictvím banky, místo abych je převážel(a)?Bankovní převod není převodem hotovosti, a Modelo S-1 se na něj nevztahuje. Vaše banka se Vás přesto v rámci běžných kontrol proti praní špinavých peněz zeptá na původ finančních prostředků. Jde o jinou otázku než tu, na kterou odpovídá tato část, a právě jí se zabývá stránka s často kladenými dotazy pod názvem „Budu muset doložit, odkud moje peníze pocházejí?“ Bankovní převod je také způsob, který tento web doporučuje: viz průvodce převodem měny.
Co ověřit, než se na tyto sazby spolehnete
Čtyři věci ověřené pro Vaši konkrétní transakci, nikoli podle zveřejněné sazby.| Vyžádejte si | Co Vám sdělí | Jak vypadá špatná odpověď |
|---|---|---|
| valor de referencia nemovitosti | Catastro tuto sazbu zveřejňuje a Váš právník ji může ověřit, než cokoli podepíšete. Řekne Vám, zda se 7 % uplatní na dohodnutou cenu, nebo na vyšší částku. | Nikdo to neověřil nebo jde jen o příslib, že se to „vyřeší později“. |
| Písemné potvrzení, která daňová kategorie se uplatní | To, zda je prodávajícím developer (IVA a AJD), nebo soukromý vlastník (ITP), zní jako samozřejmost, ale občas tomu tak není, například u nemovitosti z druhé ruky, která je neprodanou novostavbou stále vlastněnou původním developerem. | Předpoklad založený na způsobu, jakým je nemovitost nabízena, nikoli na tom, kdo je ve smlouvě uveden jako prodávající. |
| Jak plánujete převést prostředky na koupi | Bankovní převod otázku formuláře Modelo S-1 zcela eliminuje. Pokud jakákoli část Vašeho plánu zahrnuje hotovost, je třeba povinnost deklarace a limit platby řešit nyní, nikoli až poté, co již překročíte hranice. | Žádný plán kromě „přivezu je, až přijedu“. |
| Zda se na Vaši situaci vůbec vztahuje daň z majetku nebo daň z příjmů nerezidentů | Obě existují, obě jsou oddělené od výše uvedené vrstvy daní z koupě a obě mají vlastní stránky: daň z majetku a daň z příjmů nerezidentů. | Mlčení nebo předpoklad, že koupě je jedinou daňovou událostí. |
Bankovní převod versus hotovost
Dva způsoby, jak mohou peníze na koupi fyzicky dorazit, přičemž pouze jeden z nich nevyžaduje deklaraci.| Hotovost | Bankovní převod | |
|---|---|---|
| Povinnost deklarace | Modelo S-1 podaný předem při částce nad 10.000 € na osobu. | Žádné zvláštní požadavky na převod. |
| Riziko limitu platby | Možná omezeno nad nízkou hranicí podle Ley 7/2012, čl. 7; ověřte u svého právníka. | Nevztahuje se; převod není platbou v hotovosti. |
| Prokázání původu prostředků | Obtížnější: hotovost po doručení nemá vlastní dokumentovatelnou stopu. | Bankovní výpisy, které již mají k dispozici Vaše banka i španělská banka. |
| Praktické riziko samotné cesty | Převoz velké částky v hotovosti přes Evropu, bez deklarace nebo s ní. | Žádné jiné než běžné riziko cestování. |
Sazba, ne Vaše platba
Všechny výše uvedené sazby jsou aktuální k srpnu 2026. Ověřili jsme je přímo v andaluských a celostátních daňových předpisech, nikoli jejich převzetím z komentáře, a potvrdili jsme je podle andaluského rozpočtového zákona pro rok 2026, který nezměnil sazbu ITP ve výši 7 % ani sazbu AJD ve výši 1,2 %. Andalusie stanovuje vlastní sazby ITP a AJD v rámci celostátního rámce. Stejná koupě v jiném autonomním společenství může podléhat jiné regionální sazbě, přestože příslušný celostátní zákon je totožný.Toto jsou obecné informace o uplatnění daně, nikoli výpočet částky, kterou osobně dlužíte. Referenční hodnota, přesné datum dokončení a jakákoli zvláštní okolnost Vaší koupě patří do písemného stanoviska Vašeho právníka, nikoli do zveřejněného průvodce. Jedna částka, limit platby v hotovosti, je výslovně označena jako neověřená, nikoli jako definitivně stanovená: nespoléhejte se na ni, dokud Vám ji nepotvrdí Váš vlastní právník.Některá témata mají vlastní průvodce: průvodce náklady na koupi pokrývá celkové náklady včetně poplatků za notáře, zápis do registru a právníka. Průvodce ročními náklady pokrývá IBI a přiznání nerezidenta, které se podává od roku následujícího po dokončení. Průvodce daní z majetku a průvodce dědickými daněmi se podrobně věnují těmto dvěma samostatným daňovým otázkám.
Nejčastější daňové otázky
- Pokud koupím neprodanou jednotku od banky místo od developera, která daň se uplatní?
- Záleží na tom, kdo Vám ji právně prodává, nikoli na způsobu, jakým je nabízena. Banka nebo fond, který drží zabavené novostavby, obvykle prodává jako podnikatelský subjekt. To může znamenat, že se stále uplatní IVA, přestože transakce vypadá jako koupě nemovitosti z druhé ruky. Právě takové případy má výše uvedený kontrolní seznam zachytit před dokončením, nikoli až po něm.
- Změní se sazba daně, pokud koupím nemovitost prostřednictvím španělské společnosti místo osobně?
- Daň z koupě (ITP nebo IVA plus AJD) se vypočítává stejně bez ohledu na to, kdo je kupujícím. Pokud je kupujícím společnost, mění se zcela jiný soubor věcí: průběžná daň z příjmů právnických osob, každoroční podání a zdanění budoucího prodeje. Toto srovnání je tématem průvodce koupí prostřednictvím společnosti.
- Je sazba AJD všude ve Španělsku stejná?
- Ne. AJD je stejně jako ITP regionálně stanovenou sazbou v rámci celostátního rámce, takže jiné autonomní společenství může stanovit jiné procento. Výše uvedená sazba 1,2 % je konkrétně aktuální sazbou Andalusie, platnou k srpnu 2026.
