Investice do nemovitostí na Costa del Sol a poptávka po pronájmech
Costa del Sol má jeden z nejaktivnějších realitních trhů v jižní Evropě. Investory sem přivádí stabilní mezinárodní poptávka, dlouhá turistická sezona a omezená nabídka prémiových nemovitostí u pobřeží. Příjem z pronájmu je reálný, ale hrubá částka, kterou vidíte, nikdy není částkou, jež Vám zůstane. Tato stránka uvádí přibližné výnosy, realistické náklady a pravidla, která Vám mohou znemožnit krátkodobý pronájem nemovitosti. Berte ji jako výchozí bod, nikoli jako příslib. Ceny nemovitostí mohou růst i klesat, proto každé zde uvedené číslo považujte za orientační a vyžádejte si vlastní odborné poradenství.
Proč zde investoři nakupují
Pobřeží přitahuje kupující z mnoha zemí, nikoli pouze z jedné. O stejnou nabídku soutěží britští, skandinávští, belgičtí, nizozemští, němečtí a v poslední době také američtí kupující. Tato rozmanitost poptávky činí trh stabilnějším než v lokalitě závislé na jediné skupině.
Turistická sezóna zde trvá většinu roku, nejen v červenci a srpnu. Letiště Málaga patří k nejrušnějším ve Španělsku. Prémiových pozemků u moře je omezené množství, takže vhodně umístěné nemovitosti si obvykle udržují hodnotu lépe než nemovitosti ve vnitrozemí.
Poptávka však může oslabit, pokud ekonomika zpomalí nebo se změní měnové kurzy. Žádná lokalita není vůči poklesu imunní.
- Mezinárodní poptávka z mnoha zemí
- Dlouhá turistická sezóna, nejen léto
- Omezená nabídka prémiových nemovitostí u pobřeží podporuje hodnotu
- Výborné letecké spojení přes letiště Málaga
Výnosy z pronájmů a poptávka
Nemovitost lze pronajímat dvěma způsoby. Krátkodobé rekreační pronájmy a dlouhodobé pronájmy přinášejí velmi odlišná čísla.
Turistická licence
Chcete-li nemovitost krátkodobě pronajímat rekreantům, potřebujete turistickou licenci. V Andalusii jde o registraci VFT a nemovitost musí být před zveřejněním nabídky zapsána v regionálním registru cestovního ruchu.
Licence není vždy možná. Některá pravidla SVJ krátkodobé pronájmy v domě zakazují. Některé oblasti mají regionální nebo místní limity, které vydávání nových licencí pozastavují či omezují. Město Málaga již v některých částech centra omezilo nové turistické pronájmy.
- Pro krátkodobé rekreační pronájmy je nutná registrace VFT
- Pravidla SVJ mohou pronájem zakázat
- Některá města nové licence omezují či pozastaví
- Před koupí si písemně ověřte podmínky
Náklady na koupi
K pořizovací ceně si u nemovitosti z druhé ruky připočtěte přibližně 9 až 10 % a u novostavby 12 až 14 %, včetně nákladů na hypotéku. Tyto peníze vynaložíte jednorázově a v prvních letech snižují Váš skutečný výnos.
U nemovitosti z druhé ruky tvoří hlavní náklad daň z převodu, která v Andalusii činí přibližně 7 %. U novostavby místo ní zaplatíte DPH ve výši 10 % a kolkovné. K tomu je třeba připočítat notářské poplatky, poplatky za zápis do katastru nemovitostí a právní služby, případně také náklady na hypotéku.
Vždy využijte nezávislého právníka, který nezastupuje prodávajícího. Zahrňte tyto náklady do každého výpočtu výnosu, protože hrubý výnos 6 % vypadá jinak, jakmile k pořizovací ceně připočtete 12 %.
- Nemovitosti z druhé ruky: daň z převodu v Andalusii kolem 7 %
- Novostavba: 10 % DPH plus kolkovné
- Navíc notář, katastr a právní poplatky
- Využijte nezávislého právníka, ne právníka prodávajícího
Kde jsou výnosy
Nejlepší poměr ceny a výnosu se často nachází mimo samotný vrchol trhu. Estepona, Fuengirola a Benalmádena obvykle nabízejí lepší výnosy vzhledem k ceně, silnou poptávku po pronájmech a nižší pořizovací ceny. Mijas a Manilva mohou nabídnout růst za nižší vstupní cenu.
Marbella a Benahavís představují prémiový segment. Ceny jsou vyšší a hrubé výnosy často nižší, ale kapitálová hodnota je odolnější a poptávka po kvalitních nemovitostech je vysoká. Sotogrande je samostatným luxusním trhem.
Neexistuje jediná nejlepší oblast. Vyberte město podle svého cíle, ať už jde o příjem z pronájmu, dlouhodobou hodnotu, nebo kombinaci obojího.
- Lepší výnos vzhledem k ceně: Estepona, Fuengirola, Benalmádena
- Nižší vstupní cena s růstovým potenciálem: Mijas, Manilva
- Prémiové a odolné: Marbella, Benahavís, Sotogrande
- Vybírejte podle cíle, ne jen podle uváděného výnosu
Novostavba versus nemovitost z druhé ruky pro investici
Novostavby se obvykle dobře pronajímají. Moderní apartmány s dobrým energetickým hodnocením, současným designem a kvalitním společným vybavením dosahují vyšších cen za noc a vyšší obsazenosti než zastaralé nemovitosti. Nemovitost v předprodeji může během výstavby také nabývat na hodnotě, nikdy to však není zaručeno a záleží na trhu.
Hrubý výnos není čistý výnos. Po odečtení správy, úklidu, daní, energií a prázdných týdnů může být skutečná návratnost výrazně nižší, než naznačuje uváděný výnos. Turistickou licenci nelze vždy získat, takže plán rekreačního pronájmu může selhat ještě před začátkem. Ceny nemovitostí mohou růst i klesat a tento trh je cyklický. Pokud vyděláváte v jiné měně než v eurech, změny směnného kurzu ovlivní Vaše náklady i příjmy. Nikdo Vám nemůže zaručit výnos. Než se zavážete, vyhledejte nezávislé právní a daňové poradenství.
Investiční nemovitosti podle oblastí
Časté otázky k investování na Costa del Sol
Jaký výnos z pronájmu mohu očekávat na Costa del Sol?
Rekreační pronájmy v dobrých lokalitách dosahují hrubého výnosu přibližně 5 až 8 % ročně, čistý výnos je však po odečtení nákladů a prázdných týdnů nižší. Dlouhodobé pronájmy přinášejí hrubý výnos přibližně 3 až 4 % a stabilnější příjem. Jde o orientační údaje, nikoli příslib, a liší se podle oblasti a nemovitosti.
Potřebuji licenci k pronájmu své nemovitosti turistům?
Ano. Krátkodobé rekreační pronájmy v Andalusii vyžadují turistickou licenci VFT a nemovitost musí být zapsána v regionálním registru cestovního ruchu. Pravidla SVJ nebo místní omezení tomu mohou zabránit, proto si vše před koupí písemně ověřte.
O kolik náklady na koupi zvýší cenu?
K pořizovací ceně si u nemovitosti z druhé ruky připočtěte přibližně 9 až 10 % a u novostavby 12 až 14 %. To zahrnuje daň z převodu nebo DPH, notářské poplatky, poplatky za zápis do katastru nemovitostí a právní služby. Tyto náklady vždy zahrňte do výpočtu svého skutečného výnosu.
Kde jsou na pobřeží nejlepší výnosy?
Estepona, Fuengirola a Benalmádena často nabízejí lepší výnos vzhledem k ceně. Marbella, Benahavís a Sotogrande představují prémiový segment s vyššími cenami a odolnějšími hodnotami. Správná oblast závisí na tom, zda chcete příjem, nebo dlouhodobou hodnotu.
Je pro investici lepší novostavba, nebo nemovitost z druhé ruky?
Novostavby se dobře pronajímají a vyžadují jen malou údržbu, přičemž nemovitost v předprodeji může během výstavby nabýt na hodnotě. Nemovitosti z druhé ruky mohou nabídnout nižší pořizovací cenu, existující historii pronájmu a někdy i již vydanou licenci. Ani jedna možnost není vždy lepší, proto vybírejte podle své strategie.
Jak to funguje podrobně:
Součást našeho kompletního průvodce Costa del Sol
Zpět na průvodce Costa del Sol
Uvažujete o nemovitosti zde?
Naše služby jsou zdarma a jsme nezávislí. Řekněte nám, co hledáte, a zašleme Vám poctivě vybrané možnosti, které Vám budou vyhovovat, bez jakéhokoli nátlaku.