Kontrola nabídky
Pošlete nám jakoukoli nemovitost a my ji prověříme, než na ni vynaložíte peníze nebo čas. Ověříme dostupnost, dnešní skutečnou cenu a věci, které inzerát nemá za úkol sdělit. Děláme to u našeho vlastního výběru i u čehokoli, co najdete sami. Pokud bychom nemovitost nekoupili, řekneme Vám to i s vysvětlením proč.
Pošlete nám libovolný inzerát
Nemusíte být naším klientem a nemovitost nemusí být v našem katalogu. Pošlete nám odkaz z Idealista, od jiné agentury nebo přímo od developera.Prověříme dostupnost a aktuální podmínky, zjistíme, co inzerát vynechává, kontaktujeme stranu prodávajícího a sdělíme Vám, zda nám koupě dává smysl. Pokud ano, zařídíme prohlídku, pomůžeme s vyjednáváním a provedeme Vás procesem až k předání klíčů.
Ať už je odpověď jakákoli, dostanete od nás stejnou odpověď, včetně případu, kdy bychom nemovitost nekoupili.
Musíte již být naším klientem?Ne. Pošlete nám odkaz a my ho prověříme. Pokud pak budete chtít, abychom Vás při tomto nákupu zastupovali, můžeme tak učinit, ať už se rozhodnete jakkoli, nic Vás to nebude stát.
Co když je nemovitost nabízena jinou agenturou?To je zde běžné a nic to nemění. Agentury na tomto pobřeží sdílejí nabídky, takže na ní můžeme pracovat za stejnou cenu, jakou byste zaplatili při přímém jednání.
Ještě před koupí letenky víme, zda se vyplatí přiletět.
Většina lidí začíná na Idealistě. Rozdíl nespočívá jen v přístupu k většímu množství nabídek. Známe zdejší města, urbanizace i trh, takže už víme, na co se zaměřit a na co se ptát. Co o konkrétní nemovitosti nevíme, to ověříme ještě předtím, než kvůli ní přijedete.
- Co v nabídce neníDostupnost, aktuální cena a podrobnosti, které rozhodují o tom, zda má vůbec smysl prohlídku domlouvat.
- Co by mohlo být problémemOmezení krátkodobého pronájmu, schválená výstavba v okolí nebo jiné okolnosti, které na fotografiích ani v popisu neuvidíte.
- Co stojí za osobní prohlídkuPokud už vidíme, že nemovitost neodpovídá tomu, co hledáte, vyřadíme ji. Přijedete pouze kvůli těm, které si Váš čas skutečně zaslouží.
- Ať jde o jednu nemovitost, nebo tři inzerátyStejnou jednotku často současně inzeruje několik agentur, a to za různé ceny, někdy s odlišnými fotografiemi a jinou podlahovou plochou. Dva inzeráty mohou působit jako nabídka dvou nemovitostí a nejlevnější z nich nemusí být automaticky aktuální. Pracujeme ve sdílených systémech, do kterých agentury své nabídky zadávají, takže vidíme, kdy několik inzerátů odkazuje na jeden byt, a můžeme Vám říci, se kterou cenou prodávající skutečně pracuje.
- Jak dlouho je nabídka aktivní, pokud se zeptáteZeptejte se nás na konkrétní nemovitost a obvykle zjistíme, jak dlouho je na trhu a zda se její nabídková cena mezitím snížila. Ani jedna z těchto informací sama o sobě nepředstavuje jednoznačný závěr. Nemovitost nabízená rok může být předražená, mít problematický rys, který nikdo neuvedl, nebo být jednoduše špatně prezentovaná. Snížení ceny může znamenat, že prodávající začal být realističtější, nebo že první částka nikdy nebyla skutečná. Je užitečné to vědět před zahájením vyjednávání a stojí za to se nás na to zeptat, místo abyste předpokládali, že tuto informaci najdete u každého inzerátu.
Pokud je třeba něco ověřit přímo na místě, můžeme k nemovitosti zajet ještě před Vaším příjezdem. Odtud Vám zavoláme přes video, natočíme prohlídku nebo se zaměříme na konkrétní věci, na které jste se ptali.Čím více toho zjistíme předem, tím méně času ve Španělsku strávíte na prohlídkách, které nikam nevedou.
Co se Vám vrátí
Prověření není telefonát, při kterém si musíte dělat poznámky. To, co jsme zjistili, Vám předáme ve formě, kterou si můžete dvakrát přečíst a přeposlat komukoli, kdo s Vámi nemovitost kupuje.
- Klady a zápory každé nemovitostiKaždá nemovitost v užším výběru obsahuje informace o tom, co hovoří v její prospěch, kde vidíme slabá místa a co stále zůstává otevřené. Pokud vybíráte mezi dvěma nemovitostmi nebo nás o to požádáte, v daném okamžiku se pustíme do podrobnějšího písemného rozboru. Právě tehdy může delší dokument změnit rozhodnutí.
- Doporučení srozumitelněProhlédnout si ji, vyjednávat o ceně ještě před prohlídkou, počkat, nebo ji vůbec nekupovat. Dostanete naše doporučení i zdůvodnění, které za ním stojí, a my toto zdůvodnění nezmírníme jen proto, aby obchod pokračoval.
- O co se zjištění opíráPokud něco vychází z dokumentu, společenství vlastníků nebo z informací od prodávajícího, uvedeme to. Právník pak může pokračovat od tohoto bodu, místo aby stejnou otázku pokládal znovu.
- Otevřené otázky uvedené otevřeněU všeho, co se nám nepodařilo potvrdit, uvedeme, že to potvrzeno nebylo, místo abychom to vynechali. Prověření, které skrývá vlastní mezery, má menší hodnotu než žádné prověření.
Co prověřujeme u každé nemovitosti
Inzerát je napsaný tak, aby prodával. Toto jsou věci, které ověřujeme, než se nemovitost dostane do Vašeho výběru, a právě kvůli nim se do něj většina nemovitostí nikdy nedostane.| Co kontrolujeme | Proč na tom záleží | Jak ji prověřujeme |
|---|---|---|
| Samotná nabídka | ||
| Dostupnost | Realitní portály jsou plné nabídek, které jsou již rezervované, prodané nebo jednoduše nebyly několik měsíců aktualizovány. U novostavby developer uvolňuje jednotky po etapách a aktualizovanou dostupnost nejprve zasílá agenturám, které na projektu pracují. | U agentury nebo developera ověříme, zda je nemovitost před zařazením na Váš seznam skutečně stále dostupná. |
| Skutečná dnešní cena | Inzerovaná cena, očekávání prodávajícího a cena, za kterou má skutečně smysl vyjednávat, nemusí být stejná částka. Portály zobrazují nabídkové ceny. | S agenty a developery jsme v každodenním kontaktu, takže víme, za jaké ceny se skutečně obchoduje. Pokud je to relevantní, zjistíme také, jaké nabídky již byly odmítnuty. |
| Ke které jednotce cena patří | U novostavby obvykle vedle vizualizace jednoho z nejhezčích bytů v projektu uvidíte cenu „od“. To nemusí být nutně zavádějící, ale jednotka na obrázku může stát podstatně více, někdy i dvojnásobek. | Vycházíme ze skutečného seznamu jednotek: které apartmány jsou volné, v jakém patře se nacházejí, na kterou stranu jsou orientované, jaký mají výhled a terasu a kolik každý z nich skutečně stojí. |
| Lokalita | ||
| Výhled a orientace | Dva totožné půdorysy ve stejné budově se mohou lišit o stovky tisíc eur. Jeden je orientovaný na sever do svahu, druhý na jih k moři. Terasa orientovaná na západ může být v srpnu až do sedmi večer nepoužitelná. | Prověřujeme orientaci i okolí a řekneme Vám, v kterých hodinách bude terasa skutečně využitelná v zimě i v létě. |
| Hluk | Silnice, terasa restaurace, turistický ruch nebo stavební práce nemusí být při jediné prohlídce v jednu denní dobu patrné. | Oblast známe, ptáme se a sledujeme, co se v okolí nemovitosti děje mimo dobu prohlídky. |
| Zápach | V některých mikrolokalitách může být v závislosti na větru a ročním období cítit čistírna odpadních vod, zemědělská činnost nebo sezónní pálení. Při jediné návštěvě byste to nikdy nezjistili. | Právě takové místní znalosti Vám realitní portál nemůže poskytnout. Víme, kde se s tím můžete setkat, a ověřujeme to u konkrétní nemovitosti. |
| Pěší dostupnost | „Deset minut na pláž“ může znamenat příjemnou cestu dolů, ale podstatně méně příjemnou cestu zpět s nákupem. | Díváme se na skutečnou trasu, stoupání i na to, co po cestě opravdu najdete. |
| Život mimo sezónu | Urbanizace plná lidí v srpnu může být od listopadu téměř prázdná, s omezenými službami a uzavřeným bazénem. | Víme, které části pobřeží a které projekty fungují po celý rok, protože i mimo sezónu jsme zde. |
| Budova a její pravidla | ||
| Pravidla společenství | Stanovy rozhodují o více věcech, než lidé očekávají: co smíte s nemovitostí dělat a někdy i zda ji vůbec smíte pronajímat. | Čteme pravidla platná pro konkrétní nemovitost, místo abychom spoléhali na to, co o ní kdokoli říká. |
| Povolení ke krátkodobému pronájmu | Toto je jediné riziko, které bereme skutečně vážně. Nikdy není automatické: závisí na nemovitosti, obci, stanovách společenství a aktuálních pravidlech pro turistické ubytování. Dvě téměř totožné nemovitosti na stejném místě se mohou zcela lišit. | Pokud je pronájem součástí důvodu, proč kupujete, nepřijímáme odpověď makléře ani řádek v nabídce. Před zaplacením rezervačního poplatku prověříme nemovitost, stanovy, rozhodnutí společenství i obce a také to, zda lze zamýšlené užívání skutečně registrovat. |
| Plánované opravy | Společenství vlastníků mohlo schválit nákladnou opravu, na kterou budou vlastníci apartmánů přispívat. Dluhy vůči společenství mohou za určitých okolností přejít s nemovitostí, nikoli zůstat prodávajícímu. | Upozorníme na to před rezervací a právník během právní prověrky písemně potvrdí stav i stav plateb. |
| Výstavba v okolí | Výhled, soukromí nebo charakter ulice může změnit projekt, který zatím neexistuje. Otázkou není, co dnes stojí vedle nemovitosti. | Prověřujeme, co je na okolních pozemcích povoleno nebo plánováno, nejen to, co na nich už stojí. |
| Parkování a přístup | Zda parkovací místo patří k jednotce, kde se skutečně nachází a jak se k nemovitosti dostanete, jsou detaily, které se stanou skutečností až poté, co ji vlastníte. | Zjistíme, co je součástí jednotky a co je společné, a osobně se podíváme na přístup tam, kde na něm záleží. |
| Samotná nemovitost | ||
| Stav projektu | U nedokončené novostavby mění fáze projektu, datum dokončení a splátkový kalendář to, k čemu se skutečně zavazujete. | Prověřujeme developera, fázi projektu, co se v budově skutečně ještě neprodalo a jak je strukturován splátkový kalendář. |
| Technický stav | U nemovitosti z druhé ruky odpovídá prodávající pouze za skryté vady. U novostavby existují záruky, ale pomohou jen tehdy, pokud je vada odhalena a zaznamenána. | Díváme se na zjevné skutečnosti. Tam, kde je zapotřebí skutečná technická inspekce, samostatně zajistíme inspektora nebo architekta, protože jde o jinou práci, kterou provádí specialista. |
Kam to zapadá při koupi
Celý proces koupě má patnáct kroků, od prvního hovoru až po klíče. Prověření není jeden krok. Probíhá dvakrát: jednou při sestavování Vašeho výběru a podruhé před podpisem.Kroky 3 a 13 z 15
- Před prohlídkouPři tvorbě výběruU každé nemovitosti, kterou Vám předložíme, uvedeme, co funguje, kde vidíme slabiny a co inzerát neříká zjevně. Nemovitosti, které kontrolami neprojdou, se na seznam nedostanou.NovostavbaPrověřujeme developera, fázi projektu, skutečně dostupné jednotky a splátkový kalendář.Druhá rukaPtáme se prodávajícího, za jakou cenu se nemovitost skutečně prodávala a proč se dosud neprodala.
- Před dokončenímPřed notářemU nemovitosti z druhé ruky ji před podpisem znovu zkontrolujeme, s Vámi nebo Vaším jménem, abychom potvrdili, že odpovídá dohodnutému stavu a že je stále na místě vše uvedené v soupisu. U novostavby závisí postup na developerovi.Novostavbasnagging někdy probíhá před převodem vlastnictví a někdy až po něm. Pokud chcete odborný technický průzkum, zajistíme jej samostatně.Druhá rukaPotvrdíme, že se stav nezměnil a že je stále splněno vše, na čem byla dohoda.
Co kontrola skutečně změní
Stejný inzerát, dvojí čtení.| Co uvádí inzerát | Co ověřujeme | |
|---|---|---|
| Dostupnost | Uvedeno jako dostupné. | Potvrzeno u realitní kanceláře nebo developera, případně vyřazeno dříve, než zbytečně zabere termín prohlídky. |
| Cena | Číslo, často „od“. | Za jakou cenu se skutečně prodává a ke které konkrétní jednotce tato cena patří. |
| Kolik nemovitostí to je | Jeden inzerát působí jako jedna nemovitost. | Zda několik kanceláří inzeruje stejnou jednotku za různé ceny a se kterou z těchto cen prodávající skutečně pracuje. |
| Výhled | Fotografie. | Orientaci, dobu, kdy terasa skutečně funguje, a co je povoleno na sousedním pozemku. |
| Lokalita | Název města. | Ulici, urbanizaci, možnosti chůze, hluk a to, zda tam v únoru někdo žije. |
| Pronájem | Často nic, nebo jen ujištění makléře, že je vše v pořádku. | Stanovy, rozhodnutí společenství a obec, ověřené před Vaší rezervací. |
| Budoucí náklady | Někdy poplatek SVJ. | Zda už byla schválena nákladná oprava, na kterou byste přispívali. |
| Verdikt | Inzerát Vás chce přesvědčit ke koupi. | Někdy vyjednávat. Někdy počkat. Někdy nekupovat vůbec. |
Rozhodující skutečnost, kterou inzerát neuvedl
Nejčastějším důvodem, proč kupujícímu řekneme, aby přestal, je pronajímání. Někdo plánuje pokrýt část provozních nákladů krátkodobým pronájmem, ale nemovitost to ze zákona neumožňuje.- Co vypadalo v pořádkuApartmán odpovídal rozpočtu, lokalita dávala smysl a prodávající jej prezentoval jako vhodný k pronájmu. Nic v nabídce nenaznačovalo problém.
- Co jsme prověřiliU krátkodobého pronájmu nestačí ani nabídka, ani ústní potvrzení makléře. Rozhoduje obec, stanovy společenství a dokumentace k budově. Kontrolujeme také, zda byla schválena mimořádná oprava, jejíž náklady by přešly na nového vlastníka.
- Co se změniloPokud právník potvrdí, že zamýšlené využití není možné nebo že se podmínky zásadně promítají do ekonomiky koupě, doporučíme nepokračovat. Nejde o to najít důvod ke koupi. Jde o to předem zjistit, zda kupujete to, o čem si myslíte, že kupujete.
Nejdražší problém je ten, o kterém se dozvíte až po koupi.
Kolik Vás to bude stát?
- Kupující0 €Kontrola nabídky Vás nic nestojí, ať už ji nakonec koupíte, či nikoli, a bez ohledu na to, zda jste ji našel sám.
- Developer nebo prodávající
- Novostavba
- 2,5 až 6 %
- Nemovitosti z druhé ruky
- 1,5 až 4 %
- ArevontNaše odměna je součástí této provize a náleží nám pouze v případě uskutečnění koupě. Právě proto si můžeme dovolit Vám říct, abyste nekupoval.
Cena nemovitosti je stejná, i když půjdete přímo. U novostavby si klidně vezměte ceník developera a ověřte si ho sám.
Co nemůžeme ověřit
Ověřujeme, co ověřit lze, sdělíme Vám, co jsme zjistili, a vysvětlíme, co to znamená pro koupi. Pokud něco zásadního nesedí, doporučíme přestat, i když jste se již rozhodl koupit.Nemůžeme však před rezervací ověřit úplně vše a nebudeme tvrdit opak. Vlastnictví, poplatky, dluhy, zákonnost budovy i samotné dokumenty spadají do práce právníka, a právě proto následuje právní kontrola. Před ní Vám nedoporučíme nic podepisovat.Skutečný technický průzkum je také samostatná služba. Bankovní odhadce vady nehledá a nenahrazuje technického inspektora.
Často kladené otázky ke kontrole nabídky
- Jak dlouho kontrola trvá?
- Obvykle ještě tentýž den, jakmile se nám ozve prodávající. Kontrolu téměř nikdy nezdržujeme my, ale agentura nebo developer, kteří neodpovídají. V takovém případě Vám řekneme, že nemovitost je stále k dispozici, místo abychom se odmlčeli. Vše, co vyžaduje dokumenty od obce nebo společenství, trvá déle a v danou chvíli Vám to také sdělíme.
- Mohu Vám poslat nemovitost, která není na Vašem webu?
- Ano, a právě to tvoří většinu toho, co kontrolujeme. Nemovitost nemusí být v našem katalogu, abychom Vás při její koupi zastupovali.
- Co Vám vlastně zašlete?
- Co jsme zjistili, co to znamená pro koupi a jasné stanovisko k tomu, zda se vyplatí prohlídka. Včetně situace, kdy je naše stanovisko záporné.
- Kontrolujete právní stránku sami?
- Ne, a je to záměr. Vlastnictví, poplatky, dluhy a zákonnost budovy kontroluje nezávislý právník, který je nezávislý na nás i na prodávajícím. Kontrolu koordinujeme a neúčtujeme si provizi za doporučení.
- Můžete potvrdit, že ji budu moci pronajímat?
- Před rezervací můžeme zkontrolovat nemovitost, stanovy, rozhodnutí společenství i obec a ověřit, zda lze zamýšlené využití zapsat. Odpověď makléře nepovažujeme za potvrzení.
- Co když už jsem něco rezervoval?
- Pošlete nám to i tak. Zda s tím lze ještě něco dělat, závisí na podmínkách rezervace, ale je lepší vědět, k čemu jste se zavázal, než se to dozvědět u notáře.
