Česká realitní kancelář pro kupující na Costa del Sol

U novostavby počítejte orientačně s náklady kolem 13 % nad kupní cenu, u nemovitosti z druhé ruky kolem 9 %. Největší rozdíl tvoří daně: u novostavby se platí 10 % DPH a v Andalusii také AJD, u nemovitosti z druhé ruky daň z převodu ve výši 7 %. K tomu je třeba připočítat právníka, notáře, katastr a několik menších položek. Výše na stránce si můžete celý nákup spočítat podle ceny nemovitosti.

Záleží na tom, zda kupujete novostavbu, nebo nemovitost z druhé ruky. U novostavby je nejdůležitější bankovní záruka. Platby, které posíláte developerovi před dokončením stavby, musí být podle konkrétního platebního režimu chráněné a právník před odesláním peněz kontroluje účet, dokumentaci i to, jaké zajištění se na danou platbu vztahuje. U plateb krytých bankovní zárukou dostáváte potvrzení vztahující se ke konkrétní částce a kupujícímu. U nemovitosti z druhé ruky se postup nastavuje jinak. Právník hlídá smlouvy, termíny a způsob převodu tak, aby prodávající dostal peníze až ve chvíli, kdy mají být podle transakce skutečně uvolněny. Nejde tedy jen o to, kam peníze pošlete. Právník před každou významnou platbou kontroluje, proč ji posíláte, komu a za jakých podmínek.

Záleží na znění rezervační smlouvy a liší se to podle developera i prodávajícího. Rezervace je jediná platba mimo systém záruk, proto má být malá a smlouva musí jasně určovat podmínky jejího vrácení. Právě proto ji právník čte dřív, než odejdou peníze, a ne až potom.

Záleží hlavně na tom, jestli kupujete novostavbu, nebo nemovitost z druhé ruky. U novostavby je dobré mít připraveno přibližně 20 až 40 % kupní ceny na platby, které mohou přijít před dokončením projektu. K tomu potřebujete vlastní peníze také na daně a vedlejší náklady koupě, včetně 10% DPH a dalších nákladů spojených s převodem. U nemovitosti z druhé ruky jako český nerezident počítejte realisticky s tím, že banka může financovat přibližně polovinu hodnoty, kterou sama nemovitosti přizná. Zbytek kupní ceny a náklady na koupi proto musíte mít z vlastních prostředků. U nemovitosti za 500.000 € tak vlastní hotovost často není 100.000 nebo 150.000 €, ale výrazně víc. Proto financování řešíme ještě před rezervací, ne až ve chvíli, kdy už jste se pro konkrétní nemovitost rozhodli.

Ano, ale jako český nerezident nepočítejte automaticky s financováním 70 nebo 80 % ceny. U příjmu v korunách je realistické počítat přibližně s financováním kolem 50 % hodnoty, kterou stanoví banka. U některých klientů může být nabídka lepší, u jiných horší podle příjmu, závazků, věku, měny příjmu a konkrétní banky. Důležité je také to, že banka nepočítá hypotéku z kupní ceny, ale ze svého vlastního odhadu. Pokud tedy kupujete za 500.000 €, ale banka nemovitost ocení na 470.000 €, financování se počítá právě z těch 470.000 €. Proto si ještě před výběrem nemovitosti ověřujeme, s jakým financováním můžete reálně počítat a kolik vlastních prostředků budete potřebovat.

Kdo nemovitost skutečně vlastní, zda na ní nejsou hypotéky, exekuce nebo jiné závazky, zda sedí údaje v katastru, zda nejsou dluhy vůči společenství a zda právní stav odpovídá tomu, co kupujete. U konkrétní nemovitosti se kontrola rozšiřuje podle jejího typu a historie.

Ano. Nezávislého právníka, který zastupuje Vás, ne developera ani prodávajícího. Kontroluje vlastnictví, dluhy, zástavy, povolení, smlouvy a právní stav nemovitosti ještě předtím, než se zavážete k nákupu. Právníky nezaměstnáváme a za doporučení od nich nebereme provizi. Dáme Vám několik možností a vyberete si sami.

U hotové nemovitosti počítejte typicky s několika týdny až několika měsíci od rezervace ke klíčům. U novostavby záleží na fázi projektu, můžete kupovat hotový apartmán, ale také projekt, který se bude dokončovat další dva roky. Celý postup od výběru přes právní prověrku až po notáře popisujeme výše.

Jednou stačí a dvakrát je lepší. Dá se to zvládnout zcela na dálku s plnou mocí, a přesto bychom byli radši, kdybyste přijeli aspoň jednou.

Ano. Koupě nemovitosti a španělská rezidence jsou dvě různé věci. Nemovitost můžete vlastnit jako český rezident a velkou část procesu lze vyřídit prostřednictvím plné moci.

NIE ano. Španělský účet je v praxi velmi užitečný. NIE je identifikační číslo cizince, které budete potřebovat pro koupi, daně a další úkony kolem nemovitosti. Zařizujeme ho s právníkem včas, protože čekat na něj ve chvíli, kdy máte podepisovat, je zbytečný způsob, jak si nákup zkomplikovat.

Největší část nákupu budete platit v eurech, takže u větší částky má smysl řešit nejen poplatek za převod, ale hlavně skutečný směnný kurz. Peníze lze převést přes českou banku nebo specializovaného poskytovatele směny a u větších částek se vyplatí nabídky porovnat. Hlavně převod nenechávejte na poslední chvíli. Banka může chtít doložit původ peněz nebo převod zdržet kvůli interní kontrole. Podle platebního kalendáře Vám předem řekneme, kdy budete jednotlivé částky potřebovat.

Ano. U větší transakce počítejte s tím, že banka a další účastníci transakce budou chtít doložit původ prostředků. Pokud peníze pocházejí z prodeje firmy, dividend, investic nebo jiné složitější struktury, řešte dokumentaci dřív, než začnete převádět peníze.

Na Vás, na oba manžele, případně jinak podle Vaší rodinné a majetkové situace. Není na to jedna správná odpověď. Způsob vlastnictví může později ovlivnit dědictví, daně i prodej, proto je lepší rozhodnout ho s právníkem a daňovým poradcem ještě před podpisem kupní smlouvy, ne až u notáře. Pokud kupujete jako pár, máte děti, větší majetek ve Španělsku nebo uvažujete o nákupu přes firmu, řekněte to právníkovi hned na začátku.

Ne automaticky. Záleží na konkrétní nemovitosti, obci, pravidlech společenství a aktuálních pravidlech pro turistické ubytování. Proto možnost krátkodobého pronájmu prověřujeme před rezervací, pokud je pronájem součástí důvodu, proč nemovitost kupujete.

IBI, poplatky společenství, odpady, pojištění, energie a voda a u nerezidentů také daňové povinnosti ve Španělsku. Největší rozdíl mezi dvěma podobně drahými apartmány často udělají právě poplatky společenství, proto u konkrétní nemovitosti ukazujeme skutečné roční náklady místo jednoho univerzálního čísla.

Ano. Modelo 210, daň z domnělého příjmu nerezidenta. Česky to téměř nic nevysvětluje a většina majitelů to zjistí pozdě.

Ne. Samotné vlastnictví nemovitosti z Vás španělského daňového rezidenta nedělá. Daňová rezidence se posuzuje podle Vaší skutečné situace, mimo jiné podle toho, kolik času ve Španělsku trávíte a kde máte centrum svých ekonomických a osobních zájmů. Pokud tady chcete trávit větší část roku nebo se přestěhovat natrvalo, řešte daňovou rezidenci s poradcem ještě před stěhováním. Může ovlivnit způsob, jakým Španělsko posuzuje Vaše příjmy a majetek mimo Španělsko.

Každá platba před dokončením stavby musí být ze zákona kryta bankovní zárukou vystavenou na Vaše jméno. Váš právník ověří konkrétní znění záruky pro Vaši jednotku dřív, než odejde jakákoli platba, a řekne Vám, co přesně kryje.

Některé dluhy a závazky spojené s nemovitostí mohou nového vlastníka zasáhnout, proto se před koupí nekontroluje jen prodávající, ale i samotná nemovitost. Právník prověří mimo jiné stav vůči společenství a vyžádá příslušná potvrzení před podpisem.

Prodat ji můžete kdykoli. Otázka je, za jakou cenu a jak rychle. Nejlépe se znovu prodávají nemovitosti, které mají něco, co bude chtít i další kupující: dobrou mikrolokalitu, výhled, správnou orientaci, pěší dostupnost nebo kvalitní urbanizaci. Proto při nákupu neřešíme jen to, jestli se nemovitost líbí Vám dnes, ale i komu ji jednou budete prodávat. Při prodeji jako nerezident počítejte také s náklady a daněmi spojenými s prodejem.

Ano, a dá se to připravit dopředu. Španělská dědická daň se uplatní, ale Andalusie má pro blízkou rodinu štědré úlevy. Závětí si navíc můžete zvolit, že se dědictví bude řídit českým právem, a krátká španělská závěť k tomu ušetří rodině měsíce úřadování.

Pokud přijedete jednou ročně na dva týdny a nemovitost by zbytek roku jen stála, pronájem může být jednodušší. Jakmile sem ale jezdíte několikrát ročně nebo trávíte na Costa del Sol delší část roku, vlastnictví začíná dávat úplně jiný smysl. Nemusíte pokaždé hledat volný pronájem, řešit sezonní ceny ani se stěhovat mezi různými apartmány. Přiletíte jen s malým zavazadlem a všechno ostatní už máte doma. Je to ještě výraznější, pokud cestujete se psem, dětmi nebo chcete přijet na několik týdnů či měsíců. Dobré dlouhodobější pronájmy nejsou vždy snadno dostupné a v hlavní sezoně mohou být velmi drahé. A pokud nemovitost v době, kdy ji nepoužíváte, legálně pronajímáte, příjem z pronájmu může pokrýt významnou část ročních nákladů na vlastnictví. U dobře zvolené nemovitosti tak neplatíte jen za místo, kam jezdíte na dovolenou, ale vlastníte druhý domov, který může část roku sám vydělávat. Proto se u klientů, kteří sem chtějí jezdit pravidelně, většinou díváme spíš na to, kdy koupě začne dávat smysl, než jestli má smysl vůbec.

Záleží především na rozpočtu a na tom, co od Španělska očekáváte. Costa Blanca je obecně levnější a za stejný rozpočet tam koupíte výrazně víc. Costa del Sol je dražší, ale nabízí silnější celoroční život, mezinárodní infrastrukturu, letiště v Málaze, golf, školy, zdravotnictví a velkou zahraniční komunitu. Pokud máte na samotnou nemovitost méně než přibližně 250.000 €, řekneme Vám rovnou, že bychom se na Costa del Sol pravděpodobně nesoustředili. Výběr je v této ceně velmi omezený a na Costa Blanca může stejný rozpočet dávat podstatně větší smysl. Od přibližně 300.000 € už se na Costa del Sol začínají objevovat reálné možnosti, ale stále záleží na lokalitě, vzdálenosti od moře, stavu nemovitosti a požadavcích na výhled nebo pronájem.