Mohu jako občan EU získat hypotéku ve Španělsku?

Ano, ale nepředpokládejte 70 nebo 80 procent ceny. U příjmů v jiné měně než euro je realistické plánovat přibližně polovinu hodnoty, kterou stanoví banka, a nabídka se liší podle příjmu žadatele, stávajících závazků, věku, měny, ve které dostáváte výplatu, a banky. Proto ověřujeme, kolik si můžete reálně půjčit, ještě než začnete vybírat nemovitost.

Kolik vlastních peněz budu potřebovat?

Záleží na tom, zda kupujete novostavbu, nebo nemovitost z druhé ruky. U novostavby mějte připraveno přibližně 20 až 40 procent ceny na platby, které mohou být splatné před dokončením projektu, a dále vlastní prostředky na daně a náklady spojené s koupí včetně 10% DPH. U nemovitosti z druhé ruky počítejte s financováním bankou ve výši přibližně poloviny hodnoty, kterou banka uzná, přičemž zbytek ceny a veškeré náklady uhradíte z vlastních prostředků. U nemovitosti za 500.000 € to často znamená výrazně více než 100.000 nebo 150.000 € v hotovosti.

Proč banka poskytuje úvěr podle svého odhadu, a ne podle ceny?

Protože nemovitost slouží jako zajištění úvěru. Banka tedy poskytuje úvěr podle hodnoty nemovitosti stanovené jejím vlastním odhadcem a nikdy ne ve vyšší částce, než jakou jste skutečně zaplatili. Pokud se dohodnete na částce 500.000 € a odhad vyjde na 470.000 €, úvěr se vypočítá ze 470.000 € a rozdíl se přičte k hotovosti, kterou budete potřebovat.

Jak dlouho trvá schválení?

Čtyři až osm týdnů od podání kompletní žádosti. Chybějící a nepřeložené dokumenty jsou obvyklým důvodem prodloužení, proto se vyplatí začít je připravovat s předstihem.

Kdy mám začít vyřizovat hypotéku?

Ne hned, ale ani na poslední chvíli. Zjistěte si proveditelnost ještě před výběrem nemovitostí. Samotná žádost patří až ke konci: u novostavby banka schvaluje úvěr přibližně dva měsíce před dokončením a dřívější podání není užitečné, zatímco u nemovitosti z druhé ruky máte o něco více času. Nechcete přece začít vybírat, aniž byste věděli, kolik si můžete půjčit.

Je předběžné schválení zárukou?

Ne. Jde o kvalifikovaný odhad toho, co můžete očekávat, což přesně potřebujete před výběrem nemovitosti, ale banka Vaši situaci znovu prověří, než úvěr vyplatí. Nový dluh nebo změna zaměstnání mezi těmito dvěma kroky mohou nabídku změnit, proto mezitím nic zásadního neměňte.

Kdo hradí poplatky spojené s hypotékou?

Od roku 2019 hradí banka ve Španělsku většinu vlastních nákladů na zřízení hypotéky: daň z hypotečního úvěru, notáře, zápis do katastru a poplatek gestoría. Kupující hradí odhad nemovitosti. To se týká pouze hypotéky. Daně a poplatky spojené se samotnou koupí se nemění a nadále je hradíte Vy.

Je lepší půjčit si peníze ve své zemi?

Často ano. Zajištění úvěru nemovitostí doma a nákup zde za hotové bývá rychlejší a levnější, proto doporučujeme tuto možnost prověřit jako první. Pokud pro Vás není dostupná, španělská hypotéka pro nerezidenta je zcela možná, jen pomalejší a s menším podílem financování z ceny.

Služby

Hypotéka ve Španělsku pro cizince

Ano, zahraniční kupující může získat španělskou hypotéku. Běžně se uvádí 60 až 70 procent ceny, ale u příjmu v jiné měně než euro se podle našich zkušeností dostanete spíše k polovině. Ta se počítá nikoli z dohodnuté ceny, ale z vlastního bankovního odhadu. A ještě předtím: pokud si můžete půjčit proti nemovitosti doma, bývá to obvykle levnější a jednodušší cesta, takže se na ni ptáme jako na první možnost, nikoli poslední.

Pokud si můžete půjčit doma, půjčte si doma

Tato stránka se věnuje vyřízení španělské hypotéky, proto začněme důvody, proč ji nevolit. Pokud můžete získat peníze proti nemovitosti, kterou již vlastníte v Česku, a zde koupit za hotové, bývá to obvykle rychlejší a jednodušší. Doporučujeme proto tuto možnost zvážit jako první.Říkáme to hned na začátku, nikoli až na konci, protože pořadí je důležité. Kdo se o české řešení dozví až po čtyřech týdnech vyřizování španělské hypotéky, ztratil čtyři týdny. Níže uvedené srovnání bychom s Vámi skutečně prošli při prvním hovoru.

Rychlost: Půjčka zajištěná nemovitostí doma je obvykle rychlejší ze dvou možností. Vaše banka Vás již zná, dokumenty jsou ve Vašem jazyce a nic se nemusí překládat ani opatřovat apostilou. Schválení španělské hypotéky trvá od podání kompletní žádosti čtyři až osm týdnů a u novostavby obvykle nemůže začít dříve než přibližně dva měsíce před dokončením.
Čím jsou peníze zajištěny: Česká hypotéka je zajištěna nemovitostí v Česku, takže koupě ve Španělsku probíhá za hotové a také se tak posuzuje. Španělská hypotéka je zajištěna kupovanou nemovitostí, a proto výši úvěru určuje vlastní bankovní odhad její hodnoty.
Měna, ve které vyděláváte: To je celý rozdíl. Domácí věřitel půjčuje vlastní měnu proti příjmu v této měně, takže tato otázka nevzniká. Španělská banka půjčuje eura proti příjmu, který není v eurech, a toto riziko zohledňuje ve své nabídce.
Jakou část ceny pokryje: Česká hypotéka je omezena nemovitostí, kterou již vlastníte, a částkou, kterou Vám věřitel poskytne proti jejímu zajištění. U španělské hypotéky rozhoduje ocenění banky a její posouzení Vašeho příjmu. Ani jedna částka není automaticky vyšší, a právě proto se vyplatí porovnat obě možnosti.
Kdo proces řídí: Doma jste to Vy a Vaše vlastní banka, ve Vašem vlastním jazyce. Tady je to makléř, kterého Vám představíme, několik bank najednou a dokumenty, které musí dorazit přeložené a ve správném pořadí. Tuto část koordinujeme. Neřídíme ji.
Co když to nevyjde: Koupě, která zde nikdy nebyla financována, se nezhroutí proto, že si španělská banka v sedmém týdnu rozmyslela své rozhodnutí. Koupě závislá na španělské hypotéce může zmeškat smluvní termín a zmeškání termínu kvůli financování Vás může stát nemovitost i rezervaci.

Nemůžeme Vám říct, která možnost bude ve Vašem případě levnější, protože to závisí na Vašem českém věřiteli, nemovitosti, kterou byste zastavil, a nabídce španělské banky. Můžeme Vám ale říct, že bychom byli raději, kdybyste se na to zeptal ještě před začátkem, a že na tom ani v jednom případě nic nevyděláváme.Pokud pro Vás česká cesta není dostupná, vše níže popisuje španělskou možnost v pořadí, v jakém skutečně probíhá.

Proč doporučovat možnost, která se Vás netýká?Protože náš poplatek pochází z prodejní strany transakce, nikoli z financování. Ať už zaplatíte z hotovosti, využijete českou hypotéku, nebo si půjčíte zde, pro nás to nic nemění, zatímco pro Vás to znamená velký rozdíl.

Lze obě možnosti spojit?Kupující to dělají. Někteří získají část peněz doma a zbytek financují zde, jiní začnou s českou hypotékou a později ji refinancují ve Španělsku. Obojí jsou otázky pro makléře, nikoli pro nás, a odpovědi na ně získáte během úvodního posouzení proveditelnosti.

Co skutečně získá žadatel bez rezidence

Téměř všude uváděná hodnota činí u nerezidenta 60 až 70 procent ceny. Není nesprávná. Jen neodpovídá tomu, co vídáme u kupujících s příjmem v jiné měně než euro. Říct Vám zveřejněné číslo a nechat Vás skutečné číslo zjistit až v šestém týdnu je přesně způsob, jakým se rozpadá rozpočet.Španělské banky poskytují úvěry na základě příjmu a problémem je příjem v jiné měně než euro. Většině měn důvěřují, ale každá banka má seznam měn, u kterých je obezřetná, a koruna na těchto seznamech figuruje. Žadatel bez rezidence je proto posuzován přísněji. Počítejte tedy spíše s přibližně polovinou než s uváděnými 60 až 70 procenty. Žadatel s příjmem v eurech to má viditelně snazší a polští kupující, přestože také nejsou v eurozóně, obvykle získají běžný rozsah.Přibližně polovina je to, co vídáme, nikoli pravidlo, které by někdo zveřejňoval. Některým klientům je nabídnuto více a jiným méně, přičemž nabídka se posuzuje u každého žadatele zvlášť. Toto jsou faktory, které ji ovlivňují.

Váš příjemJak vysoký a stabilní je Váš příjem a jak snadno jej může španělská banka ověřit ze zahraničí. Zaměstnanec se dvěma či třemi roky daňových přiznání představuje přímočarý případ, firemní účetnictví se posuzuje déle.
Vaše stávající dluhyZapočítává se každý stávající úvěr včetně Vaší české hypotéky, financování automobilu a kreditních karet. Banka rozhoduje, jak vysokou měsíční splátku dokážete nést vedle všech ostatních závazků, nikoli kolik byste zvládl pouze samostatně.
Váš věk na konci splatnostiÚvěr musí být splacen během produktivního života, takže s přibývajícím věkem se zkracuje dostupná doba splatnosti a kratší splatnost znamená u stejného úvěru vyšší měsíční splátku.
Měna, ve které dostáváte příjemNejvýznamnější faktor u žadatele bez rezidence a faktor, který nic jiného nevyváží. Právě on odděluje zveřejňovaný rozsah od částky, která Vám bude nabídnuta.
Nemovitost a její oceněníBanka půjčuje určitou část hodnoty, kterou nemovitosti přisoudí její vlastní odhadce. Lokalita, ze které banka není nadšená, nebo ocenění pod dohodnutou kupní cenou sníží výši úvěru, aniž by kdokoli změnil názor na Vás.
Která bankaOchota poskytovat úvěry nerezidentům se mezi bankami liší a v průběhu času se mění. Když jedna banka řekne ne, znamená to ne pouze u jedné banky. Právě proto má smysl oslovit několik bank najednou, místo abyste zamířil do pobočky nejblíže nemovitosti.

Nic z toho není důvodem vzdát se španělské hypotéky. Je to důvod zjistit svou částku ještě před výběrem nemovitosti, nikoli až po něm. Rozdíl mezi polovinou a sedmdesáti procenty z pěti set tisíc eur činí sto tisíc eur z Vašich vlastních peněz, a to není detail, který chcete zjistit během rezervační lhůty.

Mám příjem v eurech. Platí pro mě stále česká hodnota?Ne, a to je pro Vás největší výhoda. Žadatelé s příjmem v eurech se posuzují snáze a obvykle se u nich uplatňuje běžně zveřejňovaný rozsah. Méně záleží na tom, kde žijete, než na měně, ve které dostáváte příjem.

Mohla by mi být nabídnuta více než polovina?Ano. Některým klientům je nabídnuto více, jiným méně. Záleží na Vašem příjmu, stávajících závazcích, věku, měně a bance. Proto je poctivou odpovědí na otázku „kolik získám“ posouzení proveditelnosti, nikoli číslo na webu.

Banka půjčuje podle svého ocenění, ne podle Vaší ceny

Španělská banka neposkytuje určité procento z částky, kterou jste se zavázal zaplatit. Poskytuje určité procento z hodnoty nemovitosti podle vlastního odhadce a tato částka je často nižší než kupní cena. Rozdíl mezi nimi se z ceny neodečítá. Přičítá se k hotovosti, kterou musíte obstarat.Právě zde se rozpočty rozpadají a stává se to pozdě, protože ocenění probíhá až poté, co si vyberete nemovitost a dohodnete cenu. Čísla níže jsou stejná jako na hlavní stránce.

Kupní cenaS prodávajícím se dohodnete na částce 500.000 €. Toto je číslo, které všichni uvádějí, a jediné, které můžete skutečně ovlivnit.
Banka ji ocenilaBanka vyšle vlastního odhadce, který stanoví hodnotu na 470.000 €. S nemovitostí není nic v nepořádku. Odhadce pracuje pro banku a odpovídá na otázku banky, nikoli na Vaši.
Banka půjčí 50 %Polovina odhadní hodnoty, tedy 235.000 €, nikoli polovina ceny. Rozdíl 30.000 € mezi cenou a odhadní hodnotou budete muset nenápadně financovat Vy.
Own funds265.000 € plus náklady na koupi, které činí přibližně 13 procent u novostavby a 9 procent u nemovitosti z druhé ruky a banka Vám je nikdy nepůjčí. Nejde tedy o 250.000 €, které naznačovalo hlavní procento.

Ilustrační příklad. Hypotéka se vypočítává z odhadní hodnoty stanovené bankou, nikoli z kupní ceny.Jeden praktický důsledek, který je dobré znát včas: španělský odhad je platný pouze přibližně šest měsíců. Proto nelze hypotéku na nemovitost, která se stále staví, rozumně sjednat s předstihem několika let a právě to je mechanickým důvodem časového rozvržení popsaného dále na této stránce.Spočítejte si přibližně, kolik vlastních peněz budete potřebovat.

Spočítejte si to

Kupní cena

500.000 €

Odhad banky

470.000 €

94 % kupní ceny. Banka půjčuje z odhadu, ne z ceny.

Kolik půjčí

50 %

Jako Čech počítejte spíš s polovinou.

Úroková sazba

3 %

Orientační. Sazby se mění.

Splatnost

20 let

Měsíční splátka

1.303 €

Výše hypotéky235.000 €

Vlastní prostředky265.000 €

Náklady na koupi (novostavba)64.839 €

Budete potřebovat329.839 €

Vlastní prostředky plus náklady na koupi. Na hypotéce celkem zaplatíte 312.793 € za 20 let.

Výsledek je orientační. Kolik Vám banka skutečně půjčí, rozhoduje její vlastní posouzení Vašeho příjmu a její vlastní odhad nemovitosti.

Chcete to raději do e-mailu?

Jméno

E-mail

Bez závazků. Vaše údaje nikdy neprodáváme.

Co se stane, pokud bude odhadní hodnota nižší než cena?Váš úvěr se vypočítá z nižší částky, takže na stejnou nemovitost budete potřebovat více vlastních peněz. V takové situaci můžete najít rozdíl, znovu vyjednat cenu nebo od koupě odstoupit. Která z těchto možností je dostupná, záleží na tom, co jste podepsali. O tom je mnohem lepší hovořit před rezervací než po ní.

Mohu místo něj použít vlastního odhadce?Pro úvěr nikoli. Banka půjčuje na základě odhadu od odhadce, kterého akceptuje, a tento odhadce pracuje pro banku. Nejde také o technickou prohlídku: odhadce nehledá vady a jeho posudek nenahrazuje technickou inspekci.

Co budete muset doložit

Španělská banka chce mít úplný přehled o financích, které se nacházejí v jiné zemi, v jiném jazyce a podléhají jinému daňovému systému. Nic z tohoto seznamu není neobvyklé. Lidi však zaskočí, jak dlouho trvá vše shromáždit, a že chybějící nebo nepřeložený dokument je nejčastějším důvodem prodlužování žádosti.

Co doložíte	Proč to banka chce	Kdy to budete potřebovat
Váš příjem
Daňová přiznání za dva nebo tři roky	Tak zahraniční banka ověřuje příjem, který nevidí ve vlastním systému.	Pro posouzení proveditelnosti, tedy ještě předtím, než začnete vybírat nemovitosti. Pokud je nemáte po ruce, objednejte je včas.
Výplatní pásky nebo finanční výpisy	Aktuální příjem potvrzuje, že daňová přiznání stále popisují Vaši situaci. U podnikatele totéž dokládá účetnictví společnosti.	K žádosti a pokud se proces protáhne, je nutné je aktualizovat.
Úřední překlady, někdy i apostila	České dokumenty musí být předloženy ve formě, kterou může španělská banka přijmout. Apostila je mezinárodní doložka potvrzující pravost dokumentu v zahraničí.	Před podáním žádosti. Pokud tento krok odložíte, nenápadně přidá několik týdnů.
Vaše stávající dluhy
Kontrola v registru dlužníků	Váš úvěrový záznam, tedy stejná kontrola, jakou provádí každý poskytovatel úvěru.	K žádosti.
Výpisy ze stávajících úvěrů	Každý stávající závazek se započítává do toho, co můžete měsíčně splácet, včetně Vaší české hypotéky.	K žádosti. Splacení malého úvěru předem může změnit výsledek.
Vy a Vaše strana ve Španělsku
NIE	Vaše španělské daňové identifikační číslo. Bez něj nelze nic podepsat.	Před dokončením a celý proces trvá natolik dlouho, že se vyplatí začít, jakmile to začnete myslet vážně.
Španělský bankovní účet	Účet, ze kterého se budou strhávat měsíční splátky a přes který se následně budou hradit energie a poplatky SVJ.	Před podpisem hypoteční smlouvy.

Od podání kompletní žádosti počítejte se čtyřmi až osmi týdny do schválení. Slovo „kompletní“ je v této větě klíčové: lhůta nezačíná dnem, kdy se rozhodnete požádat, ale dnem, kdy dorazí poslední přeložený dokument.

NIE a administrativa

Potřebuji španělský účet ještě před podáním žádosti?Ano. Před podpisem hypotéky budete potřebovat účet u španělské banky, ze kterého budete hradit měsíční splátky. Nemusí být veden u banky, která Vám půjčuje peníze, a s jeho založením Vám pomůžeme.

Kdo to zařídí a co nejsme

Peníze nepůjčujeme, nejsme banka ani hypoteční makléři. Spojíme Vás s makléřem na tomto pobřeží, který se specializuje na nerezidenty a oslovuje několik bank současně, a poté dbáme na to, aby financování a koupě probíhaly vzájemně sladěně.Spolupracujeme se společností Fluent Finance Abroad, která se specializuje na hypotéky pro nerezidenty. Můžete si přivést vlastního hypotečního poradce nebo jednat přímo s bankou, ať už zvolíte kteroukoli možnost, u nás Vás to nic nestojí.Nejužitečnější část práce poradce proběhne ještě před vyřizováním jakýchkoli dokumentů. Posoudí Vaši situaci a řekne Vám na rovinu, zda hypotéku získáte a přibližně v jaké výši, ještě než začnete vybírat nemovitosti. Pošlete nám základní informace a odpověď obvykle máte následující den.

Kdo se účastníKoho zastupují

Hypoteční makléř: Vy. Posoudí Vaši situaci a předloží Vám konkrétní možnosti financování. Protože osloví několik bank najednou, získáte více než jednu nabídku, které můžete porovnat. Relevantní pouze v případě, že nákup financujete.
Banka: Banka. Vede Váš španělský účet a může Vám poskytnout hypotéku. Španělský účet budete potřebovat bez ohledu na hypotéku kvůli energiím, vodě a poplatkům SVJ.
Bankovní odhadce: Banka, nikoli Vy. Jeho úkolem je stanovit hodnotu nemovitosti pro účely poskytnutí úvěru. Nemá za úkol hledat vady nemovitosti. Nejde o technickou kontrolu a tato kontrola tím není nahrazena.
Arevont: Vy, a pouze na straně kupujícího. Zprostředkujeme první kontakt, zajistíme soulad financování s termíny rezervace a dokončení a upozorníme Vás, pokud čísla nevycházejí. Vaše peníze nikdy neuvidíme a úvěru se nikdy nedotýkáme.

Založení bankovního účtu

Mohu si přivést vlastního hypotečního poradce?Ano, někteří kupující to tak dělají. Můžete využít také vlastního hypotečního poradce. Budeme spolupracovat s kýmkoli, koho si zvolíte, a zbytek služby se nemění.

Mohu hypotéku splatit předčasně?U většiny bank ano, podmínky předčasného splacení se však liší. Vyplatí se na ně zeptat ještě při porovnávání nabídek, nikoli až poté, co jednu z nich podepíšete.

Co Vám poradce předloží a co si v tom přečíst

Nabídka španělské banky není jen jedno číslo. Dvě nabídky se stejnou inzerovanou sazbou mohou za celou dobu úvěru stát velmi odlišné částky. Rozdíl obvykle spočívá v tom, co banka požaduje, abyste si spolu s hypotékou sjednal.

Nabídky vedle sebe a písemněProtože je najednou osloveno několik bank, obdržíte písemné porovnání, nikoli jednu ústní nabídku: sazbu a její typ, dobu splatnosti, počáteční poplatky, podmínky předčasného splacení a celkové náklady každé nabídky. Jedna nabídka je cena. Více nabídek představuje informace a je to jediný způsob, jak odlišit běžnou nabídku od nevýhodné.
Vinculaciones, produkty spojené se sazbouŠpanělské banky běžně snižují sazbu výměnou za sjednání dalších produktů: životního pojištění, pojištění domácnosti, zasílání příjmu na účet, karty a někdy i smlouvy na zabezpečovací systém. Sleva je skutečná, stejně jako náklady na tyto produkty, proto si nechte sazbu vyčíslit oběma způsoby, s balíčkem i bez něj. Vyžádat si toto porovnání je u španělské hypoteční nabídky nejpraktičtější krok a právě kvůli tomu zprostředkovatel skutečně existuje.
Co se stane, když je později zrušíteTyto produkty jsou obvykle se sazbou spojeny po celou dobu úvěru, takže zrušení pojištění ve třetím roce může sazbu zvýšit. Zda k tomu dojde a o kolik, je uvedeno v nabídce. Vyplatí se to přečíst ještě před podpisem, nikoli až ve chvíli, kdy Vám dopis dorazí.
Předschválení je také dokument pro vyjednáváníVětšina kupujících jej vnímá jako ujištění pro sebe. Je to však víc. Prodávající nebo developer, který vybírá mezi dvěma kupujícími, vybírá mezi dvěma riziky. Možnost prokázat, že banka již posoudila Vaše podklady, má při vyjednávání svou váhu, zejména když žádáte o termín dokončení nebo lepší podmínky namísto slevy.

Nic z toho není zárukou a raději Vám to říkáme zde, než abyste to zjistil později. Předschválení je vydáno před oceněním nemovitosti a před úplným prověřením podkladů, takže se ještě může změnit. Jeho přínosem je přesunout nejistotu do fáze, kdy je levné se s ní vypořádat.

Kdy jsou peníze skutečně potřeba

Hypotéka nerozloží náklady rovnoměrně od prvního dne. Zejména u novostavby většina toho, co zaplatíte před dokončením, pochází z Vašich vlastních prostředků a banka přichází na řadu až na konci. Postup je v obou případech následující.

Kdy	Novostavba	Nemovitost z druhé ruky
Rezervace	Obvykle 6.000 až 11.000 € z Vašich vlastních peněz. Jde o jedinou platbu mimo systém záruk, proto by měla být nízká a smluvní podmínky, které se k ní vztahují, byste si měl přečíst před jejím odesláním.	Rezervační záloha, obvykle 6.000 až 11.000 €, u dražších nemovitostí 1 % z ceny. Také z Vašich vlastních peněz.
Smlouva	Obvykle 20 až 40 procent z ceny plus DPH při podpisu smlouvy s developerem. Z Vašich vlastních prostředků. Hypotéka tuto část nepokrývá.	Obvykle 10 až 20 procent v soukromé kupní smlouvě. Opět z Vašich vlastních prostředků.
Během výstavby	Další platby se řídí vlastním splátkovým kalendářem projektu. Některé projekty vybírají splátky postupně během výstavby, jiné požadují ještě jednu platbu a zbytek na konci. Vše hradíte Vy.	Nevztahuje se. Nemovitost z druhé ruky přechází od podpisu smlouvy k notáři bez období výstavby, proto je celý proces kratší.
Žádost o hypotéku	Banka schvaluje úvěr přibližně dva měsíce před dokončením, protože její ocenění platí jen přibližně šest měsíců a banka chce ocenit dokončený domov.	Zde je více prostoru, takže žádost může začít dříve v průběhu procesu.
Dokončení u notáře	Banka uvolní peníze na dokončenou nemovitost a pokryje zbývající částku. To je první okamžik, kdy úvěr začne skutečně plnit svou úlohu.	Banka uvolní peníze u notáře a zůstatek se vyrovná jedním krokem.

Důsledek, a právě proto tato tabulka existuje: při koupi nemovitosti v předprodeji po celou dobu výstavby sami financujete platby ve výši zálohy a hypotéka přijde až na konci. Kupujícímu, který od prvního dne počítal s tím, že „polovinu zaplatí banka“, dojdou peníze v osmém měsíci.

Kdy vyřešit financování

Ani hned, ani úplně nakonec. Odpověď ohledně proveditelnosti potřebujete ještě předtím, než začnete hledat. Samotná žádost patří téměř na konec a u novostavby ji nemá smysl podávat dříve.

Zahrnuje kroky 1, 8 a 13 až 14 z 15

Posouzení proveditelnosti jako prvníOdpověď obvykle následující den
Před prvním výběrem. Makléř posoudí Váš příjem, Vaše závazky a měnu, ve které dostáváte výplatu, a řekne Vám, kolik si můžete reálně půjčit a kolik vlastních peněz budete potřebovat. Tento krok záměrně stojí mimo patnáct kroků, protože brání tomu, aby byly všechny ostatní založeny na nesprávné částce.
Co si prohlédnoutOd prvního hovoru
Váš skutečný rozpočet tvoří úvěr, který můžete získat, plus hotovost, kterou máte, po odečtení nákladů na koupi. Hledejte podle této částky, ne podle ceny, v kterou jste doufali, a výběr bude od začátku realistický.
RezervacePo Vašem výběru
Rezervační záloha jsou Vaše vlastní peníze a zavazuje Vás k určitému harmonogramu. Právě v tomto bodě přestává být otázka financování teoretická, protože od této chvíle Vás může zmeškaný termín financování stát nemovitost.
NovostavbaHarmonogram developera určuje termíny a neposune se jen proto, že banka postupuje pomalu.
Druhá rukaKupní smlouva stanovuje tyto termíny a obvykle poskytuje o něco více prostoru pro dohodu na realistickém datu.
Žádost a ocenění4 až 8 týdnů
Kompletní žádost se podává s přeloženými dokumenty, odhadce nemovitost navštíví a banka vydá svou nabídku. Od předložení kompletních podkladů to trvá čtyři až osm týdnů a hlavním důvodem delšího vyřízení jsou neúplné podklady.
NovostavbaPřibližně dva měsíce před dokončením. Dříve to nemá smysl, protože ocenění by pozbylo platnosti dříve, než bude nemovitost hotová.
Druhá rukaLze začít dříve, protože nemovitost už existuje a lze ji ocenit.
Podpis u notářeDen dokončení
Kupní listina a zástavní smlouva se podepisují společně a banka svou část uhradí přímo. Mezi nabídkou a tímto dnem udržujte své finance stabilní. Banka před vyplacením provádí opětovnou kontrolu a nový dluh nebo změna zaměstnání mezitím mohou nabídku změnit.

Celý proces koupě krok za krokem

Vyřízení vlastními silami, nebo s námi

Stejná hypotéka, dvě možnosti vyřízení.

	Samostatně	S Arevont
Kolik bank odpoví	Obrátíte se na jednu banku, obvykle na banku spojenou s danou nemovitostí nebo na nejbližší pobočku, a její nabídku nemáte s čím porovnat.	Makléř osloví několik bank najednou, takže uvidíte více než jednu odpověď a poznáte nevýhodnou nabídku od běžné.
Když zjistíte svou částku	Obvykle až poté, co najdete nemovitost a podáte žádost. To je nejhorší možný okamžik, kdy zjistit, že je částka nižší, než jste plánovali.	Ještě předtím, než začnete vybírat. Odpověď ohledně proveditelnosti obvykle přijde následující den.
Rozdíl v ocenění	Překvapí Vás pozdě a rozdíl mezi cenou a oceněním se bez varování promítne do Vašich vlastních peněz.	Je součástí Vašeho rozpočtu od začátku a makléř včas ověří pravděpodobnou hodnotu, takže v šestém týdnu nic nečekaného nezjistíte.
Sladění obou harmonogramů	Termíny spojené s koupí a tempo banky jsou dva oddělené problémy, za které odpovídáte Vy.	Porovnáváme termíny rezervace a dokončení s harmonogramem financování a upozorníme Vás, když se přestanou shodovat.
Jazyk	Španělsky nebo anglicky, s bankou z jiné země.	Provedeme Vás celým procesem a přeložíme Vám španělštinu.
Kolik Vás to stojí	Nám je to jedno. Makléř, pokud ho využijete, si účtuje vlastní poplatek.	Z naší strany nic. Náš poplatek hradí developer nebo prodávající.

Kolik Vás to bude stát?

Kupující0 €Naše služby jsou pro Vás zdarma: představení, koordinace a upřímné posouzení, zda čísla vycházejí. Nic se na tom nemění, ani pokud se rozhodnete pro hypotéku nevyužít nebo nekoupit vůbec.
Hypoteční makléřSpecialista třetí strany s vlastním poplatkem, který představuje podíl z úvěru plus DPH. Makléř Vám jeho výši sdělí, než se k čemukoli zavážete. Tento poplatek nesouvisí s tím, co platíte za naši vlastní službu, která je zdarma. Makléř si poplatek vydělá zpět nalezením lepších podmínek a tím, že Vám zabrání strávit šest týdnů u banky, která by Vám nikdy neschválila úvěr.
BankaVe Španělsku od roku 2019 banka hradí většinu nákladů souvisejících s hypotékou: kolkovou daň z hypotéky, notáře, zápis do katastru a gestoría. Vy hradíte pouze ocenění nemovitosti. Banka tyto náklady nesmí smluvně přenést na Vás.

Oddělujte vlastní náklady hypotéky od nákladů na koupi. Samotná koupě s sebou nese daně a poplatky bez ohledu na to, zda ji financujete: zhruba 13 procent navíc k ceně u novostavby a zhruba 9 procent u nemovitosti z druhé ruky, přičemž nic z toho Vám nebude půjčeno. Poplatek za ocenění je jedinou položkou, kterou hypotéka skutečně přidává, a zároveň jedinou položkou, kterou kalkulačka nákladů na tomto webu záměrně nezahrnuje.Pokud nabídka obsahuje poplatky notáři za hypotéku, daň z hypotečního úvěru nebo poplatek gestoría účtované Vám, je namístě se na to zeptat. Od roku 2019 tyto náklady nese banka a smlouva je nemůže znovu přenést na Vás.

Naši odměnu hradí developer nebo prodávající, i když si nakonec hypotéku nevezmete.

Upřímně

Co bychom Vám řekli po telefonu

Pokud máte možnost získat hypotéku v Česku, věnujte nejprve pozornost tomuto rozhovoru. Obvykle je rychlejší a jednodušší a promění nákup ve Španělsku v nákup za hotové, čímž odstraní celou kategorii problémů, které mohou nastat v pozdější fázi.Přibližně polovinu vídáme u příjmů v jiné měně než euro. Není to pravidlo a nikdo tento údaj nezveřejňuje: téměř všude uváděných 60 až 70 procent platí zhruba pro kupujícího s příjmem v eurech. Některým zahraničním klientům je nabídnuto více než polovina a jiným méně, podle příjmu, stávajících závazků, věku, měny a banky, kterou osloví. Berte naše číslo jako předpoklad pro plánování, nikoli jako Váš vlastní údaj.Vyřešte financování ještě před výběrem nemovitosti, nikoli až potom. Ne proto, že je to přehlednější, ale protože alternativa má skutečné náklady: hypotéka, která nesplní smluvní termín, Vás může připravit o nemovitost i rezervační zálohu a nízký odhad po Vašem závazném rozhodnutí znamená, že budete muset rozdíl doplatit v hotovosti. Obojímu lze předejít, ale pouze s předstihem.A pokud čísla ukážou, že tento nákup nedává smysl, řekneme Vám to. Kupující, který se při dokončení nákupu dostane až na hranici svých možností, si koupil problém, nikoli rekreační bydlení.

Nejčastější otázky o hypotékách ve Španělsku

Mohu jako občan EU získat hypotéku ve Španělsku?: Ano, ale nepředpokládejte 70 nebo 80 procent ceny. U příjmů v jiné měně než euro je realistické plánovat přibližně polovinu hodnoty, kterou stanoví banka, a nabídka se liší podle příjmu žadatele, stávajících závazků, věku, měny, ve které dostáváte výplatu, a banky. Proto ověřujeme, kolik si můžete reálně půjčit, ještě než začnete vybírat nemovitost.
Kolik vlastních peněz budu potřebovat?: Záleží na tom, zda kupujete novostavbu, nebo nemovitost z druhé ruky. U novostavby mějte připraveno přibližně 20 až 40 procent ceny na platby, které mohou být splatné před dokončením projektu, a dále vlastní prostředky na daně a náklady spojené s koupí včetně 10% DPH. U nemovitosti z druhé ruky počítejte s financováním bankou ve výši přibližně poloviny hodnoty, kterou banka uzná, přičemž zbytek ceny a veškeré náklady uhradíte z vlastních prostředků. U nemovitosti za 500.000 € to často znamená výrazně více než 100.000 nebo 150.000 € v hotovosti.
Proč banka poskytuje úvěr podle svého odhadu, a ne podle ceny?: Protože nemovitost slouží jako zajištění úvěru. Banka tedy poskytuje úvěr podle hodnoty nemovitosti stanovené jejím vlastním odhadcem a nikdy ne ve vyšší částce, než jakou jste skutečně zaplatili. Pokud se dohodnete na částce 500.000 € a odhad vyjde na 470.000 €, úvěr se vypočítá ze 470.000 € a rozdíl se přičte k hotovosti, kterou budete potřebovat.
Jak dlouho trvá schválení?: Čtyři až osm týdnů od podání kompletní žádosti. Chybějící a nepřeložené dokumenty jsou obvyklým důvodem prodloužení, proto se vyplatí začít je připravovat s předstihem.
Kdy mám začít vyřizovat hypotéku?: Ne hned, ale ani na poslední chvíli. Zjistěte si proveditelnost ještě před výběrem nemovitostí. Samotná žádost patří až ke konci: u novostavby banka schvaluje úvěr přibližně dva měsíce před dokončením a dřívější podání není užitečné, zatímco u nemovitosti z druhé ruky máte o něco více času. Nechcete přece začít vybírat, aniž byste věděli, kolik si můžete půjčit.
Je předběžné schválení zárukou?: Ne. Jde o kvalifikovaný odhad toho, co můžete očekávat, což přesně potřebujete před výběrem nemovitosti, ale banka Vaši situaci znovu prověří, než úvěr vyplatí. Nový dluh nebo změna zaměstnání mezi těmito dvěma kroky mohou nabídku změnit, proto mezitím nic zásadního neměňte.
Kdo hradí poplatky spojené s hypotékou?: Od roku 2019 hradí banka ve Španělsku většinu vlastních nákladů na zřízení hypotéky: daň z hypotečního úvěru, notáře, zápis do katastru a poplatek gestoría. Kupující hradí odhad nemovitosti. To se týká pouze hypotéky. Daně a poplatky spojené se samotnou koupí se nemění a nadále je hradíte Vy.
Je lepší půjčit si peníze ve své zemi?: Často ano. Zajištění úvěru nemovitostí doma a nákup zde za hotové bývá rychlejší a levnější, proto doporučujeme tuto možnost prověřit jako první. Pokud pro Vás není dostupná, španělská hypotéka pro nerezidenta je zcela možná, jen pomalejší a s menším podílem financování z ceny.

Související

Nevíte, kam Vás rozpočet reálně pustí?

Probrat zadání