Časté otázky ke koupi nemovitosti ve Španělsku
Toto jsou odpovědi, které poskytujeme po telefonu, doslova stejnými slovy. Dvacet čtyři otázek, které čeští kupující pokládají nejčastěji, seskupených podle toho, čemu se právě věnujete, nikoli abecedně. Každá odpověď končí odkazem na stránku, která dané téma podrobně vysvětluje.
- orientačně nad kupní cenu u novostavby
- 13 %
- orientačně nad kupní cenu u nemovitosti z druhé ruky
- 9 %
- kolem tolika hodnoty financuje banka českému nerezidentovi
- 50 %
- kolikrát musíte do Španělska přijet
- 1×
Jak nákup ve Španělsku skutečně probíhá a jak dlouho trvá?
U dokončené nemovitosti trvá cesta od rezervace ke klíčům několik týdnů až několik měsíců, u novostavby mohou navíc uplynout další dva roky. Jedna cesta stačí a dvě jsou lepší, protože téměř každý krok lze podepsat prostřednictvím plné moci.Jak celý nákup probíhá a jak dlouho trvá?
U hotové nemovitosti počítejte typicky s několika týdny až několika měsíci od rezervace ke klíčům. U novostavby záleží na fázi projektu, můžete kupovat hotový apartmán, ale také projekt, který se bude dokončovat další dva roky. Celý postup od výběru přes právní prověrku až po notáře popisujeme výše.
Kolikrát musím do Španělska přijet?
Jednou stačí a dvakrát je lepší. Dá se to zvládnout zcela na dálku s plnou mocí, a přesto bychom byli radši, kdybyste přijeli aspoň jednou.
Můžu koupit nemovitost, i když ve Španělsku nebydlím?
Ano. Koupě nemovitosti a španělská rezidence jsou dvě různé věci. Nemovitost můžete vlastnit jako český rezident a velkou část procesu lze vyřídit prostřednictvím plné moci.
Potřebuji k nákupu NIE a španělský účet?
NIE ano. Španělský účet je v praxi velmi užitečný. NIE je identifikační číslo cizince, které budete potřebovat pro koupi, daně a další úkony kolem nemovitosti. Zařizujeme ho s právníkem včas, protože čekat na něj ve chvíli, kdy máte podepisovat, je zbytečný způsob, jak si nákup zkomplikovat.
Na koho je nejlepší nemovitost napsat?
Na Vás, na oba manžele, případně jinak podle Vaší rodinné a majetkové situace. Není na to jedna správná odpověď. Způsob vlastnictví může později ovlivnit dědictví, daně i prodej, proto je lepší rozhodnout ho s právníkem a daňovým poradcem ještě před podpisem kupní smlouvy, ne až u notáře. Pokud kupujete jako pár, máte děti, větší majetek ve Španělsku nebo uvažujete o nákupu přes firmu, řekněte to právníkovi hned na začátku.
Kolik Vás nákup bude stát nad rámec ceny?
U novostavby přibližně 13 % navíc k ceně a u nemovitosti z druhé ruky přibližně 9 %. Pokud jako český nerezident potřebujete hypotéku, počítejte s půjčkou přibližně ve výši poloviny hodnoty, kterou stanoví banka, nikoli 70 nebo 80 %, jak možná očekáváte.Kolik mě bude nákup stát celkem nad rámec ceny nemovitosti?
U novostavby počítejte orientačně s náklady kolem 13 % nad kupní cenu, u nemovitosti z druhé ruky kolem 9 %. Největší rozdíl tvoří daně: u novostavby se platí 10 % DPH a v Andalusii také AJD, u nemovitosti z druhé ruky daň z převodu ve výši 7 %. K tomu je třeba připočítat právníka, notáře, katastr a několik menších položek. Výše na stránce si můžete celý nákup spočítat podle ceny nemovitosti.
Kolik vlastních peněz potřebuji, pokud chci hypotéku?
Záleží hlavně na tom, jestli kupujete novostavbu, nebo nemovitost z druhé ruky.U novostavby je dobré mít připraveno přibližně 20 až 40 % kupní ceny na platby, které mohou přijít před dokončením projektu. K tomu potřebujete vlastní peníze také na daně a vedlejší náklady koupě, včetně 10% DPH a dalších nákladů spojených s převodem.U nemovitosti z druhé ruky jako český nerezident počítejte realisticky s tím, že banka může financovat přibližně polovinu hodnoty, kterou sama nemovitosti přizná. Zbytek kupní ceny a náklady na koupi proto musíte mít z vlastních prostředků.U nemovitosti za 500 000 € tak vlastní hotovost často není 100 000 nebo 150 000 €, ale výrazně víc. Proto financování řešíme ještě před rezervací, ne až ve chvíli, kdy už jste se pro konkrétní nemovitost rozhodli.
Dostanu jako Čech hypotéku?
Ano, ale jako český nerezident nepočítejte automaticky s financováním 70 nebo 80 % ceny.U příjmu v korunách je realistické počítat přibližně s financováním kolem 50 % hodnoty, kterou stanoví banka. U některých klientů může být nabídka lepší, u jiných horší podle příjmu, závazků, věku, měny příjmu a konkrétní banky.Důležité je také to, že banka nepočítá hypotéku z kupní ceny, ale ze svého vlastního odhadu. Pokud tedy kupujete za 500 000 €, ale banka nemovitost ocení na 470 000 €, financování se počítá právě z těch 470 000 €.Proto si ještě před výběrem nemovitosti ověřujeme, s jakým financováním můžete reálně počítat a kolik vlastních prostředků budete potřebovat.
Jak dostanu peníze z korun do eur?
Největší část nákupu budete platit v eurech, takže u větší částky má smysl řešit nejen poplatek za převod, ale hlavně skutečný směnný kurz. Peníze lze převést přes českou banku nebo specializovaného poskytovatele směny a u větších částek se vyplatí nabídky porovnat. Hlavně převod nenechávejte na poslední chvíli. Banka může chtít doložit původ peněz nebo převod zdržet kvůli interní kontrole. Podle platebního kalendáře Vám předem řekneme, kdy budete jednotlivé částky potřebovat.
Budu muset dokládat, odkud mám peníze?
Ano. U větší transakce počítejte s tím, že banka a další účastníci transakce budou chtít doložit původ prostředků. Pokud peníze pocházejí z prodeje firmy, dividend, investic nebo jiné složitější struktury, řešte dokumentaci dřív, než začnete převádět peníze.
Novostavba stojí přibližně o 13 % více než cena, u nemovitosti z druhé ruky je to přibližně 9 %Stejná odpověď jako u první otázky v této skupině, uvedená tak, aby bylo možné obě cesty porovnat vedle sebe. Orientační údaje z naší vlastní kalkulačky nákladů na domovské stránce.
Spočítejte si to na vlastní ceně, nikoli na příkladu. Kalkulačka vezme cenu nemovitosti a vrátí celkové náklady na koupi, položku po položce.
| Novostavba | Nemovitost z druhé ruky | |
|---|---|---|
| Celkem navíc k ceně | kolem 13 % | kolem 9 % |
| Hlavní daň | 10 % DPH | daň z převodu 7 % |
| Andaluská kolková daň | AJD | neplatí se |
| Také se platí | právník, notář, katastr a několik menších položek | právník, notář, katastr a několik menších položek |
Kde jsou Vaše peníze skutečně ohroženy a co je chrání?
Pouze na jednom místě, při rezervaci, což je jediná platba prováděná mimo záruční systém. Všechny další platby jsou chráněny buď bankovní zárukou vystavenou na Vaše jméno, nebo tím, že Váš vlastní právník rozhodne, kdy budou peníze uvolněny.Jak jsou chráněné moje peníze?
Záleží na tom, zda kupujete novostavbu, nebo nemovitost z druhé ruky.U novostavby je nejdůležitější bankovní záruka. Platby, které posíláte developerovi před dokončením stavby, musí být podle konkrétního platebního režimu chráněné a právník před odesláním peněz kontroluje účet, dokumentaci i to, jaké zajištění se na danou platbu vztahuje. U plateb krytých bankovní zárukou dostáváte potvrzení vztahující se ke konkrétní částce a kupujícímu.U nemovitosti z druhé ruky se postup nastavuje jinak. Právník hlídá smlouvy, termíny a způsob převodu tak, aby prodávající dostal peníze až ve chvíli, kdy mají být podle transakce skutečně uvolněny.Nejde tedy jen o to, kam peníze pošlete. Právník před každou významnou platbou kontroluje, proč ji posíláte, komu a za jakých podmínek.
Je rezervační poplatek vratný, když právník najde problém?
Záleží na znění rezervační smlouvy a liší se to podle developera i prodávajícího. Rezervace je jediná platba mimo systém záruk, proto má být malá a smlouva musí jasně určovat podmínky jejího vrácení. Právě proto ji právník čte dřív, než odejdou peníze, a ne až potom.
Co právník prověří předtím, než něco podepíšu?
Kdo nemovitost skutečně vlastní, zda na ní nejsou hypotéky, exekuce nebo jiné závazky, zda sedí údaje v katastru, zda nejsou dluhy vůči společenství a zda právní stav odpovídá tomu, co kupujete. U konkrétní nemovitosti se kontrola rozšiřuje podle jejího typu a historie.
Potřebuji vlastního právníka?
Ano. Nezávislého právníka, který zastupuje Vás, ne developera ani prodávajícího. Kontroluje vlastnictví, dluhy, zástavy, povolení, smlouvy a právní stav nemovitosti ještě předtím, než se zavážete k nákupu. Právníky nezaměstnáváme a za doporučení od nich nebereme provizi. Dáme Vám několik možností a vyberete si sami.
Co když developer projekt nedokončí?
Každá platba před dokončením stavby musí být ze zákona kryta bankovní zárukou vystavenou na Vaše jméno. Váš právník ověří konkrétní znění záruky pro Vaši jednotku dřív, než odejde jakákoli platba, a řekne Vám, co přesně kryje.
Můžu zdědit dluhy předchozího majitele?
Některé dluhy a závazky spojené s nemovitostí mohou nového vlastníka zasáhnout, proto se před koupí nekontroluje jen prodávající, ale i samotná nemovitost. Právník prověří mimo jiné stav vůči společenství a vyžádá příslušná potvrzení před podpisem.
Čtyři mylné předpoklady, které kupující připravují o penízeKaždý z těchto bodů je podrobně zodpovězen v otázkách výše. Dohromady jde o čtyři věci, ve kterých se čeští kupující nejčastěji mýlí, než si vůbec někdo přečte smlouvu.
Co kupující předpokládajíJaká je skutečnost
- Každá platba je chráněná
- Rezervační poplatek je jediná platba provedená mimo systém záruk. Proto musí být nízký a smlouva stanovující podmínky jeho vrácení se musí přečíst ještě před odesláním peněz, nikoli až poté.
- Developer nese riziko u nedokončené stavby
- Pouze pokud je dokumentace v pořádku. Každá platba před dokončením stavby musí být kryta bankovní zárukou vystavenou na Vaše jméno a Váš právník před odesláním čehokoli zkontroluje přesné znění pro Vaši jednotku.
- Hypotéka pokryje 70 až 80 procent
- Ne u nerezidenta s příjmem v českých korunách. Počítejte přibližně s polovinou hodnoty, kterou stanoví sama banka, a mějte na paměti, že banka půjčuje na základě vlastního odhadu, nikoli na základě ceny, na které jste se dohodli.
- Bez příjmu z pronájmu se španělská daň neplatí
- Přiznání se přesto podává. Modelo 210, daň z fiktivního příjmu nerezidenta, se vztahuje na prázdnou nemovitost a většina vlastníků to zjistí pozdě.
Můžete nemovitost pronajímat turistům?
Ne automaticky. Záleží na konkrétní nemovitosti, městě a vlastních pravidlech daného společenství vlastníků, proto se to ověřuje ještě před rezervací, nikoli až později.Můžu nemovitost krátkodobě pronajímat turistům?
Ne automaticky. Záleží na konkrétní nemovitosti, obci, pravidlech společenství a aktuálních pravidlech pro turistické ubytování. Proto možnost krátkodobého pronájmu prověřujeme před rezervací, pokud je pronájem součástí důvodu, proč nemovitost kupujete.
Kolik Vás vlastnictví nemovitosti stojí každý rok?
IBI, poplatek společenství vlastníků, poplatek za odvoz odpadu, pojištění, energie a služby a také podání daňového přiznání ve Španělsku, dokonce i v roce, kdy nemovitost vůbec nepronajímáte. Poplatek společenství vlastníků je obvykle položkou, která vysvětluje, proč vlastnictví dvou podobných apartmánů stojí rozdílné částky.Co budu platit každý rok?
IBI, poplatky společenství, odpady, pojištění, energie a voda a u nerezidentů také daňové povinnosti ve Španělsku. Největší rozdíl mezi dvěma podobně drahými apartmány často udělají právě poplatky společenství, proto u konkrétní nemovitosti ukazujeme skutečné roční náklady místo jednoho univerzálního čísla.
Platím ve Španělsku daň, i když nepronajímám?
Ano. Modelo 210, daň z domnělého příjmu nerezidenta. Česky to téměř nic nevysvětluje a většina majitelů to zjistí pozdě.
Co když budu potřebovat nemovitost za dva nebo tři roky prodat?
Prodat ji můžete kdykoli. Otázka je, za jakou cenu a jak rychle. Nejlépe se znovu prodávají nemovitosti, které mají něco, co bude chtít i další kupující: dobrou mikrolokalitu, výhled, správnou orientaci, pěší dostupnost nebo kvalitní urbanizaci. Proto při nákupu neřešíme jen to, jestli se nemovitost líbí Vám dnes, ale i komu ji jednou budete prodávat. Při prodeji jako nerezident počítejte také s náklady a daněmi spojenými s prodejem.
Zůstane nemovitost v rodině?
Ano, a dá se to připravit dopředu. Španělská dědická daň se uplatní, ale Andalusie má pro blízkou rodinu štědré úlevy. Závětí si navíc můžete zvolit, že se dědictví bude řídit českým právem, a krátká španělská závěť k tomu ušetří rodině měsíce úřadování.
Je lepší koupit, než si pronajímat, a je toto správné pobřeží pro Váš rozpočet?
Pokud přijíždíte jednou ročně na dva týdny, pronájem je jednodušší. Pokud přijíždíte několikrát ročně, začíná vlastnictví dávat jiný smysl. Pokud je rozpočet na samotnou nemovitost nižší než přibližně 250 000 €, řekneme Vám, že Costa Blanca bude pravděpodobně lepší volbou.Stanu se koupí nemovitosti španělským daňovým rezidentem?
Ne. Samotné vlastnictví nemovitosti z Vás španělského daňového rezidenta nedělá. Daňová rezidence se posuzuje podle Vaší skutečné situace, mimo jiné podle toho, kolik času ve Španělsku trávíte a kde máte centrum svých ekonomických a osobních zájmů. Pokud tady chcete trávit větší část roku nebo se přestěhovat natrvalo, řešte daňovou rezidenci s poradcem ještě před stěhováním. Může ovlivnit způsob, jakým Španělsko posuzuje Vaše příjmy a majetek mimo Španělsko.
Vyplatí se koupit, nebo raději pronajímat?
Pokud přijedete jednou ročně na dva týdny a nemovitost by zbytek roku jen stála, pronájem může být jednodušší.Jakmile sem ale jezdíte několikrát ročně nebo trávíte na Costa del Sol delší část roku, vlastnictví začíná dávat úplně jiný smysl. Nemusíte pokaždé hledat volný pronájem, řešit sezonní ceny ani se stěhovat mezi různými apartmány. Přiletíte jen s malým zavazadlem a všechno ostatní už máte doma.Je to ještě výraznější, pokud cestujete se psem, dětmi nebo chcete přijet na několik týdnů či měsíců. Dobré dlouhodobější pronájmy nejsou vždy snadno dostupné a v hlavní sezoně mohou být velmi drahé.A pokud nemovitost v době, kdy ji nepoužíváte, legálně pronajímáte, příjem z pronájmu může pokrýt významnou část ročních nákladů na vlastnictví. U dobře zvolené nemovitosti tak neplatíte jen za místo, kam jezdíte na dovolenou, ale vlastníte druhý domov, který může část roku sám vydělávat.Proto se u klientů, kteří sem chtějí jezdit pravidelně, většinou díváme spíš na to, kdy koupě začne dávat smysl, než jestli má smysl vůbec.
Costa del Sol, nebo Costa Blanca?
Záleží především na rozpočtu a na tom, co od Španělska očekáváte.Costa Blanca je obecně levnější a za stejný rozpočet tam koupíte výrazně víc. Costa del Sol je dražší, ale nabízí silnější celoroční život, mezinárodní infrastrukturu, letiště v Málaze, golf, školy, zdravotnictví a velkou zahraniční komunitu.Pokud máte na samotnou nemovitost méně než přibližně 250 000 €, řekneme Vám rovnou, že bychom se na Costa del Sol pravděpodobně nesoustředili. Výběr je v této ceně velmi omezený a na Costa Blanca může stejný rozpočet dávat podstatně větší smysl.Od přibližně 300 000 € už se na Costa del Sol začínají objevovat reálné možnosti, ale stále záleží na lokalitě, vzdálenosti od moře, stavu nemovitosti a požadavcích na výhled nebo pronájem.
Co z Vašeho nákupu získáváme?
Provizi hradí developer nebo prodávající a je již zahrnuta v jejich ceníku, takže kupující nám neplatí nic navíc. Právníky, které doporučujeme, nezaměstnáváme a nebereme od nich ani žádnou provizi.Delší odpověď najdete na jedné stránce, nikoli zde v rozbalovací sekci, protože právě tyto otázky rozhodují o tom, zda budete důvěřovat všemu ostatnímu na tomto webu, a zaslouží si více než čtyři věty.
Dvacet minut po telefonu zodpoví to, co obecné FAQ nedokáže
Téměř každá otázka na této stránce má jinou odpověď pro konkrétní nemovitost v konkrétním městě, a právě tu odpověď skutečně potřebujete. Toto jsou stejná slova, která používáme při hovoru, během hovoru je vztáhneme na Vaši nemovitost.Dvacet minut, nezávazně, a můžete přinést nemovitost, kterou jste našli někde jinde. Pokud už máte před sebou konkrétní nabídku, pošlete nám ji místo toho a dostanete odpověď týkající se této nemovitosti, nikoli nemovitostí obecně.