Koupě nemovitosti prostřednictvím společnosti: kdy dává smysl
Za 30 sekund
Pro téměř každého kupujícího jednoho rekreačního domu zní odpověď ne. Společnost přináší každoroční povinnosti, zdaňuje Vaše vlastní užívání nemovitosti a komplikuje její prodej. A nesnižuje daň z koupě ani o jediné euro.
Kolik španělských nemovitostí a jde o skutečné podnikání?
- Jeden rekreační důmKupte nemovitost jako fyzická osoba. To je jednoduchá a běžná odpověď pro téměř každého kupujícího.
- Více nemovitostí pronajímaných komerčně jako skutečné podnikáníSpolečnost může dávat smysl. Před jejím založením si nechte poradit od nezávislého daňového poradce na základě Vašich vlastních údajů.
Vyplatí se obvykle založit společnost kvůli jednomu rekreačnímu domu?
Ne, a je třeba to říci otevřeně, místo aby se to prezentovalo jako neutrální volba mezi dvěma stejně dobrými možnostmi. Pokud kupujete jedinou nemovitost pro sebe a svou rodinu, osobní vlastnictví je téměř vždy jednodušší, levnější na provoz i levnější na prodej. Každá skutečná výhoda, kterou společnost nabízí, se týká jiné situace než té Vaší.Tato otázka se objevuje neustále, obvykle kvůli českému předpokladu, že společnost může chránit před daněmi podobně, jako to někdy dělá doma. Ve Španělsku je tomu u jediného rekreačního domu obvykle právě naopak. Zaplatíte stejnou daň z koupě, další vrstvu daně za vlastní užívání nemovitosti a soubor každoročních přiznání, na která soukromá osoba nikdy nemusí myslet.
Co si lidé myslíJak vypadá skutečné zdanění
- Společnost snižuje daň placenou při koupi nemovitosti
- Nesnižuje. ITP nebo IVA plus AJD, tedy jednorázová daň z koupě, se vypočítává stejně bez ohledu na to, zda je kupujícím fyzická, nebo právnická osoba.
- Společnost chrání nemovitost před započtením do osobního majetku
- Samotné podíly jsou stále majetkem, který vlastníte, oceňují se prostřednictvím rozvahy společnosti a stále se započítávají pro účely daně z majetku. Mechanismus najdete v samostatném průvodci daní z majetku.
- Vlastní užívání nemovitosti prostřednictvím vlastní společnosti je daňově neutrální uspořádání
- Obecně tomu tak není. Pokud nemovitost vlastní společnost a Vy nebo Vaše rodina ji užíváte osobně, považuje se toto uspořádání za situaci, kdy Vám společnost nemovitost pronajímá za tržní nájemné, přičemž takto stanovený příjem z pronájmu podléhá dani.
Kdy se vyplatí náklady na společnost?
Existují čtyři skutečné případy a všechny mají jedno společné: žádný z nich se netýká jediného rekreačního domu. Společnost přináší skutečnou administrativní a finanční zátěž, která se vyplatí pouze tehdy, když se toho děje dost na to, aby její správa dávala smysl. Níže uvedené případy nástupnictví a odpovědnosti uvádíme jako skutečné důvody k úvaze, nikoli s podrobnými čísly, protože skutečné fungování závisí na přeshraničních smluvních pravidlech a okolnostech, které žádné obecné pravidlo nedokáže vyřešit.
- Skutečné portfolio, ne jedna nemovitostInvestor, který drží několik španělských nemovitostí za účelem pronájmu, nikoli jeden rekreační dům, má pádnější důvod využít firemní strukturu: společnou administrativu, jedinou účetní evidenci pro více aktiv a strukturu, která může získat financování na celé portfolio.
- Správné plánování nástupnictví napříč generacemiPřevod podílů ve společnosti v rámci rodiny může být v některých případech jednodušší než převod nemovitosti vlastněné přímo. Zcela však záleží na konkrétní smlouvě mezi Španělskem a Vaší domovskou zemí o nástupnictví a dědictví. Tuto otázku je třeba řešit s odborníkem v obou zemích.
- Existující podnik, který již potřebuje působit ve ŠpanělskuSpolečnost, která ve Španělsku skutečně podniká, například provozuje pronájmový podnik jako svou skutečnou činnost, má jiné daňové postavení než prázdná společnost založená pouze k držení jediného rekreačního bytu.
- Oddělení odpovědnosti u rizikovějšího pronájmového podnikáníPokud se nemovitost komerčně pronajímá ve skutečně velkém měřítku a s reálnými provozními riziky, někteří vlastníci zvažují firemní strukturu z důvodu omezení odpovědnosti. Jde o skutečný důvod k úvaze. Administrativní náklady je však třeba poctivě zvážit ve srovnání s rizikem, které již může levněji pokrýt kvalitní pojistka.
Všimněte si, co na tomto seznamu není: koupě jednoho apartmánu pro rodinnou rekreaci a příležitostný pronájem. Jde o běžný případ, u kterého se často zbytečně vytváří firemní struktura, což by se nemělo dělat.
Co musíte vykazovat, jakmile společnost vlastní nemovitost, a kdy?
Tři pravidelná podání, která všechna probíhají ve stejné části roku. Od doby, kdy Real Decreto 609/2023 zřídil celostátní Registro de Titularidades Reales, musí každá španělská společnost uvést svého skutečného majitele, tedy fyzickou osobu, která ji v konečném důsledku vlastní nebo ovládá. K tomu dochází dvakrát: jednou v samotné zakladatelské listině a podruhé jako příloha k roční účetní závěrce podávané každý rok u Registro Mercantil, tedy obchodního rejstříku. Jde o celostátní požadavek, který se netýká výhradně nemovitostí, a platí bez ohledu na to, zda je společnost nečinná, nebo aktivně podniká.Kromě toho musí společnost podat každoroční přiznání k Impuesto sobre Sociedades u celostátního daňového úřadu AEAT. Platí to i v roce, kdy vůbec nevykonává žádnou činnost, což se označuje jako nulové přiznání. Vynechání tohoto podání není bezpečnou možností. Sankce rostou tím déle, čím déle chybí povinné podání. Stejné pravidlo popisuje průvodce tohoto webu k daním nerezidentů v případě vlastního každoročního přiznání fyzické osoby.
| led | úno | bře | dub | kvě | čvn | čvc | srp | zář | říj | lis | pro | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Přiznání k dani z příjmů právnických osob (Impuesto sobre Sociedades) | čvc | |||||||||||
| Roční účetní závěrka uložená u Registro Mercantil | čvc | |||||||||||
| Oznámení skutečného majitele (titularidad real) | čvc |
- Přiznání k dani z příjmů právnických osob (Impuesto sobre Sociedades)
- Splatné do 25. července u společnosti s kalendářním rokem. Nestandardní fiskální rok datum posouvá, proto si své datum ověřte u účetního.
- Roční účetní závěrka uložená u Registro Mercantil
- Podává se současně s daňovým přiznáním nebo krátce po něm.
- Oznámení skutečného majitele (titularidad real)
- Přikládá se k podání roční účetní závěrky a znovu při založení společnosti, pokud k němu v daném roce dojde.
Vyřízení NIE každého jednatele a vlastního španělského daňového čísla společnosti před jejím založením, namísto odhalení tohoto nedostatku u notáře, je přesně to, co služba Arevont pro NIE a administrativu zajišťuje spolu s koupí, jako je tato.
Kolik stojí provoz společnosti nad rámec samotné koupě?
Přibližně 500 až 1 000 € ročně pouze za administrativu neaktivní společnosti, navíc k dani z nabytí, která je stejná jako při osobním nákupu. Neaktivní společnost, která vlastní nemovitost a nic dalšího nedělá, stále potřebuje formální účetnictví, každoroční přiznání k dani z příjmů právnických osob a roční účetní závěrku uloženou v rejstříku. Jde o skutečný opakovaný náklad, který u nemovitosti vlastněné fyzickou osobou nemá obdobu, kromě běžných ročních nákladů na vlastnictví, které již nese každý kupující.Roční odvod 3 % z katastrální hodnoty je jediným údajem, u kterého stojí za to být přesný, protože děsí více kupujících, než by měl. Týká se pouze společnosti se sídlem v zemi, kterou Španělsko klasifikuje jako nespolupracující jurisdikci, dříve označovanou jako daňový ráj. Česko ani Polsko na tomto seznamu nejsou, takže běžně založená česká nebo polská společnost ani španělská SL vlastněná českým nebo polským společníkem tento odvod nespouští. Je důležité to uvést jasně, protože obavy z něj jsou běžné a skutečné riziko pro kupující, kterým je tento web určen, je v podstatě nulové.
| Daň z koupě (ITP nebo IVA plus AJD)Stejné jako při osobní koupi | Žádná úspora |
|---|---|
| Roční administrace nečinné společnostiÚčetnictví, daňové přiznání, podání do rejstříku | 500 až 1 000 € |
| 3 % zvláštní odvod z katastrální hodnotyPouze nespolupracující jurisdikce, nikoli Czechia nebo Poland | Nevztahuje se |
| 25 % firemní daň z nájmuPorovnejte se svou osobní sazbou pro nerezidenty u stejného příjmu | Závisí na nájemném |
| Místo toho osobní vlastnictvíVůbec žádná firemní vrstva | 0 €, bez další vrstvy |
Fungovala by místo založení španělské SL česká nebo polská společnost?Zahraniční společnost může vlastnit nemovitost ve Španělsku a v tomto ohledu neexistuje žádné omezení podle státní příslušnosti. V praxi většina kupujících, kteří skutečně potřebují firemní strukturu, využívá španělskou SL, protože právě s ní jsou španělské banky, notáři a katastr každodenně připraveni pracovat. Zahraniční společnost k tomu všemu přidává vlastní další vrstvu přeshraničního vykazování. Která možnost je pro Vaši situaci skutečně jednodušší, je otázka pro právníka působícího v obou jurisdikcích.
Co si ověřit před výběrem firemní struktury
Toto je poctivý kontrolní seznam, nikoli prodejní argument pro kteroukoli z možností. Většina kupujících, kteří si jej přečtou, potvrdí, že se na ně nic z toho nevztahuje, a koupí nemovitost jako fyzické osoby.- Jde skutečně o jednu nemovitost pro osobní a rodinné využití?Pokud ano, jde o běžný případ a platí výše uvedená poctivá odpověď: kupte nemovitost jako fyzická osoba. Neznamená to, že je společnost nelegální nebo neobvyklá, pouze zde přidává náklady bez odpovídajícího přínosu.
- Vlastníte již několik nemovitostí ve Španělsku, nebo jich plánujete vlastnit více?U portfolia přináší administrativní náklady společnosti větší přínos, který je může vyvážit. Ani v takovém případě to automaticky neznamená, že je společnost správným řešením. Výpočet je stále nutné provést.
- Je nástupnictví mezi generacemi skutečnou a bezprostřední obavou?Toto je jediný případ, kdy může struktura skutečně pomoci, ale pouze s řádným přeshraničním poradenstvím. Neznamená to, že bude jakákoli struktura fungovat stejně podle českých nebo polských dědických pravidel. To je nutné ověřit samostatně.
- Nachází se nemovitost v zemi uvedené na španělském seznamu nespolupracujících jurisdikcí?Toto je jediná situace, kdy se roční odvod 3 % vůbec uplatní. U řádně založené české nebo polské společnosti je odpověď záporná a tato položka se na Vás jednoduše nevztahuje.
Osobně nebo prostřednictvím společnosti
Stejná nemovitost držená dvěma způsoby. U jednoho rekreačního domu je pravý sloupec běžným řešením.| Přes firmu | Osobně | |
|---|---|---|
| Daň z koupě při dokončení | Totožné: ITP nebo IVA plus AJD, vypočtené stejným způsobem. | Totožné: ani při osobní koupi nedochází k žádné úspoře. |
| Vlastní užívání nemovitosti | Může vést k doměření tržního nájemného, které podléhá zdanění jako příjem společnosti. | Žádný takový problém nevzniká: jednoduše vlastníte a užíváte svou vlastní nemovitost. |
| Roční podání nad rámec nemovitosti | Každoroční přiznání k dani z příjmů právnických osob, i při nulové aktivitě, a také roční účetní závěrka a zveřejnění skutečných vlastníků. | Běžné každoroční přiznání nerezidenta, kterému se již věnují daňové průvodce na tomto webu, a nic víc. |
| Provozní náklady nad rámec nemovitosti | přibližně 500 až 1 000 € ročně za základní administrativu neaktivní společnosti. | Žádné další náklady kromě vlastních nákladů na vlastnictví nemovitosti. |
| Pozdější prodej | Buď nemovitost prodáte ze společnosti, nebo prodáte samotné podíly. Druhá možnost je mnohem složitější transakce, která vyžaduje specializované daňové poradenství na obou stranách. | Běžný prodej nemovitosti, tedy postup, který již popisuje průvodce tohoto webu náklady na prodej a ukončení vlastnictví. |
| Dopad daně z majetku | Podíly se stále započítávají a jejich hodnota se určuje podle rozvahy společnosti. | Započítává se samotná nemovitost. Informace o tom, na koho se daň z majetku skutečně vztahuje, najdete v průvodci touto daní. |
Co stanoví obecné pravidlo a co dokážou jen Vaše vlastní čísla
Sazba daně z příjmů právnických osob (25 %) a požadavek na zveřejnění skutečného vlastníka jsou ustálená pravidla převzatá z původního zdroje. Zvláštní odvod 3 % a jeho rozsah pro nespolupracující jurisdikce jsou rovněž převzaty z původního zdroje (Ley IRNR, čl. 40-45). Jednoznačný závěr, že se nevztahuje na běžně založenou českou nebo polskou společnost, vyplývá přímo z tohoto rozsahu. Údaj o provozních nákladech přibližně 500 až 1 000 € ročně je tržní odhad ověřený ve dvou zdrojích, nikoli oficiálně zveřejněné číslo. Skutečné nabídky se podle poskytovatele liší.Žádné obecné pravidlo neurčuje, zda Vám společnost ušetří peníze právě ve Vašem konkrétním případě. Záleží na tom, zda nemovitost vůbec pronajímáte, za jaké nájemné, jaká je Vaše vlastní daňová situace doma a jaké jsou přeshraniční otázky nástupnictví a smluv, na které může skutečně odpovědět pouze daňový poradce působící v obou jurisdikcích. U běžného případu, tedy jedné nemovitosti s osobním užíváním a příležitostným pronájmem, je poctivým výchozím předpokladem, že Vám společnost peníze neušetří. Důkazní břemeno nese struktura společnosti, která musí odůvodnit své vlastní náklady.Nikdo zde výše popsaný výpočet neprovádí. Arevont v rámci právní koordinace zapojí nezávislého poradce ještě předtím, než se zavážete k rezervační záloze. Díky tomu se takto důležité rozhodnutí přijímá na základě skutečných čísel, nikoli na základě českého předpokladu, který se sem dostal náhodou.
Často kladené otázky o koupi prostřednictvím společnosti
- Mám se kvůli 3 % dani obávat zbytečně?
- U běžně založené české nebo polské společnosti téměř jistě ano. Roční odvod 3 % se vztahuje pouze na společnost se sídlem v zemi, kterou Španělsko klasifikuje jako nespolupracující jurisdikci, a Česko ani Polsko na tomto seznamu nejsou. Jde o jednu z nejčastějších zbytečných obav spojených s tímto tématem.
- Mohu místo nemovitosti prodat podíly ve společnosti?
- Ano, kupující někdy strukturuje prodej tímto způsobem, aby změnil způsob zdanění transakce. Jde o mnohem složitější transakci než běžný prodej nemovitosti. Vyžaduje specializované daňové poradenství na straně prodávajícího i kupujícího. Kupující by měl být opatrný při přijímání prodeje podílů namísto prodeje nemovitosti, pokud přesně nerozumí tomu, jaké závazky jsou s podíly spojeny.
- Vyhne se vlastnictví nemovitosti prostřednictvím společnosti španělské dani z majetku?
- Ne. Samotné podíly jsou majetkem, který osobně vlastníte, jejich hodnota se určuje podle vlastní rozvahy společnosti a započítávají se stejně jako nemovitost ve Vašem přímém vlastnictví. Informace o tom, na koho se daň z majetku skutečně vztahuje, najdete v průvodci touto daní. U většiny běžných kupujících se nevztahuje na nikoho, ať už společnost využívají, nebo ne.
- Co se stane s minimální dobou nájmu, pokud společnost nemovitost dlouhodobě pronajímá?
- Mění se. Minimální doba nájmu u pronajímatele, kterým je společnost, činí podle španělského nájemního práva 7 let namísto 5 let u pronajímatele, kterým je fyzická osoba. Průvodce pronájmem nemovitosti se této otázce věnuje podrobně. Jde o skutečný a konkrétní důsledek, který byste měli znát, než se rozhodnete, jak vlastnit nemovitost, kterou plánujete dlouhodobě pronajímat.
