Daň z nemovitostí nerezidentů ve Španělsku
Za 30 sekund
Nerezident vlastnící nemovitost dluží ve Španělsku daň z nemovitosti každý rok, ať ji pronajímáte, nebo ne, prostřednictvím formuláře Modelo 210: 19 %, pokud jste daňovým rezidentem v EU nebo EHP, a 24 %, pokud jím nejste.
Modelo 210Státní finanční správa
- Typ daňového poplatníka
- REZIDENT EU/EHP
- Zdanitelný základ
- PŘIČTENÝ PŘÍJEM
- Odčitatelné výdaje
- X XXX,XX €
- Zdaňovací období
- AAAA
- Typ daňového poplatníka. Toto políčko určuje sazbu: 19 %, pokud je zde zaškrtnuto, jinak 24 %.
- Zdanitelný základ. Příjem z fiktivního nájmu za období, kdy nemovitost nebyla pronajata, nebo skutečný příjem z pronájmu za období, kdy pronajata byla. Nikdy ne obojí současně.
- Odčitatelné výdaje. Toto pole může použít pouze rezident EU/EHP.
- Zdaňovací období. Zdaňovaný rok, tedy rok předcházející roku, ve kterém podáváte přiznání.
Co tuto daň spouští a jak vysoká je?
Modelo 210 je španělský daňový formulář, který podává vlastník nerezident, a je splatný i v případě, že nemovitost nikdy nebyla pronajímána. Povinnost vzniká vlastnictvím, nikoli pronájmem: Španělsko přisuzuje fiktivní příjem již samotnému vlastnictví obyvatelné nemovitosti a skutečný příjem z pronájmu, pokud nějaký existuje, zdaňuje samostatně.Samotná sazba závisí na tom, kde jste daňovým rezidentem: obecně činí 19 % pro EU a EHP a 24 % pro všechny ostatní. Uplatňuje se na různé základy podle toho, zda jste nemovitost pronajímali, či nikoli. Tuto sazbu zde uvádíme jen stručně, protože je pouze důvodem, proč tato povinnost vůbec existuje. Úplná tabulka sazeb, procentní sazby základu pro fiktivní příjem a pravidla pro odpočet výdajů jsou samostatným tématem, které je samo o sobě velmi obsáhlé.
Byla nemovitost v průběhu roku kdykoli pronajímána?
- Ano, část nebo celý rokDaň přiznáváte ze skutečně přijatých příjmů z pronájmu, a to sazbou stanovenou Vaším statusem rezidenta.
- Nikdy nepronajímánDaň přiznáváte z pomyslného imputovaného příjmu přiřazeného k vlastnictví obyvatelné nemovitosti.
Kdy je třeba podat přiznání?
Kalendář podávání přiznání se nedávno změnil, což většina komentářů, českých i anglických, dosud nezohlednila. Dříve se lhůta pro podání přiznání za právě uplynulý rok popisovala jako jediný termín na konci roku. Nyní začíná dříve a zůstává otevřená po většinu následujícího roku.
| Situace | Co se podává | Kdy |
|---|---|---|
| Nemovitost nebyla nikdy pronajímána, vlastník ji užívá nebo je prázdná | Modelo 210, imputovaný příjem, jednou ročně. | Od 1. dubna do 31. prosince roku následujícího po zdaňovacím období. |
| Nemovitost pronajímaná po část nebo celý rok | Modelo 210 za příjmy z pronájmu a samostatné přiznání za každé období, kdy nemovitost nebyla pronajímána. | Podrobný průvodce daní z pronájmu na tomto webu kompletně vysvětluje četnost podávání i přesnou sazbu. |
| První rok vlastnictví | Období imputovaného příjmu začíná až dnem, kdy jste se stal(a) vlastníkem. | Podává se ve stejné lhůtě následujícího roku a výpočet se provádí pouze za část roku. |
| Přiznání opožděné o několik let | Stále se podává na Modelo 210, včetně úroku a příplatku za pozdní podání. | Podejte je, jakmile chybu zjistíte. Příplatek roste s délkou prodlení, takže čekání je jediná věc, která situaci spolehlivě zhorší. |
Co již musí existovat, aby bylo možné cokoli z toho podat?
Nejprve NIE, protože bez něj nelze podat žádné španělské daňové přiznání. Zákon pro samotné podání nevyžaduje španělský bankovní účet, v praxi však většina vlastníků platí jeho prostřednictvím. Založit jej až v době, kdy se blíží první lhůta pro podání, znamená přesně ten zbytečný spěch na poslední chvíli, kterému se vyplatí předejít.Zařídit NIE včas není jen úkol spojený s dokončením koupě. Považovat jej pouze za součást koupě je nejčastějším důvodem, proč je první přiznání zcela opomenuto, nikoli jen podáno pozdě.
- Máte NIE?Kdo rozhodujeVy nebo Váš zástupceCo udělujeČíslo potřebné pro každý formulářPokud nePodání není možné
- Máte katastrální referenci?Kdo rozhodujeNa dokladu IBICo udělujeZáklad imputovaného příjmuPokud nePřiznání nelze vypočítat
- Podáte přiznání osobně, nebo prostřednictvím zástupce?Kdo rozhodujeVolba je na VásCo udělujeObě možnosti vedou k platnému podáníPokud neBez zajištění obojího se nic nepodá
Služba Arevont pro vyřízení NIE a administrativy slouží k načasování tohoto kroku v souladu s ostatními fázemi koupě, místo jeho odkládání až do doby, kdy se blíží lhůta.
Platí stejné rozdělení podle rezidence i při prodeji?
Ne, a je důležité to vědět právě proto, že je to v rozporu s právě popsaným vzorcem. Daň z kapitálového výnosu při prodeji španělské nemovitosti činí paušálně 19 % pro každého nerezidenta, bez ohledu na to, zda jde o rezidenta EU/EHP. Daň z příjmu z vlastnictví a pronájmu nemovitosti se podle rezidence rozlišuje, daň z prodeje nikoli.
Co vyplývá ze vzorce daně z příjmuJak je to při prodeji
- Prodávající mimo EU/EHP platí vyšší sazbu podle vzorce 24 %
- Sazba daně z kapitálového výnosu činí 19 % pro každého nerezidenta bez ohledu na rezidenci. Podle statusu v EU/EHP se rozlišuje pouze daň z příjmu z vlastnictví a pronájmu nemovitosti.
Co si ověřit, než budete předpokládat, že je přiznání vyřízeno
Tři věci, které je třeba jednou ročně ověřit, nikoli předpokládat.| Vyžádejte si | Co Vám sdělí | Jak vypadá špatná odpověď |
|---|---|---|
| Kdo je jmenovitě odpovědný za podání | Někdo musí toto přiznání každý rok připravit a podat. Nejde o účet, který přijde automaticky. Většina vlastníků, kteří na něj zapomenou, si jednoduše nikdy neověřila, kdo jej podává. | Rok po dokončení není určena žádná konkrétní osoba ani firma odpovědná za podání. |
| Zda bylo podáno přiznání za první, neúplný rok | Za nákup dokončený v průběhu roku je přesto třeba za daný rok podat poměrné přiznání. Právě na toto přiznání vlastníci nejčastěji zcela zapomenou, protože samotné dokončení transakce na něj nijak neupozorní. | Předpoklad, že povinnost začíná následujícího ledna, nikoli dnem dokončení. |
| Zda je vyřízeno NIE a případně i španělský účet | Bez NIE nelze podat ani přiznání k imputovanému příjmu, ani přiznání z pronájmu. Odkládat jeho vyřízení až do blížícího se termínu je nejčastější zbytečné prodlení. | Žádost o NIE nebyla zahájena s dostatečným předstihem. |
Vysvětlení povinnosti, nikoli Vašeho vlastního přiznání
Změnu lhůty pro podání (Orden HAC/623/2026) jsme 17. srpna 2026 ověřili přímo na stránkách Agencia Tributaria. Jde o skutečnou a nedávnou změnu, kterou většina komentářů k tomuto tématu dosud nezohlednila. Samotnou sazbu zde záměrně uvádíme jen stručně: přesná procenta, základ imputovaného příjmu a pravidla pro odpočet výdajů jsou podrobně a s uvedením zdrojů popsány v samostatném průvodci daní z pronájmu. Duplikování této tabulky zde by časem pouze mohlo způsobit, že se oba údaje začnou rozcházet.Jde o obecné informace o tom, kdy a proč tato povinnost existuje. Nejde o výpočet částky, kterou osobně dlužíte, ani o náhradu za ověření, kdo přiznání podává za Vás. Arevont není daňovým poradcem a toto přiznání nepodává.Některé otázky záměrně ponecháváme v samostatných průvodcích: přesná tabulka sazeb, procenta základu imputovaného příjmu a možnost odpočtu výdajů patří do průvodce daní z pronájmu. Sazba daně z kapitálového výnosu a 3% srážka při prodeji patří do průvodce náklady prodeje a ukončení vlastnictví. Samostatný průvodce se věnuje také tomu, když se sám stanete španělským daňovým rezidentem, čímž tento celý režim nahradí jiný.
Často kladené otázky o dani nerezidentů
- Co se stane, když na toto přiznání několik let jednoduše zapomenete?
- Povinnost nezanikne. Stále dlužíte zmeškané přiznání, včetně úroku a přirážky, která se zvyšuje s délkou prodlení. Španělský finanční úřad může zasáhnout zpětně, jakmile je věc zjištěna, například při pozdějším prodeji. Pozdní, ale dobrovolné podání před výzvou je posuzováno mírněji než situace, kdy je prodlení odhaleno. To je praktický důvod podat zapomenuté přiznání za daný rok, místo naděje, že zůstane nepovšimnuto.
- Změní vlastnictví prostřednictvím společnosti něco z toho?
- Mění se celý režim, nikoli pouze sazba. Společnost vlastnící španělskou nemovitost je obecně zdaňována podle pravidel pro právnické osoby namísto výše popsaného režimu pro fyzické osoby a má vlastní povinnosti při podávání přiznání. U společnosti se sídlem v některých nespolupracujících jurisdikcích se uplatní také zvláštní daň z nemovitostí. Jde o zcela jiné srovnání.
- Je přiznání k imputovanému příjmu stále povinné u nemovitosti, která není obyvatelná nebo se rekonstruuje?
- Obecně ano, protože povinnost se vztahuje k vlastnictví městské nemovitosti klasifikované jako obyvatelná, nikoli k tomu, zda v ní během rekonstrukce mohl někdo pobývat. Nemovitost, která je skutečně nezpůsobilá k bydlení, představuje konkrétní, doložitelnou výjimku, kterou je vhodné konzultovat s daňovým poradcem, nikoli ji předpokládat. Nelze ji jednostranně uvádět jako obecné pravidlo.
