Prodej nemovitosti ve Španělsku: daně a náklady prodeje
Za 30 sekund
Prodej v postavení nerezidenta znamená tři samostatné platby. Kupující při dokončení zadrží 3 % ceny. Daň z Vašeho skutečného zisku činí paušálně 19 %. Dlužíte také obecní daň plusvalía, která se může podle zákona stát povinností kupujícího, pokud je prodávající nerezidentem.
| Prodejní cena | 500.000 € |
|---|---|
| Srážka při dokončení3 % ceny | 15.000 € |
| Daň z kapitálového zisku19 % skutečného zisku | Vypořádáno po podání |
| plusvalía obceAž 30 % zvýšení hodnoty pozemku | Vypořádáno po podání |
Jaké jsou tyto tři samostatné platby a proč si je lidé pletou?
Každý prodej nemovitosti nerezidentem zahrnuje stejné tři platby a každou z nich upravuje jiné pravidlo s jinou lhůtou. Nejčastějším nedorozuměním je záměna 3% srážky za daňový účet ve výši 19 %. Srážka je ZÁLOHA, nikoli daň. Tyto dvě částky se shodují jen zřídka.
| Platba | Sazba | Kdo ji platí |
|---|---|---|
| 3% srážka (Modelo 211) | 3 % z dohodnuté prodejní ceny. | KUPUJÍCÍ ji při dokončení srazí a odvede přímo finančnímu úřadu, bez ohledu na to, zda Vám nakonec vznikne daňová povinnost. |
| Daň z kapitálového zisku (Modelo 210) | 19 % ze skutečného zisku, jednotně pro každého nerezidenta. | Prodávající ji vypořádá oproti již sraženým 3 %: při příliš vysoké srážce získá přeplatek, při příliš nízké částku doplatí. |
| plusvalía obce (IIVTNU) | Až 30 %, stanovuje ji místní ayuntamiento a uplatňuje se na základ vypočtený metodou, která ze dvou možných metod poskytne nižší částku. | Podle zákona ji platí prodávající, městský úřad však může při nerezidentovi jako náhradního poplatníka určit KUPUJÍCÍHO, což je pravidlo, které většina prodávajících nečeká. |
Jak funguje 3% srážka a kdy ji dostanete zpět?
Při dokončení musí kupující ze zákona srazit 3 % z dohodnuté ceny a do jednoho měsíce je odvést finančnímu úřadu prostřednictvím Modelo 211. Platí to bez ohledu na výsledek Vašeho prodeje. I prodávajícímu, který nedosáhl zisku nebo na prodeji prodělal, se u notáře srazí 3 % z prodejní ceny.Poté máte ode dne prodeje čtyři měsíce na podání Modelo 210. V něm uvedete skutečný kapitálový zisk a započtete jej proti sražené částce. Pokud je 19% daň z Vašeho skutečného zisku nižší než již sražená 3 %, což je u nemovitosti držené několik let na rostoucím trhu běžné, dostanete rozdíl zpět. Pokud je vyšší, při stejném podání doplatíte chybějící částku.
3% srážka
- Při dokončeníKupující srazí 3 %Bez ohledu na výsledek.
- Do 1 měsíceModelo 211 podává kupujícíOdvedeno finančnímu úřadu.
- Do 4 měsícůPodáte Modelo 210Uvedení skutečného zisku a jeho vypořádání.
- Po podáníPřeplatek či nedoplatek vyrovnánPřeplatek, pokud je 19 % ze zisku nižší než sražená 3 %.
Čtyřměsíční lhůta a vypořádání jsou přesně tím typem podání, které Arevont předává nezávislému právníkovi, místo aby je vyřizoval přímo. Arevont daňové záležitosti nevyřizuje a toto podání není vhodné odkládat až do doby, kdy se lhůta blíží.
Co zdaňuje plusvalía obce?
plusvalía je obecní daň z nárůstu hodnoty pozemku, na němž nemovitost stojí, a představuje náklad prodávajícího, nikoli kupujícího. V praxi se však tento náklad může při dokončení stát povinností kupujícího: pokud je prodávající nerezidentem, může městský úřad určit kupujícího jako náhradního poplatníka, jak je podrobně uvedeno níže. Nemá nic společného s budovou ani s Vaším skutečným ziskem: zdaňuje pouze nárůst hodnoty POZEMKU pod ní, který obec vypočítává za roky, kdy jste jej vlastnili.Od reformy z roku 2021 již neplatí starý paušální vzorec, podle kterého jste mohli daň zaplatit i při ztrátě. Zvolíte si jednu ze dvou metod výpočtu, která vede k nižšímu výsledku. Objektivní metoda používá katastrální hodnotu pozemku vynásobenou koeficientem stanoveným podle doby Vašeho vlastnictví, přičemž po uplatnění místní sazby je omezena maximálně na 30 %. Skutečná metoda vychází ze skutečného nárůstu mezi kupní a prodejní cenou. Pokud k žádnému zvýšení hodnoty nedošlo, samotná daňová správa ve své reformě potvrzuje, že podle žádné z metod nic nedlužíte.
Zvýšila se hodnota pozemku během Vašeho vlastnictví?
- AnoSplatná podle té ze dvou metod, která poskytne nižší částku, s omezením na 30 %, jakmile se uplatní místní sazba.
- Ne, nebo to nemůžete prokázatPodle žádné z metod nic nedlužíte, což potvrdila reforma z roku 2021.
Předpoklady prodávajícíchCo změnila reforma z roku 2021
- Plusvalía se při prodeji vždy platí
- Platí se pouze tehdy, když se hodnota pozemku zvýšila. Pokud prodáte se ztrátou nebo za stejnou hodnotu pozemku, za jakou jste jej koupili, nic neplatíte, pokud to dokážete prokázat.
- Vždy ji platí prodávající, bez výjimky
- Podle zákona jde o povinnost prodávajícího, ale pokud je prodávající nerezidentem, může radnice učinit náhradním plátcem KUPUJÍCÍHO. V praxi to znamená, že se částka často zadrží z kupní ceny při dokončení namísto samostatného vyúčtování později.
Kolik stojí zprostředkování a právní služby při prodeji?
Vedle daňové vrstvy existují ještě dvě další položky a ani jedna z nich není daní: jde o tržní poplatky, stejně jako na straně kupujícího. Způsob prodeje ovlivňuje obě.
- Option 1Výhradní zastoupeníJedna agentura, jedna smlouva o nabídce.
- Náklady
- 1,5 až 4 %
- Rychlost
- Závisí na okruhu kupujících dané agentury
- Dosah
- Vlastní síť dané agentury
- Option 2Multi-agencySoučasně ji nabízejí různé agentury.
- Náklady
- 1,5 až 4 %
- Rychlost
- Často rychlejší, s menší individuální péčí
- Dosah
- Nejširší dosah ze všech tří možností
- Option 3Soukromý prodejBez realitního makléře.
- Náklady
- 0 €, bez provize
- Rychlost
- Obvykle pomalejší
- Dosah
- Pouze Vaše vlastní síť a portály
- Provize prodejního makléřeObvykle 1,5 až 4 % z prodejní ceny nemovitosti z druhé ruky, kterou hradí prodávající. Jde o tržní rozpětí, nikoli o částku stanovenou úředním zdrojem, protože žádný regulační orgán nezveřejňuje sazbu provize. Liší se podle agentury, regionu a konkrétní zprostředkovatelské smlouvy, proto ji považujte za odhad, který je třeba potvrdit u agentury, nikoli za pevný náklad.
- Váš vlastní právník pro prodejProdávající má prospěch z nezávislého právního zastoupení ze stejných důvodů jako kupující: kontrola smlouvy, koordinace 3% srážky a dokončení transakce a případný výpočet plusvalía. Většina úkonů, které nezávislá právní koordinace pokrývá na straně kupujícího, se vztahuje také na prodej.
Co ověřit před odhadem čistého výnosu z prodeje
Čtyři věci ověřené podle Vašich skutečných dokladů o koupi, nikoli podle obecného pravidla.| Vyžádejte si | Co Vám sdělí | Jak vypadá špatná odpověď |
|---|---|---|
| Vaše původní pořizovací cena a náklady, písemně | Kapitálový zisk se vypočítává jako rozdíl mezi částkou, kterou jste zaplatili, včetně přípustných pořizovacích nákladů a nákladů na zhodnocení, a částkou, za kterou prodáváte, nikoli pouze jako prodejní cena. Bez původních údajů nikdo nemůže vypočítat skutečnou daňovou povinnost ve výši 19 %. | Nejsou k dispozici doklady o původních pořizovacích nákladech, poplatku notáři ani fakturách za zhodnocení. |
| Zda jsou u nemovitosti uhrazeny poplatky SVJ a IBI | Neuhrazený dluh SVJ nebo nedoplatek IBI může zatížit nemovitost a zkomplikovat dokončení, stejně jako na straně kupujícího. | Nikdo před sjednáním data prodeje neověřil, zda je účet aktuální. |
| Která metoda výpočtu plusvalía vede k nižší částce | Podle zákona je volba na Vás a obě metody mohou vést k velmi odlišným výsledkům v závislosti na tom, jak dlouho jste nemovitost vlastnili a jak se místně vyvíjely ceny pozemků. | Částka uvedená pouze podle jedné metody, aniž by byla vypočtena druhá pro porovnání. |
| Kdo je podle kupní smlouvy odpovědný za plusvalía | Protože obecní úřad může jako náhradního poplatníka vyzvat k úhradě kupujícího, měla by kupní smlouva jasně uvádět, kdo mezi kupujícím a prodávajícím tento náklad ponese, místo aby se jeho úhrada ponechala na straně, kterou obecní úřad náhodou osloví jako první. | Smlouva o plusvalía mlčí |
Skutečný zisk oproti ztrátě či prodeji bez zisku
Srážka 3 % vypadá v obou případech stejně. Co následuje poté, už nikoli.| Prodej se ziskem | Prodej bez zisku nebo se ztrátou | |
|---|---|---|
| Srážka 3 % při dokončení | Sraženo v každém případě podle Modelo 211. | Sraženo v každém případě: povinnost kupujícího nezávisí na Vašem skutečném výsledku. |
| Splatná daň z výnosů | 19 % skutečného zisku, pravděpodobně méně než sražená 3% záloha, takže vznikne přeplatek. | Nic se nedluží; celou sraženou částku 3 % lze získat zpět. |
| plusvalía obce | Dluží se z nárůstu hodnoty pozemku, vypočteného nižší ze dvou metod. | Nic se nedluží, pokud skutečně nedošlo k nárůstu hodnoty pozemku, což lze prokázat podle reformy z roku 2021. |
| Přiznání nutné v obou případech | Modelo 210 do čtyř měsíců pro vyúčtování a uplatnění případného přeplatku. | Modelo 210 do čtyř měsíců pro vrácení sražené částky a případné doložení, že nedošlo k nárůstu plusvalía. |
Mechanismus, nikoli čistý výnos
Sazbu daně z kapitálového zisku ve výši 19 %, srážku 3 % a reformu plusvalía jsme dne 17. srpna 2026 ověřili přímo na stránkách Agencia Tributaria a v příslušných textech BOE. Za zmínku stojí jeden bod: navrhovaná aktualizace koeficientů plusvalía pro rok 2026 (RD-ley 16/2025) nebyla Kongresem schválena. Nadále tedy platí koeficienty z RD-ley 8/2023. Některé komentáře, které jsme ověřovali, tuto změnu dosud nezohlednily.Jedná se o obecné informace o zdanění prodeje, nikoli o výpočet Vašeho vlastního čistého výnosu. Váš skutečný zisk závisí na původní kupní ceně, uznatelných nákladech a konkrétních koeficientech plusvalía, které uplatňuje Váš obecní úřad. Tyto údaje patří do písemného výpočtu od advokáta, nikoli do zveřejněného rozpětí. Arevont není daňovým poradcem a toto daňové přiznání nepodává. Tuto práci musí provést nezávislý advokát.Některým tématům se věnují samostatné průvodce: průběžná daň z imputovaného příjmu a příjmu z pronájmu, která se uplatňovala během Vašeho vlastnictví nemovitosti a představuje odlišnou otázku než samotný prodej; problematika přechodu dluhu SVJ na nemovitost; a samostatná otázka daně z držby majetku, nikoli z realizace zisku. Každé z těchto témat má vlastního průvodce.
Nejčastější otázky k prodeji a nákladům na ukončení vlastnictví
- Dostanu při prodeji se ztrátou zpět celou částku 3 %?
- Ano, pokud prokážete skutečnou ztrátu. Dlužná daň z kapitálového zisku je nulová a celou sraženou částku 3 % můžete získat zpět při podání Modelo 210, a to do čtyř měsíců od dokončení. Srážka nepředstavuje minimální částku, kterou dlužíte. Jde o zálohu, která se zúčtuje podle skutečného výsledku.
- Může po mně být požadována úhrada plusvalía, i když už jsem opustil Španělsko?
- Ano. Právě proto existuje pravidlo, které umožňuje obecnímu úřadu vybrat plusvalía od kupujícího jako náhradního poplatníka: vymáhat ji po nerezidentním prodávajícím, který již zemi opustil, je obtížnější než ji vybrat v okamžiku prodeje. I proto by kupní smlouva měla jasně uvádět, kdo tento náklad ponese, místo aby zůstala tato otázka nevyřešená.
- Změní se sazba 19 %, pokud se před prodejem stanu daňovým rezidentem Španělska?
- Ano: daňový rezident Španělska je z kapitálového zisku zdaňován podle běžné rezidentské sazby, nikoli podle jednotné nerezidentské sazby 19 %. Pro rezidenty platí také vlastní pravidla pro daňové zvýhodnění při reinvestici do hlavního bydliště, která se na nerezidenty nevztahují. Jedná se tedy o zcela odlišný výpočet, kterému se průvodce tohoto webu o zdanění rezidentů věnuje podrobně.
