Používáme soubory cookie ke zlepšení Vašeho zážitku, analýze používání webu a poskytování personalizovaného obsahu.
Průvodce
Jak probíhá právní prověrka nemovitosti ve Španělsku
Podrobná právní prověrka probíhá až po rezervaci, nikoli před ní, a rezervační smlouva obsahuje podmínky chránící kupujícího, pokud kontroly odhalí závažný problém. Registro de la Propiedad uvádí skutečného vlastníka i hypotéky, exekuční příkazy, věcná břemena a další omezení. Podle typu nemovitosti kontroly zahrnují také shodu dokumentace, dluhy vůči společenství vlastníků, IBI a potřebná povolení. Při podpisu pak proběhne druhá, nezávislá kontrola: před podpisem notář znovu ověří vlastnictví a aktuální stav registru.
Podepíšete rezervaci, teprve poté zjistíte právní problém a přijdete o rezervační zálohu.
Jaká je skutečnost
Podrobná právní prověrka probíhá až po rezervaci, nikoli před ní, a rezervační smlouva obsahuje podmínky chránící kupujícího, pokud kontroly odhalí závažný problém. Registro de la Propiedad uvádí skutečného vlastníka i hypotéky, exekuční příkazy, věcná břemena a další omezení. Podle typu nemovitosti kontroly zahrnují také shodu dokumentace, dluhy vůči společenství vlastníků, IBI a potřebná povolení. Při podpisu pak proběhne druhá, nezávislá kontrola: před podpisem notář znovu ověří vlastnictví a aktuální stav registru.
Co to mění
Notář a Váš právník nevykonávají stejnou práci. Notář je nezávislý veřejný činitel a v okamžiku podpisu kontroluje legalitu a stav registru. Váš právník Vás zastupuje a provádí právní prověrku předtím, než se zavážete. Ani tyto problémy obvykle nevznikají podvodem, ale nedokončenou administrativou: nezapsanou přístavbou, chybějící licencia de primera ocupación nebo dluhem vůči společenství vlastníků, který je spojen s nemovitostí.
Jak to řešíme
Bez dokončené právní prověrky Vám nedoporučíme pokračovat ke kupní smlouvě. Advokátní kancelář zastupuje Vás, nikoli nás, nic nám neplatí a můžete si přizvat vlastního právníka.
Za 30 sekund
Podrobná právní kontrola probíhá až po rezervaci, nikoli před ní, a právě znění rezervační smlouvy chrání Vaši zálohu po dobu jejího trvání. Právník během 2 až 4 týdnů zkontroluje přibližně 15 věcí; notář při podpisu samostatně znovu ověří vlastnictví a zápis v katastru.
Je-li důkladná právní prověrka provedena až po rezervaci, je moje záloha ohrožena?
Rezervace španělské nemovitosti je skutečný závazek, obvykle ve výši 6 000 až 11 000 €, hrazený ještě před provedením podrobné právní kontroly. Toto pořadí mnohé kupující poprvé překvapí a zaslouží si vysvětlení, nikoli zamlčení. Rezervace stáhne nemovitost z nabídky, zatímco probíhá kontrola. Teprve samotná kontrola potvrdí, zda byste měli skutečně pokračovat k úplné kupní smlouvě.Rezervace záměrně není slepým závazkem. Její písemné podmínky stanovují, co se stane, pokud právní prověrka Vašeho právníka odhalí závažný problém. Za těchto podmínek se záloha vrací. Ochrana je smluvní a je výslovně uvedena v samotné rezervační smlouvě. Nejde o obecnou právní záruku, která by existovala nezávisle na obsahu tohoto dokumentu. Právě proto musí právník, který zastupuje Vás a nikoho jiného, před Vaším podpisem a před odesláním jakýchkoli peněz přečíst a schválit znění rezervační smlouvy.
Co skutečně chrání mou zálohu během právní prověrky?Rozhodující je konkrétní znění rezervační smlouvy, kterou podepisujete, nikoli obecné pravidlo španělského práva platné bez ohledu na její obsah. Právník si tuto smlouvu přečte ještě předtím, než ji podepíšete. Tím se zajistí, že podmínky pro vrácení zálohy v případě zjištění závažného problému budou skutečně písemně uvedeny, nikoli pouze předpokládány.
Jaký je skutečný rozdíl mezi notářem a mým vlastním právníkem?
Tyto dvě role se snadno zaměňují, ale nejde o stejnou práci. Španělský notář je nezávislý veřejný činitel, který při podpisu ověřuje listinu: kontroluje totožnost a potvrzuje zápis v katastru k danému okamžiku. Každý odborník zapojený do procesu, včetně právníků a makléřů, také podle španělského práva provádí standardní kontroly totožnosti proti praní špinavých peněz. Notář za Vás nevyjednává a předtím neprovádí hlubší prověření historie nemovitosti.Váš vlastní právník provádí tuto dřívější, nezávislou a hlubší kontrolu: kdo je právním vlastníkem nemovitosti, jaká zatížení nebo dluhy s ní souvisejí, zda je samotná budova právně v pořádku a zda má SVJ nějaké neuhrazené nároky. Tato práce probíhá v týdnech po rezervaci právě proto, aby se problémy odhalily v době, kdy je stále reálně možné od obchodu odstoupit. To se liší od podpisu smlouvy, kdy už je do obchodu vloženo mnohem více peněz a energie.
NotářVáš vlastní právník
Nezávislý veřejný činitel, který pro Vás konkrétně nepracuje
Při podpisu znovu potvrzuje totožnost a zápis v katastru jako závěrečnou nezávislou kontrolu, nikoli jako náhradu dřívější právní prověrky.
Váš vlastní zástupce, kterého si vyberete a platíte
V týdnech po rezervaci provádí hlubší kontrolu, přesně proto, aby byl závažný problém odhalen v době, kdy je stále reálně možné odstoupit, nikoli až po podpisu.
Pokud notář při podpisu již kontroluje vlastnictví, proč potřebuji ještě dřívější kontrolu vlastním právníkem?Kontrola notáře probíhá až na samém konci procesu, často poté, co již došlo k předání rezervační zálohy a byla podepsána kupní smlouva. V této fázi je odstoupení mnohem nákladnější. Dřívější kontrola Vašeho právníka má odhalit problém v době, kdy je stále reálně možné odstoupit. Jde o jinou práci v jiném okamžiku, nikoli o opakování toho, co provádí notář.
Pro koho právník skutečně pracuje a kolik to stojí?
Právník pověřený touto kontrolou zastupuje Vás a pouze Vás. Není to právník prodávajícího a neplatíme ho my: odměna činí přibližně ~1 % z kupní ceny včetně DPH a hradíte ji přímo advokátní kanceláři. Od této kanceláře nepřijímáme žádnou provizi za doporučení. Můžete také místo právníka, kterého Vám představíme, využít nezávislého právníka podle vlastního výběru.Bez dokončené kontroly nedoporučujeme pokračovat k podpisu kupní smlouvy. Nejde o formalitu. Právě v této fázi procesu se má odhalit skutečný problém, pokud nějaký existuje. Vynechat kontrolu kvůli úspoře času by zmařilo celý smysl toho, že za ni platíte.
Na rovinu
Zaručuje tento proces, že se nikdy nic nepokazí?
Ne, a žádný poctivý popis tohoto procesu by netvrdil opak. Proces vkládá mezi Vaše peníze a peníze prodávajícího skutečnou nezávislou kontrolu v okamžiku, kdy je ještě levné od obchodu odstoupit. U notáře následuje druhá nezávislá kontrola před konečným převodem. Většina problémů, které se takto odhalí, není podvodná; jde o nedokončenou administrativu: nezapsanou přístavbu, chybějící povolení k užívání nebo dluh vůči SVJ, který by jinak přešel na Vás.Toto jsou obecné informace o fungování španělského procesu koupě, nikoli právní poradenství týkající se konkrétní nemovitosti. Tento proces kontroly neprovádí; za poplatek, který hradíte přímo jemu, tak činí nezávislý právník. Od tohoto právníka nepřijímáme žádnou provizi za doporučení. Samotné kontroly kupujícího nestojí nic nad rámec vlastního honoráře právníka.
Často kladené otázky o právní prověrce
Co se skutečně stane, pokud můj právník po rezervaci odhalí závažný problém?
Právě na tuto situaci jsou zaměřeny podmínky rezervační smlouvy. Pokud problém splňuje tyto písemně uvedené podmínky, koupě nepokračuje k uzavření úplné smlouvy a záloha se vrací. Proto si právník musí přečíst a schválit přesné znění rezervační smlouvy ještě předtím, než ji podepíšete, nikoli až potom.
Musím využít právníka, kterého mi představí Arevont?
Ne. Můžete si svobodně přizvat vlastního nezávislého právníka. Od kanceláří, které Vám doporučujeme, nepřijímáme žádnou provizi za doporučení. V každém případě Vás právník zastupuje, nikoli nás ani prodávajícího.
Je tento proces v letech 2025 nebo 2026 oproti předchozím rokům v něčem nový či odlišný?
Podstatně ne. Základní proces, tedy předkupní kontrola nezávislým právníkem následovaná vlastním nezávislým potvrzením notáře při podpisu, má stejnou zavedenou podobu již řadu let. Standardní kontroly totožnosti a proti praní špinavých peněz, které provádí každý zapojený odborník, jsou běžnou zavedenou praxí, nikoli nedávnou změnou. Nic z uvedeného by nemělo být chápáno jako varování před novým rizikem. Pokud něco, pak je poctivým a uklidňujícím zjištěním právě stabilita tohoto procesu.
Další tři obavy
Okupas
Squatteři převezmou Váš apartmán, zatímco budete doma, a Vy se jich celé roky nezbavíte.