Jak pracujeme
Koupě nemovitosti na Costa del Sol není obtížná proto, že by některý jednotlivý krok byl nejasný. Obtížná je kvůli tomu, kolik věcí je třeba u jedné nemovitosti zjistit, ověřit, dohodnout a sledovat, a protože neprobíhají postupně. Tato stránka zachycuje celý proces na jediné obrazovce: patnáct kroků v pořadí, šest oblastí, které koordinujeme souběžně, a kdo v jaké roli vystupuje. Pro Vás zůstáváme jediným kontaktem.
Jak to probíhá v šesti fázích
Než se dostaneme k patnácti krokům, podívejme se na šest částí, do kterých se dělí. Většina lidí chce vědět, kde jsou dlouhé čekací lhůty a kde se rozhoduje. Zde je to vidět snadněji než v číslovaném seznamu.Jednotlivé fáze netrvají stejně dlouho. Příprava a cesta mohou v závislosti na Vás trvat víkend i šest měsíců. Právní fáze má pevně danou podobu a poměrně předvídatelnou délku. Nejvíce se liší čekání mezi závaznou smlouvou a předáním klíčů, od několika týdnů u nemovitosti z druhé ruky až po několik let u nemovitosti v předprodeji.
- Příprava · kroky 1 až 4První hovor, první výběr, výběr připravený podle Vašich potřeb a videoprohlídky. To vše ještě před Vaším odletem.
- Cesta do Španělska · kroky 5 až 6Jeden až tři dny prohlídek a možnost promyšleně změnit názor na lokalitu, typ nemovitosti nebo rozpočet i v jejich průběhu.
- Než se zavážete · kroky 7 až 8Setkání s nezávislým právníkem, případné podepsání plné moci a poté rezervace, jakmile se objeví vhodná nemovitost.
- Právní část · kroky 9 až 11Právní prověrka, obvykle trvající dva až čtyři týdny, spolu s vyřízením NIE, bankovního účtu a administrativy. Poté následuje závazná smlouva.
- Dokončení · kroky 12 až 14Platby a čekání, poslední kontrola nemovitosti a podpis u notáře.
- Po koupi · krok 15Předání není koncem našeho vztahu. Zůstáváme Vaším kontaktem přímo na místě.
Jednotlivé fáze vycházejí ze Samuelových zkušeností. Právník a plná moc jsou záměrně zařazeni před rezervaci, takže se kupující může se všemi setkat, připravit potřebné zázemí, odletět domů bez koupě a o několik měsíců později postupovat rychle.
Kdo co řeší při koupi
Každý, kdo se účastní koupě ve Španělsku, má jinou roli a zastupuje jiné zájmy. Druhý sloupec stojí za přečtení jako první: shrnuje celé poselství této části.| Role | Koho zastupují | Co dělají |
|---|---|---|
| Na Vaší straně | ||
| Arevont | Vy, a nikdo jiný. | Připravuje výběr, organizuje prohlídky a koordinuje celý proces. Váš hlavní kontakt od prvního hovoru až dlouho po předání klíčů. |
| Na druhé straně | ||
| Zástupce prodávajícího | Prodávající, nikoli Vy. | Organizuje prohlídku, odpovídá na otázky a zastupuje zájmy prodávajícího. Jeho úkolem je prodat danou nemovitost za nejlepších podmínek pro prodávajícího. |
| Nezávislí a oficiální | ||
| Právník | Vy. Jsou nezávislí na nás i na prodávajícím. | Prověřuje vlastnictví, zástavní práva, dluhy a právní stav budovy, vyřizuje NIE, zakládá účet a připravuje převod. Před touto kontrolou nic nepodepisujte. Můžete si přivést vlastního právníka. |
| Notář | Nikdo. Je veřejným činitelem. | Ověřuje totožnost stran, podpis a správnost veřejné listiny. Ve Španělsku notář není právním poradcem a nezastupuje žádnou ze stran, což bývá často mylně chápáno. |
| Peníze | ||
| Banka | Yourself. | Vede Váš španělský účet a případně poskytuje hypotéku. Účet budete potřebovat pro energie, vodu, poplatky SVJ a případnou hypotéku. |
| Hypoteční makléř | You. | Posoudí Vaši situaci a předloží Vám konkrétní možnosti financování. Relevantní je pouze v případě, že si půjčujete. Můžete využít i vlastního hypotečního makléře. |
| Bankovní odhadce | Banka, nikoli Vy. | Stanovuje hodnotu nemovitosti pro účely hypotéky. Nejde o stavební průzkum, nehledá závady a nenahrazuje technickou kontrolu. |
| Technické a po koupi | ||
| Geodet nebo architekt | You. | Prověří nemovitost, konstrukci, střechu, vlhkost, instalace a bazén a zaznamená svá zjištění. Jde o skutečnou technickou kontrolu. |
| Správa nemovitosti | You. | Správa, úklid a kompletní krátkodobý pronájem, které zajišťujeme sami, nikoli prostřednictvím externí firmy. |
| Interiérový designér | You. | Zařídí a vybaví nemovitost, i když jste zpět ve své domovské zemi. Spojíme Vás s designérem, se kterým sami spolupracujeme. |
| Řemeslníci a další kontakty | You. | Úpravy, opravy a běžná administrativa po koupi. Nenecháme Vás, abyste sami zjišťovali, na koho je spoleh. |
Patnáct kroků od prvního hovoru ke klíčům
Toto je přehled na úrovni celé stránky: ke každému kroku jedna nebo dvě věty. Pokud má krok vlastní stránku služby, podrobnosti najdete tam. Tam, kde se novostavba a nemovitost z druhé ruky skutečně liší, uvádíme obě varianty. Kde se neliší, nic neopakujeme, protože tvrdit patnáctkrát „u obou stejné“ by byl jen šum vydávaný za informace.Celý proces: 15 kroků z 15
- První hovor20 až 60 minutNejde jen o rozpočet a počet ložnic. Jak často budete přijíždět, s kým, co zde chcete dělat, zda ji hodláte pronajímat a jak má vypadat běžný den. Čím více toho víme, tím lépe můžeme hledat.
- První výběrNěkolik dníPrvní výběr z lokalit a typů nemovitostí, na kterých jsme se dohodli. Berte ho jako pracovní návrh a přehled toho, co je skutečně na trhu. Je normální zjistit, že něco, co jste původně chtěli, už nedává smysl. Výběr se tím mění, nikoli končí.
- Výběr podle Vašich potřebJakmile víme, co Vás oslovujeNěkolik nemovitostí, které stojí za bližší pozornost. U každé uvádíme, co funguje, kde vidíme slabiny a co nabídka neukazuje. Cokoli najdete sami na portálu nebo u jiné agentury, jednoduše nám pošlete.
- VideoprohlídkyPřed Vaší cestouŽivá nebo natočená prohlídka bytu, výhledu, společných prostor a okolí, která ukáže to, co profesionální fotografie nezachytí. Umožní Vám vyřadit část výběru ještě před odletem.
- Prohlídková cesta1 až 3 dnyPoradíme s načasováním, vyzvedneme Vás a zajistíme celý program prohlídek. Mezi jednotlivými nemovitostmi si prohlédnete také lokality, které často rozhodují více než samotná nemovitost. Pokud během cesty změníte názor, ihned nám řekněte a program upravíme.NovostavbaZorganizujeme prohlídku s developerem a vyřídíme za Vás veškerou komunikaci.Druhá rukaJednáme se zástupcem prodávajícího a zjišťujeme informace, které nabídka neobsahuje.
- Rozhodnutí bez nátlakuKdykoli během procesuNemusíte koupit nemovitost na první ani na druhé cestě. Můžeme s Vámi pracovat několik měsíců. Pokud nic, co je právě na trhu, nedává dostatečný smysl, řekneme Vám to. Někdy je správnou odpovědí koupě, někdy změna zadání a někdy jednoduše čekání.
- Setkání s právníkem a plná mocKdykoli to dává smyslPokud si to přejete, představíme Vám zde nezávislého právníka a u notáře můžete podepsat plnou moc. Lze ji připravit dlouho předtím, než cokoli koupíte, a později vše výrazně zjednoduší. Podpis z Vaší domovské země je možný, ale obvykle vyžaduje apostilu a překlad.
- RezervaceKdyž najdete správnou nemovitostRezervace stáhne nemovitost z trhu a podrží ji pro Vás, zatímco právník provede právní prověrku. Rezervační smlouva musí jasně uvádět podmínky a také to, co se stane se zálohou, pokud právní prověrka odhalí problém.NovostavbaRezervační smlouva s developerem. Částka závisí na projektu.Druhá rukaRezervační záloha a dohodnuté podmínky. Zde se také stanoví cena, lhůty a případné vybavení.
- Právní prověrkaObvykle 2 až 4 týdnyZačíná podrobná kontrola. Nezávislý právník prověří právní stav nemovitosti a podmínky koupě, než Vám doporučí pokračovat.NovostavbaDeveloper, pozemek a projekt, licence a povolení, smluvní dokumentace a příslušné bankovní záruky.Druhá rukaKatastr vlastnictví, zástavní práva a dluhy, dokumentace, legalita případných úprav, povinnosti vůči společenství a další relevantní omezení.
- NIE, bankovní účet a administrativaSouběžněNIE je španělské identifikační číslo, které si musíte vyřídit. Právník Vám pomůže s jeho získáním a podle potřeby také s bankovním účtem a další administrativou. S plnou mocí lze většinu vyřídit, aniž byste museli znovu cestovat.
- Závazná smlouvaPo úspěšné právní prověrceTeprve nyní přichází smlouva, která stanoví podmínky dokončení transakce: lhůty, platby a důsledky případného nedodržení dohody.NovostavbaDeveloper stanoví kalendář plateb. Může jít o několik plateb během výstavby, nebo o úhradu většiny ceny až při dokončení.Druhá rukaObvykle smlouva arras a další záloha. Podmínky včetně toho, co se stane při odstoupení, jsou uvedeny přímo ve smlouvě.
- Platby a čekáníPodle typu nemovitostiOd podpisu po předání mohou uplynout týdny, u novostavby měsíce nebo roky. Po celou dobu sledujeme, co a kdy bude následovat: platby, dokumenty, lhůty a komunikaci s právníkem, developerem nebo prodávajícím. Když je něco potřeba od Vás, včas Vás o tom informujeme.NovostavbaDalší platby následují podle platebního kalendáře projektu. Výstavbu za Vás sledujeme a průběžně Vám posíláme fotografie a videa.Druhá rukaPo podpisu příslušné smlouvy obvykle čekáte u notáře na dohodnutý termín dokončení.
- Závěrečná kontrolaPřed dokončenímU nemovitosti z druhé ruky ji před podpisem znovu zkontrolujeme, společně s Vámi nebo za Vás, a ověříme, že odpovídá dohodnutému stavu a že v ní stále zůstává uvedené vybavení. U novostavby závisí postup na developerovi.
- Notář a klíčeDen dokončeníU notáře se podepíše veřejná listina, uhradí zbývající částka a nemovitost se stane Vaším majetkem. Nemusíte být osobně přítomni, pokud má právník příslušnou plnou moc. Jsme tam s Vámi a dohlédneme na předání až po klíče.
- Nyní je skutečně VašeOd prvního dnePředání obvykle není konec. Právník dokončí administrativu po převodu, převede na Vás dodávky energií a pomůže s každoročními daňovými povinnostmi. Zůstáváme Vaším kontaktem přímo na místě, nejprve ohledně nemovitosti a později ohledně všeho ostatního.
Šest oblastí, které při koupi probíhají současně
Tyto činnosti neprobíhají jedna po druhé, ale současně, a proto výše uvedené pořadí představuje jen polovinu obrazu. Tato část se před začátkem snadno podcení.| Sami | S námi | |
|---|---|---|
| Vyhledání a ověření | Porovnáváte nabídky, přičemž nabídka je napsána tak, aby prodávala. | Prohledáme celý trh a ověříme, zda nabídka odpovídá skutečnosti: dostupnost, cenu, lokalitu, orientaci, výhled, hluk, možnosti chůze, okolní výstavbu a to, jaké místo je mimo sezónu. |
| Strana prodávajícího | Podmínky si sjednáváte sami s osobou, jejímž úkolem je prodat nemovitost. | Jednáme s developerem, jeho prodejním týmem, zástupcem prodávajícího a vlastníkem. Dostupnost, podmínky a cena, vyjednávání, termíny a rezervace, vybavení a změny, předání. |
| Právo a finance | Vyberete specialisty a poté celý proces sami koordinujete. | Specialisté odvádějí odbornou práci. My dohlížíme na to, aby vše navazovalo: právní kontrola, smlouvy a podmínky, financování a platby, NIE, bankovní účet, daně a poplatky a podpis u notáře. |
| Stav budovy | Vy sami rozhodujete, zda se kontrola vyplatí a komu ji svěříte. | Tam, kde je zapotřebí odborná kontrola, zajistíme správného člověka a vše zkoordinujeme: samotnou prohlídku, vady a snagging, dokumentaci a reklamace, kontrolu oprav a kontrolu před předáním. |
| Předání a vybavení | Podpis u notáře se považuje za cílovou rovinku. | Předání a kontrola stavu, soupis vybavení a dokumentace, elektřina, voda a internet, pojištění, vybavení, opravy, přístupové karty a klíče. |
| Po koupi | Pokaždé začínáte od úplného začátku, když je potřeba něco zařídit. | Zůstáváme Vaším kontaktem pro správu, krátkodobý pronájem, úklid, údržbu a řemeslníky, termíny a koordinaci se specialisty, školami, lékaři a místními službami i pro běžné otázky života ve Španělsku. |
Co sami neděláme
Arevont neprovádí právní, daňové, oceňovací ani architektonické práce a technického inspektora zajišťujeme tam, kde je to vhodné, nikoli u každé koupě. Tam, kde je zapotřebí odborník, přivedeme toho správného a celý proces zkoordinujeme. Nepředstíráme, že tuto odbornost máme sami.Ani časový harmonogram nemáme pod kontrolou. Developer stanovuje kalendář plateb, právník určuje tempo právní prověrky a termín dokončení závisí na diáři notáře. Co ovlivnit můžeme, je to, abyste věděli, co a kdy Vás čeká a aby nic nečekalo na někoho, komu nikdy nebylo řečeno, že je na řadě.A výše popsaný proces je osnova, nikoli slib. Koupě se může zkomplikovat: hlasování na schůzi společenství, dokument, který neodpovídá budově, nebo projekt, který se zpozdí. Přesně to se týká tří ze čtyř případů na stránce níže a v každém z nich se patnáct kroků zastavilo, místo aby pokračovalo.
Často kladené otázky
- Jak dlouho to celé trvá?
- U nemovitosti z druhé ruky obvykle jeden až tři měsíce od rezervace po klíče. U novostavby to může být přibližně od dvou měsíců do tří let podle toho, jak daleko projekt pokročil. Samotná právní prověrka obvykle trvá dva až čtyři týdny a probíhá souběžně se zajištěním NIE a bankovního účtu.
- Kolikrát musím přijet do Španělska?
- Jednou to stačí a dvakrát je lepší. S plnou mocí lze dokončit koupi, aniž byste zde byli osobně, ale osobní prohlídka lokalit ovlivňuje výběr lidí častěji než cokoli jiného v celém procesu.
- Musím se rozhodnout během první cesty?
- Ne. Mnoho klientů s námi spolupracuje několik měsíců a někteří po první návštěvě pobřeží zcela změní lokalitu, typ nemovitosti nebo rozpočet. Pokud z aktuálně dostupných možností žádná nedává dostatečný smysl, je čekání legitimním výsledkem a řekneme Vám to.
- S kým vlastně budu během toho všeho mluvit?
- S jednou osobou, od prvního hovoru až po předání klíčů. Za tímto jediným kontaktem stojí právníci, banky, developeři, inspektoři a řemeslníci a jejich koordinace je součástí naší práce. Nebudete si Vás předávat mezi jednotlivými lidmi.
- Co se děje po předání klíčů?
- Právník dokončí administrativu po převodu a vyřídí každoroční daňové povinnosti. My zde zůstáváme Vaším kontaktem pro správu, pronájem, úklid a údržbu, řemeslníky i praktické otázky, které vyvstanou během prvního roku vlastnictví něčeho v zemi, kterou se teprve učíte poznávat.
