Daně z pronájmu ve Španělsku: sazby, odpočty a Modelo 210
Za 30 sekund
Jako daňový rezident Česka nebo Polska platíte ze svých příjmů z pronájmu ve Španělsku po odečtení přípustných nákladů 19 %. Rezident mimo EU/EHP platí 24 % z hrubé částky bez jakýchkoli odpočtů. Obě skupiny podávají stejný formulář, Modelo 210.
Která daňová sazba se vztahuje na mé příjmy z pronájmu?
Modelo 210 je španělský daňový formulář, který podává nerezidentní vlastník, a to i v případě, že nemovitost nikdy nepronajímá. O použité sazbě rozhoduje Vaše daňové rezidentství v době, kdy příjem vzniká.
Jste daňovým rezidentem EU nebo EHP?
- Ano (včetně rezidentů Česka a Polska)19 % z čistých příjmů z pronájmu po odečtení přípustných nákladů souvisejících s pronájmem.
- Ne, rezident jinde24 % z hrubých příjmů z pronájmu, bez možnosti odečíst jakékoli náklady.
| Místo Vašeho daňového rezidentství | Sazba | Základ |
|---|---|---|
| EU, EHP, Island, Norsko, Lichtenštejnsko | 19 % | Čistý příjem po odečtení uznatelných výdajů souvisejících s pronájmem nemovitosti. |
| Jakákoli jiná země | 24 % | Hrubý příjem bez odečtení výdajů, „sin deducción de gasto alguno“. |
Lze proti příjmu z pronájmu odečíst výdaje?
Pokud podléháte zdanění v pásmu 19 %, ano. Platí zde stejná pravidla jako u španělské daně z příjmů fyzických nebo právnických osob, pokud má země Vašeho bydliště účinnou výměnu daňových informací se Španělskem. To splňuje každý členský stát EU. Pokud podléháte zdanění v pásmu 24 %, odpověď je dnes ne. Daň se účtuje z hrubého nájemného bez jakýchkoli odpočtů.
- Úroky z hypotékyTento výdaj můžete odečíst pouze za konkrétní období pronájmu, které financoval, nikoli za celý rok, pokud byla nemovitost pronajímána jen po jeho část.
- Poplatky za správu a pronájemní platformyProvize, kterou si účtuje správce nebo platforma, se započítává, pokud je doložena jako související s příjmem z pronájmu.
- Údržba a opravySkutečná údržba související s pronájmem nemovitosti je uznatelná. Vylepšení, která zvyšují hodnotu nemovitosti, nikoli pouze udržují její stav, spadají do jiné kategorie a nelze je odečíst.
- PojištěníPojištění pronajímané nemovitosti se započítává za období, kdy byla nemovitost pronajímána.
- Poplatky SVJ a místní daněIBI a poplatek comunidad lze odečíst poměrně podle doby, po kterou byla nemovitost v daném roce skutečně pronajímána.
Podle dostupných informací rozhodnutí Audiencia Nacional z července 2025 rozšiřuje právo na odečet výdajů také na rezidenty zemí mimo EU. To by mělo značný význam zejména pro britského vlastníka. Rozhodnutí je však napadeno u Nejvyššího soudu a zatím není součástí oficiálně zveřejněného stanoviska Agencia Tributaria. Berte to jako vývoj, který je třeba sledovat, nikoli jako pravidlo, podle kterého byste dnes měli postupovat ve svém přiznání.
Jsem českým daňovým rezidentem. Musím tento příjem přiznat také v Česku?To je otázka pro českého daňového poradce, nikoli pro španělského průvodce. Předtím, než se zeptáte, je však užitečné znát obecný princip: mezi Českem a Španělskem existuje smlouva o zamezení dvojího zdanění právě proto, aby tentýž příjem nebyl zdaněn dvakrát. Obvykle to funguje tak, že si v Česku započtete španělskou daň, kterou jste již zaplatil(a). Podrobnosti uplatnění tohoto zápočtu jsou otázkou českého daňového přiznání, nikoli španělského.
Musím stále platit daň, když je nemovitost prázdná?
Ano, za každé období, kdy není pronajímána a neslouží jako Vaše vlastní trvalé bydliště. Španělsko považuje druhý dům, který není pronajímán, za nemovitost vytvářející imputovaný příjem a z této částky nelze odečíst žádné výdaje.
| Imputovaný příjem1,1 % katastrální hodnoty | 1.650 € |
|---|---|
| Daň, rezident EU/EHP19 % imputovaného příjmu | 313,50 € |
| Daň, ostatní rezidenti24 % imputovaného příjmu | 396 € |
| Poslední revize katastrální hodnoty | Imputovaný příjem | Co to znamená v praxi |
|---|---|---|
| Účinnost po 1. lednu 2012 | 1,1 % katastrální hodnoty | Nižší, běžnější základ pro novější projekty a obce s nedávnou revizí katastru. |
| Od té doby nezměněn nebo revidován dříve | 2 % katastrální hodnoty | Vyšší standardní základ, který se stále uplatňuje u mnoha starších nemovitostí v centrech měst Costa del Sol. |
Kdo to za Vás podá?
Ne Arevont. Nejsme daňoví poradci a přečíst si informace o podání není totéž jako jej skutečně podat. Existují tři možnosti. Která se vyplatí, záleží na tom, jak jednoduché Vaše podání skutečně je.
- Option 1Podejte samiMožné u jediné jednoduché nemovitosti bez komplikací.
- Náklady
- Bez poplatku za službu
- Náročnost
- HighŠpanělský daňový portál, ve španělštině, každé čtvrtletí.
- Riziko
- HigherSnadno lze nesprávně zařadit pásmo EU/EHP nebo odčitatelný výdaj.
- Option 2Daňový gestorBěžná služba podání pro jednoduchý případ.
- Náklady
- Nízký poplatek za podání
- Náročnost
- LowČástky dodáte Vy, formulář podají oni.
- Riziko
- LowerBěžná podání, nikoli daňové plánování nebo poradenství ohledně smluv.
- Option 3DoporučenoDaňový poradceKvalifikovaný daňový poradce pro vše, co přesahuje nejjednodušší případ.
- Náklady
- Vyšší poplatek za podání
- Náročnost
- LowVyřídí podání i související plánování.
- Riziko
- LowestPoradí Vám také s uplatněním smlouvy o zamezení dvojího zdanění na české straně.
Nezávislá advokátní kancelář, kterou Arevont obvykle doporučuje pro právní kontrolu, následně vyřizuje také každoroční daňová podání nerezidentů a podání týkající se příjmů z pronájmu. To je jeden z důvodů, proč se toto doporučení vztahuje na více než jen samotný nákup. Pokud nemovitost pronajímáte prostřednictvím služby správy pronájmu Arevont, měsíční výpis, který tato služba vystavuje, již obsahuje každý pobyt, náklad a provizi ve formě, kterou daňový poradce potřebuje. Částky použité ve Vašem podání tak vycházejí ze stejného dokumentu, který již dostáváte, nikoli z dodatečné rekonstrukce údajů v době podání daňového přiznání.
Co si připravit před každým podáním Modelo 210
Čtyři položky bez ohledu na to, zda se podání týká pronajímaných, nebo prázdných měsíců.| Shromáždit | Proč je to potřeba | Jak vypadá rozdíl |
|---|---|---|
| Potvrzení o daňovém domicilu za příslušný rok | Právě tento doklad určuje, zda spadáte do sazebního pásma 19 % nebo 24 %, nikoli Vaše státní příslušnost či místo, kde se nemovitost nachází. | Spoléhání na daňovou rezidenci místo držení potvrzení, které ji prokazuje. |
| Každý výpis z pronájmu za dané období | Základem pro sazbu 19 % je čistý příjem. Bez podkladových údajů není od čeho odečíst výdaje. | Jediný roční součet bez měsíční evidence, která by ho dokládala. |
| Doklady o odčitatelných nákladech, pokud spadáte do pásma 19 % | Poplatky SVJ, pojištění, provize za správu a údržba se započítávají, ale pouze na základě dokladů. | Uplatněné výdaje bez faktury, která by je doložila. |
| Katastrální hodnota a datum její poslední revize | Určuje, zda se za období bez příjmů podává přiznání se sazbou 1,1 %, nebo 2 %. | Použití kupní ceny namísto katastrální hodnoty. |
Daňová rezidence mění výsledné částky, nejen administrativu
Stejný příjem z pronájmu, zdaněný dvěma různými způsoby podle místa Vašeho bydliště. Český daňový rezident je uveden v pravém sloupci.| Rezident mimo EU/EHP | Rezident EU/EHP (včetně českých rezidentů) | |
|---|---|---|
| Sazba | 24 % | 19 % |
| Hrubý základ | Hrubý, bez odpočtů | Čistý, po odečtení uznatelných nákladů |
| Co to znamená u ročního nájemného 12.000 € a nákladů 3.000 € | Daň z celé částky 12.000 € při sazbě 24 % | Daň z 9.000 €, sazba 19 % |
| Imputovaný příjem za prázdné období | Zdaněno sazbou 24 % z fiktivního základu | Zdaněno 19 % ze stejného základu |
Co Vám může říct pouze Váš daňový poradce
Toto jsou obecné informace o pravidlech IRNR zveřejněných institucí Agencia Tributaria dne 17. srpna 2026. Nejde o daňové poradenství týkající se Vašeho vlastního přiznání. Sazby, limity a pravidla pro odpočty se postupem času mění. Povinnosti českého daňového rezidenta v domovské zemi podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění zde nejsou pokryty vůbec.Otázka odpočtu pro rezidenty mimo EU zůstává skutečně nevyřešená. Výše uvedené stanovisko je stanovisko, které Agencia Tributaria zveřejňuje dnes. Upozorňujeme na probíhající soudní řízení, místo abychom se přiklonili k jedné straně. Každý, na koho se vztahuje pásmo 24 %, by se měl obrátit přímo na svého daňového poradce a nespoléhat na žádnou z těchto verzí uvedených na webové stránce.Žádné číslo zde neříká, jaký výnos může nemovitost pravděpodobně přinášet. To je vysvětleno v průvodci výnosy a daňová sazba se vztahuje na skutečnou výslednou částku, nikoli na odhad.
Často kladené otázky o daních z pronájmu
- Uplatní se sazba 19 % automaticky, jakmile jsem občanem EU?
- Ne, záleží na daňové rezidenci, nikoli na občanství. Český občan, který se stal daňovým rezidentem mimo EU, by spadal do pásma 24 %. Opačně to platí také. Rozhodující je, kde jste pro daňové účely rezidentem v roce, kdy příjem vznikne.
- Jak často podáváte Modelo 210?
- Každé čtvrtletí za období, v nichž nemovitost dosahovala příjmů z pronájmu. A samostatně jednou ročně za každé období, kdy generovala fiktivní příjem. Nemovitost pronajímaná část roku a po zbytek roku prázdná vyžaduje v témže daňovém roce oba typy přiznání.
- Mění krátkodobý pronájem namísto dlouhodobého pronájmu daňovou sazbu?
- Ne. Sazba IRNR a pravidlo pro odpočet závisí na Vaší rezidenci, nikoli na tom, zda jde o krátkodobý pronájem registrovaný VUT, nebo o dlouhodobý pronájem podle LAU. Rozdíl mezi nimi spočívá v tom, zda příjem vzniká a jak je generován, nikoli v tom, jak je po svém vzniku zdaněn.
- Může za mě Arevont podat Modelo 210?
- Ne, nejsme daňoví poradci a daňová přiznání nepodáváme. Advokátní kancelář, kterou běžně doporučujeme pro právní prověrku, vyřizuje každoroční přiznání nerezidentů a přiznání z pronájmu v rámci své průběžné práce. Pokud je nemovitost v naší správě pronájmu, obdržíte měsíční údaje ve formě připravené k předání osobě, která za Vás přiznání podává.
