Koupě pronajaté nemovitosti ve Španělsku
Za 30 sekund
Koupě španělské nemovitosti s nájemníkem Vám nezajistí prázdný domov s připojeným příjmem. Přebíráte stávající nájemní smlouvu na zbývající část její minimální doby pěti nebo sedmi let, za podmínek sjednaných předchozím vlastníkem, bez ohledu na to, zda byla zapsána. Nájemník může mít také zákonné předkupní právo, které může uplatnit dříve, než tak budete moci učinit Vy.
Co se stane s nájemní smlouvou, když nemovitost koupím?
Přebíráte místo prodávajícího v plném rozsahu. Kupující pronajaté nemovitosti přebírá práva a povinnosti pronajímatele po zbývající část prvních 5 let smlouvy, nebo 7 let, pokud byl předchozím pronajímatelem podnik. Platí to bez ohledu na to, zda byla nájemní smlouva zapsána v katastru. Nájemné hrazené nájemníkem, již běžící doba a veškeré podmínky původní smlouvy se převádějí spolu s nemovitostí přesně tak, jak byly sjednány.Co to v praxi znamená: první den nemůžete zvýšit nájemné, nemůžete zkrátit zbývající dobu jen proto, že jste novým vlastníkem, a tvrzení realitního makléře, že nájemník brzy odejde, není dokument. Je to nanejvýš něco, co nájemník sdělil prodávajícímu.
Převzatá nájemní smlouva
- DokončeníPřebíráte nájemní smlouvuStejné nájemné, stejné podmínky, stejná zbývající doba jako u předchozího vlastníka.
- 5. nebo 7. rok od původního podpisuKonec minimální dobyNájemník může odejít, nebo se nájemní smlouva může znovu automaticky prodloužit.
Co můžete s nemovitostí dělat
- Od dokončení do konce dobyNení Vám k dispoziciNemůžete ji sami užívat ani ji pronajmout někomu jinému.
- Po skončení dobyVolně k užívání či pronájmuTeprve po skutečném skončení převzaté minimální doby.
| Co můžete předpokládat | Co stanoví zákon | Zdroj |
|---|---|---|
| Prodej ukončí stávající nájem | Neukončí. Kupující přebírá nájemní smlouvu na zbývající část její minimální doby. | LAU čl. 14 |
| Nájemní smlouva bez zápisu nezavazuje nového vlastníka | Ano. Zápis v katastru není podmínkou toho, aby kupující převzal nájemní smlouvu. | LAU čl. 14 |
| Po nabytí vlastnictví mohu zvýšit nájemné | Pouze pokud stávající smlouva umožňuje změnu nájemného a jsou splněny podmínky v ní uvedené. Koupě nemovitosti na tomto ustanovení nic nemění. | LAU, čl. 14, ve spojení se stávající smlouvou |
Záleží na tom, zda kupuji nemovitost pro vlastní bydlení?Ne, Vaše vlastní plány nezkrátí zděděnou dobu nájmu nájemce. Zda budete moci nemovitost nakonec získat zpět pro vlastní potřebu, závisí na tom, zda si původní smlouva toto právo vyhrazuje a zda byla řádně doručena výpověď, stejně jako by tomu bylo u prodávajícího. Nezáleží na tom, že došlo ke změně vlastníka.
Má nájemce právo koupit nemovitost přede mnou?
Potenciálně ano. Současný nájemce má zákonné předkupní právo, derecho de adquisición preferente, pokud se ho při podpisu nájemní smlouvy platně nevzdal. Ve španělské praxi je to běžné, nikoli však univerzální. Pokud se nájemce tohoto práva vzdal, pronajímatel ho přesto musí informovat o záměru prodat nemovitost nejméně 30 dní před dokončením. Notářský zápis musí uvádět, že k tomuto oznámení došlo. Pokud tak neučiníte, katastr může odmítnout zapsat Vaši koupi.Jde o kontrolu dokumentů, nikoli o vyjednávání. Váš právník před tím, než se zavážete ke koupi, potvrdí, zda konkrétní nájemní smlouva obsahuje platné vzdání se práva a zda bylo oznámení skutečně doručeno.
- Tanteo: předkupní právo nájemcePřed dokončením musí nájemce dostat možnost koupit nemovitost za stejných podmínek, pokud se tohoto práva při podpisu nájemní smlouvy platně nevzdal.
- Kde
- Ověřeno v nájemní smlouvě.
- Pokud se ho vzdal, prodávající musí přesto informovatNájemce musí být informován o záměru prodat nemovitost a notářský zápis musí uvádět, že k tomu došlo.
- Jak dlouho
- Nejméně 30 dní před dokončením.
- Na co si dát pozor
- Pokud tak neučiníte, katastr může odmítnout zapsat Vaši koupi.
- Retracto: možnost nájemce po vadném prodejiPokud nájemci nebyla nemovitost řádně nabídnuta jako prvnímu, může po dokončení zaujmout místo kupujícího.
- Na co si dát pozor
- Prodej uskutečněný bez respektování tohoto práva lze napadnout. Proto jsou dokumenty o oznámení stejně důležité jako kupní smlouva.
Podstata výše uvedeného článku 25 je potvrzena několika nezávislými španělskými právními zdroji prostudovanými 17. srpna 2026, nikoli přímo porovnáním s textem BOE. Váš právník předtím, než se na toto ustanovení spolehnete, ověří přesné znění podle konkrétní nájemní smlouvy.
Co se má při dokončení převést od prodávajícího?
Čtyři věci kromě nemovitosti a na žádnou z nich nemusíte čekat, až si o ni řeknete.
- Jistota (fianza) a její evidenceZáloha, kterou nájemce původně složil, by měla spolu s evidencí u regionálního bytového úřadu přejít na Vás jako nového pronajímatele, abyste ji na konci nájmu vracel Vy, nikoli prodávající.
- Již vybrané nájemné poměrně rozdělenéVeškeré nájemné zaplacené za období po dokončení náleží Vám a rozdělí se podle jednotlivých dnů od předání.
- Inventář s datemCo nájemce obdržel na začátku nájmu, což je důležité, pokud někdy vznikne spor o zálohu.
- Potvrzení o platbách nájemnéhoPotvrzuje, že neexistují žádné nedoplatky, které byste jinak převzali spolu s nájemní smlouvou.
Stávající nájmy a pravidla týkající se užívání a pronájmu konkrétní nemovitosti jsou již jednou ze standardních položek kontrolního seznamu právní koordinace společnosti Arevont, který se provádí při každé koupi, nikoli pouze u nemovitosti s nájemníkem. Jde o stejnou kontrolu vedenou právníkem, která se vztahuje o jeden dokument navíc.
Mohou být zděděné dluhy vůči společenství oddělené od otázky nájmu?Ano, kontrolují se samostatně. Dluh vůči společenství je spojen s nemovitostí bez ohledu na to, kdo v ní bydlí, nájemce nebo vlastník, a jde o jiné potvrzení než o potvrzení týkající se vlastního nájemného nájemce. Obě potvrzení se vyžadují před dokončením a žádné z nich nenahrazuje druhé.
Co když chci nemovitost prázdnou?
Koupě nemovitosti s nájemníkem Vám nezajistí rychlejší cestu k vyklizené nemovitosti, než jakou měl prodávající, a nemůžete vyklizení vynutit. Existují tři skutečné možnosti a žádná z nich není automaticky „doporučená“. Která je nejlepší, závisí na nájemci a na čase, který máte k dispozici.
- Option 1Dohodnout dobrovolné předčasné odstěhováníBěžné řešení, které nelze vynutit, pouze dohodnout.
- Cena
- Obvykle určitá kompenzace
- Jistota
- NezaručenoNájemce může odmítnout.
- Čas
- Nejrychlejší, pokud vyjde
- Option 2Využijte vyhrazené právo, pokud je ve smlouvěPřechází na Vás spolu s nemovitostí za stejných výpovědních podmínek, jaké měl prodávající.
- Cena
- Bez nutnosti náhrady
- Jistota
- Jen pokud je vyhrazenoKoupí nemovitosti toto právo nevzniká.
- Čas
- Ve stanovené výpovědní lhůtě
- Option 3Vyčkejte do konce zbývající dobyNejjednodušší možnost a jediná, která je vždy dostupná.
- Cena
- Bez dalších nákladů
- Jistota
- Vždy dostupné
- Čas
- Celá zbývající doba
Existuje také výhoda: nemovitost, která od prvního dne generuje stabilní, právně chráněné nájemné, je jiným typem majetku než nemovitost, kterou musíte sami pronajmout, vybavit a nabízet. Stojí za to to zvážit, místo abyste nájemce vnímali pouze jako překážku.
Koupě nemovitosti s nájemcem oproti koupi volné nemovitosti: v čem se liší?
Stejná nemovitost ve dvou různých stavech s reálnými kompromisy. Ani jedna možnost není jednoduše lepší.
| Parametr | S nájemcem | Volná |
|---|---|---|
| Příjem od prvního dne | Ano, za již sjednané nájemné, které mimo stávající smlouvu nemůžete zvýšit. | Žádný, dokud nenajdete vlastního nájemce nebo hosta. |
| Vlastní užívání nemovitosti | Nelze, dokud neskončí doba nájmu nebo nájemce nesouhlasí s odchodem. | Immediate. |
| Obvyklá nabídková cena | Často se poskytuje sleva oproti srovnatelné volné jednotce, která zohledňuje toto omezení. | Úplné srovnání s trhem bez zohlednění omezení v ceně. |
| Co musí pokrýt právní prověrka | Nájemní smlouva, situace podle článku 25, záloha a historie plateb nájemného, nad rámec standardních kontrol. | Pouze standardní kontroly nemovitosti a právního stavu. |
Co si vyžádat před koupí nemovitosti s nájemcem
Pět dokumentů, které si vyžádejte před rezervací, nikoli až během právní prověrky.| Žádost | Co Vám sdělí | Jak vypadá špatná odpověď |
|---|---|---|
| Úplná nájemní smlouva, nikoli její shrnutí | V tomto jediném dokumentu jsou uvedeny zbývající doba nájmu, nájemné, případné ustanovení o jeho změně i případné vzdání se předkupního práva. | „Podmínky jsou standardní“ bez předložení dokumentu. |
| Doklad o oznámení podle článku 25, pokud se nájemce práva vzdal | Bez něj může katastr odmítnout zapsat Vaše nabytí. | Záruka namísto evidovaného oznámení. |
| Potvrzení o záloze a o tom, kde je uložena | Měla by na Vás přejít spolu s povinností ji později vrátit. | Žádný záznam o tom, kde je záloha uložena. |
| Potvrzení o placení nájemného nájemcem | Potvrzuje, že s nájemní smlouvou nejsou spojeny žádné nedoplatky. | „Vždy platí včas“ bez jediného písemného dokladu. |
| Datovaný soupis při zahájení nájmu | Jediná skutečná obrana při pozdějším sporu o zálohu. | Žádný soupis, nebo soupis bez uvedeného data. |
Co Vám ohledně konkrétní nájemní smlouvy nemůžeme slíbit
Jedná se o obecné informace o článcích 14 a 25 LAU platné k 17. srpnu 2026. Článek 14 jsme si přečetli přímo v zákoně a článek 25 jsme ověřili v nezávislých právních zdrojích. Nejedná se o právní poradenství týkající se konkrétního nájmu. Přesná zbývající doba nájmu, to, zda bylo upuštěno od předkupního práva, a případné ustanovení o aktualizaci nájemného závisí na znění jediného dokumentu. Pouze Váš právník Vám po jeho přečtení může říci, co se uplatní.Španělské nájemní právo nájemce výrazně chrání, více, než zahraniční kupující obvykle očekává. Koupě založená na předpokladu, že „nájemce jednoduše odejde“, je koupí založenou na domněnce. Pokud je hlavním důvodem koupě nemovitosti její uvolnění, musíte si to ověřit před rezervací, nikoli až po ní.Kontrolu koordinujeme. Nejsme právníci. Oznámení podle článku 25 a nájemní smlouva jsou dokumenty, které čte a potvrzuje nezávislý právník, nikoli něco, co certifikuje Arevont.
Často kladené otázky ke koupi nemovitosti s nájemcem
- Mohu nájemce vystěhovat jen proto, že jsem nemovitost koupil pro vlastní bydlení?
- Ne. Skutečnost, že tam chcete bydlet, sama o sobě není důvodem k předčasnému ukončení zděděné nájemní smlouvy. Je to možné pouze tehdy, pokud si původní smlouva vyhradila právo pronajímatele získat nemovitost zpět pro vlastní potřebu a pokud je podle tohoto ustanovení dáno řádné oznámení. Toto právo přechází s nemovitostí, nevzniká jejím prodejem.
- Je nemovitost s nájemcem obvykle levnější než srovnatelná volná nemovitost?
- Často ano, protože omezení volného užívání nebo pronajímání nemovitosti představuje pro kupujícího skutečný náklad a trh jej obvykle zohledňuje slevou. Zda je sleva dostatečně vysoká, aby vyvážila toto omezení, závisí na tom, jak dlouhá minimální doba ještě zbývá a co od nemovitosti skutečně očekáváte.
- Co když mi prodávající řekne, že nájemce již souhlasil s odchodem před dokončením?
- Nechte si to předtím, než se na to spolehnete, písemně potvrdit nájemcem a uvést datum. Ústní ujištění předané prodejním agentem není pro nájemce závazné a Vy ani prodávající je nemůžete vymáhat, pokud nájemce změní názor.
- Změní něco, když nemovitost koupím prostřednictvím společnosti místo osobně?
- Mění se minimální doba, po kterou nájemní smlouva trvá, nikoli skutečnost, zda přechází. Nájemní smlouva přechází v obou případech. Rozdíl spočívá v tom, že minimální doba u pronajímatele, kterým je společnost, činí 7 let namísto 5 let. To je důležité vědět, než se rozhodnete, jak budete nemovitost vlastnit.
