Developer nedodržel termín: rozhoduje Vaše smlouva, ne brožura
Za 30 sekund
U novostavby se počítá pouze datum dokončení uvedené ve Vaší smlouvě, nikoli odhad v brožuře. Jakmile toto datum uplyne a skončí případná odkladná lhůta uvedená ve smlouvě, máte právo na úplné vrácení peněz plus zákonný úrok. Vyplývá to ze stejné bankovní záruky, která kryje selhání developera. U nemovitosti z druhé ruky je postup jiný a pomalejší.
Které datum se považuje za datum dokončení?
U nemovitosti z druhé ruky se kupující a prodávající na tomto datu dohodnou ve smlouvě a obvykle zůstává neměnné. U novostavby závisí datum na dokončení a kolaudaci budovy a developeři často nedodrží harmonogram. Jediné právně významné datum je to, které je uvedeno ve Vaší vlastní soukromé smlouvě. „Odhadované datum předání“ uvedené v prospektu nebo zmíněné při prodeji předtím, než jste cokoli podepsal(a), se nepočítá.Mnoho smluv na novostavby obsahuje také odkladnou lhůtu. V praxi jde často o další tři až šest měsíců po uvedeném datu, než se prodlení vůbec začne považovat za zmeškání. Tato odkladná lhůta je běžnou tržní praxí uváděnou právními zdroji. Zákon ji nestanoví. Skutečná délka je taková, jakou uvádí Vaše vlastní smlouva, pokud ji vůbec uvádí. Pokud smlouva o této lhůtě nic neříká, neexistuje žádná automatická odkladná lhůta.
Ujednání o datu předáníSoukromá kupní smlouva
- Předpokládané datum předání
- [DD/MM/YYYY]
- Odkladná lhůta
- [X měsíců]
- Důsledek prodlení
- [ustanovení]
- Předpokládané datum předání. Jediné datum s právní váhou. Nikoli „odhadované datum předání“ v prospektu.
- Odkladná lhůta. Závazná je pouze tehdy, pokud ji uvádí Vaše smlouva. Pokud o ní nic neříká, žádná odkladná lhůta neexistuje.
- Důsledek prodlení. Co nastane po uplynutí data a případné odkladné lhůty.
| Pojem | Co to skutečně znamená | Zda zavazuje developera |
|---|---|---|
| Odhadované datum předání (marketingový odhad) | Nezávazný odhad. Často je uveden ještě před získáním stavebního povolení. | Ne. Stanoví očekávání, nikoli právní lhůtu. |
| Datum předání (smluvní datum) | Přesné datum nebo vzorec pro jeho výpočet uvedený v soukromé kupní smlouvě, kterou jste podepsal(a). | Ano. Záruka a případné smluvní penále se počítají od tohoto data. |
| Ujednání o odkladné lhůtě, pokud je ve smlouvě | Dodatečný čas sjednaný předem, než se zmeškání data podle smlouvy považuje za prodlení. | Pouze pokud ji Vaše smlouva obsahuje. Zákon nestanoví její délku ani neříká, že musí existovat. |
Musí být prodlení závažné, abyste mohli odstoupit?
Upřímná odpověď závisí na tom, co kupujete: novostavbu, nebo nemovitost z druhé ruky. Odpověď Vás možná překvapí.
Novostavba, nebo z druhé ruky?
- NovostavbaZáruka začíná běžet po uplynutí smluvního data a případné odkladné lhůty. Závažnost prodlení se neposuzuje.
- Nemovitosti z druhé rukyPoužije se článek 1124 občanského zákoníku. O tom, zda je prodlení dostatečně závažné pro odstoupení od smlouvy, rozhodne soud.
Co kupující předpokládajíCo záruka skutečně vyžaduje
- U novostavby musím prokázat, že prodlení je závažné, nebo počkat, až o tom rozhodne soud, abych mohl získat své peníze zpět.
- Ne. Stejná záruka, která Vás chrání v případě úpadku developera, se vztahuje i na prosté nedodržení termínu. Jakmile uplyne termín dokončení uvedený ve smlouvě a skončí případná dodatečná lhůta, je podmínka záruky splněna: budova nebyla dokončena včas. Nemusíte čekat, až soud posoudí závažnost prodlení. Nárok můžete uplatnit přímo u banky nebo pojišťovny.
- U nemovitosti z druhé ruky funguje nedodržení termínu u notáře stejně.
- Ne, neexistuje. Pro termín dokončení prodeje nemovitosti z druhé ruky neexistuje rovnocenná zákonná záruka. Obecným právním prostředkem je článek 1124 občanského zákoníku. Poškozená strana si může vybrat: požadovat uskutečnění prodeje, nebo smlouvu zrušit. V obou případech může také požadovat náhradu škody a úroky. Soud však nejprve musí rozhodnout, zda je prodlení natolik závažné, aby bylo možné smlouvu zrušit, a nikoli ji pouze vymáhat. Kupující novostavby, který využije postup podle záruky, tomuto posouzení nepodléhá.
- Šest měsíců je zákonná hranice pro to, aby se prodlení započítalo.
- Toto číslo se v komentářích objevuje často, ale samotný zákon, tedy LOE, neuvádí šest měsíců jako podmínku uplatnění záruky. Spíše ukazuje, jak dlouhé prodlení soud při sporu týkajícím se nemovitosti z druhé ruky podle článku 1124 považoval za natolik závažné, aby smlouvu zrušil. U novostavby je podle záruky rozhodným okamžikem přesné datum uvedené ve smlouvě, nikoli pevně stanovený počet měsíců.
Pokud bych raději počkal, až bude budova dokončena, místo abych si nechal vrátit peníze, mohu to udělat?Ano. Dosažení rozhodného data Vám dává možnost volby. Nenutí Vás přijmout vrácení peněz. Mnoho kupujících se rozhodne počkat, zejména když je prodlení malé a projekt zjevně pokračuje. Důležité je, že po uplynutí data je volba na Vás. Není na developerovi.
Jak v praxi vypadá uplatnění nároku kvůli prodlení?
Uplatnění nároku kvůli prodlení je jednodušší, než většina kupujících očekává. Postup podle záruky nevyžaduje soudní řízení proti developerovi.
- Písemně potvrďte, že smluvní termín uplynulVáš právník ověří přesné datum a ustanovení o případné dodatečné lhůtě v kalendáři.
- Ověřte, že je záruční list platný a vztahuje se na Vaše platbyNárok uplatníte na základě stejného záručního listu, který byl ověřen předtím, než jste zaplatili.
- Na co si dát pozor
- Pokud záruční list chybí nebo je neaktuální, stává se prosté uplatnění nároku stejně obtížným a nejistým jako případ úpadku developera.
- Rozhodněte: čekat, či žádatJakmile rozhodné datum uplyne, je to Vaše rozhodnutí, nikoli rozhodnutí developera.
- Pokud nárok uplatníte, řízení probíhá proti bance nebo pojišťovněNikoli proti developerovi. Stránka o vrácení záloh se tomu podrobně věnuje včetně sporných nároků.
- Kde
- Banka nebo pojišťovna, která záruku vystavila
Někdy je problém větší než pouhé nedodržení termínu. Developer mohl zcela přestat stavět, přestat komunikovat nebo vstoupit do formálního insolvenčního řízení. Jde o odlišné a obtížnější situace. Každá z nich má svého průvodce.Kroky 1 a 2 uvedené výše závisí na dvou skutečnostech: zda rozhodné datum uplynulo a zda je záruční list stále platný. Právní koordinační služba Arevont ověřuje obojí ještě předtím, než se z prodlení stane spor, nikoli až poté.
Co si ověřit ve vlastní smlouvě, než se z prodlení stane spor
Je třeba zkontrolovat čtyři věci. Přečtěte si je ve smlouvě, než ji podepíšete. Nečekejte, až datum již uplyne.| Potvrdit | Proč na tom záleží | Jak vypadá špatná verze |
|---|---|---|
| Přesné datum dokončení nebo vzorec pro jeho určení přímo ve smlouvě | Toto je jediné datum s právní váhou. Na ničem, co bylo řečeno ústně nebo napsáno v marketingových materiálech, nezáleží. | Smlouva uvádí „předpokládaný termín předání sdělený developerem“ místo pevného data nebo jasného vzorce. |
| Zda smlouva obsahuje ustanovení o dodatečné lhůtě a jaká je její přesná délka | Mění přesné datum, od kterého záruka začíná platit. Pokud o tom smlouva nic neříká, žádná dodatečná lhůta neexistuje. | Vágní výrazy jako „přiměřeně dlouhá dodatečná lhůta“ bez uvedení konkrétního počtu. |
| Zda je záruční list aktuální pro každou dosud provedenou platbu | Nárok z prodlení je jen tak silný jako záruka, o kterou se opírá. Neaktuální záruční list oslabuje výše popsaný nárok. | Záruční list byl vystaven jednou na začátku a pro pozdější platby již nikdy nebyl aktualizován. |
| Co konkrétně smlouva u nemovitosti z druhé ruky stanoví o nedodržení termínu dokončení prodeje | Na rozdíl od novostavby zde není žádná záruka, o kterou by se bylo možné opřít. Podle článku 1124 bude Váš právník vycházet z přesného znění smlouvy týkajícího se prodlení. | Smlouva obecně hovoří o odstoupení kupujícího nebo prodávajícího, ale nic neříká o nedodržení termínu způsobeném kteroukoli ze stran. |
Nedodržený termín u novostavby oproti nedodrženému termínu u nemovitosti z druhé ruky
Slovo „prodlení“ popisuje dvě velmi odlišné situace. To, která z nich se uplatní, závisí na tom, co kupujete.| Nemovitosti z druhé ruky | Novostavba | |
|---|---|---|
| Jaký nárok se uplatní | Článek 1124 občanského zákoníku: můžete požadovat dokončení prodeje, nebo od smlouvy odstoupit, v obou případech s náhradou škody. | Bankovní záruka: úplné vrácení peněz plus zákonný úrok za stejných podmínek, jako kdyby developer dokončení zcela nesplnil. |
| Záleží na závažnosti prodlení? | Ano. V praxi soud rozhodne, zda je porušení dostatečně závažné pro odstoupení od smlouvy. | Ne. Rozhodující je zmeškání data uvedeného ve smlouvě, bez ohledu na délku prodlení. |
| Potřebujete soud pro vrácení peněz? | Často ano, pokud druhá strana nesouhlasí. Článek 1124 zakládá právo, k jehož uplatnění možná budete muset jít k soudu. | Ne. Nárok uplatníte přímo u banky nebo pojišťovny, která záruku vystavila. |
| Co Váš právník ověří nejdříve | Co samotná smlouva arras říká o zmeškání data, protože zákon pro tuto situaci nestanoví žádné pravidlo. | Že je potvrzení o záruce aktuální a pokrývá všechny dosud provedené platby. |
Toto uvádí obecné pravidlo, nikoli to, co umožňuje Vaše konkrétní smlouva.
Toto je platné španělské právo k srpnu 2026. Vycházíme z původních zdrojů, nikoli z marketingu nebo z toho, jak lidé obvykle popisují prodlení. Jde o obecné informace, nikoli o posouzení Vaší konkrétní smlouvy. Pouze nezávislý právník, který prostuduje Vaše vlastní dokumenty, Vám může říci, zda již uplynulo datum uvedené ve smlouvě, zda se na Vás vztahuje dodatečná lhůta a zda je Vaše potvrzení o záruce aktuální.Tato stránka záměrně pojednává o jedné úzce vymezené situaci: o prodlení v době, kdy je developer stále solventní a nadále staví. Pokud developer zcela zastavil činnost nebo vstoupil do formální insolvence, jde o složitější a odlišnou situaci, které se věnuje samostatná stránka. Kvůli sporům ze smlouvy nechodíme k soudu a nejsme stranou Vaší záruky. Naše služba právní koordinace ověří správnost dat a potvrzení ještě předtím, než se z prodlení stane spor, nikoli až poté.
Často kladené otázky o prodlení s dokončením
- Pokud má moje smlouva vlastní sankční ustanovení pro případ prodlení, nahrazuje to zákonný úrok ze záruky?
- Ne. Jde o dvě odlišné věci a Vaše smlouva může obsahovat obě. Zákonný úrok ze záruky náleží automaticky po uplynutí rozhodného data. Vypočítává se od data každé platby bez ohledu na to, zda Vaše smlouva obsahuje sankční ustanovení. Soukromé sankční ustanovení, pokud je Vaše smlouva obsahuje, se uplatní od stejného data a představuje samostatné právo nad rámec úroku. Proto stojí za to ověřit, zda je ve smlouvě máte, a současně zkontrolovat datum a dodatečnou lhůtu.
- Může mi developer po vzniku prodlení nabídnout místo vrácení peněz ze záruky něco jiného, například lepší vybavení nebo slevu?
- Ano, může Vám to nabídnout. Někteří kupující přijmou skutečně výhodnou alternativu místo zrušení koupě. Důležité je toto: již máte jasné zákonné právo na úplné vrácení peněz. Developer Vám neprokazuje laskavost. Zda má nabídnutá alternativa skutečně vyšší hodnotu než peníze, je třeba posoudit případ od případu s Vaším právníkem, nikoli pod časovým tlakem v prodejní kanceláři.
- Pokud jsem koupil nemovitost prostřednictvím hypotéky a datum dokončení se posune, ovlivní prodlení také schválení mé hypotéky?
- Může. Schválení hypotéky a pevné úrokové sazby jsou často platné pouze po omezenou dobu. Odložené dokončení může znamenat, že Vaše banka bude muset znovu schválit nebo přecenit úvěr sjednaný s ohledem na původní datum. Jde o samostatný praktický problém. Jakmile se prodlení začne jevit jako pravděpodobné, obraťte se na banku, nikoli až po potvrzení nového data.
