Dvojí zdanění ve Španělsku: co skutečně dluží čeští a polští vlastníci
Za 30 sekund
Španělsko nejprve zdaní Vaše příjmy z pronájmu, prodej i dědictví, jednoduše proto, že se nemovitost nachází ve Španělsku. U příjmů z pronájmu a prodeje Vám smlouvy brání ve dvojím zdanění. Pro dědictví však žádná taková smlouva neexistuje.
Která země jako první zdaní Vaši nemovitost ve Španělsku?
Jedno pravidlo zjednodušuje vše ostatní. U nemovitostí dává jak česko-španělská, tak polsko-španělská smlouva o zamezení dvojího zdanění, stejně jako téměř každá daňová smlouva na světě, zemi, kde se nemovitost skutečně nachází, přednostní právo zdanit příjmy a zisky z ní. Španělsko jako první zdaní příjmy ze španělského pronájmu, prodej ve Španělsku i dědictví ve Španělsku, bez ohledu na to, kde žijete.Vaše domovská země, Česko nebo Polsko, se pak musí vypořádat s již zdaněným příjmem, když v ní přiznáváte své celosvětové příjmy. Právě zde skutečně záleží na mechanismu smlouvy, tedy na zápočtu částky proti tomu, co jste již zaplatil(a), a právě zde se oba systémy od sebe skutečně liší, jak vysvětlují níže uvedené části.
Jak se zdaňují Vaše příjmy z pronájmu na obou stranách?
Jako vlastník, který není rezidentem, podléháte dani IRNR, tedy dani z příjmu nerezidentů, která se přiznává na formuláři Modelo 210. Jako rezident EU/EHP, což se týká českých i polských vlastníků, platíte sazbu 19 % z čistého příjmu z pronájmu: úroky z hypotéky, opravy, poplatky za správu, IBI a pojištění budovy lze před uplatněním této sazby všechny odečíst. Lhůta pro podání přiznání k příjmům z pronájmu za daný rok je od 1. do 20. ledna následujícího roku.Pokud nemovitost nepronajímáte, Španělsko ji přesto zdaní. Pravidlo „fiktivního příjmu“ se uplatní jednoduše proto, že je nemovitost k dispozici pro Vaše vlastní užívání, a příjem se každoročně zdaňuje stejnou sazbou 19 %, opět na formuláři Modelo 210. Tím se odhaluje rozšířený mylný předpoklad: pokud nemovitost nepronajímáte, neznamená to, že v souvislosti s ní nemusíte řešit žádnou španělskou daň.
Ve Vaší domovské zemi polský daňový rezident přiznává španělské příjmy z pronájmu jako součást celosvětových příjmů a následně si uplatní úlevu na již zaplacenou španělskou daň oproti polské daňové povinnosti z téhož příjmu. Jde o mechanismus podobný zápočtu, který byl přímo potvrzen v původním zdroji. Český daňový rezident je rovněž zdaňován z celosvětových příjmů a existuje úleva u příjmů ze zahraničních zdrojů, avšak v této fázi nebylo potvrzeno, kterou konkrétní metodu, zápočet nebo osvobození, česko-španělská smlouva uplatňuje na příjmy z pronájmu nemovitostí. Českému vlastníkovi to uveďte jako „úleva existuje, přesný mechanismus si musí potvrdit u vlastního účetního“, nikoli jako definitivně potvrzený závěr v kterémkoli směru.Tato stránka uvádí sazbu pouze v rozsahu potřebném k vysvětlení mechanismu smlouvy. Přesná tabulka sazeb, základ pro imputovaný příjem a úplný kalendář podání jsou předmětem samostatného průvodce.
Zdroje
Pokud nemovitost nikdy nepronajímám, musím přesto ve Španělsku něco podat?Ano. Pravidlo fiktivního příjmu se uplatní bez ohledu na to, zda nemovitost skutečně pronajímáte, a přiznání se podává stejným způsobem, na formuláři Modelo 210, při stejné sazbě 19 % pro rezidenta EU/EHP. Vynechat podání proto, že je nemovitost prázdná, je skutečná a častá chyba.
Co se stane s daňovou povinností při prodeji?
Jako rezident EU/EHP zaplatí český i polský prodávající daň ve výši 19 % z kapitálového zisku, tedy z prodejní ceny snížené o pořizovací cenu a uznatelné náklady. Zdroje se liší v tom, zda je tato sazba 19 % nyní jednotná pro všechny nerezidenty, nebo zda v některých výkladech stále existuje vedle vyšší sazby pro rezidenty mimo EU. V každém případě český nebo polský prodávající jako občan EU zaplatí 19 % a na tuto částku je vhodné se spolehnout.Při dokončení je kupující ze zákona povinen srazit 3 % z prodejní ceny a do 30 dnů je odvést přímo španělskému finančnímu úřadu jako záruku na Vaši budoucí daň z kapitálového zisku. To přímo ovlivňuje částku, která skutečně dorazí na Váš účet u notáře, nikoli jen Vaši konečnou daňovou povinnost, a je dobré to vědět dříve, než se dohodnete na prodejní ceně.
| Krok | Co se stane | Kde je to uvedeno |
|---|---|---|
| U notáře při dokončení | Kupující srazí 3 % z prodejní ceny a do 30 dnů je odvede finančnímu úřadu. | Modelo 211 |
| Následně podáte vlastní přiznání | Podáváte vlastní přiznání ke zdanění kapitálového zisku. Pokud 19 % skutečného zisku činí méně než zadržená 3 %, požádáte o vrácení rozdílu. Pokud činí více, doplatíte zůstatek. | Modelo 210 |
| Doma, v ročním přiznání | Polsko: přiznáte zisk a uplatníte zápočet již zaplacené španělské daně, stejně jako u příjmů z pronájmu v rámci mechanismu celosvětových příjmů. Česko: přiznáte zisk a existuje smluvní úleva, konkrétní metoda pro tuto smlouvu však v rámci tohoto ověření nebyla potvrzena. | Daňové přiznání v domovské zemi |
Existuje smlouva, která zabrání dvojímu zdanění Vašich dědiců?
Ne. Toto je nejdůležitější skutečnost na této stránce a většinu českých a polských kupujících překvapí: Španělsko NEUZAVŘELO smlouvu o zamezení dvojího zdanění dědické daně ani s Českem, ani s Polskem. Síť španělských smluv o dědické dani zahrnuje pouze tři země: Francii, Řecko a Švédsko.Smluvní úleva u příjmů a kapitálových zisků popsaná výše se na dědictví vůbec nevztahuje. Český nebo polský dědic, který zdědí Vaši nemovitost ve Španělsku, bude Španělskem bez ohledu na cokoli zdaněn z tohoto španělského majetku podle regionálních pravidel místa, kde se nemovitost nachází. Česko nebo Polsko může zároveň na stejné dědictví uplatnit vlastní vnitrostátní pravidla dědické daně, aniž by existoval dvoustranný mechanismus, který by měl zabránit dvojímu zdanění.
| Úleva | Co dělá | Podmínka |
|---|---|---|
| Snížení pro příbuzné, skupiny I-II | Snižuje zdanitelnou hodnotu dědictví až o 1.000.000 EUR. | Manžel či manželka, děti, vnoučata, rodiče nebo prarodiče. |
| Snížení pro obvyklé bydliště | Paušální snížení hodnoty vlastního bydliště zemřelého o 99 %, bez horního limitu. | Pouze pokud byla nemovitost obvyklým bydlištěm zemřelého a dědic si ji ponechá po následující tři roky. |
| 99% zvýhodnění daně | Snižuje daň, která by jinak byla splatná po výše uvedených sníženích, o 99 %. | Vztahuje se na skupiny I až II podle vlastního regionálního práva Andalusie. |
Na této věci záleží z jiného důvodu na jednom pravidle na úrovni EU: Nařízení EU o dědictví 650/2012 určuje, které zemské DĚDICKÉ PRÁVO, nikoli daňové právo, upravuje právní rozdělení Vašeho majetku a může být důležité pro administrativní postup. Samo o sobě nebrání dvojímu zdanění a jde o samostatnou otázku oddělenou od všeho výše uvedeného.Kompletní proces dědické daně ve Španělsku, lhůta pro podání, otázka volby práva a praktické výpočty jsou celé předmětem samostatného průvodce. Tato stránka přidává skutečnost, kterou tento průvodce nepokrývá: samotnou mezeru ve smluvní úpravě a důvod, proč je výše uvedená úleva jednostranná a platí pouze na straně Španělska.
Zdroje
Mohou tedy být moji dědicové skutečně zdaněni za stejnou nemovitost jak ve Španělsku, tak v Česku nebo Polsku?To je upřímně řečeno nevyřešené riziko. Španělsko zdaní dědictví na své straně s využitím výše uvedené regionální úlevy. Zda Česko nebo Polsko následně zdaní stejné dědictví znovu a zda některá z těchto zemí poskytuje vlastní jednostrannou úlevu za již zaplacenou zahraniční dědickou daň, toto ověření u žádné z nich nepotvrdilo. Je třeba obrátit se na konkrétního specialistu na dědickou daň ve Vaší zemi, nikoli spoléhat na odhad.
Co podání skutečně obnáší každý rok?
Český nebo polský vlastník se španělskými příjmy z pronájmu nebo s prodejem ve Španělsku musí skutečně počítat se DVĚMA daňovými přiznáními, nikoli s jedním automaticky sjednoceným procesem. Na španělské straně jde o Modelo 210 pro příjmy z pronájmu nebo fiktivní příjmy a samostatně při prodeji také o dokumentaci ke 3% srážce notáře. Na straně domovské země jde o Vaše obvyklé roční přiznání, které musí zahrnout stejné příjmy nebo zisk ze zdrojů ve Španělsku, přičemž smluvní zápočet musíte aktivně uplatnit tam.Ani jedna strana to za Vás neudělá. Španělsko českému ani polskému finančnímu úřadu automaticky nesdělí, co jste zaplatili, a Vaše přiznání v domovské zemi o tom také nebude automaticky vědět. Vy nebo Váš účetní musíte úlevu sami uplatnit na obou stranách každý rok, kdy se na Vás vztahuje.
Právě takovou koordinaci mezi dvěma zeměmi má na starosti španělský gestor spolupracující s Vaším účetním v domovské zemi. Nemusíte se ji snažit skládat sami ze dvou souborů dokumentů ve dvou jazycích.
Co mít připraveno, než Vaše španělská nemovitost vytvoří dvě daňové povinnosti
Pět položek, které si připravíte před první platbou nájemného nebo prvním prodejem, místo abyste je objevili až ve lhůtě pro podání.| Mějte připraveno | Proč na tom záleží | Jak vypadá špatná odpověď |
|---|---|---|
| Jmenovaný účetní ve Španělsku, který za Vás podá Modelo 210 | Čistá sazba 19 % závisí na uplatnění skutečných daňově uznatelných výdajů; pokud je neuplatníte, zaplatíte více, než musíte. | Podat přiznání jednou sám a doufat, že stejný postup bude fungovat každý rok. |
| Jmenovaný účetní nebo daňový poradce ve Vaší zemi pro stejný příjem nebo zisk | Zápočet podle smlouvy není automatický; musíte o něj aktivně požádat ve svém přiznání v domovské zemi. | Předpokládat, že Španělsko a Vaše domovská země si daň mezi sebou vypořádají. |
| Jasná odpověď na to, zda se nemovitost považuje za pronajímanou, nebo ponechanou prázdnou | Obojí se zdaňuje ve Španělsku stejnou sazbou, ale podle odlišných pravidel a v rámci odlišných přiznání. | Přesvědčení, že „ve skutečnosti ji nepronajímáme, takže není co podávat“, je přesně ten chybný předpoklad. |
| Upozornění na lhůtu pro podání od 1. do 20. ledna pro příjmy z pronájmu za předchozí rok | Zmeškání této lhůty je porušením povinností, nikoli jen drobným zpožděním. | Zjistit o lhůtě až poté, co uplynula. |
| Včasné poradenství ohledně plánování dědictví s ohledem na výše uvedenou mezeru ve smlouvě | Pro dědickou daň neexistuje dvoustranné řešení, takže plánování musí proběhnout předem, nikoli až po úmrtí. | Nechat to až na okamžik, kdy na tom skutečně záleží a kdy už nelze nic naplánovat. |
Co zde skutečně zůstává nevyřešené
Toto je obecný přehled k 21. srpnu 2026, nikoli daňové poradenství týkající se Vaší konkrétní situace. Vychází z omezeného průzkumu s uvedenými zdroji u jednotlivých výše uvedených částí a několik skutečných mezer je výslovně uvedeno, místo aby byly nahrazovány dohady.Vlastní metoda úlevy podle smlouvy mezi Českem a Španělskem, tedy zápočet nebo osvobození u příjmů z pronájmu a kapitálových zisků, nebyla v rámci tohoto průzkumu ověřena přímo v textu smlouvy. Než bude možné tuto otázku považovat za vyřešenou kterýmkoli způsobem, je třeba smlouvu přímo prostudovat nebo se obrátit na českého daňového poradce.Přesný mechanismus pro doložení již zaplacené španělské daně při uplatnění zápočtu v domovské zemi, tedy zda je vyžadováno potvrzení, nebo doklad o zaplacení Modelo 210, nebyl ověřen ani pro jednu z těchto zemí. Nebylo ověřeno ani to, zda Česko nebo Polsko má vlastní vnitrostátní limit, který zakládá samostatnou oznamovací povinnost týkající se zahraničního majetku. To je jiná otázka než samotný příjem nebo zisk.Především: v rámci tohoto průzkumu nebyla zkoumána vlastní jednostranná ustanovení Česka ani Polska o úlevě u již zaplacené zahraniční dědické daně. Vzhledem k tomu, že pro dědictví neexistuje vůbec žádná smlouva, jde o jedinou mezeru, kterou se nejvíce vyplatí uzavřít s pomocí konkrétně určeného specialisty, než se kterýkoli kupující spolehne na ochranu poskytovanou jednou z těchto zemí.
Nejčastější otázky týkající se dvojího zdanění
- Změní se některé sazby na straně Španělska, pokud žijete místo ve Španělsku v Česku nebo Polsku?
- Ne. Španělsko zdaňuje nemovitost proto, že se nachází ve Španělsku, a to stejnou sazbou pro každého rezidenta EU nebo EHP bez ohledu na to, ve které zemi EU žije. Rozdíl mezi českým a polským vlastníkem spočívá v tom, co následuje na straně domovské země, nikoli v tom, co účtuje samo Španělsko.
- Pokud již platím daň ve Španělsku, musím stejný příjem přiznat také doma?
- Ano. Česko i Polsko zdaňují své rezidenty z celosvětových příjmů, takže stejný příjem nebo zisk pocházející ze Španělska musí být uveden také ve Vašem přiznání v domovské zemi. Smlouva existuje právě proto, abyste tam získal(a) zápočet za již zaplacenou španělskou daň, ale pouze pokud o něj skutečně požádáte.
- Je 3 % sražená při prodeji totéž co moje konečná daň z kapitálového zisku?
- Ne, považovat ji za totéž je častá chyba. Jde o zálohu zadrženou oproti Vaší konečné daňové povinnosti. Poté podáte vlastní přiznání: pokud skutečná daň z 19% zisku činí méně než zadržená částka, požádáte o vrácení rozdílu; pokud činí více, doplatíte zbytek.
- Může španělská závěť zabránit problému dvojího zdanění dědictví?
- Španělská závěť pomůže Vaší rodině vyhnout se měsícům další administrativy po úmrtí a umožní Vám zvolit, právem které země se bude dědictví řídit. Sama o sobě však neřeší výše uvedenou daňovou otázku: neexistuje žádná smlouva ani jedním směrem, takže daňové dopady na obou stranách vyžadují samostatné poradenství, ať už závěť existuje, nebo ne.
