Novostavba nebo nemovitost z druhé ruky na Costa del Sol
Rozdíl nespočívá jen v tom, zda je nemovitost nová. Mění se daň, splátkový kalendář, záruky, doba čekání i prostor pro vyjednávání. Ani jedna možnost není lepší, každá se hodí k jinému záměru.
Tři možnosti, ne dvě
Lidé říkají „nemovitost v předprodeji nebo nemovitost z druhé ruky“, jako by existovaly dvě možnosti. Na Costa del Sol jsou tři a ta prostřední je možnost, kterou většina kupujících dosud nezvažovala.
- Off-planZakoupeno od developera před dokončením stavby, někdy ještě před jejím zahájením. Platíte po etapách podle postupu výstavby a čekání je cenou za nižší vstupní náklady a možnost vybrat si jednotku.
- Novostavba, hotováStejný projekt zakoupený v době dokončení nebo krátce po něm. Daňové zacházení je stejné jako u nemovitosti v předprodeji, čekání téměř odpadá a výběr jednotky se omezuje na to, co zbylo. Často jde o rozumný kompromis.
- Nemovitosti z druhé rukyZakoupeno od stávajícího vlastníka. Jiná daň, mnohem kratší cesta ke klíčům, žádná záruka a jediná možnost, jak se dostat k adresám postaveným před desítkami let.
Daň a splátkový kalendář se u prvních dvou možností shodují: pro daňové účely je novostavba novostavbou bez ohledu na to, zda ji koupíte na staveništi, nebo v týdnu, kdy je dokončena.
Rozdíl v dani je menší, než se zdá
To je číslo, kterým většina srovnání začíná, a zároveň číslo, které bývá nejčastěji špatně interpretováno. U novostavby zaplatíte 10 % IVA plus 1,2 % AJD, tedy daň ve výši 11,2 %. U nemovitosti z druhé ruky zaplatíte jedinou daň z převodu, ITP, ve výši 7 %.Čtyřbodový rozdíl v dani zní rozhodujícím způsobem. Ve skutečnosti tomu tak není, protože daň není celkovým nákladem koupě. Po započtení právníka, notáře, katastru a menších položek činí celková částka přibližně 13 % nad cenu u novostavby a přibližně 9 % u nemovitosti z druhé ruky.
Co lidé porovnávajíCo skutečně rozhoduje
- 11,2 % oproti 7 % na dani
- Přibližně 13 % oproti přibližně 9 % včetně všeho, přičemž v obou případech jde o procento z ceny, která se sama liší.
- Vyhraje nižší daň
- Nemovitost z druhé ruky, která potřebuje novou kuchyň, nové koupelny a novou klimatizaci, může celkově stát více než novostavba, kterou jste kvůli dani odmítli.
- Daň je velká proměnná
- Stav, lokalita a to, co budete muset utratit po předání, ovlivní celkovou částku mnohem více než čtyřbodový rozdíl v dani.
Nevybírejte tedy podle daně. Spočítejte celkové náklady každé konkrétní nemovitosti včetně toho, co bude potřebovat po převzetí klíčů, a porovnejte tyto dvě částky.
Jak a kdy zaplatíte
Splátkový kalendář je praktický rozdíl, který většina kupujících pocítí jako první, protože určuje, kolik hotovosti potřebujete a kdy.
| Etapa | Novostavba | Nemovitosti z druhé ruky |
|---|---|---|
| Rezervace | Obvykle 6 000 až 11 000 €, podle projektu. | Obvykle 6 000 až 11 000 €, u dražších nemovitostí až 1 % z ceny. |
| Při podpisu smlouvy | Obvykle 20 až 40 % z ceny plus IVA. | Obvykle tak celková částka dosáhne 10 až 20 % ceny. |
| Během čekání | Další platby se řídí vlastním splátkovým kalendářem projektu. Některé projekty je rozloží v průběhu výstavby, jiné požadují ještě jednu platbu a doplatek při dokončení. | Nic. Čekáte na termín dokončení dohodnutý u notáře. |
| U notáře | Doplatek při dokončení a převodu vlastnictví. | Doplatek při podpisu listiny. |
Důsledek, se kterým je třeba počítat: u novostavby možná budete potřebovat velkou část vlastních peněz brzy, měsíce nebo roky předtím, než budete mít co užívat nebo pronajímat. U nemovitosti z druhé ruky se peníze převádějí později, ale rychleji.
Co je kryto později
To je rozdíl s nejvýraznějším dopadem a lidé si ho všimnou až ve chvíli, kdy se něco pokazí.Na novostavbu se vztahují zákonné záruky: deset let na konstrukci, tři roky na instalace a jeden rok na povrchové úpravy. Nemovitost z druhé ruky žádné záruky nemá. Prodávající odpovídá pouze za skryté vady, o nichž věděl a zatajil je, což se prokazuje mnohem obtížněji než uplatnění záruční reklamace.
To neznamená, že nemovitost z druhé ruky je horší koupě. U jedné je technická kontrola nezbytností, u druhé pouhou výhodou. U starší nemovitosti je kontrola architektem nebo stavebním inspektorem jedinou zárukou, kterou získáte.
Prostor a dobré adresy
Dva kompromisy působí opačným směrem a společně rozhodují o více koupích než daně.
- Nemovitost z druhé ruky Vám obvykle nabídne více prostoru uvnitřStarší byty se stavěly velkoryseji. Novostavba věnuje větší část plochy terasám a společnému vybavení areálu, takže za stejné peníze často získáte méně metrů čtverečních uvnitř a více prostoru venku.
- Novostavba obvykle znamená nižší provozní nákladyNejvyšší energetické třídy, současné izolační standardy a moderní instalace se projeví na účtech i v tom, co nebudete muset po řadu let měnit.
- Nejlepší adresy u moře jsou nemovitosti z druhé rukyPozemky nejblíže vodě byly zastavěny před desítkami let. Většina nových projektů leží ve vnitrozemí od dálnice A7. Novostavby přímo u pobřeží existují, ale je jich velmi málo a jejich cena tomu odpovídá.
- Novostavba Vám dává na výběrDokud je projekt ve výstavbě, obvykle si vybíráte materiály, povrchy a barvy a někteří developeři posunou i příčku. Nemovitost z druhé ruky kupujete v jejím stávajícím stavu; její změna znamená rekonstrukci.
Jak dlouho potrvá, než budete mít klíče
U nemovitosti z druhé ruky obvykle trvá cesta od rezervace ke klíčům jeden až tři měsíce. U novostavby záleží výhradně na fázi projektu: koupě těsně před dokončením může být téměř stejně rychlá, zatímco koupě od základů může znamenat dva až tři roky.Čekání u novostavby není promarněným časem, ale je to období, kdy vlastníte smlouvu, nikoli nemovitost. Pokud potřebujete místo, které budete moci využívat příští léto, odpověď se tím vyřeší sama.
Kde je prostor pro vyjednávání
NovostavbaNemovitosti z druhé ruky
- Sleva z ceny je výjimkou.
- Cena se obvykle dá vyjednávat, i když ne vždy.
- Co se mění místo toho: splátkový kalendář, kvalitnější vybavení a některé doplňkové služby.
- Co se mění: cena, termín dokončení, vybavení a další podmínky obchodu.
- Nejlepší případ obvykle představují poslední jednotky v dokončeném projektu, kterých se chce developer zbavit.
- Rozhoduje motivace prodávajícího, což je přesně to, co kupující sám nemůže vidět.
Po silném růstu v posledních letech se trh zpomaluje, takže někteří developeři jsou otevřenější jednání o ceně než dříve. To je důvod se zeptat, nikoli důvod počítat se slevou.
Která Vám vyhovuje
Nejde o bodovací systém. Jde o podmínky, za nichž je každá z možností jednoznačnou odpovědí.
Novostavba je jednodušší volbou, pokudNemovitost z druhé ruky je jednodušší volbou, pokud
- Chcete moderní standard bez nutnosti cokoli předělávat a se zárukami, které jej podpoří.
- Chcete mít klíče za několik měsíců, ne za několik let.
- Chcete nízké provozní náklady a nejlepší energetické hodnocení.
- Chcete být co nejblíže pláži, jak to pobřeží umožňuje.
- Chcete, aby bazén, posilovna, lázně nebo coworking byly součástí komplexu.
- Chcete za stejné peníze více čtverečních metrů uvnitř.
- Nevadí Vám čekat a rádi byste si zvolili dispozici i dokončovací prvky.
- Raději byste nemovitost zrekonstruovali podle svého vkusu, než přijali volby někoho jiného.
- Chcete několik let bez významných výdajů na opravy.
- Chcete zavedenou čtvrť s vzrostlou zelení a sousedy, kteří tam skutečně žijí.
Co kontrolovat u každé
Tyto dvě možnosti mají odlišné způsoby, jak mohou selhat, takže právní prověrka není u obou stejná.
| U novostavby | U nemovitosti z druhé ruky | Proč na tom záleží |
|---|---|---|
| Developer, pozemek, licence a smluvní dokumentace. | Vlastnictví, poplatky, exekuční příkazy a dluhy vůči společenství vlastníků. | Dluh spojený s nemovitostí může přejít na Vás; projekt bez potřebných povolení se může zastavit. |
| Bankovní záruka vystavená na Vaše jméno a pro Vaše konkrétní platby. | Legalita všech stavebních prací a každé nezapsané přístavby. | Právě zde se peníze skutečně ztrácejí a obě rizika lze předem prověřit. |
| Termín dokončení a to, co smlouva stanoví pro případ jeho zpoždění. | Stanovy společenství, zejména pokud hodláte nemovitost pronajímat. | Zpožděné dokončení stojí čas; omezení pronájmu může odstranit důvod, proč jste nemovitost koupili. |
Srovnání, které lidé hledají, je nesprávné
Téměř každá verze této otázky na internetu je zodpovězena daňovou tabulkou, protože daň je jediné číslo stejné pro všechny. Zároveň je to číslo, na kterém záleží nejméně.Nákupy, které se pokazí, se nepokazí proto, že někdo zaplatil 11.2 % místo 7 %. Pokazí se proto, že nemovitost z druhé ruky potřebovala opravy za čtyřicet tisíc eur, které nikdo nezahrnul do rozpočtu, nebo protože někdo koupil nemovitost v předprodeji podle vizualizace a zjistil, že je orientována na sever do svahu, nebo protože nemovitost koupil za účelem pronájmu a společenství vlastníků již odhlasovalo omezení pronájmu.Proto na tuto otázku neodpovídáme abstraktně. Porovnáváme dvě konkrétní nemovitosti včetně všech nákladů a toho, co každá z nich potřebuje po předání, a řekneme Vám, kterou bychom koupili.
Časté dotazy
- Je nemovitost v předprodeji levnější než dokončená novostavba ve stejném projektu?
- Obvykle ano a sleva je odměnou za čekání a převzetí stavebního rizika. Jak se projekt postupně vyprodává a dokončuje, zbývající jednotky se obvykle oceňují výše než ty první.
- Mohu získat hypotéku na koupi nemovitosti v předprodeji?
- Ano, ale zatím ne. Banka schvaluje úvěr přibližně dva měsíce před dokončením, takže dřívější žádost ničeho nedosáhne. Proto také zálohy u novostavby musí pocházet z Vašich vlastních prostředků.
- Platím u novostavby daň dvakrát, IVA a AJD?
- Ne. Nemovitost je buď předmětem prvního převodu, na který se vztahují IVA a AJD, nebo následného převodu, na který se vztahuje ITP. Nikdy obojí.
- Co se stane, když developer projekt nedokončí?
- Každá platba, kterou jste uhradili před dokončením, musí být kryta bankovní zárukou vystavenou na Vaše jméno, která vrátí peníze včetně zákonného úroku. Váš právník zkontroluje přesné znění této záruky, než bude odeslána jakákoli platba.
- Je nemovitost z druhé ruky vždy levnější za metr čtvereční?
- Ne. V blízkosti moře je často dražší z těchto dvou možností, protože tam byl pozemek zastavěn již dávno a nemovitost z druhé ruky je jediný způsob, jak jej koupit.
