Vejledninger

Sådan køber De en ejendom på Costa del Sol

Skrevet af Samuel Špreňar, Køberrådgiver på Costa del SolOpdateret 2026-08

På 30 sekunder

De vælger fra et første udvalg, ser de bedste på én rejse og reserverer. Deres advokat kontrollerer ejendommen, skaffer Deres NIE og udarbejder kontrakterne. De underskriver skødet hos notaren og modtager nøglerne. De betaler os ikke noget for dette.

1
Den første samtale og et første udvalg at reagere på
2
Fremvisningsturen: en til tre dage ved kysten
3
Deres advokat, fuldmagt og reservationen
4
Den juridiske kontrol, NIE og den bindende kontrakt
5
Skødet hos notaren og nøglerne
6
Året efter: regningerne, skatterne og administrationen

Ud over prisen9 til 13 %Fra videresalg til nybyggeri. Økonomiafsnittet viser hver enkelt post.

Reservation til nøgler, videresalg1 til 3 månederDen juridiske kontrol afgør tempoet.

Fra nybyggeri til nøgler2 måneder til 3 årIndflytningsklar er den korte ende. Køb på projektstadiet løber frem til færdiggørelsesdatoen.

Det betaler køberen os0 €Der er intet gebyr, intet fast honorar og ingen betaling ved købet.

Købet fra start til slut

Hvor lang tid tager det at købe en ejendom på Costa del Sol?

Fra reservation til nøgler tager et videresalg normalt en til tre måneder, mens et nybyggeri tager to måneder til tre år. Det, der kommer før reservationen, er søgningen, og den del er Deres: det tager nogle købere dage og andre måneder. Ved nybyggeri venter De også på selve byggeriet og ikke kun på papirarbejdet.Deres egen del er lille, og hvor lille den er, afhænger af Dem: nogle købere har nogle få telefonsamtaler, andre har mange flere, mindst én tur til kysten og nogle få underskrifter. Hvis De bruger en fuldmagt, er underskrivningen af den en af disse underskrifter.Tidslinjen nedenfor viser hele processen. Det næste afsnit viser den samme proces trin for trin. Hvert trin linker til siden med flere oplysninger.

ForberedelseTrin 1 til 4
De har en samtale om, hvordan De ønsker at bruge boligen. Derefter sender vi et første udvalg, som vi kan drøfte. Efter Deres reaktion udarbejder vi et andet udvalg, og vi kontrollerer de ting, som en annonce aldrig viser. For de boliger, der interesserer Dem seriøst, arrangerer vi filmede eller live-fremvisninger.
Deres tid
Fra dage til uger, afhængigt af Dem. Nogle købere har brug for nogle få samtaler, andre har brug for mange flere.
TurenTrin 5 og 6
De tilbringer en til tre dage ved kysten. De ser fem til otte boliger om dagen. Vi viser Dem områderne mellem fremvisningerne. Derefter træffer De Deres beslutning. Der er ingen frist.
Deres tid
Nogle kunder beslutter sig på stedet. Andre bruger måneder og kommer tilbage to eller tre gange, før de er sikre.
Før De beslutter DemTrin 7 og 8
Vi kan anbefale en uafhængig advokat, eller De kan medbringe Deres egen. De underskriver en fuldmagt, hvis De ønsker at få papirarbejdet håndteret uden at flyve tilbage. Derefter reserverer De boligen.
Deres tid
De kan møde advokaten personligt eller på et videoopkald. Selve reservationen kan underskrives hjemmefra.
Den juridiske delTrin 9 til 11
Deres advokat kontrollerer boligen og ansøger om Deres NIE. NIE er det spanske identifikationsnummer for udlændinge. En spansk bankkonto kan oprettes før eller efter købet, så den behøver ikke eksistere, før De køber. Deres advokat og udvikleren skal også kontrollere, hvor pengene stammer fra. Derefter underskriver De den bindende kontrakt. Ved et nybyggeri er dette en betalingsplan med udvikleren. Ved et videresalg er det arras. Arras er en bindende depositumskontrakt.
Deres tid
Det er her, det meste af Deres egen tid går. De indsamler og sender de dokumenter, der viser, hvor Deres penge stammer fra.
FærdiggørelseTrin 12 til 14
De betaler i henhold til tidsplanen. Ved et nybyggeri inspiceres den færdige bolig, og alle fejl og ikke-færdige punkter kommer på en liste. Denne liste kaldes mangelgennemgangslisten. Mange udviklere gennemfører først mangelgennemgangen, efter skødet er underskrevet, så den finder ikke altid sted før notarbesøget. Skødet underskrives hos notaren, og De modtager nøglerne.
Deres tid
Én aftale hos notaren. De deltager selv, eller Deres advokat deltager på Deres vegne under fuldmagten. Sælgersiden er også repræsenteret, notaren forestår underskrivningen, og vi er normalt også til stede.
Efter købetTrin 15
Deres advokat sørger for at oprette forsyningsaftalerne og forsikringen og håndterer Deres skatteforpligtelser, herunder den årlige ejendomsskat. Hvis De ønsker, at nogen skal passe på boligen, mens De ikke er der, tilbyder vi selv ejendomsadministration og udlejning.
Deres tid
Meget lidt. Deres advokat ordner det meste, og vi forbliver Deres kontaktperson.

Én ting uden for listen afgør Deres egen tidsplan, og det afhænger af, hvad De køber, ikke af processen: et videresalg måles i måneder, mens et nybyggeri kan måles i år. Begge tal står øverst på denne side og i sammenligningen længere nede.

Hvad sker der, i rækkefølge, fra den første samtale til nøglerne

Den første samtale handler om, hvordan De vil bruge ejendommen. Det sidste trin er skødet hos notaren og nøglerne. Imellem disse punkter er der fire trin med søgning, to på kysten, to før De forpligter Dem, tre til den juridiske del, tre frem til afslutningen og ét for året efter.

Hele processen, 15 trin

Forberedelse
Den første samtale20 til 60 minutterVi taler om, hvordan De planlægger at bruge boligen, og hvad De planlægger for fremtiden omkring den. Budgettet er vigtigt og er det andet spørgsmål, fordi et tal alene ikke fortæller os, hvilke gader vi skal overveje. Under samme samtale forklarer vi, hvordan hele købet foregår, og besvarer alle Deres spørgsmål.Ejendomssøgning Hvad et køb koster
Det første udvalg og samtalen bagefterTimer til dageVi søger på hele markedet og ikke kun blandt vores egne boliger, fordi agenterne ved denne kyst deler deres annoncer, og prisen er den samme hos alle agenter. Udvalget er grundlag for en drøftelse: seks boliger eller tyve, afhængigt af hvad De har bedt om. En samtale bagefter giver Dem mulighed for at reagere og fortæller os, hvad vi skal ændre.Ejendomssøgning Lokkeannoncer
Det andet udvalg og det, en annonce aldrig viserDageDet andet udvalg er smallere, og det er her, vi kontrollerer det, en annonce aldrig viser: orienteringen, den reelle støj, den nøjagtige beliggenhed samt boligområdet og dets omgivelser. Vi bekræfter også, at boligen stadig er til salg, og hvad den reelle pris er i dag. Det meste af den første liste forsvinder her, og en bolig, De selv har fundet på en portal, får samme kontrol.Kontrol af annonce Oversvømmelseszoner
Filmede eller live-fremvisninger, før De bestiller en flyrejseInden for få dageNår en bolig fra det andet udvalg interesserer Dem seriøst, kører vi ud til den. De får udsigten, støjen, den reelle gåtur til stranden og bygningens tilstand at se. De får et live-opkald eller en filmet fremvisning, som De kan se to gange, så De ikke bruger en rejse på noget, et kamera kunne have frasorteret.Videofremvisninger Fugt og byggekvalitet
Rejsen
Fremvisningsturen, fem til otte ejendomme om dagen1 til 3 dageI en til tre dage følger De et komplet program, som vi tilrettelægger. De kører i vores bil eller i Deres egen, hvis De foretrækker det. Programmet omfatter områderne mellem fremvisningerne, så De forstår, hvor hver ejendom ligger, og ikke kun hvordan den ser ud indvendigt. Planen ændres i løbet af dagen, når noget ikke længere er aktuelt, hvilket den som regel gør.Fremvisningsrejser Støj
Beslutningen uden bindingerUger til månederDet er ikke en fejl at beslutte sig hurtigt, og mange købere beslutter sig på stedet, når den rigtige ejendom står foran dem. Fejlen er at beslutte sig under pres, for en hjemrejse med fly om søndagen er ikke en grund til at vælge en ejendom. Det er lige så normalt at bruge flere måneder, at komme tilbage på et andet besøg, og nogle gange er det ærlige svar, at det ikke er året.Almindelige køberfejl
Før De beslutter Dem
Deres egen advokat og en fuldmagt, hvis De ønsker detÉt møde, normalt onlineVi kan anbefale en uafhængig advokat, eller De kan benytte Deres egen. Uanset hvad betales advokaten af Dem og arbejder for Dem, ikke for sælgeren eller udvikleren. Det advokatfirma, vi samarbejder med, opkræver omkring 1 % af prisen inklusive moms. Fuldmagten er den anden beslutning her, og den handler ikke kun om underskrivningen: Den giver Deres advokat mulighed for at ansøge om Deres NIE og åbne Deres bankkonto, hvilket er de to opgaver, der reelt er besværlige at udføre selv fra udlandet. Den fuldmagt, som vores anbefalede advokat udarbejder, navngiver normalt flere personer fra kontoret, herunder assistenter, så der altid er nogen til rådighed, når en underskrift er nødvendig. Advokater her har en erhvervsansvarsforsikring, og ingen af dem handler uden Deres bekræftelse først.Koordinering af juridisk kontrol Fuldmagt
Reservationen og betingelserne for at få Deres penge tilbageDageEn reservation fjerner ejendommen fra markedet i en kort periode, og De betaler et beløb, der er lille sammenlignet med købsprisen. Det er den eneste betaling i hele processen, der ligger uden for garantisystemet. Før pengene flyttes, angiver kontrakten præcist, hvilke forhold der udløser tilbagebetaling. Ved et videresalg er det de forhold, som den juridiske kontrol afdækker: en gæld, en hæftelse, en ændring, der ikke er registreret, eller en licens, der ikke findes.Forhandling Reservationsaftale
Det juridiske
Den juridiske kontrol er det, De betaler for2 til 4 ugerDen juridiske kontrol omfatter ejerskab, hæftelser og gæld, om bygningen stemmer overens med dokumenterne, ejerforeningens regler, og om ejendommen overhovedet må udlejes til turister. Notaren udfører ikke dette arbejde, og det er her, et køb kan stoppes.Koordinering af juridisk kontrol Det undersøger advokaten
NIE, bankkontoen og resten af papirarbejdetSamtidig, hovedsageligt ved fuldmagtDeres advokat ansøger om Deres NIE, og det foregår samtidig med den juridiske kontrol, ikke efter den. NIE er det spanske identifikationsnummer for udlændinge. De kan ikke købe en ejendom, betale en skat eller underskrive hos notaren uden det. En spansk bankkonto kan oprettes før eller efter købet, så den behøver ikke eksistere, før De køber.NIE og papirarbejde Spansk bankkonto
Den bindende kontrakt og de to former, den kan antageUger efter reservationenVed nybyggeri er dette en udviklerkontrakt med en betalingsplan. En bankgaranti i Deres navn skal dække enhver betaling, De foretager, før bygningen er færdig. Ved et videresalg er dette arras, den private depositumskontrakt. Den udgør normalt 10 til 20 % af prisen. Den indeholder en bod for den part, der trækker sig.Koordinering af juridisk kontrol Købskontrakt
Afslutning
Betalinger og venteperioden, der ikke altid bliver forklaretMåneder til år ved nybyggeriVed nybyggeri er dette den længste del, og betalingskalenderen varierer reelt fra udvikler til udvikler. Nogle tager kun kontraktbetalingen og derefter restbeløbet ved færdiggørelsen. Andre ønsker en eller to betalinger undervejs. Månedlige betalinger findes, men er sjældne. Deres advokat sørger for, at hver betaling afsendes til tiden og til den rigtige konto. En kontroltilbageholdelse i banken kan tage flere dage, og en overset tid hos notaren kan koste uger.Koordinering af færdiggørelsen Bankgarantier
Mangellisten og det, udvikleren skal udbedreFør eller efter skødetMangelsgennemgangen er en inspektion af et færdigt nybyggeri for fejl og ufærdigt arbejde. Hvert punkt skrives ned og fotograferes, og listen sendes til udvikleren med henblik på udbedring. Vi udfører ikke selv inspektionen: Vi arrangerer et eksternt inspektionsfirma, der har erhvervsansvar for sin rapport. Inspektionen er valgfri, og mange udviklere gennemfører først deres egen mangelsgennemgang, efter skødet er underskrevet, så den finder ikke altid sted, før De betaler restbeløbet. Ved et videresalg er der ingen mangelliste: I stedet tager vi med Dem på den afsluttende gennemgang før skødet for at kontrollere ejendommens stand og sikre, at inventaret stemmer overens.Kontrol ved aflevering af nybyggeri Teknisk inspektion
Notaren, restbeløbet og nøglerneÉn underskriftNotaren bekræfter begge parters identitet og retlige handleevne. Han indhenter selv en tingbogsudskrift for at bekræfte, at sælgeren virkelig ejer ejendommen. Han udarbejder det offentlige skøde, læser det højt, før nogen underskriver, og indleverer det til tingbogen samme dag. Det, han ikke gør, er at vurdere, om ejendommen er en god idé, eller kontrollere ejerforeningsgæld og licenser. Derfor findes trin 9 til 13.Koordinering af færdiggørelsen Notaren
Efter købet
Året efter, som mange ikke planlægger forI gangDeres advokat sætter forsyningerne og forsikringen i Deres navn og håndterer skatteforholdene: den årlige ejendomsskat, de øvrige ejerskatter og selvangivelsen for ikke-residente. Hvis De ønsker, at nogen skal passe ejendommen, mens De er væk, håndterer vi selv ejendomsadministration og korttidsudlejning i stedet for at overlade Dem til en tredjepart. Det er på dette tidspunkt, at det at eje en ejendom i udlandet bliver enkelt eller skaber arbejde, De ikke havde planlagt.Efterfølgende service Ejendomsadministration Årlige omkostninger

Både Deres advokat og udvikleren skal kontrollere, hvor Deres penge stammer fra. Det er en regel om bekæmpelse af hvidvaskning af penge, og den gælder for alle købere. De dokumenterer, hvordan De har fået pengene: lønsedler ved lønindkomst, en aktionærbeslutning ved udbytte, et arvedokument eller skødet, hvis De har solgt en ejendom.Den advokat, vi anbefaler, præsenterer disse dokumenter korrekt og arrangerer den nødvendige oversættelse. Almindelige dokumenter som en lønseddel eller en aktionærbeslutning kræver ikke en autoriseret oversættelse. Udviklere beder normalt om originalsproget samt en kopi på engelsk eller spansk.Arbejdet stopper ikke hos notaren. Regningerne, forsikringen og skatteindberetningerne fortsætter hvert år, og skatteforholdene håndteres af Deres advokat, ikke af os. Det eneste, der mangler, er nogen til at passe ejendommen, mens De er væk, og den del varetager vi selv.

Efterfølgende service Ejendomsadministration

Dokumentlisten er den del, der koster Dem reel tid, og det er her, de fleste forsinkelser begynder. Deres advokat fremlægger dokumenterne og arrangerer de nødvendige oversættelser. Vi fortæller Dem, hvilke dokumenter hver side vil bede om, og følger op på alt, der mangler, så sagen kan bevæge sig videre.

Hvilke dokumenter skal hver side fremlægge?

Papirarbejdet består af to dele, og begge forløber samtidig. Den første del handler om Dem: Deres pas, Deres NIE, fuldmagten, hvis De bruger en, og dokumenterne, der viser, hvor Deres penge kommer fra. Den anden del er de tre kontrakter: reservationen, derefter den private købskontrakt og til sidst skødet hos notaren. Deres advokat læser eller udarbejder næsten alt. De underskriver selv fuldmagten og kontrakterne, og hvis De foretrækker det, kan advokaten underskrive kontrakterne for Dem under fuldmagten.

NIE, nummeret De ikke kan købe uden

NIE er det spanske identifikationsnummer for udlændinge, og De kan ikke købe en ejendom, betale skat eller underskrive hos notaren uden et sådant. Det, De får, er ikke et kort, men et enkelt ark, hvor nummeret, Deres navn præcis som i passet og det kontor, der udstedte det, står angivet. Nummeret udløber aldrig. Næsten alt administrativt i Spanien foregår derefter med dette nummer. Indberetningen af købsskat, den årlige ejendomsskat og selvangivelsen for ikke-bosatte. Bankkontoen, el- og vandkontrakterne, ejerforeningen og forsikringen. Samt enhver lejekontrakt, De underskriver. Hver navngiven ejer skal have sit eget nummer. I praksis ansøger Deres advokat om det under fuldmagten, mens den juridiske kontrol foregår. Gør De det selv, kræver det en aftale, den rigtige formular, den rigtige gebyrkode og de rigtige bilag. Uanset hvad må ventetiden måles i uger snarere end dage.

Det offentlige gebyr9,84 €De betaler kun selv dette, hvis De selv ansøger. Normalt håndterer Deres advokat det som en del af sit eget honorar. (Policia Nacional)

Den reelle ventetidUger, ikke dageDerfor foregår det parallelt med den juridiske kontrol og ikke bagefter.

Hvor længe nummeret gælderDet udløber aldrigÉt ark papir, ikke et kort og ikke billedlegitimation.

NIE

En spansk bankkonto

De kan åbne den før eller efter købet, og Deres advokat ordner det i henhold til fuldmagten, hvis De helst ikke vil sidde i en filial. Banken skal fastslå to ting, og intet andet betyder meget: hvem De er, og hvor Deres penge kommer fra. Selve købesummen går normalt slet ikke gennem Deres egen konto. Ved et videresalg går den gennem Deres advokats klientkonto, og ved et nybyggeri ind på udviklerens beskyttede konto. Det, kontoen reelt er til, er de ti efterfølgende år, og her er det, der overrasker de fleste udenlandske købere: I Spanien opkræves de løbende regninger via direkte debitering fra kontoen i stedet for at blive betalt af Dem hver måned. Elektricitet, vand, fællesudgifter, forsikring og ejendomsskat trækkes alle fra kontoen, så kontoen er det, det spanske system forventer at opkræve fra.

Hvornår De kan åbne denFør eller efter købetKøbesummen går normalt slet ikke gennem den.

Indtil kontoen kan anvendes1 til 5 dage

Sådan betales spanske regningerVia betalingsservice, ikke af DemElektricitet, vand, fællesudgifter, forsikring og ejendomsskat opkræves fra kontoen.

Spansk bankkonto

Fuldmagten

Den giver Deres advokat mulighed for at ansøge om Deres NIE, åbne Deres bankkonto og underskrive hos notaren, mens De er hjemme. Det er det, der forvandler et køb til én rejse i stedet for tre. Den forpligter Dem ikke til at købe noget, og De kan annullere den når som helst, før den bliver brugt. Den skal angive, hvilke handlinger den gælder for, fordi en formulering, der er udarbejdet til ét trin, afvises til et andet. Hvis De underskriver den uden for Spanien, skal den forsynes med en apostille, som er det internationale certificeringsstempel, der gør et dokument juridisk gyldigt i et andet land. Den fuldmagt, som vores anbefalede advokat udarbejder, angiver normalt flere personer fra deres kontor, inklusive assistenter, så der altid er nogen til rådighed, når en underskrift er nødvendig med kort varsel. To ting, der er værd at vide, før De bekymrer Dem om at overdrage beføjelser: Advokater her har en erhvervsansvarsforsikring, og ingen af dem handler i henhold til fuldmagten uden først at bekræfte det med Dem.

Hvor De kan underskrive denTre ruter

Hvis De underskriver den uden for SpanienApostille og oversættelse

De kan annullere denNår som helstHvis den ikke bruges eller annulleres, kan den fortsat anvendes af den, der er i besiddelse af den.

Fuldmagt

Ordene, i den rækkefølge De møder dem

Spanske købstermer defineres frem for at blive oversat, med én pålidelig sætning for hver. De ti nedenfor er dem, en køber møder først. Den fulde ordliste ordner alle termer efter, hvornår i købsprocessen De møder dem. Den markerer også de ord, der ligner et tjekkisk ord, men betyder noget andet, fordi det er dem, der koster penge. En spansk notar kontrollerer langt mindre, end en tjekkisk køber forventer. En nota simple er informativ og ikke et bevis på en fejlfri adkomst. Og et spansk depositum er et håndpengebeløb med en tilknyttet straf, ikke en delbetaling, som De kan annullere uden at miste noget.

nota simpleEn nota simple er et almindeligt udtræk fra det spanske ejendomsregister, der viser, hvem der ejer en ejendom, og hvad der er registreret på den. Det er det første dokument, Deres advokat læser, før De betaler noget.
HåndpengeContrato de arras er den private købsaftale, der underskrives mellem køber og sælger efter den juridiske kontrol. Det er det første dokument, der juridisk binder begge parter, og det fastsætter omkostningerne ved annullering. Ingen notar er involveret.
AdministrationskontorEn gestoría er et spansk papirarbejdsbureau, der indgiver dokumenter til staten på Deres vegne, og der findes ikke ét enkelt tjekkisk ord for det.
Afslutning af handelenOvertagelsen er den dag, hvor restbeløbet betales, skødet underskrives, og ejendommen bliver Deres. Ved et nybyggeri er det en dato, der kan ændre sig.
licencia de primera ocupaciónLicencia de primera ocupación er den ibrugtagningstilladelse, et nybyggeri skal have, før det lovligt må beboes og tilsluttes forsyninger.
MangelgennemgangEn mangelgennemgang er en inspektion af et færdigt nybyggeri for fejl og ufærdigt arbejde, som noteres og afleveres til udvikleren, så det kan blive udbedret.
Seguro DecenalSeguro Decenal er den obligatoriske tiårige forsikring, der dækker konstruktionsfejl i en ny bygning.
IBIIBI er den årlige spanske ejendomsskat, som betales til kommunen af den, der ejer ejendommen.
Modelo 210Modelo 210 er den spanske skatteblanket, som en ikke-bosiddende ejer indgiver, og den skal betales, selv når ejendommen aldrig udlejes.
VærdistigningsskatPlusvalía er den kommunale skat på stigningen i en ejendoms grundværdi, og den er en omkostning for sælgeren, ikke køberen.

Ordliste

Selve dagen for afslutningen er kort, og det arbejde, der gør den kort, sker før den. Deres advokat planlægger betalingerne og bekræfter, at dokumenterne er komplette. Vi sørger for, at de to sider bevæger sig mod samme dato, og vi er som regel hos Dem hos notaren.

Hvad koster det at trække sig på hvert trin?

Spanien giver Dem ingen fortrydelsesfrist, så en ændring af mening koster præcis det, som det dokument, De allerede har underskrevet, siger, at den koster. Der er fire positioner, De kan befinde Dem i, og de er ikke ens.

Før De underskriver noget: IngentingDer findes ingen kontrakt, og De har ikke betalt nogen. Det koster Dem intet at bruge måneder på det eller beslutte, at dette ikke er året.
Efter reservationen: 6 000 til 11 000 €De mister depositummet, medmindre kontrakten siger, at et bestemt resultat giver Dem det tilbage. Ingen lov bestemmer, hvad kontrakten skal indeholde, så ordlyden er hele Deres beskyttelse.
Efter arraskontrakten: Hele depositummetDepositummet er normalt 10 til 20 % af prisen. Under arras penitenciales tilbagebetaler en sælger, der trækker sig, depositummet med det dobbelte, mens en køber, der trækker sig, mister det. Det er den type, der giver begge parter mulighed for at annullere mod en på forhånd fastsat pris.
Efter skødets underskrivelse: De ejer denDer er ingen fortrydelsesmulighed efter gennemførelsen. Det, der er tilbage, er et krav: et krav ved skjulte mangler ved et videresalg eller et garantikrav ved et nybyggeri.
Hvis et nybyggeri ikke bliver leveret: Pengene tilbage plus lovbestemte renterKravet rettes mod den bank eller det forsikringsselskab, der udstedte garantien, uden at en retssag er nødvendig. Renterne løber fra datoen for hver betaling til den lovede leveringsdato. Kravet skal fremsættes inden for den frist, der er skrevet ind i selve garantien.
Hvis den anden part er skyld i det ved et videresalg: Et formelt påkrav og derefter en retssagDer er ingen garanti bag et depositum ved videresalg, så fremgangsmåden er den, der beskrives nedenfor.

Reservationskontrakten er værd at læse mere omhyggeligt, end dens størrelse antyder: Det er det billigste tidspunkt i hele købet at opdage en fejl.

Reservationsaftale Købskontrakt Sådan får De reservationsdepositummet tilbage

Reservationsaftalen

Den tager ejendommen af markedet i nogle uger, mens den juridiske kontrol gennemføres, og det er de første penge, De sender. Ingen spansk lov angiver, hvad en reservationsaftale skal indeholde. Netop derfor er det afgørende at læse den, fordi den beskyttelse, De har, er den, nogen har skrevet ind i den. Fire klausuler afgør svaret.

EjendommenMed fuld adresse eller matrikelreference, aldrig den lejlighed, vi så tirsdag.
Beløbet og den konto, det går tilDet bedste er Deres egen advokats klientkonto. Hvis beløbet går til sælgeren, ejendomsmægleren eller udvikleren, hvilket er almindeligt, skal navnet på kontoen stemme nøjagtigt overens med den part, der er angivet i kontrakten. Stop, hvis det er en privat konto tilhørende en fremmed, hvis De bliver bedt om kontant betaling, eller hvis det er en virksomhedskonto i et land, der ikke har noget med salget at gøre.
En udløbsdatoUden en sådan dato kan reservationen fortsætte, uden at nogen ved, om den stadig gælder.
De forhold, der giver Deres penge tilbageVed et videresalg er det de forhold, som den juridiske kontrol afdækker: en gæld, en hæftelse, en uregistreret ændring eller en tilladelse, der ikke findes.

Hvad depositummet giver DemNogle uger uden for markedetEller omkring 1 % af prisen på en dyrere ejendom.

Hvad der beskytter detKun formuleringenSe, hvad der beskytter Deres penge

Reservationsaftale

Arras-kontrakten og dens tre typer

Dette er den første kontrakt, der juridisk binder begge parter, og den er privat: Køber og sælger underskriver den indbyrdes flere uger, før nogen nærmer sig en notar. Ved et videresalg er det en contrato de arras, og depositummet udgør typisk 10 til 20 % af prisen. Spansk lov anerkender tre typer, og omkostningen ved annullering varierer efter typen, så kontrakten skal angive, hvilken type der er tale om. Hvis den er tavs, er den fortolkning, der følger, den, som ikke giver Dem mulighed for at trække Dem for depositummets pris. Ved et nybyggeri kaldes dokumentet normalt blot den private købsaftale. Civilrettens arras-regler gælder normalt ikke, medmindre kontrakten udtrykkeligt henviser til dem, og forpligtelsen er større: Forvent, at 20 til 40 % af prisen skal betales, før nøglerne findes. På denne vej flyttes pengene også, før kontrakten underskrives. Det er den del, købere er mindst forberedte på, så læs fremhævelsen i afsnittet om nybyggeri, før De sender noget.

Typer af arras i loven3Penitenciales, confirmatorias, penales. Kun én type giver Dem mulighed for at trække Dem for depositummets pris. (BOE)

Et nybyggeri, før nøglerne findes20 to 40 %Af prisen kontant. Et realkreditlån dækker sjældent disse betalinger.

Købsaftale

Sådan får De et skyldigt depositum tilbage

At have ret til Deres penge og at inddrive dem er to forskellige opgaver. En garanteret betaling ved et nybyggeri kræves direkte hos den bank eller det forsikringsselskab, der udstedte garantien, uden at en retssag er nødvendig. Alt andet begynder med et formelt betalingskrav sendt med burofax, som er en certificeret brevtjeneste, der bruges i Spanien, fordi den dokumenterer, hvad der blev krævet, og hvornår. Denne dokumentation er vigtig: Et personligt krav forældes efter fem år, og kun et formelt betalingskrav standser fristen og starter den igen. En e-mail eller en telefonsamtale gør ingen af delene, uanset hvor tydeligt den er formuleret. Efter betalingskravet følger den retssagstype, der passer til beløbet. Hvis den anden part formelt er insolvent, gælder den almindelige fremgangsmåde ikke længere, og kravet bliver i stedet en del af insolvensbehandlingen.

Frist for kravet5 årFra den dag, kravet først kunne fremsættes. (BOE)

Hvad et burofax gørDet starter uret forfra

Hvor den hurtigere retssag slutter15 000 €(BOE)

For en ubestridt gældIngen øvre grænse

Sådan får De reservationsdepositummet tilbage

Det billigste tidspunkt i hele købet at opdage en fejl er, før pengene flyttes. Deres advokat gennemgår reservationskontrakten og har ansvaret for den. Vi gennemgår den også med Dem og arbejder for, at betingelserne for tilbagebetaling skrives ind, før De underskriver.

Hvad sker der hos notaren, og hvad tager De med Dem derfra?

Afslutningen er én aftale, og når De når dertil, er alle beslutninger allerede truffet. Det, der sker dér, er en kontrol af identitet, en oplæsning af skødet, en betaling og en registrering. Det, De tager med Dem derfra, er et registreret ejendomsdokument, et sæt nøgler og ved nybyggeri en liste over ting, som udvikleren stadig skal udbedre.

Notaren, og det han ikke gør

Den spanske notar bevidner underskrivelsen og omdanner salget til et offentligt skøde, men kontrollerer ikke, om ejendommen er en god idé. Det, han gør på dagen, er præcist. Han bekræfter begge parters identitet og retlige handleevne på grundlag af pas og NIE. Han indhenter selv et registerudtræk for at bekræfte, at sælgeren faktisk ejer ejendommen, og at de hæftelser, De har kontrolleret, stadig er de eneste. Han udarbejder skødet og læser det højt, før nogen underskriver. Han registrerer den oplyste pris. Og han indgiver skødet elektronisk til ejendomsregistret samme dag. Selve mødet er kort. Det, han ikke beskæftiger sig med, er fællesgæld, tilladelser, byggedokumentation eller hvorvidt prisen er rimelig, og det er ikke en forglemmelse: Det er Deres advokats opgave. Hans honorar følger en statslig takst, som De ikke kan forhandle om, og De betaler det, fordi ejendomsskødet er Deres. Et realkreditlån tilføjer et andet skøde for selve lånet. Siden realkreditloven fra 2019 betaler banken notar- og registeromkostningerne for dette andet skøde. Hvis De ikke læser spansk, bør De bede om en autoriseret tolk i stedet for at stole på den, der tilfældigvis befinder sig i lokalet.

Notarens takst0,2 to 0,5 %Af prisen, faldende i takt med at prisen stiger. Fastsat af staten og kan ikke forhandles. (Det almindelige råd for notarer)

Ejendomsregistret oveniabout 60 %Af notarens honorar. En køber ser de to som én linje på afslutningsopgørelsen.

Hvad Deres egen advokat kosterOmkring 1 %, inklusive momsSe, hvad advokaten kontrollerer

Notaren

To registre, ikke ét

Spanien fører to separate registre over den samme ejendom, og de stemmer ikke altid overens. Registro de la Propiedad angiver, hvem der ejer ejendommen, og hvilke hæftelser der er registreret på den. Catastro beskriver den og angiver den værdi, som skatten beregnes på. Det udtræk, alle henviser til, er nota simple fra ejendomsregistret, og det er det første dokument, der læses ved ethvert køb. De bestiller det aldrig selv: Deres advokat indhenter det og sender det til Dem. Det viser registrerede realkreditlån, udlæg og servitutter, men ikke en uregistreret tilbygning, en ændret anvendelse, som ingen har erklæret, eller en grænse, som naboen bestrider. En forskel mellem de to registre, oftest i det angivne areal, er almindelig og ikke sjælden.

En nota simple online10,91 €Den officielle omkostning inklusive skat. Deres advokat indhenter den, ikke Dem. (Registratorernes sammenslutning)

Hvad den ikke beviserFejlfri adkomstDen viser, hvad der er registreret. En uregistreret tilbygning eller en grænsestrid fremgår ikke af den.

Ejendomsregister

Overtagelsesdagen og nøglerne

Overtagelsen er ét møde: Skødet underskrives, restbeløbet betales, og ejendommen bliver Deres. Nøglerne skifter hænder dér på dagen. Ved et nybyggeri er det nyttigt at inspicere ejendommen før mødet og notere enhver fejl og ufærdig del med dato og fotografier. Denne dokumentation er mangelgennemgangen, og den sendes til udvikleren, så forholdene kan blive udbedret. Vi udfører ikke selv inspektionen, men vi arrangerer den. Det er et eksternt inspektionsfirma, der har en erhvervsansvarsforsikring for sin egen rapport. Vi følger Dem ved overdragelsen for at kontrollere inventaret og ejendommens endelige stand. Inspektionen er valgfri og kan udføres før notarmødet i stedet for efter. Flyt ikke ind, før ibrugtagningstilladelsen er udstedt.

Når nøglerne skifter hænderHos notaren på den dag, hvor skødet underskrivesDen forudgående inspektion er valgfri og på det kraftigste anbefalet.

Fra reservation til nøglerMåneder ved videresalg, år ved nybyggeriSe nybyggeri eller videresalg

Overdragelse af nøglerne

Officielle kilder til denne delPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)

Fejl, og hvem De kan stole på

Hvilke fejl koster købere mest?

De dyre fejl her er sjældent fejl i papirarbejdet. De er beslutninger truffet fra et andet land uden lokalkendskab. Seks fejl gentager sig så ofte, at vi blot kan opremse dem.

De seks fejl, vi bliver ved med at se

Alle disse fejl kan undgås, og de sker stadig hver uge på denne kyst.

Kun at budgettere med udbudsprisenDen reelle total er prisen plus omkostningerne oveni. Afsnittet om penge nedenfor viser præcis, hvad de er.
At forvente, at notaren kontrollerer ejendommenNotaren kontrollerer skødet og identiteterne, ikke om ejendommen er et godt køb. Det arbejde tilhører Deres egen advokat.
At bruge advokaten fra sælgersidenAdvokaten på sælgersiden arbejder for sælgeren. Medbring Deres egen, eller vi kan anbefale en uafhængig advokat.
At underskrive en reservation uden at læse betingelserne for tilbagebetalingReservationen er den eneste betaling uden for beskyttelsessystemerne. Det, der giver Dem pengene tilbage, skal stå skrevet i den, før pengene overføres.
At træffe beslutninger under presDet er fint at beslutte sig hurtigt, og mange købere beslutter sig på stedet. At beslutte sig, fordi flyet hjem går søndag, er den dyre version.
At forsøge at klare det hele aleneDe kan ikke vide, hvilken urbanisation der får en mærkelig lugt om vinteren, eller hvilken der er i en juridisk strid med sin egen administrator eller udvikler. De kan ikke vide, hvilke udviklere der er vanskelige efter overdragelsen. En person, der bor her og gør dette hver dag, ved det. Denne viden er det meste af det, De får, når De arbejder sammen med os.

Almindelige køberfejl

Hvordan skelner De et køberbureau fra en salgsforretning?

De kan ikke slå et bureau op i et register, fordi der ikke findes noget register over gode bureauer. De kan i stedet se på, hvordan bureauet opfører sig i de første to uger, og signalerne er ensartede. Et køberbureau besvarer de spørgsmål, det ville være nemmere at undvige, fortæller Dem, hvad der er galt med en ejendom, og tilpasser sig, når De ændrer mening. En salgsforretning presser på. Kontrollerne nedenfor er dem, vi selv ville ønske, at en køber gennemførte af os.

De fortæller Dem, når en ejendom, de viser Dem, er deres egen boligannonceBureauerne her deler deres udbud, så det meste af det, De får tilsendt, tilhører en anden, mens nogle få ejendomme tilhører selve bureauet. Ingen af delene er et problem. Problemet er, hvis De ikke får at vide, hvad der er hvad. Ved sin egen boligannonce repræsenterer bureauet sælgeren og sælger samtidig til Dem.
De kan spørge, hvad de tjener på en bestemt ejendom, og de svarerSalæret er ikke det samme for alle ejendomme, så spørgsmålet er rimeligt, og svaret kan kontrolleres i forhold til den pris, De får oplyst. Et bureau, der opfatter spørgsmålet som uhøfligt, har fortalt Dem noget. Et bureau, der svarer klart, har fortalt Dem endnu mere.
De anbefaler en uafhængig advokat, og de insisterer ikke på én bestemtDen rigtige form er en anbefaling, De kan afslå: Her er det firma, vi arbejder med, her er, hvad det tager i honorar, og De kan medbringe Deres egen advokat. Et bureau, der kun vil arbejde med én advokat, eller som antyder, at De egentlig ikke har brug for en, tilrettelægger kontrollen omkring sig selv.
Et hurtigt første udvalg er normalt, pres er ikkeEt første udvalg kan komme hurtigt, og det er et godt tegn: Det skal vise Dem markedet og er til for at blive drøftet og ændret. Det afgørende er, hvad der sker bagefter. Et bureau, der presser én ejendom på Dem eller bliver ved med at føre Dem tilbage til den samme boligannonce, sælger. Et bureau, der indsnævrer listen sammen med Dem og tilpasser sig, når De ændrer mening, søger.
De kan stille ubehagelige spørgsmål uden besværOm prisen er for høj. Om området virkelig er så roligt, som det ser ud. Om de selv ville købe den. Om udvikleren er vanskelig efter overdragelsen. Svarene betyder mindre end spørgsmålet om, hvorvidt det ændrer stemningen i samtalen at spørge.
Spørg til ulemperne, både ved arbejdet og ejendommenTo spørgsmål. Hvad er gået galt i de køb, de har håndteret, for enhver, der har gjort dette i årevis, har oplevet komplikationer og kan beskrive dem. Og hvad er dårligt ved netop denne ejendom, for alle ejendomme har noget: støjen, orienteringen, trapperne, ejerforeningen eller mulighederne for videresalg. Et bureau, der ikke kan nævne en eneste ulempe, kender enten ikke ejendommen eller sælger den.
Spørg, om de søger på hele markedet eller kun i deres eget udbudEt bureau, der kun søger blandt det, det selv har, vælger fra en brøkdel af det, der er tilgængeligt inden for Deres budget. Prisen er den samme uanset hvad, fordi sælgersiden betaler salæret.
Spørg, om de nogensinde har sagt til en køber, at vedkommende ikke burde købeEt konkret svar med en begrundelse er svært at opfinde. Intet svar er også et svar.
Spørg, om de tager et henvisningshonorar fra advokaten eller den byggesagkyndigeHvis de gør det, er anbefalingen et produkt snarere end en vurdering. Vores svar er nej til begge dele, og De kan stille ethvert bureau det samme spørgsmål.

Hvorfor boligannoncer vildleder, og hvad der virker

Bureauerne på denne kyst deler det samme udbud, så én lejlighed ofte annonceres af snesevis af kontorer, nogle gange til forskellige priser. I sidste ende er prisen normalt den samme, uanset hvor De køber den, men ikke altid: Et bureau kan anføre sit eget udbud lidt dyrere, fordi det tjener mere på sin egen annonce. Nogle annoncer vedrører allerede solgte ejendomme og bliver alligevel liggende online. Nogle viser billeder af en anden bolig eller blander visualiseringer af den bedste nybyggerlejlighed med en ældre videresalgsejendom, så ejendommen ser bedre ud, end den er. De kan ikke gennemskue dette fra et andet land, og det behøver De heller ikke. Det er det, et køberbureau er til for. Vi kender urbanisationerne, administratorerne, naboerne og områderne, og vi ved, hvilke bygninger der har problemer, som ingen annonce nogensinde vil nævne. Hver ejendom, vi sender Dem, er først blevet kontrolleret i forhold til virkeligheden, uanset hvem der annoncerer den.

Lokkeannoncer

Hvor meget plads er der til at forhandle?

Der er mindre forhandlingsrum, end de fleste købere forventer. En ejendom, der er korrekt prissat til denne kyst, sælges normalt med næsten ingen rabat, og de virkelig gode sælges til udbudsprisen. En overprissat ejendom er den, hvor der reelt er plads til forhandling. Det, der flytter en pris, er ikke, hvor hårdt De presser, men hvor længe ejendommen har været udbudt, hvorfor sælgeren sælger, og om udbudsprisen er fastsat ud fra reelle sammenlignelige salg eller ud fra håb. Det er det arbejde, der sker før et tilbud, og det er hovedårsagen til, at et tilbud rammer rigtigt. Det er også det arbejde, vi udfører for Dem ved hvert tilbud, vi afgiver: Vi ved, hvad sammenlignelige ejendomme er solgt for, og vi ved, hvornår en udbudspris er baseret på håb.

Et standardmæssigt første bud, korrekt prissat videresalg: about 5 %Dette er det indledende prisforlangende og ikke nødvendigvis det forventede resultat. På en korrekt prissat ejendom ligger den endeligt aftalte rabat ofte tæt på ingenting. Det er almindelig markedspraksis her og ikke en regel.
En ejendom, der er korrekt prissat: Næsten ingen rabatDe bedste sælges til prisforlangende, og de sælges hurtigt.
En ejendom, der er for højt prissat: Meget mere pladsHvor meget afhænger af sælgerens situation og af, hvor længe den har været udbudt.
Ved nybyggeri: Vilkår frem for prisSe Bør De købe nybyggeri eller videresalg, hvor det beskrives, hvad De kan ændre ved hver vej.

Spanien offentliggør salgspriser: data om handler fra notarer og tingbogen er offentlige, og det er herfra de nationale statistikker over ejendomspriser kommer. Ingen offentlig kilde giver Dem imidlertid udbudsprisen sammenholdt med salgsprisen for én bestemt annonce, hvilket er den sammenligning, en køber ønsker. Derfor er tallene ovenfor generel markedspraksis på denne kyst og ikke en statistik, som nogen kan slå op for hver ejendom.

Forhandling Almindelige køberfejl

Hvad koster alt dette Dem?

Ingenting. Der er intet gebyr, honorar eller nogen procentdel ved afslutningen. Vi betales af den provision, som sælgeren eller udvikleren allerede betaler. Provisionen er indeholdt i udbudsprisen, uanset om nogen repræsenterer Dem eller ej.

Køber
0 €Intet gebyr, intet fast honorar og ingen betaling, når De køber.
Udvikler eller sælger
Nybyggeri2,5 til 6 %
Videresalg1,5 til 4 %
Hvem betaler detAllerede inkluderet i prisenSælgersiden betaler det, uanset om De køber gennem os eller direkte.
Arevont
En del af dette salærHvis De ikke køber noget, betaler ingen os noget.

Salæret findes, uanset om vi er involveret eller ej, fordi det er indregnet i den pris, sælgeren forlanger. Det, der ændrer sig, er, om nogen i handlen arbejder for Dem, mens salæret betales.De betaler for to ting, og ingen af dem tilhører os: den uafhængige advokat og en teknisk inspektion, når ejendommen har brug for en sådan. Vi modtager intet henvisningshonorar fra nogen af dem. De kan også medbringe Deres egen advokat.

Sådan aflønnes vi Hvorfor vi repræsenterer købere

Hvem agenten arbejder forAgenten på en annonce arbejder for sælgeren, og agentens opgave er at opnå det resultat, sælgeren ønsker. Et køberbureau arbejder for Dem. Vi søger på hele markedet, herunder andre bureauers udbud. Vi vurderer ejendommen ud fra Deres interesser og ikke ud fra et salg. Og vi forhandler for Dem i stedet for for sælgeren. Provisionen er under alle omstændigheder indeholdt i udbudsprisen, så en repræsentant på Deres side forhøjer ikke den pris, De betaler.

Tre situationer, og hvad hver af dem koster DemDer findes provision ved næsten alle salg på denne kyst, uanset om De er repræsenteret eller ej. Sælgeren aftalte den med sit eget bureau, før De kom ind i billedet, og den betales af salgsprovenuet i stedet for at blive lagt oven i prisen. At være repræsenteret ændrer, hvordan den eksisterende provision deles, og ikke andet.

De kommer uden repræsentation: Ejendommens prisHele provisionen forbliver normalt hos det bureau, der repræsenterer sælgeren.
Vi repræsenterer Dem: Samme pris uden tillægBureauet, der repræsenterer sælgeren, betaler vores andel af den samme provision.
De beslutter ikke at købe: IntetDer opstår ingen provision, så ingen modtager noget. Hverken for søgningen, fremvisningerne eller den anvendte tid.
Uanset hvad er prisen den samme: Fastlagt af udvikleren eller sælgerenEt nybyggeri koster det samme, uanset hvordan De kommer. Ved videresalg deler bureauerne her deres boligudbud, så den samme ejendom til samme pris kan nås gennem flere af dem.

Hvad der sker andre steder på denne kyst, og hvad vi gør i stedet

Et salær, som køberen betaler ud over det salær, sælgeren betalerNogle bureauer her gør det. Vi opkræver aldrig betaling fra køberen, og der er ikke noget ekstra gebyr andre steder. Det er værd at vide, at denne praksis findes, før De underskriver noget med nogen.
Et henvisningshonorar, som tages fra advokaten, mægleren eller den byggesagkyndigeVi tager hverken salær eller anden betaling for at anbefale advokatfirmaet eller nogen anden specialist. De kan til enhver tid medbringe Deres egen advokat.
Mængdebonusser for salg af boliger i et bestemt projektVi har ingen, og vi har heller ingen salgsmål for bestemte projekter, så der er ikke noget projekt, vi skal lede Dem hen imod.
Et gebyr, De først opdager til sidstVores gebyr er ikke det samme for alle ejendomme, fordi det afhænger af tilbuddet og aftalen bag det. Spørg, hvad vi tjener på en bestemt ejendom, så fortæller vi Dem det.

Det rimelige spørgsmål bag alt dette er, om størrelsen på vores honorar afgør, hvad vi anbefaler. Det gør den ikke, og her er hvorfor. Vi bliver hos Dem efter købet. En stor del af vores kunder kommer på anbefaling. Vi siger, når vi mener, at en ejendom ikke er udbudsprisen værd. Og et videresalg, der giver os mindre, er det, vi anbefaler, når det er den bedre ejendom.

Lige ud af posen

Denne proces fungerer ikke for alle budgetter og passer ikke til alle købere

Under 200 000 € ville vi slet ikke søge på Costa del Sol. Mellem 200 000 € og 250 000 € er udvalget begrænset, og Costa Blanca giver ofte mere mening.Fra omkring 300 000 € begynder udvalget at omfatte de ting, folk kommer efter, og dette beløb er stadig reelt indgangsniveauet snarere end et komfortabelt budget: for det beløb får De ikke havudsigt i gåafstand fra stranden. Det vil vi hellere sige på en side, De har fundet på Google, end i en telefonsamtale.Hvis ejendommen kun skal bruges to uger om året og ikke til andet, er omkostningerne højere, end folk forventer. Det skyldes fællesudgifterne, skatteindberetningerne og driftsomkostningerne.For nogle købere er svaret nej. Det har vi fortalt folk, og vi har mistet handlen på det.De femten trin i denne guide er vores proces, ikke et lovkrav. Andre bureauer gør tingene anderledes. Vi gennemfører nogle af disse trin, fordi vi mener, de er værd at gennemføre, ikke fordi nogen kræver det. De kan købe en spansk ejendom uden et bureau, der gør noget af dette for Dem.Det eneste trin, De ikke med rimelighed kan springe over, er trin 9.

Officielle kilder til denne delDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)

Pengene

Hvad betaler De oven i prisen, og hvilken skat gælder?

Regn med 8 til 13 % oven i prisen. Forskellen mellem de to tal skyldes næsten udelukkende købsskatten, og hvilken skat der gælder, afhænger alene af, hvem der sælger.

13 %Ejendomspris

Nybyggeri

9 %Ejendomspris

Videresalg

Det terrakottafarvede felt er den omkostning, der lægges til ejendomsprisen. Begge søjler viser den samme ejendom.

Hvad et køb koster ud over prisen

Et nybyggeri ligger tættere på 13 %, og et videresalg tættere på 9 %, inklusive købsafgift, notar, ejendomsregister og Deres advokat. Notaren og registret på denne liste vedrører ejendomsskødet, som køberen betaler. Hvis De låner penge, har lånet sit eget skøde, og banken betaler notar og register for dette. Skatten er den store post, og alt andet er lille ved siden af. Procentdelen falder også en smule, når prisen stiger, fordi notarens og registrets takster ikke er proportionale. To ting kommer bag på købere. Ved et nybyggeri kræver de trinvise betalinger 20 til 40 % af prisen kontant, længe før nøglerne findes, og et realkreditlån dækker sjældent disse betalinger. Og omkostningerne forfalder i euro på datoer, De ikke selv bestemmer, så de bør indgå i overførselsplanen i stedet for blot at blive husket.

Ud over prisen, nybyggerica. 13 %

Ud over prisen, videresalgca. 9 %

NIE og oversættelser~150 €Den samlede post i vores omkostningsmodel: statens gebyr på nogle få euro pr. ansøger plus oversættelser og håndtering af ansøgningen.

Overførsel og tilslutning af forsyninger~600 €

Hvad et køb koster

Hvilken købsafgift gælder

De betaler én af to skatter, og det er sælgeren, der afgør hvilken. Et videresalg fra en privat ejer er pålagt overdragelsesafgift. Et nybyggeri fra en udvikler er pålagt moms plus stempelafgift på skødet. Valor de referencia er den referenceværdi, Spanien fastsætter for en ejendom, og overdragelsesafgiften ved videresalg beregnes ud fra den, når den er højere end den pris, De har betalt. Derfor nytter det slet ikke at angive en lavere pris: minimumsgrundlaget fastsættes af staten. De nedsatte satser, De vil læse om, gælder næsten aldrig for en ikke-resident, der køber en sekundær bolig. Deres advokat står selv for indberetningen inden fristen efter skødets underskrivelse.

ITP, videresalg fra en privat ejer7 %(BOE)

IVA plus AJD, et nybyggeri11,2 %(BOE)

Referenceværdi i skattegrundlaget siden2022(BOE)

Kontanter, De skal angive på en rejse10 000 €(BOE)

Skatter og gebyrer

Hvad koster det første år i alt?

Ingen samler det tal, en køber ønsker, nemlig hele det første år i stedet for selve købet. Hvert tal nedenfor er allerede offentliggjort på denne side eller i dens vejledninger. Det er et sammensat eksempel og aritmetik, ikke et tilbud.

Ud over prisen, nybyggeri: ca. 13 %Skat, notar, tingbog og Deres advokat.
Ud over prisen, videresalg: ca. 9 %Den samme liste, men med den lavere købsskat.
Møbler til eget brug, lejlighed med to soveværelser: 1 000 til 15 000 €Leverandørens offentliggjorte pakker til indretning til eget brug. Et nybyggeri leveres tomt, helt ned til lamperne. At indrette det til udlejningsstandard er en anden og dyrere prisklasse, som beskrives i afsnittet om udlejning.
Hvad 1 % valutamarginal koster: 4 000 €For en ejendom til 400 000 € og mere end alle overførselsgebyrerne ved købet tilsammen. Se, hvad en bankmarginal løber op i
År et: ejendomsskat, fællesudgifter og forsikring: 1 600 til 7 800 €Den samlede aritmetiske sum af de tre årlige beløb længere nede på denne side. Elektricitet, vand og internet kommer oveni og afhænger af, hvor meget De opholder Dem der.

Læs det som tre separate likviditetsbehov i stedet for ét tal: omkostningerne oven i prisen, som De skal bruge hos notaren; møblerne, som De skal bruge i de første uger; og de løbende omkostninger, som starter med det samme og aldrig ophører. Procentdelen falder en smule, når prisen stiger, og ejerforeningsgebyret er den post, der varierer mest mellem to lejligheder, som ser identiske ud.

Hvad det koster at købe Omkostningsberegner Møbler og indretning Årlige omkostninger

Møbler og det tomme nybyggeri

Et spansk nybyggeri afleveres helt tomt, helt ned til lamperne. Et videresalg leveres normalt møbleret, men De forhandler om møblerne på reservationsstadiet, og alt, der ikke er skrevet ind i en dateret inventarliste, har en tendens til at forsvinde før overdragelsen. Det er normalt en dårlig idé at medbringe møbler fra Tjekkiet.

Sengetøj, hvis De udlejer til turister2 sætÉt sæt i brug og ét ekstra pr. seng. Tre sæt er praksis, ikke lov.

Vores råd om udgifter til indretning0 €

Møbler og indretning

Hvor meget kan De låne, og hvordan kommer pengene til Spanien?

To spørgsmål afgør, hvad De reelt har råd til: hvor meget en spansk bank vil låne en ikke-resident, og hvad vekselkursen tager undervejs. Det andet beløb er større og det, købere overser.

Et realkreditlån som ikke-resident

En spansk bank låner højst 60 til 70 % af prisen til en ikke-resident. Det betyder, at De skal betale 30 til 40 % kontant, før de øvrige omkostninger lægges til. En EU-borger, der køber en reel primær bolig, kan undertiden nå længere end det. Banken værdiansætter selve ejendommen og låner ud fra den laveste af vurderingen og prisen. En vurdering under den aftalte pris er et problem for Dem, ikke for sælgeren. Siden 2019 skal De have udleveret de to standardiserede informationsdokumenter samt en betænkningstid, før noget kan underskrives. De har også lovbestemt ret til frit at vælge notar ved et realkreditlån. Vær opmærksom på to ting. En variabel rente, der sælges som fast, fungerer meget anderledes, når den faste periode udløber. Og et dokument, der kræver en apostille frem for en almindelig oversættelse, er normalt grunden til, at en sag ligger ufærdig i ugevis.

Belåningsgrad, ikke-resident i EU60 til 70 %

Belåningsgrad, uden for EU50 til 60 %

Fast rente over 20 år3,8 til 5,2 %Markedsblik. Renter ændrer sig.

Betænkningstid før underskrivelse10 dage(BOE)

Realkreditlån

Overførsel af pengene og valutakursen

Et køb består ikke af én overførsel, men af flere, fordelt over måneder eller år, og valutakursen koster langt mere end alle overførselsgebyrer tilsammen. En terminskontrakt kan fastlåse en kurs før en betaling mod et depositum, og den er en bindende forpligtelse snarere end en valgfri forsikring: hvis kursen bevæger sig den anden vej, er De stadig bundet. Tre praktiske faldgruber. At betale en reservation med kort, hvor kursen fastsættes uden aftale og der tillægges et kontanthævningsgebyr. At sende penge til en konto, som ikke er den konto, der er angivet i kontrakten. Og at vente med overførslen til den sidste uge, hvor compliance-kontrollen og dokumentationen for pengenes oprindelse hver især tager flere dage. Omregn også skatterne, møblerne og det første års driftsudgifter, fordi de alle er euroforpligtelser på datoer, De ikke selv kontrollerer.

Separate overførsler i ét køb4 til 8

En traditionel banks avance3 til 4 %Indregnet i kursen, ikke i gebyret.

Hvad 1 % avance koster4 000 €For en ejendom til 400 000 €.

Hvad vi tager fra en valutaveksling0 €

At veksle kroner til euro

Hvad beskytter Deres penge, før De ejer noget?

Spanien har ingen notariel escrow-ordning, så Deres penge beskyttes af ét af to systemer afhængigt af, hvad De køber, mens én betaling ligger uden for begge.

Hvilken konto Deres penge står på

Ved et nybyggeri går Deres betalinger ind på en juridisk beskyttet byggedepotkonto, og De modtager et garantibevis til gengæld. Ved et videresalg går de ind på Deres egen advokats klientkonto, adskilt fra firmaets penge, og frigives hos notaren. Reservationen er den eneste betaling, som ingen af systemerne dækker, og derfor bør den være lille, og tilbagebetalingsbestemmelsen er vigtigere end beløbet. De får garantibeviset, når De underskriver den private købskontrakt, før nogen ratebetaling forlader Dem. Hvis det loves udleveret senere, er den betaling, De står til at foretage, endnu ikke dækket.

Nybyggeri, den beskyttede kontoLovpligtigt

Videresalg, hvor pengene stårEn klientkonto

Hvis udvikleren ikke levererPengene tilbage med renter

Hvor mange betalinger ligger uden for begge1Reservationen. Hold den lille, og få tilbagebetalingsbestemmelsen på skrift.

Sådan er Deres penge beskyttet

Bankgarantien og sådan læses beviset

Enhver betaling, De foretager til en udvikler, før bygningen er færdig, skal være dækket af en garanti eller en forsikringspolice, der er udstedt individuelt til Dem. Læs fire ting på beviset. Deres eget navn som begunstiget. Det garanterede beløb, inklusive den skat, De allerede har betalt. Udstederen, som skal være en bank eller et forsikringsselskab og aldrig udvikleren. Og leveringsdatoen, som renterne løber frem til. Et bevis, der angiver byggeriet i stedet for Dem, er den mest almindelige mangel på denne kyst. Penge, der er betalt, før beviset er opdateret, er ubeskyttede, indtil papirarbejdet er ajour. Dette er ikke garantien for den færdige bygning, som er noget helt andet.

Hvem står det i navn påI eget navn(BOE)

Hvad skal det dækkeDet fulde beløb

Hvem må udstede detEn bank eller et forsikringsselskabAldrig udvikleren selv.

Forstærket form gældende fra2015

Bankgarantier

Klientkontoen og svindlen rettet mod den

En spansk advokat skal holde Deres penge adskilt fra firmaets penge og må ikke hæve fra kontoen uden Deres skriftlige tilladelse. Den reelle risiko ved afslutningen er ikke, at reglen svigter, men en svigagtig e-mail, der fortæller, at kontonummeret er ændret. Bekræft enhver ændring mundtligt på et nummer, De allerede havde.

KlientkontoenHoldt adskilt(BOE)

Sådan klassificeres fejlhåndteringAlvorligt til meget alvorligt

Hvor forsikringspligten liggerAdfærdskodeksenSpørg efter dækningsbeløbet, ikke om der findes dækning.

Advokatens klientkonto

Bør De købe personligt eller gennem en virksomhed?

For næsten alle købere af én feriebolig er svaret nej. En virksomhed medfører indberetninger, beskatter Deres egen brug af ejendommen, gør salget mere kompliceret og reducerer ikke købsskatten.

Personligt eller gennem et selskab

Et selskab sparer ikke noget på købsafgiften, og for én feriebolig er det normalt slutningen på samtalen. Hvis De selv bruger ejendommen, kan det beskattes som en leje, selskabet burde have opkrævet hos Dem. Kapitalandelene tæller stadig med i formueskatten og værdiansættes gennem selskabets balance. Det reelle ejerskab skal angives ved stiftelsen og igen hvert år. Og et hvilende selskab skal stadig indsende indberetninger, selv når der ikke er noget at rapportere. Det ændrer også, hvad De senere kan gøre. En selskabsudlejer er bundet i syv år ved et langt lejemål i stedet for fem. Og et salg af kapitalandelene i stedet for ejendommen er en mere kompleks transaktion, som kræver sin egen specialist. Det kan give mening ved et reelt erhvervsmæssigt selskab, der ejer flere ejendomme, hvilket er en anden samtale med en skatterådgiver end med et bureau.

Købsafgift, som et selskab sparer0 €Skatten er den samme uanset hvad.

Selskabsskat af lejeindtægter25 %

Et hvilende selskab, hvert år500 til 1 000 €

Afgiften på ikke-samarbejdsvillige jurisdiktioner3 %Tjekkiet og Polen står ikke på den liste.

Køb gennem et selskab

Officielle kilder til denne delReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico

Hvad kan gå galt

Hvad kontrollerer en uafhængig advokat, og i hvilken rækkefølge?

Dette er den del, De betaler for, og det ene trin i denne vejledning, De ikke fornuftigt kan springe over. En uafhængig advokat gennemfører cirka femten kontroller og fortæller Dem derefter, om De bør fortsætte.

De femten kontroller

Kontrollerne udføres i fire grupper. Hvem der ejer ejendommen, og hvad der er hæftet på den, ud fra ejendomsregistret. Hvad bygningen juridisk er: byggetilladelsen, den første ibrugtagningstilladelse, og om registret og Catastro beskriver den samme ejendom, som faktisk står der. Hvad den skylder: fællesudgiften, gældsbeviset fra administratoren og ejendomsskatten. Og hvad De må gøre med den: ejerforeningens vedtægter, og om turistudlejning overhovedet er tilladt. Ét nej et hvilket som helst sted i kæden af bygningens juridiske forhold stopper hele kæden, og det er på det tidspunkt, hvor et køb stoppes i stedet for at få en ny pris. En privat engangssælger skylder Dem mindre oplysning end et bureau, hvilket gør kontrollen vigtigere, ikke mindre vigtig.

Kontroller på listen15

Hvor lang tid det tager, i uger2 til 4

Hvad advokaten koster~1 %Af prisen, inklusive moms.

Hvad vi betaler advokatfirmaet0 €

Hvad advokaten kontrollerer

Energimærket

Enhver ejendom skal have et gyldigt energimærke, før den kan annonceres til salg eller udlejning, og det er sælgeren, der skal fremlægge det, ikke Dem. Kun en kvalificeret tekniker kan udstede det. En notar kan stadig underskrive uden det, hvis De skriftligt giver afkald på det i skødet, så et manglende mærke er noget, De skal spørge til, snarere end en hindring.

Mærket er gyldigt i10 år(BOE)

Med den dårligste vurdering5 år

Hvad et energimærke koster50 til 300 €

Den snævre undtagelse50 m²En fritstående bygning under det areal

Energimærker

De behøver ikke vælge en advokat i blinde, og De behøver heller ikke selv at jagte en. Vi koordinerer kontrollen, holder den i gang og omsætter resultatet til, hvad det betyder for netop denne ejendom. Advokaten betales af Dem og arbejder for Dem.

Hvad hvis bygningen eller jorden ikke er, som den ser ud?

De dyreste problemer her findes ikke i væggene, men i papirarbejdet bag dem: en bygning eller tilbygning, der aldrig blev godkendt, eller jord, der ikke kan bebygges i det omfang, sælgeren siger.

En bygning uden tilladelse og nedrivningsfristen

På almindelig byzonejord eller landzonejord udløber retten til at beordre nedrivning efter seks år, og bygningen kan derefter søge om AFO-status. AFO er ikke en lovliggørelse: den registrerer, at fristen er udløbet, og den kan genåbnes senere, hvis det viser sig, at jorden ligger i en beskyttet kategori. På beskyttet jord eller kystnær jord begynder fristen aldrig, så nedrivning er fortsat mulig på ubestemt tid. To praktiske konsekvenser. Långivere er forsigtige med en AFO-ejendom, så lånevilkårene kan afvige fra et normalt køb, eller lånet kan blive afvist. Og en åben håndhævelsessag på rådhuset fremgår slet ikke af nogen registerudskrift. Nogen skal spørge rådhuset direkte, hvilket er en del af den juridiske kontrol og ikke noget, De kan gøre ud fra en boligannonce.

På almindelig jord6 årDerefter kan myndigheden ikke længere beordre nedrivning. (BOJA)

På beskyttet jord eller kystnær jordIngen tidsbegrænsning

Ulovligt byggeri

En lukket terrasse, en pool, et ekstra værelse

En ikke-angivet tilbygning på en ellers lovlig bolig kan normalt bringes i orden, men den bliver synlig, når registret, Catastro og den faktiske bygning ikke stemmer overens. Det er en procedure, som nogen skal gennemføre for at rette oplysningerne, og den kan medføre flere års tilbagevirkende ejendomsskat. En långiver værdiansætter de registrerede kvadratmeter, så en ikke-angivet tilbygning finansieres ikke.

Ejendomsskat tilbage efter korrektion4 år(BOE)

Tilbygninger uden tilladelse

Kystnær jord, landzonejord og brønde

Et beskyttelsesbælte strækker sig ind i landet fra kystlinjen, og byggerestriktionerne udløber aldrig. På landzonejord i Andalusien er urbanizable en planstatus og ikke et løfte om, at grunden nogensinde kan bebygges. En brønd, der pumper vand, er ikke bevis på, at brønden er lovlig.

Det kystnære beskyttelsesbælte100 meterInden for den offentlige maritime grænse mod land, og det udløber ikke. (MITECO)

Minimumsgrund til et fritliggende hus2,5 ha

En lovliggjort brønd, højst7 000 m³ om åretMed en volumetrisk måler.

Kystnær jord og landzonejord

Hvad kan De arve fra sælgeren?

Noget af det, De køber, tilhører den person, der sælger det: vedkommendes gæld til ejerforeningen, arvinger eller lejer. Alle tre forhold kan kontrolleres, før De betaler noget.

Fællesgæld, De overtager med lejligheden

De hæfter med selve ejendommen for ubetalte fællesudgifter, som sælgeren har efterladt for det igangværende år og de tre foregående kalenderår. Gælden er knyttet til lejligheden og ikke til den person, der stiftede den, så den følger nøglerne. Det, der stopper den, er ét dokument: et bevis fra ejerforeningens administrator om, at kontoen er udlignet, og notaren kan ikke godkende skødet uden det, medmindre De udtrykkeligt giver afkald på det. Et afkald fjerner kontrollen, men ikke hæftelsen, så der er ingen god grund til at give afkald. To yderligere faldgruber. En tvangsrealiseret lejlighed, der sælges af en bank, er ikke automatisk gældfri. Og en blok i en større urbanisation kan tilhøre to ejerforeninger med to budgetter, så ét bevis dækker ikke altid begge.

Gæld, De kan arve3 årPlus det igangværende år. (BOE)

GældsbevisetJaNotaren kræver det, medmindre De frasiger Dem det.

Sådan inddriver et ejerfællesskab gældEn særlig retssagstype

Ejerfællesskabets gæld

Hvis sælgeren dør før eller undervejs

Køb fra et dødsbo er et normalt køb med flere dokumenter og flere personer, der skal være enige. Hvis sælgeren dør, efter De har underskrevet, annulleres kontrakten ikke: Arvingerne træder i hans sted, når de har accepteret arven. Én arving kan ikke underskrive på alles vegne.

Hvem kan underskrive for et dødsbo3 ruterAlle arvinger, en navngiven bobestyrer eller en domstolsudpeget administrator.

Gælder Deres kontrakt stadigJa

TinglysningsafgiftsportenJa, selv ved 0 i skat(BOE)

Hvis sælgeren dør

Køb med en eksisterende lejer

De overtager den eksisterende lejekontrakt for den resterende del af dens minimumsperiode på de vilkår, som den tidligere ejer aftalte, uanset om den er registreret eller ej. De kan ikke forhøje lejen, fordi ejerskabet er ændret. Lejeren kan også have en lovbestemt forkøbsret, som skal respekteres, før De kan købe, og hvis dette varsel undlades, kan det forhindre tinglysning af Deres køb.

Den periode, De overtager5 eller 7 årSyv år, hvis den tidligere udlejer var en virksomhed. (BOE)

Varsel, hvis forkøbsretten blev frafaldet30 dage

En bolig med en lejer

Hvad kan jorden, luften og bygningen udsætte Dem for?

Fire forhold ved en bestemt adresse kan kontrolleres fra et skrivebord, før De flyver ud, og ingen af dem fremgår af en annonce: om den oversvømmes, hvordan der lyder i august, hvorfor der er fugt i januar, og hvem der skal betale for en reparation bagefter.

Oversvømmelseszoner og kontrollen på ti minutter

Omkring 8 % af de spanske boliger ligger i en kortlagt oversvømmelseszone, og det koster ingenting at kontrollere en bestemt adresse i den statslige visningstjeneste: De finder adressen, og farvemarkeringen viser, om den ligger i en undersøgt oversvømmelseszone, samt ved hvilken sandsynlighed. To begrænsninger er værd at kende. Kortene dækker kun undersøgte vandløb, så et lille overdækket vandløb eller et afløb i byen vises måske slet ikke. Og et tilstoppet regnvandsafløb under kraftig regn er ikke en oversvømmelse i juridisk forstand. At befinde sig i zonen for den primære strømningsvej er en strengere kategori end almindelig oversvømmelsesmarkering, med skærpede begrænsninger for byggeri og genopbygning. Den nationale ordning dækker kun ekstraordinære oversvømmelser oven i en aktiv og betalt forsikring, aldrig tabte lejeindtægter, og ingen spansk sælger er forpligtet til at oplyse om oversvømmelsesrisiko. En juridisk kontrol omfatter ikke en kontrol af oversvømmelseskortet, medmindre nogen beder om det, og derfor står den på vores egen liste før et tilbud og ikke bagefter.

Spanske boliger i en kortlagt zone~8 %

En zone med middel sandsynlighed1 % om åretVed tredive års ejerskab er sandsynligheden for mindst én sådan hændelse omkring 26 %.

Kontrol af én adresseGratisPå den offentlige SNCZI-fremviser. (MITECO)

Hvad den nationale ordning dækkerKun oven i en aktiv forsikringSe boligforsikring

Oversvømmelseszoner

Støj, som er sæsonbestemt og knyttet til en adresse

Det meste støj her kan forudsiges, før De køber, fordi kilderne er sæsonbestemte, og flere af dem er offentligt registrerede. En strandbar er stille i februar og livlig hver aften i august. I nærheden af motorvejen er det sigtelinjen snarere end afstanden, der har betydning. Grænserne nedenfor er reglerne og ikke en måling af en bestemt bolig.

Udendørs om dagen65 dBABoligområde, eksisterende urbaniseret zone. (BOJA)

Udendørs om natten55 dBA

Inde i Deres eget soveværelse om natten35 dBA

Natten begynder kl.23:00

Støj

Fugt, og hvorfor det er et vinterproblem

Fugt på denne kyst skyldes normalt kondens, hvor varm fugtig luft møder kolde overflader i en tom, uopvarmet lejlighed, snarere end en lækage. Fugtperioden er derfor november til februar og ikke august, og derfor finder købere, der leder efter den om sommeren, ingenting. En nymalet lejlighed kan skjule problemet i stedet for at løse det.

Luftfugtighed i Malaga, årligt gennemsnit65 %

December er den vådeste måned72 %Mod otteoghalvtreds procent i juni og juli.

Fugtsikring i bygningsreglementet siden2006Ældre bygninger har ofte slet ingen fugtspærre. (BOE)

Fugt og byggekvalitet

En mangel, efter De er flyttet ind

Et nybyggeri er omfattet af tre garantiperioder, og hver af dem bæres af en anden gruppe af de personer, der opførte det. Den strukturelle garanti er dækket af en obligatorisk forsikring, som knytter sig til bygningen og ikke til virksomheden. Den består derfor, selv om bygherren lukker. Når der opstår noget, er den nyttige fremgangsmåde ikke glamourøs. Indberet det skriftligt, dateret og med fotografier til bygherren, samt til ejerforeningens administrator, hvis det vedrører et fælles element. Fristen for kravet begynder, når skaden viser sig, ikke når De får taget Dem sammen til at klage. Et videresalg giver næsten ingen beskyttelse til sammenligning: et strengt krav ved skjulte mangler med en kort frist, som ikke kan sættes i bero ved at sende et brev, og kun for noget, sælgeren kendte til og skjulte.

Konstruktion på et nybyggeri10 årTre år for installationerne, ét år for overfladerne. (BOE)

At gøre et krav gældende, når en mangel viser sig2 år

Bag den tiårige dækningLovpligtig forsikring

Skjulte mangler ved et videresalg6 månederFra afleveringen, og den kan ikke afbrydes. (BOE)

Byggemangler

Hvordan ser bevidst svig ud her?

Bevidst svig er sjældent her, og det er ikke subtilt. Det har fire former, og alle opdages med den samme refleks: Ingen får penge eller en underskrift, før det er muligt at verificere forholdene.

De fire mønstre

En falsk sælger, der sælger noget, vedkommende ikke har ret til at sælge, et stjålet depositum, en falsk udlejning og et svindelnummer med et projekt under opførelse, hvor der opkræves ratebetalinger uden nogen garanti bag dem. Falske sælgere vælger boliger, der har stået tomme længe, ejes fra udlandet eller for nylig er arvet og aldrig er blevet opdateret i registret. I alle tre tilfælde opdager ingen lokale det. Mønstret bag alle fire er det samme, og det er det eneste, De skal huske: Der bliver bedt om penge eller en underskrift, før det er muligt at kontrollere forholdene. Derfor er sikkerhedsforanstaltningerne enkle. Det bedste er, at pengene går ind på Deres egen advokats klientkonto. Hvis de i stedet går til sælgeren, ejendomsmægleren eller bygherren, hvilket er almindeligt, skal navnet på kontoen stemme nøjagtigt overens med den part, der er angivet i kontrakten. Tre ting betyder stop. En privat konto, der tilhører en anden end sælgeren. En anmodning om kontant betaling. Eller en virksomhedskonto i et land, der intet har med salget at gøre. Der betales ikke noget før en fremvisning, personligt eller via et direkte videoopkald. Og en overførsel samme dag kan undertiden tilbagekaldes, hvis De reagerer inden for en dag eller to, hvilket er værd at vide før weekenden og ikke bagefter.

Bevidste svindelmønstre4Falsk sælger, stjålet depositum, falsk udlejning, projekt under opførelse uden garanti.

For at sælge noget, De ikke må sælge1 til 4 årEn fængselsstraf efter en bestemmelse i straffeloven. (BOE)

Ejendomssvindel

Hvad kan gå galt ved nybyggeri, og hvem betaler for det?

Tre ting går galt ved nybyggeri: udvikleren går konkurs, projektet standser, eller datoen flyttes. Hvilken situation De står i, afgør, om Deres penge kommer tilbage fra en bank på få uger eller venter i en retssag i årevis.

Hvis bygherren bliver insolvent

Deres penge deler sig i to. Alt, hvad der er dækket af en gyldig garanti, tilbagebetales af banken eller forsikringsselskabet. Det er en gæld, som en anden virksomhed skylder, så den består uanset hvad der sker med bygherren. Alt andet bliver et almindeligt krav i insolvensbehandlingen, efter andre kreditorer, uden et lovet beløb og uden en lovet dato. Det første, De skal gøre, er derfor ikke at gå i panik, men at læse certifikaterne: Hvilke betalinger er dækket, i Deres eget navn og for det fulde beløb? Det andet er at anmelde kravet inden for den frist, insolvensbehandlingen fastsætter, for hvis fristen overskrides, kan kravet gå helt tabt. Insolvens er en domstolserklæret hændelse med en dato og er ikke det samme som, at en bygherre er langsom, tavs eller efter sigende har problemer.

En garanti bliver udbetaltUanset insolvensen

Uden en garanti er DeEn almindelig kreditor

Den betaling, som ingen garanti dækkerReservationen

Den gældende lovRDLeg 1/2020(BOE)

Bygherrens insolvens

Hvis projektet går i stå

Et projekt, der er gået i stå, ender et af tre steder, og hvilket sted det er, afgør, om De venter eller trækker Dem. Hvis en anden bygherre overtager det, overføres den gamle garanti ikke automatisk. En byggetilladelse kan bortfalde, hvis arbejdet står stille, og blotlagt beton, der står gennem regnfulde årstider, forringes på måder, som en dokumentkontrol ikke afslører.

Hvor et stagneret projekt ender3 mulige udfald

Hvis en anden bygherre færdiggør detEn ny garanti, en ny cyklus

Det første dokument, De skal henteNota simple

Fællesgæld på en halvfærdig boligDen kan knytte sig til ejendommen

Et ufærdigt projekt

Ved sen færdiggørelse

Ved et nybyggeri kan De, når færdiggørelsesdatoen i Deres kontrakt er overskredet, kræve pengene tilbage med lovbestemte renter fra garantien. Ingen retssag og ingen diskussion om, hvor alvorlig forsinkelsen var. Kun datoen i kontrakten tæller, og en fristforlængelse gælder kun, hvis Deres kontrakt indeholder en sådan.

Hvilken dato tællerKontrakten, ikke brochuren

Dækker garantien en forsinkelseJa, også ved en simpel forsinkelse

Ved nybyggeriIngen alvorlighedsvurdering

Ved en brugt boligArtikel 1124 i civillovbogenEn domstol afgør, om misligholdelsen er tilstrækkelig alvorlig. (BOE)

Forsinket færdiggørelse

Hvis et projekt bliver stille, er det første spørgsmål, hvilken af disse tre situationer De befinder Dem i. Vi kontrollerer licensen og registret igen, bekræfter, om Deres garanti stadig dækker de betalinger, De har foretaget, og siger klart, om det er bedst at vente eller trække sig.

Officielle kilder til denne delDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)

Nybyggeri eller videresalg

Bør De købe nybyggeri eller en brugt bolig?

Køb den ejendom, der passer til Deres tidsplan. Dette er den vigtigste forskel, De ikke kan ændre. Et videresalg tager måneder. Et nybyggeri kan tage år. De øvrige punkter er valg, ikke faste svar. Trin 1 til 7 er de samme for begge muligheder. Trin 8 til 14 er forskellige.

Nybyggeri

Fra reservation til nøgler2 måneder til 3 årDet afhænger af, hvor langt byggearbejdet er kommet.

Omkostninger ud over prisenDet højeste af de to ovenstående beløbDet meste er skat: 10 % moms plus andalusisk stempelafgift på skødet.

Sådan betaler DeI etaper baseret på byggeriets milepæleEn bankgaranti i Deres navn dækker alle betalinger i etaper.

Hvad kan gå galtDatoen ændresDen færdige lejlighed kan også afvige fra tegningerne. Mangellisten og garantierne håndterer dette.

Det kan De forhandle omVilkår frem for prisDe kan forhandle betalingsplanen, møblerne, parkeringspladsen og fristen.

Garantier, De fårTi år på konstruktionenTre år på installationerne og ét år på overfladerne.

Bedst, hvis De kan vente på byggeriet og ønsker de garantier, der følger med et nyt byggeri.

Brugt ejendom

Fra reservation til nøgler1 til 3 månederDen juridiske kontrol bestemmer tempoet, ikke byggeriet.

Omkostninger ud over prisenDet laveste af de to ovenstående beløbOverdragelsesafgift på 7 % i Andalusien gælder referenceværdien, når den er højere end den pris, De betalte.

Sådan betaler DeReservation, arras og derefter restbeløbetArras udgør 10 til 20 %. De betaler restbeløbet hos notaren.

Hvad kan gå galtDet, bygningen allerede erDer kan være gæld, ændringer, der ikke er registreret, fugt eller en ejerforeningsregel, som De ikke har læst.

Det kan De forhandle omPris og tidsplanDer er én sælger, og vedkommende har en grund til at sælge.

Garantier, De fårIngen fra sælgerenI stedet får De en bygning med en historik, som De kan undersøge.

Bedst, hvis De snart har brug for at være i ejendommen og ønsker mulighed for at forhandle prisen.

Ingen af mulighederne er bedre, og vi sælger ikke nogen af dem. Det er normalt tidsplanen, der afgør det. Hvis De skal være i ejendommen næste sommer, er et projekt, der er to år fra afslutning, ikke en mulighed, uanset hvor godt det er.

Hvad det koster at købe Omkostningsberegner

Det, der overrasker købere mest

Ved nybyggeri flyttes Deres penge, før nogen kontrakt er underskrevet

De betaler reservationsbeløbet, før der findes en kontrakt med udvikleren, og afhængigt af udvikleren kan der på dette tidspunkt blive krævet mere end selve reservationen. Det siger vi på forhånd, og alligevel har vi næsten mistet handler præcis på dette trin: E-mailen fra advokaten kommer med et krav om penge, før noget er underskrevet, og køberne går i stå. De fleste antager, at det skyldes én mærkelig udvikler. Efter vores erfaring er det ikke tilfældet: De fleste udviklere på denne kyst arbejder sådan, omtrent otte ud af ti eller flere. Der findes ingen offentliggjort opgørelse, men det er det, vi ser.En undtagelse kan undertiden forhandles, og der er sjældent grund til at bede om en. Hver betaling, De foretager, før bygningen er færdig, skal være dækket af en bankgaranti i Deres eget navn. Reservationsaftalen skal angive, hvilke forhold der giver Dem pengene tilbage. Tilsammen betyder det, at intet er ubeskyttet, som garantisystemet ikke allerede dækker. Dette er ganske enkelt standardprocessen her. Den form, disse betalinger normalt har, er beskrevet længere nede i afsnittet om køb på projektstadiet.

Bankgarantier Reservationsaftale

De behøver ikke vurdere den e-mail alene. Deres advokat kontrollerer garantibeviset og ordlyden, der beskytter betalingen. Vi gennemgår det med Dem og lader ikke en overførsel blive sendt på baggrund af et løfte om, at beviset kommer senere.

Er køb på projektstadiet det rette for Dem?

Køb på projektstadiet og indflytningsklart er ikke to risikoniveauer, men to forskellige risici. Ved nybyggeri er risikoen tid, og beskyttelsen er et dokument, De skal læse. Ved videresalg er risikoen selve bygningen, og beskyttelsen er den juridiske kontrol. De syv spørgsmål nedenfor afgør det i den rækkefølge, der er vigtig.

Kan Deres kalender rumme ventetiden: 2 måneder til 3 årDette er den ene forskel, De ikke kan forhandle om. Hvis De skal være i ejendommen næste sommer, er et projekt, der først står færdigt om to år, ikke en mulighed, uanset hvor godt det er.
Hvem garantien skal være udstedt til: I eget navnEt certifikat, der angiver byggeriet i stedet for Dem, er ikke en beskyttelse. Kontrollér det før hver ratebetaling, ikke kun én gang i begyndelsen.
Betaler garantien stadig, hvis udvikleren misligholder: Uanset insolvensenGaranterede penge kommer tilbage fra banken. Penge uden garanti bliver til et krav i insolvensbehandlingen uden noget lovet beløb og uden nogen lovet dato.
Hvad sker der, hvis projektet standser: 3 mulige udfaldDet genoptages, en anden udvikler færdiggør det, eller det afvikles, og køberne får deres penge tilbage. En ny udvikler betyder en ny garanti i stedet for den gamle.
Hvad sker der, hvis datoen ændres: Kontrakten, ikke brochurenDet er kun datoen i Deres egen kontrakt, der tæller, og når den er overskredet, kan De gøre krav gældende under garantien uden at bevise, at forsinkelsen var alvorlig.
Hvad et nybyggeri giver Dem, som et videresalg ikke kan: 10 årTre år på installationerne og ét år på finishen, med en lovpligtig forsikring bag de ti år på konstruktionen.
Hvad et videresalg giver Dem i stedet: IngenIngen garanti fra sælgeren, men en bygning med en historik, som De kan undersøge og prissætte, før De betaler for den.

Køb på projektstadiet passer til en køber, hvis tidsplan har plads, og som er villig til at læse et garantibevis før hver betaling. Indflytningsklart passer til en køber, der har brug for at være i ejendommen snart og hellere vil inspicere en virkelig bygning end en tegning. Ingen af delene er abstrakt set sikrere: Det, der gør køb på projektstadiet sikkert, er garantibeviset, og det, der gør et videresalg sikkert, er den juridiske kontrol.

Sådan ser betalingsplanen normalt ud

Først reservationen: 6 000 til 11 000 €Betales, før der findes nogen kontrakt med udvikleren, som forklaret i boksen ovenfor.
Ved den private udviklerkontrakt: around 20 %Med moms på hver betaling. Vores observation og ikke en regel.
Under byggeriet: Nogle gange flere ratebetalingerNogle udviklere kræver ingen betaling efter kontrakten, mens andre kræver to eller tre.
Ved overtagelsen: around 70 %Restbeløbet, normalt med realkreditfinansiering på plads på det tidspunkt.
Det, der er bindende: Tidsplanen i Deres egen kontraktFordelingen varierer fra udvikler til udvikler, så det er kontrakten, der gælder, ikke denne fremstilling.
Alle betalinger før overtagelsen: Dækket af bankgarantienSe, hvad der beskytter Deres penge

Bankgarantier Udviklerens insolvens Et ufærdigt projekt Forsinket færdiggørelse

Officielle kilder til denne delLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)

At eje den

Hvad koster det årligt at eje den?

Fire regninger kommer hvert år, uanset om De er i Spanien eller ej: ejendomsskatten, ejerforeningsgebyret, forsikringen og selvangivelsen for ikke-residenter. For en lejlighed udgør de nedenstående beløb.

Ejendomsskat, IBI400 til 1 000 €Den årlige ejendomsskat for en lejlighed.

Fællesudgifter900 til 6 000 €Betales hvert år til ejerforeningen.

Husforsikring300 til 800 €Loven kræver det ikke. Det gør et realkreditinstitut.

Elektricitet, vand og internet pr. måned100 to 400 €Vores egen observation for en almindelig lejlighed eller et rækkehus. En villa eller et stort hus med pool, have og klimaanlæg er væsentligt dyrere.

Ikke-bosat-skat, EU og EØS19 %Indberettes én gang om året, også selv om De aldrig udlejer ejendommen. (Skatteforvaltningen)

Ikke-residentskat, udlandet24 %Den samme skat med den højere sats.

Hvad denne skat beregnes af1,1 eller 2 %Af den matrikulære værdi, når De ikke udlejer ejendommen.

Hvad De betaler for elektricitet, vand og internet, afhænger af, hvor meget De opholder Dem der, og hvilken type ejendom det er. Hvert tal ovenfor hører til en af vejledningerne nedenfor, som indeholder den fulde version og kilden, det stammer fra.

Årlige omkostninger Fællesudgifter Skat for ikke-bosiddende Husforsikring Forsyninger og internet

Hvilke regninger, indberetninger og afstemninger følger med ejerskabet?

Tallene står ovenfor. Det følgende forklarer, hvem der fastsætter dem, og hvad forsikringen vil og ikke vil betale. Det dækker også, hvordan forsyningerne kommer i Deres navn, samt de to skatter, der ikke opkræves hos de fleste købere.

Ejerforeningen og hvordan den træffer beslutninger

Medlemskab er automatisk, og De kan ikke melde Dem ud eller betale mindre ved ikke at bruge swimmingpoolen. Budgettet vedtages af ejerne, så fællesudgiften er ofte den reelle forskel mellem to lejligheder, der ser identiske ud. Bed om budgettet, referaterne, reservebeholdningen og gældsattesten, før De reserverer.

Den minimale reservefond10 %Af det seneste ordinære budget. (BOE)

For at anfægte en beslutning3 månederÉt år, hvis den strider mod loven eller vedtægterne.

Fællesudgifter

Boligforsikring og klausulen, der koster Dem

Ingen lov kræver, at De forsikrer en spansk bolig, men alle realkreditinstitutter vil kræve det. Den klausul, der koster ejere af fritidsboliger penge, er klausulen om ubeboet bolig: Når boligen har stået tom længe nok, er tyveridækningen normalt suspenderet, mens brand- og vandskadedækningen fortsætter. Underforsikring udløser en proportionalitetsregel, der reducerer alle erstatningskrav.

Er det obligatoriskIkke lovpligtigtIngen lovbestemmelse forpligter en ejer til at tegne forsikring. Det gør långiveren som en betingelse for lånet. Se, hvad det koster om året

Karenstiden på en ny forsikring7 dage(Forsikringskompensationskonsortiet)

Boligforsikring

Elektricitet, vand og internet

Ved et videresalg ændrer De indehaveren af en eksisterende forsyningsaftale i stedet for at tilslutte en ny, hvilket tager dage snarere end måneder. Intet af dette gælder for et nybyggeri, hvor tilladelserne bag den første tilslutning kan tage måneder. Hav forsyningsreferencen, måleraflæsningerne og vandselskabets oplysninger klar ved overdragelsen.

Dokumenter, der kræves ved ejerskifte6

Hvad distributionsselskabet kan opkræve0 €

Den almindelige indenlandske takst2 båndTo aftalte effektperioder.

Spanske husstande med adgang til fibernet95,9 %

Forsyninger og internet

Den selvangivelse, De skylder, også når ingen bor der

De skal betale spansk ejendomsskat hvert år, uanset om ejendommen er udlejet eller står tom, baseret på en fiktiv indkomst beregnet ud fra den matrikulære værdi. Det er én formular. En manglende indberetning medfører renter og et tillæg, der vokser, jo længere tid den forbliver uindgivet, og det første delvise år skal allerede betales, selv om ejere antager, at det først begynder den følgende januar.

Indberetningsperioden åbner1. aprilFor det foregående år, og den forbliver åben indtil udgangen af den følgende december. (Skattemyndigheden)

Skat for ikke-bosiddende

Formueskat og den, der ikke er bonificeret

Andalusien giver en fuld bonifikation på den regionale formueskat, så den for næsten alle købere slet ikke koster noget. En separat national solidaritetsskat kan stadig gælde for meget større formuer. Den regionale bonifikation reducerer ikke denne skat, fordi fradraget gælder regional skat, som De faktisk har betalt, og en fuld bonifikation betyder, at De ikke har betalt noget.

Det generelle skattefrie minimum700 000 €(BOE)

Helårsbolig, kun for fastboende300 000 €

Den andalusiske bonifikation100 %

Den nationale solidaritetsskat begynder ved3 000 000 €(BOE)

Formueskat

Det er små opgaver, som bliver dyre det år, de bliver overset. Deres advokat indgiver selvangivelsen, og vi forbliver kontaktpunktet for regningerne, forsikringen og den, der skal lukke nogen ind, mens De ikke er her.

Officielle kilder til denne delReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)

At udleje det

Må De udleje den, og hvad tjener den reelt?

Udlejning til turister kræver ikke én, men tre tilladelser, og den, der stopper de fleste ejere, kommer fra deres egne naboer. Langtidsudlejning er en anden ordning med langt længere forpligtelser.

Udlejning til turister og de tre myndigheder

Regionen skal registrere ejendommen, og kommunen skal tillade det. Derefter kan ejerforeningen forbyde eller begrænse turistudlejning med et kvalificeret flertal, og det er dette, der stopper de fleste ejere. En ejendom kan have en gyldig registrering og en positiv kommune og stadig blive blokeret af denne afstemning. Derfor er det værd at læse ejerforeningens vedtægter og referaterne, før De reserverer, og ikke først bagefter. Selve registreringen er en erklæring med tilknyttede betingelser. Ejendommen skal opfylde kravene til udstyr, herunder klimaanlæg i alle beboelige rum i de relevante årstider. Der er heller ingen undtagelse ved udlejning i kun én uge: Annoncering uden licens er den samme overtrædelse som at drive udlejningen på fuld tid. En registrering, der indehaves af den tidligere ejer, overføres ikke altid sammen med ejendommen. Vi driver selv korttidsudlejning og ejendomsadministration, så De kan spørge os om en bestemt ejendom i stedet for at få et generelt svar.

Ejerforeningen kan stemme det ned3/5Af ejere og af kvoter (BOE)

Nationalt annonceringsnummer fra1 July 2025(Andalusiens regionalregering)

Sovepladser, højst4 per bedroom(BOJA)

En møbelpakke i udlejningskvalitet4 500 to 26 000 €Til en lejlighed med to soveværelser og dyrere end at indrette den samme bolig til Dem selv, fordi en licenseret udlejning skal opfylde udstyrskrav og udsættes for hårdere slitage.

Korttidsudlejning

At udleje den på langtidsbasis

En langtidslejeaftale binder Dem i en lovbestemt minimumsperiode, uanset hvor kort kontrakten siger, at den er, og i længere tid, hvis udlejeren er et selskab. Huslejen kan ikke forhøjes i lejeperioden, medmindre kontrakten giver mulighed for det. Hvis lejeren holder op med at betale, kan De ikke bare opsige aftalen: Kun en domstol kan udsætte en lejer, og det tager mange måneder. Et salg af ejendommen bringer heller ikke lejeaftalen til ophør.

Minimumsperiode, privat udlejer5 år(BOE)

Minimumsperiode, selskab som udlejer7 år

Depositum og ekstra sikkerhed1 + 2 månederI alt højst tre måneders husleje

Varsel fra en lejer om fraflytning30 dage

Langtidsudlejning

Skat af lejeindtægten

Som skattepligtig hjemmehørende i Tjekkiet eller Polen betaler De den lavere sats af nettoindkomsten efter fradragsberettigede udgifter. En person med skattemæssigt hjemsted uden for EU og EØS betaler den højere sats af bruttolejen uden nogen fradrag. Begge indgiver den samme formular kvartalsvist, mens ejendommen er udlejet, og årligt, mens den står tom.

Fastboende i EU og EØS19 %Af nettoindkomsten efter fradrag af godkendte udgifter.

Alle andre24 %Af bruttolejen uden fradrag

Mens den står tomDen samme skat af en fiktiv indkomstSe de årlige tal

Udlejningsskatter

Hvad den realistisk indbringer

En veldrevet korttidsudlejning giver cirka 5 til 9 % brutto, og en langtidsudlejning cirka 4 til 6 %. Begge ender på cirka 3 til 4,5 % netto, når administration, skat og driftsomkostninger er trukket fra. Et afkast, der oplyses, før ejendommen er blevet besigtiget, er et gæt. Dette er tal fra markedsrapporter, ikke vores egne.

Korttidsudlejning, brutto5 til 9 %Markedsrapporter, 2026.

Netto, uanset vej3 til 4,5 %Efter administration, skat og faktiske driftsomkostninger

Administration af hver booking20 %

Lejeindtægt og afkast

Officielle kilder til denne delJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados

At bo her

Hvad ændrer sig, når De bor her i stedet for at besøge stedet?

At eje en ejendom her og at bo her er to beslutninger med to sæt papirarbejde. Alt nedenfor starter, når De beslutter Dem for at tilbringe reel tid i ejendommen, og fristerne er kortere, end folk forventer.

Flytning hertil i den rigtige rækkefølge

Hvis De er EU-borger og planlægger at opholde Dem i Spanien i mere end tre måneder, skal De registreres. Ejerskab af en ejendom udløser ikke dette, men det gør et ophold. Rækkefølgen er vigtig, og hvert trin kræver det foregående. Først en adresse, derefter NIE og så registrering i padrón hos kommunen. Padrón er det kommunale register, der dokumenterer, hvor De bor, og skoler, sundhedsdækning og det meste lokale papirarbejde afhænger af det. Derefter kommer opholdsbeviset, så sundhedsdækning, familie, bilen og forsyningerne. En ikke-EU-borger, der ejer en bolig her, har stadig 90 dage inden for hver periode på 180 dage. Det registreres nu digitalt ved grænsen, uden plads til diskussion. Visumtypen for ikke-erhvervsmæssigt ophold tillader slet ikke arbejde, heller ikke fjernarbejde for en udenlandsk arbejdsgiver. Der gælder også en økonomisk prøve, som er baseret på IPREM, det referenceindkomsttal, de spanske regler anvender. En ansøger skal dokumentere fire gange det årlige IPREM for sig selv samt det årlige beløb igen for hver forsørget person.

At registrere sig, når De agter at blive3 måneder(Det nationale politi)

Ophold uden for EU, pr. 180 dage90 dage

IPREM, referencebeløbet, et år7 200 €Referencebeløbet, som visummets økonomiske prøve beregnes ud fra

Permanent ophold efter5 år

Flytning til Spanien

Deres bil og kørekort

En bil med udenlandske nummerplader kan opholde sig som besøgende i en begrænset periode, og overskridelse af denne periode medfører risiko for en bøde og undertiden, at bilen immobiliseres. Når De først er blevet resident, skal den hurtigt have spanske nummerplader, men kilderne er uenige om, hvor hurtigt det skal ske. Hvis De har ejet den længe nok før flytningen, bortfalder importskatten, og en finansieret bil tilhører finansieringsselskabet.

En bil med udenlandske nummerplader som besøgende6 måneder

Efter fast bopæl, til omregistrering30 til 60 dageKilderne er uenige. Bekræft det hos trafikmyndigheden.

En tidsubegrænset tilladelse til at bytte2 år

Ej bilen så længe for at undgå skatten6 måneder

Biler og kørsel

At tage en hund med

Følg trinnene i rækkefølge, for rækkefølgen er afgørende: Først mikrochip, derefter rabiesvaccination og så en ventetid. Vaccination før chippen gør den ugyldig, og ventetiden begynder forfra. Undersøg ejerforeningens vedtægter, før De køber, da de kan begrænse husdyr og adgang til fællesområder, og spørg Deres flyselskab.

Ventetid efter vaccinationen21 dage

Minimumsalder for rejser15 ugerSpanien giver ingen undtagelse under grænsen. (MAPA)

Dyr ved én ikke-kommerciel flytning5

Kørsel fra Tjekkiet2 dageTo lange dage hver vej med en overnatning undervejs

Flytning med kæledyr

Når Spanien begynder at beskatte alt

De bliver skattemæssigt hjemmehørende i Spanien efter mere end 183 dage i et kalenderår. De bliver det også uanset antal dage, hvis Deres vigtigste økonomiske interesser eller Deres familie er her. Der findes ikke et opdelt skatteår: Opfylder De én af betingelserne, er De resident for hele året. Familiebetingelsen er den, købere overser.

Antallet af dage183 dageMere end det, ikke præcis det (BOE)

Laveste samlede sats19 %

Højeste samlede sats47 %

Udenlandske aktiver indberettet fra50 000 €Pr. kategori

Skatter, hvis De bor i Spanien

Officielle kilder til denne delPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)

Salg og arv

Hvad koster det at sælge den senere?

Tre omkostninger påhviler sælgeren: den kommunale skat på stigningen i grundværdien, skat på kapitalgevinsten og bureauets provision. Som ikke-resident modtager De heller ikke hele prisen på dagen, fordi køberen tilbageholder en del til skattemyndighederne.

VærdistigningsskatOp til 30 %Den kommunale skat på stigningen i grundens værdi. Dette er den maksimale sats. (BOE)

Ejendomsavanceskat19 %Den samme sats for alle ikke-bosatte, uanset om De bor i EU eller ej. (Skatteforvaltningen)

Tilbageholdes ved salget3 %Køberen tilbageholder denne del af prisen og betaler den til skattemyndighederne som et forskud på Deres skat. (Skatteforvaltningen)

Mæglersalær1,5 til 4 %Betales af sælgersiden, hvilket er Dem den dag, De sælger.

Intet af dette gælder, mens De ejer ejendommen. Det gælder den dag, De sælger, og to dele overrasker sælgere. De tre procent er et forskud og ikke den endelige regning. Hvis Deres reelle gevinst er mindre, får De forskellen tilbage, og fristen for at gøre det er fire måneder fra salget. Den kommunale skat på stigningen i grundværdien kan juridisk påhvile køberen, når sælgeren er ikke-resident. Derfor er det en klausul, der skal afklares, før De aftaler en pris, ikke bagefter. Vejledningen nedenfor gennemgår hele beregningen.

Salg og omkostninger ved fraflytning

Hvad sker der med ejendommen, når De dør?

En spansk ejendom beskattes i Spanien, når ejeren dør, selv hvis ejeren aldrig har boet her. For nærmeste familie i Andalusien ender skatten normalt på nul, men kun fordi tre separate lempelser er blevet gjort gældende korrekt.

Arveafgift og de tre lempelser

For en ægtefælle, et barn eller en forælder giver Andalusien tre lempelser: et stort slægtskabsfradrag, et yderligere fradrag for en primær bolig og en bonifikation på den resterende skat. En familieejendom ender ofte med, at der ikke skal betales noget. Ingen af de tre gælder automatisk. Hver enkelt skal kræves korrekt på selvangivelsen inden for seks måneder efter dødsfaldet. Den ene forlængelse skal søges i den femte måned og ikke i den sjette. I praksis har arvingerne brug for mere end selvangivelsen: en dødsattest, en attest om seneste testamentariske dispositioner samt testamentet eller en erklæring om arvinger. Et NIE-nummer til hver. Og et notarielt skøde om accept af arven, før tingbogen vil registrere ejendommen i deres navne. Europæisk ret giver Dem mulighed for at vælge, hvilken national arvelov der afgør, hvem der arver, og dette valg ændrer, hvem der arver, men ikke hvorvidt Spanien beskatter arven.

Slægtskabsfradrag, nærmeste familieOp til 1 000 000 €(Lovdekret 1/2018)

Bonifikation på den resterende skat99 %

Nedsættelse for primærbolig100 %Op til en værdigrænse, derefter udfases det.

Frist for indgivelse fra dødsfaldet6 månederÉn forlængelse, anmodet senest i måned fem. (BOE)

Arv og traktaten med Tjekkiet

Officielle kilder til denne delAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)

Hvor detaljerne findes

Hvor detaljerne findes, fase for fase

Hvert trin ovenfor fører til en af disse sider. De er grupperet efter det stadie i købet, hvor De har brug for dem, ikke alfabetisk. Dette er den samme rækkefølge som de femten trin.

Sådan foregår købetDokumenterne og underskrifterne, trin 7 til 14 i detaljer.

Penge og skatterHvad det koster ud over prisen, hvor meget en tjekkisk køber kan låne, og hvordan pengene er beskyttet under processen.

Hvad der kan gå galtHver side forklarer ét problem, og hvad De bør kontrollere, før det opstår.

UdlejningFind ud af, om De må udleje ejendommen, hvem der må leje den, og hvor meget den reelt kan indbringe.

Når De ejer denDette er regningerne, fællesudgifterne, forsikringen og skatteindberetningerne, som begynder, når De får nøglerne.

At bo i SpanienDette afsnit er for købere, der skal bo i Spanien og ikke kun besøge landet. Det omhandler opholdstilladelse, biler, hunde og flytning.

ReferenceDette er de spanske købsudtryk, De vil møde, i den rækkefølge De møder dem.

Ordliste

Sider, der er markeret som under udarbejdelse, har allerede deres struktur, URL og plads i dette kort. De afventer teksten.

Hvad nu

Ser De allerede på en bestemt ejendom?

Send den til os. De får et svar om den pågældende ejendom, ikke kun om processen. Ejendommen behøver ikke være fra vores katalog. En ejendom fra en udvikler, et andet bureau eller en portalannonce får de samme kontroller.

Relateret

Ser De på en bestemt ejendom?

Send os ejendommen