Notar ved køb af ejendom i Spanien
På 30 sekunder
En spansk notar bekræfter, hvem De er, læser skødet højt og indsender det til tingbogen samme dag. Notaren kontrollerer ikke fællesskabets gæld, bygningens dokumenter eller om prisen er rimelig. Det er Deres advokats opgave.
escritura ved ejendomshandelDet offentlige skøde, side et
- Underskrivere (parterne)
- FORNAVN EFTERNAVN · NIE X XXXXXXX L
- Pris for ejendomshandlen
- XXX.XXX €
- Erklæringer (declarationer)
- Fri for hæftelser ifølge sælgeren
- Underskrift og dato
- Notar · DD/MM/AAAA
- Underskrivere (parterne). Købers og sælgers identitet, bekræftet mod pas og NIE. Dette er centralt for notarens rolle.
- Pris for ejendomshandlen. Den pris, der står i skødet. Notaren registrerer den, men vurderer ikke, om den er rimelig.
- Erklæringer (declarationer). Sælgerens egen erklæring, kontrolleret mod den nota simple, som notaren indhenter. Dette er ikke en uafhængig garanti ud over tingbogens oplysninger.
- Underskrift og dato. Underskrevet, læst højt og sendt elektronisk til tingbogen samme dag.
Hvad kontrollerer en spansk notar?
Den spanske notar er vidne til underskrivelsen og omdanner salget til et offentligt skøde. Notaren kontrollerer ikke, om ejendommen er et godt køb. En spansk notar kontrollerer langt mindre, end de fleste udenlandske købere antager, og i dette køb kommer beskyttelsen fra Deres advokat, ikke fra notarens kontor. Derfor er forskellen vigtig: Ordet "notar" beskriver en velkendt rolle i de fleste lande, men her beskriver det en reelt anderledes rolle.Hvad notaren gør på dagen: Notaren bekræfter købers og sælgers identitet og retlige handleevne, indhenter selv en nota simple for at bekræfte, at sælgeren reelt ejer ejendommen uden de hæftelser, De allerede har kontrolleret, udarbejder det offentlige skøde, læser det højt, før begge parter underskriver, og sender en elektronisk kopi til tingbogen samme dag. Hvad notaren ikke gør: Notaren kontrollerer ikke, om fællesudgiften er fuldt betalt ud over det, dokumenterne foran notaren viser, bekræfter ikke, at bygningen stemmer overens med byggetilladelsen, vurderer ikke, om prisen er rimelig, og rådgiver ikke nogen af parterne om, hvorvidt handlen er en god idé.
Hvad notaren har ansvaret forHvad er ikke hans opgave
- At bekræfte, at begge parter er, hvem de udgiver sig for at være, og lovligt kan underskrive
- Ja, det er centralt for rollen.
- At anmode om en nota simple og læse skødet højt før underskrivelsen
- Ja, og det sker ved selve underskrivelsen, ikke før.
- At sende skødet til tingbogen
- Ja, elektronisk, samme dag.
- At kontrollere, at sælgeren har betalt fællesudgifter og lokale skatter
- Nej. Deres advokat anmoder særskilt om attesterne før denne dag.
- At bekræfte, at bygningen stemmer overens med dens tilladelse og grundens planmæssige status
- Nej. Det er en juridisk og teknisk kontrol, som De får arrangeret på forhånd.
Hvem vælger notaren, og ændrer et realkreditlån svaret?
Ved et almindeligt kontantkøb følger retten til at vælge notaren generelt gebyrerne: Den, der betaler den største andel, får lov til at vælge, hvilket i praksis normalt er køberen. Hvis en sælger uden god grund insisterer på sin egen notar, kan en køber tage sagen op med kundeservicekontoret hos det lokale Colegio Notarial.Ved et BELÅNT køb er svaret en juridisk ret snarere end en sædvane. Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario garanterer klart låntagerens frie valg af notar og forhindrer långiveren i at styre dette valg. Omtrent samtidig flyttede lovgivningen også de fleste tilknyttede omkostninger over på banken: Et dekret fra 2018 flyttede stempelafgiften på realkreditlånet til långiveren, og siden loven fra 2019 betaler långiveren også notaren, tinglysningen i tingbogen og gestoría for selve lånet. Den eneste omkostning, der fortsat påhviler låntageren, er bankens egen ejendomsvurdering.
Hvordan betales købet?
- Kontant, uden boliglånDette er en sædvane, ikke en formel ret: Den, der betaler den største andel af gebyrerne, vælger, hvilket i praksis normalt er Dem.
- Med realkreditlånEn juridisk ret i henhold til Ley 5/2019: De har frit valg af notar, og loven forhindrer långiveren i at styre valget hen imod en notar, som långiveren foretrækker.
Hvad udveksles i lokalet, og skal det være Dem?
Den offentlige escritura er det notarbekræftede salgsskøde, det dokument, der underskrives foran notaren og overfører ejendomsretten til Dem. Ved en brugt bolig betaler De typisk den resterende saldo på dette tidspunkt: Penge og nøgler skifter hænder i samme rum på samme tid.cheque bancario er en bankcheck trukket på Deres spanske konto, og det er den måde, hvorpå resten af købesummen ofte overdrages hos notaren.De behøver ikke personligt at være i lokalet. Under hele købet er det kun strengt nødvendigt at rejse til Spanien én gang, og de fleste vælger i stedet at uddelegere dette møde. Hvis Deres advokat har en fuldmagt, der omfatter underskrivelsen af skødet, kan advokaten gennemføre hele mødet på Deres vegne. Det er netop derfor, at det kan betale sig mere, end det umiddelbart ser ud til, at få en fuldmagt på plads tidligt i processen.
- Ved en brugt boligDe betaler saldoen med cheque bancario eller i stigende grad via en bekræftet bankoverførsel, der er arrangeret til at være fremme før mødet. Notaren bekræfter i skødets tekst, hvilken betalingsmetode der blev anvendt.
- Ved færdigt og indflytningsklart nybyggeriDen samme fremgangsmåde gælder. Derudover begynder den tiårige konstruktionsgaranti, den treårige installationsgaranti og den etårige snagging-garanti alle at løbe fra denne dag. Den præcise dato for den endelige gennemførelse har derfor betydning ud over selve transaktionen.
Hvad koster notaren ud over alt det øvrige?
Den spanske regering fastsætter notarens gebyrer efter en fast takstskala, og De kan ikke frit forhandle dem. Engelsksprogede kilder beskriver typisk skalaen som cirka 0,2 til 0,5 % af prisen, faldende i takt med at prisen stiger. Vores offentliggjorte eget estimat kombinerer notarens gebyr med gebyret for tinglysning i tingbogen, som følger efter, fordi køberen ser dem som én post på slutopgørelsen. Som tommelfingerregel udgør tinglysningsgebyret cirka 60 % af notarens gebyr.
| 350.000 € | 500.000 € | 1.000.000 € | |
|---|---|---|---|
| Notar og tingbog, samletOffentlig takstskala, ikke til forhandling | ~1.500 € | ~1.500 € | ~2.000 € |
Hvad skal allerede være afklaret, før De går ind på notarens kontor
En god proces afslutter disse fire ting FØR denne dag, fordi et møde hos notaren er det forkerte tidspunkt at opdage nogen af dem på.- Sælgeren har ingen ubetalt gæld til ejerforeningen eller skattemyndighederneNotaren læser skødet, men indhenter ikke attester for Dem. Deres advokat anmoder om dem før mødet. En dårlig proces opdager en ubetalt saldo på dagen, hvor bankchecken allerede er udfærdiget.
- Bankgarantibeviset ved et nybyggeriDeres advokat bør have kontrolleret denne betaling for betaling, længe før den sidste. Notardagen er kun en formalitet, hvis dette arbejde blev udført korrekt tidligere. En dårlig proces ser for første gang på garantiteksten på dagen for den endelige gennemførelse.
- En edsvoren tolk, hvis De ikke læser spansk og deltager personligtDe har ret til at få skødet forklaret ordentligt på et sprog, De forstår, før De underskriver det. En dårlig proces underskriver i tillid til andre, fordi rummet føles venligt, og alle virker travle.
- Hvem deltager, og med hvilken bemyndigelseHvis De ikke deltager personligt, skal Deres advokats fuldmagt tydeligt omfatte underskrivelsen af dette skøde. En dårlig proces antager, at en fuldmagt, der er udarbejdet til et andet, tidligere trin, også dækker dette trin.
Notaren varetager statens interesse i handelen, ikke Deres
Dette er generel information om notarens rolle, som den var den 17. august 2026, og ikke juridisk rådgivning om Deres specifikke endelige gennemførelse. Notaren er en reelt neutral offentlig embedsmand: Han handler hverken for køberen eller sælgeren. At forvente, at han opdager et problem, som Deres egen advokat burde have fundet, er den mest almindelige misforståelse af rollen.Vi deltager eller sørger for, at en person med den rette bemyndigelse deltager, og vi holder øje med overdragelsen af dokumenter og nøgler. Vi er ikke advokaten, og vi kontrollerer ikke selv ejendomsretten, gæld eller planforhold. Dette arbejde udføres tidligere af en uafhængig advokat, som De betaler, så notarmødet bliver den formalitet, det skal være, i stedet for det øjeblik, hvor noget bliver opdaget.
De mest almindelige spørgsmål om notaren
- Hvem vælger, hvilken notar der benyttes?
- Efter sædvane vælger den, der betaler den største del af gebyrerne, hvilket ved et almindeligt køb normalt er køberen. Ved et køb med realkreditlån er det en juridisk ret og ikke en sædvane: Ley 5/2019 garanterer klart låntagerens frie valg og forhindrer långiveren i at lede valget hen imod en notar, som långiveren foretrækker.
- Hvorfor bruge en cheque bancario i stedet for en normal bankoverførsel?
- En bankcheck trukket på Deres egen spanske konto gør det muligt at overdrage penge og nøgler i samme rum og på samme tidspunkt. Dette er den traditionelle måde at strukturere endelige gennemførelser i Spanien på. Flere og flere benytter i stedet en bekræftet overførsel, der er planlagt til at ankomme før mødet, og den er lige så gyldig. Uanset hvad anfører notaren præcist i skødet, hvilken metode der blev anvendt.
- Kan jeg have en edsvoren tolk ved underskrivelsen?
- Ja, og det er en god idé at arrangere dette på forhånd i stedet for at spørge på dagen. De har ret til at få skødet forklaret ordentligt, før De underskriver det, og en edsvoren tolk er den formelle måde at sikre dette på, i stedet for at stole på en tosproget ven eller en forhastet opsummering i rummet.
- Hvad sker der, hvis notaren opdager et problem med dokumenterne på selve dagen?
- Underskrivelsen finder ikke sted, før problemet er løst. Dette er sjældent, netop fordi en korrekt gennemført proces løser dokumentproblemer flere uger tidligere under den juridiske kontrol og aftalestadiet. Dette er hele argumentet for ikke at behandle notarmødet som det første reelle kontrolpunkt.
