Ofte stillede spørgsmål om køb af bolig i Spanien
Dette er de svar, vi giver i telefonen, med de samme formuleringer. Fireogtyve spørgsmål, nemlig dem udenlandske købere oftest stiller, grupperet efter det, De arbejder med, i stedet for alfabetisk. Hvert svar slutter med et link til den side, der gennemgår emnet grundigt.
- omtrent oven i købsprisen for et nybyggeri
- 13 %
- omtrent oven i købsprisen for en brugt bolig
- 9 %
- omkring denne andel af værdien, som en bank finansierer for en ikke-bosiddende
- 50 %
- hvor mange gange De skal til Spanien
- 1×
Hvordan fungerer det faktisk at købe i Spanien, og hvor lang tid tager det?
En færdig ejendom tager fra nogle uger til nogle måneder fra reservation til nøgler, og et nybyggeri kan tage yderligere to år. Én rejse er nok, og to er bedre, fordi næsten alle trin kan underskrives ved hjælp af en fuldmagt.Hvordan fungerer hele købsprocessen, og hvor lang tid tager den?
For en færdig ejendom bør De typisk forvente fra flere uger til flere måneder fra reservationen til modtagelsen af nøglerne. Med et nybyggeri afhænger det af projektets stade. De kan være ved at købe en færdig lejlighed, men også et projekt, der færdiggøres i løbet af de næste to år. Vi beskriver hele processen ovenfor, fra udvælgelsen via juridiske kontroller til notaren.
Hvor mange gange skal jeg besøge Spanien?
Én gang er nok, og to gange er bedre. Hele processen kan håndteres på afstand ved hjælp af en fuldmagt, men vi vil stadig foretrække, at De besøger Spanien mindst én gang.
Kan jeg købe en bolig, selv om jeg ikke bor i Spanien?
Ja. Køb af en bolig og spansk opholdstilladelse er to forskellige ting. De kan eje en bolig som ikke-bosiddende, og en stor del af processen kan håndteres gennem en fuldmagt.
Har jeg brug for et NIE og en spansk bankkonto for at købe en bolig?
De skal bruge et NIE. En spansk bankkonto er meget nyttig i praksis. Et NIE er et identifikationsnummer for udlændinge, som De skal bruge til købet, skatter og andre boligrelaterede forhold. Vi sørger for det sammen med en advokat i god tid, fordi det er unødvendigt at komplicere købet ved først at vente på det, når De står foran underskriften.
Hvem bør eje boligen?
De selv, begge ægtefæller eller en anden, afhængigt af Deres familie- og økonomiske situation. Der findes ikke ét rigtigt svar. Ejerstrukturen kan senere påvirke arv, skatter og salget, så det er bedre at træffe beslutningen sammen med en advokat og en skatterådgiver før underskrivelsen af købsaftalen, ikke på notarens kontor. Hvis De køber som par, har børn, ejer betydelige aktiver i Spanien eller overvejer at købe gennem et selskab, skal De fortælle det til advokaten helt fra begyndelsen.
Hvad kommer købet til at koste ud over prisen?
Omkring 13 % oven i prisen for et nybyggeri og omkring 9 % for en brugt bolig. Hvis De som ikke-bosiddende har brug for et realkreditlån, bør De regne med at kunne låne omkring halvdelen af den værdi, banken fastsætter, frem for de 70 eller 80 %, De måske forventer.Hvad kommer købet i alt til at koste mig ud over boligprisen?
Ved nybyggeri bør De regne med cirka 13 % oven i købsprisen og omkring 9 % ved en brugt bolig. Den største forskel ligger i skatterne: Ved nybyggeri betaler De 10 % moms samt AJD i Andalusien, mens overdragelsesafgiften ved en brugt bolig er 7 %. Dertil kommer advokat, notar, tingbog og flere mindre poster. De kan beregne de samlede købsomkostninger på siden ud fra boligens pris.
Hvor mange af mine egne penge har jeg brug for, hvis jeg ønsker et realkreditlån?
Det afhænger hovedsageligt af, om De køber nybyggeri eller en brugt bolig.Ved nybyggeri er det en god idé at have cirka 20 til 40 % af købsprisen klar til betalinger, der kan forfalde, før projektet er færdigt. De skal også have egne midler til skatter og yderligere købsomkostninger, herunder 10 % moms og andre omkostninger i forbindelse med overdragelsen.For en brugt bolig bør De som ikke-bosiddende realistisk forvente, at banken finansierer cirka halvdelen af den værdi, den selv tildeler boligen. De skal derfor have resten af købsprisen og købsomkostningerne fra egne midler.For en bolig til 500.000 € er Deres egne kontante midler derfor ofte ikke 100.000 eller 150.000 €, men betydeligt mere. Derfor arrangerer vi finansieringen før reservationen, ikke først når De har besluttet Dem for en bestemt bolig.
Kan jeg få et realkreditlån som EU-borger?
Ja, men som ikke-resident bør De ikke automatisk forvente finansiering på 70 eller 80 % af prisen.Med indkomst i en anden valuta end euroen er det realistisk at forvente finansiering på omkring 50 % af den værdi, banken fastsætter. For nogle kunder kan tilbuddet være bedre, mens det for andre kan være dårligere, afhængigt af deres indkomst, gæld, alder, indkomstvaluta og den konkrete bank.Det er også vigtigt, at banken ikke beregner realkreditlånet ud fra købsprisen, men ud fra sin egen vurdering. Hvis De køber for 500.000 €, men banken vurderer boligen til 470.000 €, beregnes finansieringen ud fra 470.000 €.Derfor undersøger vi, før De vælger en bolig, hvilken finansiering De realistisk kan forvente, og hvor mange egne midler De får brug for.
Hvordan overfører jeg penge fra en anden valuta til euro?
De betaler den største del af købet i euro, så det giver mening ved større beløb ikke kun at overveje overførselsgebyret, men især den faktiske valutakurs. De kan overføre pengene gennem Deres egen bank eller en specialiseret valutavekslingstjeneste, og ved større beløb kan det betale sig at sammenligne tilbuddene. Frem for alt bør De ikke vente med overførslen til sidste øjeblik. Banken kan bede Dem dokumentere pengenes oprindelse eller forsinke overførslen på grund af en intern kontrol. På baggrund af betalingsplanen fortæller vi Dem på forhånd, hvornår De får brug for hvert beløb.
Skal jeg dokumentere, hvor mine penge kommer fra?
Ja. Ved en større transaktion bør De forvente, at banken og andre involverede parter beder Dem dokumentere midlernes oprindelse. Hvis pengene stammer fra salg af et selskab, udbytte, investeringer eller en anden mere kompleks struktur, bør De sørge for dokumentationen, før De begynder at overføre pengene.
Et nybyggeri koster cirka 13 % mere end prisen, en brugt bolig cirka 9 %Samme svar som på det første spørgsmål i denne gruppe, opstillet så de to forløb kan sammenlignes side om side. Vejledende tal fra vores egen omkostningsberegner på forsiden.
Beregn dette ud fra Deres egen pris i stedet for et eksempel. Beregneren tager ejendommens pris og viser hele købet post for post.
| Nybyggeri | Brugt bolig | |
|---|---|---|
| I alt oven i prisen | ca. 13 % | ca. 9 % |
| Den vigtigste skat | 10 % moms | overdragelsesafgift 7 % |
| Andalusisk stempelafgift | AJD | ikke opkrævet |
| Skal også betales | advokat, notar, tingbog og flere mindre poster | advokat, notar, tingbog og flere mindre poster |
Hvor er Deres penge reelt udsat for risiko, og hvad beskytter dem?
Kun ét sted: reservationen, som er den eneste betaling, der foretages uden for garantisystemet. Alt derefter er beskyttet enten af en bankgaranti udstedt i Deres navn eller af Deres egen advokat, som afgør, hvornår pengene frigives.Hvordan er mine penge beskyttet?
Det afhænger af, om De køber nybyggeri eller en brugt bolig.Ved nybyggeri er bankgarantien den vigtigste beskyttelse. Betalinger, De sender til udvikleren, før byggeriet er færdigt, skal være beskyttet i henhold til den konkrete betalingsordning. Før pengene sendes, kontrollerer advokaten kontoen, dokumentationen og den sikkerhed, der gælder for betalingen. For betalinger, der er dækket af en bankgaranti, modtager De en bekræftelse vedrørende det konkrete beløb og den konkrete køber.Ved en brugt bolig er processen tilrettelagt anderledes. Advokaten overvåger kontrakterne, fristerne og overførselsmetoden, så sælgeren først modtager pengene, når de faktisk skal frigives i henhold til transaktionen.Det handler altså ikke kun om, hvor De sender pengene hen. Før hver væsentlig betaling kontrollerer advokaten, hvorfor De sender den, til hvem og på hvilke betingelser.
Kan reservationsgebyret refunderes, hvis advokaten finder et problem?
Det afhænger af formuleringen i reservationsaftalen og varierer fra udvikler til sælger. Reservationsgebyret er den eneste betaling uden for garantisystemet, så det bør være lille, og aftalen skal tydeligt angive betingelserne for tilbagebetaling. Derfor læser advokaten aftalen, før pengene sendes, ikke bagefter.
Hvad kontrollerer advokaten, før jeg underskriver noget?
Hvem der reelt ejer ejendommen, om der er pant, tvangsfuldbyrdelsessager eller andre hæftelser, om oplysningerne i tingbogen er korrekte, om der er gæld til ejerforeningen, og om den juridiske status stemmer overens med det, De køber. For en bestemt ejendom udvides kontrollen i henhold til dens type og historik.
Har jeg brug for egen advokat?
Ja. En uafhængig advokat, som repræsenterer Dem, ikke udvikleren eller sælgeren. Advokaten undersøger ejerskab, gæld, hæftelser, tilladelser, kontrakter og ejendommens juridiske status, før De forpligter Dem til købet. Vi ansætter ikke advokater og modtager ikke provision fra dem for anbefalinger. Vi giver Dem flere muligheder, og De kan selv vælge.
Hvad hvis udvikleren ikke færdiggør projektet?
Alle betalinger, der foretages, før bygningen er færdig, skal ifølge loven være dækket af en bankgaranti udstedt i Deres navn. Deres advokat kontrollerer den nøjagtige ordlyd af garantien for Deres bolig, før nogen betaling sendes, og fortæller Dem præcis, hvad den dækker.
Kan jeg arve den tidligere ejers gæld?
Visse former for gæld og hæftelser knyttet til ejendommen kan påvirke den nye ejer, så før købet kontrollerer vi ikke kun sælgeren, men også selve ejendommen. Blandt andet undersøger advokaten dens status hos ejerforeningen og indhenter de relevante attester før underskrivelsen.
Fire antagelser, der koster købere pengeAlle disse spørgsmål besvares fuldt ud ovenfor. Tilsammen er de de fire ting, udenlandske købere oftest tager fejl af, før nogen har læst en kontrakt.
Hvad købere antagerHvad der faktisk er sandt
- Alle betalinger er sikret
- Reservationsbeløbet er den eneste betaling, der foretages uden for garantisystemet. Derfor skal det være lille, og derfor skal kontrakten, der fastsætter vilkårene for at få det tilbage, læses, før pengene overføres, ikke bagefter.
- Udvikleren bærer risikoen ved et ufærdigt nybyggeri
- Kun hvis papirarbejdet er i orden. Enhver betaling, før byggeriet er færdigt, skal være dækket af en bankgaranti udstedt i Deres navn, og Deres advokat kontrollerer den nøjagtige ordlyd for Deres enhed, før noget sendes.
- Et realkreditlån dækker 70 til 80 %
- Ikke for en ikke-bosiddende, der får sin løn i en anden valuta end euro. Planlæg med omkring halvdelen af den værdi, banken selv fastsætter, og bemærk, at banken låner ud på grundlag af sin egen vurdering og ikke på grundlag af den pris, De har aftalt.
- Ingen lejeindtægt betyder ingen spansk skat
- Der skal stadig indgives en angivelse. Modelo 210, den fiktive indkomstskat for ikke-residente, gælder for en tom ejendom, og de fleste ejere opdager det først sent.
Kan De udleje boligen til turister?
Ikke automatisk. Det afhænger af den konkrete ejendom, byen og ejerforeningens egne regler, og derfor undersøges det, før De reserverer, i stedet for at opdage det bagefter.Kan jeg udleje ejendommen til turister for korte ophold?
Ikke automatisk. Det afhænger af den konkrete ejendom, kommunen, ejerforeningens regler og de gældende regler for turistindkvartering. Derfor undersøger vi, om korttidsudlejning er mulig før reservationen, hvis udlejning er en af grundene til, at De køber ejendommen.
Hvad koster det Dem at eje den hvert år?
IBI, fællesudgifter, renovation, forsikring, forbrug og en spansk skatteangivelse, også i et år hvor De aldrig udlejer ejendommen. Fællesudgifterne er som regel den post, der forklarer, hvorfor to lignende lejligheder har forskellige ejeromkostninger.Hvad skal jeg betale hvert år?
IBI, ejerforeningsbidrag, affaldsafgifter, forsikring, elektricitet og vand samt også skatteforpligtelser i Spanien for ikke-residenter. Den største forskel mellem to lejligheder til omtrent samme pris skyldes ofte ejerforeningsbidragene, så for en bestemt ejendom viser vi de faktiske årlige omkostninger i stedet for ét universelt beløb.
Betaler jeg skat i Spanien, selv om jeg ikke udlejer ejendommen?
Ja. Modelo 210, skat på beregnet indkomst for ikke-residenter. På Deres sprog forklarer den næsten ingenting, og det opdager de fleste ejere alt for sent.
Hvad hvis jeg får brug for at sælge boligen om to eller tre år?
De kan sælge den når som helst. Spørgsmålet er til hvilken pris og hvor hurtigt. Ejendomme med noget, som fremtidige købere også vil efterspørge, er lettest at sælge igen: en god mikrolokation, udsigt, den rigtige orientering, mulighed for at gå til det meste eller et kvalitetsbyggeri. Derfor overvejer vi ved købet ikke kun, om De kan lide ejendommen i dag, men også hvem De på et tidspunkt skal sælge den til. Ved salg som ikke-resident skal De også forvente omkostninger og skatter i forbindelse med salget.
Bliver boligen i familien?
Ja, og dette kan forberedes på forhånd. Spansk arveafgift gælder, men Andalusien tilbyder betydelige lempelser for nære familiemedlemmer. I Deres testamente kan De også vælge, at arven skal være underlagt lovgivningen i Deres eget land, og et kort spansk testamente kan spare Deres familie for måneders papirarbejde.
Er det bedre at købe end at leje, og er denne kyst den rigtige for Deres budget?
Hvis De kommer én gang om året i to uger, er det enklere at leje. Hvis De kommer flere gange om året, begynder det at give mening at eje, og hvis De har under cirka 250.000 € til selve boligen, vil vi fortælle Dem, at Costa Blanca sandsynligvis er det bedre valg.Bliver jeg skattemæssigt resident i Spanien ved at købe en ejendom?
Nej. Det at eje en ejendom gør Dem ikke i sig selv skattemæssigt resident i Spanien. Skattemæssigt hjemsted vurderes ud fra Deres faktiske situation, herunder hvor meget tid De tilbringer i Spanien, og hvor centrum for Deres økonomiske og personlige interesser er. Hvis De ønsker at tilbringe en større del af året her eller flytte permanent, bør De drøfte Deres skattemæssige hjemsted med en rådgiver før flytningen. Det kan påvirke, hvordan Spanien beskatter Deres indkomst og aktiver uden for Spanien.
Er det bedre at købe eller leje?
Hvis De kommer én gang om året i to uger, og ejendommen ellers ville stå tom resten af året, kan det være enklere at leje.Men når De først kommer her flere gange om året eller tilbringer en længere del af året på Costa del Sol, begynder det at give langt mere mening at eje en ejendom. De behøver ikke lede efter en ledig lejebolig hver gang, forholde Dem til sæsonpriser eller flytte mellem forskellige lejligheder. De ankommer blot med en lille kuffert, og alt andet venter allerede på Dem derhjemme.Det er endnu mere betydningsfuldt, hvis De rejser med en hund eller børn, eller hvis De ønsker at komme i flere uger eller måneder. Gode langtidslejemål er ikke altid nemme at finde, og i højsæsonen kan de være meget dyre.Og hvis De lovligt udlejer ejendommen, når De ikke bruger den, kan lejeindtægten dække en betydelig del af de årlige ejeromkostninger. Med en velvalgt ejendom betaler De ikke kun for et sted at holde ferie, men ejer et ekstra hjem, der kan generere indkomst en del af året.Derfor fokuserer vi normalt mere på, hvornår det begynder at give mening at købe, end på om det overhovedet giver mening, når vi arbejder med kunder, der ønsker at komme her regelmæssigt.
Costa del Sol eller Costa Blanca?
Det afhænger hovedsageligt af Deres budget og af, hvad De forventer af Spanien.Costa Blanca er generelt billigere, og med det samme budget kan De købe betydeligt mere der. Costa del Sol er dyrere, men byder på en stærkere livsstil året rundt, international infrastruktur, Malaga lufthavn, golf, skoler, sundhedspleje og et stort internationalt fællesskab.Hvis De har mindre end cirka 250.000 € til selve boligen, vil vi sige direkte, at vi sandsynligvis ikke ville fokusere på Costa del Sol. Udvalget til denne pris er meget begrænset, og det samme budget kan give betydeligt mere mening på Costa Blanca.Fra cirka 300.000 € begynder der at dukke reelle muligheder op på Costa del Sol, men det afhænger stadig af beliggenheden, afstanden til havet, boligens stand og kravene til udsigt eller udlejning.
Hvad tjener vi på Deres køb?
Provisionen betales af bygherren eller sælgeren og er allerede inkluderet i deres prisliste, så køberen betaler ikke noget ekstra til os. Vi ansætter ikke de advokater, vi anbefaler, og vi modtager heller ingen provision fra dem.Det længere svar findes på én side i stedet for i en harmonika her, fordi dette er de spørgsmål, der afgør, om De har tillid til alt andet på dette websted, og de fortjener mere end fire sætninger.
Tyve minutter i telefonen besvarer det, som en generel FAQ ikke kan
Næsten alle spørgsmål på denne side har et andet svar, når det gælder en bestemt ejendom i en bestemt by, og det er det svar, De faktisk har brug for. Det er de samme ord, vi bruger i samtalen, og det er her, de bliver anvendt på Deres ejendom.Tyve minutter, ingen forpligtelser, og De kan medbringe en ejendom, De har fundet et andet sted. Hvis De allerede har en boligannonce foran Dem, kan De sende den til os i stedet, så får De svaret om den pågældende ejendom og ikke om ejendomme generelt.