Hvis jeg sælger med tab, får jeg så stadig hele de 3 % tilbage?

Ja, hvis De kan dokumentere et reelt tab. Den skyldige kapitalgevinstskat er nul, og De kan få hele de 3 % tilbage, der blev indeholdt ved den endelige gennemførelse, via indgivelsen af Modelo 210 inden for fristen på fire måneder. Den indeholdte skat er ikke et minimumsbeløb, De skylder. Det er en forudbetaling, som afstemmes med det faktiske resultat.

Kan jeg stadig blive afkrævet plusvalía, efter at jeg allerede har forladt Spanien?

Ja. Det er netop derfor, at reglen findes, som giver kommunen mulighed for at opkræve plusvalía hos køberen som stedfortrædende skatteyder: Det er vanskeligere at forfølge en ikke-resident sælger, som allerede har forladt landet, end at opkræve beløbet på salgstidspunktet. Derfor bør salgskontrakten klart angive, hvem der bærer omkostningen, i stedet for at lade spørgsmålet stå uafklaret.

Ændres satsen på 19 %, hvis jeg er blevet skattemæssigt resident i Spanien, når jeg sælger?

Ja: En skattemæssigt resident i Spanien beskattes af en kapitalgevinst efter den almindelige skala for residenter og ikke efter den faste sats på 19 % for ikke-residenter. Der gælder desuden særlige regler om lempelse ved geninvestering i en primær bolig, som ikke gælder for ikke-residenter. Det er en helt anden beregning, og dette websteds vejledning om skat for residenter gennemgår den fuldt ud.

Guides

Salg af ejendom i Spanien: skatter og salgsomkostninger

På 30 sekunder

At sælge som ikke-resident betyder tre separate betalinger. Køberen tilbageholder 3 % af prisen ved afslutningen. Skatten på Deres reelle fortjeneste er en fast sats på 19 %. Den kommunale plusvalía skal også betales, og den kan juridisk blive køberens ansvar, når sælgeren er ikke-resident.

Beregnet ved 500.000 €
Salgspris	500.000 €
Indeh. ved endelig gennemførelse3 % af prisen	15.000 €
Kapitalgevinstskat19 % af den faktiske gevinst	Afregnet efter indgivelse
plusvalía kommunalOp til 30 % af grundværdistigningen	Afregnet efter indgivelse

Et korrekt nettobeløb kræver Deres egen købspris og omkostninger: se "Hvad skal bekræftes" nedenfor.

Hvad er de tre separate betalinger, og hvorfor forveksler folk dem?

Ethvert salg til en ikke-resident indebærer de samme tre betalinger, og hver af dem er reguleret af en anden regel og en anden tidsplan. Den mest almindelige forveksling er at blande tilbageholdelsen på 3 % sammen med skatteopkrævningen på 19 %. Tilbageholdelsen er et FORSKUD, ikke skatten. De to beløb er sjældent ens.

Betaling	Sats	Hvem betaler den
3 % tilbageholdelse (Modelo 211)	3 % af den aftalte salgspris.	Tilbageholdes af KØBEREN ved den endelige gennemførelse og betales direkte til skattemyndighederne, uanset om De ender med at skulle betale noget.
Kapitalgevinstskat (Modelo 210)	19 % af den faktiske gevinst, fast sats, den samme for alle ikke-residenter.	Sælgeren, afregnet mod de allerede tilbageholdte 3 %: en refusion, hvis der blev tilbageholdt for meget, og en yderligere betaling, hvis der blev tilbageholdt for lidt.
plusvalía kommunal (IIVTNU)	Op til 30 %, fastsat af det lokale ayuntamiento og beregnet på et grundlag, der fastsættes efter den af de to metoder, som giver det laveste beløb.	Efter loven sælgeren, men rådhuset kan kræve, at KØBEREN betaler den som stedfortrædende skatteyder, når sælgeren er ikke-resident, hvilket er en regel, de fleste sælgere aldrig forventer.

Kilder

Hvordan fungerer tilbageholdelsen på 3 %, og hvornår får De den tilbage?

Ved den endelige gennemførelse skal køberen ifølge loven tilbageholde 3 % af den aftalte pris og betale beløbet til skattemyndighederne inden for en måned ved hjælp af Modelo 211. Det sker uanset resultatet af Deres salg. Selv en sælger, der ikke har opnået en gevinst eller har lidt et tab på salget, får 3 % af salgsprisen tilbageholdt hos notaren.De har derefter fire måneder fra salgsdatoen til at indgive Modelo 210. Her angiver De Deres reelle kapitalgevinst og afstemmer den med det beløb, der allerede er tilbageholdt. Hvis skatten på 19 % af Deres reelle gevinst er mindre end de 3 %, der allerede er tilbageholdt, hvilket er almindeligt for en ejendom, der har været ejet i flere år på et marked i fremgang, får De forskellen tilbage. Hvis den er højere, betaler De restbeløbet med samme indgivelse.

Tilbageholdelse på 3 %

At completionKøberen tilbageholder 3 %Uanset resultatet.
Inden for 1 månedModelo 211 indgivet af køberenIndbetalt til skattemyndigheden.
Inden for 4 månederDe indgiver Modelo 210Angivelse af den reelle gevinst og afstemning.
Efter indsendelseRefusion eller restbeløb afregnetRefusion, hvis 19 % af gevinsten er mindre end de tilbageholdte 3 %.

Fristen på fire måneder, som er fremhævet ovenfor, er den detalje, de fleste artikler springer over. Overskrider De den, er refusionen i fare.

Fristen på fire måneder og afstemningen er netop den slags indgivelse, Arevont overlader til en uafhængig advokat i stedet for at håndtere den direkte. Arevont udfører ikke skattearbejde, og denne indgivelse bør ikke udskydes, til fristen nærmer sig.

Koordinering med en advokat

Kilder

Skattemyndigheden: tilbageholdelse og indbetaling som aconto, Modelo 211 og Modelo 210 ↗

Hvad beskatter den kommunale plusvalía?

plusvalía er den kommunale skat på stigningen i en ejendoms grundværdi, og den er en omkostning for sælgeren, ikke køberen. I praksis kan denne omkostning dog stadig blive køberens at betale ved den endelige gennemførelse: Hvis sælgeren er ikke-resident, kan kommunen gøre køberen til stedfortrædende skattepligtig, hvilket gennemgås fuldt ud nedenfor. Den har intet at gøre med bygningen eller Deres reelle fortjeneste: Den beskatter kun stigningen i værdien af JORDEN under ejendommen, sådan som kommunen beregner denne stigning over de år, De ejede den.Siden en reform i 2021 gælder den gamle faste formel, som kunne beskatte Dem selv ved et tab, ikke længere. De vælger den af de to beregningsmetoder, der giver det laveste resultat. Den objektive metode anvender den matrikulære grundværdi ganget med en koefficient, der fastsættes ud fra ejerperioden, og begrænset til højst 30 %, når den lokale sats anvendes. Den reelle metode er baseret på den faktiske stigning mellem købs- og salgsprisen. Hvis der slet ikke var nogen værdistigning, bekræfter skattemyndighedens egen reform, at der ikke skal betales noget efter nogen af metoderne.

Steg grundværdien, mens De ejede ejendommen?

JaSkyldig efter den af de to metoder, der giver det laveste beløb, dog højst 30 %, når den lokale sats finder anvendelse.
Nej, eller De kan ikke fremvise énDer skal ikke betales noget efter nogen af metoderne, bekræftet af reformen fra 2021.

Hvad sælgere antagerHvad reformen fra 2021 ændrede

plusvalía skal altid betales ved et salg: Den skal kun betales, hvis grundværdien er steget. Sælger De med tab eller til den samme grundværdi, som De købte til, skal der ikke betales noget, så længe De kan dokumentere det.
Det er altid sælgeren, der betaler den, uden undtagelser: Ved lov er det sælgerens ansvar, men hvis sælgeren er ikke-resident, kan kommunen gøre KØBEREN til stedfortrædende skattepligtig. I praksis betyder det, at beløbet ofte tilbageholdes i købesummen ved den endelige gennemførelse i stedet for at blive opkrævet separat bagefter.

Glossary: plusvalía

Skat for ikke-residenter

Kilder

Hvad koster bureauets og den juridiske del af et salg?

To yderligere poster kommer ud over skattedelen, og ingen af dem er en skat: Det er markedsgebyrer, ligesom på købersiden. Hvordan De sælger, ændrer begge dele.

Option 1
EneagenturÉt bureau, én formidlingsaftale.
Omkostning
1,5 til 4 %
Hastighed
Afhænger af det ene bureaus køberkartotek
Rækkevidde
Det bureaus eget netværk
Option 2
Multi-agencyFlere bureauer markedsfører den samtidig.
Omkostning
1,5 til 4 %
Hastighed
Ofte hurtigere, mindre individuel opmærksomhed
Rækkevidde
Den største rækkevidde af de tre
Option 3
Privat salgSlet ingen agent.
Omkostning
0 €, ingen provision
Hastighed
Normalt langsommere
Rækkevidde
Kun Deres eget netværk og portaler

Hvad der fungerer bedst, afhænger af ejendommen og det lokale marked. Ingen af vejene er som udgangspunkt den rigtige.

Salgsagentens provisionTypisk 1,5 til 4 % af salgsprisen for en brugt bolig, betalt af sælgeren. Dette er et markedsinterval og ikke et tal fastsat af en officiel kilde, da ingen tilsynsmyndighed offentliggør en provisionssats. Det varierer efter ejendomsbureau, region og den konkrete formidlingsaftale, så betragt det som et estimat, der skal bekræftes hos ejendomsbureauet, ikke som en fast omkostning.
Deres egen advokat ved salgetEn sælger har fordel af uafhængig juridisk repræsentation af samme grunde som en køber: kontrol af kontrakten, koordinering af tilbageholdelsen på 3 % og den endelige gennemførelse samt, hvor det er relevant, beregning af plusvalía. Det meste af den uafhængige juridiske koordinering på købersiden gælder også ved et salg.

Arv i Spanien

Hvad skal bekræftes, før De anslår Deres nettoprovenu

Fire ting, kontrolleret mod Deres faktiske købsdokumenter frem for en generel regel.

Bed om	Hvad det fortæller Dem	Sådan ser et dårligt svar ud
Den oprindelige købspris og omkostninger, skriftligt	Kapitalgevinsten beregnes som forskellen mellem det, De betalte, inklusive tilladte købs- og forbedringsomkostninger, og det, De sælger for, ikke salgsprisen alene. Uden de oprindelige beløb kan ingen beregne det reelle skattekrav på 19 %.	Ingen dokumentation for de oprindelige købsomkostninger, notargebyret eller fakturaer for forbedringer.
Om fællesudgifterne og IBI er betalt for ejendommen	Ubetalt gæld til fællesudgifter eller en IBI-regning kan hæfte på ejendommen og vanskeliggøre den endelige gennemførelse, præcis som ved et køb.	Ingen har kontrolleret, at kontoen er ajour, før en salgsdato blev aftalt.
Hvilken beregningsmetode for plusvalía giver det laveste beløb	Valget er Deres efter loven, og de to metoder kan give meget forskellige resultater afhængigt af, hvor længe De ejede ejendommen, og hvordan grundværdierne lokalt har udviklet sig.	Et beløb baseret på kun én metode, uden at den anden er beregnet til sammenligning.
Hvem er kontraktligt ansvarlig for plusvalía i salgsaftalen	Da kommunen kan gøre køberen ansvarlig som stedfortrædende skatteyder, bør en salgskontrakt klart angive, hvem der bærer denne omkostning mellem køber og sælger, i stedet for at overlade det til den part, kommunen tilfældigvis først forfølger.	En kontrakt, der slet ikke omtaler plusvalía.

Reel gevinst mod tab eller salg uden gevinst

Tilbageholdelsen på 3 % ser identisk ud i begge tilfælde. Det, der sker bagefter, gør ikke.

	Salg med gevinst	Salg uden gevinst eller med tab
3 % tilbageholdelse ved gennemførelse	Tilbageholdes uanset hvad, jf. Modelo 211.	Også tilbageholdt uanset hvad: Køberens forpligtelse afhænger ikke af Deres faktiske resultat.
Skat af kapitalgevinst	19 % af den reelle gevinst, sandsynligvis mindre end de tilbageholdte 3 %, så De får penge tilbage.	Intet skyldigt beløb; hele den tilbageholdte 3 % kan kræves tilbage.
plusvalía kommunal	Der skal betales skat af stigningen i grundværdien, beregnet efter den laveste af to metoder.	Intet skyldigt beløb, hvis der reelt ikke var nogen stigning i grundværdien, hvilket kan dokumenteres efter reformen fra 2021.
Indberetning kræves uanset hvad	Modelo 210 inden for fire måneder for at afstemme og kræve eventuel tilbagebetaling.	Modelo 210 inden for fire måneder for at få tilbageholdelsen tilbage og, hvor det er relevant, dokumentere, at plusvalía ikke er steget.

Helt ærligt

Mekanismen, ikke Deres nettoprovenu

Vi har læst satsen på 19 % for kapitalgevinster, indeholdelsen på 3 % og reformen af plusvalía direkte på Agencia Tributarias egne sider og i de relevante BOE-tekster den 17. august 2026. Et punkt, der er værd at fremhæve: Regeringens foreslåede opdatering af plusvalía-koefficienterne for 2026 (RD-ley 16/2025) blev ikke godkendt af parlamentet. Derfor er det fortsat koefficienterne i RD-ley 8/2023, der gælder. Flere af de kommentarerkilder, vi gennemgik, var endnu ikke blevet opdateret.Dette er generel information om, hvordan et salg beskattes, ikke en beregning af Deres eget nettoprovenu. Deres reelle gevinst afhænger af den oprindelige købspris, Deres fradragsberettigede omkostninger og de specifikke plusvalía-koefficienter, som kommunen anvender. Disse oplysninger hører hjemme i en skriftlig beregning fra en advokat, ikke i et offentliggjort interval. Arevont er ikke skatterådgiver og indgiver ikke denne selvangivelse. Dette arbejde hører under en uafhængig advokat.Nogle emner behandles i deres egne vejledninger: den løbende skat på beregnet indkomst og lejeindtægt, som gjaldt, mens De ejede ejendommen, hvilket er et andet spørgsmål end salget; hvordan gæld i en ejerforening hæfter på en ejendom; samt det separate spørgsmål om skat på formuebesiddelse frem for realisering af en gevinst. Hvert emne har sin egen vejledning.

De mest almindelige spørgsmål om salg og omkostninger ved fraflytning

Hvis jeg sælger med tab, får jeg så stadig hele de 3 % tilbage?: Ja, hvis De kan dokumentere et reelt tab. Den skyldige kapitalgevinstskat er nul, og De kan få hele de 3 % tilbage, der blev indeholdt ved den endelige gennemførelse, via indgivelsen af Modelo 210 inden for fristen på fire måneder. Den indeholdte skat er ikke et minimumsbeløb, De skylder. Det er en forudbetaling, som afstemmes med det faktiske resultat.
Kan jeg stadig blive afkrævet plusvalía, efter at jeg allerede har forladt Spanien?: Ja. Det er netop derfor, at reglen findes, som giver kommunen mulighed for at opkræve plusvalía hos køberen som stedfortrædende skatteyder: Det er vanskeligere at forfølge en ikke-resident sælger, som allerede har forladt landet, end at opkræve beløbet på salgstidspunktet. Derfor bør salgskontrakten klart angive, hvem der bærer omkostningen, i stedet for at lade spørgsmålet stå uafklaret.
Ændres satsen på 19 %, hvis jeg er blevet skattemæssigt resident i Spanien, når jeg sælger?: Ja: En skattemæssigt resident i Spanien beskattes af en kapitalgevinst efter den almindelige skala for residenter og ikke efter den faste sats på 19 % for ikke-residenter. Der gælder desuden særlige regler om lempelse ved geninvestering i en primær bolig, som ikke gælder for ikke-residenter. Det er en helt anden beregning, og dette websteds vejledning om skat for residenter gennemgår den fuldt ud.

Looking at a specific property?

Send us the property