Vi bruger cookies til at forbedre Deres oplevelse, analysere brugen af webstedet og levere tilpasset indhold.
Guide
Korttidsudlejning på Costa del Sol
Om korttidsudlejning er mulig, afgøres af tre separate myndigheder: Andalusiens regler og turistregister, eventuelle begrænsninger i den pågældende kommune og siden den 3. april 2025 ejerforeningens samtykke med et flertal på tre femtedele, når aktiviteten påbegyndes.
De køber en bolig for at udleje den på kort sigt og opdager først derefter, at De ikke har lov til det.
Sådan er virkeligheden
Om korttidsudlejning er mulig, afgøres af tre separate myndigheder: Andalusiens regler og turistregister, eventuelle begrænsninger i den pågældende kommune og siden den 3. april 2025 ejerforeningens samtykke med et flertal på tre femtedele, når aktiviteten påbegyndes.
Det, der ændrer det
Den nye regel gælder for ejere, der påbegynder korttidsudlejning. Forhold, der eksisterede tidligere, kan blive vurderet anderledes juridisk, og overgangssager hører hjemme i guiden, ikke på en hjemmeside. Hvis bygningen ikke tillader korttidsudlejning, kan De udleje boligen på lang sigt, men ikke gennem Airbnb eller Booking. Andalusien oplyser også, at turistregisteret ikke vil tillade registrering i kommuner, der har indført egne begrænsninger.
Det gør vi ved det
Ved en brugt bolig gennemgår vi ejerforeningens vedtægter, og advokaten kontrollerer dem. Ved et nybyggeri spørger vi på forhånd udvikleren, om der er taget højde for det. Før reservationen undersøger vi, om den udlejning, De har i tankerne, faktisk er mulig og kan registreres korrekt.
På 30 sekunder
Siden 3. april 2025 skal en ejerforening aktivt stemme for at tillade NY korttidsudlejning i bygningen med et flertal på 3/5. Før denne dato var reglen omvendt: udlejning var tilladt, medmindre ejerne stemte for at forbyde den. Dette er en reel, aktuel risiko, ikke gammel information.
Hvorfor kan to lignende lejligheder have modsatrettede svar?
Intet ved en ejendoms pris, størrelse eller finish fortæller Dem, om den lovligt kan udlejes til turister. Tre separate myndigheder træffer hver sin afgørelse, uafhængigt af hinanden, og alle tre skal sige ja.Regionen driver selv turistregistret, VUT-systemet. Siden en reform i februar 2025 skal en ejendom også have en eksisterende kommunal tilladelse eller en erklæring om ændret anvendelse, der tillader turistformål, før den regionale registrering overhovedet kan indgives. Siden 3. april 2025 gælder der en tredje betingelse: Deres egen ejerforening skal med et flertal på tre femtedele af ejerne og af fordelingstallene aktivt godkende ny turistudlejningsaktivitet i bygningen. Før denne dato var udgangspunktet det modsatte: Ejerforeningen skulle stemme for at FORBYDE det, og tavshed betød, at udlejning var tilladt. Nu betyder tavshed det modsatte.
1
Regional registrering (VUT)
Who decidesAndalusiens regionalregering
What it grantsEt registreret turistudlejningsnummer
If noIngen lovlig korttidsudlejning overhovedet, uanset hvad de to andre siger.
2
Kommunal tilladelse eller ændret anvendelse
Who decidesKommunen, siden Decreto-ley 1/2025
What it grantsBekræfter, at ejendommen må ændre anvendelse til turistudlejning
If noDen regionale registrering kan ikke engang indgives.
3
Afstemning i ejerforeningen, 3/5 flertal
Who decidesDeres ejerforening siden 3. april 2025
What it grantsGodkender NY turistudlejning i bygningen
If noUdlejning er blokeret på bygningsniveau, selv hvor både regionen og rådhuset tillader det.
Ét NEJ ved enhver kontrol stopper hele planen, uanset hvad de to andre har besluttet.
Er dette en ny risiko, eller har det altid været gældende?
Afstemningen i ejerforeningen er reelt ny og ikke en regel, der altid har været der, men blot ikke blev bemærket. Før 3. april 2025 skulle en ejerforening aktivt stemme for at forbyde turistudlejning. Hvis den aldrig havde afholdt en sådan afstemning, var udlejning ganske enkelt tilladt. Siden denne dato vender loven udgangspunktet: En ejerforening skal nu aktivt stemme, med det samme flertal på tre femtedele, for at tillade det. En bygning, hvor emnet slet ikke drøftes, er nu som udgangspunkt en bygning, hvor ny turistudlejning ikke er tilladt, i stedet for en bygning, hvor det stiltiende er tilladt.En bolig, der allerede lovligt fungerede som turistudlejning før 3. april 2025, anses generelt for at fortsætte efter de regler, den blev startet under. Den behøver ikke den nye afstemning anvendt med tilbagevirkende kraft. Dette punkt bygger på enslydende juridiske vurderinger og ikke på den primære tekst, der er kontrolleret artikel for artikel i denne gennemgang. Få Deres egen advokat til at bekræfte det for en bestemt bygning, før De lægger det til grund, især ved en brugt bolig, der markedsføres med allerede dokumenteret udlejningshistorik.
Før 3. april 2025Siden 3. april 2025
En ejerforening, der aldrig drøftede turistudlejning, tillod den reelt som udgangspunkt.
Tavshed betyder nu det modsatte: NY turistudlejning er blokeret, medmindre ejerne aktivt stemmer for den med et flertal på 3/5.
Ejerforeningens eneste reelle beføjelse var at stemme for at forbyde udlejning, hvilket de fleste aldrig tog sig sammen til.
Ejerforeningen har nu den afgørende stemme i begge retninger, og en sælgers påstand om, at "ejerforeningen ikke har nogen indvendinger", skal understøttes af de faktiske referater og ikke af en antagelse.
Påvirker reglen om afstemning i ejerforeningen fra april 2025 en ejer, der allerede udlejer sin lejlighed?En ensartet juridisk fortolkning behandler en ejendom, der allerede lovligt fungerede som turistudlejning før 3. april 2025, som fortsat omfattet af det eksisterende grundlag, uden at den nye afstemning skal anvendes med tilbagevirkende kraft. Denne vejledning har ikke selvstændigt efterprøvet dette i forhold til den primære lovtekst, artikel for artikel. En advokat bør bekræfte det for en konkret bygning, før De baserer Dem på det, især hvis en annonce for en brugt bolig hævder, at der findes en eksisterende udlejningshistorik, som De ikke har set dokumenteret.
Begrænser nogle kommuner dette yderligere ud over regionen og ejerforeningen?
Málaga by er gået videre end de regionale regler. En planmæssig ændring, der blev endeligt vedtaget i august 2025, blokerer permanent for nye registreringer af turistudlejning i 43 navngivne kvarterer, herunder det historiske centrum og flere centrale distrikter. Det er kvarterer, hvor turistlejligheder allerede udgør mere end 8 procent af boligerne. Et separat, bydækkende moratorium for enhver ny hotel- eller turistudlejningstilladelse på boligområder blev endeligt godkendt den 16. juli 2026 og gælder i tre år eller indtil byen er færdig med at tegne sin byplan om. En turistudlejning, der allerede var lovligt registreret før disse foranstaltninger, fortsætter, forudsat at den fortsat opfylder de almindelige krav til beboelighed, sikkerhed og skat.Om en anden by på Costa del Sol har indført en lignende begrænsning, skal kontrolleres by for by. Det kan ikke antages ud fra Málagas eksempel. Denne vejledning har ingen bekræftet begrænsning at rapportere specifikt for Marbella. Det er ikke det samme som at bekræfte, at Marbella slet ingen begrænsning har: Det ærlige svar er, at dette ikke er verificeret og derfor ikke afklaret. Rådhuset eller en lokal advokat kan oplyse den aktuelle situation for en bestemt adresse, før De lægger den til grund.
Hvad betyder dette for skat på lejeindtægter, når udlejning faktisk er mulig?
Om udlejning er lovligt mulig, og hvordan indkomsten beskattes, er to separate spørgsmål. Kun det andet afhænger af Deres egen skattemæssige bopæl. En skattemæssigt hjemmehørende i EU eller EØS betaler 19 % af den NETTO-lejeindtægt, efter fradrag af udgifter, der reelt er knyttet til den. En ikke-hjemmehørende, som ikke er skattemæssigt hjemmehørende i EU eller EØS, betaler 24 % af BRUTTOINDTÆGTEN uden fradrag for udgifter efter standardreglen. En dom fra 2025 ville udvide retten til fradrag for udgifter til ikke-EU-bosatte. Staten har dog anket dommen, og skattemyndighedernes praksis er ikke ændret. Det højere beløb uden fradrag er det, der i praksis gælder i dag for denne gruppe.Intet af dette er relevant, før de første tre kontrolpunkter er afklaret. Før vi anbefaler eller reserverer en bolig specifikt på grund af dens udlejningspotentiale, kontrollerer vi dens faktiske VUT-status eller mulighed for at opnå den, de relevante kommunale regler samt ejerforeningens egne referater og holdning til turistudlejning. Vi tager ikke blot en annonces eller en agents ord for det. Vi betragter heller ikke "den tidligere ejer lejede den ud" som bevis på, at De også vil få lov til det. De regler, der afgør dette, er blevet ændret, siden mange af disse historiske ordninger blev indført.
Ja, og det er værd at tage alvorligt i stedet for at betragte det som småt tryk. Afstemningen i ejerforeningen, der trådte i kraft den 3. april 2025, er en reel strukturel ændring: En bygning, hvor turistudlejning slet ikke blev drøftet, var tidligere som udgangspunkt åben for det. Nu er den som udgangspunkt blokeret. Hertil kommer kravet om kommunal tilladelse fra nogle få uger tidligere samt Málaga bys eget bydækkende moratorium for nye tilladelser, der blev godkendt den 16. juli 2026 og gælder i tre år. En boligs udlejningspotentiale kan ikke længere antages ud fra, hvad en lejlighed med et lignende udseende i nærheden gør.Dette er generelle oplysninger om, hvordan de andalusiske og nationale regler aktuelt fungerer, og ikke en garanti for en bestemt bolig. To af ovenstående detaljer bygger på enslydende juridiske vurderinger og ikke på en kontrol af den primære tekst artikel for artikel i denne gennemgang. En advokat bør bekræfte den aktuelle situation, før De forpligter Dem til et køb med henblik på lejeindtægter. Arevont kontrollerer en boligs VUT-status, kommunens egne regler og ejerforeningens holdning, før boligen anbefales til dette formål. Vi opkræver ikke et ekstra gebyr for at sige nej, når svaret er nej.
De mest almindelige spørgsmål om korttidsudlejning
Hvis sælgeren viser mig et eksisterende VUT-registreringsnummer, er spørgsmålet så afgjort?
Det bekræfter, at den regionale registrering findes, hvilket er ét af de tre kontrolpunkter, men ikke dem alle. Det bekræfter ikke i sig selv, at ejerforeningen i øjeblikket tillader aktiviteten, eller at der ikke siden er indført en ny kommunal begrænsning for adressen. Bed også om ejerforeningens egne referater om emnet samt registreringsnummeret.
Kan en ejerforening omgøre en beslutning, der allerede tillod turistudlejning?
Reformen af 3. april 2025 handler om NY godkendelse. Enslydende juridiske vurderinger behandler en bolig, der fungerede lovligt før denne dato, som fortsættende på sit eksisterende grundlag i stedet for at kræve en ny afstemning. En ejerforenings generelle beføjelse til at regulere eller begrænse en eksisterende aktivitet er et separat juridisk spørgsmål fra selve afstemningen om den nye godkendelse. Det er værd at få en advokat til specifikt at bekræfte dette for den pågældende bygning i stedet for at antage det ene eller det andet.
Er spørgsmålet endeligt afgjort, hvis man køber en lejlighed, hvor ejerforeningen allerede har stemt ja?
Det afklarer kontrolpunktet på ejerforeningsniveau, som situationen er i dag, men ikke permanent. En ejerforening kan genoverveje sine egne regler over tid, og hverken den regionale registrering eller en kommunal tilladelse fjerner denne mulighed. Betragt en ja-afstemning som den aktuelle position, bekræftet på købstidspunktet, og ikke som en fast garanti for hele Deres ejerskab.
De tre andre bekymringer
okupas
Husbesættere overtager Deres lejlighed, mens De er hjemme igen, og De får dem ikke ud i årevis.