Kan man faktisk forhandle prisen på en ejendom i Spanien?

Ved en brugt bolig er svaret som regel ja, men hvor meget afhænger langt mere af sælgerens motivation end af, hvordan tilbuddet fremsættes. Ved nybyggeri sjældent på selve prisen. Enhver, der besvarer dette spørgsmål med en procentdel, gætter.

Er der forhandlingsrum hos en udvikler?

Et vist spillerum, men normalt ikke på prisen. Udviklere fastsætter en fast prisliste, og et stærkt projekt med venteliste har ingen grund til at ændre den. Det, der kan ændres, er betalingskalenderen, indretningen og specifikationerne samt undertiden yderligere ydelser. En prisnedsættelse forekommer hovedsageligt på de sidste boliger i et færdigt projekt.

Hvad kan aftales ud over prisen?

Betalingskalenderen, fristerne, reservationen og dens vilkår, indretningen og ændringerne samt overdragelsen. Ved et nybyggeri er disse forhold normalt mere værd end selve prissamtalen, og det er værd at bede om en liste over tilpasningsmuligheder, før De reserverer, ikke bagefter.

Hvad koster forhandlingen mig?

Ingenting. De betaler os ikke noget på noget tidspunkt under købet. Vores honorar er en andel af den provision, som sælgersiden under alle omstændigheder betaler, og ejendommen koster Dem det samme, hvis De går direkte.

Hvor stort er reservationsdepositummet, og kan det refunderes?

Normalt 6 000 til 11 000 €, og for dyrere ejendomme omkring 1 % af prisen. Om beløbet betales tilbage afhænger af formuleringen i reservationsaftalen, og det varierer fra udvikler til udvikler og fra sælger til sælger. Det er den eneste betaling, der foretages uden for garantisystemet, så den bør være lille, og kontrakten skal tydeligt angive betingelserne for tilbagebetaling. Derfor læser advokaten den, før pengene forlader Dem, og ikke bagefter.

Vil De forhandle om en ejendom, jeg selv har fundet?

Ja. Send os linket fra Idealista, et andet bureaus hjemmeside eller direkte fra en udvikler. Vi kontrollerer, at den stadig reelt er tilgængelig, og til hvilken pris, fortæller Dem, hvad vi vil bede sælgersiden om, og hvis det giver mening, håndterer vi forhandlingen og følger Dem hele vejen frem til nøglerne.

Services

Forhandling af boligprisen på Costa del Sol

At forhandle her er ikke et trick, og ingen kan love Dem rabat: Prisen fastsættes af sælgeren eller udvikleren, ikke af et bureau. Det, der ændrer resultatet, er at vide, hvad den type bolig i den pågældende by reelt handles til, hvad sælgeren allerede har afvist, og hvad der ud over prisen faktisk kan flyttes. På denne kyst er det ofte betalingsplanen, fristerne, inventaret og reservationsvilkårene. Vi sidder på Deres side af bordet over for udvikleren eller sælgerens agent, og når det ærlige svar er, at tilbuddet ikke er værd at afgive, er det det, vi fortæller Dem.

Hvem sidder på den anden side

Udvikleren, sælgeren og sælgerens agent ønsker alle, at handlen bliver gennemført. Det er deres rolle, og der er ikke noget galt med det. Det er dog værd at være klar over, fordi det er hele grunden til, at en køber har fordel af at have en person, hvis rolle er det modsatte.Vores rolle er at finde vilkårene, tilføje det, tilbuddet udelader, sammenligne alternativerne og fortælle Dem, om netop dette køb faktisk giver mening.

Udvikleren og dennes salgsteamDe ejer prislisten og beslutter, hvilke enheder der frigives, og hvornår det sker. På et stærkt projekt med en venteliste er der ingen grund for dem til at sænke en pris, og det gør de ikke.
Sælgerens agentRepræsenterer sælgeren, ikke Dem. De organiserer fremvisningen, besvarer Deres spørgsmål og varetager sælgerens interesser. Deres opgave er at sælge den specifikke bolig på de bedst mulige vilkår for sælgeren.
SælgerenVed en brugt bolig er dette den klart største variabel. Hvor meget spillerum der er, afhænger langt mere af, hvorfor sælgerne sælger, og hvor længe de har forsøgt, end af noget, der bliver sagt ved bordet.
OsVi har ingen egen ejendomsportefølje, der skal sælges, og i de sjældne tilfælde, hvor en bolig er vores, fortæller vi Dem det, før De ser den. Bureauerne på denne kyst deler boligannoncer, så prisen er den samme, uanset hvem De går gennem. Det betyder, at den eneste reelle forskel er, hvem der sidder på Deres side.

Skal sælgerens agent ikke også hjælpe mig?Det vil de gøre, og de kan være helt oprigtige over for Dem. De er stadig engageret og betalt af sælgersiden for at sælge boligen på de bedst mulige vilkår for sælgeren. Det er deres opgave, og det er ikke en kritik af dem at påpege det.

Har De egne boliger, som De skal sælge?Nej. Vi har ingen boligbeholdning. Det betyder mere her, end det måske lyder til, fordi et bureau med egne boliger har en grund til at styre Dem i retning af dem, og det har vi ikke.

Hvor tallene kommer fra

At bo her hele året er ikke blot en linje på en hjemmeside. Det betyder, at vi hver dag er i kontakt med agenter, udviklere og handler undervejs. Det er sådan, vi ved, hvad en bestemt type bolig i en bestemt by faktisk sælges til, og hvor det stadig giver mening at tale om prisen.Den annoncerede pris og den pris, vores kunder faktisk ender med at betale, er som regel to forskellige ting. De fleste nyttige oplysninger om forskellen står ikke i annoncen, og de findes heller ikke på nogen portal.

Hvad en portal viser DemHvad vi undersøger

Udbudsprisen: Den annoncerede pris, det sælgeren forventer, og den pris, hvor det faktisk giver mening at indlede en samtale, er tre forskellige tal. Vi spørger sælgersiden, hvilket af dem der gælder i dag.
At boligen er annonceret: Om den reelt stadig er tilgængelig til den pris, og hvad der har ændret sig, siden annoncen blev lagt op. Det spilder både Deres og vores uge at forhandle om en enhed, der allerede er reserveret.
Intet om allerede afgivne tilbud: I de tilfælde, hvor det er relevant, finder vi ud af, hvilke tilbud sælgeren allerede har afvist. Ét afvist beløb fortæller Dem mere om spillerummet i en handel end nogen teknik.
Intet om, hvorfor den ikke er solgt: Vi spørger sælgersiden, hvorfor en bolig stadig er på markedet. Nogle gange er svaret prisen. Nogle gange er det noget, De gerne vil vide, før De overhovedet afgiver et bud.
At en bolig er solgt: Ikke alle udviklere er åbne om, hvad der faktisk er blevet solgt. Enheder frigives i partier, de bedste holdes ofte tilbage, og en enhed, der er markeret som solgt, kan dukke op igen senere. Vi fortæller Dem, når den bolig, De kan lide, ser ud til at være holdt tilbage frem for at være væk, og vi holder øje med de projekter, De interesserer Dem for, så De hører, når en enhed frigives.
En kvadratmeterpris, hvis De er heldig: Vi beregner den mediane udbudspris pr. kvadratmeter ud fra vores eget katalog i stedet for nationale statistikker. Medianen betyder, at halvdelen af tilbuddene i byen er billigere, og halvdelen er dyrere. Det er ikke den billigste bolig, De kan købe dér, og det er heller ikke en værdiansættelse af en bestemt bolig.

Her er så grænsen for alt dette, fordi den betyder mere end resten. Salgspriser er ikke offentlige i Spanien. Der findes ikke noget register, som De eller vi kan slå op i for at se, hvad lejligheden nedenunder faktisk blev solgt for. Alt ovenstående bygger på, at vi er på markedet hver dag, ikke på verificerede data, og enhver, der angiver en fast procentdel under udbudsprisen som tommelfingerregel, angiver en mavefornemmelse.De behøver heller ikke tage noget af det på tillid. Hvor der findes sammenlignelige boliger, finder vi dem, fortæller Dem, hvad hver af dem udbydes til, og hvad der reelt gør dem sammenlignelige frem for blot nærliggende. Derefter siger vi, hvor vi mener, Deres tilbud bør åbne, og hvorfor. Nogle gange er der intet ærligt at sammenligne en bolig med, og i de tilfælde siger vi det i stedet for at konstruere en sammenligning ud fra boliger, der ikke ligner hinanden.

Kvartalsvis markedsoversigt

Hvordan ved De, hvad en bolig reelt sælges for?Det bygger på den daglige kontakt med agenter, udviklere og handler, der er undervejs på denne kyst. Det er også derfor, at vi ikke vil give Dem et tal på skrift, som om det var opmålt: Spanien har ikke noget offentligt register over salgspriser, så ingen på denne kyst har et verificeret tal, uanset hvad de fortæller Dem.

På et nybyggeri er prisen det sidste, der flytter sig

En udvikler har en prisliste, og et projekt med en venteliste har ingen grund til at give rabat. Det er ikke det samme, som at der ikke er noget at spørge om. Det betyder, at det, der er værd at spørge om, ikke er prisen, og at næsten alt skal tages op, før De reserverer, for bagefter er svaret som regel nej.

BetalingskalenderenHvor meget betales hvornår. Det er ofte mere værd for en køber at flytte vægten mellem raterne under byggeriet og restbeløbet ved den endelige gennemførelse, end en lille prisnedsættelse ville være, og det er det, en udvikler lettest kan gå med til.
Opgradering af specifikationerneKøkken, badeværelser, gulve, aircondition, gulvvarme og bruseafskærmninger. Hvis det udføres gennem udvikleren, mens boligen bygges, koster det en brøkdel af, hvad det samme arbejde koster bagefter, og på nogle projekter tilbydes det som en pakke i stedet for linje for linje.
Parkering og opbevaringPå mange projekter prissættes disse separat og oplyses senere som ekstraudgifter. Om de er inkluderet, og hvor mange pladser der er, udgør reelle penge i handlen og bliver regelmæssigt først taget op, når det er for sent at spørge.
En møbleringspakkeNogle udviklere arbejder med en møbelpakke til projektet. Om der findes en sådan, hvad den faktisk indeholder, og om den kan indgå i handlen, er værd at få fastslået, før De reserverer, og det er vigtigere, hvis De ønsker at udleje boligen.
Ændringer, mens det stadig kun er på papirAt flytte en væg, ændre placeringen af stikkontakterne eller fjerne et badekar til fordel for en bruser. Muligt tidligt og umuligt senere. Listen over, hvad netop denne udvikler vil og ikke vil gøre, er et dokument, og De kan bede om at få den.
Perioden for fællesudgifterHvem betaler fællesudgifterne fra Deres endelige gennemførelse, til bebyggelsen er færdig og fungerer korrekt. Et mindre månedligt beløb, som bliver reelt over et par år, og et rimeligt punkt at tage op, mens kontrakten stadig er åben.

Ingen af disse ting er et løfte, og vi vil ikke lade, som om en udvikler skylder Dem nogen af dem. Det er den liste, vi gennemgår med dem på Deres vegne, og grunden til, at vi beder om listen over tilpasninger før reservationen i stedet for bagefter.

Når vi siger, at De slet ikke skal afgive et tilbud

Vi er ikke her for at få hvert køb helt frem til notaren. Nogle gange anbefaler vi at forhandle. Nogle gange at vente. Og nogle gange slet ikke at købe. Hvis en bolig efter vores vurdering er overprissat, har en alvorlig mangel, eller prisen ikke stemmer overens med markedet, siger vi det, og vi fortæller Dem også, om vi ser mulighed for at forhandle, eller om vi mener, at tilbuddet slet ikke er værd at afgive.

PrisDer findes et bedre alternativ på markedet. Boligen kan sagtens være god nok; det er prisen på netop denne bolig sammenholdt med, hvad det samme budget køber andre steder, der ikke holder vand.
PlaceringDet, De ikke kan se i salgsopstillingen, ændrer, hvad købet betyder. Det afgørende er ikke, hvad der står ved siden af boligen i dag. Det er ofte, hvad der må opføres der i morgen.
UndersøgelserneEt juridisk eller teknisk undersøgelsesresultat ændrer anbefalingen. På det tidspunkt handler samtalen slet ikke længere om pris, og det ville være et forkert råd at presse på for en bedre pris.

En af vores kunder faldt over en brugt bolig i Marbella til 1.100.000 €, hvor en stor del af det, kunden betalte for, var den åbne udsigt. Grunden foran boligen viste sig at kunne bebygges, og det, der lovligt kunne opføres der, ville have ændret udsigten væsentligt. Prisen så pludselig anderledes ud: Kunden ville ikke kun have købt lejligheden og udsigten, men også risikoen for at miste en af de to ting, som kunden betalte merprisen for. Vi anbefalede ikke at købe den.Nogle gange er det bedste resultat en handel, der ikke bliver til noget. Det rigtige svar er ikke altid ja.

Taler De faktisk klienter fra at købe?Ja, og vi har gjort det i handler, som vi ellers ville have fået betaling for. Der findes en side med disse sager, og grunden til, at vi offentliggør dem, er, at principper ikke overbeviser nogen, der bruger flere hundrede tusinde euro. Det gør konkrete eksempler.

Afgør størrelsen på Deres honorar, hvad De anbefaler?

Vores honorar er ikke det samme for alle boliger. Det afhænger af tilbuddet og af de vilkår, der er aftalt med udvikleren eller sælgerens mæglerbureau, og hvis De spørger, hvad det er for en bestemt bolig, fortæller vi Dem det.Så det er helt rimeligt at spørge, om honorarets størrelse kan påvirke, hvilken bolig vi anbefaler. Det gør den ikke, og der er grunde til det, som ikke kræver, at De blot tager vores ord for det.

En bedre bolig slår et større honorarHvis den ejendom, der giver mest mening for Dem, er den, hvor vores honorar er lavere, er det den, vi anbefaler. Det kommer typisk op i forbindelse med brugte boliger, hvor vores honorar normalt er lavere end på visse udviklerprojekter.
Ingen salgsmål for bestemte projekterVi tager ingen mængdebonusser og får ingen belønning for at flytte et bestemt antal boligenheder i et bestemt projekt, så der er ikke noget projekt, vi har brug for at presse Dem hen imod.
Der findes konkrete eksemplerVi har rådet klienter til at trække sig, når en juridisk eller teknisk undersøgelse afslørede et alvorligt problem, og vi har anbefalet en anden bolig, selv om det betød et lavere honorar for os, fordi vi mente, at det var det bedre valg for klienten.

Sådan betales vi

Hvilken type depositum De faktisk skriver under på

Spansk praksis har mere end én type depositum, og de fungerer ikke på samme måde. Hvilken type kontrakten fastlægger, afgør, om De overhovedet kan trække Dem, hvad det koster Dem at trække Dem, og hvad sælgeren skylder Dem, hvis det er sælgeren, der trækker sig. Det er det eneste greb på denne side, der beskytter pengene, og det bliver afgjort, før nogen skriver under.

Det, kontrakten fastlægger	Hvad det betyder, hvis nogen trækker sig	Det gør vi ved det
Arras penitenciales	Hver af parterne kan træde tilbage til en fastsat pris. Køberen mister depositummet, og sælgeren tilbagebetaler det dobbelte. Muligheden for at træde ud findes og er prissat i kontrakten.	Det er den løsning, som den advokat, vi samarbejder med, går ind for, fordi det er den eneste, der giver Dem en udvej til en omkostning, De kendte på forhånd. Hvilken type der faktisk passer til Deres situation, afgør han ud fra Deres kontrakt, og vi sørger for, at spørgsmålet bliver stillet, før noget underskrives, og ikke bagefter.
Arras confirmatorias	Ingen har købt en ret til at træde tilbage. Depositummet er en delbetaling på en handel, der allerede er aftalt, så den anden part kan gå rettens vej for at få Dem til at gennemføre den.	Vi gør opmærksom på det, så snart det dukker op i et udkast, og Deres advokat fortæller Dem, hvad det ændrer for Dem, før noget underskrives eller betales.
Arras penales	Tilbagetrækning betragtes som misligholdelse med en aftalt bod, og afhængigt af formuleringen kan den anden part muligvis kræve, at salget gennemføres alligevel.	Det samme gælder igen: Vi benævner det i stedet for at lade det passere som en formalitet, og advokaten læser den faktiske formulering i stedet for overskriften ovenfor.

Det betyder mindre, hvad bestemmelsen kaldes, end hvad den siger, og en overskrift i et udkast er ikke et bevis på mekanismen nedenunder. Det er Deres advokats opgave at læse formuleringen. Det er vores opgave at sikre, at den bliver læst, før pengene forlader Deres konto, og at det, De aftalte mundtligt, også er det, der endte i udkastet.

Reservationsaftale

Det forhandler vi for Dem

Prisen er én af seks linjer, og ved nybyggeri er den normalt den mindst fleksible. Her er hele sættet med oplysninger om, hvad der realistisk kan ændres på hvert punkt, fordi en side, der kun taler om pris, beskriver en forhandling, som for det meste ikke finder sted her.

Hvad	Det, der realistisk kan ændres	Nybyggeri og brugte boliger
Penge
Pris	Fastlægges af sælgeren eller udvikleren. Vores opgave er at vide, hvad det samme handles til i nærheden, hvad der allerede er blevet afvist, og om det overhovedet er værd at afgive et tilbud.	Ved nybyggeri er et afslag i købsprisen undtagelsen snarere end reglen, oftest på de sidste boliger i et færdigt projekt, som en udvikler gerne vil have solgt. Ved en brugt bolig er der normalt mere plads til forhandling, dog ikke altid, og hvor meget afhænger i høj grad af sælgerens motivation.
Betalingskalenderen	Hvor meget De betaler, og hvornår. Ved nybyggeri ændres dette oftere end prisen, og for de fleste købere er det mere værd end en mindre rabat.	Ved nybyggeri er tidsplanen udviklerens: typisk en reservation, derefter en større betaling omkring købsaftalen, så rater under byggeriet og restbeløbet hos notaren. Ved en brugt bolig er det reservationen, derefter normalt 10 til 20 % i den private købsaftale og resten hos notaren.
Tid og betingelser
Reservationen og dens vilkår	Reservationen tager ejendommen af markedet og holder den til Dem, mens advokaten gennemfører den juridiske kontrol. Normalt 6 000 til 11 000 €, og for dyrere ejendomme kan det være omkring 1 % af prisen. Det er den eneste betaling, der foretages uden for garantisystemet, og derfor bør den være lille.	Det er det samme instrument i begge tilfælde, men det er kontrakten, der er afgørende: Den skal klart angive, hvad der sker med depositummet, hvis den juridiske kontrol finder et problem. Derfor læser advokaten den, før pengene forlader Dem, og ikke bagefter.
Frister	Hvornår De får nøglerne, og hvad der sker, hvis datoen skrider. På denne kyst er en forsinket dato det normale, ikke undtagelsen.	Ved en brugt bolig kan datoen for endelig gennemførelse reelt forhandles og er ofte mere værd end en lille prisændring. Ved nybyggeri fastsættes datoen af udvikleren og afhænger af tilladelser og tilslutninger uden for dennes kontrol, så De bør planlægge med en forsinkelse på nogle måneder i stedet for at forhandle om en dato, De er blevet lovet.
Selve ejendommen
Inventar og ændringer	Hvad der følger med boligen, og hvad De har lov til at ændre i den. Ofte er det faktisk det mest værdifulde, der kan opnås ved nybyggeri.	Ved nybyggeri: finish, undertiden planløsningen, mens den stadig kun findes på papir, samt praktiske tilføjelser, der er langt billigere under byggeriet. Bed om den liste, før De reserverer, ikke bagefter. Ved en brugt bolig: hvad der bliver i boligen, hvilket udgør en reel del af prisen og regelmæssigt står uklart i annoncen.
Overdragelse	Boligens stand ved overdragelsen, og hvad der sker med alt, der opdages på dagen.	Ved nybyggeri er det mangellisten ved overdragelsen, hvor garantiperioderne begynder at løbe. Ved en brugt bolig er det, hvad der tømmes, hvad der repareres, og hvad der ganske enkelt accepteres som beset.
Det, der ikke kan forhandles
Deres juridiske beskyttelse	Det kan ikke forhandles, og det er vigtigt, at ingen foregiver andet. Ved nybyggeri er de penge, De betaler før den endelige gennemførelse, beskyttet af spansk lov og en bankgaranti, ikke af en klausul, som nogen har forhandlet sig frem til.	De fleste udviklere vil ikke ændre en standardkøbsaftale, og på et projekt med hundrede boliger kan de realistisk set heller ikke gøre det. Advokatens opgave er her at bekræfte, at garantien er gyldig og udstedt i Deres navn, hvilket er en af de vigtigste kontroller under hele købet.

Intet i denne tabel er et løfte. Det, vi kan love, er, at hvert af disse seks punkter bliver taget op med sælgersiden, før De forpligter Dem til noget, og at De får det ærlige svar, også når svaret er nej.

Gennemgang af tilbuddet

Hvor forhandlingen finder sted i købet

Hele købsprocessen består af femten trin fra det første opkald til nøglerne. Kontakten med sælgersiden løber gennem trin fem, beslutningen er Deres i trin seks, og alt det aftalte samles i trin otte, reservationen. I trin elleve bliver disse vilkår bindende. Fra trin ni overtager advokaten.

Trin 5, 6, 8 og 11 af 15

Kontakt med sælgersidenOm fremvisninger af boliger
Det er her, det meste af det faktiske arbejde ligger, og næsten intet af det ligner forhandling. Det handler om at stille de spørgsmål, der fastslår, hvad der reelt er tilgængeligt, til hvilken pris og på hvilke vilkår.
New buildVi arrangerer fremvisningen med udvikleren og står for kommunikationen for Dem.
ResaleVi samarbejder med sælgerens agent og finder ud af ting, som De ikke kan se i annoncen, herunder hvorfor ejendommen ikke er blevet solgt.
En beslutning uden presPå ethvert tidspunkt under processen
De behøver ikke at købe på den første rejse eller den anden. Vi kan arbejde sammen med Dem i flere måneder. Hvis intet af det, der aktuelt er på markedet, giver tilstrækkelig mening, siger vi det. Nogle gange er den rigtige beslutning at købe, andre gange at ændre kravene, og nogle gange ganske enkelt at vente.
ReservationenNår De finder den rigtige ejendom
Reservationen tager ejendommen af markedet og holder den til Dem, mens advokaten foretager den juridiske gennemgang. Det er her, vilkårene ophører med at være en samtale og bliver til et dokument, og derfor skal reservationsaftalen klart angive betingelserne, herunder hvad der sker med depositummet, hvis den juridiske gennemgang afdækker et problem.
New buildEn reservationsaftale med udvikleren. Beløbet afhænger af projektet.
ResaleEt reservationsdepositum og de aftalte vilkår. Det er her, prisen, fristerne og eventuelle møbler fastlægges.
Den bindende kontraktEfter en godkendt gennemgang
Først her kommer den kontrakt, der fastsætter vilkårene for den endelige gennemførelse af handlen, fristerne, betalingerne og konsekvenserne af ikke at overholde aftalen. Det, der blev aftalt tidligere, er det, der skal skrives ind i den, og det er Deres advokats ansvar at kontrollere, at det er tilfældet, ikke vores.
New buildBetalingskalenderen fastsættes af udvikleren. Den kan omfatte flere betalinger under byggeriet eller en større andel først ved den endelige gennemførelse. Den præcise struktur afhænger af projektet.
ResaleTypisk en arras-kontrakt og et yderligere depositum. Betingelserne, herunder konsekvenserne af at trække sig, fremgår af selve kontrakten.

Koordinering af juridisk gennemgang

Den samme forhandling på to forskellige måder

Den samme ejendom og den samme sælger, kontaktet på to måder.

	På egen hånd	Med Arevont
Hvem agenten repræsenterer	De repræsenterer sælgeren eller projektudvikleren.	Vi repræsenterer kun Dem.
Hvad deres rolle er	Deres rolle er at sælge en bestemt ejendom.	Vores opgave er at finde ud af, om det giver mening at købe den.
Hvad De ved, før De åbner	Udbudsprisen og alt, hvad annoncen siger om den.	Hvad en sammenlignelig ejendom reelt bliver handlet til, hvad sælgeren allerede har afvist, hvor vi kan finde det ud af, og hvorfor den ikke er blevet solgt.
Hvem fortæller Dem de dårlige nyheder	Den person, der fortæller Dem om ejendommen, skal også sælge den.	Vi fortæller Dem, når en ejendom er et dårligt valg, og hvorfor. Også selv om det betyder, at en handel går tabt.
Sprog og afstand	Spansk eller engelsk, med kommunikation fra Deres hjemland i henhold til den anden parts tidszone.	Tjekkisk, fra personer på kysten, som møder den anden part personligt.
Hvad det koster Dem	Intet direkte. Sælgerens provision er under alle omstændigheder inkluderet i prisen.	Intet. Provisionen er den samme, men en del af den går til en person, der repræsenterer Dem.

Et konkret eksempel

Den sidste gode bolig til 720.000 €

Et nybyggeri i Estepona. Kunden kunne lide projektet, og den konkrete bolig opfyldte de fleste af kravene. Der var også pres for at træffe en hurtig beslutning, fordi der ikke var mange sammenlignelige boliger tilbage. Det er den mest almindelige forhandlingssituation på denne kyst, og den handler slet ikke om prisen.

Hvad der lå på bordetEn bolig til 720.000 € og en grund til at beslutte sig hurtigt. Knaphed er et reelt faktum ved et godt projekt, og det er også den ældste grund i branchen til at holde op med at sammenligne.
Det sammenlignede viPris, orientering, planløsning, udsigten og projektets vilkår sammenholdt med de andre muligheder, der var tilgængelige inden for et lignende budget på det tidspunkt. Selve lejligheden var ikke problemet. Til 720.000 € kunne vi se alternativer, hvor kunden fik mere for tilsvarende penge på de områder, der faktisk betød noget for kunden.
Hvad vi anbefaledeIkke at reservere den af frygt for, at den ville forsvinde. I stedet præsenterede vi ham for de konkrete alternativer og forklarede, hvor hvert af dem var bedre inden for det samme budget.
Hvad skete derHan reserverede ikke boligen. Vi fortsatte med at lede, og han købte en anden ejendom, som passede til det, han faktisk ønskede at få ud af købet. Beslutningen blev truffet på grundlag af en sammenligning og ikke af en frist, der var fastsat på den anden side af bordet.

Vi afgør ikke, om en ejendom er god. Vi afgør, om den er god for Dem til denne pris.

Da vi sagde nej

Hvad koster det Dem?

Køber0 €Intet gebyr, intet honorar, intet ved den endelige gennemførelse og intet, hvis De trækker Dem fra en handel, som vi har brugt flere uger på.
Udvikler eller sælger
Nybyggeri
2,5 to 6 %
Brugte boliger
1,5 to 4 %
Provisionen er allerede indeholdt i prisen og betales af sælgers side, uanset om De kommer gennem os eller går direkte.
ArevontVores honorar er en andel af denne provision og kun, hvis et køb finder sted. Hvis vi rådgiver Dem mod at købe, mister vi honoraret, og netop derfor er rådgivningen noget værd.

Det fungerer enkelt. Sælgeren har aftalt en provision med sit eget bureau. Hvis De kommer uden egen repræsentation, bliver hele beløbet normalt hos sælgerens bureau. Hvis vi repræsenterer Dem, betaler sælgerens bureau vores andel af den samme provision. Ejendommens pris ændrer sig ikke for Dem, og De skal ikke betale noget ekstra.Hvem der betaler vores honorar, afgør ikke, hvem vi repræsenterer. Sælgerens agent repræsenterer sælgeren. Vi repræsenterer Dem. Vi er ikke baseret på vores eget lager, der skal sælges, så hvis vi konkluderer, at en ejendom ikke er et godt køb for Dem, siger vi det, selv om vi dermed ikke tjener noget på handlen.Der er dog én ting, De skal være opmærksom på. Nogle bureauer på Costa del Sol opkræver også provision hos køberen. Det vil De ikke opleve hos os.

Ejendommens pris er den samme, selv hvis De går direkte. Ved et nybyggeri kan De roligt bede om udviklerens prisliste og kontrollere den selv.

Klar tale

Hvad forhandling ikke kan ændre

Ingen kan love Dem en bestemt procentdel, og De bør betragte det som et advarselstegn, når nogen gør det. Prisen fastsættes af sælgeren eller udvikleren, ikke af et bureau, og ved et nybyggeri er den den samme, uanset hvilket bureau De går gennem. En agent, der lover en stor rabat på et projekt, før vedkommende overhovedet kender projektet, bruger rabatten som lokkemiddel.Ved et nybyggeri er spillerummet begrænset. Oftest kan betalingskalenderen, bedre indretning eller nogle af ekstraydelserne justeres. En reduktion af købsprisen er undtagelsen snarere end reglen, for eksempel på de sidste boliger i et færdigt projekt, som udvikleren ønsker at få solgt. Efter de kraftige prisstigninger i de seneste år er markedet gradvist ved at bremse op, så nogle udviklere kan være mere åbne over for at drøfte prisen, men det fungerer ikke at regne med en rabat på forhånd. Sådan er markedet midt i 2026, og dette er den hurtigst foranderlige sætning på siden, så sammenhold den med den aktuelle kvartalsrapport i stedet for at stole på den om et år.Ved en brugt bolig er der normalt mere plads til forhandling end ved nybyggeri, dog ikke altid. Prisen, datoen for overdragelsen, indboet og de øvrige købsvilkår er alle åbne for forhandling, og meget afhænger af sælgerens motivation, hvilket er den ene ting, vi kan finde ud af, og De ikke kan.Og her er en vigtig grænse. En reservation betyder ikke, at alt er blevet kontrolleret. Vi kan ikke kontrollere alt inden reservationen, og netop derfor kommer den juridiske kontrol bagefter, og derfor skal reservationsaftalen angive, hvad der sker med Deres depositum, hvis kontrollen finder et problem.

De mest almindelige spørgsmål om forhandling

Kan man faktisk forhandle prisen på en ejendom i Spanien?: Ved en brugt bolig er svaret som regel ja, men hvor meget afhænger langt mere af sælgerens motivation end af, hvordan tilbuddet fremsættes. Ved nybyggeri sjældent på selve prisen. Enhver, der besvarer dette spørgsmål med en procentdel, gætter.
Er der forhandlingsrum hos en udvikler?: Et vist spillerum, men normalt ikke på prisen. Udviklere fastsætter en fast prisliste, og et stærkt projekt med venteliste har ingen grund til at ændre den. Det, der kan ændres, er betalingskalenderen, indretningen og specifikationerne samt undertiden yderligere ydelser. En prisnedsættelse forekommer hovedsageligt på de sidste boliger i et færdigt projekt.
Hvad kan aftales ud over prisen?: Betalingskalenderen, fristerne, reservationen og dens vilkår, indretningen og ændringerne samt overdragelsen. Ved et nybyggeri er disse forhold normalt mere værd end selve prissamtalen, og det er værd at bede om en liste over tilpasningsmuligheder, før De reserverer, ikke bagefter.
Hvad koster forhandlingen mig?: Ingenting. De betaler os ikke noget på noget tidspunkt under købet. Vores honorar er en andel af den provision, som sælgersiden under alle omstændigheder betaler, og ejendommen koster Dem det samme, hvis De går direkte.
Hvor stort er reservationsdepositummet, og kan det refunderes?: Normalt 6 000 til 11 000 €, og for dyrere ejendomme omkring 1 % af prisen. Om beløbet betales tilbage afhænger af formuleringen i reservationsaftalen, og det varierer fra udvikler til udvikler og fra sælger til sælger. Det er den eneste betaling, der foretages uden for garantisystemet, så den bør være lille, og kontrakten skal tydeligt angive betingelserne for tilbagebetaling. Derfor læser advokaten den, før pengene forlader Dem, og ikke bagefter.
Vil De forhandle om en ejendom, jeg selv har fundet?: Ja. Send os linket fra Idealista, et andet bureaus hjemmeside eller direkte fra en udvikler. Vi kontrollerer, at den stadig reelt er tilgængelig, og til hvilken pris, fortæller Dem, hvad vi vil bede sælgersiden om, og hvis det giver mening, håndterer vi forhandlingen og følger Dem hele vejen frem til nøglerne.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us