Skatter ved køb af ejendom i Spanien: ITP, IVA og AJD
På 30 sekunder
Ved et køb på Costa del Sol betaler De én af to skatter. Hvilken det er, afhænger alene af, hvem der sælger. Et videresalg fra en privat ejer udløser ITP på 7 % af prisen. Et nybyggeri fra en udvikler udløser IVA 10 % plus AJD 1,2 %, i alt 11,2 %.
Hvem sælger ejendommen til Dem?
- Privat ejer, brugt boligITP på 7 % af prisen eller af referenceværdien, hvis den er højere.
- En udvikler, nybyggeriIVA på 10 % plus AJD på 1,2 %, i alt 11,2 %.
Hvilken skat skal De betale, og hvorfor afhænger den af sælgeren?
IVA, den spanske moms, udgør 10 % af prisen på en helt ny bolig. Den gælder, når sælgeren er udvikleren, fordi et salg af nybyggeri er en erhvervstransaktion, der er momspligtig, og ikke en overdragelse mellem privatpersoner.AJD er den spanske stempelafgift på det underskrevne skøde, en lille procentdel af prisen, og i Andalusia betales den sammen med IVA ved nybyggeri. Den kombineres aldrig med overdragelsesafgiften for brugte boliger nedenfor. Et køb medfører den ene eller den anden skattefamilie, aldrig begge.ITP er overdragelsesskatten, der betales ved køb af en brugt bolig, og i Andalusien udgør den 7 % af prisen. Den gælder, når sælgeren er en privatperson og ikke en udvikler, hvilket er det almindelige ved en brugt bolig.
Hvem sælgerHvad De betaler
- En udvikler, ved en enhed i et nybyggeri
- 10 % IVA plus 1,2 % AJD, samlet 11,2 %. Fastlagt ved national og regional lovgivning, intet at forhandle om.
- En privat ejer, for en brugt bolig
- 7 % ITP, beregnet ud fra det højeste af Deres aftalte pris eller ejendommens officielle referenceværdi. Se nedenfor.
Gælder de lavere satser, De måske har læst om, nogensinde for Dem?
Spansk og andalusisk lovgivning offentliggør begge nedsatte skattesatser under standardsatserne, og en udenlandsk køber, der undersøger emnet, vil finde dem. De gælder næsten aldrig ved køb til feriebrug eller investering. Det er værd at vide hvorfor i stedet for at håbe, at de gælder.De fire satser nedenfor er angivet, som de almindeligvis beskrives, og ikke citeret fra den officielle lovtekst, så betragt dem som vejledende. I praksis koster dette Dem ikke noget, fordi ingen af dem er en sats, De ville budgettere med.
| Nedsat ITP, 6 % eller 3,5 %Kun beboere | Nedsat IVA, 4 %Socialbolig | Højere IVA, 21 %Jord og erhverv | |
|---|---|---|---|
| Hvad kræver det | Ejendommen bliver Deres faste bolig, Deres primære og permanente bopæl, plus en værdigrænse. | Forbeholdt officielt beskyttede socialboliger (bolig omfattet af officiel beskyttelse). | Gælder en grund eller en erhvervsenhed snarere end en bolig. |
| Gælder det for en almindelig køber | Nej. En ikke-bosiddende køber, der køber en ekstra bolig på Costa del Sol, er ikke berettiget, uanset hvad en boligannonce antyder. | Nej. Gælder ikke almindelige boliger i nybyggeri på denne kyst. | Dette er det ene tilfælde, hvor satsen er højere for køberen, ikke lavere. |
| Hvad De skal gøre | Budgetter med 7 %. Hvis en agent siger, at en lavere sats gælder, bør De bede vedkommende skrive det ned og få Deres advokat til at kontrollere det. | Se bort fra det, medmindre boligen formelt er udpeget som beskyttet bolig, hvilket fremgår af dens egne dokumenter. | Kontrollér, hvad De køber. En grund eller en erhvervsenhed beskattes anderledes end en bolig, og boligannoncen gør det ikke altid tydeligt. |
Den praktiske regel er at budgettere med 7 % for en brugt bolig og 11,2 % for et nybyggeri og betragte ethvert lavere tal, De møder, som et særtilfælde, der ikke gælder Dem, indtil en advokat skriftligt bekræfter andet.
Hvorfor kan skatteregningen være højere end 7 procent af det, De betalte?
valor de referencia er den referenceværdi, Spanien fastsætter for en ejendom, og overdragelsesskatten for en brugt bolig beregnes ud fra den, når den er højere end den pris, De betalte. Siden 1. januar 2022 er beregningsgrundlaget for ITP ifølge loven det højeste af de to tal, ikke blot den pris, der står i kontrakten.Formålet er at forhindre, at køber og sælger angiver en for lav pris for at reducere skatteregningen. For en ærlig køber, der har aftalt en rimelig pris, er virkningen enkel og automatisk: Hvis Catastros egen referenceværdi er højere end det, De aftalte, følger skatten i stedet referenceværdien.
Hvad købere antagerHvad referenceværdien gør
- Skatten er 7 % af kontraktprisen
- Den er 7 % af det højeste af kontraktprisen og referenceværdien. De to beløb ligger normalt tæt på hinanden, men det gør de ikke altid.
- En lavere aftalt pris betyder en lavere skatteregning
- Kun ned til referenceværdiens bundgrænse. Under den forbliver skatten den samme, uanset hvad kontrakten angiver, og derfor opnår man intet ved at angive en for lav pris ud over risiko.
| Den aftalte pris | Referenceværdi | |
|---|---|---|
| Grundbeløb | 400.000 € | 430.000 € |
| Skyldig ITP7 % af grundlaget | 28.000 € | 30.100 € |
Kan jeg gøre indsigelse mod referenceværdien, hvis jeg mener, at den er forkert?Ja, gennem den skat, De betaler: De kan betale ITP af referenceværdien og derefter gøre formel indsigelse mod den eller i nogle tilfælde anmode om en korrektion. De skal dokumentere, at den reelle markedsværdi er lavere. Det er en advokatprocedure, ikke en formular, De selv udfylder. Det kan betale sig at tage spørgsmålet op før den endelige gennemførelse, hvis beløbene ligger langt fra hinanden, ikke efter at De allerede har betalt.
Hvad sker der, hvis De selv medbringer købesummen kontant?
Næsten ingen, der finansierer et køb i Spanien, bør bære kontanter over en grænse, og årsagen er ikke kun praktisk. Spanien behandler en kontantbevægelse over en vis grænse som noget, De skal anmelde på forhånd, uafhængigt af hvad Deres bank eller advokat spørger om vedrørende pengenes oprindelse.Den regel, der gælder for en udenlandsk køber, er spansk lovgivning, ikke den EU-forordning, som de fleste artikler citerer. EU-reglen (Reglamento 2018/1672) regulerer kun EU's ydre grænse. Ved ind- eller udrejse af EU med 10.000 € eller mere i kontanter skal beløbet automatisk deklareres, hvis De medfører det, eller oplyses efter anmodning, hvis det transporteres uledsaget. En rejse fra Tjekkiet til Spanien krydser ikke en ydre EU-grænse, så forordningen gælder ikke for denne rejse.Det, der gælder, er direkte spansk lovgivning: I henhold til Ley 10/2010 og Orden ETD/1217/2022 skal en transport af 10.000 € eller mere pr. person på en national rejse eller en rejse inden for EU deklareres på formularen Modelo S-1, som indsendes på forhånd, hvor grænsepassagen ikke har en toldpost. Der findes en separat højere grænse på 100.000 €, som kun gælder for transporter, der foregår helt inden for Spanien, og den gælder ikke for en rejse fra Tjekkiet til Spanien.
- Transport af 10 000 € eller mere kontantWho decidesAlle, der medfører detWhat it grantsUdløser pligtenIf noIntet at angive
- Indsend Modelo S-1 på forhåndWho decidesDem, før De rejserWhat it grantsLovlig, registreret transportIf noBeslaglæggelse og bøde
- Bekræft loftet for kontant betaling med Deres advokatWho decidesDeres advokatWhat it grantsIntet loft for denne betalingIf noDe risikerer at overskride et loft, som ingen har bekræftet over for Dem
Endnu en regel er værd at fremhæve uden at fremstille den som endeligt fastslået: Spanien begrænser også, hvor stor en del af købsprisen der kan betales kontant, i henhold til Ley 7/2012 art. 7 med senere ændringer. Som reglen almindeligvis beskrives, er grænsen 1.000 €, når en virksomhed er part i transaktionen, eller 10.000 €, når betaleren er en ikke-bosiddende privatperson. Vi har ikke fundet dette beløb i den officielle juridiske tekst fra BOE, så betragt det som et stærkt tegn på, at en stor kontantbetaling er begrænset, og bekræft det nøjagtige beløb hos Deres advokat, før De stoler på det.
Kilder
Skal jeg stadig angive noget, hvis jeg overfører pengene via bank i stedet for at medføre dem?En bankoverførsel er ikke en kontanttransport, og Modelo S-1 gælder ikke for den. Deres bank vil stadig spørge til midlernes oprindelse som led i de almindelige kontroller mod hvidvask, hvilket er et andet spørgsmål end det, dette afsnit besvarer, og det er det spørgsmål, FAQ-siden behandler under "Skal jeg dokumentere, hvor mine penge stammer fra?" En bankoverførsel er også den metode, dette websted anbefaler: se vejledningen om valutaoverførsel.
Hvad De skal bekræfte, før De lægger disse satser til grund
Fire forhold, kontrolleret i forhold til Deres konkrete transaktion og ikke i forhold til en offentliggjort sats.| Bed om | Hvad det fortæller Dem | Sådan ser et dårligt svar ud |
|---|---|---|
| Ejendommens valor de referencia | Catastro offentliggør den, og Deres advokat kan kontrollere den, før De underskriver noget. Den fortæller Dem, om de 7 % skal anvendes på den pris, De har aftalt, eller på et højere beløb. | Ingen har undersøgt det, eller der er givet et løfte om at "tage sig af det senere". |
| Skriftlig bekræftelse af, hvilken skattefamilie der gælder | Om sælgeren er udvikleren (IVA og AJD) eller en privat ejer (ITP), lyder indlysende, men er det lejlighedsvis ikke, for eksempel ved en brugt bolig, der er en usolgt nybygget enhed, som stadig ejes af den oprindelige udvikler. | En antagelse baseret på, hvordan boligen markedsføres, og ikke på hvem der er angivet som sælger i kontrakten. |
| Sådan planlægger De at overføre købemidlerne | En bankoverførsel eliminerer spørgsmålet om Modelo S-1 fuldstændigt. Hvis en del af planen omfatter kontanter, er det nu, De skal tage pligten til at angive dem og betalingsloftet op, ikke efter at De allerede har krydset grænsen. | Ingen plan ud over "Jeg tager dem med, når jeg kommer". |
| Om Deres situation overhovedet berører formueskat eller indkomstskat for ikke-residenter | Begge findes, begge er adskilt fra laget med købsskatter ovenfor, og begge har deres egne sider: formueskat og indkomstskat for ikke-residenter. | Tavshed eller en antagelse om, at købet er den eneste skattemæssige begivenhed. |
Bankoverførsel kontra medførsel af kontanter
To måder, hvorpå købesummen fysisk kan ankomme, og kun den ene undgår en angivelse.| Kontanter | Bankoverførsel | |
|---|---|---|
| Pligt til at angive | Modelo S-1, indsendt på forhånd, over 10.000 € pr. person. | Ingen specifikke for overførslen. |
| Risiko ved betalingsloftet | Muligvis begrænset over en lav tærskel i henhold til Ley 7/2012 art. 7. Bekræft det med Deres advokat. | Ikke relevant; en overførsel er ikke en kontant betaling. |
| Dokumentér midlernes oprindelse | Værre: Kontanter har ikke noget eget papirspor, når de når frem. | Et spor i form af kontoudtog, som både Deres egen bank og den spanske bank allerede har. |
| Praktisk risiko ved selve rejsen | At transportere et stort kontantbeløb gennem Europa, uanset om det er deklareret eller ej. | Ingen ud over den almindelige risiko ved at rejse. |
Kursen, ikke Deres regning
Alle kurser ovenfor er aktuelle pr. august 2026. Vi har læst dem direkte i den andalusiske og nationale skattelovgivning i stedet for at kopiere dem fra en kommentar, og vi har bekræftet dem i den andalusiske budgetlov for 2026, som hverken ændrede ITP-satsen på 7 % eller AJD-satsen på 1,2 %. Andalusien fastsætter sine egne ITP- og AJD-satser inden for de nationale rammer. Det samme køb i et andet selvstyrende område kan være omfattet af en anden regional sats, selv om den underliggende nationale lov er identisk.Dette er generelle oplysninger om, hvordan skatten finder anvendelse, ikke en beregning af, hvad De personligt skal betale. Referenceværdien, den nøjagtige dato for den endelige gennemførelse og alle særlige omstændigheder ved Deres køb hører til i Deres advokats skriftlige rådgivning, ikke i en offentliggjort vejledning. Ét tal, loftet for kontantbetalinger, er udtrykkeligt markeret som ubekræftet i stedet for at blive angivet som fastslået: Stol ikke på tallet, uden at Deres egen advokat har bekræftet det.Nogle emner behandles i deres egne vejledninger: Vejledningen om købsomkostninger dækker de samlede omkostninger, herunder gebyrer til notar, tingbog og advokat. Vejledningen om årlige omkostninger dækker IBI og indberetningen for ikke-hjemmehørende, som begynder året efter den endelige gennemførelse. Vejledningerne om formueskat og arv dækker disse to separate skattespørgsmål fuldt ud.
Hyppigste skattespørgsmål
- Hvis jeg køber en usolgt bolig af en bank i stedet for en udvikler, hvilken skat gælder så?
- Det afhænger af, hvem der juridisk sælger den til Dem, ikke af hvordan den markedsføres. En bank eller fond, der ejer tilbagetagne nybyggede boliger, sælger normalt som virksomhed. Det kan betyde, at IVA stadig gælder, selv om transaktionen ligner en handel med en brugt bolig. Det er netop den type tilfælde, tjeklisten ovenfor skal opdage inden den endelige gennemførelse, ikke bagefter.
- Ændres skattesatsen, hvis jeg køber gennem et spansk selskab i stedet for personligt?
- Købeskatten, ITP eller IVA plus AJD, beregnes på samme måde, uanset hvem køberen er. Når køberen er et selskab, ændres helt andre forhold: løbende selskabsskat, årlige indberetninger og beskatningen af et fremtidigt salg. Denne sammenligning er emnet for vejledningen om køb gennem et selskab.
- Er AJD-satsen den samme overalt i Spanien?
- Nej. AJD er ligesom ITP en regionalt fastsat sats inden for en national ramme, så et andet selvstyrende område kan fastsætte en anden procentsats. Tallet på 1,2 % ovenfor er specifikt Andalusiens aktuelle sats, gældende pr. august 2026.
