Købers ejendomsmægler på Costa del Sol

Ved nybyggeri bør De regne med cirka 12 til 14 % oven i købsprisen, mens det for en brugt bolig er 9 til 10 %. Den største forskel er skatten: Ved nybyggeri betaler De 10 % moms og i Andalusien 1,2 % stempelafgift, mens en brugt bolig i stedet udløser 7 % overdragelsesafgift.

Det afhænger af, om De køber et nybyggeri eller en brugt bolig. Ved et nybyggeri er det vigtigste bankgarantien. De betalinger, De sender til bygherren, inden byggeriet er færdigt, skal være beskyttet i henhold til den relevante betalingsordning, og inden pengene overføres, kontrollerer advokaten kontoen, dokumentationen og hvilken sikkerhed der gælder for den pågældende betaling. For betalinger, der er dækket af en bankgaranti, modtager De et certifikat vedrørende det specifikke beløb og køberen. Ved en brugt bolig er ordningen anderledes. Advokaten holder styr på aftalerne, datoerne og overførselsmetoden, så sælgeren først modtager pengene på det tidspunkt, hvor transaktionen angiver, at de skal frigives. Det handler altså ikke kun om, hvor De sender pengene hen. Før hver væsentlig betaling kontrollerer advokaten, hvorfor De sender den, til hvem og på hvilke vilkår.

Det afhænger af formuleringen i reservationsaftalen og varierer mellem bygherrer og sælgere. Reservationen er den eneste betaling uden for garantisystemet, og derfor bør beløbet være lille, mens det tydeligt skal fremgå af kontrakten, hvornår det refunderes. Det er netop derfor, advokaten læser den, inden pengene sendes, og ikke bagefter.

Det afhænger hovedsageligt af, om De køber et nybyggeri eller en brugt bolig. Ved nybyggeri er det en god idé at have cirka 20 til 40 % af købssummen klar til betalinger, der kan forfalde, før projektet er færdigt. Derudover skal De have egne midler til skatter og de øvrige købsomkostninger, herunder 10 % moms og andre omkostninger ved overdragelsen. Ved en brugt bolig skal De som ikke-fastboende realistisk regne med, at banken finansierer omkring halvdelen af den værdi, banken selv fastsætter for ejendommen. De skal derfor selv betale resten af købsprisen og købsomkostningerne. Ved en ejendom til 500.000 € er den kontante opsparing, De har brug for, derfor ofte ikke 100.000 eller 150.000 €, men betydeligt mere. Derfor afklarer vi finansieringen før reservationen og ikke først, når De allerede har besluttet Dem for en bestemt ejendom.

Ja, men som ikke-fastboende bør De ikke automatisk regne med en finansiering på 70 eller 80 % af prisen. Hvis Deres indkomst er i en anden valuta end euro, er det realistisk at forvente en finansiering på omkring 50 % af den værdi, banken fastsætter. For nogle kunder kan tilbuddet være bedre og for andre dårligere, afhængigt af indkomst, eksisterende forpligtelser, alder, indkomstens valuta og den konkrete bank. Det er også vigtigt, at banken ikke beregner realkreditlånet ud fra købsprisen, men ud fra sin egen vurdering. Hvis De derfor køber til 500.000 €, men banken vurderer ejendommen til 470.000 €, beregnes finansieringen ud fra de 470.000 €. Derfor undersøger vi, allerede før De vælger en bolig, hvilken finansiering De realistisk kan forvente, og hvor mange egne midler De får brug for.

Hvem der reelt ejer boligen, om der er pant, udlæg eller andre hæftelser, om oplysningerne i tingbogen stemmer, om der er gæld til fællesudgifter, og om den juridiske situation svarer til det, De køber. Ved en konkret bolig udvides undersøgelserne efter boligens type og historik.

Ja. En uafhængig advokat, der repræsenterer Dem og ikke bygherren eller sælgeren. Advokaten undersøger ejerskab, gæld, hæftelser, tilladelser, kontrakter og boligens juridiske situation, før De forpligter Dem til købet. Vi ansætter ikke advokater og modtager ingen provision for at henvise Dem. Vi giver Dem flere muligheder, og De vælger selv.

Ved en færdig bolig skal De typisk regne med fra nogle få uger til nogle få måneder fra reservation til nøgler. Ved nybyggeri afhænger det af projektets fase: De kan købe en færdig lejlighed, men også et projekt, der først bliver færdigt om yderligere to år. Hele forløbet fra valg af bolig over den juridiske gennemgang til notaren er beskrevet ovenfor.

Én gang er tilstrækkeligt, og to gange er endnu bedre. Det kan gennemføres fuldstændigt på afstand med en fuldmagt, men vi ser gerne, at De kommer mindst én gang.

Ja. Køb af en ejendom og spansk opholdstilladelse er to forskellige ting. De kan eje en ejendom som ikke-fastboende, og en stor del af processen kan håndteres gennem en fuldmagt.

Et NIE, ja. En spansk bankkonto er meget nyttig i praksis. NIE er et identifikationsnummer for udlændinge, som De får brug for ved købet, til skatter og ved andre forhold vedrørende boligen. Vi arrangerer det sammen med advokaten i god tid, fordi det er en unødvendig måde at besværliggøre et køb på at vente på det, når De skal underskrive.

De betaler den største del af købet i euro, så ved et større beløb er det værd ikke kun at se på overførselsgebyret, men frem for alt på den reelle vekselkurs. Pengene kan overføres gennem Deres egen bank eller en specialiseret valutaudbyder, og ved større beløb kan det betale sig at sammenligne tilbud. Frem for alt bør De ikke vente med overførslen til sidste øjeblik. Banken kan kræve dokumentation for pengenes oprindelse eller sætte overførslen på hold til interne kontroller. Vi fortæller Dem på forhånd, hvornår De får brug for hvert beløb, i overensstemmelse med betalingsplanen.

Ja. Ved en større handel bør De forvente, at banken og de øvrige parter vil kræve dokumentation for pengenes oprindelse. Hvis pengene stammer fra salg af en virksomhed, udbytte, investeringer eller en anden mere kompleks struktur, bør De få dokumentationen på plads, før De begynder at overføre penge.

I Deres navn, i begge ægtefællers navn eller i en anden ordning afhængigt af Deres familiemæssige og økonomiske situation. Der findes ikke ét rigtigt svar. Den måde, De ejer boligen på, kan senere påvirke arv, skat og salg, så det er bedre at træffe beslutningen sammen med en advokat og en skatterådgiver, før købsaftalen underskrives og ikke først hos notaren. Hvis De køber som par, har børn, ejer større aktiver i Spanien eller overvejer at købe gennem et selskab, bør De fortælle advokaten det allerede fra starten.

Ikke automatisk. Det afhænger af den konkrete bolig, kommunen, reglerne i ejerforeningen og de gældende regler for turistudlejning. Derfor undersøger vi, om korttidsudlejning er mulig før reservationen, hvis udlejning er en del af grunden til, at De køber.

IBI, fællesudgifter, renovation, forsikring, forsyning og vand samt for ikke-bosiddende også skatteforpligtelser i Spanien. Den største forskel mellem to lejligheder til samme pris er ofte fællesudgifterne, og derfor viser vi ved en konkret bolig de reelle årlige omkostninger i stedet for ét universelt beløb.

Ja. Modelo 210, skatten for ikke-residenter på beregnet indkomst. Navnet forklarer næsten ingenting, og de fleste ejere opdager den for sent.

Nej. At eje en bolig gør Dem ikke i sig selv til skatteresident i Spanien. Skattemæssigt hjemsted vurderes ud fra Deres faktiske situation, herunder hvor meget tid De tilbringer i Spanien, og hvor centrum for Deres økonomiske og personlige interesser er. Hvis De ønsker at tilbringe det meste af året her eller flytte permanent, bør De drøfte Deres skattemæssige hjemsted med en rådgiver, før De flytter. Det kan påvirke, hvordan Spanien behandler Deres indkomst og aktiver uden for Spanien.

Ved lov skal enhver betaling, der foretages før byggeriet er færdigt, være dækket af en bankgaranti udstedt i Deres navn. Deres advokat kontrollerer den nøjagtige ordlyd af garantien for Deres enhed, før der foretages betaling, og fortæller Dem præcis, hvad den dækker.

Visse gældsforpligtelser og forpligtelser knyttet til en ejendom kan følge med til den nye ejer. Derfor omfatter kontrollerne før et køb ikke kun sælgeren, men også selve ejendommen. Blandt andet kontrollerer advokaten forholdet til ejerforeningen og indhenter de relevante attester før underskrivelsen.

De kan sælge, når De ønsker det. Spørgsmålet er til hvilken pris og hvor hurtigt. De boliger, der bedst kan videresælges, er dem, der har noget, som den næste køber også vil ønske sig: en god mikrolokation, udsigt, den rigtige orientering, mulighed for at gå til det meste eller et godt boligområde. Når vi køber, ser vi derfor ikke kun på, om De kan lide boligen i dag, men også på, hvem De en dag skal sælge den til. Ved salg som ikke-resident bør De også medregne omkostninger og skatter forbundet med salget.

Ja, og det kan planlægges på forhånd. Der gælder spansk arveafgift, men Andalusien har fordelagtige lempelser for nærmeste familie. I et testamente kan De også vælge, at arven skal være underlagt lovgivningen i Deres eget land, og et kort spansk testamente ved siden af sparer familien for måneders papirarbejde.

Hvis De kommer én gang om året i to uger, og boligen ellers blot står tom resten af året, kan det være enklere at leje. Men når De kommer flere gange om året eller tilbringer en længere del af året på Costa del Sol, giver det pludselig mening at eje. De behøver ikke finde en ledig lejebolig hver gang, håndtere sæsonpriser eller flytte mellem forskellige lejligheder. De ankommer med en lille taske, og alt andet er allerede hjemme. Det bliver endnu mere tydeligt, hvis De rejser med hund eller børn eller ønsker at komme i flere uger eller måneder. Gode langtidslejemål er ikke altid nemme at finde, og i højsæsonen kan de være meget dyre. Og hvis De udlejer boligen lovligt, mens De ikke bruger den, kan lejeindtægten dække en betydelig del af de årlige ejeromkostninger. Med en velvalgt bolig betaler De altså ikke kun for et sted at holde ferie, men ejer et ekstra hjem, der kan give indtægter en del af året. Når vi arbejder med kunder, der ønsker at komme hertil regelmæssigt, ser vi derfor normalt på, hvornår det begynder at give mening at købe, snarere end på, om det overhovedet giver mening.

Det afhænger primært af budgettet og af, hvad De ønsker af Spanien. Costa Blanca er generelt billigere, og det samme budget rækker betydeligt længere dér. Costa del Sol er dyrere, men byder på mere liv året rundt, international infrastruktur, Malaga lufthavn, golf, skoler, sundhedspleje og et stort udenlandsk lokalsamfund. Hvis De har mindre end cirka 250.000 € til selve boligen, siger vi det ligeud: Vi ville sandsynligvis ikke fokusere på Costa del Sol. Udvalget til den pris er meget begrænset, og på Costa Blanca kan det samme budget give betydeligt mere mening. Fra cirka 300.000 € begynder der at dukke reelle muligheder op på Costa del Sol, men det afhænger stadig af beliggenheden, afstanden til havet, boligens stand og Deres ønsker med hensyn til udsigt eller udlejning.