Ejendomsinvestering på Costa del Sol og efterspørgsel efter udlejning
Costa del Sol har et af de mest aktive ejendomsmarkeder i Sydeuropa. Investorer kommer på grund af en stabil international efterspørgsel, en lang turistsæson og et begrænset udbud af attraktive boliger ved kysten. Lejeindtægter er reelle, men det brutto beløb, De ser, er aldrig det, De beholder. Denne side giver omtrentlige afkast, ærlige omkostninger og reglerne, der kan forhindre Dem i at udleje en bolig kortvarigt. Læs den som et udgangspunkt, ikke som et løfte. Boligpriser kan stige og falde, så betragt alle tal her som vejledende, og indhent Deres egen professionelle rådgivning.
Hvorfor investorer køber her
Kysten tiltrækker købere fra mange lande, ikke kun ét. Britiske, skandinaviske, belgiske, nederlandske, tyske og på det seneste også amerikanske købere konkurrerer alle om det samme udbud. Denne spredning af efterspørgslen gør markedet mere stabilt end et sted, der er afhængigt af én enkelt gruppe.
Turistsæsonen varer det meste af året, ikke kun i juli og august. Málaga lufthavn er en af de travleste i Spanien. Attraktiv jord tæt på havet er en begrænset ressource, så velbeliggende boliger har en tendens til at bevare deres værdi bedre end boliger inde i landet.
Når det er sagt, kan efterspørgslen blive svækket, hvis økonomien forværres, eller valutakurserne ændrer sig. Ingen beliggenhed er immun over for en nedgang.
- International efterspørgsel fordelt på mange lande
- Lang turistsæson, ikke kun sommer
- Begrænset udbud ved attraktive kyster understøtter værdien
- Gode flyforbindelser via Málaga lufthavn
Lejeafkast og efterspørgsel
Der er to måder at udleje en bolig på. Korttidsudlejning til feriegæster og langtidsudlejning. De giver meget forskellige resultater.
Turisttilladelsen
Hvis De vil udleje en bolig på kort sigt til feriegæster, skal De have en turistlicens. I Andalusien er dette VFT-registreringen, og boligen skal være registreret i det regionale turistregister, før De annoncerer den.
En licens er ikke altid mulig. Nogle regler i ejerforeningen forhindrer korttidsudlejning i bygningen. Nogle områder har regionale eller lokale begrænsninger, som sætter nye licenser på pause eller begrænser dem. Malaga by har allerede begrænset nye turistudlejninger i dele af centrum.
- VFT-registrering er påkrævet ved korttidsudlejning til feriegæster
- Ejerforeningens regler kan forbyde det
- Nye tilladelser begrænses eller sættes på pause
- Få situationen bekræftet skriftligt før købet
Købsomkostninger
Regn med omkring 9 til 10% oven i købsprisen for en videresalgsejendom og 12 til 14% for et nybyggeri, inklusive realkreditomkostninger. Det er penge, De kun bruger én gang, men de reducerer Deres reelle afkast i de første år.
For en videresalgsejendom er den største omkostning overdragelsesafgiften, som i Andalucia ligger på omkring 7%. For et nybyggeri betaler De i stedet moms på 10% plus stempelafgift. Dertil kommer notar-, tingbogs- og advokatgebyrer samt realkreditomkostninger, hvis De låner.
Brug altid en uafhængig advokat, som ikke repræsenterer sælgeren. Medtag disse omkostninger i enhver beregning af afkastet, fordi et bruttoafkast på 6% ser anderledes ud, når De har lagt 12% til indgangsprisen.
- Brugte boliger: Overdragelsesafgift på omkring 7 % i Andalusien
- Nybyggeri: 10 % moms plus stempelafgift
- Notar-, tingbogs- og advokatgebyrer kommer oveni
- Brug en uafhængig advokat, ikke sælgerens
Hvor afkastet er
Værdi og afkast findes ofte væk fra markedets absolutte top. Estepona, Fuengirola og Benalmadena giver typisk bedre afkast for pengene med stærk efterspørgsel på lejeboliger og lavere indgangspriser. Mijas og Manilva kan tilbyde vækst ved en lavere indgangspris.
Marbella og Benahavis er den eksklusive top. Priserne er højere, og bruttoafkastet er ofte lavere, men kapitalværdierne er mere robuste, og efterspørgslen efter kvalitetsboliger er stor. Sotogrande er et særskilt luksusmarked for sig.
Der findes ikke ét bedste område. Afstem byen med Deres mål, uanset om det er lejeindtægt, langsigtet værdi eller en kombination.
- Bedre afkast for pengene: Estepona, Fuengirola, Benalmadena
- Lavere indgangspris med vækstpotentiale: Mijas, Manilva
- Eksklusivt og robust: Marbella, Benahavis, Sotogrande
- Vælg efter mål, ikke kun efter overskriftsafkast
Nybyggeri sammenlignet med brugte boliger som investering
Nybyggeri har en tendens til at være let at udleje. Moderne lejligheder med gode energimærkninger, moderne design og kvalitetsfaciliteter til fælles brug opnår højere natpriser og belægningsgrader end ældre boliger. Projektsalg kan også stige i værdi under opførelsen, men det er aldrig garanteret og afhænger af markedet.
Bruttoafkast er ikke nettoafkast. Efter administration, rengøring, skatter, forbrug og tomme uger kan Deres reelle afkast ligge betydeligt under overskriften. En turistlicens kan ikke altid opnås, så en plan om ferieudlejning kan mislykkes, før den begynder. Boligpriser kan både falde og stige, og dette marked er cyklisk. Hvis De tjener i en anden valuta end euro, ændrer valutakursbevægelser både Deres omkostninger og indtægter. Ingen kan love Dem et afkast. Få uafhængig juridisk og skattemæssig rådgivning, før De forpligter Dem.
Almindelige spørgsmål om investering på Costa del Sol
Hvilket lejeafkast kan jeg forvente på Costa del Sol?
Ferieboliger på gode beliggenheder giver et bruttoafkast på cirka 5 til 8 % om året, selv om nettoafkastet er lavere efter omkostninger og tomme uger. Langtidsudlejning giver et bruttoafkast på cirka 3 til 4 % med mere stabil indkomst. Det er omtrentlige tal, ikke løfter, og de varierer efter område og bolig.
Skal jeg have en licens for at udleje min bolig til turister?
Ja. Korttidsudlejning til feriegæster i Andalusien kræver en VFT-turistlicens, og boligen skal være registreret i det regionale turismeregister. Ejerforeningens regler eller lokale begrænsninger kan forhindre dette, så undersøg det skriftligt, før De køber.
Hvor meget lægger købsomkostningerne til prisen?
Regn med omkring 9 til 10% oven i købsprisen for en videresalgsejendom og 12 til 14% for et nybyggeri. Dette dækker overdragelsesafgift eller moms, notar-, tingbogs- og advokatgebyrer. Medtag altid disse omkostninger, når De beregner Deres reelle afkast.
Hvor er det bedste afkast ved kysten?
Estepona, Fuengirola og Benalmadena giver ofte bedre afkast for pengene. Marbella, Benahavis og Sotogrande er den eksklusive top med højere priser og mere robuste værdier. Det rette område afhænger af, om De ønsker indkomst eller langsigtet værdi.
Er nybyggeri eller brugte boliger bedst som investering?
Nybyggeri er let at udleje og kræver kun lidt vedligeholdelse, og projektsalg kan stige i værdi under opførelsen. Brugte boliger kan tilbyde en lavere indgangspris, en eksisterende udlejningshistorik og i nogle tilfælde en allerede udstedt licens. Ingen af delene er altid bedst, så vælg ud fra Deres strategi.
Sådan fungerer det i detaljer:
En del af vores komplette guide til Costa del Sol
Tilbage til Costa del Sol-guiden
Overvejer De en bolig her?
Det er gratis at bruge os, og vi er uafhængige. Fortæl os, hvad De leder efter, så sender vi ærlige muligheder, der passer, uden pres.