Korttidsudlejning af ejendom i Spanien: licens, regler og omkostninger
På 30 sekunder
Tre separate myndigheder skal sige ja, før De kan udleje en ejendom på Costa del Sol til turister: regionen via VUT-registret, kommunen og Deres ejerforening, som helt kan forbyde det med et flertal på tre femtedele. Det separate nationale annonceringsnummer blev annulleret af Højesteret i maj 2026, så det regionale VUT-registreringsnummer er det, der tæller.
Hvem skal have en VUT-licens, og hvem skal ikke?
VUT er den andalusiske licens til turistudlejning, og uden en sådan licens kan en bolig ikke lovligt udlejes til feriegæster. Hvis blot en del af Deres plan omfatter reservationer pr. nat eller uge via Airbnb, Booking.com eller en lignende platform, har De brug for en VUT-licens, uanset hvor få uger om året De planlægger at udleje boligen. De eneste udlejninger, der ikke er omfattet af denne regel, er langtidsudlejninger med en lovbestemt minimumsvarighed. Det er et andet regelsæt, som behandles i en separat vejledning.Licensen gælder for boligen og den person, der registrerer den, ikke for hele bygningen. To identiske lejligheder i samme ejendom kan have to forskellige svar. Det skyldes, at det tredje trin, ejerforeningens afstemning, afgøres pr. bygning og ikke pr. enhed, og at det kan ændre sig, efter at en af ejerne har købt sin lejlighed. Pr. 17. august 2026 administrerer Andalusien det regionale trin gennem det omskrevne VUT-register (vivienda de uso turística), Decreto 31/2024 og Decreto-Ley 1/2025. At opnå kun én af de tre godkendelser er den mest almindelige måde, hvorpå en udenlandsk køber ender med at eje en bolig, som ikke lovligt kan udlejes.
De tre trin i rækkefølge
- RegionenWho decidesJunta de Andalucía, VUT-registerWhat it grantsDen regionale licens til overhovedet at annoncere boligenIf noBoligen kan ikke lovligt udlejes til turister, uanset pris og platform.
- ByenWho decidesKommunens egen planmæssige vurderingWhat it grantsIngen kommunal blokering af nye registreringer i dette distriktIf noFlere kystbyer har sat nye registreringer i bero i deres mest travle distrikter. Der kan ikke udstedes et VUT-nummer dér, uanset hvordan boligen er.
- EjerforeningenWho decidesTre femtedeles flertal blandt ejere og kvoterWhat it grantsTilladelse fra bygningen, separat fra licensenIf noEt gyldigt VUT-nummer og en imødekommende kommune kan stadig ikke tilsidesætte en ejerforenings afstemning imod udlejning siden 3. april 2025.
Kan jeg udleje boligen i blot nogle få uger om året uden at registrere den?Nej. Der er ingen undtagelse fra registreringskravet baseret på et minimumsantal nætter. Annoncering af blot én uge uden et VUT-nummer og den tilsvarende nationale registrering udgør den samme overtrædelse som at drive boligen hele året. Bøden beregnes ud fra aktiviteten og ikke ud fra, hvor stor en del af året den omfattede.
Hvad kræver beboelighedsdekretet inde i lejligheden?
Det omskrevne dekret fastsætter regler og ikke forslag. Det opregner de minimumsbetingelser, en bolig skal opfylde, før en licens kan udstedes. Et foto i en boligannonce dokumenterer ikke nogen af disse betingelser.
- SovepladserHøjst 4 personer pr. soveværelse, hvoraf højst 2 må sove i køjesenge, samt op til 2 ekstra personer på en sovesofa i stuen (Decreto 31/2024 + DL 1/2025, art. 6.1). Det ofte gentagne tal på "6 pr. soveværelse" stammer fra den gamle, ophævede tekst.
- KlimareguleringAircondition fra maj til august og opvarmning fra december til marts i alle beboelige rum. Transportable enheder er nu udtrykkeligt tilladt, hvilket den gamle tekst ikke tillod (art. 6.1).
- Fast inventarEn fast liste over påkrævede køkken- og badeværelsesartikler samt linned, en røgalarm og en brandslukker, angivet i et bilag i stedet for overladt til et skøn (Anexo).
- Udlejers pligterEt kontakttelefonnummer, der er tilgængeligt 24 timer i døgnet, rengøring mellem hvert ophold, officielle klageformularer på stedet, en evakueringsplan på bagsiden af døren samt en kvittering med RTA-koden (art. 6.2).
- Planmæssig forenelighedDen declaración responsable, der indgives for at registrere boligen, skal nu angive, at anvendelsen er forenelig med den lokale planmæssige vurdering, og en negativ kommunal rapport annullerer registreringen (Decreto-Ley 1/2025).
Status pr. 17. august 2026, baseret på vores egen verificerede gennemgang af det omskrevne dekret og ikke på en offentlig vejledning, der stadig beskriver den ophævede tekst. Generelle oplysninger, som ikke kan erstatte, at Deres advokat bekræfter den aktuelle ordlyd i forhold til netop Deres bolig.
Har ejerforeningen vetoret, separat fra licensen?
Ja, og det er det trin, som de fleste sælgere ikke nævner. Siden 3. april 2025 kan en ejerforening godkende, begrænse, fastsætte betingelser for eller forbyde turistudlejning i bygningen. Det kræver et flertal på tre femtedele af ejerne, som repræsenterer tre femtedele af kvoterne. En bolig kan have et fuldt gyldigt VUT-nummer og stadig være en bolig, hvor bygningen forbyder udlejning. Disse to forhold er ikke modstridende, fordi de besvarer forskellige spørgsmål.Arevont kontrollerer alle tre trin, regionen, byen og ejerforeningen, før De bruger en euro på møbler, fotografering eller en licensansøgning. Dette er en del af udlejningsadministrationen. Kontrollen er gratis, uanset om De efterfølgende vælger at benytte tjenesten eller ej. Det er det mest nyttige, De kan gøre, før De reserverer en bolig, som De delvist køber med henblik på at udleje den.
Før De reserverer
- Læs ejerforeningens vedtægter og referaterne for de seneste to årAfstemningen med tre femtedeles flertal kan allerede have fundet sted eller stå på dagsordenen for et møde, som ingen har fortalt Dem om.
- Where
- Anmodet fra sælgeren eller ejerforeningens administrator.
- Watch out
- "De sædvanlige regler gælder" er ikke et svar. Hver ejerforening stemmer om sin egen holdning.
- Kontrollér byens aktuelle planlægningsstatusFlere kommuner på Costa del Sol har sat nye registreringer af turistudlejning på pause i deres mest trafikerede distrikter.
- Where
- Kommunens planlægningskontor.
- Watch out
- Et svar, der er et år gammelt eller kommer fra en naboby, er ikke det samme svar.
- Få det gratis tjek med tre trin, før De bruger penge på møblerArevont kontrollerer regionen, byen og ejerforeningen samlet og giver et skriftligt svar.
- Where
- Udlejningsadministration, gratis uanset hvad.
Hvis en nabo i min ejendom allerede udlejer sin lejlighed, betyder det så, at jeg også må?Ikke automatisk. En afstemning, der aldrig er blevet indkaldt til, er ikke det samme som en afstemning, der sagde ja. En ejer, som allerede udlejede før 3. april 2025, bevarer en position, som en ny registrering ikke arver. Læs vedtægterne og referaterne fra de seneste to år, før De antager, at en nabos praksis gælder for Deres bolig.
Hvad koster det at overholde reglerne før den første gæst?
Der er tre omkostninger mellem en tom lejlighed og en lovlig udlejning, og ingen af dem er licensgebyret.
| Indretning efter bekendtgørelsen, ikke efter Deres egen smagudlejningskvalitet til mellemklassepakke, offentliggjorte leverandørpriser | 4 500 til 26 000 € |
|---|---|
| Registreringenindsendt af Deres advokat sammen med eksisterende dokumentation for beboelighed | Inkluderet i advokatsalæret |
| Det nationale annonceringsnummerannulleret af Højesteret i maj 2026; kun den regionale VUT-kode gælder | Ikke længere påkrævet |
Ingen af disse tre omkostninger fremgår af en salgsannonce, og ingen af dem er valgfri, hvis boligen reelt skal indbringe en indtægt gennem korttidsudlejning.
Hvad De bør få bekræftet, før De bruger penge på møbler eller fotografering
Fem kontroller i denne rækkefølge, fordi de to første afgør, om resten overhovedet er umagen værd.| Bekræft | Hvorfor det afgør svaret | Sådan ser et dårligt svar ud |
|---|---|---|
| Ejerforeningens vedtægter og de seneste to års referater | Afstemningen med 3/5 flertal kan allerede have fundet sted eller stå på dagsordenen for et møde, som ingen har fortalt Dem om. | "De sædvanlige regler gælder." Der findes ingen sædvanlige regler; hver ejerforening træffer sin egen beslutning. |
| Om kommunen har begrænset nye registreringer | Flere kommuner på Costa del Sol har strammet reglerne for nye turistudlejninger i deres mest travle områder, kommune for kommune og undertiden område for område. | Et svar, der er et år gammelt eller kommer fra en nabokommune. |
| Dokumentationen for ibrugtagning og beboelighed | En bolig kan ikke registreres uden de dokumenter, der fastslår, at den er lovligt beboelig, og på en ældre brugt bolig mangler de lejlighedsvis helt. | En forsikring fra sælgeren i stedet for det faktiske certifikat. |
| Den sovepladskapacitet, som planløsningen kan rumme i henhold til dekretet | Kapaciteten afgør indtægten mere end natprisen, og grænsen på 4 personer pr. soveværelse er strengere, end de fleste brochurer antager. | En kapacitetsangivelse baseret på den gamle, ophævede tekst. |
| Om en VUT, der blev registreret, før De ejede den, stadig overføres som hævdet | Sælgere antager rutinemæssigt, at en registrering automatisk overlever et ejerskifte. Det er ikke altid tilfældet. | "Den har allerede en licens" uden et dokument, der bekræfter, hvad der overføres, og hvad der skal indsendes igen. |
At kunne få licens på papiret og at kunne udlejes lovligt i praksis er to forskellige spørgsmål
Den samme bolig, kontrolleret alene sammenlignet med kontrolleret med Arevont, før De forpligter Dem.| Kontrolleret alene | Kontrolleret med Arevont | |
|---|---|---|
| Den regionale VUT-registrering | Bekræftet tilgængelig. Siger intet om de to andre forudsætninger. | Bekræftet tilgængelig og kontrolleret op mod, hvad ejerforeningen og kommunen hver især tillader. |
| Fællesskabets afstemning | Antaget ud fra en nabos praksis eller ud fra det, salgsagenten siger. | Læst i vedtægterne og de faktiske, daterede referater før reservationen. |
| Udgifter til møbler | Købt først og derefter kontrolleret op mod inventarbilaget. | Budgetteret ud fra dekretets krav, før der bruges en eneste euro. |
| Resultatet, hvis én kontrol fejler | Opdaget efter licensansøgningen, møbelkøbet og fotograferingen. | Opdaget før reservationen, hvor det ikke koster noget at trække sig. |
Hvad kun en lokal kontrol kan fortælle Dem om Deres specifikke lejlighed
Dette er generel information om det omskrevne andalusiske dekret og reglen om afstemning i ejerforeningen, gældende pr. 17. august 2026. Vi har selv gennemgået det i stedet for at kopiere det fra en offentlig guide, der stadig beskriver den gamle tekst. Det er ikke juridisk rådgivning om Deres bygning. Reglerne varierer fra kommune til kommune og ændrer sig over tid. En advokat kan bekræfte den aktuelle situation for en specifik bolig, før De bruger penge på den.Et tidligere ubesvaret spørgsmål er nu afklaret: Højesteret annullerede i maj 2026 kravet om et nationalt Registro Único-annoncenummer (STS 620/2026, bekræftet via domstolenes egen portal), fordi staten overskred sine beføjelser. Den andalusiske VUT-registrering er ikke berørt og er fortsat den registrering, der har betydning. Spørg Deres advokat, hvis De registrerede under den nationale ordning i 2025 og ønsker at vide, hvad De skal gøre med dette nummer.Der fremgår ingen belægningsgrad, natpris eller indtægt noget sted ovenfor. Hvad en bolig indbringer, er et markedsspørgsmål, som besvares i en separat guide. Det er et andet spørgsmål end, om boligen overhovedet må udlejes lovligt, hvilket er det eneste spørgsmål, denne side besvarer.
De mest almindelige spørgsmål om korttidsudlejning
- Garanterer køb af nybyggeri, at ejerforeningen tillader turistudlejning?
- Nej. Ved nybyggeri er der muligvis endnu ingen referater at læse, fordi ejerforeningen ikke har afholdt møde. Vedtægterne er stadig udviklerens udkast. Spørg udvikleren direkte og skriftligt, om udlejning var tilladt i ejerforeningens regler, før De gennemfører købet. Den første afstemning efter overdragelsen kan falde ud til begge sider.
- Hvad sker der, hvis jeg udlejer uden et VUT-nummer?
- Den annoncerede boligannonce er beviset, og inspektører behøver ikke identificere sig, før de foretager kontrollen. Bødernes størrelse afhænger af overtrædelsen, og håndhævelsen over for udlejning uden registrering er steget kraftigt siden ændringen fra 2024 til 2025, hvor mere end 15.300 registreringer er blevet annulleret i Andalusia siden 2024. Platforme fjerner også uregistrerede annoncer, når et regionalt eller nationalt nummer kræves, men mangler.
- Kan ejerforeningen ændre mening efter at have stemt ja?
- En ejerforening kan stemme igen, i begge retninger, på et senere møde. Det, der beskytter en ejer, som allerede udlejer lovligt, er den ikke-tilbagevirkende formulering i ændringen fra 2025, ikke en permanent garanti for, at dagens afstemning består efter alle fremtidige afstemninger.
- Er en villa uden for en ejerforening nemmere at få udlejningstilladelse til end en lejlighed?
- Ejerforeningskravet bortfalder, hvilket fjerner ét af de tre lag. De regionale og kommunale krav gælder stadig fuldt ud, og en fritliggende villa skal stadig opfylde de samme krav til beboelighed, inventar og kapacitet som en lejlighed i en ejendom.
