Hvad koster det at købe en bolig i Spanien: nybyggeri sammenlignet med brugt bolig
På 30 sekunder
Budgettér med cirka 13 % ekstra for nybyggeri og cirka 9 % ekstra for videresalg. Det dækker skatten, notaren, registret og advokaten. Forskellen mellem de to tal skyldes næsten udelukkende skatten.
| Nybyggeri | Brugte boliger | |
|---|---|---|
| Skat11,2 % / 7 % | 56.000 € | 35.000 € |
| Notar og registrering | 1.500 € | 1.500 € |
| Advokat~1 % | 5.000 € | 5.000 € |
| NIE og oversættelser | 150 € | 150 € |
| Overfør forsyninger | 600 € | 600 € |
| Samlet oveni | 63.250 € | 42.250 € |
Hvad udgør de ekstra 8 til 13 procent?
Seks poster, og kun to af dem er skatter. Resten er notar, en post i tingbogen, advokat, NIE og oversættelser samt overførsel af forsyningsaftalerne til Deres navn. Alle seks gælder både for et nybyggeri og en brugt bolig. Kun skatteposten ændrer karakter.IVA er spansk moms, og for en helt ny bolig udgør den 10 % af købsprisen. Det er den største af de to skatteposter ved nybyggeri nedenfor. De nærmere detaljer om, hvorfor den gælder, og hvad brugtboligskatten i stedet beregnes af, gennemgås på skattesiden.
| Post | Nybyggeri (fra en udvikler) | Brugte boliger (fra en privat ejer) |
|---|---|---|
| Skat | 10 % IVA (spansk moms) plus 1,2 % AJD (stempelafgift på det underskrevne skøde) i Andalusien, samlet 11,2 %. | 7 % ITP (overdragelsesafgift), beregnet på det højeste af den aftalte pris og boligens officielle referenceværdi. |
| Notar og tingbog | Omkring 1.000 til 1.700 € samlet ved 350.000 til 500.000 €, omkring 1.400 til 2.200 € ved 1.000.000 €, ifølge de officielle gebyrskalaer. Stiger gradvist med prisen, ikke lineært. | Den samme gebyrskala. Notaren og tingbogen opkræver ikke forskellige beløb for en brugt bolig. |
| Advokat | Omkring 1 % af prisen inklusive moms for den uafhængige juridiske gennemgang og den endelige gennemførelse. | Det samme. Dette er den eneste post, der er et markedsgebyr og ikke en fast offentlig sats. Det er den eneste, som Deres egen advokat skal oplyse skriftligt, før De indgår aftale med advokaten. |
| NIE og oversættelser | Omkring 150 €, et fast beløb og ikke en procentdel af prisen. | Samme faste beløb. |
| Overførsel og tilslutning af forsyninger | Omkring 600 € for at få vand, elektricitet og, hvor det er relevant, internetforbindelsen registreret i Deres navn. | Det samme, selv om en distributør måske slet ikke opkræver noget for et simpelt ejerskifte. Se bemærkningen "Lige ud af posen" nedenfor. |
Hvad bliver det samlet til ved tre reelle priser?
En procentdel alene skjuler, hvordan de enkelte omkostninger udvikler sig. Her er den samme tabel beregnet ved 350.000 €, 500.000 € og 1.000.000 € for begge muligheder. Procentdelen falder en smule, når prisen stiger. Det skyldes, at tre af de seks poster, notar og tingbog, advokatens minimumsgebyr, NIE og oversættelser samt overførsel af forsyninger, ikke stiger i takt med prisen.
- 350.000 €Nybyggeri: 394.950 € i alt, 12,8 % oveni. Brugte boliger: 380.250 € i alt, 8,6 % oveni.
- 500.000 €Nybyggeri: 563.250 € i alt, 12,7 % oveni. Brugte boliger: 542.250 € i alt, 8,5 % oveni.
- 1.000.000 €Nybyggeri: 1.124.750 € i alt, 12,5 % oveni. Brugte boliger: 1.082.750 € i alt, 8,3 % oveni.
Disse tre totaler er webstedets egne offentliggjorte tal, gældende pr. august 2026. Den samme tabel vises i omkostningsberegneren på startsiden. De forudsætter intet usædvanligt: ingen nedsat skattesats, ingen overraskelse på grund af referenceværdien og en standardmæssig ejerstruktur frem for en kompleks struktur. Hvis Deres situation ikke er standardmæssig, ændres totalen. Det er netop derfor, tjeklisten nedenfor beder om et skriftligt beløb frem for et offentliggjort interval.
Hvornår skal hver af disse betales?
På tre eller fire separate tidspunkter, ikke ét, og mønstret er forskelligt for hver mulighed. Ved en brugt bolig betales størstedelen af pengene ved den endelige gennemførelse. Først et lille reservationsdepositum, derefter resten af depositummet ved arras-kontrakten, mens den juridiske kontrol foregår, og så skatten, gebyrerne og resten af prisen på én dag hos notaren. Et nybyggeri fordeler i stedet den samme samlede betaling over byggeperioden i rater, der kan løbe i to år eller mere, før nøglerne findes.Det er risikabelt kun at planlægge ud fra totalen, fordi totalen ikke er det beløb, Deres bankkonto skal kunne klare på hver betalingsdato. Det afgørende er, hvor mange kontanter De skal have til rådighed på hver dato, og et realkreditlån hjælper ikke lige meget med dem alle. Det dækker langt lettere den endelige saldo end en ratebetaling, der forfalder to år før den endelige gennemførelse. Den ene betaling, der fungerer på samme måde i begge forløb, er reservationsdepositummet, og det er den eneste betaling, der står helt uden for garantisystemet.
Brugte boliger
- ReservationDepositumEt mindre beløb uden for garantisystemet.
- arras-kontraktRestbeløb minus depositumJuridisk gennemgang foregår sideløbende.
- GennemførelseSkat, gebyrer og resten af prisenITP, notar, tinglysning, advokat og restbeløbet, for det meste på én gang.
Nybyggeri
- ReservationDepositumSamme lille beløb, samme regler.
- Under byggerietRatebetalingerHver betaling er dækket af en bankgaranti, før den forfalder.
- GennemførelseIVA, AJD, gebyrer og den endelige saldoAfregnes først til sidst.
Hvad købere antagerHvornår hver betaling forfalder
- Hele ekstrabeløbet forfalder ved den endelige gennemførelse
- Reservationsdepositummet forfalder først, og det ligger uden for hele garanti- og skattesystemet. Det er et mindre beløb, der betales for at tage boligen af markedet, og som kan refunderes på de vilkår, der er angivet i reservationsaftalen. Se guiden om bankgarantier for at se, hvad der beskytter det, og hvad der ikke gør.
- Et nybyggeri betales på samme måde som en brugt bolig
- En brugt bolig medfører normalt én regning for overdragelsesafgift og ét sæt gebyrer, alt sammen ved eller tæt på den endelige gennemførelse. Et nybyggeri fordeler de reelle omkostninger over trinvise betalinger under byggeriet. Hver betaling skal ifølge loven være dækket af en bankgaranti, før den forfalder, og skatten samt restbeløbet afregnes først til sidst. Se guiden om beskyttelse af pengene for at få hele forløbet at se, fra første til sidste euro.
- Advokatens honorar betales forud
- Det betales normalt sammen med den endelige gennemførelse, når det juridiske tjek er afsluttet, og købet gennemføres. Bed om dette skriftligt, før De engagerer nogen. Det er den eneste post i tabellen ovenfor, der er et markedsgebyr og ikke en offentlig sats.
Hvad bør De få bekræftet skriftligt, før De stoler på et tal?
Fire ting, alle skriftligt og alle tilgængelige, før De forpligter Dem til noget. En procentangivelse i en guide er et planlægningstal. Den fortæller Dem omtrent størrelsen på beløbet, hvilket er nok til at sammenligne muligheder, men ikke nok til at underskrive en kontrakt på grundlag af. Det, der gør det til Deres faktiske beløb, er boligens egen referenceværdi, et skriftligt gebyroverslag fra den advokat, De rent faktisk hyrer, udviklerens betalingsplan med den tilhørende garantitekst samt et overslag over notar- og tinglysningsomkostninger baseret på Deres eget prisinterval og ikke kopieret fra et andet.Grunden til at bede om det skriftligt er ikke mistillid. Det skyldes, at et mundtligt beløb ikke senere kan kontrolleres mod det, De bliver faktureret. Hver af de fire har også et genkendeligt dårligt svar, og det er mere nyttigt at høre et sådant end at høre et tal. De dårlige svar er: ingen har set på referenceværdien, et rundt gebyr uden specifikation, en betalingsplan uden et garantidokument bag sig eller et notarbeløb kopieret fra et andet prisinterval. Ethvert af disse svar betyder, at det overslag, De arbejder ud fra, reelt ikke er udarbejdet endnu.
| Bed om | Hvad det fortæller Dem | Sådan ser et dårligt svar ud |
|---|---|---|
| Ejendommens valor de referencia | Om overdragelsesafgiften for en brugt bolig beregnes ud fra den pris, De har aftalt, eller ud fra en højere officiel referenceværdi. Se hele beregningsmetoden på siden om skatter. | Ingen har kontrolleret det, eller De får blot at vide, at det "normalt ikke er et problem". |
| Advokatens skriftlige gebyroverslag | Den reelle procent for Deres specifikke pris og situation, specificeret, før De engagerer advokaten. | Et rundt beløb uden specifikation, oplyst mundtligt. |
| Udviklerens betalingsplan og garantitekst, kun ved nybyggeri | Hvornår hver rate forfalder, og hvad der specifikt dækker den. Se guiden om bankgarantier. | En plan uden et garantidokument vedlagt. |
| Notarens og tinglysningens overslag for Deres prisinterval | Den eneste post i denne tabel, der ændrer sig trinvis og ikke jævnt med prisen. | Et beløb fra et andet prisinterval, kopieret over uden kontrol. |
Hvad kan overraske købere ved dette beløb?
Tre ting overrasker udenlandske købere oftere end noget andet ved dette tal, og alle tre handler om timing, ikke matematik. Det er billigt at kontrollere hver af dem, før De forpligter Dem, men dyrt at opdage dem efter den endelige gennemførelse. Derfor er det værd at opregne dem særskilt fra procentsatserne ovenfor.
- DyrtIngen har kontrolleret ejendommens valor de referenciaSpain beregner overdragelsesafgiften for en brugt bolig ud fra det højeste af følgende: den aftalte pris eller den officielle referenceværdi. Hvis referenceværdien er højere, overstiger regningen 7 % af det beløb, De faktisk betalte.What to do insteadBed om referenceværdien skriftligt, før De forpligter Dem. Guiden om skatter beskriver beregningsmetoden og kilden.
- DyrtEt nybyggeri budgetteret, som om hele beløbet forfalder til sidstRatebetalinger under opførelsen kræver typisk 20 til 40 % af prisen kontant, før nøglerne findes, oven i den skat, der allerede er medregnet ovenfor. Et realkreditlån dækker normalt ikke disse betalinger på samme måde, som det dækker restbeløbet.What to do insteadFå betalingsplanen, før De reserverer, og kontrollér præcis, hvad Deres finansiering dækker, og hvornår.
- Kan undgåsEn plan for at medbringe købesummen kontantEn grænseoverskridende kontantoverførsel på over 10.000 € udløser en spansk toldangivelse, som skal indgives, før De rejser, og som er separat fra alt det, en bank spørger om vedrørende pengenes oprindelse.What to do insteadOverfør beløbet via banken, eller indgiv angivelsen, før De flyver. Selve indgivelsen hører under guiden om skatter.
Det samme køb, to veje til endelig gennemførelse
To reelt forskellige veje til de samme nøgler, og skatteprocenten er den mindste af forskellene mellem dem.| Nybyggeri | Brugte boliger | |
|---|---|---|
| Skat oven i prisen | 11,2 % (10 % IVA + 1,2 % AJD), fast, intet spørgsmål om referenceværdi. | 7 % ITP, men beregnet ud fra den højeste af pris eller referenceværdi: se skattesiden. |
| Hvornår pengene skal betales | Etapevis under byggeriet. Hver etape er dækket af en bankgaranti, før den betales. | For det meste ved eller tæt på endelig gennemførelse, i ét eller to trin. |
| Kontanter nødvendige før lån hjælper | Ofte 20 til 40 % af prisen, fordi finansiering sjældent når betalinger under byggeriet før endelig gennemførelse. | Normalt kun depositum og gebyrer; et realkreditlån kan dække tættere på hele restbeløbet. |
| Tid fra reservation til nøglerne | Omtrent to måneder til tre år, afhængigt af byggefasen ved reservationen. | Omtrent en til tre måneder. |
| Hvad beskytter pengene, mens De venter | En beskyttet byggekonto plus en individuel bankgaranti. Se vejledningen om beskyttelse af pengene. | En separat klientkonto hos advokaten, frigivet hos notaren. |
En beregningsværdi, ikke Deres faktura
Disse satser er gældende pr. august 2026 og er hentet direkte fra den andalusiske skattelov i stedet for kopieret fra en tjekkisk blog. De gælder for et standardkøb foretaget af en privat køber. De udgør ikke personlig skatterådgivning. Andalusien er heller ikke hele Spanien: En ejendom i en anden selvstyrende region kan have en anden ITP- eller AJD-sats, fordi begge fastsættes regionalt.Et punkt i tabellen ovenfor er mindre for nogle købere, end det ser ud til. Siden 12. februar 2026 må en elleverandør slet ikke opkræve betaling for en simpel ændring af indehaver på en elkonto i henhold til Real Decreto 88/2026. Beløbet på 600 € for overførsel af forsyningsaftaler ovenfor er et samlet, forsigtigt skøn for vand, elektricitet og internet. Deres faktiske regning kan blive lavere.Intet offentliggjort interval kan beregne Deres præcise beløb. Skattesiden går mere i dybden med, hvorfor skattebeløbet kan ændre sig, og siden om årlige omkostninger dækker alt, der begynder måneden efter den endelige gennemførelse. Begge dele bør kontrolleres af en advokat ud fra Deres faktiske dokumenter, ikke ud fra et offentliggjort interval.
Ofte stillede spørgsmål om købsomkostninger
- Hvorfor siger nogle kilder, at omkostningerne ligger på 10 til 16 %, ikke 8 til 13 %?
- Forskellige kilder medregner forskellige ting. Nogle inkluderer et helt års ejeromkostninger (IBI, fællesudgifter) i "omkostninger ved køb". Det gør intervallet bredere og blander en engangsomkostning med en tilbagevendende omkostning. Intervallerne ovenfor medregner kun det, De betaler for selve gennemførelsen af købet. Derfor er intervallet smallere og efter vores opfattelse mere nyttigt til budgettering af selve handlen.
- Er 13 % eller 9 % præcist for min konkrete pris?
- Nej, og de tre regneeksempler ovenfor viser hvorfor. Procenten falder en smule, når prisen stiger, fordi flere af de seks poster næsten ikke ændrer sig med prisen. Brug intervallet som Deres beregningsværdi, og brug tjeklisten ovenfor til at omdanne det til et reelt beløb for én ejendom.
- Kan noget af dette ekstra beløb lægges til et realkreditlån?
- Delvist, og det afhænger af posten. Et spansk boliglån fastsættes ud fra bankens egen vurdering af ejendommen, ikke ud fra prisen plus omkostninger. Derfor betales skatte- og gebyromkostningerne ovenfor normalt med Deres egne midler og finansieres ikke gennem boliglånet. Nogle købere lægger en del af dette ind i et større lån med sikkerhed i et andet aktiv. Det er en finansieringsbeslutning, der hører til under boliglånsservice, ikke et spørgsmål om købsomkostninger.
- Gælder disse beløb på samme måde for en grund eller en erhvervsenhed?
- Nej. Alle beløb her gælder et boligkøb. En grund eller en erhvervsejendom har 21 % IVA i stedet for 10 %, og ITP-behandlingen af en grund adskiller sig fra behandlingen af en færdig bolig. Hvis det er det, De køber, er disse tal de forkerte at bruge.
