Hvor ofte tilser I ejendommen?

Så ofte som De ønsker, at den bliver tilset. Ugentligt, hver anden uge eller månedligt er de sædvanlige muligheder, og månedligt er det normale udgangspunkt for en lejlighed, der står tom det meste af året. Hyppigheden aftales skriftligt, før vi begynder, og den kan ændres. En ejendom, der allerede har haft et vandproblem, eller som står tom gennem en våd vinter, bør ses til oftere.

Hvad modtager jeg faktisk efter hvert besøg?

Fotografier med en skriftlig, dateret opdatering samt alt, der kræver en beslutning fra Dem. Ikke en vag faktura ved månedens udgang. Over nogle år bliver disse rapporter til ejendommens vedligeholdelseshistorik, hvilket har betydning den dag, De sælger den.

Hvad sker der, hvis noget går i stykker, mens jeg ikke er der?

Vi fortæller Dem det med fotografier og indhenter en pris. De siger ja eller nej. Derefter lukker vi håndværkeren ind, bliver der, mens han arbejder, og kontrollerer det igen ved næste besøg. Hvis noget aktivt forårsager skade, især vand, standser vi først skaden og ringer derefter til Dem.

Passer I en villa med pool og have?

Ja, og det koster mere, fordi der er mere at holde øje med, og fordi mere kan gå galt udendørs. Selve arbejdet med poolen og haven udføres af entreprenører og ikke af os: Vi står for kontakten, lukker dem ind, kontrollerer arbejdet og tager os af dem, når det ikke er udført korrekt. Det koster ejeren langt mere om året at drive en villa end en lejlighed, og det meste af forskellen skyldes netop denne type arbejde.

Hvilke byer dækker I?

Manilva, Casares, Estepona, Benahavís og Marbella. Det er her, vores eget team hurtigt kan være ved døren, og det er det samme dækningsområde som for vores udlejningsadministration. Vi påtager os ikke ejendomme uden for området.

Kan I administrere en ejendom, jeg ikke købte gennem jer?

Ja, hvis den ligger i en af de fem byer. De fleste ejendomme, vi passer, er kommet gennem os, men servicen afhænger ikke af det, og vi vil hellere passe en god ejendom, som en anden har solgt, end afvise den af princip.

Hvad med en nødsituation klokken to om natten?

Vi er på denne kyst og ikke i et callcenter, så den person, der har Deres nøgle, i praksis befinder sig tyve minutter væk. Det, vi ikke reklamerer med, er en garanteret nødtelefon, der er bemandet 24 timer i døgnet, fordi vi ikke vil love en svartid, som vi ikke har opbygget kapacitet til at overholde. Det, der reelt forkorter en oversvømmelse klokken to om natten, er, at en nabo eller portneren kan få fat i en person med en nøgle, og derefter en plan, der betyder, at vandhanen blev kontrolleret for tre uger siden.

Jeg udlejer allerede ejendommen. Ændrer det noget?

Hvis vi står for korttidsudlejningen, er administration inkluderet, og der er intet separat gebyr. Hvis en anden står for udlejningen, skal De fortælle os det, før vi begynder, fordi to virksomheder, der har nøgler til den samme hoveddør efter to forskellige planer, skal aftales på forhånd og ikke opdages tilfældigt. Det kan fungere, men det kan ikke tages for givet.

Services

Ejendomsadministration på Costa del Sol, når De er væk

En tom bolig har brug for nogen på stedet. Vi opbevarer nøglerne, går boligen igennem efter en plan, De fastlægger, håndterer ejerforeningen, sørger for, at regningerne fortsat bliver betalt, og lukker alle ind, der skal ind, mens De befinder Dem to tusind kilometer væk. Det er en betalt tjeneste, og vi udfører den med vores eget team i stedet for gennem et eksternt firma. Derfor kan vi fortælle Dem, hvad et eftersyn af Deres bolig faktisk omfatter, før De forpligter Dem til noget.

Hvad tjenesten omfatter, og hvor den stopper

Et hjem, som ingen går ind i i ti måneder om året, er ikke blot et stille hjem. Luften ved kysten her er fugtig, en lille vandlækage kan løbe i ugevis, før nogen opdager den, og de faste afgifter for elektricitet og vand fortsætter, uanset om De er i bygningen eller ej. Intet på denne side er dramatisk. Det hele er de almindelige omkostninger ved en bolig, hvor ingen er til stede.Derfor er tjenesten bevidst afgrænset. Den gælder den tomme bolig: nøglerne, gennemgangen, ejerforeningen samt at få alle, der skal arbejde indenfor, ind ad hoveddøren og ud igen, når arbejdet faktisk er udført. Rengøring er en separat tjeneste, udlejning af boligen er en separat tjeneste, og den gratis hjælp, De allerede får fra os, ændrer ikke på nogen af delene.

Hvad	Sådan opkræves gebyret	Hvad det betyder i praksis
I månedsgebyret
Nøgleopbevaring	I gebyret	Det komplette sæt, ikke kun hoveddøren: garagefjernbetjeningen, opbevaringsrummet, postkassen, koderne til porten og poolen samt alarmbrikken. Ved en brugt bolig ville vi skifte låsene først.
Det planlagte eftersyn	I gebyret	Med den hyppighed, De vælger. Det, vi gennemgår ved et besøg, har sin egen tabel længere nede på siden, fordi »regelmæssige eftersyn« i sig selv ikke siger noget.
Rapport efter hvert besøg	I gebyret	Fotografier med en skriftlig, dateret opdatering. Ikke en vag faktura ved månedens udgang.
Udluftning og gennemskylning af vandet	I gebyret	Udluftning samt at åbne alle haner og skylle alle toiletter, så vandlåsene ikke tørrer ud. Det er grunden til, at en tom lejlighed lugter af afløb, når De åbner døren i juli.
Planterne	I gebyret	Vanding på terrassen og indendørs. En lille ting, der bliver meget synlig, når De kommer ind efter fire måneder.
Ejerforeningen	I gebyret	At fortælle dem, hvem den nye ejer er, læse det, de sender, og være den person, administratoren kan kontakte på spansk. Det har sit eget afsnit nedenfor.
Holde regningerne kørende	I gebyret	Fællesudgift, IBI, affald, elektricitet og vand via automatisk betaling, og vi kontrollerer, at betalingerne faktisk gennemføres i stedet for blot at gå ud fra det. Hvis en betaling ikke er gennemført, hører De det fra os i stedet for at opdage det, når en forsyning bliver afbrudt, eller der er blevet knyttet gæld til ejendommen. En returneret IBI eller fællesudgift, som ingen opdager i et år, er den klassiske katastrofe for ikke-bosiddende ejere, og det er næsten altid et papirarbejdsproblem snarere end et pengeproblem.
Holde øje med, hvad den tomme ejendom koster	I gebyret	Regningerne for en bolig, som ingen opholder sig i, bør være stabile og kedelige. Når de ikke er det, er det information: En vandregning, der stiger i en tom lejlighed, betyder en lækage, og en elregning, der stiger, betyder, at noget kører, som ikke burde. Vi læser dem i stedet for kun at betale dem, og vi fortæller Dem, når et tal ikke længere giver mening.
Posten tømt og sendt til Dem	I gebyret	Et skattebrev, et krav fra ejerforeningen eller en advarsel fra et forsyningsselskab er kun nyttigt, hvis nogen læser det. Hvis posten hober sig op, kan vi tjekke postkassen ved et besøg og sende Dem et foto af alt, der ser vigtigt ud.
Lukke ejendommen ned og åbne den igen	I gebyret, ved planlagt besøg	Før et længere fravær: vandet lukkes ved hovedhanen, apparaterne håndteres, skodderne lukkes, og bløde møbler dækkes til, hvor det er relevant. Før De ankommer: alt tændes igen, hanerne og cisternen gennemskylles, boligen luftes ud, og De får en besked, hvis noget har ændret sig, mens De var væk.
Bestille en håndværker og føre tilsyn med arbejdet	Ingen timepris fra os	Hans faktura til hans pris, uden tillæg fra os. Alt, der kræver en særlig tur, aftales med Dem på forhånd, og det er gratis, når det kan klares ved et besøg, vi alligevel skulle på.
Faktureres ved udførelse, specificeret
Selve reparationen	Håndværkeren fakturerer Dem	Hans pris, hans specificerede faktura. Vi lægger intet til og tager ikke noget fra ham for at formidle kontakten.
Ekstra besøg efter ønske	Pr. besøg	Efter en storm, dagen før De flyver ind, en levering, der skal lukkes ind, eller en måleraflæsning, som nogen bestrider.
Rengøring, linned og hovedrengøring	Separat service	Vores egne rengøringsfolk, men det er en anden opgave til en anden pris, så den har sin egen side i stedet for en linje i dette gebyr.
Ikke vores. Vi tilkalder en, vi stoler på
Vedligeholdelse af pool og have	Anbefalet	Håndværkere, vi bruger regelmæssigt. Vi står for kontakten, lukker dem ind og kontrollerer arbejdet, men vi udfører det ikke selv.
Forsikring og overførsel af forsyningsaftaler efter købet	Anbefalet	En specialist til forsikringen og en advokat til overførslerne. Begge har deres egne sider.
Jura, skat og vurdering	Aldrig vores	Vi er ikke et advokatfirma og heller ikke skatterådgivere, og denne side bliver ikke i al stilhed til det. Vi holder styr på kalenderen og fortæller Dem, hvem De skal kontakte.

Omfanget af arbejdet skrives ned for Deres ejendom, før noget begynder, herunder hvor ofte vi kommer, og hvad De får efter hvert besøg. De bør ikke skulle udlede af en faktura, hvad De har betalt for. Endnu en grund til, at daterede besøgsrapporter er vigtige: De fleste spanske husforsikringer begrænser eller suspenderer dækningen, når en ejendom har stået ubeboet ud over et angivet antal sammenhængende dage, almindeligvis omkring tredive til tres, og en registrering af, at nogen faktisk har været i ejendommen, er beviset på, at det ikke var tilfældet. Hvad Deres egen police siger, hører hjemme på forsikringssiden, ikke her.

Ejendomsforsikring

Er ejendomsadministration det samme som rengøring?Nej, og det er værd at holde dem adskilt. Administration er den praktiske tilsynsdel: nøglerne, kontrollerne, fællesskabet og adgangen. Rengøring er fysisk arbejde på ejendommen og prissættes pr. opgave, ikke pr. måned. Vores egne rengøringsfolk udfører begge dele, og de fleste ejere af en tom bolig vælger administration og tilføjer rengøring, før de ankommer.

Skal jeg vælge administration, hvis jeg har købt gennem jer?Nej. Det er den ene del af det, der sker efter overdragelsen af nøglerne, som De bestiller i stedet for blot at bede om, og mange af vores købere vælger det aldrig. Den almindelige hjælp, kontakterne og svarene forbliver gratis, uanset om De vælger det eller ej.

Hvor den gratis hjælp slutter, og den betalte service begynder

På vores hjemmeside beskriver vi det med én sætning: Den almindelige hjælp og kontakterne forbliver gratis, mens administration, rengøring og korttidsudlejning er den betalte service, De kan bestille eller fravælge. Det er let at skrive og sværere at afgrænse, så her er selve grænsen i de situationer, hvor ejere faktisk møder den.Forskellen er ikke viden. Det er, at nogen fysisk er til stede, samt den tid, det kræver. At give Dem nummeret på en blikkenslager, vi stoler på, koster os en besked. At ringe til ham, aftale et tidspunkt, køre derhen, lukke ham ind, blive mens han arbejder og vende tilbage en uge senere for at kontrollere, at loftet stadig er tørt, koster en eftermiddag, og det er den eneste af de to løsninger, der ender med, at problemet med sikkerhed er løst.

Gratis, og det forbliver gratisDen betalte tjeneste

Vi giver Dem nummeret på en blikkenslager, vi bruger og stoler på: Vi ringer til ham, aftaler tidspunktet, lukker ham ind, bliver mens han arbejder og vender tilbage ved næste besøg for at kontrollere, at det, han sagde, han havde gjort, faktisk er blevet gjort.
De sender os et foto af en plet i loftet, og vi fortæller Dem, hvad den sandsynligvis skyldes: En person er fysisk til stede i rummet i denne uge og fotograferer det ordentligt, så De træffer Deres beslutning på baggrund af dokumentation og ikke et telefonfoto taget af en nabo.
Vi forklarer Dem, hvad en ekstraordinær opkrævning er, og hvad ejerforeningens referater fortæller Dem: Vi læser alle referater, efterhånden som de kommer, gør Dem opmærksom på opkrævningen, før den bliver til en regning, og er den person, administratoren kan ringe til på spansk.
Vi fortæller Dem, at fællesudgifterne og IBI bør betales via Betalingsservice: Vi holder øje med, at betalingerne fortsat bliver gennemført, og De hører fra os, når en betaling bliver afvist, i stedet for når forsyningen bliver afbrudt, eller gælden hæfter på boligen.
Vi er Deres kontakt på denne kyst, så længe De ejer boligen: Nogen har en nøgle til Deres hoveddør og er ansvarlig for tilstanden af det, der befinder sig bag den.

Én ting ændrer sig ikke uanset hvad: Hvis De siger nej til dette, bliver den gratis del ikke dårligere. Vi var gratis for Dem under hele købet, og vi har til hensigt at være her om fem år, så et månedligt gebyr, De ikke havde brug for, er en dårlig handel både for os og for Dem.

Hjælp efter købet

Hvis jeg ikke betaler for administration, vil De så stadig give mig et telefonnummer til en håndværker?Ja, altid, og det har aldrig været betinget. VVS, elektriker, aircondition, pool, have eller et større arbejde. Det, De betaler for på denne side, er ikke kontakten, men at De ikke behøver at være her, mens han bruger den.

Hvad det koster

Gebyret betales månedligt og fastsættes ud fra boligens størrelse og dens faktiske behov, ikke ud fra hvad De betalte for den. En etværelses lejlighed i en veldrevet ejendom, som De besøger to gange om året, er en anden opgave end en villa med pool, have og fire entreprenører, der kommer gennem porten.Det er værd at sætte beløbet i perspektiv, før De læser det. En lejlighed med to soveværelser på denne kyst koster allerede ejeren et sted i den lave ende af nogle få hundrede euro om måneden bare at eksistere: fællesudgifterne, IBI, renovationsafgiften, forsikringen og de faste forsyningsgebyrer, hvoraf de fleste fortsætter, mens ingen er der. Administration er en ekstra post oveni, og den er lille.

Hvad	Vejledende	Hvad påvirker prisen
Lejlighed, ét tilsyn om måneden	80 til 120 € om måneden	Det normale udgangspunkt for en bolig, der står tom det meste af året. Størrelse, hvor meget der er inkluderet i gebyret, og hvor langt vi skal køre.
Lejlighed, tilsyn hver anden uge	120 til 180 € om måneden	Det kan betale sig, hvis boligen reelt står tom i lange perioder, hvis der allerede har været et vandproblem, eller hvis ejendommen er ældre.
Hus eller villa med pool og have	150 til 250 € om måneden	Der er mere at gå rundt om, mere der kan gå galt udenfor, samt entreprenører, der skal lukkes ind og følges op på. Selve arbejdet med pool og have faktureres af entreprenøren, ikke af os.
Klargøring: nøgler, inventar, den første fuldstændige rapport	90 til 150 €, én gang	En engangsydelse i begyndelsen. Ved en brugt bolig er det også her, låsene bliver skiftet, hvilket er en udgift til låsesmeden og ikke til os.
Bestille en håndværker og føre tilsyn med arbejdet	Ingen timepris fra os	Fast. Enhver særlig tur aftales med Dem på forhånd og frafaldes, når besøget alligevel var planlagt, hvilket er det praktiske argument for en fast tidsplan.
Når vi også står for korttidsudlejningen	0 €	Fast. Hvis boligen genererer indtægter gennem os, er den løbende administration allerede dækket af udlejningsprovisionen, og der er ikke noget separat administrationsgebyr.

FORELØBIGE TAL, og de er bevidst markeret som sådanne. De fire månedlige intervaller og det ene engangsinterval ovenfor er vejledende arbejdstal, ikke en prisliste og ikke et tilbud: De er ved at blive bekræftet og kan ændre sig. Det eneste faste i dag er 0 €, når vi også står for udlejningen; koordinering med en håndværker medfører intet timebaseret gebyr fra os. Deres faktiske gebyr fastsættes for Deres bolig, efter at nogen har været fysisk til stede i den, hvilket også er, hvad der står på vores hjemmeside: Administrationens omfang og pris afhænger af den konkrete bolig.

Administration af korttidsudlejning

Er der en kontrakt, og kan jeg komme ud af den?Der er en skriftlig aftale, fordi De bør vide, hvad De køber, og vi bør vide, hvad vi har lovet. Den er enkel, løber fra måned til måned, og De kan opsige den, når De vil. Ingen bør have brug for en advokat for at læse en administrationsaftale.

Ejerforeningen, som De reelt har kontakt med

For de fleste ejere på denne kyst er ejerforeningen den største enkeltstående årlige udgift ved boligen og den eneste organisation, der kan stemme om at sende dem en regning. Den foregår på spansk, følger sin egen kalender og tilpasser sig ikke en ejer, der befinder sig i Tjekkiet.Dette er den del af servicen, der reelt er svær at erstatte med en nabo, som har en nøgle. Det er ikke fysisk arbejde. Det handler om at læse alt, hvad ejerforeningen sender, forstå hvad det vil koste, og svare på spansk inden en frist, De ikke vidste fandtes.

Referaterne, hver gangAlt, hvad ejerforeningen beslutter, står i referaterne fra dens møder, herunder de arbejder, den planlægger, og de penge, den ikke har. Vi læser dem, efterhånden som de kommer, og fortæller Dem, hvilke dele der vil koste Dem noget. Det er det samme dokument, som Deres advokat læste, før De købte, og det ophører ikke med at være vigtigt bagefter.
Særbidraget, før det bliver en regningEn ekstraordinær opkrævning er en engangsopkrævning til en større reparation: en ny elevator, et nyt tag eller maling af ejendommen. Den fordeles mellem alle ejere, kan beløbe sig til fra nogle hundrede til flere tusinde euro og kommer ofte med kort varsel. De ønsker at høre om den, mens den stadig er et forslag på en dagsorden, hvilket er det eneste tidspunkt, hvor der kan siges noget om den.
Betalingerne, og hvorfor de betyder mere herUbetalte fællesudgifter hæfter på boligen frem for på den person, der oparbejdede dem. Derfor kræver en advokat en gældfrihedsattest, før De køber, og af samme grund er en afvist Betalingsservicebetaling fra Deres egen konto ikke blot et lille administrativt problem. Vi holder øje med, at betalingerne bliver gennemført.
Reglerne, når de ændrer sigParkering, terrasser, arbejde, kæledyr, støj og om korttidsudlejning overhovedet er tilladt. Ejerforeningerne stemmer om dette, og det svar, der gjaldt, da De købte, er ikke permanent. Hvis der er en afstemning på vej, som vil ændre, hvad De kan gøre med Deres egen bolig, bør De vide det, før det sker.
At være et navn, administratoren kan få fat iEjerforeningen skal have at vide, hvem den nye ejer er, og derefter skal nogen rent faktisk svare. En administrator med et spansk telefonnummer, som bliver taget, behandles anderledes end en ejer i udlandet, der svarer efter en uge, og den forskel er mere værd, end det lyder til.

Årlige omkostninger

Deltager De i ejermødet for mig?Vi læser referaterne, fortæller Dem, hvad der er på vej, og tager os af administratoren, og det dækker det meste af det, en ejer har brug for. Vi stemmer ikke for Dem. At stemme på Deres vegne kræver en skriftlig fuldmagt, og det er Deres ret, ikke vores. Hvis De ønsker, at nogen skal have en sådan, vil vi hellere have, at den oprettes korrekt sammen med Deres advokat, end at det antages.

Nøgler, og at lukke folk ind fra to tusind kilometer væk

En nøgle her er sjældent bare én nøgle. Den dag De overtager en ejendom, omfatter sættet normalt alle kopier af hoveddørsnøglen, garage- eller parkeringsfjernbetjeningen, nøglen til opbevaringsrummet, postkassenøglen samt nøgler, brikker eller koder til porten, poolen og fitnessrummet. Ved en brugt bolig er det første fornuftige, man gør, at skifte låsen i hoveddøren, fordi De ikke har nogen idé om, hvor mange kopier der findes.Når det sæt findes et sted, bliver alt andet på denne side muligt. En håndværker kan arbejde en tirsdag morgen. En levering kan modtages. En måler kan aflæses. Intet af det kræver, at De bestiller en flyrejse, og intet af det kræver, at en nabo er hjemme og villig til at lukke op.

De bør kunne sige, hvem der har en nøgleDet er Deres hoveddør, så svaret bør være en navngiven virksomhed og en person, og De bør få besked, når det ændrer sig. En kode, der er tapet fast inde i en kasse, som er skruet fast på væggen uden for bygningen, er ikke et svar.
Hele sættet, registreretHoveddør, garagefjernbetjening, depot, postkasse, portbrik, koder til pool og fitnessrum samt alarmkoden og dens parring. Det, vi opbevarer, skrives ned fra starten sammen med det, vi ikke opbevarer.
Ingen går ind på eget initiativArbejde aftales med Dem, før det udføres, bortset fra at standse noget, der aktivt forårsager skade. Når det sker, er en af vores medarbejdere til stede under arbejdet, og det er den del, De betaler for.
Prisen for et adgangsbesøg er lav og aftales på forhåndKoordinering og tilsyn medfører ingen timebetaling fra vores side. Når en opgave kræver en særskilt tur, aftales det med Dem på forhånd, og beløbet bortfalder, hvis arbejdet kan udføres under et besøg, der allerede står i kalenderen.

Rengøring og vedligeholdelse

Kan De lukke en levering eller en montør ind, mens jeg indretter boligen?Ja. Det er en af de mest almindelige grunde til, at ejere vælger administration det første år: en møbellevering, et indbygget klædeskab eller installation af aircondition kræver alt sammen, at nogen er til stede en halv dag. Det faktureres som et adgangsbesøg i stedet for at være inkluderet i månedsgebyret.

Hvad et tjek faktisk dækker

Dette er den del, alle administrationsvirksomheder beskriver som "regelmæssige tjek", hvilket ikke fortæller en ejer noget om, hvad pengene går til. Derfor kommer listen her. De fastsætter selv hyppigheden, fra ugentligt til månedligt, og listen aftales for Deres bolig, før vi begynder, i stedet for at blive opdaget senere.

Det, vi ser på	Hvorfor det er vigtigt her	Det får De
Indenfor
Luft ud	Et lukket hjem i kystens fugtige klima udvikler en lugt og derefter skimmelsvamp, og det begynder i polstringen og garderobeskabene snarere end på en væg, hvor De ville kunne se det.	Åbnet ved hvert besøg, og en bemærkning, hvis noget allerede lugter forkert.
Husholdningsapparater, især køleskabet	At lade noget stå tændt og fyldt er det, en ejer oftest glemmer på vej til lufthavnen, og et køleskab, der svigter i august, er en opgave, ingen ønsker.	Kontrolleret og tømt eller slukket efter aftale før længere fravær.
Elektricitet, relæet og alarmen	En udløst sikring tager køleskabet og airconditionanlægget med sig, og en alarm, der ikke er aktiveret eller parret, er ikke en alarm.	Bekræftet i drift med et foto af tavlen, hvis noget er slået fra.
Om nogen har været inde	Spaniens beboelseslov fra 2025 tillader fjernelse inden for 48 timer, når en sag opdages tidligt, og en månedlig gennemgang er det, der gør en tidlig opdagelse mulig. Dette er ikke et almindeligt problem i en beboet ejendom, og det siger vi klart længere nede.	Døre, vinduer, låse og terrassen kontrolleres, og De ringes op samme dag, hvis noget ikke er, som det skal være.
Vand og fugt, hvor pengene forsvinder
Under hver vask og bag vaskemaskinen	En langsom lækage under en vask, der løber i en måned, kan ødelægge enheden, gulvet og loftet nedenunder. Opdages den ved et almindeligt besøg, er det en reparation på fem minutter. Det er grunden til, at servicen findes.	Set efter og mærket på, ikke blot kastet et blik på, med fotografier af alt, der er fugtigt.
Lofter, vægge og fællesvæggene mod naboerne	Ved nybyggeri er fugt og vandlækager dækket af den treårige garanti for beboelighed, og De har to år fra det tidspunkt, hvor De opdager en mangel, til at fremsætte et krav. Det er ved at opdage den for sent, at ejere mister en garanti, som de havde ret til.	Fotograferet ved hvert besøg, så det kan bevises, at en plet, der vokser, faktisk er blevet større.
Åbn for hanerne, og skyl alt ud	Udtørrede vandlåse er grunden til, at en ubeboet lejlighed lugter af afløb, og det tager to minutter at løse, hvis nogen er til stede.	Udført ved hvert besøg sammen med en kontrol af, at intet kører, når det ikke burde.
Vand- og elmålerne	Faste afgifter fortsætter på et tomt hjem, selv når intet er tændt. En måleraflæsning er også den måde, De kan bevise, at en anslået regning er forkert.	Fotograferet og registreret ved hvert besøg, hvilket er den eneste måde at vinde en tvist flere måneder senere.
Udenfor og bygningen
Terrasse, balkon og afløb, især efter regn	Den kraftige sæsonregn på denne kyst sætter tage og afløb på prøve. Flade tage er almindelige her, og et tilstoppet terrasseafløb leder vandet hen mod Deres dør i stedet for væk fra den.	Renset, når det blot kræver, at en rist løftes, og anmeldt og tilbudsgivet, når det ikke er tilfældet.
Vinduer, skodder og tætningslister	Den stærke sol og saltholdige luft er hård ved overflader, tætninger og mekanismer, og en skodde, der har sat sig fast, er billigere at håndtere før den næste storm end efter den.	Betjent i stedet for blot at blive set på, og fotograferet, hvor noget er ved at blive forringet.
Pool og have, hvis De har det	Entreprenøren udfører arbejdet, men nogen skal stadig opdage, at vandet er blevet grønt, eller at vandingen er stoppet mellem hans besøg.	Kontrolleret ved hvert besøg og taget op direkte med entreprenøren, så De ikke selv bliver mellemled.
Papirer og post
Post og postkasse	En meddelelse fra ejerforeningen, et skattebrev eller en advarsel fra et forsyningsselskab ligger i en metalboks i fire måneder og bliver derefter til et problem med en frist, der allerede er overskredet.	Boksen tømmes ved besøget, og alt vigtigt fotograferes eller scannes og sendes til Dem sammen med en forklaring på, hvad det betyder. Selve papiret videresender vi, hvis De beder os om det.
Ejerforeningens opslagstavle og alt, der er sat fast på Deres dør	Planlagte arbejder, lukning af vandet, en mødedato og lejlighedsvise påkrav opslås i opgangens entré og ingen andre steder.	Fotograferet og videregivet, med en forklaring på, hvad det betyder for Dem.

Efter hvert besøg får De fotografier med en skriftlig opdatering samt daterede måleraflæsninger. Det er helt bevidst: Den ærlige bekymring ved at betale nogen for at passe en ejendom, De ikke kan se, er opdigtet vedligeholdelse og arbejde, som måske aldrig er blevet udført, og svaret på den bekymring er dokumentation frem for løfter. Alt, hvad vi får en faktura for, sendes videre med specificering og uden tillæg. Over nogle år bliver disse rapporter også til ejendommens vedligeholdelseshistorik, hvilket er værdifuldt den dag, De beslutter Dem for at sælge den.

Husbesættere

Sådan begynder det

Købet består af femten trin og slutter med nøglerne. Dette er, hvad der sker derefter, og hvis De har købt gennem os, ligger overdragelsen allerede i vores hænder, så de første to trin nedenfor reelt er gennemført, før De spørger. Hvis De ikke har købt gennem os, er processen den samme, den begynder blot med en introduktion.

Trin 15 af 15 og derefter

Fortæl os om ejendommenÉt opkald
Hvor den ligger, hvor stor den er, hvor mange måneder om året den står tom, om der er pool eller have, og om noget allerede er gået galt. Det er nok til, at vi kan sige, om det er en ejendom, vi kan passe ordentligt, og omtrent hvad det vil koste.
Vi tager ud og ser denFør tilbuddet
Vi fastsætter ikke en pris på et hjem, vi ikke har set. Det er ved besøget, at det reelle omfang viser sig: VVS-installationernes alder, om terrassen har et fornuftigt afløb, hvordan bygningen administreres, og om ejerforeningen er af den slags, der sender fire breve om året eller fyrre.
Omfanget og gebyret på skriftFør noget begynder
Hvad det månedlige gebyr omfatter, hvad der faktureres, når det sker, hvor ofte vi kommer, og hvad De modtager efter hvert besøg. Aftalen løber fra måned til måned, og De kan opsige den, når De ønsker det. Hvis det ærlige svar er, at De ikke har brug for dette, er det på det tidspunkt, vi siger det.
Nøgler, koder og inventarDag ét
Det komplette nøglesæt registreres, alarmen tilsluttes, målerne aflæses, og ejendommen fotograferes, som den ser ud den første dag, så alt derefter kan måles i forhold til et udgangspunkt. Det er også her, betalingsaftalerne kontrolleres, og ejerforeningen får at vide, hvem den skal kontakte.
New buildGarantiperioderne løber fra overdragelsen: ét år på overflader, tre år på beboelighed, herunder fugt, vandlækager og elektriske fejl, og ti år på konstruktionen. De har også to år fra opdagelsen af en mangel til at fremsætte et krav, så det første år med administration er det år, hvor en kontrol er mest værdifuld. Bygningens vedligeholdelsesbog beskriver, hvad der skal være udført på ejendommen, og det arbejder vi efter.
ResaleUdskift låsen i hoveddøren før alt andet, for De kan ikke vide, hvor mange kopier af den gamle nøgle der findes. Det er også nu, De bør få gældfrihedsattesten fra ejerforeningen arkiveret og bekræfte, at forsyningsaftalerne faktisk står i Deres navn og ikke stadig i sælgers.
Forløbet går i gangFra det tidspunkt
Besøgene finder sted efter den aftalte rytme, rapporten kommer efter hvert besøg, og De hører kun fra os ind imellem, når der er noget, der kræver en beslutning. De fleste måneder er der ikke noget at beslutte, og det er netop det resultat, De betaler for.

Hele købsprocessen, trin for trin

At lade den passe sig selv eller ej

Den samme tomme bolig, de samme tolv måneder, på to måder.

	Uden administration	Med Arevont
Hvem har en nøgle her	En nabo, hvis De er heldig, og vedkommende er hjemme. Ellers ingen, og hvert besøg af hvem som helst skal planlægges efter Deres flyrejser.	Det gør vi, som et komplet registreret sæt, og De ved, hvem der har det.
Når De opdager en lækage	Når ejeren nedenunder opdager den, hvilket som regel sker, efter at den er trængt gennem vedkommendes loft og er blevet til to reparationer i stedet for én.	Ved det næste planlagte besøg. Opdaget under vasken er det en opgave på fem minutter.
What your insurer thinks	Mange forsikringspolicer begrænser dækningen, når en bolig har stået tom i 30 til 60 dage, og en ikke-oplyst tom bolig kan få et skadeskrav afvist flere år efter, at præmierne er betalt. Ingen kan sige, hvilken stand boligen var i sidste måned.	En dateret fotografisk registrering af hvert besøg. Det er stadig Deres opgave at oplyse boligen korrekt og følge Deres forsikringsselskabs regler, men De har den dokumentation, et skadeskrav kræver.
Hvem håndterer fællesskabet	Det gør De på spansk, efter deres kalender og som regel efter afstemningen snarere end før den.	Vi læser det, de sender, gør opmærksom på alt, der koster penge, og svarer administratoren.
Hvem lukker blikkenslageren ind	De flyver hertil, eller De giver en fremmed en nøgle og håber.	Det gør vi, og vi vender tilbage for at kontrollere, at arbejdet er udført, uden timebetaling for håndteringen. En særlig tur aftales på forhånd og er gratis, når den falder sammen med et planlagt besøg.
Hvilket sprog foregår det på	Spansk med administratoren, håndværkeren og forsyningsselskabet.	Tjekkisk med os, spansk fra os til alle andre.
Hvem udfører faktisk arbejdet	Et bureau, der giver arbejdet videre til underleverandører, hvis De overhovedet finder et, der tager enkeltstående boliger.	Vores eget team. Vi står selv for administration, rengøring og udlejning, så vi aldrig venter på svar fra et eksternt firma.
Hvad det koster	0 €, plus hvad de tomme måneder ender med at koste.	Et månedligt gebyr på et lavt trecifret beløb plus reparationer, faktureret af håndværkeren til dennes pris.

Eksempelscenarie

Et år i en bolig, der står tom i ti måneder

Dette er ikke en kundehistorie, og vi fremstiller den ikke som sådan. Det er et modelår, opbygget ud fra de ting, der normalt sker med en tom bolig på denne kyst, så "regelmæssige kontroller" bliver til noget, De kan forestille Dem. Den eneste pris i eksemplet er den, der ligger fast.

Januar, efter tre dages regnTerrasseafløbet er blokeret af blade og sand, og vandet står cirka en centimeter under dørtærsklen. Det tager fire minutter at rense ved besøget. Hvis det får lov at stå til påsken, trænger det ind under døren og bliver til et gulv.
Marts, fællesmødetReferatet indeholder et forslag om at omlægge vandtætningen på tagterrasserne. Det er et ekstraordinært bidrag, som skal fordeles mellem ejerne, og det er ikke lille. De hører om det, mens det stadig er en afstemning med en dato, ikke i september, når opkrævningen kommer.
Juni, under køkkenvaskenEn samling siver. Enheden er fugtig bagtil, og der er endnu ikke andet galt. En blikkenslager kommer, udskifter samlingen, og det hele er ordnet på under en time. En måned, hvor det ikke bliver opdaget, betyder skabet, gulvet og naboens loft.
September, klimaanlæggetDet blæser varmt, før De ankommer i oktober. Hasteopgaver håndterer vi ganske enkelt uden at vente på en godkendelse. For resten indhenter vi en pris, og De siger ja via en besked. Vi lukker teknikeren ind og bliver, mens han arbejder. Hans faktura for arbejdet, vores håndtering er gratis, og vi lægger intet oveni.
December, mappenTolv daterede rapporter med fotografier, tolv sæt måleraflæsninger, alle fakturaer, referaterne og resultatet af dem. Ingen tænker på det, før den dag de sælger, og så er det forskellen mellem en bolig med en historik og en bolig med en fortælling.

Om tre år behøver De ikke lede efter nogen at ringe til.

Sådan betales der

DeÉn månedlig faktura for gebyret med eventuelle adgangsbesøg og alt, hvad vi er blevet opkrævet på Deres vegne, specificeret på samme dokument. Der er intet at betale ved opstart ud over opstartsbesøget.
HåndværkerHan fakturerer Dem direkte til sin pris. Vi lægger ikke noget oven i hans arbejde, og vi opkræver ikke et gebyr fra ham for introduktionen. Det er den samme tilgang, som vi har til den advokat, vi anbefaler.
ArevontDet månedlige gebyr samt timeprisen, når nogen skal være på ejendommen for at udføre en opgave. Det er det hele. Der kommer ikke noget fra andre steder.

Aftalen løber måned for måned, og De kan opsige den, når De ønsker det. Hvis De sælger ejendommen, ophører den med salget, og sagen overdrages til Dem.Hvis vi også står for korttidsudlejningen af ejendommen, er der slet ikke noget separat administrationsgebyr: Ejendomsservicen er allerede dækket af udlejningsprovisionen. Det er ikke en rabat, vi har opfundet til denne side. Det er sådan, de to tjenester altid har hængt sammen.Alt, hvad De allerede har fra os, forbliver, som det er. Kontakterne, svarene og den almindelige hjælp efter nøgleoverdragelsen har ingen pris og vil aldrig få det, uanset om De vælger dette eller ej.

De modtager fortsat almindelig hjælp og kontakter fra os uden beregning.

Helt ærligt

Hvornår De ikke bør betale os for dette

Mange ejere har ikke brug for dette, og den ærlige test er enkel. Hvis De er her med få ugers mellemrum, eller ejendommen ligger i et reelt beboet boligområde med naboer, der er til stede, en concierge eller personale på stedet og en konstant strøm af mennesker, så foregår meget af det, vi beskriver, allerede gratis. Vores egen guide til de årlige omkostninger ved at eje en ejendom siger det samme: I et veldrevet boligkompleks kan personalet på stedet og naboerne dække dette uden omkostninger, og det er værd at spørge om før købet snarere end bagefter. En tom lejlighed i en travl ejendom er en helt anden type ejendom end et fritliggende hus, som ingen besøger i flere måneder.Og køb ikke dette, fordi De er bange for husbesættere. I Málaga-provinsen var der i 2025 348 anmeldte tilfælde i hele provinsen, hvilket svarer til cirka 0,035 % af ejendommene eller omkring ét anmeldt tilfælde for hver 2.864 boliger. Loven blev ændret i 2025, og en besættelse, der opdages tidligt, kan håndteres inden for 48 timer. De reelle grunde til at have nogen her er vand, fugt, ejerforeningen og adgang. Husbesættere er grunden til, at folk spørger, og næsten aldrig grunden til, at det viser sig at være pengene værd.Vi gør kun dette fra Manilva til Marbella: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís og Marbella. Uden for dette område siger vi nej, og det mener vi. En ejendomsadministrator, der ikke kan være ved døren inden for en time, er et telefonnummer, ikke en service, og det ville være værre at tage Deres penge for en sådan service end slet ikke at have siden.Dette er ikke en forsikring, og det er heller ikke en garanti. Rør går i stykker, storme opstår, og en boligforening kan stadig stemme for noget dyrt på en tirsdag i marts. Det, en plan med regelmæssige eftersyn ændrer, er, hvor længe et problem varer, før nogen opdager det. Det er normalt forskellen mellem udgiften til én reparation og udgiften til to reparationer. Det forhindrer ikke, at noget går galt.Det sidste punkt er det vanskelige, og det bør siges højt. Vi var gratis for Dem under hele købsprocessen, og nu er der en side, der beder Dem om et månedligt gebyr. Netop derfor er det vigtigt for os, at De købte rigtigt til at begynde med: En ejendom, De ikke burde have købt, er også en ejendom, vi skulle håndtere. Hvis De læser dette og beslutter, at De ikke har brug for det, skal De blot sige det, og intet andet ved vores samarbejde med Dem ændrer sig.

Ofte stillede spørgsmål om ejendomsadministration

Hvor ofte tilser I ejendommen?: Så ofte som De ønsker, at den bliver tilset. Ugentligt, hver anden uge eller månedligt er de sædvanlige muligheder, og månedligt er det normale udgangspunkt for en lejlighed, der står tom det meste af året. Hyppigheden aftales skriftligt, før vi begynder, og den kan ændres. En ejendom, der allerede har haft et vandproblem, eller som står tom gennem en våd vinter, bør ses til oftere.
Hvad modtager jeg faktisk efter hvert besøg?: Fotografier med en skriftlig, dateret opdatering samt alt, der kræver en beslutning fra Dem. Ikke en vag faktura ved månedens udgang. Over nogle år bliver disse rapporter til ejendommens vedligeholdelseshistorik, hvilket har betydning den dag, De sælger den.
Hvad sker der, hvis noget går i stykker, mens jeg ikke er der?: Vi fortæller Dem det med fotografier og indhenter en pris. De siger ja eller nej. Derefter lukker vi håndværkeren ind, bliver der, mens han arbejder, og kontrollerer det igen ved næste besøg. Hvis noget aktivt forårsager skade, især vand, standser vi først skaden og ringer derefter til Dem.
Passer I en villa med pool og have?: Ja, og det koster mere, fordi der er mere at holde øje med, og fordi mere kan gå galt udendørs. Selve arbejdet med poolen og haven udføres af entreprenører og ikke af os: Vi står for kontakten, lukker dem ind, kontrollerer arbejdet og tager os af dem, når det ikke er udført korrekt. Det koster ejeren langt mere om året at drive en villa end en lejlighed, og det meste af forskellen skyldes netop denne type arbejde.
Hvilke byer dækker I?: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís og Marbella. Det er her, vores eget team hurtigt kan være ved døren, og det er det samme dækningsområde som for vores udlejningsadministration. Vi påtager os ikke ejendomme uden for området.
Kan I administrere en ejendom, jeg ikke købte gennem jer?: Ja, hvis den ligger i en af de fem byer. De fleste ejendomme, vi passer, er kommet gennem os, men servicen afhænger ikke af det, og vi vil hellere passe en god ejendom, som en anden har solgt, end afvise den af princip.
Hvad med en nødsituation klokken to om natten?: Vi er på denne kyst og ikke i et callcenter, så den person, der har Deres nøgle, i praksis befinder sig tyve minutter væk. Det, vi ikke reklamerer med, er en garanteret nødtelefon, der er bemandet 24 timer i døgnet, fordi vi ikke vil love en svartid, som vi ikke har opbygget kapacitet til at overholde. Det, der reelt forkorter en oversvømmelse klokken to om natten, er, at en nabo eller portneren kan få fat i en person med en nøgle, og derefter en plan, der betyder, at vandhanen blev kontrolleret for tre uger siden.
Jeg udlejer allerede ejendommen. Ændrer det noget?: Hvis vi står for korttidsudlejningen, er administration inkluderet, og der er intet separat gebyr. Hvis en anden står for udlejningen, skal De fortælle os det, før vi begynder, fordi to virksomheder, der har nøgler til den samme hoveddør efter to forskellige planer, skal aftales på forhånd og ikke opdages tilfældigt. Det kan fungere, men det kan ikke tages for givet.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us