Købsaftale ved køb af ejendom i Spanien
På 30 sekunder
Ved videresalg i Spanien anvendes en arras-kontrakt med et depositum på 10 til 20 % af prisen. Spansk lov anerkender tre typer arras-kontrakter, hver med forskellige konsekvenser, hvis handlen falder igennem. Kontrakten skal angive typen, for hvis der ikke står noget, er standardtypen den, der er dårligst for køberen.
| Arras penitencialesCivil Code art. 1454 | Arras confirmatoriasDen stiltiende standard | Arras penalesEn hybrid | |
|---|---|---|---|
| Hvad det er | En ret til at trække sig til fast pris | En almindelig delbetaling | En bod plus ret til at gennemtvinge salget |
| Hvis De trækker Dem | De mister depositummet | De kan stadig sagsøge for opfyldelse | De betaler boden, men salget kan stadig gennemtvinges |
| Hvis de trækker sig | De tilbagebetaler det dobbelte | De kan stadig sagsøge for opfyldelse | De betaler boden, men salget kan stadig gennemtvinges |
| Vælg dette, hvis | De ønsker en enkel udvej til en kendt pris | Ingen af parterne vil nogensinde trække sig | De ønsker noget, der i højere grad afholder fra at trække sig end et almindeligt depositum |
Hvilken kontrakt underskriver jeg, og hvad sker der, hvis jeg har brug for at trække mig?
De underskriver en contrato de arras. Hvad der sker, hvis De trækker Dem, afhænger helt af, hvilken af de tre juridiske typer kontrakten angiver. Contrato de arras er den private aftale om håndpenge, der anvendes ved en brugt bolig. Køber og sælger underskriver den før notaren, og den fastsætter boden, hvis en af parterne annullerer handlen. Depositummet er den betydelige betaling, der følger efter reservationen og forpligter begge parter til salget, og spansk praksis behandler det som håndpenge snarere end som en delbetaling, De kan trække Dem fra. Arras er ikke det samme som et tjekkisk depositum. Afhængigt af den aftalte type kan det koste køberen depositummet at trække sig, mens det kan koste sælgeren det dobbelte beløb. Det er en langt større konsekvens, end ordet "depositum" antyder for en udenlandsk læser.Artikel 1454 i Civil Code beskriver den type, som de fleste kontrakter anvender: arras penitenciales. Hvis køberen trækker sig, mister vedkommende depositummet. Hvis sælgeren trækker sig, skal vedkommende tilbagebetale det dobbelte af depositummet. Denne type giver begge parter mulighed for blot at trække sig til en fast pris. Der findes to andre typer, og de fungerer meget anderledes. De kan se alle tre beskrevet i fuld længde ved siden af dette afsnit.Hvis kontrakten ikke angiver, hvilken type der gælder, siges det almindeligvis, at spanske domstole anvender arras confirmatorias som standard. Dette er den version, der IKKE giver Dem mulighed for blot at trække Dem mod at betale depositummet. Denne standardregel gentages bredt i juridiske kommentarer. Men artikel 1454 regulerer i sig selv kun arras penitenciales, og den angiver ikke, hvad der som standard sker, når kontrakten er tavs. Den reelle standardregel er ikke blevet bekræftet i forhold til den officielle juridiske tekst i BOE. For en køber er den sikreste fremgangsmåde at antage, at confirmatorias gælder, indtil en advokat bekræfter andet. Det er netop derfor, typen skal fremgå af en klar sætning i kontrakten og ikke overlades til antagelser.
Hvilken type arras bør De bede om?Arras penitenciales, hvis det er vigtigt for Dem at kunne trække Dem for en kendt pris. Det er også den type, som de fleste spanske ejendomsmæglere og advokater af vane bruger. I praksis beder De derfor normalt blot Deres advokat bekræfte, at ordet står i kontrakten, ikke om noget usædvanligt.
Er nybyggeri anderledes?
Ja. Dokumentet, der følger efter reservationen ved nybyggeri, kaldes normalt blot den private købsaftale (contrato privado de compraventa), ikke "arras". Artiklerne i Código Civil ovenfor regulerer den ikke. Enhver betaling, De foretager til udvikleren, før bygningen er færdig, skal fra det tidspunkt, hvor byggetilladelsen gives, være dækket af en bankgaranti eller forsikringspolice i Deres navn, udstedt af en autoriseret bank eller forsikringsgiver. Hvis udvikleren ikke leverer til tiden, tilbagebetaler garantien hver euro, De har betalt, plus lovbestemte renter. Dette er en anden form for beskyttelse end et fordoblet depositum. Det tager typisk mellem 2 måneder og 3 år at nå frem til færdiggørelse ved nybyggeri, afhængigt af projektets aktuelle stade.Den lov, der gælder i dag, er den første supplerende bestemmelse (disposición adicional primera) i Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, som ændret ved Ley 20/2015. En ældre lov, Ley 57/1968, dækkede tidligere dette område, og den nævnes stadig i meget ældre materiale på internettet. Den blev ophævet den 1. januar 2016, og dens indhold blev flyttet ind i bestemmelsen ovenfor. Hvis en kontrakt eller en rådgiver stadig nævner loven fra 1968, citerer de en ophævet lov. Det er værd at bemærke og ikke antage, at det blot er en harmløs kortform.
| Brugte boligerarras | NybyggeriPrivat købsaftale | |
|---|---|---|
| Lovvalg | Código Civil, art. 1454 | |
| Typisk beløb på dette trin | 10 til 20 % af prisen | Fastlagt af bygherrens betalingsplan |
| Hvis de ikke kan levere | Depositum tilbagebetales dobbelt, hvis arras penitenciales er angivet | Hver betaling tilbagebetales fuldt ud plus lovbestemte renter i henhold til garantien |
| Hvad Deres advokat først undersøger | At typen af arras er angivet i kontrakten | At der findes et ægte bankgarantibevis for Deres specifikke betalinger |
Hvor lang tid går der fra underskrivelsen af kontrakten, til De får nøglerne?
Ved et videresalg tager hele forløbet fra reservation til nøgler typisk 1 til 3 måneder. Underskrivelsen af arras-kontrakten sker normalt omkring midten af denne periode, når den juridiske due diligence, som selv tager omkring 2 til 4 uger, allerede er afsluttet. Ved nybyggeri tager det samme forløb meget længere tid, mellem 2 måneder og 3 år, fordi det afhænger af, hvor langt projektet er nået, ikke af en fast kalender.At få en advokat til at kontrollere kontrakten, før De underskriver den, koster typisk omkring ~1 % af prisen, uanset hvilken rute De vælger. Det er en lille omkostning sammenlignet med det, der står på spil: et dokument, der afgør, om Deres depositum overhovedet kommer tilbage, fordoblet eller ej.
Hvad går galt på dette trin, og hvordan opdager en advokat det først?
Næsten intet af det, der går galt her, er usædvanligt. Det er normalt en af en kort liste over almindelige fejl. Hver enkelt er billig at opdage før underskrivelsen og dyr at rette bagefter.
- Højeste risikoKontrakten angiver ikke, hvilken type arras der gælderDen fortolkes almindeligvis som confirmatorias, hvilket ikke giver Dem mulighed for blot at trække Dem mod at miste depositummet.What to do insteadBekræft, at ordet "penitenciales" eller den type, De ønsker, står i teksten.
- Værd at gøre indsigelse modDepositummet betales direkte til sælgerens egen kontoHvis sælgeren allerede har brugt det, er en dom om tilbagebetaling af dobbelt depositum ikke det samme som at have pengene tilbage.What to do insteadBed i stedet om en klientkonto eller deponeringskonto, især fordi sælgeren kan skylde det dobbelte depositum tilbage.
- Højeste risikoNybyggeriets bankgaranti beskrives som "automatisk, når De har betalt"Garantien skal gælde for Deres specifikke betalinger, være udstedt i Deres navn og gælde fra det øjeblik, byggetilladelsen gives. Det er ikke blot et generelt løfte fra virksomheden.What to do insteadBed om det individuelle bevis. Accepter ikke en markedsføringspåstand om, at der findes en garantiordning.
- Værd at gøre indsigelse modFristen for endelig gennemførelse har ingen konsekvens, hvis den overskridesEn dato uden en tilknyttet konsekvens er ikke en reel beskyttelse uanset hvilken vej De vælger. Det er kun et håb.What to do insteadSørg for, at kontrakten angiver, hvad der sker med pengene og aftalen, hvis den aftalte dato overskrides.
Hvad De skal bekræfte, før De underskriver den bindende kontrakt
Fem ting. Deres advokat bør kontrollere disse, ikke blot læse dem én gang og stole på dem, fordi denne kontrakt fastlægger de reelle konsekvenser af at trække sig.- Hvilken type arras er angivet for en brugt boligOrdet "penitenciales" (eller en tilsvarende klar formulering af retten til at træde tilbage fra depositummet) skal stå i teksten og må ikke blot være underforstået. En dårlig version omtaler arras generisk og angiver aldrig typen.
- Hvor depositummet faktisk stårEn klient- eller deponeringskonto giver en stærkere position end penge, der betales direkte til sælgerens personlige konto, især hvis sælgeren senere skal tilbagebetale det dobbelte beløb. En dårlig version nævner slet ingen konto, men siger blot "betalt til sælgeren".
- Bankgarantibeviset ved et nybyggeriDen skal angive Deres bolig og Deres specifikke betalinger og være udstedt af en autoriseret bank eller forsikringsgiver, ikke være en generel virksomhedsbrochure om garantier. En dårlig version er en markedsføringspåstand om, at "alle betalinger er garanteret", uden at der er vedlagt noget certifikat.
- Fristen for endelig gennemførelse og hvad der sker, hvis den overskridesBegge veje bør angive, hvad der sker med pengene og handlen, hvis den aftalte dato overskrides, ikke kun hvad der sker, hvis en af parterne ganske enkelt skifter mening. En dårlig version har en dato uden nogen konsekvens knyttet til overskridelsen.
- Hvad der skriftligt er inkluderet i en brugt boligFast inventar, hårde hvidevarer og alt, hvad boligannoncen antydede, men som skødet ikke automatisk omfatter. Dette er det sidste dokument før notaren, hvor det stadig er billigt at tilføje noget, der mangler. En dårlig version siger "som beset" uden at specificere noget.
Dette forklarer loven, ikke Deres specifikke kontrakt
Dette er generelle oplysninger om spansk aftaleret, som den var gældende den 17. august 2026, læst i den oprindelige kilde og ikke kopieret fra kommentarer. Det er ikke juridisk rådgivning om det dokument, De har foran Dem. Hvilken type arras der gælder, om et bankgarantibevis er ægte og aktuelt, og hvad en overskredet frist reelt koster, er alt sammen spørgsmål, som kun en uafhængig advokat, der læser Deres specifikke kontrakt, kan besvare.Vi udarbejder ikke denne kontrakt, og vi er ikke part i den. Det, vi sikrer, er, at en advokat læser den, før De underskriver. Vi sikrer også, at typen af arras eller garantibeviset er en navngiven, kontrolleret kendsgerning og ikke blot en antagelse, som alle gør sig om hinanden.
De mest almindelige spørgsmål om købsaftalen
- Er arras-aftalen det samme som skødet, der underskrives hos notaren?
- Nej. Arras-aftalen er et privat dokument mellem køber og sælger. Den underskrives før notarbehandlingen uden en notar til stede. Det offentlige skøde, escritura pública, underskrives senere på notarens kontor, og det er dette dokument, der overfører ejendomsretten. Arras-aftalen fastsætter de vilkår, som notarmødet derefter gennemfører.
- Hvad sker der med arras-depositummet, hvis salget ikke gennemføres af en grund, som ingen af parterne har kontrol over?
- Det afhænger af, hvad kontrakten selv siger om situationen. Det er netop derfor, at en velformuleret arras-aftale omhandler mere end blot "køberen skifter mening" og "sælgeren skifter mening". En årsag uden for begge parters kontrol, såsom at et realkreditlån afslås af grunde, der ikke har forbindelse til køberens adfærd, fortjener sin egen specifikke klausul i stedet for at blive overladt til den generelle penitenciales-standardregel.
- Kan jeg forhandle om den procentdel af prisen, der betales på dette tidspunkt?
- Ja, 10 til 20 % er et almindeligt interval, ikke en fast regel. Det nøjagtige beløb er en del af det, køber og sælger aftaler indbyrdes. Et lavere beløb reducerer det, der står på spil, hvis De har brug for at trække Dem i henhold til penitenciales-reglen. En sælger kan kræve mere, hvis beløbet opfattes som et stærkere tegn på engagement.
