Har det betydning, om depositummet blev betalt til en personlig bankkonto i stedet for en advokats klientkonto eller en virksomhedskonto?

Ja, det har stor betydning for, hvor let inddrivelsen i praksis er, selv om Deres juridiske ret til tilbagebetaling ikke ændres. En betaling til en personlig konto er vanskeligere at spore til en bestemt transaktion og lettere for den pågældende person allerede at have brugt. Det er netop derfor, at reservationen, som normalt er den ene betaling uden for et beskyttet kontosystem, i praksis er den betaling, der oftest bestrides.

Hvad gør jeg, hvis den person eller virksomhed, der skylder mig tilbagebetalingen, ser ud til at forsvinde, skifte navn eller blive svær at få kontakt med?

Reagér på det formelle krav så hurtigt som muligt. Få en advokat til at undersøge, om virksomheden viser tidlige tegn på økonomiske problemer, i stedet for blot ikke at svare. Hvis der indledes en formel insolvensbehandling, ændres inddrivelsesforløbet fuldstændigt: Det bliver et krav i denne proces i stedet for et almindeligt krav og et søgsmål. Denne side forklarer, hvad der ændrer sig.

Kan jeg kræve renter ud over selve tilbagebetalingen, eller kun det oprindelige beløb?

Generelt ja. Spansk ret giver Dem mulighed for at kræve renter sammen med tilbagebetalingen af et skyldigt beløb, og et søgsmål omfatter normalt også renterne. Ved en garanteret betaling for en nybygget bolig skal garantien selv dække lovbestemte renter fra hver betalingsdato. Dette er en stærkere og mere specifik ret end de almindelige renter, der kan kræves ved en almindelig kontraktlig gæld.

Guides

De skylder Dem penge, men ingen betaler: Sådan får De faktisk depositummet tilbage

På 30 sekunder

At få et spansk depositum tilbage afhænger af, hvilken betaling der er tale om. De kræver en garanteret betaling ved et nybyggeri direkte fra banken. For et depositum ved en brugt bolig skal De sende et burofax og derefter gå rettens vej, hvis det ikke hjælper. Brug monitorio, hvis gælden ikke reelt bestrides, juicio verbal under 15.000 € og ordinario over dette beløb.

Hvilken betaling forsøger De at få tilbage, og hvor står sagen?

En garanteret betaling for nybyggeriGør krav direkte over for den bank eller det forsikringsselskab, der udstedte garantien. Dette afhænger ikke af bygherren.
Reservation eller arras: betalt efter et formelt påkravFærdig. Ingen handling nødvendig.
Reservation eller arras: ubetalt og reelt bestridtJuicio verbal under 15.000 €, juicio ordinario over dette beløb.
Reservation eller arras: ubetalt og ikke reelt bestridtProcedimiento monitorio, ingen øvre grænse.

Hvilken betaling forsøger De at få tilbage?

Ordet "depositum" dækker over mindst tre forskellige betalinger i forbindelse med et spansk boligkøb. Hver betaling tilbagebetales, hvis den tilbagebetales, ad en forskellig vej. De får et reservationsdepositum tilbage ved at sende et formelt krav til den, der opbevarer det, og derefter gå rettens vej, hvis kravet afvises. Det er ikke omfattet af nogen garanti eller klientkontosystem. Et arras-depositum ved en brugt bolig afhænger af den type, der er angivet i kontrakten. Hvis arras penitenciales finder anvendelse, og sælgeren er skyld i misligholdelsen, kan De kræve det dobbelte af depositummet. Under de to andre typer kan De kræve, at salget gennemføres, eller kræve erstatning. En ratebetaling ved et nybyggeri er et direkte krav mod den bank eller forsikringsgiver, der har udstedt det individuelle garantibevis. Dette afhænger ikke af udviklerens egen økonomi.Det følgende gælder, når De allerede ved, at en betaling skal tilbagebetales, men den ikke bliver tilbagebetalt frivilligt. Om den overhovedet skal tilbagebetales, er et separat spørgsmål om kontrakten, som besvares i kontraktvejledningerne.

Reservationsaftale

Starter det juridisk set noget at spørge pænt?

Nej. En e-mail eller en telefonsamtale kan måske overtale nogen, men den udfører ikke den ene juridiske funktion, som et formelt påkrav har: at markere fristen og nulstille den. Denne funktion tilhører et burofax, Spaniens formelle meddelelse med dokumenteret levering. Det er den almindelige måde at fremsætte et krav uden for retten på, så De senere kan bevise det i retten.

BurofaxCorreos, dokumenteret levering med certificering af indholdet

Afsender og modtager: NAVN EFTERNAVN → NAVN EFTERNAVN
Dato for afsendelse og kvittering for modtagelse: DD/MM/AAAA · Certificeret
Det krævede beløb: X.XXX €
Grundlag og frist: Kontraktens punkt X · 10 dage

Eksempel. De viste værdier er illustrative.

Afsender og modtager. Afsender og modtager, formelt identificeret, ikke en anonym meddelelse.
Dato for afsendelse og kvittering for modtagelse. Datoen for den dokumenterede levering er det, der nulstiller forældelsesfristen.
Det krævede beløb. Et klart og præcist beløb. Det er det, et betalingspåkrav senere kræver, hvis det kommer så vidt.
Grundlag og frist. Det kontraktpunkt, De støtter Dem til, samt en klar frist for svar inden næste skridt.

Hvad købere antagerHvad der juridisk afbryder fristen

En e-mail med anmodning om at få pengene tilbage er nok til at sikre min position: Det kan vise Deres gode tro, men det er ikke tilstrækkeligt. Kun et formelt krav uden for retten nulstiller juridisk forældelsesfristen, og et burofax er den almindelige måde at fremsætte et sådant krav på, så De senere kan bevise det i retten. Når det sendes korrekt, nulstilles nedtællingen til nul fra leveringsdatoen.
Jeg har al den tid, jeg ønsker, til at forfølge dette, eftersom beløbet tydeligvis skyldes mig: Et personligt krav uden en kortere lovbestemt frist forældes efter 5 år fra det tidspunkt, hvor De første gang kunne kræve det. En lovreform fra 2015 reducerede den tidligere frist på femten år til dette. Det lyder som lang tid. Men måneder med uformel korrespondance frem og tilbage kan ubemærket bruge en del af perioden, hvis ingen sender noget, der nulstiller fristen.
Når jeg først har sendt ét formelt brev, er jeg dækket på ubestemt tid: Når fristen nulstilles, begynder perioden forfra. Den sættes ikke på pause for altid. Hvis modparten stadig ikke betaler, løber den nye frist på 5 år fra datoen på brevet. På et tidspunkt skal De indgive et krav. De kan ikke blive ved med at sende breve i stedet for at handle.

En advokat, der gennemgår arras-kontraktens type og ordlyd, kontrollerer, at den faktisk indeholder en brugbar tilbagebetalingsklausul, før De underskriver den. På den måde behøver inddrivelsesprocessen aldrig at begynde.

Købsaftale og typer af arras

Kilder

Skal et burofax sendes af en advokat for at være gyldigt?Nej. Alle kan sende et via Correos, den spanske posttjeneste. Det behøver ikke at blive sendt af en advokat for at være gyldigt som et krav uden for retten. I praksis er det pengene værd at få en advokat til at formulere og sende det, hvis beløbet er større end et mindre beløb. Den præcise formulering af kravet får ofte betydning senere, hvis sagen kommer for retten.

Hvis det formelle krav ignoreres, hvordan ser retssagsforløbet så ud?

Der er tre mulige procedurer. Hvilken der finder anvendelse, afhænger hovedsageligt af, om gælden reelt bestrides, og hvor stor den er. Et direkte garantikrav ved nybyggeri benytter ingen af disse tre procedurer, men rettes direkte mod banken eller forsikringsselskabet. Derfor er det vigtigere at kontrollere dette dokument, før De betaler, end nogen efterfølgende inddrivelsesvej.

Option 1
BetalingspåkravsprocedureTil krav, der er klare, præcise, forfaldne og skal betales nu.
Beløbsgrænse
Ingen øvre grænseIngen beløbsgrænse siden en reform i 2011.
Hastighed
Fastest
Omkostning
Lowest
Hvornår den gælder
Ubestridt, dokumenteret gæld
Bedst, hvis Deres dokumentation er klar, og modparten ikke alvorligt bestrider, at pengene skyldes.
Option 2
Mundtlig civil sagDen enklere procedure for et krav, der reelt bestrides.
Beløbsgrænse
Op til 15.000 €Forøget fra 6.000 € ved en reform fra 2023, der har været gældende siden marts 2024.
Hastighed
Medium
Omkostning
Medium
Hvornår den gælder
Bestridt gæld, mindre beløb
Bedst, hvis beløbet ligger under grænsen, og det er selve gælden, ikke blot tidspunktet, der bestrides.
Option 3
Ordinær civil sagDen almindelige, længerevarende civile procedure for større bestridte beløb.
Beløbsgrænse
Over 15.000 €
Hastighed
Slowest
Omkostning
Highest
Hvornår den gælder
Bestridt gæld, større beløb
Bedst, når beløbet og tvisten ikke giver mulighed for en hurtigere vej. De fleste arras-depositummer ved en betydelig ejendom ender her, når ansvaret reelt bestrides.

Ingen af de tre afhænger af Deres præference. Det er selve gælden, der afgør, hvilken der finder anvendelse.

0 €30.000 €

Mundtlig civil sagOp til 15.000 €
Ordinær civil sagOver 15.000 €

15.000 €: Forøget fra 6.000 € ved en reform fra 2023, der har været gældende siden marts 2024.

Denne beløbsgrænse afgør, hvilken procedure der finder anvendelse på et bestridt krav. Den har kun betydning, når en gæld reelt bestrides. En ubestridt gæld behandles efter betalingspåkravsproceduren, uanset beløbet.

Intet af dette ændrer sig, hvis modparten er en virksomhed, der siden er blevet erklæret insolvent. Det er en anden proces med egne regler, som er beskrevet på sin egen side. En insolvent debitor er ikke blot en langsom debitor.

Udviklerens insolvens

Kilder

Hvad De skal indsamle, før det første formelle brev sendes

Fire ting, De skal indsamle, før De sender burofaxet, ikke bagefter. Brevet står stærkere, når de er vedlagt.

Indsaml	Hvorfor	Sådan ser en svag version ud
Dokumentation for alle betalinger	Bankoverførselsbekræftelser eller kvitteringer forvandler "De skylder mig penge" til et klart og præcist beløb. Det er præcis, hvad et betalingspåkrav kræver.	At stole på hukommelsen eller en mundtlig aftale om, hvor meget der faktisk blev betalt.
Selve kontrakten, læst med fokus på den relevante bestemmelse	Hvad reservations- eller arras-kontrakten reelt siger om betingelserne for tilbagebetaling, afgør, om De forfølger en klar ret eller en omtvistelig ret.	At sende et krav, før De har undersøgt, hvad den kontrakt, De underskrev, reelt lover.
En skriftlig oversigt over alle allerede fremsatte uformelle anmodninger	Den viser et tidsforløb og god tro. Men det er kun det formelle krav, ikke disse beskeder, der juridisk nulstiller forældelsesfristen.	Kun mundtlige samtaler eller telefonsamtaler uden noget på skrift.
Ved nybyggeri, garantibeviset	Det viser Dem straks, om der er tale om et direkte garantikrav mod en bank, hvilket er en langt kortere vej, eller om et krav, som De ellers skulle rejse mod selve bygherren.	Ikke at vide, om der nogensinde blev udstedt et gyldigt certifikat i Deres eget navn for Deres betalinger.

Bankgarantier

En uformel anmodning over for et formelt krav

Begge kan være høflige. Kun det ene har en virkning, som loven anerkender.

	Uformel anmodning	Formelt krav (Burofax)
Virkning på forældelsesfristen	Ingen. Den femårige frist fortsætter præcis som før.	Afbryder den. Fristen begynder på ny fra leveringsdatoen.
Værdi som senere bevis	Svag. En sms eller en telefonsamtale er vanskelig at bevise og let at bestride.	Stærk. En certificeret dokumentation viser præcis, hvad der blev sendt og modtaget, og hvornår.
Sådan læses det af modparten	Let at blive ved med at udskyde uden reelle konsekvenser.	Et klart signal om, at næste skridt, hvis der ikke betales, er et søgsmål.
Hvad det koster	Det koster ikke penge, men bruger stille og roligt tid af Deres fem år.	Et mindre gebyr for den certificerede levering og lejlighedsvis udgifter til en advokats udformning.

Helt ærligt

Dette beskriver fremgangsmåden, ikke en garanti for resultatet

Dette er gældende spansk civilproces og forældelsesret pr. august 2026, baseret på de oprindelige kilder. Det er generel information og ikke en vurdering af Deres konkrete tvist. Om Deres kontrakt overhovedet giver Dem ret til tilbagebetaling, er et særskilt spørgsmål, som besvares i de tilknyttede vejledninger og i sidste ende af Deres egen advokat. Alt ovenfor forudsætter, at dette spørgsmål allerede er afklaret. Det omfatter kun, hvordan pengene flyttes, når de skyldes.Vi er ikke inkassatorer, og vi er ikke part i Deres kontrakt, Deres søgsmål eller Deres garanti. Før noget af dette bliver nødvendigt, sikrer vores juridiske koordineringstjeneste, at den kontrakt, De underskriver, indeholder en brugbar bestemmelse om tilbagebetaling. Ved nybyggeri kontrollerer den også, at De har et korrekt individualiseret garantibevis. Dette er det bedste enkeltstående tegn på, om noget af dette nogensinde vil få betydning for Deres eget køb.

Ofte stillede spørgsmål om at få Deres penge tilbage

Har det betydning, om depositummet blev betalt til en personlig bankkonto i stedet for en advokats klientkonto eller en virksomhedskonto?: Ja, det har stor betydning for, hvor let inddrivelsen i praksis er, selv om Deres juridiske ret til tilbagebetaling ikke ændres. En betaling til en personlig konto er vanskeligere at spore til en bestemt transaktion og lettere for den pågældende person allerede at have brugt. Det er netop derfor, at reservationen, som normalt er den ene betaling uden for et beskyttet kontosystem, i praksis er den betaling, der oftest bestrides.
Hvad gør jeg, hvis den person eller virksomhed, der skylder mig tilbagebetalingen, ser ud til at forsvinde, skifte navn eller blive svær at få kontakt med?: Reagér på det formelle krav så hurtigt som muligt. Få en advokat til at undersøge, om virksomheden viser tidlige tegn på økonomiske problemer, i stedet for blot ikke at svare. Hvis der indledes en formel insolvensbehandling, ændres inddrivelsesforløbet fuldstændigt: Det bliver et krav i denne proces i stedet for et almindeligt krav og et søgsmål. Denne side forklarer, hvad der ændrer sig.
Kan jeg kræve renter ud over selve tilbagebetalingen, eller kun det oprindelige beløb?: Generelt ja. Spansk ret giver Dem mulighed for at kræve renter sammen med tilbagebetalingen af et skyldigt beløb, og et søgsmål omfatter normalt også renterne. Ved en garanteret betaling for en nybygget bolig skal garantien selv dække lovbestemte renter fra hver betalingsdato. Dette er en stærkere og mere specifik ret end de almindelige renter, der kan kræves ved en almindelig kontraktlig gæld.

Looking at a specific property?

Send us the property