Ejendomssvindel i Spanien
På 30 sekunder
Bevidst svindel er sjælden på denne kyst. Den forekommer i fire former: en falsk sælger, der sælger en ejendom uden ret til at sælge den, med en fængselsstraf på et til fire år efter en enkelt lov, et stjålet depositum, en falsk udlejning og projektsalgssvindel, hvor der opkræves ratebetalinger uden bankgaranti.
Hvad regnes som svindel her, og hvad gør ikke?
Det meste af det, der virker mistænkeligt ved en spansk boligannonce, er ikke svindel. Det er et fælles annoncenetværk, en gammel pris eller en salgsteknik, og hele dette emne hører hjemme på en separat side. Denne side omhandler kun tilfælde, hvor nogen tager Deres underskrift eller Deres penge for noget, de ikke har ret til at give Dem: en falsk sælger, et stjålet depositum, en falsk udlejning eller en betaling ved projektsalg uden garanti.En spansk strafferetlig bestemmelse omfatter de tre første mønstre på én gang. Artikel 251.1 i Código Penal straffer enhver, der fejlagtigt hævder at have ret til at råde over en ejendom, som vedkommende ikke ejer, og derefter sælger den, stifter en hæftelse på den eller udlejer den til en anden, så denne person lider et tab. Salg, pantsætning og udlejning nævnes samlet i samme sætning i loven. Derfor er en falsk sælger og en falsk udlejning juridisk set den samme forbrydelse i to forskellige former.
- Falsk sælger
- Sådan ser det ud
- En person underskriver, selv om vedkommende ikke er den registrerede ejer, ofte ved hjælp af en forfalsket eller udløbet fuldmagt.
- Loven bag
- Código Penal art. 251.1: 1 til 4 års fængsel for at sælge en ejendom uden ret til at sælge den.
- Sådan opdages det
- Den registrerede ejer i nota simple, kontrolleret mod den person, der underskriver.
- Stjålet depositum
- Sådan ser det ud
- Penge, der kræves, før en advokat har læst reservationsaftalen, og som betales til en konto, der ikke stemmer overens med sælgeren.
- Loven bag
- Código Penal art. 251.2, sammen med den samme overtrædelse vedrørende rådighed.
- Sådan opdages det
- Kontonavnet, kontrolleret mod den sælger eller det bureau, der er angivet i kontrakten.
- Falsk udlejning
- Sådan ser det ud
- En feriebolig eller langtidsbolig, hvor der anmodes om en overførsel før enhver fremvisning eller videosamtale.
- Loven bag
- Den samme artikel 251.1, dens del om udlejning.
- Sådan opdages det
- En direkte videosamtale ved ejendommen, arrangeret før De betaler.
- Projektsalgssvindel
- Sådan ser det ud
- Ratebetalinger til udvikleren uden en individuel bankgaranti.
- Loven bag
- Ley 38/1999, første ekstra bestemmelse, skærpet ved Ley 20/2015.
- Sådan opdages det
- Selve garantidokumentet, kontrolleret før hver betaling forfalder.
Det ligner svindelHvad det egentlig er
- Den samme lejlighed er slået op seks gange til forskellige priser
- Dette er et problem med fælles annoncer, ikke svindel. Der findes en særskilt vejledning om det med kontroller, der afklarer sagen på ti minutter.
- En ejendom, der blev solgt for flere måneder siden, annonceres stadig
- Dette er en gammel annonce, som ingen har fjernet. Annoncevejledningen dækker dette, ikke de kriminelle mønstre på denne side.
- Nogen beder Dem om penge, før De har set ejendommen eller ejerskabsdokumenterne
- Dette er det egentlige kriminelle mønster: Penge eller en underskrift bliver taget af en person, der ikke har ret til at modtage nogen af delene.
Hvordan kan nogen sælge en ejendom, som de ikke har ret til at sælge?
Problemet handler næsten altid om identitet, ikke om selve ejendommen: et forfalsket pas eller identitetskort, en fuldmagt, der er tilbagekaldt, udløbet eller aldrig reelt er blevet udstedt, eller et krav på arverettigheder, som aldrig reelt er blevet afklaret. De berørte ejendomme har ofte et fælles mønster: De har stået tomme i lang tid, ejes af en person, der bor i udlandet, eller er for nylig blevet arvet uden endnu at være opdateret i registret. Det er situationer, hvor ingen holder tilstrækkeligt øje til at opdage, at en fremmed handler på ejerens vegne.Beskyttelsen er det samme registertjek, som en advokat allerede udfører, blot af helt andre grunde. En nota simple angiver den registrerede ejer. En fuldmagt, der bruges til at underskrive på en andens vegne, skal være ægte, gyldig og specifikt gælde dette salg. En advokat kontrollerer dette mod den notarielle protokol, som fuldmagten stammer fra, i stedet for blot at stole på dokumentet. Arevonts gratis kontrol af annonceoplysninger bekræfter, hvem der reelt står bag en annonce, herunder en kontrol af den registrerede ejers navn, før De sender penge eller bestiller en flyrejse for at se ejendommen.
- Stop og kontrollérSælgerens navn stemmer ikke overens med den registrerede ejer i nota simpleEn person uden ret til at sælge forsøger at underskriveWhat to do insteadFå nota simple, og sammenlign navnene, før nogen penge overføres
- Kontrollér førstSælgeren underskriver gennem en fuldmagt, som De ikke har setDokumentet kan være tilbagekaldt, udløbet eller aldrig reelt være blevet udstedtWhat to do insteadKontrollér nummeret på den notarielle protokol hos den udstedende notar
- Kontrollér førstEjendommen er gået i arv, og registret ser forældet udRegistret viser muligvis ikke, hvem der reelt kan sælge ejendommen i dagWhat to do insteadBed om arveaftalen sammen med registeroplysningen
Ville en notar automatisk opdage en falsk sælger, uden at min egen advokat kontrollerer det først?Notaren kontrollerer identiteten og registeroplysningen igen på tidspunktet for underskrivningen. Det er en reel, uafhængig kontrol, men den finder sted helt til sidst i processen, efter at et reservationsdepositum normalt allerede har skiftet hænder. Deres egen advokats kontrol finder sted flere uger tidligere. Det betyder, at en falsk sælger opdages, mens det stadig realistisk er muligt at trække sig, i stedet for efter at pengene allerede er blevet overført.
Hvad sker der med et stjålet depositum, og hvordan adskiller det sig fra et ægte depositum?
Et ægte reservationsdepositum er rigtige penge med en reel risiko, helt bevidst: Det er den ene betaling ved et spansk køb, som står uden for hele det garantisystem, der er opbygget for at beskytte alt det, der følger efter. Det er netop derfor, svindel retter sig mod denne betaling. Mønstret er næsten altid det samme: Der anmodes om penge, før en advokat har læst reservationsaftalen, de betales til en konto, hvis navn ikke stemmer overens med sælgerens eller agenturets navn, og de beskrives undertiden som refunderbare eller "bare for at reservere den" i stedet for som det reelle engagement, en reservation faktisk er.Et legitimt reservationsdepositum betales til en konto, der er angivet i selve reservationsaftalen, efter at Deres advokat har læst aftalens betingelser for at få pengene tilbage. Arevonts juridiske koordineringstjeneste læser aftalen, før nogen penge forlader Deres konto, uden beregning, fordi advokaten repræsenterer Dem, ikke sælgeren eller agenturet.
Hvor Deres penge reelt står
- ReservationBetalt, før nogen garanti eller klientkonto beskytter detDen ene betaling ved et spansk køb, som står helt uden for garantisystemet. Det er netop derfor, svindel retter sig mod denne betaling.
- Juridisk kontrolAdvokaten læser reservationsaftalenBekræfter kontonavnet og betingelserne for tilbagebetaling, før yderligere penge overføres.
- arras / købsaftaleOpbevaret på en separat klientkonto hos en advokatFrigives først ved den endelige gennemførelse, under en beskyttelse, som reservationen aldrig havde.
- GennemførelseBetalt hos notarenRestbeløbet skifter hænder ved selve underskrivningen, ikke gennem en uovervåget overførsel flere dage tidligere.
Det, folk antager er normal forsigtighedHvad beskytter egentlig et depositum?
- At betale et lille beløb for at reservere en bolig, før nogen har set den, er blot normal forsigtighed
- En ægte reservation betales først, efter at Deres advokat har læst aftalen, til en konto, der er angivet i selve aftalen. Alt, hvad der betales før dette tidspunkt, beskytter ingen andre end den, der har bedt om det.
- Et mundtligt løfte om, at et depositum kan "refunderes", er lige så godt som at skrive det ned
- Kun betingelserne i reservationsaftalen afgør, om pengene kommer tilbage. Et mundtligt løfte har ingen virkning, når overførslen er gennemført.
- Kontonavnet er ligegyldigt, så længe prisen ser rigtig ud
- Et ægte depositum går til en konto, der står i sælgerens eller formidlingsbureauets navn. Et andet kontonavn, især et privat eller udenlandsk, er det tydeligste tegn på dette mønster.
Hvis mit depositum virkelig blev stjålet, er der så nogen realistisk måde at få det tilbage på?Der findes to separate muligheder, og ingen af dem er hurtig. Deres bank kan forsøge at tilbagekalde en SEPA-overførsel samme dag, og chancerne for at lykkes falder kraftigt efter de første 24 til 48 timer, så hurtighed er vigtigere end alt andet, De gør. Separat åbner en politianmeldelse (denuncia) for bedrageri efter artikel 251 også mulighed for at få pengene tilbage i selve straffesagen. Dette er en advokatproces, ikke en simpel formular, og det kan betale sig at begynde straks i stedet for at vente på, om pengene dukker op af sig selv.
Kan nogen opkræve leje for en bolig, som de ikke ejer?
Ja, og spansk lov nævner dette direkte: Artikel 251.1 omfatter udlejning af en bolig under en falsk påberåbt ret til at råde over den, i samme sætning som salg og opkrævning af betaling. Dette mønster rammer normalt personer, der har brug for et sted at bo, ikke personer, der køber: en feriebolig eller langtidsbolig, undertiden med billeder kopieret fra en ægte annonce, hvor der anmodes om en overførsel til en privat konto før enhver fremvisning, og før "udlejeren" accepterer et videoopkald, hvor vedkommende står inde i den rigtige bolig.En udenlandsk køber møder primært denne risiko i forbindelse med en fremvisningsrejse, hvor det kan være fristende hurtigt at bestille indkvartering fra det sted, hvor prisen ser bedst ud. De metoder, der får en udlejningsannonce til at virke troværdig, herunder stjålne fotos og genbrugte beskrivelser, er de samme, som allerede er forklaret for salgsannoncer i webstedets annoncevejledning. Forskellen er her, at det er penge til et ophold, ikke til en ejendom, der er i fare.
- Stop og kontrollér"Udlejeren" afviser et livevideoopkald fra boligenEn ægte udlejer har intet at skjule og ingen grund til at afvise detWhat to do insteadBed om et videoopkald i realtid, ikke en optaget rundvisning
- Stop og kontrollérBliver bedt om at betale via bankoverførsel uden om bookingplatformenHvis De springer platformen over, mister De dens betalingsregistrering og køberbeskyttelseWhat to do insteadBetal via platformens eget system, ikke direkte til ejeren
- Kontrollér førstDen samme adresse annonceres under et andet navn et andet stedAnnoncen kan være en kopi eller et sæt stjålne billederWhat to do insteadSøg efter vejnavnet eller byggeriets navn i andre annoncer
Kunne en udvikler bare forsvinde med ratevise betalinger, før garantien fra krisetiden fandtes?
Dette var tidligere den mest skadelige form for spansk ejendomssvindel. Det er værd at forstå som historie, fordi den lov, der lukkede dette smuthul, er præcis det, der beskytter en køber i dag. Et garantikrav for ratevise betalinger til nybyggeri har eksisteret siden Ley 57/1968. Men håndhævelsen før finanskrisen i 2008 var uensartet. Udviklere opkrævede regelmæssigt betaling efter betaling i takt med byggeriets milepæle uden nogen reel garanti udstedt i køberens eget navn. Når et projekt mislykkedes, opdagede køberne, at den garanti, de troede, de havde, enten ikke eksisterede eller dækkede en gruppepolice, der aldrig nævnte dem personligt.Ley 20/2015 strammede den samme regel, som nu findes i Ley 38/1999’s disposición adicional primera. Den lukkede præcis det smuthul, der gjorde den gamle svindel mulig. Enhver betaling, der foretages før den endelige gennemførelse, skal nu være dækket af en garanti udstedt i køberens eget navn og udleveret, når købsaftalen underskrives, ikke blot lovet senere. Selve mekanismen, hvad dokumentet skal indeholde, og hvad der sker, hvis en udvikler stadig misligholder sine forpligtelser i dag, er et særskilt emne, som er dækket fuldt ud på en anden side.
Før Ley 20/2015Siden Ley 20/2015
- Der fandtes en garanti på papiret, undertiden som en gruppepolice, der dækkede hele byggeriet, men ikke nogen bestemt køber ved navn.
- Garantien skal udstedes individuelt i køberens eget navn for køberens specifikke betalinger og udleveres, når købsaftalen underskrives.
- Håndhævelsen var uensartet. En køber opdagede ofte først, at garantien var værdiløs, efter at et projekt allerede var mislykkedes.
- Selve dokumentet kan kontrolleres, før hver betaling forfalder. Det er præcis på dette tidspunkt, De skal bede om det, ikke efter underskrivelsen.
- Findes der overhovedet et garantidokument?Who decidesDe spørger udvikleren direkteWhat it grantsGår videre til næste kontrolIf noBetal ikke. Uden et dokument er der ingen beskyttelse, uanset hvad De får at vide mundtligt.
- Er det specifikt udstedt i Deres navn?What it grantsBekræfter, at den er Deres, ikke en gruppepoliceIf noEn garanti, der nævner byggeriet og ikke Dem, beskytter ikke Dem personligt.
- Dækker den hele beløbet inklusive skat?What it grantsBekræfter, at hele betalingen er dækketIf noEn delvis garanti efterlader præcis det hul, som dette bedrageri udnytter.
- Er det fra en bank eller et forsikringsselskab?What it grantsBekræfter, at en reel garant står bag, som De kan holde ansvarligIf noAlt andet er ikke den garanti, som loven kræver.
Den form for dette bedrageri, der stadig forekommer i dag, er mindre omfattende og sværere at opdage end en udvikler, der ganske enkelt forsvinder. Det viser sig som en betalingsplan, der bevæger sig hurtigere, end garantien bliver udstedt, eller som et garantidokument, der findes, men aldrig blev udstedt til netop Deres betalinger. Bed om at se det, før betalingen forfalder, ikke bagefter.
Forsvinder denne risiko, hvis man køber fra en stor, velkendt udvikler?Det reducerer risikoen. En stor udvikler med et offentligt omdømme og andre aktive projekter har langt mere at miste ved ikke at levere end en lille eller nystiftet udvikler. Men det erstatter ikke selve kontrollen. Loven kræver den samme personlige garanti uanset udviklerens størrelse. Dokumentet beskytter Dem, ikke alene udviklerens omdømme.
Hvad De selv kan kontrollere, og hvor De virkelig har brug for nogen her
Alle kontrollerne nedenfor er reelle, og De kan udføre dem. Kolonnen til højre er ikke den eneste måde at udføre kontrollen på. Den viser, hvad der ændrer sig, når kontrollen foretages her på kysten i stedet for fra en skærm langt væk.| Alene fra Tjekkiet | Med lokal kontrol | |
|---|---|---|
| Om sælgeren ejer ejendommen | De kan bede om en nota simple og læse ejerens navn. Men det er ved at oversætte og forstå et spansk registerdokument alene, at de fleste går i stå. | Arevonts gratis kontrol af boligannoncens oplysninger sammenholder den registrerede ejer med den person eller det bureau, De har kontakt med, før nogen penge flyttes. |
| Om en konto til reservationsdepositum er ægte | De kan bede om kontohaverens navn og skriftligt sammenholde det med sælgerens eller bureauets eget navn. | Arevonts juridiske koordinering gennemgår reservationsaftalens betingelser, før pengene forlader Deres konto, uden beregning. |
| Om en lejeannonce er ægte | En omvendt billedsøgning på fotografierne, den samme kontrol på ti minutter, som afslører en forældet eller kopieret salgsannonce. | Et livevideoopkald fra ejendommen, arrangeret på Deres vegne, når De endnu ikke selv kan rejse dertil. |
| Om en udviklers garanti dækker Deres betaling | De kan bede om at se dokumentet og kontrollere, at det personligt angiver Dem for det specifikke beløb, før De betaler. | Bekræftet som led i den juridiske koordinering, før hver ratebetaling forfalder, ikke bagefter. |
Hvor sjældent er det egentlig?
Der findes ingen offentlig statistik, der specifikt måler bevidst ejendomsbedrageri mod udenlandske købere på Costa del Sol. Det ville være værre at opfinde en sådan statistik end at sige det ærligt. Det, vi ærligt kan sige, er dette: Det meste af det, der virker alarmerende ved at købe her, de delte annoncer, de gamle priser og salgsteknikkerne, er slet ikke bedrageri. Hvis man behandler det hele som bedrageri, bliver køberen bekymret over de forkerte ting og uforsigtig med de reelle.De fire mønstre ovenfor er reelle forbrydelser, og hvert af dem har en konkret bestemmelse i Código Penal bag sig. De kontroller, der afslører dem, at læse registret, læse kontrakten før betaling, ringe til "udlejeren" på video og se garantien, før pengene forfalder, er de samme kontroller, som en omhyggelig køber alligevel bør gennemføre ved ethvert køb af almindelige grunde. Dette er generel information om, hvordan spansk lov behandler disse mønstre. Det er ikke juridisk rådgivning om en konkret handel, og ingen af delene udfører de beskrevne kontroller. Det gør en uafhængig advokat på Deres vegne. Sidens egen guide til, hvad en advokat kontrollerer, forklarer dette fuldt ud.Arevont modtager ikke henvisningshonorar fra de advokater, virksomheden samarbejder med, og opkræver ikke betaling fra køberen for de kontroller, der er beskrevet ovenfor. Det gør ikke noget køb risikofrit. Det betyder, at de kontroller, der afslører disse fire mønstre, er tilgængelige for Dem, før De forpligter Dem til noget.
Ofte stillede spørgsmål om købsbedrageri
- Hvordan bliver en stjålet annonce til bedrageri og ikke blot en dårlig annonce?
- Selve annoncen, også med kopierede fotografier, er ikke forbrydelsen. Forbrydelsen sker i det øjeblik, nogen bruger den falske annonce til at opkræve penge eller få en underskrift for en ejendom eller leje, som de ikke har ret til at tilbyde Dem. En stjålet annonce, som De ikke har betalt noget til, er blot en dårlig annonce. Den samme annonce bliver til bedrageri, når De sender et depositum til en uvedkommende konto.
- Betyder køb gennem et bureau som Arevont, at dette ikke kan ske for mig?
- Nej, og det påstår ingen her. Arevonts gratis kontroller bekræfter den registrerede ejer, gennemgår reservationsaftalen, før De betaler, og verificerer en lejeannonce via et liveopkald, når De beder om det, alt sammen før pengene flyttes. De fjerner de konkrete blinde vinkler, som en køber i Tjekkiet har, når vedkommende ser på en skærm. De gør ikke bedrageri umuligt noget sted i verden.
- Hvad er det tydeligste tegn på, at noget følger et af disse fire mønstre og ikke blot er en almindelig dårlig annonce?
- Der bliver bedt om penge eller en underskrift, før det er muligt at foretage en kontrol, uanset om det drejer sig om en fremvisning, en advokats gennemgang af en kontrakt eller et videoopkald fra ejendommen. Alle ovenstående mønstre har dette ene fællestræk. En legitim sælger, et legitimt bureau eller en legitim udvikler har ingen grund til at afvise rækkefølgen kontrol først, derefter betaling, fordi kontrollen også gør handlen reel for dem.
- Kan jeg få et stjålet depositum tilbage gennem de spanske domstole og ikke kun via min bank?
- En politianmeldelse for bedrageri efter artikel 251 åbner mulighed for at få Deres penge tilbage inden for den samme straffesag. Deres advokat kan forfølge dette parallelt med eller i stedet for et separat civilretligt krav. Det er aldrig garanteret, at pengene kommer tilbage, især ikke når de først har forladt Spanien. Det er netop derfor, de ovenstående kontroller findes: for at forhindre tabet fra begyndelsen og ikke for at afhjælpe det bagefter.
- Jeg har fundet en meget billigere version af en boligannonce, jeg godt kan lide, genopslået et uformelt sted, f.eks. i en Facebook-gruppe. Skal jeg gå ud fra, at det er en af disse svindelnumre?
- Ikke automatisk. Det meste af tiden er dette netop det mønster med en gammel, forkert prissat eller duplikeret boligannonce, som webstedets annonceguide forklarer, og ikke bedrageri. Det bliver først strafbart bedrageri, når nogen beder Dem om at betale eller underskrive, før De eller Deres advokat kan kontrollere, hvem de virkelig er. Betragt genopslaget som et spor, der er værd at undersøge, ikke som et selvstændigt bevis på nogen af delene.
