Falske ejendomsannoncer i Spanien og sådan opdager De dem
På 30 sekunder
De fleste annoncer, der ser falske ud på Costa del Sol, er ikke falske. Ejendomsmæglere deler det samme udbud, så én lejlighed ofte annonceres af snesevis af kontorer til forskellige priser. En bolig, der blev solgt i marts, kan stadig være online i september. Der findes reelle spøgelsesannoncer. De sættes 20 til 40 % under markedsprisen for at indsamle Deres personlige oplysninger.
Hvorfor annoncen var forkert, og ingen løj for Dem
Først den enkle forklaring, fordi den dækker de fleste tilfælde. Ejendomsmæglere på Costa del Sol deler deres annoncer gennem professionelle netværk. Derfor vises den samme lejlighed på snesevis af websites samtidig. Hvert kontor skriver sin egen beskrivelse, bruger sine egne fotos og fastsætter sommetider sin egen pris. Ingen begår svindel. Men oplevelsen føles stadig præcis som en falsk annonce.Det er vigtigt, fordi løsningen er en anden. For en fælles annonce skal De kontrollere, om den stadig er tilgængelig. Ved en spøgelsesannonce skal De stoppe og ikke fortsætte.
Det De oplevedeDet, der virkelig skete
- Prisen i annoncen var ikke den reelle pris
- Ofte er annoncen ganske enkelt gammel. Eller et kontor kopierede prisen fra netværket og opdaterede den aldrig. Priserne på denne kyst går op og ned, mens en bolig er på markedet. Den pris, De fandt, viser den seneste dag, hvor kontoret opdaterede sin fil, ikke mere end det.
- De fortalte mig, at den netop var solgt, og tilbød mig noget andet
- Nogle gange er det et trick: Man annoncerer én bolig for at få Dem ind, og tilbyder derefter noget andet. Oftere er det sandt, og annoncen blev ganske enkelt aldrig fjernet, fordi det ikke står øverst på nogens prioriteringsliste at fjerne en solgt bolig fra tredive websites. For at skelne mellem de to skal De spørge, hvornår der kom et tilbud, og om den blev underskrevet hos notaren, og De skal spørge, før De går om bord på et fly.
- Den samme lejlighed blev annonceret seks gange til fire priser
- Det er det fælles netværk, der fungerer, som det er udformet til, ikke seks sælgere, der konkurrerer med hinanden. Det betyder også, at den laveste af de fire priser ikke er et godt tilbud. Det er blot ét kontors gamle pris for den samme bolig. Sælgeren accepterer ikke den pris, blot fordi De fandt den.
- Fotografierne lignede ikke ejendommen det mindste
- Som regel er det ikke bevidst. Vidvinkelobjektiver, en lys dag og billedredigering kan få et rum til at se bedre ud, end det er, og fotografierne kan være flere år gamle. Vi har besøgt en ejendom, der ganske enkelt var meget ældre, end billederne antydede. Det er ikke svindel. Det er blot det, et fotografi kan gøre. Derfor kan en live videogennemgang besvare et spørgsmål, som fotos ikke kan.
Hvorfor annonceres den samme lejlighed til tre forskellige priser?Fordi tre kontorer annoncerer én sælgers ejendom gennem et fælles netværk, og hvert kontor senest opdaterede sin fil på en anden dag. Der er kun én reel udbudspris, og det er sælgeren, der fastsætter den. De forskellige priser fortæller Dem, hvilket kontor der følger med, ikke hvilket der er billigst. Køb gennem den billigste annonce betyder ikke, at De betaler den laveste pris.
Fire typer annoncer, som ikke er, hvad de ser ud til
Skødesløshed, en salgsteknik og reel vildledning kan se ens ud i et søgeresultat. De er ikke det samme, når De stiller ét spørgsmål. Hver kolonne nedenfor giver Dem dette spørgsmål.
| Den fælles annonceLovligt og normalt her | Den forældede annonceLovligt og normalt her | LokkeprisenJuridisk og en salgsteknik | SpøgelsesannoncenIkke lovlig og sjælden | |
|---|---|---|---|---|
| Sådan ser det ud | Én bolig på mange websites, forskellige priser og fotos. | Stadig online, allerede solgt eller reserveret for flere uger siden. | Helt klart under områdeniveauet, aldrig helt tilgængelig. | Genbrugte fotos, 20 til 40 % under markedsprisen, kun kontakt via app. |
| Om nogen løj | Nej. Én sælger, delt mellem kontorer. | Nej. Det giver kontoret intet at fjerne den. | Ikke en løgn, en teknik. | Ja. Lavet for at indsamle Deres oplysninger. |
| Spørgsmålet, der afgør det | Hvilken af disse er sælgerens aktuelle udbudspris? | Er der afgivet tilbud, er den reserveret eller er den underskrevet hos notaren? | Kan jeg få referenceprisen og den aktuelle pris på skrift? | Vil De møde mig ved ejendommen, efter at min advokat først har set dokumenterne? |
Ejendommen blev solgt for flere måneder siden, og annoncen er stadig online. Hvorfor?Fordi det ikke giver kontoret noget at fjerne den, og annoncen stadig skaffer henvendelser. Når en enhed står på tredive websteder, er de fleste af de tredive aldrig blevet opdateret af det kontor, der lagde den op. Antag ikke noget, bare fordi en annonce stadig er online. Bekræft altid, om den er ledig, i stedet for at antage det.
De røde flag i den rækkefølge, de optræder
Ét flag alene betyder normalt ingenting. To sammen er en grund til at sætte tempoet ned og bede om noget på skrift.
- Værd at spørge omEn pris langt under områdeniveauetTyve procent eller mere under tilsvarende ejendomme uden forklaring i annoncen. Ægte kup har som regel en årsag: et dødsbosalg, en tvangsfuldbyrdelse, et juridisk problem eller en lejer, der allerede bor der.What to do insteadSpørg, hvorfor prisen er så lav. Hvis ingen kan forklare rabatten, er det i sig selv et advarselstegn.
- Værd at spørge omKontakt kun via en beskedappIngen kontoradresse, intet fastnetnummer, intet virksomhedsnavn, De kan slå op.What to do insteadEt ægte spansk bureau har et fysisk kontor, en registreret virksomhed og et skattenummer. Intet af dette er hemmeligt. Bed om oplysningerne.
- Stop herIngen fremvisning før betalingEn anmodning om betaling, reservationsgebyr eller depositum, før nogen har stået i ejendommen.What to do insteadStop. Dette er den tydeligste grænse i hele processen.
- Sæt tempoet nedFalsk tidspresTi andre købere, prisen stiger mandag, endnu en fremvisning i aften. Intet af det kan kontrolleres.What to do insteadÆgte knaphed kan dokumenteres med et dokument. Bed om at se dokumentet.
- Hurtigt at kontrollereArkivfotos eller fotos uden ejendommen påInteriører fra andre annoncer, et beskåret vandmærke, et sæt der viser poolen, men aldrig et rum.What to do insteadForetag en omvendt billedsøgning på to af dem. Det tager et minut.
- Værd at spørge omIntet på skriftIntet referencenummer, ingen plantegning, ingen adresse, ingen vilje til at angive prisen i en e-mail.What to do insteadEn ægte annonce har alt dette skrevet ned et sted, og sælgerens agent kan sende det på fem minutter.
- Stop herKontant eller usædvanlig kontoEn privatpersons konto, en virksomhed i et uvedkommende land eller en anmodning om at betale kontant.What to do insteadIngen af disse tre ting er normalt ved et spansk køb. Stop.
Sådan fungerer annoncering med "pris fra", og sådan ser den ærlige version ud
Den mest effektive vildledende pris på denne kyst er ikke falsk. Det er en reel pris for en bolig, som næsten ingen ønsker: stueetagen mod nord, den mindste planløsning i ejendommen eller boligen ved siden af affaldsrummet. Boligen er reelt til salg til den pris, men alle andre boliger i bebyggelsen koster langt mere.Det er derfor, vi offentliggør begge tal. Den laveste annoncerede pris er indgangsprisen for denne boligtype. Det reelle valg begynder ved et højere budget. Efter vores erfaring er det her, De begynder at få de ting, folk virkelig kom efter: havudsigt, kort gåafstand til stranden, sol på terrassen om vinteren og en stille gade.
| Lejligheder | Rækkehuse | Penthouseboliger | Villaer | |
|---|---|---|---|---|
| Laveste annoncerede | 250 000 € | 350 000 € | 300 000 € | 600 000 € |
| Hvor valget bliver reeltHavudsigt, få minutters afstand til stranden, orientering og privatliv kan hver især flytte prisen med et sekscifret beløb | 300 000 € | 500 000 € | 450 000 € | 1 000 000 € |
Er en computergenereret visualisering i en annonce for nybyggeri vildledende?Ikke i sig selv, for på et projekt, der endnu ikke er opført, er der ikke noget virkeligt at fotografere. Det afgørende er, om annoncen oplyser, at billedet er en visualisering, om billederne viser præcis den bolig, De bliver tilbudt, og ikke kun prøveboligen, samt hvad der reelt er inkluderet i specifikationerne. Bed om plantegningerne, materialelisten og den forventede dato for den endelige gennemførelse på skrift. Hvis et billede viser en swimmingpool, som ikke fremgår af planerne, skal De betragte det som en tegning og ikke som et løfte.
Det ti minutters tjek, De selv kan udføre
Intet af dette kræver os. Gennemfør det på alt, De overvejer at rejse ud for.
- Foretag omvendt billedsøgning på to fotografierHvis de dukker op i ældre annoncer for en anden bolig, en anden by eller et billedarkiv, har De Deres svar.
- Where
- Google Images eller et værktøj til omvendt søgning.
- How long
- Under ét minut.
- Søg efter adressen eller boligområdet på tværs af portalerneDet er normalt at finde flere versioner af den samme bolig. Hvis De kun finder én version på ét websted uden referencenummer, bør De se nærmere på den.
- Where
- Idealista og Fotocasa for udenlandske købere.
- Kontrollér, at bureauet findesEt virksomhedsnavn, et skattenummer, en fysisk kontoradresse og anmeldelser på en platform, som ejendomsmægleren ikke kan redigere.
- Where
- Ejendomsmæglerens eget websted og en kortsøgning.
- Bed om referencen og den aktuelle pris på skriftEn ægte sælger kan hurtigt give Dem begge dele.
- Watch out
- Hvis De mødes af tavshed eller et undvigende svar, er det et nyttigt testresultat og ikke en mislykket test.
- Spørg, hvilket stadie den er påLedig, fremvisning aftalt, under tilbud, reserveret eller notariseret (underskrevet hos notaren). At bede nogen vælge én af disse fem muligheder er den hurtigste måde at finde ud af, om den reelt er til salg.
- Send aldrig penge for at se nogetIntet reservationsgebyr, intet fremvisningsgebyr, intet depositum før en fremvisning og ingen betaling til en privat konto.
- Watch out
- Det er den regel, som de fem andre tjek skal beskytte.
Hvad De skal gøre med en boligannonce, De virkelig kan lide
For en udenlandsk køber begynder det normalt med en annonce, der deles i en Facebook-gruppe eller findes på en tjekkisk aggregator-side. Den er ofte flere uger gammel og viser undertiden en pris i tjekkiske kroner baseret på en valutakurs, som ingen bruger længere. Selve boligen kan være helt ægte, selv om annoncen omkring den ikke beviser noget. Tre enkle trin afklarer spørgsmålet.
- Send linket, ikke en beskrivelseURL'en indeholder referencenummeret, kontorets navn og den pris, De så. Det er det, der gør kontrollen mulig. Et skærmbillede fjerner alle tre oplysninger.
- Fortæl, hvad De vil videEr den stadig ledig? Hvad er prisen i dag? Er det den samme bolig som i andre lignende annoncer? Disse tre spørgsmål dækker næsten alle variationer af problemet.
- Spørg, før De bestiller nogetFly, hoteller og fri fra arbejde er den dyre del ved en forkert boligannonce. Et tjek, før De bestiller, koster en eftermiddag af en andens tid, og det behøver ikke være Deres eftermiddag.
Det gør vi også for boliger, som vi ikke har nogen forbindelse til, herunder boliger, der er udbudt af andre ejendomsmæglere, og det koster Dem ikke noget uanset resultatet. Det, vi kan se, og De ikke kan, er den aktuelle tilgængelighed i det professionelle netværk, den pris sælgeren reelt oplyser i dag, og om fire annoncer vedrører én bolig eller fire separate boliger.
Hvad De selv kan kontrollere, og hvad der kræver branchenetværket
Halvdelen af denne liste kan De gøre bedre end os, fordi De selv beslutter, hvad De ønsker. Den anden halvdel kræver adgang til et system, som De ikke kan logge ind på.| Alene på boligportaler | Med købers side | |
|---|---|---|
| Stjålne eller genbrugte fotografier | En omvendt billedsøgning afklarer det på et minut. De behøver ingen til dette. | Samme kontrol, ingen fordel. |
| Om ejendomsmægleren er ægte | Virksomhedsnavn, kontoradresse og anmeldelser, De kan læse. Lige til fra Tjekkiet. | Vi kender som regel allerede kontoret, hvilket er hurtigere, men ikke bedre. |
| Er den stadig ledig i dag | De er afhængig af den, der tager telefonen på det kontor, som har indrykket annoncen. | Aktuel tilgængelighed fra det faglige netværk, som ejendomsmæglerne deler, plus et direkte opkald til kontoret bag annoncen. |
| Den pris, sælgeren angiver nu | De ser den pris, hvert kontor senest har indtastet, og den kan være flere måneder gammel. | Den aktuelle udbudspris, og om den har ændret sig, mens annoncen har været aktiv. |
| Fire annoncer eller fire ejendomme | Det er svært at afgøre. Fotografier, arealer og referencer varierer fra kontor til kontor for den samme bolig. | Dubletkontrol på tværs af ejendomsmæglere, som forvandler et forvirrende udvalg af ejendomme til et reelt udvalg. |
| Hvor længe den har været til salg | Ikke synlig på portalerne. | Synlig, og det er en af de mere nyttige ting at vide, før De afgiver et tilbud. |
| Hvad fotografierne skjuler | Det kan slet ikke besvares ud fra en annonce. | Nogen står i boligen med et kamera og besvarer det konkrete spørgsmål, De har stillet. |
Dette er ikke en side om uærlige ejendomsmæglere
De fleste ejendomsmæglere på denne kyst er ærlige, og den adfærd, der er beskrevet ovenfor, er for det meste ikke bedrag. Det skyldes et fælles annoncenetværk, tredive kontorer uden grund til at opdatere gamle annoncer og én salgsteknik, der virker. Hvis De betragter det hele som svindel, bliver De som køber overdrevent mistænksom over for de forkerte ting og skødesløs over for de reelle risici.Vi kan heller ikke se alt. Vi kan bekræfte tilgængelighed, den aktuelle pris, dubletterne og hvor længe en ejendom har været på markedet. Vi kan ikke fortælle Dem fra en skærm, om en væg er fugtig, om naboens tag blokerer for udsigten fra poolområdet, eller hvordan gaden lyder klokken otte om morgenen. Det kræver, at nogen står der personligt, hvilket er en anden tjeneste, og den er også gratis.Og portalerne er stadig det rigtige sted at lede. Gennemse dem, gem det, De kan lide, og kontrollér det, før De bestiller en flyrejse, ikke først når De sender en forespørgsel. Omkostningen ved en forkert annonce er aldrig forespørgslen. Det er rejsen.
De mest almindelige spørgsmål om boligannoncer i Spanien
- Annoncen er forsvundet. Betyder det, at boligen er solgt?
- Ikke nødvendigvis. Annoncer forsvinder, når en ejendom er reserveret, når sælgeren trækker den tilbage, når sælgeren skifter til et andet ejendomsmæglerkontor, eller når nogen endelig opdaterer sagen. Den kan også dukke op igen senere til en anden pris og under et andet referencenummer. Hvis De kunne lide den, så spørg, hvad der skete, i stedet for at antage noget. En ejendom, der er trukket tilbage, er nogle gange stadig til salg for en køber, der besøger den personligt.
- En sælger vil have et depositum for at holde boligen, før jeg ser den. Er det normalt?
- Et reservationsdepositum er normalt for en ejendom, De har besluttet at købe, efter at Deres advokat har læst reservationsaftalen, og depositummet er indbetalt på den konto, der er angivet i aftalen. En betaling for at holde noget, De ikke har set, og som ingen har kontrolleret, er noget helt andet. Hvis en fremvisning afhænger af, at De betaler penge først, er svaret nej, og De behøver ingen forklaring.
- Hvordan kontrollerer jeg, at et spansk ejendomsmæglerkontor er ægte, før jeg handler med det?
- Se efter virksomhedsnavnet og skattenummeret på dets egen hjemmeside, en kontoradresse, De kan finde på et kort, og anmeldelser på en platform, som ejendomsmægleren ikke kontrollerer. Andalusien har også et offentligt register over ejendomsmæglere, og et etableret kontor fortæller Dem gerne, hvor De finder det. De leder ikke efter et logo på en hjemmeside. De leder efter officielle registre, der føres af andre.
- Bør jeg holde op med at bruge de spanske portaler?
- Nej. Det er her, markedet findes, og ved at gennemse disse sider lærer de fleste af vores kunder først, hvad de ønsker. Betragt dem som et butiksvindue, ikke som en database. Fotografierne, plantegningerne og beliggenheden er som regel korrekte. Prisen og tilgængeligheden er de to oplysninger, der først bliver forældede.
- En person genopslåede en boligannonce i en tjekkisk Facebook-gruppe med en pris i tjekkiske koruna. Er det sikkert?
- Boligen er ofte ægte. Annoncen omkring den bliver som regel ikke vedligeholdt af nogen. Den kan være flere uger eller måneder gammel, prisen i tjekkiske koruna bruger en valutakurs, som ingen længere angiver, og referencenummeret mangler ofte, så intet kan spores tilbage til sælgeren. Betragt den som et fotografi af noget, der engang fandtes. Find den oprindelige spanske annonce, og undersøg sagen derfra.
