Gennemgang af overdragelsen af nybyggeri på Costa del Sol
En færdig bolig overdrages, efter at nogen har gennemgået den, og med en skriftlig liste over det, der stadig er galt, ikke efter at De har underskrevet og er flyttet ind. Denne liste er snagging-listen, det er udviklerens opgave at få punkterne afhjulpet, og det tidspunkt, hvor den udarbejdes, er det tidspunkt, hvor De nogensinde har størst indflydelse. Vi arrangerer den specialist, der gennemgår boligen og udarbejder listen, følger op på udvikleren under reparationerne og kontrollerer arbejdet bagefter. Vi udarbejder ikke rapporten og udfører ikke reparationerne.
Hvad en overdragelse faktisk indebærer
Underskrivningen hos notaren er ikke den samme begivenhed som modtagelsen af ejendommen. Ved et nybyggeri sker der to ting omkring de samme få dage: ejendomsrettens overdragelse og den fysiske overdragelse af en færdig bolig, som nogen skal godkende som færdig. Snagging hører til den anden del.I praksis er rækkefølgen den samme overalt, uanset hvad udvikleren kalder den.
- Boligen gennemgåsEn specialist gennemgår ejendommen rum for rum, mens den er tom, hvilket er det eneste tidspunkt i dens levetid, hvor den er så let at inspicere. Tom, umøbleret og ren er den ideelle tilstand til at finde ud af, hvad der er galt med den.
- Alt, hvad der findes, kommer på en skriftlig listeFotograferet, lokaliseret og beskrevet punkt for punkt. En mundtlig bemærkning til en byggeleder er ikke en snagging-liste. Det er et nummereret dokument med vedlagte billeder, og det er det, som alt efterfølgende henviser til.
- Udvikleren forpligter sig skriftligt til en fristListen overdrages, og udvikleren accepterer den med en frist til at udbedre den. Dette er den del, som folk springer over, når de er begejstrede over nøglerne, og det er den del, der afgør, om listen bliver afklaret på tre uger eller ni måneder.
- Overdragelsesprotokollen og nøglerneGodkendelsesprotokollen underskrives, og nøglerne samt dokumentationspakken skifter hænder: beboelsestilladelsen, certifikaterne for vand, elektricitet og gas, brugsanvisningerne og garantierne for det installerede. Denne pakke er ikke en formalitet. Det er den, De har brug for, når noget svigter i det andet år.
- Reparationerne, derefter genkontrollenArbejdet udføres, og nogen vender tilbage for at bekræfte, at hvert punkt på listen faktisk er udført, i stedet for blot at krydse det af. Alt, der stadig står åbent, forbliver åbent skriftligt, og listen fortsætter, indtil den er tom.
Vores del af dette er koordinering fra start til slut: booking af specialisten, tilstedeværelse, opfølgning over for udvikleren på listen og tilbagevenden til den nye kontrol. Nøglerne, inventaret, forsyningerne, adgangskortene og notarrollen er selve overdragelsen, og det er en separat tjeneste med sin egen side.Hvor lang tid selve den skriftlige rapport tager, bestemmer specialisten og ikke vi, fordi det er ham, der skriver den. De får datoen fra ham, før noget bookes, sammen med hans honorar, så tidsplanen er kendt og ikke blot et håb.En ting om, hvordan listen sendes videre, fordi det afgør, hvor alvorligt den bliver taget. En snagging-liste er ikke en e-mail fra en begejstret ny ejer til en byggeleder. Den sendes til udvikleren som et formelt skriftligt dokument fra Deres side, og når den indeholder punkter, der vedrører kontrakten snarere end malerarbejdet, sendes den gennem Deres advokat med en frist. Den samme liste sendt på de to måder giver to forskellige svar, og vi vil helst spare Dem for at opdage det på den langsomme måde.
Er snagging standard ved spansk nybyggeri?Det er normal praksis at blive inviteret til at inspicere ejendommen, før De godkender den. Det, der ikke er standardiseret, er, hvor grundig inspektionen er. De fleste købere gennemgår deres bolig i en halv time med salgsagenten, opdager fire ting og husker to af dem. En specialist, der foretager den samme gennemgang med en tjekliste og et kamera, udarbejder et dokument, som er et helt andet redskab.
Før eller efter overdragelsen: spørgsmålet, der afgør alt
Ved et nybyggeri afhænger processen af udvikleren. Nogle gennemfører snagging, før ejendomsretten overdrages, andre først bagefter. Denne ene planlægningsbeslutning er den vigtigste på denne side, fordi Deres indflydelse ligger i den sidste betaling, og den ophører i det øjeblik, betalingen går igennem.
Sådan planlægges detHvad det betyder for Dem
- Boligen kontrolleres før skødet
- Den stærke position. Listen udarbejdes og accepteres, mens restbeløbet stadig er ubetalt, så punkterne udbedres, eller fristen for udbedring aftales, før De gennemfører købet. I denne rækkefølge underskrives godkendelsesprotokollen, efter at begge parter er enige om, hvad der mangler, ikke før.
- Boligen kontrolleres efter skødet
- Det almindelige alternativ, og det er ikke en skandale. Garantierne gælder stadig, og udvikleren er stadig forpligtet. Det, der ændrer sig, er, at De nu er en kunde, der beder om service, i stedet for en køber, der råder over en betaling, og reparationernes hastighed afspejler som regel dette.
- Boligen kontrolleres slet ikke
- De har accepteret ejendommen som leveret. Garantierne dækker stadig reelle mangler, men de almindelige småfejl, fugerne, justeringen, den skårede bordplade og beslaget, som ikke er det, De valgte, er nu Deres problem at diskutere uden dokumentation for, hvordan boligen så ud den første dag.
Det nyttige er derfor ikke at kræve en bestemt rækkefølge, hvilket normalt ikke kan forhandles, når De ankommer. Det er at spørge tidligt og skriftligt, hvilken rækkefølge denne udvikler følger, og at få snagging-besøget i kalenderen før datoen for den endelige gennemførelse i stedet for efter den. Det er det spørgsmål, vi stiller udvikleren på Deres vegne, og det er værd at stille ved reservationen i stedet for i den sidste uge.En bemærkning om den afsluttende gennemgang: En bolig, der stadig bliver færdiggjort, kan se langt værre ud, end den kommer til, og en bolig, der har stået færdig i flere måneder, kan have fået skader, som ingen bevidst har forårsaget. Ingen af delene er grund til panik. Begge dele er grund til, at listen udarbejdes af en person, der har set hundrede af dem.
Foregår snagging før eller efter skødet?Det afhænger af udvikleren. Nogle gennemfører det, før ejendomsretten overdrages, andre bagefter. Før er den stærkeste position for Dem, fordi restbeløbet stadig er ubetalt, så vi spørger tidligt, hvilken rækkefølge der gælder for Deres projekt, og booker besøget derefter.
Hvad De er dækket for, og hvor længe
Her adskiller et nybyggeri sig reelt fra alt brugt, og det er værd at være præcis om dette, fordi de fire ting nedenfor omtales, som om de var én ting, men det er de ikke.
| Hvad den dækker | Hvor lang tid | Hvad det betyder i praksis |
|---|---|---|
| Konstruktionen | 10 år | Skader fra mangler, der påvirker fundamenterne, støtterne, bjælkerne, etagedækkene, de bærende vægge og andre konstruktionsdele. Den alvorlige ende, og grunden til, at dækningen løber i et årti. |
| Installationer og beboelighed | 3 år | Skader som følge af fejl i bygningselementer eller installationer, der medfører, at ejendommen ikke opfylder kravene til beboelighed. Vand, der trænger ind, eller en installation, der ikke fungerer, hører til denne type problemer, ikke en ridse. |
| Overfladefinish | 1 år | Fejl i udførelsen af afsluttende arbejder. Det er her, de fleste snagging-punkter findes, og netop derfor udarbejdes listen på den første dag og ikke, når året næsten er gået. |
| Dine betalinger før endelig gennemførelse | Indtil ejendommen er overdraget | Det er noget helt andet. Hver betaling, De foretager under byggeriet, er dækket af en bankgaranti i Deres navn, så De får hver euro tilbage med lovbestemte renter, hvis udvikleren ikke leverer i henhold til aftalen. Garantien vedrører pengene, ikke byggekvaliteten. |
Til sammenligning følger der intet af dette med en brugt ejendom. Sælgeren hæfter kun for skjulte mangler, som vedkommende kendte til og skjulte, og kun inden for en kort frist, hvilket er en helt anden situation. Det er det, den tilhørende side handler om.
Noget gik i stykker et år efter, at jeg flyttede ind. Er det stadig udviklerens ansvar?Det er meget muligt, og svaret afhænger af, hvilken af de tre perioder det falder ind under. Overfladefinish er dækket i ét år, installationer og beboelighed i tre år, konstruktionen i ti år, og når skaden viser sig, har De to år til at fremsætte kravet. Fortæl os om det, så hjælper vi Dem med at sende det videre, for den praktiske vanskelighed er som regel ikke loven, men at få nogen til at møde op.
Det, der allerede var kontrolleret længe før dette
Kontrollen ved overdragelsen er den sidste af flere kontroller, ikke den første. Når nogen går rundt i Deres bolig med en clipboard, har projektet allerede gennemgået en række kontroller, der ikke havde noget med malerarbejdet at gøre. Det er værd at vide, hvilke spørgsmål der allerede er besvaret, så De ved, hvad dette besøg er og ikke er beregnet til.
- UdviklerenHvem der står bag projektet, og hvad de faktisk tidligere har gennemført. En dokumenteret historik er den bedste tilgængelige indikator for, hvor lang tid det tager at få ryddet Deres snagging-liste.
- ByggetilladelsenOm projektet er behørigt godkendt. En fejl i dokumentationen er et helt andet problem end en fejl i flisearbejdet.
- BankgarantienAt hver betaling, De foretager før den endelige gennemførelse, er dækket i Deres navn. Dette kontrolleres, før pengene flyttes, ikke bagefter.
- Endelig gennemførelsesdatoHvornår projektet forventes endeligt godkendt, hvilket er den dato, hele betalingskalenderen tager udgangspunkt i.
- Beboelsestilladelsenlicencia de primera ocupación, dokumentet, der bekræfter, at ejendommen må bebos. Udvikleren ansøger om det, før nøglerne overdrages, og forsyningsaftaler i Deres navn afhænger af det.
- Selve byggeriet, mens det blev opførtVi følger byggeriet og sender fotografier og video, efterhånden som det skrider frem, så overdragelsen ikke er første gang, De ser den færdige bygning.
- Boligen, før den blev lukket, hvor udvikleren tillader detAlt, hvad ledningsføringen, rørene og isoleringen nogensinde vil bestå af, er fastlagt, før gipspladerne monteres, og derefter kan ingen kontrollere noget af det uden at ødelægge noget. De fleste projekter her vil ikke lade nogen komme ind på en aktiv byggeplads for at se efter, og vi vil hellere sige det åbent end sælge Dem en inspektion, som normalt ikke kan gennemføres. Når en udvikler tillader det, og på et projekt, hvor det er besværet værd, beder vi om adgang på dette tidspunkt og sender en specialist ind, mens væggene stadig står åbne. Vi spørger tidligt i stedet for at gå ud fra noget, og vi fortæller Dem, når svaret er nej.
Hvis der mangler noget væsentligt på et af disse tidspunkter, råder vi Dem til ikke at købe. Det er en beslutning, der træffes længe før snagging-besøget, og det er ikke snagging-besøgets opgave at opdage det.
Hvad kommer på snagging-listen
En mangel er ikke en konstruktionsfejl. Det er den almindelige forskel mellem færdigt og ordentligt færdigt, og den opdages ved, at nogen går langsomt gennem en tom ejendom med en tjekliste og et kamera. Det er sådan, listen ser ud. En specialists egen version er længere og nummereret og fotograferet punkt for punkt.| Det bliver kontrolleret | Hvorfor overdragelsen er vigtig | Hvad kommer på listen |
|---|---|---|
| Overflader og finish | ||
| Vægge og lofter | Maling, der løber, oversete områder, rullespor og krymperevner ved samlinger. Intet af det er alvorligt, og alt er langt billigere at få rettet, før Deres møbler står i rummet. | Alle berørte vægge fotograferes og lokaliseres efter rum, så en maler kan sendes ud med en liste i stedet for på en rundvisning. |
| Flisearbejde og fuger | Undersøgelser af spanske overdragelser placerer ufærdige fuger øverst på listen over de ting, købere finder, hvilket fortæller, hvor rutinemæssigt de bliver efterladt. Ufugede samlinger i et vådrum er heller ikke blot kosmetiske. | Manglende eller ufuldstændig fugning, niveauforskelle mellem fliser, revnede fliser eller fliser med hul lyd, tilskårne fliser ved kanter og omkring stikkontakter. |
| Gulve og fodlister | Ridser og afslag fra de sidste håndværkere, mellemrum ved fodlisterne samt brædder eller fliser, der lyder hule. De sidste personer, der færdes i en færdig bolig, er som regel ikke gulvlæggerne. | Afmærket og fotograferet. Skader, der opdages, efter at De er flyttet ind, bliver til en diskussion om, hvem der har forårsaget dem, og det er en diskussion, som ingen vinder. |
| Fugemasse og silikone | Omkring badekar, brusekabiner, bordplader og brusekar. Det er det mindste punkt på listen og et af de få, der bliver til et reelt problem, hvis det efterlades, fordi vandet løber derhen, hvor tætningen ikke er. | Mellemrum, manglende fugestrækninger og dårlig afslutning registreret rum for rum. |
| Åbninger | ||
| Døre | Justering, lukning, håndtag, låse og nøgler. En dør, der går imod karmen i februar, vil gå endnu hårdere imod den i august, og indvendige døre justeres af den samme tømrer, som stadig arbejder på stedet. | Alle døre åbnet, lukket og låst, inklusive indgangsdøren og depotet. |
| Vinduer, ruder og skodder | Skydedøre til en terrasse er det mest belastede element i en kystnær lejlighed, og det er også her, træk, vand og støj trænger ind, når tætningerne ikke er i orden. | Skinner og ruller testet, tætninger kontrolleret, glas undersøgt for ridser og afslag, skodder og myggenet afprøvet. |
| Gelændere, balustrader og glas | Gelændere på terrasser er et sikkerhedselement, ikke en finish. Beslag og glaspaneler kontrolleres, fordi ingen ønsker at opdage et løst panel, mens et barn er på terrassen. | Beslag, højde, glassets tilstand og eventuelle bevægelser registreret, og alt usikkert markeret med det samme i stedet for blot at blive føjet til en liste. |
| Vand, strøm og luft | ||
| Elinstallationer | Stikkontakter, der ikke virker, er blandt de mest almindelige fund ved en overdragelse, og hver enkelt er let at reparere nu, men besværlig at reparere, når møblerne står op ad væggen. | Alle stikkontakter, afbrydere, lampeudtag og eltavlen testet og mærket, plus samtaleanlægget, dørklokken og eventuelle forinstallationer, De har betalt for. |
| Vand, tryk og varmt vand | Vandhaner, blandingsbatteriets retning, trykket øverst i bygningen og hvor lang tid det tager, før det varme vand kommer frem. Det er den slags, der irriterer Dem dagligt, og som ingen kontrollerer under et tyve minutters besøg. | Alle vandudtag gennemgået, tilslutninger under vasken kontrolleret for lækager, vandvarmer eller varmepumpe testet. |
| Afløb og fald | Brusekar, vådrumsgulve, terrasser og altaner skal lede vandet mod afløbet. Et gulv, der er plant i stedet for at have fald, er en mangel, som De kun opdager ved at hælde vand på det. | Vand hældt ud og observeret. Stillestående vand kommer på listen, og en terrasse, der leder vand mod stuen, kommer på den med store bogstaver. |
| Aircondition og ventilation | Begge funktioner er vigtige, ikke kun den, der er nyttig i den måned, hvor De får nøglerne. Udsugninger og ventilationsriste er rutinemæssigt forbundet med ingenting på en snagging-liste. | Hver enhed kørt i varme- og køledrift, udsugninger og mekanisk ventilation kontrolleret, filtre og afløb inspiceret. |
| Køkken, badeværelser og udendørsarealer | ||
| Køkken og hårde hvidevarer | Skabslåger, der ikke flugter, et specificeret apparat, som ikke er installeret, eller et afslag i bordpladen under beskyttelsesfilmen. Filmen fjernes, efter at De har underskrevet, og det er netop pointen. | Alle hårde hvidevarer testet, alle låger og skuffer åbnet og justeret, bordplader og stænkpaneler inspiceret efter fjernelse af beskyttelsen. |
| Badeværelser | Ud over fugning er de forkerte armaturer på badeværelser de hyppigst registrerede fund ved spanske overdragelser. Forkert er ofte ikke dårligere, blot ikke det, der stod i kontrakten. | Armaturer kontrolleret i forhold til specifikationen, toiletter og cisterner gennemskyllet, bruseafskærmninger justeret, udsugning testet. |
| Terrasse, depot og parkering | De dele af boligen, som folk glemmer at inspicere, fordi de ligger uden for hoveddøren. En parkeringsplads, som en almindelig bil ikke kan køre ind på, er et reelt og tilbagevendende fund. | Terrassens overflade og afløb, udendørs belysning og stikkontakter, depotdør og lys samt parkeringspladsen opmålt og sammenholdt med den, der står i Deres skøde. |
| Lovet sammenholdt med leveret | ||
| De valgte materialer | På de fleste projekter valgte De materialer, overflader og farver under byggeriet, typisk til køkkenet og badeværelserne. Det installerede er ikke altid det valgte, og efter overdragelsen bliver det Deres ord mod salgsdokumentationen. | Hvert valg kontrolleret i forhold til Deres skriftlige specifikation og eventuelle ændringsordre, og enhver forskel registreret med dokumenthenvisningen ved siden af. |
| Boligen op mod tegningerne | Planløsning, orientering, rummål, terrassens størrelse, loftshøjder og placeringen af eventuelle vægge, De har fået flyttet. Her er en fejl dyr snarere end irriterende. | Målt op mod kontrakttegningerne. En væsentlig afvigelse er et juridisk spørgsmål og sendes til Deres advokat samme dag, ikke på en reparationsliste. |
| Fællesområderne | De køber også disse, og det er den del, der med størst sandsynlighed ikke er færdig ved overdragelsen. Swimmingpools, fitnesscenter, haver, elevatorer, porte, belysning og parkeringsområder var alle med i brochuren. | Gennemgået og dokumenteret på samme måde som boligen. Det, der ikke er færdigt, er enten omfattet af en frist, eller også er det en samtale for fællesskabet, når det er etableret. |
| Det, øjet ikke kan se | ||
| Fugt, hvor der ikke burde være nogen | En væg, der er ved at tørre ud, og en våd væg ser identiske ud under frisk maling. Målingen er forskellen mellem en mangel, De noterer, og en fejl, der vender tilbage hver vinter, og det er et fund, som en gennemgang med et mobilkamera aldrig vil kunne frembringe. | Når specialistens udstyr omfatter en fugtmåler, bliver dette målt i stedet for vurderet med det blotte øje, på de steder, hvor et byggeri ved kysten rent faktisk svigter: under vinduer og skydedøre, omkring vådrum, ved terrassedørtærskler og på enhver væg, der vender ud mod det fri. Ikke alle specialister har de samme instrumenter, så det er værd at spørge, hvad vedkommendes udstyr kan, før De bestiller vedkommende. |
| Isolering, rørføring og det, der er bag pudset | Isolering, der mangler i et stykke af en væg, et rørforløb placeret forkert eller et gulvvarmekredsløb, der ikke fungerer. Alt dette er skjult bag en færdig overflade ved overdragelsen, alt er dyrt at få adgang til bagefter, og intet af det er synligt. | En specialist, hvis udstyr omfatter et termisk kamera, kan undersøge overfladerne for dette: Det viser et koldt hul i en isoleret væg og følger et varmt rørforløb uden at noget skal åbnes. Hvis vedkommende har et sådant kamera, kommer det, kameraet finder, på listen med billedet vedlagt, og hvis billedet rejser et spørgsmål i stedet for at besvare et, er det dét, rapporten angiver. Hvis vedkommende ikke har et, forbliver dette en visuel kontrol, og det siger vi i stedet for at antyde noget andet. |
Hvor overdragelsestjekket ligger i købsprocessen
Hele købsprocessen består af femten trin fra det første opkald til nøglerne. Ved nybyggeri er de sidste tre trin afgørende for, hvilken stand De faktisk overtager, og de kan være adskilt af flere år.Trin 12, 13 og 14 af 15
- Betalinger og ventetidTo måneder til tre år afhængigt af fasenDer kan gå uger fra kontrakten til overdragelsen for en færdig bolig og år for noget, der er købt fra grunden. Undervejs holder vi øje med, hvad der kommer, og hvornår: de yderligere betalinger, dokumenterne, fristerne og kommunikationen med Deres advokat og udvikleren.New buildVi følger byggeriet for Dem og sender fotografier og video, efterhånden som det skrider frem. Betalingskalenderen fastsættes af udvikleren, og den sidste betaling er den, der er vigtig her.
- OverdragelsestjekketFør gennemførelseDette er sidens trin. Boligen gennemgås, listen udarbejdes, og den afleveres til udvikleren med en frist. Om det sker før eller efter ejendomsretten overgår, afhænger af udvikleren, og derfor spørger vi tidligt. Hvis De ønsker en professionel kontrol udført af en arkitekt eller byggesagkyndig, arrangerer vi det separat.New buildSnagging-listen over for udvikleren, derefter reparationerne og så den nye kontrol af reparationerne.ResaleVed en brugt bolig er dette trin en anden opgave: Vi bekræfter, at standen svarer til det aftalte, og at inventaret stadig er på plads.
- Notar og nøglerGennemførelsesdagenDet offentlige skøde underskrives, restbeløbet betales, og ejendommen bliver Deres. Vi er til stede, følger selve overdragelsen og tager os af det, der er nødvendigt, indtil De har nøglerne i hånden. De behøver ikke at møde personligt op, hvis Deres advokat har fuldmagt.
At hente nøglerne alene og sammen med os
Udvikleren, sælgeren og dennes agent ønsker alle, at handlen afsluttes. Det er deres rolle, og det er i orden. Vores rolle er en anden.| På egen hånd | Med Arevont | |
|---|---|---|
| Hvem gennemgår boligen | Dem i en halv time sammen med salgsagenten, som også administrerer overdragelsesplanen for tyve andre boliger den pågældende uge. | En specialist med en tjekliste og et kamera, med os til stede, i en tom bolig, der er nem at inspicere. |
| Hvad det resulterer i | Et par ting, der bliver nævnt højt og muligvis noteret på en telefon. | En nummereret liste med fotografier, afleveret skriftligt med en tilhørende frist. |
| Hvem diskuterer en mangel | Dem fra Tjekkiet sammen med en byggeleder på spansk om noget, De ikke kan pege på. | Vi organiserer besøgene og står for kommunikationen med udvikleren. For os er det en almindelig arbejdssamtale, og vi er på kysten. |
| Efter reparationerne | Punkterne bliver krydset af, og på Deres næste rejse finder De ud af, om de faktisk er blevet udført. | Vi vender tilbage og kontrollerer arbejdet, og alt, der ikke er udført, bliver stående på listen skriftligt. |
| Efter nøglerne | Agentens rolle slutter normalt, når salget er afsluttet. | Vi bliver hos Dem bagefter, hvilket er, når dækningsperioderne på ét og tre år løber, og nogen skal opdage det. |
| Hvad koster det Dem | Ingenting direkte. Provisionen er indregnet i prisen under alle omstændigheder. | Ingenting. Den samme provision, bortset fra at en del af den går til en person, der er på Deres side ved overdragelsen. |
Én almindelig mangel fulgt helt til dørs
Værdien af en snagging-liste ligger ikke i gennemgangen. Den ligger i, hvad der sker med hver enkelt linje bagefter. Tag den mindst dramatiske ting, man kan forestille sig, en brusebakke, hvor vandet bliver stående i stedet for at løbe ud, og følg den, for mekanismen er den samme for de interessante tilfælde.- Den opdages ved at hælde vand på gulvetIkke ved at se på den. Bakken er tilstrækkeligt plan til at bestå et hurtigt blik, og faldet er ikke helt rigtigt. Det opdager De på cirka fire sekunder, hvis De tester det, og aldrig hvis De ikke gør. Det kommer på listen sammen med et fotografi af det stående vand.
- Det skrives ned, før noget accepteresPunktet nummereres, lokaliseres efter rum og overdrages sammen med resten af listen, og udvikleren accepterer listen med en frist for at få det udbedret. Intet ved dette er konfrontatorisk. Det er den almindelige måde, en færdig bolig accepteres på.
- Udvikleren udbedrer det, og nogen vender tilbageHåndværkeren vender tilbage, og punktet kommer tilbage markeret som udført. Vi går hen og hælder vand på det igen. Det er som regel udført. Nogle gange er det udført på en måde, der blot flytter problemet to centimeter, hvilket netop er grunden til, at genkontrollen findes, og hvorfor det ikke er den samme person, som udførte arbejdet.
- Hvis det ikke var blevet opdaget, bliver det til noget andetDen samme mangel, der opdages, efter De er flyttet ind, bliver i stedet en garantisag: et installations- og beboelighedsspørgsmål, der er dækket i tre år, med to år til at rejse et krav fra det tidspunkt, hvor skaden viser sig. Den vej fungerer. Den tager bare måneder i stedet for to uger, og den begynder med, at De skal bevise noget, i stedet for at udvikleren anerkender det.
Listen handler ikke om at være besværlig. Den handler om forskellen mellem noget, som nogen skylder Dem, og noget, De selv ejer.
Hvad koster det Dem?
- Køber0 €De betaler os ikke noget for koordineringen af overdragelsen, uanset hvad listen ender med at indeholde.
- Udvikler
- Nybyggeri
- 2,5 to 6 %
- Snagging-specialistFakturerer Dem direkte for inspektionen og rapporten. Vi tager ikke noget for henvisningen.
Vores del er gratis. At spørge udvikleren, hvilken rækkefølge de følger, få besøget i kalenderen før den endelige gennemførelse, være til stede, holde dem fast på listen og vende tilbage til genkontrollen koster Dem ikke noget, fordi De som køber aldrig betaler Arevont noget på noget tidspunkt.Udbedringerne er udviklerens udgift, ikke Deres. Det er den stærkeste sætning på denne side, og den kommer ikke fra os, men fra loven: Mangler i overfladebehandlinger, installationer og konstruktion er dækket i henholdsvis ét, tre og ti år, og afklaring af en snagging-liste er det, udvikleren gør, før De accepterer boligen som færdig.Snagging-specialisten arrangeres separat og giver Dem et tilbud direkte. Vi offentliggør ikke en pris, fordi det ikke er vores gebyr: Den afhænger af boligens størrelse og af, hvem der sendes ud. De får beløbet, før noget bookes. I en lille lejlighed, hvor listen er kort, og udvikleren er en, vi kender, siger vi ærligt til, hvis vi mener, at vores egen tilstedeværelse ved gennemgangen er tilstrækkelig.Det eneste, der koster noget, kommer senere og er valgfrit. Hvis en reparation skal overvåges, efter De er flyttet ind, og De ikke befinder Dem i Spanien, er det en del af den betalte administrationsservice at lukke en håndværker ind og blive der, mens arbejdet udføres, til 25 € i timen plus 25 € for kørslen, og kørslen er gratis, når den falder sammen med et allerede planlagt besøg.
Ejendomsprisen er den samme, selv hvis De går direkte. Ved nybyggeri skal De blot tage udviklerens prisliste og kontrollere den.
Problemets reelle omfang
Nybyggeri er det nemme tilfælde, og vi vil ikke lade som om, det forholder sig anderledes. De overtager det færdigt, intet skal gøres om, alt er nyt, og De har reelle garantier på det. Når det gælder penge, er det værste, der realistisk kan ske for Dem ved nybyggeri, spildt tid.De fleste snagging-lister består af småting. Fuger, justering, en stikkontakt, en skåret bordplade. Intet af det forhindrer Dem i at nyde boligen, og en god udvikler udbedrer det hele uden diskussion. Grunden til alligevel at gøre det ordentligt er, at de samme punkter ikke koster Dem noget i dag, men koster en håndværker og en eftermiddag om seks måneder, og at listen også er det tidspunkt, hvor nogen kontrollerer de dyre ting: faldet på terrassen, hvad planerne angav, og om de fælles områder, De har betalt for, faktisk allerede findes.Vi sender heller ikke en specialist ud ved enhver overdragelse. Når boligen er lille, projektet er et, vi kender godt, og udvikleren har en historik med at afklare lister ordentligt, siger vi det og gennemgår den selv sammen med Dem. En inspektion, der arrangeres, så processen ser grundig ud, er ikke en service, men en faktura.
Ofte stillede spørgsmål om inspektioner ved overdragelse af nybyggeri
- Hvad er en snagging-liste helt præcist?
- En skriftlig, nummereret og fotograferet registrering af alt, der er ufærdigt eller dårligt færdiggjort i Deres bolig ved overdragelsen, udarbejdet ved at gennemgå den tomme bolig ud fra en tjekliste. Udvikleren accepterer den med en frist og afklarer den for egen regning.
- Hvem betaler for at udbedre det, listen finder?
- Udvikleren. Punkterne på snagging-listen er mangler ved deres arbejde, og garantierne på nybyggeri løber i ti år for konstruktionen, tre år for installationerne og ét år for overfladebehandlingerne. De betaler ikke for reparationerne, og De betaler os ikke for at følge op på dem.
- Kan overdragelsen gennemføres, mens jeg er i Tjekkiet?
- Ja. Specialisten behøver ikke have Dem til stede, underskriften hos notaren kan håndteres af Deres advokat med en fuldmagt, og vi er på ejendommen til gennemgangen, listen og genkontrollen. De får listen og fotografierne, og vi gennemgår dem med Dem under et opkald.
- Bliver de fælles områder også kontrolleret?
- Det bør de, og det er den del, der oftest ikke er færdig på dagen for overdragelsen. Swimmingpoolen, fitnesscentret, haverne, elevatorerne, portene og parkeringsområderne er alt sammen noget, De betaler for, så de gennemgås og registreres på samme måde som selve boligen.
- Hvad hvis de materialer, jeg valgte under byggeriet, ikke er blevet installeret?
- Det er en af de specifikke ting, kontrollen skal afdække. Deres valg og eventuelle ændringsordrer er dokumenter, og hvert enkelt sammenholdes med det, der faktisk findes i ejendommen. En forskel, der registreres på dagen for overdragelsen, bliver rettet. Den samme forskel, der opdages et år senere, bliver en diskussion.
- Hvad hvis udvikleren ganske enkelt ikke udbedrer noget?
- Først bliver det stående på listen, skriftligt og med datoerne registreret, hvilket udgør det meste af kampen. Hvis det er en reel mangel og ikke blot et snag, falder det ind under garantiperioderne, og når skaden viser sig, er der et vindue på to år til at rejse kravet. På det tidspunkt ophører det med at være en koordineringsopgave og bliver en juridisk sag, og Deres advokat overtager den fra os.
