Ejendomsinspektion på Costa del Sol
En teknisk inspektion er, når en specialist gennemgår ejendommen og noterer, hvad der faktisk er galt med den. Det gør vi ikke selv. Vi tilkalder den bygningssagkyndige eller arkitekten, får dem på plads i tide og sørger for, at deres fund fører til noget konkret: en pris, et vilkår, en reparation før underskrivelsen eller en grund til helt at lade være med at købe. Vi fortæller også, hvornår det ikke kan betale sig at bestille en bygningsgennemgang, fordi den ikke er nødvendig ved alle køb.
Hvem ser faktisk på bygningen
Fire forskellige personer ser på en ejendom, før De køber den, og kun én af dem leder efter fejl. Det er værd at vide, før De går ud fra, at nogen allerede har undersøgt det, De er bekymret for.Specialisterne står for ekspertisen. Vi sørger for, at det hele hænger sammen: at den rette person bookes, at vedkommende får adgang, at rapporten kommer inden den frist, den skal overholde, og at det, der står i den, ikke bare ender i Deres indbakke.
| Hvem | Hvilken side de repræsenterer | Hvad de faktisk gør |
|---|---|---|
| Teknisk inspektør eller arkitekt | Deres | Gennemgår ejendommen, konstruktionen, taget, fugt, installationerne og poolen og noterer sine fund. Dette er den egentlige tekniske kontrol, og i ældre ejendomme finder den de problemer, der ellers først viser sig, efter De er flyttet ind. |
| Advokaten | Deres | Gennemgår papirerne, ikke bygningen: ejerskab, afgifter og gæld, gæld til ejerforeningen, bygningens lovlighed, ibrugtagningstilladelsen og planmæssige mangler. En ejendom kan være i perfekt fysisk stand og stadig være et dårligt køb, og det omvendte gælder også. |
| Bankens vurderingsmand | Banken | Fastlægger en værdi til brug for realkreditlånet. Det er ikke deres opgave at finde fejl. Det er ikke en teknisk bygningsgennemgang, og den kan ikke erstatte en sådan. |
| Sælgerens agent | Sælgeren | Repræsenterer den anden side, hvilket er deres rolle og helt legitimt. Deres beskrivelse af ejendommens stand er en salgsbeskrivelse, ikke en inspektion. |
| Håndværkere | Ingen af delene, før De hyrer dem | De kommer senere, når der er noget, der skal prissættes eller repareres. Et tilbud på en opgave er heller ikke en gennemgang af bygningen, og en håndværker, der gerne vil have opgaven, er ikke den rette til at fortælle Dem, om arbejdet er nødvendigt. |
| Arevont | Deres | Slet ikke en teknisk rolle. Vi fortæller Dem, hvornår en kontrol kan betale sig, arrangerer den rette person, sørger for adgang, holder tidsplanen op mod underskrivelsesdatoen og tager deres fund med i forhandlingen med Deres advokat. |
Udfører De selv inspektionen?Nej, og vi ville heller ikke ønske, at De accepterede den, hvis vi gjorde. Vi er hverken arkitekter eller bygningsingeniører. Vi arrangerer specialisten, er til stede, når det passer Dem, og håndterer alt omkring inspektionen. Rapporten er specialistens, og vedkommendes navn står på den.
Hvad bankens vurdering ikke er
Dette er den mest bekostelige misforståelse på købers side ved et spansk køb, og det koster intet at få den afklaret. Hvis De optager et spansk realkreditlån, besøger en vurderingsmand ejendommen. En officiel person går rundt med et måleapparat. Det er meget let at konkludere, at bygningen derfor er blevet kontrolleret.Det er den ikke. En realkreditvurdering skal fortælle banken, hvad dens sikkerhed er værd. Vurderingsmanden bekræfter, at ejendommen stemmer overens med papirerne, noterer den tilsyneladende vedligeholdelsesstand, måler op og tager fotografier. Alt i rapporten er rettet mod et tal, og tallet er til långiveren.
Hvad denne rapport besvarerHvad den stadig ikke fortæller Dem
- Bankens vurdering (tasación)
- Hvad ejendommen er værd som lånesikkerhed efter de nationale vurderingsregler. Besøget er reelt, og teknikeren er kvalificeret, men opgaven handler om værdi, ikke fejl. Fugt bag et klædeskab ændrer ikke det tal, banken har brug for.
- Advokatens juridiske gennemgang
- Om det, De køber, juridisk set er, hvad det ser ud til at være: hvem der ejer det, hvad det skylder, om det er opført og udvidet med tilladelse, og om ibrugtagningstilladelsen findes. Den besvarer ikke noget om, hvorvidt taget er utæt.
- Energiattesten
- En bogstavkarakter, som sælgeren er forpligtet til at have. Den beregnes ud fra konstruktionen og installationerne, som regel uden at noget åbnes, og en dårlig karakter er et signal om driftsomkostninger snarere end en liste over fejl.
- Annoncen og ejendomsmæglerens beskrivelse
- Hvad ejendommen sælges som. "God stand" og "nyligt renoveret" er almindelige salgsudtryk uden en fastlagt betydning, og fotografierne er taget for at få Dem til at ønske at se den.
- Den tekniske inspektion
- Bygningens faktiske stand, beskrevet af en person uden interesse i, at salget gennemføres. Dette er den eneste af de fem, hvis formål er at finde ud af, hvad der er galt.
Ingen af de øvrige fire er uærlige. De besvarer hver især deres eget spørgsmål godt. Fejlen er matematisk: at lægge fire rapporter sammen og antage, at de tilsammen dækker bygningen.
Sources
Banken sender en valuar. Har De stadig brug for et eftersyn?De besvarer forskellige spørgsmål. Valuaren fortæller banken, hvad boligen er værd som sikkerhed. At lede efter fejl er ikke en del af den opgave, så en vurdering erstatter ikke et teknisk eftersyn og kan ikke læses som et sådant.
Hvornår et eftersyn kan betale sig, og hvornår vi siger, at det ikke kan
Et teknisk eftersyn er frivilligt i Spanien. Der er ikke noget lovkrav om at bestille et, og det gør de fleste spanske købere heller ikke. Det er ikke en grund til at springe det over, men det betyder, at ingen i processen vil rykke Dem for det, og det betyder, at det ærlige spørgsmål ikke er "bør alle gøre dette", men "ville det ændre noget her".Vi arrangerer en inspektør, når det er relevant, ikke ved hvert køb. Groft sagt er det her, grænsen går for os.
- En ældre bolig og alt med eget tagAlder er den stærkeste enkeltstående grund. Et hus har sit eget tag, sit eget afløb og ofte sin egen pool og have, og hver af disse er et system, der slides op efter en tidsplan, som ingen har skrevet ned for Dem.
- Synlige arbejder, tilbygninger eller en ombygningNår noget er blevet tilføjet, lukket af eller omdannet til et soveværelse, er der to spørgsmål: blev det gjort ordentligt, og blev det gjort lovligt. Inspektøren besvarer det første, advokaten det andet, og de er værd at stille sammen.
- Alt med tegn på fugtFrisk maling på én lav væg, en affugter i hjørnet under en fremvisning, en lejlighed i stueetagen med en have over gulvniveau. Fugt er den mangel, denne kyst frembringer mest pålideligt, og den, der fotograferes dårligst.
- En bolig, der har stået tomMåneder uden nogen i den, og de små fejl ophober sig stille: tætninger, pumper, poolanlægget, kedlen, et klimaanlæg, der ikke har været tændt i to somre.
- Et stort købIkke fordi dyre boliger er dårligere. Fordi den samme forholdsmæssige risiko bliver til et større beløb, og fordi det på det niveau som regel ikke er synligt, hvilket netop er grunden til, at nogen må tage hen og lede efter det.
- Når De ikke selv kan være til stedeHvis beslutningen træffes fra Tjekkiet på baggrund af fotografier og vores video, er en specialist, der står i bygningen, den del af processen, De mangler, ikke en ekstra omkostning.
Og den anden halvdel, som er den del, vi helst vil fortælle Dem om, før De bruger pengene. I et nybyggeri inden for garantiperioderne er opgaven ikke et eftersyn, men et eftersyn ved overdragelsen, og den hører til på den tilhørende side nedenfor. I en lille, nyere og velholdt lejlighed uden noget usædvanligt vil et eftersyn ofte bekræfte det, som en grundig fremvisning allerede viste, og den fornuftige udgift er i stedet et specialisttilbud på det ene forhold, De faktisk bekymrer Dem om.Den test, vi anvender, er enkel: Kan det, man finder, realistisk ændre Deres beslutning, Deres pris eller et vilkår i kontrakten? Hvis svaret er nej, siger vi det i stedet for at bestille nogen. Det er hverken vores penge eller vores eftermiddag, så vi har ingen grund til at arrangere en kontrol, der ikke kan betale sig.
Brugt bolig kontra nybyggeri: hvorfor eftersynet er en anden opgave
Den fysiske inspektion ligner hinanden i begge tilfælde. Hvad den er TIL, er helt forskelligt, og forskellen er, hvem der er forpligtet til at udbedre noget bagefter.
| Hvad er forskelligt | Brugt bolig | Nybyggeri |
|---|---|---|
| Garanti | Ingen. Sælgeren hæfter kun for skjulte mangler, som vedkommende kendte til og skjulte, og fristen for at rejse et sådant krav er kort. | Ti år for konstruktionen, tre for installationerne, ét for overfladebehandlingerne. Betalinger foretaget før den endelige gennemførelse er dækket af en bankgaranti. |
| Hvem udbedrer det, der findes | Det gør De, når boligen er Deres. Derfor skal det, man finder, fremkomme før underskriften, mens det stadig kan flytte prisen eller vilkårene. | Det gør udvikleren for egen regning, og det er det, snagging-listen findes for at registrere. |
| Stand og inventar | Det afhænger af alderen. Forvent på et tidspunkt at skulle udskifte køkkenet og badeværelserne, og forvent, at andre ting begynder at gøre opmærksom på sig selv med tiden. | Alt er nyt. Det, der kontrolleres, er, om det er færdiggjort ordentligt, og om det svarer til det, De valgte. |
| Energi | Lavere energiklasser og højere forbrug end i et nybyggeri. Det kan ses på regningerne, ikke på købsprisen. | De højeste energiklasser, lavere forbrug, lavere regninger. |
| Hvad det, man finder, er værd | Et forhandlingsmiddel eller en grund til at stoppe. Det ændrer Deres beslutning og Deres beløb. | En liste over arbejder med en deadline og en part, der kontraktligt er forpligtet til at få dem afsluttet. |
Dette er også det ærlige argument imod at antage, at en brugt bolig er den billigste løsning. En brugt bolig betyder oftere renovering eller en række løbende arbejder: køkkenet, badeværelserne, airconditionen samt den ting, ingen forventede, da en væg blev revet ned. De kan nemt ende med samme eller højere udgift. En inspektion er den måde, hvorpå denne beregning holder op med at være en overraskelse og bliver et tal, De kendte, før De underskrev.
Sources
Har De brug for dette ved nybyggeri?Som regel ikke i denne form. Et nybyggeri er dækket af garantier på henholdsvis ti, tre og et år, så opgaven på dette tidspunkt er overdragelseskontrollen og mangellisten over for udvikleren, hvilket er en anden service. Hvis et nybyggeri har stået færdigt og usolgt i lang tid, eller hvis De køber en nøglefærdig bolig af en privat sælger i stedet for udvikleren, gælder logikken for en brugt bolig igen.
Sælgeren siger, at boligen ikke har nogen mangler. Er det bindende?Det er ikke det samme som en garanti. Ved en brugt bolig er sælgeren ansvarlig for skjulte mangler, som vedkommende kendte til og skjulte, hvilket betyder, at De skal bevise, hvad en anden person vidste, inden for en kort frist, efter at boligen allerede er Deres. Det er en langt svagere position end at have et forhold konstateret før underskrivelsen.
Hvad sker der, når rapporten foreligger
En rapport, der ikke ændrer noget, var ikke værd at bestille. Dette er den del af tjenesten, der faktisk er vores, og det er grunden til, at vi helst ser inspektionen gennemført tidligt nok til, at den kan gøre en forskel.
- Vi gennemgår rapporten med DemRapporter foreligger på spansk eller engelsk og er skrevet til tekniske læsere. Vi gennemgår den med Dem og opdeler de tre grupper, der altid findes: forhold, som er normale for en bolig af denne alder, forhold, som snart vil koste penge, og forhold, der ændrer vurderingen.
- Fund, der kræver dokumentation, går til advokatenEn tilbygning, der er opført uden tilladelse, en terrasse, der er blevet lukket, eller en pool, der ikke fremgår af registreringsbeskrivelsen. Det fysiske fund er begyndelsen på et juridisk spørgsmål, og det spørgsmål hører først hjemme hos Deres advokat og derefter hos en håndværker.
- Fundet kan få et beløb knyttet til sigEn mangel uden reparationsomkostning er ikke et forhandlingsgrundlag, men en bekymring. Hvis rapporten selv kvantificerer arbejdet, er det dette beløb, vi tager med til sælgers side. Hvis den ikke gør det, kan vi indhente et reparationstilbud fra en håndværker, før prisforhandlingen finder sted, så der bliver bedt om et bestemt beløb for en bestemt reparation i stedet for en følelse omkring boligen. Sig blot til, så indhenter vi det. Det er de få dage værd, det tager, når det drejer sig om noget, De faktisk ville argumentere for.
- Når der er brug for en arkitekt, tager vi en medNogle fund ligger ud over, hvad en inspektør kan svare på. Om en tilbygning kan lovliggøres, hvad en renovering reelt vil indebære, om den planlagte indretning overhovedet er mulig, og hvad noget af dette koster. Det er spørgsmål til en arkitekt, og vi sætter en arkitekt på sagen. Det er en separat specialist med et separat honorar, som oplyses direkte til Dem, og intet af dette går gennem os.
- Det, der kan udbedres, bliver et krav, ikke en klageMed rapporten i hånden fastlægger vi og Deres advokat præcist, hvad der skal dokumenteres, korrigeres eller afklares, og forelægger det for sælgers side. Det er en helt anden samtale end at bede om et afslag, fordi boligen føles slidt.
- Det afspejles i prisen, vilkårene eller fristenEt fund kan trækkes fra prisen, blive et vilkår, der skal være opfyldt før den endelige gennemførelse, eller blive til en reparation, som sælgeren udfører først. Hvilken af de tre muligheder der er den rigtige, afhænger af fundet og af, hvor motiveret den anden side er, og det er det, forhandlingen skal afgøre.
- Nogle gange er svaret at stoppeVi har rådet klienter til ikke at gå videre, når en juridisk eller teknisk kontrol har afsløret noget alvorligt. Ingen bryder sig om den samtale, men det er stadig billigere end alternativet. Ikke at købe er et legitimt resultat af en købsproces, og vi behandler det som sådan.
Hvad en teknisk inspektion faktisk undersøger
En bygningsgennemgang er en visuel, ikke-invasiv inspektion af de dele af bygningen, der kan nås. Specialisten noterer hvert elements tilstand, de mangler, der blev fundet, hvor alvorlige de ser ud til at være, og hvilke dele der skal åbnes, før nogen kan være sikre. Omfanget varierer efter boligen og efter, hvem De sender, så betragt dette som en beskrivelse af opgaven og ikke som en fast liste.| Hvad der undersøges | Hvorfor det har betydning | Hvad vi gør med fundet |
|---|---|---|
| Bygningen | ||
| Konstruktion og fundamenter | Revner, bevægelser og sætninger er de fund, der kan standse et køb i stedet for blot at ændre prisen. Det er også dem, en fremvisning mindst sandsynligt vil opdage, fordi det synlige tegn ofte er en hårfin revne på det forkerte sted. | Hvis det er alvorligt, angiver rapporten, hvad der skal undersøges nærmere, og vi standser processen dér, indtil det er afklaret. Intet underskrives, så længe der er uafklarede konstruktionsforhold. |
| Tag, terrasser og vandtætning | På denne kyst har et tag det meste af året ikke meget at lave, men det skal stå sin prøve i løbet af få dage med kraftig regn. Et fladt tag eller en terrasse over et beboelsesrum er dér, hvor vandet trænger ind. | Et reparationsoverslag bliver et prisargument. Stillestående vand, en defekt membran eller en terrasse, der leder vandet den forkerte vej, bliver et vilkår før den endelige gennemførelse. |
| Facade, regnvand og afløb | Tagrender og nedløbsrør er ofte ganske enkelt ikke monteret her, så regnen løber ned ad muren og ind i den nederste del. Det er normalt lokalt, men bagefter er fugten stadig Deres problem. | Vi undersøger, hvad ejerforeningen allerede har besluttet om det, eftersom en facade normalt er fælles, og reparationen derfor kan blive en fællesopkrævning frem for Deres egen opgave. |
| Fugt og vandindtrængning | Opstigende fugt er almindelig i lejligheder i stueetagen og i huse, der er bygget uden fugtspærre, og frisk maling skjuler den perfekt ved en fremvisning. Det er den mangel, der mest pålideligt undervurderes på Costa del Sol. | Målingerne foretages med en fugtmåler og ikke med det blotte øje. En måling er et tal, De kan forelægge en sælger, og det er en mavefornemmelse ikke. |
| Inde i boligen | ||
| Vinduer, døre og snedkerarbejde | Gammelt aluminium uden kuldebroafbrydelse, enkeltlagsruder og defekte tætninger er forskellen på en lejlighed, der holder temperaturen, og en, hvor airconditionen kører hele sommeren, og der stadig er støj. | Det er normalt en udgift, ikke en krise. Vi prissætter den, og den indgår i tilbuddet som et kendt beløb i stedet for en overraskelse i det første år. |
| Elinstallationer | En installation fra et andet årti kan være sikker og stadig ligge langt under det, de gældende regler kræver, og den afgør, om De kan installere et induktionskomfur, en billader eller endnu en airconditionenhed. | En funktionskontrol af eltavlen, kredsløbene og jordforbindelsen. Hvis rapporten påpeger et problem, indhenter en elektriker et tilbud på opgraderingen, før De forpligter Dem, ikke bagefter. |
| VVS, varmt vand og afløb | Rørenes alder, vandtrykket, og hvordan bruserne og køkkenet faktisk leder vandet væk. Langsomt afløb og lavt tryk mærkes hver dag og er usynlige på alle fotografier, der nogensinde er taget. | Vandhaner og udtag afprøves, og afløbene overvåges. Hvis det peger på rør i væggene, er det netop den slags forhold, der skal afklares før underskrivelsen og ikke bagefter. |
| Aircondition og opvarmning | Enheder har en levetid og en servicehistorik, og "det virker" i april er ikke det samme som, at det virker i august. Udskiftning er et reelt beløb for en hel ejendom. | Opvarmning og køling afprøves begge, hvor det er muligt. Alder og stand indgår sammen med energiklassen i beregningen af driftsomkostningerne. |
| Køkken og badeværelser | I en brugt ejendom er det de to rum, De bør forvente at skulle udskifte på et tidspunkt. At vide, om det tidspunkt er nu eller om otte år, udgør det meste af renoveringsbudgettet. | Det bliver en planlagt udgift med en dato, og det er forskellen på en renovering og en nødsituation. |
| Udvendigt og fællesområder | ||
| Pool, beplantning og vanding | En privat pool er både en maskine og et hul i jorden: pumpe, filtrering, rør og selve bassinet. Lækager er dyre og kan ikke ses, mens poolen er fuld. | Hvis rapporten påpeger noget, får vi en poolspecialist til at undersøge det, og driftsomkostningerne indgår i beregningen af Deres ejerudgifter. |
| Have, skel og hvad der er bygget hvor | Det, der er på grunden, skal stemme overens med planen. En veranda, et opbevaringsrum, en pergola eller en ombygget kælder, der findes i virkeligheden, men ikke på papiret, er et juridisk problem i fysisk forklædning. | Det fysiske forhold går direkte videre til Deres advokat. Det er det mest almindelige sted, hvor en teknisk kontrol bliver til en juridisk kontrol. Vær tydelig om, hvem der besvarer hvad: Inspektøren beskriver, hvad der står der, og om det stemmer overens med tingbogens oplysninger og matrikelregisteret, mens det er advokatens og ikke inspektørens spørgsmål, om det kan lovliggøres, eller om der foreligger en ibrugtagningstilladelse. Tre registre og én bygning, og det er normalt, at de ikke stemmer overens. |
| Fællesarealer og planlagte arbejder | Elevatorer, garage, tag, pool og facade er fælles, og det samme er regningen. Et fællesskab, der allerede har stemt for en dyr reparation, har forpligtet Dem til Deres andel af den, før De ankommer. | Den fysiske stand fremgår af inspektionen, mens referaterne og gælden kommer fra advokaten, og vi sørger for, at de læses sammen i stedet for hver for sig. |
| Energiklasse og driftsudgifter | En ældre ejendom ligger i de lavere klasser med et højere forbrug, og det kan ses hver måned i stedet for én gang hos notaren. | Det indgår i beregningen af ejerudgifterne sammen med fællesudgiften og de årlige skatter, så det billigere køb sammenlignes retvisende med det nyere. |
Hvor inspektionen indgår i købet
Hele købet består af femten trin fra det første opkald til nøglerne. Den tekniske kontrol har et tidsvindue, og det er smallere, end de fleste antager: Den skal bestilles tidligt nok til, at et fund stadig kan ændre noget, og afsluttes før den underskrift, som den skal danne grundlag for.Trin 8, 9, 13 og 14 af 15
- Reservation og tidspunktet for beslutningenNår De finder den rigtige ejendomEn reservation tager ejendommen af markedet, mens den bliver undersøgt. Det er her, De skal beslutte, om en teknisk inspektion skal indgå i undersøgelsen, fordi reservationsaftalen også er det sted, hvor det aftales, hvad der sker med depositummet, hvis en kontrol afslører et problem. At beslutte det bagefter er det, der får folk til at føle, at de er nødt til at gå videre.ResaleReservationsdepositummet og de aftalte betingelser. Pris, datoer og inventar fastlægges også her, og det er netop forhold, som et fund kan genåbne.
- Kontrollerne udføres samtidigtNormalt to til fire ugerDen juridiske gennemgang begynder efter reservationen, og dette er det naturlige tidspunkt at lade den tekniske inspektion foregå sideløbende. Samme periode, to forskellige specialister, to forskellige lister. Det er vigtigt, at de overlapper, fordi et fund i bygningen meget ofte bliver til et spørgsmål om papirerne, og De ønsker, at begge stadig arbejder, når det sker.
- Sidste kontrol før underskriftFør gennemførelseI en brugt ejendom vender vi tilbage og kontrollerer den igen før underskrivelsen, sammen med Dem eller på Deres vegne. Denne kontrol er vores ansvar, og den er ikke en besigtigelse: Vi bekræfter, at ejendommen er i den aftalte stand, og at inventaret på listen stadig findes. Hvis De ønsker en professionel teknisk kontrol udført af en arkitekt eller inspektør, arrangerer vi den separat.New buildVed et nybyggeri afhænger processen af udvikleren. Nogle udfører snagging, før ejendomsretten overdrages, andre bagefter. Det er den tilknyttede service.ResaleStanden sammenholdt med det aftalte og inventaret sammenholdt med det, der stadig findes i ejendommen.
- Notar og nøglerGennemførelsesdagenDen frist, som alt det ovenstående arbejder baglæns fra. Når skødet er underskrevet, er ejendommen Deres i den stand, den er i, og en mangel, der opdages på dag to, er en regning for reparation frem for et forhandlingspunkt. De behøver ikke selv at være til stede, hvis Deres advokat har fuldmagt, og vi er der under alle omstændigheder.
Samme ejendom, tjekket på to måder
Sådan ser den tekniske del af et køb ud uden og med køberrådgiver.| På egen hånd | Med Arevont | |
|---|---|---|
| Hvem fortæller Dem om standen | Sælgerens agent, hvis opgave er at sælge netop denne ejendom, og hvis beskrivelse af standen er en salgsbeskrivelse. | En specialist uden interesse i, om salget bliver gennemført, hvis eneste opgave er at finde ud af, hvad der er galt. Vores opgave er at få vedkommende ind i tide. |
| Find den rette person | At søge på et sprog, De måske ikke kan læse, uden mulighed for at skelne en inspektør fra en håndværker, der leder efter den reparationsopgave, der følger bagefter. | Vi arrangerer en inspektør eller arkitekt blandt de personer, vi arbejder sammen med, og fortæller Dem, hvilken af de to ejendommen har brug for. |
| Tidspunkt | Bestilt sent, efter reservationen er underskrevet og depositummet er indbetalt, hvilket er det tidspunkt, hvor en konstatering har mindst gennemslagskraft. | Booket i samme tidsrum som den juridiske gennemgang, så en konstatering stadig kan føre til noget. |
| Hvad rapporten fører til | Et teknisk dokument på spansk og en samtale med modparten om det på spansk. | Vi gennemgår den med Dem, opdeler den i, hvad der er normalt, hvad der koster noget, og hvad der ændrer vurderingen, og omsætter det sidste til et krav sammen med Deres advokat. |
| Hvad koster det Dem | Inspektørens honorar, uanset hvem der arrangerer vedkommende. | Den samme inspektørs honorar, faktureret direkte til Dem. Arrangeringen, adgangen, tidspunktet og den efterfølgende argumentation er gratis, fordi De som køber aldrig betaler os noget. |
Ejendommen, der var meget ældre end billederne
En ejendom, vi tog ud for at se, var ganske enkelt langt ældre, end billederne i annoncen antydede. Intet på fotografierne var falsk. De var godt belyste, godt indrammede og taget på ejendommens bedste tidspunkt, og ingen af dem afslørede ejendommens alder. Det tog omkring ti sekunder at stå i den for at besvare et spørgsmål, som hele annoncen havde ladet stå åbent. Det er den milde version af dette problem, den version De opdager ved at møde op. Den dyre version er den, De slet ikke kan se: hvad der er bag væggen, under terrassen og inde i installationerne. Det opdager ingen ved blot at møde op, hvilket er hele argumentet for at sende en person, hvis opgave er at lede efter det.En fremvisning fortæller Dem, hvor gammel en ejendom er. En inspektion fortæller Dem, hvad den koster.
Hvad koster det?
- Køber0 €De betaler os ikke noget, uanset om De køber noget eller ej, og uanset om et tjek, vi har arrangeret, får Dem til at opgive en ejendom.
- Udvikler eller sælger
- Nybyggeri
- 2,5 to 6 %
- Brugte boliger
- 1,5 to 4 %
- Byggesagkyndig eller arkitektFakturerer Dem direkte for undersøgelsen. Vi bliver ikke betalt af vedkommende, og vi tager ikke noget for henvisningen, hvilket er den samme ordning, som vi har med det advokatfirma, vi anbefaler.
Vores del er gratis. Det koster Dem ikke noget at vurdere, om et tjek er umagen værd, arrangere specialisten, give vedkommende adgang, holde tidspunktet op mod underskriftsdatoen og tage resultaterne med ind i forhandlingen, fordi De som køber aldrig betaler Arevont noget på noget tidspunkt.Selve inspektionen arrangeres separat, og specialisten afgiver tilbud direkte til Dem. Vi offentliggør ikke en pris for den, og vi opfinder ikke et interval: Honoraret afhænger af ejendommen, dens størrelse og hvor langt specialisten skal rejse, og det er vedkommendes honorar, ikke vores. De får beløbet, før noget bliver bestilt, og De træffer beslutningen.Det, der følger efter rapporten, er heller ikke vores del. En poolspecialist, elektriker eller håndværker, der afgiver tilbud på en reparation, fakturerer Dem for arbejdet. Der lægges ikke noget oven i fakturaen gennem os, hverken i dette tilfælde eller i noget andet.
Ejendommens pris er den samme, også hvis De går direkte til sælgeren. Ved nybyggeri er De velkommen til at tage udviklerens prisliste og kontrollere den.
Hvad en inspektion ikke gør for Dem
Den får ikke nogen til at reparere noget. Ved en brugt ejendom er der ingen garanti. Sælgeren hæfter kun for skjulte mangler, som vedkommende kendte til og skjulte, hvilket betyder, at De skal bevise, hvad en anden vidste, inden for en kort frist, når ejendommen allerede er Deres. Rapportens værdi ligger derfor udelukkende i den beslutning, De træffer, mens De stadig har muligheden, ikke i et krav bagefter.Det er heller ikke en garanti. En undersøgelse er visuel og ikke-invasiv: Intet bliver skilt ad, ingen væg åbnes, og en rapport, der siger, at et forhold kræver yderligere undersøgelse, er ærlig snarere end undvigende. Der kan stadig vise sig noget i år to, som ingen kunne have set den eftermiddag, de var der.Og vi arrangerer ikke en ved hvert køb. Ved nybyggeri, der er dækket af garantier, er opgaven et tjek ved overdragelsen, ikke en undersøgelse. I en lille, nyere og velholdt lejlighed er en god fremvisning plus et tilbud fra en specialist på det ene forhold, De bekymrer Dem om, ofte en bedre anvendelse af pengene. Vi vil hellere fortælle Dem det og tage fejl med hensyn til honoraret end bestille nogen, blot for at processen skal se grundig ud.
Ofte stillede spørgsmål om den tekniske inspektion
- Er en teknisk inspektion obligatorisk i Spanien?
- Nej. Der er ikke noget lovkrav om at få foretaget en ved køb, og de fleste spanske købere gør det ikke. Ingen i processen vil bede Dem om den, og netop derfor skal det være en beslutning, De selv træffer, frem for noget De venter på.
- Hvornår skal jeg bestille den?
- Ideelt ved reservationen, så den foregår i det samme tidsrum på to til fire uger som den juridiske gennemgang og afsluttes før den bindende kontrakt. Sent nok til, at De er seriøs omkring ejendommen, men tidligt nok til, at en konstatering stadig kan ændre prisen eller blive gjort til en betingelse.
- Hvad koster den, og hvem betaler?
- Specialisten afgiver tilbud direkte til Dem og fakturerer Dem, og honoraret afhænger af ejendommen og dens størrelse. Vi offentliggør ikke et beløb, fordi det ikke er vores honorar at offentliggøre. Vores egen del, at arrangere den og håndtere det, den finder, er gratis ligesom alt andet, vi gør for en køber.
- Hvad sker der, hvis inspektøren finder noget alvorligt?
- Det bliver et konkret krav i stedet for en klage. Sammen med Deres advokat fastlægger vi, hvad der skal dokumenteres, udbedres eller redegøres for, og forelægger det for sælgeren. Det kan trækkes fra prisen, gøres til en betingelse før den endelige gennemførelse eller blive til en reparation, der udføres først. Og hvis det er alvorligt nok, anbefaler vi, at De går videre, hvilket vi har anbefalet før.
- Kan sælgeren nægte en bygningssagkyndig adgang?
- Adgang kræver sælgerens medvirken og arrangeres normalt uden problemer, som regel i forbindelse med en fremvisning. Hvis den nægtes eller gentagne gange forsinkes for en bolig, De allerede er ved at reservere, er det i sig selv information, og sådan vil vi behandle det.
- Skal jeg være i Spanien?
- Nej. Den sagkyndige behøver ikke, at De er der, og det gør vi heller ikke. De får rapporten, vi gennemgår den med Dem under et opkald, og hvis De vil se noget bestemt, tager vi tilbage og viser Dem det på video.
