Administration af korttidsudlejning på Costa del Sol, fra tilladelse til udbetaling
Ikke alle boliger på denne kyst må udlejes til turister, og det er det første, der skal afklares. Andalusien, kommunen og ejerforeningen har hver især vetoret, og siden april 2025 kan en ejerforening afvise en ny korttidsudlejning med et flertal på tre femtedele. Derfor begynder vi med at undersøge, om udlejning er lovlig på netop Deres adresse, og først derefter taler vi om driften. Hvis det er muligt, håndterer vi det hele med vores eget team og vores egne rengøringsfolk: tilladelsen sammen med Deres advokat, annoncerne, prisfastsættelsen, alle gæster, klargøringerne, den politiregistrering, som Spanien kræver, samt én månedlig opgørelse med pengene på Deres spanske konto. Vi tager 20 % + moms af hver booking og slet ingenting, hvis der ikke bliver booket noget.
For det første, om De overhovedet har lov til at udleje den
At købe en bolig på denne kyst og at udleje den til turister er to forskellige tilladelser, og den anden følger ikke automatisk med. Om korttidsudlejning er mulig på en bestemt adresse, afgøres af tre separate myndigheder, og alle tre skal sige ja. To næsten identiske lejligheder i det samme boligområde kan få helt forskellige svar.Dette er vigtigere end alt andet på denne side, fordi det er det eneste, der ikke kan løses bagefter. En provision kan forhandles, en annonce kan omskrives, og en rengøringsperson kan udskiftes. En ejerforening, der har stemt imod korttidsudlejning, har truffet sin beslutning, og den bolig, De købte af den grund, er nu en bolig, De ejer af en anden grund.
| Hvem beslutter | Hvad den afgør | Hvem tjekker det, og hvornår? |
|---|---|---|
| Andalusien og det regionale turistregister | De regionale regler for en bolig til turistformål og selve registreringen. De kan ikke lovligt annoncere en korttidsudlejning uden den. Siden juli 2025 har der også været et separat nationalt registreringsnummer fra statens udlejningsregister, som platformene kræver, før en annonce offentliggøres, så en lovlig bolig i dag har begge dele. Det regionale register accepterer heller ikke en registrering i en kommune, der har indført sin egen begrænsning, hvilket betyder, at rådhusets afgørelse tilsidesætter den regionale. | Deres advokat indgiver ansøgningen sammen med os. Inden da undersøger vi, om boligen overhovedet kan registreres, fordi en ansøgning om en tilladelse til en bolig, der ikke kan få den, er penge og uger brugt på ingenting. |
| Kommunen | Byerne fastsætter deres egne begrænsninger, og flere har strammet reglerne for nye turistudlejninger i deres travleste distrikter. Svaret afhænger af byen og undertiden af distriktet, og det er det svar, der ændrer sig oftest. | Vi undersøger reglerne for netop Deres adresse, før der bruges penge på fotografering eller klargøring. En regel, der gjaldt i nabokommunen eller sidste år, er ikke et svar. |
| Ejerforeningen | Siden 3. april 2025 kræver påbegyndelse af en ny korttidsudlejning udtrykkeligt samtykke fra et flertal på tre femtedele af ejerne. Forhold, der allerede eksisterede før dette tidspunkt, kan blive vurderet anderledes, og det er et spørgsmål for Deres advokat, ikke for os. | Ved en brugt bolig gennemgår vi vedtægterne og referaterne fra generalforsamlingerne, og Deres advokat bekræfter dem. Ved et nybyggeri spørger vi udvikleren på forhånd, om udlejning var tilladt i fællesskabets regler. For en bolig, De allerede ejer, gennemgår vi, hvad der er blevet besluttet, siden De købte den. |
Må jeg overhovedet udleje min lejlighed til turister?Ikke automatisk. Det afhænger af den konkrete bolig, kommunen, ejerforeningens regler og de gældende regler for turistindkvartering. Derfor kontrollerer vi korttidsudlejning før reservationen, hvis udlejning er en del af grunden til, at De køber. For en bolig, De allerede ejer, gælder de samme tre kontroller, men de foretages nu i stedet for dengang.
Der står i annoncen, at en turisttilladelse er tilgængelig. Er det tilstrækkeligt?Nej. En tilladelse, der findes i dag, fortæller Dem, hvad der var gældende, da den blev udstedt, ikke hvad ejerforeningen besluttede på sit seneste møde, eller hvad kommunen siden har gjort ved nye registreringer. Den følger heller ikke nødvendigvis med ved ethvert ejerskifte, så automatisk som sælgere ofte antager. Vi kontrollerer den aktuelle situation skriftligt for den konkrete bolig, og Deres advokat bekræfter den.
Hvad der er gratis, og hvad de 20 % faktisk dækker
Dette består af to dele, og de prissættes helt forskelligt. Det er gratis at finde ud af, om en bolig må udlejes, og det forbliver gratis, uanset om De efterfølgende bruger os eller ej, fordi svaret beskytter Dem mod den ene fejl på denne side, som ikke kan gøres om. Driften af udlejningen er den betalte tjeneste, og den betales af det, boligen indtjener.Grunden til, at den første del er gratis, er ikke gavmildhed. Hvis udlejning er grunden til, at De køber, og det viser sig ikke at være muligt, vil vi helst have, at De finder ud af det før reservationsdepositummet og ikke bagefter, og det vil De også.
Gratis, uanset om De nogensinde bruger osDen betalte tjeneste, 20 % + moms af hver booking
- De sender os en adresse, og vi fortæller Dem, om korttidsudlejning overhovedet er lovlig dér
- Vi gennemfører registreringen sammen med Deres advokat, opretter annoncen, fastsætter priserne og markedsfører boligen.
- Hvis De køber gennem os, kontrolleres lovligheden af udlejningen før reservationsdepositummet som en del af købet
- Bagefter administrerer vi kalenderen, holder registreringen ajour og håndterer kontakten med ejerforeningen som driftsansvarlig og ikke som køber.
- Vi fortæller Dem, hvilke boliger og kommuner der må fravælges, hvis boligen skal skabe indtjening
- Vi fastsætter boligens pris uge for uge ud fra det, der faktisk sker på markedet i den pågældende sæson.
- Vi siger det klart, når en bolig ikke vil kunne udlejes godt, også hvis det ellers var en bolig, vi kunne sælge til Dem
- Vi håndterer alle gæster fra den første forespørgsel til anmeldelsen, og vores egne rengøringsfolk klargør boligen mellem opholdene.
- Hvis svaret er nej, får De begrundelsen, og det koster Dem ingenting
- De får én opgørelse om måneden med pengene på Deres spanske konto og alle udgiftsposter specificeret på samme dokument.
Uanset hvad ændrer én ting sig ikke. Hvis De siger nej til udlejningstjenesten, bliver gratisdelen ikke dårligere. Kontakterne, svarene og den almindelige hjælp efter udleveringen af nøglerne fortsætter præcis som før, og hvis De hellere vil have, at ejendommen blot står tom og bliver tilset, er det en anden og billigere tjeneste.
Jeg har ikke købt endnu. Kan De gennemgå en ejendom, før jeg afgiver et tilbud?Ja, og det er det mest nyttige, vi gør om dette emne. Fortæl os om boligen og om, hvad De har til hensigt at bruge den til, så fortæller vi Dem, hvad alle tre myndigheder siger, og hvad der stadig skal bekræftes af en advokat. Hvis De køber gennem os, sker dette automatisk før reservationen. Hvis De ikke gør, koster det stadig ikke noget.
Hvad vi faktisk gør, og hvad pengene går til
Korttidsudlejning er ikke en passiv indtægtsordning, men en lille hotelvirksomhed med Deres hoveddør som adresse. Nogen skal besvare en besked klokken elleve om aftenen, afgøre om en reservation tre uger fremme er korrekt prissat, være til stede når en gæst ikke kan åbne porten, registrere hver ankomst hos politiet og sørge for, at ejendommen er reelt rengjort fire timer efter den seneste gæsts afrejse. Det er arbejdet, og de 20 % er prisen for ikke at udføre det.Tabellen nedenfor viser hele omfanget. Den er med vilje specifik, fordi forskellen mellem den ene administrator og den anden næsten aldrig ligger i den fremhævede procentsats.
| Hvad | Sådan opkræves gebyret | Hvad det betyder i praksis |
|---|---|---|
| Indholdet af de 20 % | ||
| Annoncerne og kanalerne | I provisionen | Professionelle fotografier, annonceteksten og ejendommen vises på Airbnb, Booking.com og de øvrige portaler via én kanaladministrator, så én kalender styrer dem alle, og ejendommen ikke kan dobbeltbookes. Vi tiltrækker også vores egne direkte gæster, som slet ikke medfører platformprovision. |
| Prisfastsættelsen | I provisionen | Den fastsættes efter sæson, ugedag og det, der faktisk bliver solgt den pågældende måned, og justeres efterhånden som kalenderen fyldes. En fast pris pr. nat er den mest almindelige årsag til, at en ejendom indtjener mindre end den ved siden af. |
| Hver gæst, fra første spørgsmål til anmeldelsen | I provisionen | Forespørgslerne, bookingen, ankomstinstruktionerne, problemet ved midnat, udtjekningen, tvisterne og anmeldelserne. Uanset hvilket sprog gæsten skriver på, hvilket ikke er tjekkisk og ofte heller ikke engelsk. |
| Indtjekning og adgang | I provisionen | Ankomsten håndteres på stedet, også for gæster, der lander klokken ét om natten, og for dem, der ikke kan finde ud af at åbne porten. Nøgler, koder og adgang håndterer vi, så De ikke skal arrangere det fra Tjekkiet. Den almindelige løsning er en nøgleboks på ejendommen, som er enkel, billig og ikke svigter, når wifi-forbindelsen gør. Hvis De hellere vil have en smartlås, er det også muligt, og ankomsten foregår så som selvindtjekning med en kode, der udstedes pr. booking og holder op med at virke ved udtjekning, hvilket passer godt til sene fly. Ingen af valgene ændrer, hvad De betaler os. Provisionen er faste 20 % + moms, uanset om nogen møder gæsten ved døren eller ej, fordi det aldrig var den dyre del af arbejdet. |
| Gæsteregistrering hos politiet | I provisionen | I Spanien skal hver gæst registreres for hvert ophold, og forpligtelsen ligger hos værten, ikke platformen. Registreringen foretages i SES.HOSPEDAJES, Indenrigsministeriets system, og vi indsender den digitalt ved indtjekning for hver gæst ved hver booking. Det er en af de to forpligtelser, som ejere, der udlejer privat, oftest ikke ved findes, og det er den, der medfører en bøde. |
| Skiftet mellem ophold | I provisionen | Vores egne rengøringsfolk, ikke et underleverandørbureau, udfører arbejdet efter samme standard hver gang. Sengetøjet skiftes, og ejendommen fotograferes på vej ud, så den stand, den blev efterladt i, er et faktum og ikke et diskussionsemne. |
| Månedsopgørelsen og udbetalingen | I provisionen | Ét dokument om måneden: hvad der kom ind pr. booking, hvad der gik ud og hvorfor, vores provision samt det beløb, der indsættes på Deres spanske konto. Ikke blot et samlet beløb uden dokumentation. Og opgørelsen er et resumé, ikke grænsen for, hvad De kan se, for De får også adgang til en portal med kalenderen og bookingerne: hvad der er bekræftet, hvad der kommer, og hvilke datoer der stadig er ledige, uden at De behøver spørge nogen. Ejere, der vil se efter hver uge, kan gøre det, og ejere, der vil læse ét dokument om måneden og intet andet, er det normale. |
| Betales af gæsten, ikke Dem | ||
| Rengøringsgebyret | Gæsten betaler det | Ved hver booking opkræves et rengøringsgebyr, ligesom det sker ved enhver annonce, De selv nogensinde har booket. Det opkræves hos gæsten, trækkes ikke fra Deres indtægt, og vi beholder det fratrukket vasketøjet, som koster cirka 12 til 15 € pr. gæst for håndklæder og sengetøj. |
| Betales af lejeindtægten og specificeres på Deres opgørelse | ||
| Mindre reparationer under udlejningen | Betales af indtægten, til kostpris | En ødelagt persienne, et defekt fyr, en ny elkedel. Det betales af det, ejendommen har indtjent, og fremgår af opgørelsen med fakturaen som dokumentation. Der lægges intet oveni, og vi modtager ikke noget fra håndværkeren for at have formidlet kontakten. |
| Koordinering af en håndværker til en større opgave | 25 € / t plus 25 € for kørsel | Samme takst som for vores ejendomsadministration, og kørslen bortfalder, når den falder sammen med et skift, vi alligevel skulle udføre. Håndværkerens faktura er hans; vores er kun for den tid, nogen skal være til stede. |
| Ikke vores. Det gør en anden, og vi samarbejder med dem | ||
| Turistlicens og registrering | Deres advokat, én gang | Indsendes af Deres advokat og udarbejdes sammen med os. Det er en udgift, De betaler én gang før den første gæst, og den fremgår af pristabellen nedenfor. |
| Skat af lejeindtægten | Deres skatterådgiver | Vi er ikke skatterådgivere, og denne side bliver ikke pludselig til skatterådgivning. Vi giver Deres rådgiver tallene pr. måned i det format, vedkommende beder om. Hvad der kan trækkes fra, og med hvilken sats, afhænger af Deres skattemæssige bopæl. |
| Forsikring | Anbefalet | En forsikring tegnet til en ejerbolig er ikke den samme som en forsikring til en ejendom med betalende gæster, og det er ikke valgfrit at fortælle Deres forsikringsselskab sandheden om, hvad ejendommen bruges til. En specialist håndterer det. |
Hvem taler med gæsterne, og på hvilket sprog?Det gør vi på det sprog, gæsten skriver på, som regel engelsk, spansk eller tysk. De deltager slet ikke i samtalen, medmindre noget kræver en beslutning fra Dem, og De er aldrig den person, en gæst skriver til ved midnat, fordi airconditionanlægget er holdt op med at virke.
Bruger De et eksternt rengøringsfirma?Nej. Rengøringspersonalet er vores eget og er ansat på vores egen lønningsliste, og rengøring er en virksomhed, vi driver, ikke en service, vi køber udefra. Det er den største praktiske forskel mellem administratorer på denne kyst, fordi en klargøring, der ikke sker til tiden, betyder en annulleret booking og en anmeldelse, De ikke kan fjerne.
Sådan flytter pengene faktisk
Det er det, ejerne spørger om til sidst og bekymrer sig mest om, så her er hele kæden. Intet i den er usædvanligt, men næsten ingen offentliggør den, og en ejer, der ikke kender rækkefølgen af disse trin, kan ikke se, om en opgørelse er korrekt.
- Gæsten reserverer og betalerGæsten betaler natprisen plus rengøringsgebyret, enten til platformen eller direkte til os. Platformen trækker sin egen provision på dette tidspunkt. Procentdelen fastsættes af Airbnb eller Booking, ikke af os, og den fremgår som en særskilt linje på Deres opgørelse i stedet for at være indregnet i noget, der tilhører os.
- Opholdet finder sted, og ejendommen klargøres igenIndtjekning, selve opholdet, udtjekning og derefter rengøring og linned. Det rengøringsgebyr, gæsten har betalt, dækker dette, og det berører aldrig Deres indtægt. Vaskeriet trækkes fra dette gebyr med cirka 12 til 15 € pr. gæst.
- Ejendommens omkostninger trækkes fraEn reparation, en udskiftning, en forbrugsartikel eller et adgangsbesøg, som nogen var nødt til at foretage. Hver enkelt post specificeres med den tilhørende faktura. Der lægges ikke noget oven i håndværkerens pris, og der trækkes heller ikke noget fra håndværkeren for at have formidlet opgaven.
- Vores 20 % trækkes fra restenDet er en andel af lejeindtægten, og derfor er der intet at betale i en måned uden bookinger. Provision efter ejendommens egne omkostninger i stedet for før dem er den model, der holder vores incitamenter på linje med Deres.
- Resten går til Deres spanske kontoHver måned til en konto i Deres navn i Spanien. De skal have en spansk konto til dette, og vi kan henvise Dem til siden om, hvordan man åbner en, hvis De endnu ikke har en.
- Opgørelsen følger medÉt dokument: hver booking, hver omkostning, provisionen og udbetalingen. Det er også det dokument, Deres skatterådgiver har brug for, hvilket er endnu en grund til, at det er specificeret i stedet for opsummeret.
Det, vi bevidst ikke gør, er at angive et månedligt beløb, De kan forvente. Hvad en ejendom indtjener, afhænger af markedet, ejendommen, dens anmeldelser og prisfastsættelsen, og en administrator, der lover et tal før den første sæson, har ikke fortalt Dem sandheden om, hvilke af disse forhold vedkommende kan kontrollere.
Hvad det koster
Én provision, aftalt inden noget begynder, og intet at betale, før ejendommen indtjener noget. Der er intet oprettelsesgebyr, intet månedligt honorar, intet annoncegebyr og ingen betaling for fotografering.
| Hvad | Hvor meget | Hvad betyder det |
|---|---|---|
| Vores provision | 20 % + moms pr. booking | Fast. Den trækkes fra lejeindtægten efter ejendommens egne omkostninger. Det nøjagtige beløb bekræftes for Deres ejendom, før De beslutter Dem, fordi en ejendom, der kræver mere arbejde for at kunne udlejes, er dyrere at drive. |
| Kom godt i gang | 0 € | Fast. Professionel fotografering, annoncebeskrivelsen, prisopsætningen og oprettelsen af ejendommen på kanalerne er alt sammen inkluderet i provisionen. De bliver ikke bedt om at betale noget, før ejendommen har indtjent noget. |
| En måned uden bookinger | 0 € | Fast. Provisionen udgør kun en andel af lejeindtægten, så en tom måned koster Dem ingenting. De kan også stoppe, når De ønsker det, og bekræftede bookinger gennemføres som aftalt ved ophør. |
| Ejendomsadministration ud over udlejningen | 0 € | Fast. Hvis boligen genererer indtægter gennem os, er den løbende administration allerede dækket af udlejningsprovisionen, og der er ikke noget separat administrationsgebyr. |
| Rengøring mellem ophold | Gæsten betaler | Fast. Den opkræves hos gæsten som rengøringsgebyr ved hver booking, så den trækkes ikke fra Deres indtægt. Vi beholder den med fradrag af vaskeri på cirka 12 til 15 € pr. gæst for håndklæder og linned. |
| Koordinering af håndværker | 25 € / t plus 25 € for kørsel | Fast og samme sats som vores ejendomsadministration. Gebyret frafaldes, når opgaven falder sammen med en klargøring, der alligevel skulle udføres. |
| Turistlicens og registrering | 150 til 400 €, én gang | Foreløbigt beløb. Indsendes af Deres advokat, udarbejdes sammen med os og betales én gang før den første gæst. Det er advokatens honorar, ikke vores, og det afhænger af ejendommen. |
| Platformens provision | Fastlagt af platformen | Airbnb og Booking tager deres egen procentdel, før pengene når frem til os. Vi fastsætter den ikke, og vi tager ikke del i den. Den fremgår som en særskilt linje på Deres opgørelse, og en direkte gæst betaler den ikke. |
Hvad er vilkårene, og hvad sker der med mine bookinger, hvis jeg stopper?Der er en skriftlig aftale. Den er enkel, og De kan opsige den, når De ønsker det. Allerede bekræftede bookinger gennemføres som aftalt, når De fratræder, fordi en gæst, der har booket i god tro, ikke bør miste sin ferie på grund af et skift af administrator. Intet andet har en opsigelsesperiode, og kalenderen, annoncen og fotografierne tilhører Dem.
De fire ting, alle ejere spørger om, før de siger ja
De kommer op i den samme rækkefølge hver gang, og ingen af dem er urimelige. Det er Deres hjem, og forslaget går ud på, at fremmede skal sove der, mens De befinder Dem to tusind kilometer væk.
- Fremmede i mit hjemAlle gæster identificeres og registreres hos politiet, før de får adgang til boligen. Det er en lovpligtig forpligtelse, ikke en service, vi har opfundet. Bookinger screenes, og en forespørgsel, der ligner en fest mere end en ferie, afvises. Vi vil hellere miste en weekend end et godt forhold til naboerne.
- Hvad hvis de beskadiger nogetTre forskellige ordninger dækker dette, og hvilken der gælder, afhænger af, hvor bookingen kommer fra, så det er værd at kende dem alle. En booking gennem en platform er dækket af platformens egen værtsgaranti eller skadedækning, og kravet behandles gennem platformen. En booking, der kommer direkte til os, medfører et depositum, som opkræves før ankomst og tilbagebetales, efter at boligen er blevet kontrolleret. Bag begge dele ligger Deres egen forsikring, som skal være tegnet til en bolig med betalende gæster og ikke til en ejerbolig, fordi en forsikring, der beskriver den forkerte anvendelse, er en forsikring, der afviser kravet. Det, der får enhver af de tre ordninger til at fungere, er dokumentation: Boligen fotograferes efter hver udskiftning af gæster, så både det, gæsten ankom til, og det, gæsten efterlod, er dokumenteret med en dato. Små ting går hele tiden i stykker. De repareres for indtægterne og fremgår af opgørelsen, og ingen fremsætter krav på grund af et vinglas.
- Bliver det her til et arbejdeDet er et arbejde. Det er vores arbejde. De deltager ikke i samtalerne med gæsterne, De fastsætter ikke priserne i kalenderen, De skal ikke rykke efter en rengøringsperson, og De skal ikke registrere nogen hos nogen. Det, De modtager, er en månedlig opgørelse og en sjælden beslutning, der koster penge.
- Mister jeg brugen af mit eget hjemNej. De blokerer de datoer, De ønsker, før sæsonen, og bruger selv boligen. Det almindelige mønster er det modsatte af, hvad folk forventer: Ejerne kommer i skuldersæsonerne og til jul, hvor kysten alligevel er rarere at opholde sig ved, og lader boligen indtjene penge i de sommeruger, de næppe selv ville have brugt.
Kan jeg beholde mine egne ting i boligen?Et aflåst ejerskab er normalt, og de fleste af vores ejere har et. Alt andet skal kunne erstattes, fordi noget på et tidspunkt vil blive ødelagt eller fjernet. Tommelfingerreglen er, at alt, hvad De ville være ked af at miste, ikke bør befinde sig i en bolig, som gæster bruger.
Når boligen er Deres
De fastlægger selv Deres datoer først, og kalenderen bygges op omkring dem. I praksis betyder det, at De fortæller os før sæsonen, hvilke uger De ønsker, og senere blokerer andre datoer, så længe de ikke allerede er solgt. En booking, der er blevet bekræftet, kan ikke annulleres for at gøre plads til Dem. Det er den eneste reelle begrænsning, og den gælder også for ethvert hotel.Det er værd at være ærlig om afvejningen, fordi det er hele beslutningen. De uger, hvor boligen indtjener mest, er de uger, hvor De allerhelst vil være her. En ejer, der ønsker august hvert år og samtidig ønsker, at boligen skal dække sine omkostninger, beder om to forskellige ting, og det er bedre at vide det på forhånd end at opdage det i juni. Ejere, der er her flere gange om året og tager skuldersæsonerne, er som regel meget tilfredse med denne ordning. Ejere, hvis eneste tur ligger i de første to uger af august, er som regel gladere for en bolig, de blot ejer.Og De ankommer til en bolig, der virkelig er klar, hvilket er den undervurderede del. Den er rengjort til den standard, en betalende gæst får, sengetøjet er friskt, og alt, der holdt op med at fungere i marts, blev repareret i marts i stedet for at blive opdaget af Dem klokken elleve om aftenen med en kuffert i entreen.
Hvis korttidsudlejning ikke er mulig
Nogle gange er svaret på det første afsnit nej. Fællesskabet har stemt imod det, byen har lukket for nye registreringer, eller bygningen har ganske enkelt aldrig været indrettet til det. Det er ikke boligens eller samtalens afslutning, men betyder blot, at der skal lægges en anden plan.
- En langtidsudlejningHvis bygningen ikke tillader korttidsudlejning, kan De som regel stadig udleje boligen på langtidsbasis, blot ikke gennem Airbnb eller Booking. Indtægten er lavere pr. måned og langt mere stabil, og der er én lejer i stedet for fyrre gæster. Afvejningen er den afgørende: Boligen er beboet, så De kan ikke selv bruge den.
- Mellemudlejning, nogle måneder ad gangenMånedlig vinterudlejning er et reelt marked på denne kyst, fordi nordeuropæere kommer hertil om vinteren, når sommergæsterne er taget hjem. Det ligger mellem de to: bedre indtægt end ved langtidsudlejning, og boligen er fri i de måneder, hvor De faktisk ønsker at bruge den.
- Og vi kan påtage os begge dele, hvis De spørgerBegge muligheder tilbydes efter forespørgsel og er ikke faste produkter, så fortæl os det, og vi siger, om boligen egner sig til det. Hvis vi påtager os opgaven, annoncerer vi boligen på Idealista, hvor lejerne på denne kyst faktisk søger, og vi betaler selv for fotograferingen. Der er intet oprettelsesgebyr og intet at betale for at få boligen annonceret. Formålet er ikke gavmildhed. Det er, at en bolig, der står tom, fordi udlejningen ikke blev til noget, ikke er noget værd for nogen af os.
- Eje den og få den passetHvis boligen ikke kommer til at indtjene penge, bliver spørgsmålet, hvem der holder øje med et tomt hjem. Det er en separat og langt billigere service, og den beskrives på en anden side.
- Vent, og tjek igenEt fællesskab kan stemme igen, og en by kan ændre sine regler i begge retninger. Hvis svaret i dag er nej, er det værd at vide, hvad der skulle ændres, for at det kunne blive et ja, og det kan vi fortælle Dem i stedet for at gætte.
Jeg har allerede selv udlejet boligen. Hvad sker der med min annonce og mine anmeldelser?Vi overtager kalenderen i stedet for at begynde forfra. Bekræftede bookinger gennemføres på Deres eksisterende vilkår, og når det er muligt, beholder vi den eksisterende annonce, så anmeldelseshistorikken ikke går tabt, fordi en annonce med to års anmeldelser indtjener mere end en ny uden anmeldelser. Det, der normalt ændres først, er prisfastsættelsen og fotograferingen. Fortæl os det, før De underskriver noget, fordi en overdragelse midt i en sæson kræver planlægning omkring de bookinger, der allerede findes.
Det, vi tjekker, før der bruges penge
Dette sker før fotograferingen, før licensansøgningen og før nogen penge flyttes. Det tager dage snarere end uger, og det meste foregår ved skrivebordet. Resultatet er et klart svar: ja, og her er, hvad der kræves, eller nej, og her er grunden. Hvis svaret er nej, har vi begge sparet en masse tid, og De har ikke betalt noget.| Det, vi kontrollerer | Hvorfor det afgør svaret | Det får De |
|---|---|---|
| Selve ejendommen | ||
| Dokumentation for ibrugtagning og beboelighed | En bolig kan ikke registreres til turistformål uden de dokumenter, der viser, at den er lovligt beboelig. Ved et nybyggeri kommer dette med overdragelsen. Ved en ældre brugt bolig mangler det lejlighedsvis helt, hvilket er et problem, der eksisterede før Dem. | Bekræftet ud fra dokumenterne, med de manglende oplysninger angivet. Alt, hvad der mangler, går til Deres advokat, ikke til os. |
| Om der kan findes en registrering på denne adresse | En licensansøgning for en ejendom, der ikke kan få en licens, koster uger og advokathonoraret og ender, hvor den begyndte. | Kontrolleret i registret, før noget indsendes. |
| Planløsningen, sengepladserne og det, reglerne kræver | Turistindkvartering har minimumskrav, og antallet af gæster, De lovligt kan tage imod, afgør i højere grad, hvad ejendommen kan indtjene, end natprisen gør. | En skriftlig kapacitet og hvad der skal ændres for at øge den. |
| Byen og registret | ||
| Kommunens egne begrænsninger | Flere byer har strammet reglerne for nye turistudlejninger, og afgørelsen træffes by for by og sommetider distrikt for distrikt. Det andalusiske register accepterer ikke en registrering, hvis byen har begrænset den. | Den aktuelle situation for netop Deres adresse, dateret, så De ved, hvornår den blev kontrolleret. |
| Om reglerne er under revision | En regel, der snart ændres, er lige så vigtig som en, der allerede er ændret, og det er forskellen mellem at bruge penge på opstart nu og at vente tre måneder. | Hvad der er kendt, og hvad der ikke er, sagt klart i stedet for fremstillet som sikker viden. |
| Ejerforeningen | ||
| Ejerforeningens vedtægter | Et forbud kan være skrevet ind i vedtægterne og ganske enkelt aldrig nævnt af nogen, der sælger ejendommen. Det er det samme dokument, som Deres advokat læser før et køb. | Gennemlæst og de relevante bestemmelser citeret for Dem. |
| Referaterne fra møderne | Den afgørende afstemning med tre femtedele kan allerede have fundet sted eller stå på dagsordenen for et møde, som ingen har fortalt Dem om. En afstemning, der er planlagt til næste måned, kan afgøre hele grunden til, at De køber. | Gennemlæst så langt tilbage, som de findes, med alt relevant fremhævet. |
| Fællesskabets faktiske holdning | En bygning, hvor udlejning er lovlig, men naboerne er fjendtlige, er en bygning, hvor enhver gæst bliver til en klage. Dette er en vurdering snarere end et dokument, og den er værd at have. | En ærlig vurdering, også når den er grunden til, at vi ville sige nej. |
| Om det faktisk vil fungere | ||
| Gæsteregistrering og de praktiske forpligtelser | Alle gæster skal registreres for hvert ophold, og forpligtelsen påhviler værten. Det er det, ejere, der udlejer privat, oftest ikke ved. | Opsat før den første booking og udført digitalt ved hvert check-in. |
| Adgang, nøgler og hvordan en gæst kommer ind | Et afspærret boligområde med en kode, som fællesskabet ikke vil udlevere, eller en bygning, hvor portneren afviser turister som gæster, gør en god ejendom umulig at drive. | Gennemgået i praksis, ikke antaget. |
| Om vi kan nå at vende tilbage i tide | Et check-out klokken ti og et check-in klokken tre giver fire timer til en fuld rengøring og skift af sengetøj. Hvis vores team ikke pålideligt kan være der, ligger ejendommen uden for det, vi påtager os, og det vil vi hellere sige end acceptere den. | Et klart ja eller nej, baseret på hvor ejendommen faktisk ligger. |
| Hvad ejendommen har brug for før den første gæst | Senge, sengetøj, et køkken, der fungerer for seks personer i stedet for to, mørklægning i soveværelserne og aircondition, der er blevet serviceret. En ejendom, der er indrettet til en ejer, er sjældent indrettet til gæster. | En liste, hvor det nødvendige er adskilt fra det, der kan gøres senere. |
Sådan begynder det
Købet består af femten trin og ender med nøglerne. Dette er, hvad der sker derefter. Hvis De købte gennem os, fandt udlejningstjekket i trin 01 allerede sted før Deres reservation, så dette begynder ved trin 02. Hvis De ikke gjorde, begynder det med en adresse og en telefonsamtale.Trin 15 af 15 og derefter
- EgnethedstjekketGratis, cirka dageDe giver os adressen og fortæller, hvad De ønsker at gøre med ejendommen. Vi kontrollerer de tre lag og giver Dem et skriftligt svar med begrundelsen. Det er gratis, uanset om De går videre eller ej, og det er det trin, der afgør alt, hvad der følger efter.New buildVi spørger udvikleren på forhånd, om korttidsudlejning er tilladt efter fællesreglerne, fordi der i et nybyggeri måske endnu ikke findes referater, som kan læses, og vedtægterne er udviklerens udkast. Det er langt lettere at få svaret før den endelige gennemførelse end efter.ResaleVi gennemgår vedtægterne og referaterne fra generalforsamlingerne, og Deres advokat bekræfter dem. For en bolig, der tidligere har været udlejet, kontrollerer vi også, om den eksisterende registrering overføres, eller om der skal indgives en ny, fordi sælgere rutinemæssigt antager det første, og det er ikke altid korrekt.
- Vi besigtiger ejendommenFør annonceringVi påtager os ikke en ejendom, vi ikke har set. Det er under besøget, det reelle svar viser sig: hvordan ejendommen vil tage sig ud på billeder, hvor mange personer der komfortabelt kan sove der i praksis og ikke kun teknisk set, hvad der mangler, om terrassen er grunden til, at nogen booker den, og hvor hurtigt vores team kan komme ind og ud på en skiftedag.
- Licensen sammen med Deres advokatUgerRegistreringen indgives af Deres advokat og forberedes sammen med os. Parallelt fortæller vi Dem, hvad ejendommen har brug for, før den første gæst ankommer, opdelt i det, der er nødvendigt, og det, der kan vente til efter den første sæson.
- Fotografering, annoncering og priserCirka dageProfessionelle fotografier, en annonce skrevet til hver kanal, en priskalender tilpasset den sæson, den lanceres i, og ejendommen aktiv på platformene via én kalender. Alt dette er inkluderet i provisionen, og De bliver ikke faktureret for noget af det.
- Den første gæst og den første opgørelseFra dette tidspunktBookingerne kommer ind, ejendommen klargøres mellem dem, og en måned senere modtager De den første opgørelse og den første udbetaling. Derefter hører De fra os, når noget kræver en beslutning, og ellers én gang om måneden.
Gør det selv eller ej
Den samme ejendom, den samme sæson, to måder. Venstre kolonne viser, hvad privat udlejning fra Tjekkiet faktisk indebærer, ikke en karikatur af det.| På egen hånd eller via et andet bureau | Med Arevont | |
|---|---|---|
| Hvem godkendte, at De må udleje? | Som regel ingen. En agent sagde ja, eller annoncen sagde, at en licens var tilgængelig, og ingen af delene er et dokument. | Det gør vi på alle tre niveauer, før der bruges penge. Vi betragter ikke en agents svar som en bekræftelse. |
| Hvem svarer gæsten klokken elleve om aftenen | Det gør De, på engelsk, i en anden tidszone, om en kedel, De aldrig har set. | Det gør vi på gæstens sprog, og De opdager det på opgørelsen. |
| Hvem gør rent mellem ophold | Et rengøringsbureau, De aldrig har mødt, bestilt via en besked, hvis udeblivelse De opdager gennem den næste gæst. | Vores egne rengøringsfolk, på vores egen lønningsliste, efter en tidsplan, vi selv styrer. |
| Hvem registrerer gæsterne hos politiet | Det gør De for hvert ophold, og de fleste private værter ved ikke, at forpligtelsen findes. | Det gøres digitalt ved hver indtjekning som en del af servicen. |
| Hvem betaler for en ødelagt kedel i august | Det gør De via en overførsel fra Tjekkiet, efter at have fundet en blikkenslager, der svarer på et sprog, De ikke taler. | Betalt af indtægten til kostpris, specificeret på opgørelsen, mens nogen er til stede, mens arbejdet udføres. |
| Hvad sker der i en måned uden bookinger | 0 €, og annoncen bliver bare liggende. | 0 €. Provisionen er en andel af indtægten, så ingen indtægt betyder ingen provision. |
| Hvad det koster, når det udlejes | Platformens provision plus Deres egen tid, som er den omkostning, ingen tæller med. | 20 % + moms af bookingen plus platformens egen provision, og slet ingen platformprovision på vores direkte gæster. |
| Sproget, det hele foregår på | Spansk med kommunen, fællesskabet og håndværkeren. Engelsk med gæsterne. | Tjekkisk hos os, alt andet af os. |
Lejligheden gav mening. Et møde, som ingen havde nævnt, afgjorde udfaldet.
Dette er en af de sager, der allerede findes på vores hjemmeside, og den hører mere hjemme på denne side end noget andet sted, fordi korttidsudlejning var hele årsagen til, at kunden købte. En lejlighed i Mijas til 495.000 €, som passede til budgettet og til den måde, kunden ønskede at bruge den på. Den var allerede reserveret, og depositummet var betalt.- Det kunden købteEn lejlighed, der passede til budgettet og planen. Korttidsudlejning var en del af planen. Ejendommen var reserveret, og reservationsdepositummet var betalt.
- Det fandt viSammen med advokaten fandt vi ud af, at der var planlagt et beboermøde kort efter reservationen, og at dagsordenen omfattede en afstemning om korttidsudlejning. De oplysninger, der skulle afgøre, om købet gav mening, stod ikke i annoncen.
- Det gjorde viVi anbefalede ikke automatisk at fortsætte, blot fordi ejendommen allerede var reserveret. Vi afventede resultatet af afstemningen.
- Sådan endte detAfstemningen tillod ikke det, kunden havde regnet med. Vi anbefalede ikke at gennemføre købet. Reservationsdepositummet blev tilbagebetalt, og kunden trak sig fra handlen.
Kunden undgik ikke kun et dårligt køb. De mistede heller ikke reservationsdepositummet.
Sådan betales der
- VærtGæsten betaler natprisen og rengøringsgebyret. Platformen tager sin egen provision fra dette, før beløbet når os, og en gæst, der booker direkte hos os, betaler ingen del af den.
- DeBetal intet på forhånd og intet månedligt. Vores 20 % og ejendommens egne omkostninger trækkes fra det, ejendommen har indtjent, og begge dele står specificeret på samme opgørelse.
- Arevont20 % af hver booking, rengøringsgebyret fratrukket vasketøjet og 25 € i timen, når nogen skal være til stede på ejendommen for en håndværker. Det er det hele. Der kommer ikke noget fra andre steder, og en håndværker bliver ikke opkrævet noget for formidlingen.
Der er intet at betale for at komme i gang og intet at betale i en måned uden bookinger. Aftalen fortsætter, og De kan opsige den, når De ønsker det, mens bekræftede bookinger respekteres ved ophør.Hvis vi også står for korttidsudlejningen af ejendommen, er der slet ikke noget separat administrationsgebyr: Ejendomsservicen er allerede dækket af udlejningsprovisionen. Det er ikke en rabat, vi har opfundet til denne side. Det er sådan, de to tjenester altid har hængt sammen.Alt, hvad De allerede får fra os, forbliver, som det er. Kontakterne, svarene og den almindelige hjælp efter overdragelsen af nøglerne koster ikke noget og kommer aldrig til det, uanset om ejendommen indtjener en euro eller ej.
Vi tager os selv af ejendomsadministration, rengøring og komplet korttidsudlejning.
Det, vi ikke vil love Dem, og hvornår De ikke bør gøre dette
Vi garanterer ikke belægning, og vi garanterer ikke indkomst, hvilket ingen ærlig administrator bør gøre. Hvad en ejendom indtjener, afhænger af markedet, selve ejendommen, dens anmeldelser og dens prisfastsættelse, og vi kontrollerer de to sidste af disse fire forhold. Enhver, der giver Dem et tal, før de har set Deres ejendom og før den første sæson er gået, fortæller Dem noget, de ikke kan vide.Det er også grunden til, at der ikke findes ét eneste indtjeningstal på denne side. Ingen belægningsgrad, ingen gennemsnitlig natpris, intet afkast. Vi havde sådanne tal på den gamle version af siden, og de var pladsholdere, som ingen havde verificeret, hvilket er værre end slet ingen tal. Når vi offentliggør tal her, vil de være reelle tal fra ejendomme, vi faktisk administrerer, og indtil da er fraværet det ærlige svar.Udlejning er den eneste reelle risiko ved hele købet, og det er værd at gentage både til sidst og i begyndelsen. Vi har set købere lægge et helt budget baseret på lejeindtægter for derefter at opdage, at deres ejerforening havde stemt imod korttidsudlejning. Hvis udlejning er grunden til, at De køber, skal De kontrollere det før reservationsdepositummet, uanset om De gør det med os eller en anden.Vi gør kun dette fra Manilva til Marbella: Manilva, Casares, Estepona, Benahavís og Marbella. Uden for disse fem områder siger vi nej. En administrator, der ikke kan have en rengøringsmedarbejder ved døren på en skiftedag, er et telefonnummer, ikke en virksomhed, og det ville være værre at tage Deres penge for en sådan løsning end slet ikke at have siden. Af samme grund påtager vi os også kun et begrænset antal ejendomme.Og der findes en version af Dem, som ikke bør gøre dette. Hvis Deres ene årlige rejse er den første fjorten dage af august, vil udlejning optage de uger, De faktisk ønsker. Hvis ejendommen ligger et sted med et begrænset liv uden for sæsonen, kan den måske blive udlejet i ti uger og stå tom i toogfyrre, hvilket er meget omsætning for et beskedent udbytte. Hvis De ganske enkelt helst vil have, at ingen andre sover i Deres seng, er det et helt legitimt svar, og der findes en billigere service til Dem: Nogen passer ejendommen, og ingen opholder sig i den.
De mest almindelige spørgsmål om korttidsudlejning
- Hvad er Deres provision, og er der andet?
- 20 % af hver booking, trukket fra lejeindtægten efter ejendommens egne omkostninger. Der er ingen opstartsomkostning, intet månedligt gebyr, intet annoncegebyr og ingen betaling for fotografering. Den præcise procentsats bekræftes for Deres ejendom, før De beslutter noget, fordi en ejendom, der kræver mere arbejde at udleje, koster mere at drive. De eneste andre poster, der nogensinde fremgår af en opgørelse, er platformens egen provision, omkostninger, som ejendommen selv har afholdt, og 25 € i timen, hvis nogen har skullet være til stede for en håndværker.
- When and how do I get paid?
- Månedligt til en konto i Deres navn i Spanien med en opgørelse, der viser hver booking, hver omkostning og provisionen. De skal have en spansk bankkonto til dette. Hvis De endnu ikke har en, er det en separat og enkel opgave, og der findes en side om den.
- Hvem registrerer gæsterne hos politiet?
- Det gør vi digitalt ved hver indtjekning. Spanien kræver det for hver gæst ved hvert ophold, og forpligtelsen påhviler værten, ikke Airbnb eller Booking. Det er en af de to ting, som ejere, der udlejer privat, oftest ikke ved. Den anden er, at ejendommen skal være registreret, før den overhovedet må annonceres.
- Kan jeg selv bruge ejendommen?
- Ja. De blokerer de datoer, De ønsker, før sæsonen, og bruger den. Den eneste begrænsning er, at en bekræftet booking ikke kan annulleres for at skabe plads, hvilket er den samme regel, som ethvert hotel arbejder under. De fleste ejere, der er tilfredse med denne ordning, kommer i skuldersæsonerne og til jul og lader ejendommen indtjene penge gennem sommeren.
- Hvad sker der, hvis noget går i stykker, mens en gæst er på ejendommen?
- Det tager vi os af. Små ting bliver udbedret samme dag og betales af indtægten, og de fremgår af Deres opgørelse med fakturaen som bilag. Alt dyrt får en pris og en besked til Dem, før det udføres, medmindre det aktivt forårsager skade. I så fald begrænser vi først skaden og ringer til Dem bagefter. De er ikke den person, en gæst skal skrive til om en kedel.
- Garanterer De en minimumsindkomst eller et minimumsantal overnatninger?
- Nej, og det bør ingen ærlig administrator gøre. Resultaterne afhænger af markedet, ejendommen, dens anmeldelser og dens prisfastsættelse. Det, vi vil gøre, er at fortælle Dem, før vi begynder, om vi mener, at en ejendom vil være let at udleje, også når svaret er nej. Vi vil hellere miste ejendommen fra porteføljen end påtage os en, der fører til en skuffet ejer.
- Hvor lang tid går der fra den første samtale til den første gæst?
- Egnethedsvurderingen tager dage. Licensen og registreringen gennem Deres advokat er det, der tager længst tid, og det drejer sig om uger snarere end dage. Fotografering, annoncer og prisfastsættelse tager dage, når ejendommen er klar. Det, der normalt afgør tidsplanen, er ikke papirarbejdet, men om ejendommen er møbleret og udstyret til gæster. For en ejendom, der er købt tom, er dette en separat opgave med sin egen leveringstid.
- Betaler jeg skat i Spanien af lejeindtægten?
- Ja, og det beregnes forskelligt for de perioder, hvor boligen er udlejet, og de perioder, hvor De bruger den, eller den står tom. Tilladte omkostninger kan fratrækkes lejeindtægten, når de juridiske betingelser er opfyldt, og beregningen afhænger af Deres skattemæssige bopæl og af, hvordan boligen anvendes. Vi er ikke skatterådgivere, og det lader vi heller ikke som om, vi er. Det, vi leverer, er de månedlige tal, Deres rådgiver har brug for, i det format, vedkommende beder om.
