De mest almindelige fejl ved boligkøb i Spanien
På 30 sekunder
De fejl, der koster udenlandske købere mest i Spanien, er helt almindelige. De budgetterer med udbudsprisen og intet andet, men de reelle omkostninger er 8 til 13 % højere. De forventer, at notaren kontrollerer ejendommen, men det gør han ikke. Og de træffer beslutningen på den sidste dag af en fremvisningsrejse, fordi flyet hjem går søndag.
- ProcesProcesUnderskrivelse af en reservationsaftale, før betingelserne for tilbagebetaling er læst.What to do insteadFå advokaten til at læse den, før pengene overføres.
- PengePengeKun at budgettere med udbudsprisen og intet andet, så De overser de ekstra 8 til 13 %.What to do insteadBeregn hele købet, før De går på boligjagt.
- EjendomEjendomAt springe den tekniske gennemgang over, fordi ingen beder om den.What to do insteadUndersøg grunden og bygningen, ikke kun prisen.
- BeslutningBeslutningAt reservere på rejsens sidste dag, fordi flyet hjem afgår søndag.What to do insteadFastlæg kriterierne, før De flyver, ikke under rejsen.
Hvad bekymrer købere sig om, og hvad koster virkelig penge?
Næsten alle udenlandske købere ankommer med den samme korte liste over bekymringer, og næsten ingen af dem er det, der ender med at koste penge. Det hjælper at rydde denne liste af vejen først, fordi bekymringerne larmer, mens de reelle fejl er stille.
Det købere bekymrer sig omDet, der virkelig koster
- Uvedkommende tager lejligheden, mens jeg er i Tjekkiet
- Det sker, men det er sjældnere her, end omtalen i de tjekkiske medier antyder. Den reelle risiko i dette område er mindre dramatisk: en regel, De ikke har læst. En ejerforening kan begrænse, hvad De må gøre med ejendommen, og den beslutning træffes på et møde, som De ikke deltog i.
- Udvikleren tager mine penge og færdiggør aldrig byggeriet
- Enhver betaling, De foretager, før et nybyggeri er færdigt, skal være dækket af en bankgaranti i Deres navn, og Deres advokat kontrollerer formuleringen for Deres lejlighed, før nogen penge overføres. Den pengebommert, der rent faktisk sker, er mindre og langt mere almindelig: at budgettere med udbudsprisen og intet andet.
- Der er en skjult juridisk mangel, som ingen kan finde
- En god, uafhængig advokat finder den slags, og det er netop det arbejde, De betaler for. Det, som ingen standardkontrol dækker, medmindre nogen specifikt spørger om det, er, hvad der lovligt kan bygges på grunden foran Dem. Det er ikke en mangel ved ejendommen. Det er et faktum om nabolaget.
- Jeg kommer til at betale for meget for boligen
- Det er muligt, og hvis De beholder ejendommen længe nok, kan De komme over det. Den kostbare version er at betale en rimelig pris for den forkerte ejendom: den forkerte mikrolokation, den forkerte orientering eller en lejlighed, hvis driftsomkostninger gør den dyrere end en tilsvarende bolig.
Hvilken af disse tolv ser De oftest?Vi vil ikke give Dem en rangliste, fordi vi ikke har talt efter, og en opdigtet rangliste er netop den slags, man bør undgå. Det, vi kan sige, er, hvor fejlene samler sig. Næsten alt dyrt sker to steder: i den uge, hvor budgettet fastlægges, og i de sidste to dage af en fremvisningsrejse. En advokat, der arbejder for Dem, fanger de fleste fejl i papirarbejdet.
Hvilke fejl i processen rammer købere oftest?
Den spanske notar bevidner underskriften og omdanner salget til et offentligt skøde, men kontrollerer ikke, om ejendommen er en god idé. Han kontrollerer ikke, om sælgeren har betalt fællesudgifterne, om bygningen stemmer overens med dokumenterne, eller om prisen er rimelig. At antage noget andet er den første af fire fejl. Alle fire udspringer af den samme grund: Processen virker bekendt, men den er det ikke.
- AlmindeligAt forvente, at notaren kontrollerer ejendommenOrdet findes på Deres sprog, men beskriver en anden funktion dér. En spansk notar bekræfter identiteter, læser skødet højt og registrerer, at De har underskrevet. Han kontrollerer ikke, om sælgeren har betalt fællesudgifterne, om bygningen stemmer overens med dokumenterne, eller om prisen er rimelig.What to do insteadBetragt mødet hos notaren som den dag, hvor salget bliver endeligt, ikke som den dag, hvor det bliver kontrolleret. Kontrollen finder sted flere uger tidligere, og nogen skal betales for at udføre den.
- AlvorligAt bruge sælgerens eller udviklerens advokatDet tilbydes, og det er bekvemt. I mange lande er grænsen mellem de to sider ofte uklar. Her udfører udviklerens advokat sit arbejde kompetent, men kun for udvikleren.What to do insteadGiv Deres egen, uafhængige advokat opgaven, og betal selv. Vi anbefaler som standard Malaga Solicitors, men De er naturligvis velkommen til at medbringe Deres egen. Vi modtager ikke henvisningshonorar i nogen af delene.
- AlvorligAt underskrive en reservationsaftale uden at læse betingelserne for tilbagebetalingReservationsbetalingen er lille sammenlignet med det fulde køb. Den føles som en formalitet, og købere underskriver den normalt under tidspres. Men det er den eneste betaling i hele købet, der ikke er dækket af nogen garanti.What to do insteadFå advokaten til at læse reservationen, før pengene forlader Dem, ikke bagefter. Én ting er vigtig: Præcis hvilke fund får pengene tilbage til Dem, og få dette på skrift.
- AlmindeligAt underskrive spanske dokumenter, De ikke kan læseAlle i rummet er venlige og har travlt, og det føles som om De uden grund forsinker det hele, hvis De beder om en oversættelse.What to do insteadBed om dokumentet på forhånd på et sprog, De kan læse, og bed om en autoriseret tolk hos notaren, hvis De ønsker det. Det koster ikke noget at sætte tempoet ned ved en underskrift. Det gør det at omgøre den.
Hvor meget af dette kan jeg undgå uden at betale nogen?Mere end de fleste forventer. Det er gratis at læse reservationsaftalen ordentligt, spørge hvem advokaten på den anden side af bordet arbejder for, og bede om et dokument på et sprog, De kan læse. Den uafhængige juridiske kontrol er ikke gratis, og det er det ene sted, hvor vi aldrig vil foreslå, at De sparer penge.
Hvilke pengebommerter koster købere mest?
Læg cirka 13 % oven i for et nybyggeri og cirka 9 % for en brugt bolig. Læg derefter de årlige ejeromkostninger til. Kontroller så, hvor meget en bank reelt vil låne Dem, baseret på bankens egen vurdering. Tre af de fire fejl nedenfor handler om simpel matematik, og den fjerde handler om banken. De kan besvare alle fire, før De ser på en eneste ejendom.
- At budgettere med udbudsprisen og intet andetVed et nybyggeri skal De regne med omkostninger på cirka 13 % oven i prisen. Ved en brugt bolig cirka 9 %. Forskellen skyldes hovedsageligt skatten. Et nybyggeri medfører 10 % moms og i Andalusien AJD. En brugt bolig medfører overdragelsesafgift på 7 %. Læg derefter advokaten, notaren, tingbogen og flere mindre poster til. For en lejlighed til 500.000 € er det ikke en lille afrundingsfejl. Det er forskellen på et køb, der kan gennemføres, og et køb, De må genforhandle.
- At budgettere med købet og glemme ejerskabetAt eje ejendommen medfører en strøm af betalinger, der aldrig stopper: lokal ejendomsskat, affaldsafhentning, forsikring, elektricitet og vand, selvangivelsen for ikke-residenter samt fællesudgiften. Fællesudgiften varierer mest, fra cirka 900 € til cirka 6.000 € om året. Derfor kan to lejligheder til samme pris adskille sig med tusindvis af euro om året. Sammenlign de samlede omkostninger, ikke kun prisen.
- At overlade valutaoverførslen til den sidste ugeFor en udenlandsk køber er den største enkeltomkostning ofte slet ikke et gebyr. Det er vekselkursen ved en stor overførsel. Den næststørste risiko er timing. En bank kan bede Dem dokumentere, hvor pengene stammer fra, eller tilbageholde en overførsel til en intern kontrol. Begge dele er normalt, og begge dele tager flere dage. Det værste tidspunkt at opdage dette på er ved notarmødet.
- At gå ud fra, at et spansk realkreditlån fungerer som et tjekkiskHvis Deres indkomst er i en anden valuta end euro, bør De realistisk planlægge finansiering af omkring halvdelen af den værdi, banken selv fastsætter for ejendommen, ikke 70 eller 80 % af det beløb, De har aftalt at betale. Banken låner ud på grundlag af sin egen vurdering. Hvis De køber til 500.000 €, og banken vurderer den til 470.000 €, beregnes lånet ud fra 470.000 €. Få finansieringen på plads, før De reserverer, ikke efter at De har valgt ejendommen.
De kan besvare alle fire, før De ser på en eneste ejendom. Derfor står de så tidligt på listen. Et budget, der allerede omfatter skatten, de årlige omkostninger og den reelle belåningsgrad, er et budget, De faktisk kan købe bolig ud fra.
Kilder
Ændrer disse procentsatser sig, hvis jeg køber gennem et selskab?Det kan de. Det er et spørgsmål til en spansk skatterådgiver, før De underskriver noget, ikke til os og ikke til en webside. Det, vi vil sige, er dette: At købe gennem en selskabsstruktur for at spare skat er et af de områder, hvor en tjekkisk antagelse fungerer dårligt her, og omkostningen ved at tage fejl viser sig ofte flere år senere.
Hvilke fejl begår købere med selve ejendommen?
Spanien kræver ikke en byggesagkyndig undersøgelse. Det forhindrer Dem ikke i at købe ved siden af en ubebygget grund. Og det fortæller Dem ikke, om De må leje lejligheden ud. De skal selv spørge om alle tre ting.
- AlvorligAt springe den tekniske inspektion over, fordi ingen beder om denDer er ingen lovmæssige krav og ingen almindelig forventning, så de fleste købere springer den over. Fotografier tages på ejendommens bedste tidspunkt, og de viser ikke dens alder. De dyre problemer findes bag væggen, under terrassen og i installationerne.What to do insteadBestil en uafhængig teknisk inspektion af enhver ejendom, De seriøst overvejer.
- AlvorligAt undersøge bygningen, men ikke grunden foran denEt almindeligt juridisk tjek fortæller Dem om den ejendom, De køber. Det fortæller Dem ikke, hvad der lovligt kan bygges på jorden ved siden af. En lav, gammel villa foran Deres terrasse kan ligge på en grund, hvor der må bygges noget meget højere.What to do insteadSpørg, hvad lokalplanen tillader på grunden foran, før De indregner udsigten i prisen.
- AlmindeligAt antage, at De kan leje den ud til turisterDet sker ikke automatisk. Det afhænger af ejendommen, kommunen, ejerforeningens regler og det aktuelle licenssystem. En ejerforening kan med tre femtedeles flertal godkende, begrænse, stille betingelser for eller forbyde turistudlejning.What to do insteadKontrollér udlejningsrettighederne, før De reserverer, hvis udlejning er en del af grunden til, at De køber.
Er et projektsalg mere risikabelt end en brugt bolig?Det er en anden form for risiko, ikke blot en større risiko. Ved projektsalg er Deres penge udsat i længere tid, og datoen for den endelige gennemførelse kan ændre sig. Derfor skal enhver betaling før den endelige gennemførelse være dækket af en bankgaranti i Deres navn. Ved en brugt bolig får De ejendommen med det samme, men De overtager også dens historik: dens tilstand, dokumenter og plads i et fællesskab, som allerede har truffet beslutninger og har gæld. Fejlene nedenfor udspringer af begge situationer.
Hvilken enkelt fejl er den dyreste på denne kyst?
En tidsplan, ikke et dokument. Den ser sådan ud: fem dage booket, otte fremvisninger om dagen, et fly hjem søndag og en reservation underskrevet lørdag eftermiddag. Rejsen er ved at være slut, og det føles som en fiasko at tage hjem uden noget. Ingen af de engelske vejledninger nævner denne fejl. Efter vores erfaring er det den dyreste af de fjorten.Intet her er et juridisk problem. Alle er ærlige, og papirarbejdet er i orden. Men køberen har stadig truffet beslutningen af den forkerte grund. En frist, der skyldes et fly, en skoleferie eller en developers prisrunde, er ikke en grund til, at en ejendom er den rigtige for Dem.Løsningen er enkel, og den virker. Beslut før fremvisningsrejsen, hvad der ville gøre en ejendom værd at reservere. Skriv det ned. Og giv Dem selv tilladelse på forhånd til at tage hjem uden at købe. De fleste fremvisningsdage omfatter færre end seks ejendomme af samme grund: Efter seks holder De op med virkelig at se dem. Hvis rejsen giver Dem et udvalg af ejendomme i stedet for en underskrift, var det en vellykket rejse.
Den anden halvdel af dette problem er presset fra begrænset tilgængelighed, og det fortjener sit eget navn. "Den sidste gode bolig" er en grund for sælgeren til at ønske en hurtig beslutning. Det er ikke i sig selv en grund til, at De skal træffe en.
Hvilke af disse fejl er specifikt tjekkiske?
Fire fejl, og ingen af dem optræder i nogen engelsk vejledning, fordi de ikke er fejl, som en engelsk køber begår. Hver af dem er en vane, der fungerer godt i Tjekkiet, men ikke fungerer her.| Hvad overføres fra Tjekkiet | Hvorfor det ikke virker her | Hvad De bør gøre i stedet |
|---|---|---|
| Tingbogens sikkerhed | I mange lande er tingbogens ejeroplysninger næsten et endeligt bevis, og folk behandler den spanske version på samme måde. En nota simple er et almindeligt uddrag fra den spanske tingbog, der viser, hvem der ejer en ejendom, og hvad der er registreret på den, og det er det første dokument, Deres advokat læser, før De betaler noget. Men det er ikke et endeligt bevis. Det er et øjebliksbillede. Nogle hæftelser tager tid at fremgå af det, og den faktiske bygning kan afvige fra det registrerede. | Læs den som én oplysning blandt flere. Advokaten læser den sammen med ejerforeningens attest, licensstatus, catastro og selve bygningen. Det er forskellen mellem to af disse oplysninger, som undersøgelsen afdækker. |
| Mægleren er nogenlunde neutral | I mange lande er forskellen mellem en købermægler og en sælgermægler knap nok synlig, så en udenlandsk køber tænker ikke på at spørge. På denne kyst betales den person, der viser Dem ejendommen, normalt af sælgeren og udfører sit arbejde korrekt for sælgeren. | Stil ét spørgsmål til enhver, der viser Dem en ejendom: Hvem betaler Dem? Beslut derefter, hvordan De vil fortolke svaret. Det er ikke en anklage, men en oplysning, De har brug for. |
| Budget i kroner | Et budget baseret på en kurs, De så én gang, er ikke et reelt budget. Ved et køb på flere hundrede tusinde euro er en lille ændring i valutakursen mere værd end alle gebyrerne på denne side lagt sammen. Og den kurs, De får ved en stor overførsel, er ikke den kurs, De ser i nyhederne. | Fastlæg budgettet i euro, indhent et reelt tilbud på størrelsen af den overførsel, De faktisk vil foretage, og vid før De afgiver et tilbud, hvad en kursændring betyder for Deres øvre grænse. |
| Min advokat, min bank og min mægler følger med mig | Deres egen advokat hjemmefra kan ikke gennemføre en spansk ejendomsoverdragelse. Et tjekkisk realkreditlån kan ikke knyttes til en spansk ejendom. Og et tjekkisk forsikringsselskab vil normalt ikke forsikre bygningen. Folk opdager som regel dette i det øjeblik, de får brug for det. | Gå ud fra, at intet følger med Dem ud over Deres penge og Deres papirer. Opret de spanske ækvivalenter tidligt. Forvent, at NIE bliver det første skridt, De har brug for, ikke noget, der kan vente til senere. |
Alle forhold, der opdages her, er billige før reservationen og dyre bagefter
Næsten intet af dette er sjældent. Det afgørende for omkostningen er, hvornår det kommer frem. Dette er reelle kategorier af forhold, vist på begge sider af underskriften.| Før reservation | Efter underskrivelsen | |
|---|---|---|
| Fælles afstemning om turistudlejning | De afventer mødet, læser resultatet og træffer beslutningen med det foran sig. Hvis det fjerner årsagen til, at De ville købe, køber De ikke. | De ejer en lejlighed, som ikke kan bruges til det, De købte den for. Afstemningen gælder ikke med tilbagevirkende kraft for personer, der allerede udlejer lovligt, hvilket ikke hjælper en person, der endnu ikke er begyndt. |
| Hvad der kan bygges på grunden foran | Planforholdene kontrolleres, og enten giver prisen mening med den indbyggede risiko, eller også gør den ikke. | De opdager det, når hegnet sættes op. Udsigten udgjorde en stor del af prisen, og der er ingen vej tilbage til den. |
| Dokumenter, der ikke stemmer overens med bygningen | Kravene sendes til sælgeren, og næste skridt afventer, indtil de er løst. Risikoen forbliver på sælgerens side. | Risikoen er Deres. De er ejer af en udokumenteret tilbygning og den person, der skal lovliggøre den. |
| Forening med gæld eller afgift på vej | Attesten indhentes, de seneste referater læses, og ekstraopkrævningen forhandles enten ind i prisen eller bliver en grund til at trække sig. | En begrænset periode med restancer følger ejendommen frem for sælgeren, og ekstraopkrævningen kommer med Deres navn på. |
| De faktiske omkostninger | Skatten, gebyrerne og de årlige driftsomkostninger er med i budgettet, så den øvre grænse, De køber inden for, er reel. | Forskellen tages fra depositummet, indretningsbudgettet eller den reserve, De havde tænkt Dem at beholde. |
| Selve reservationsdepositummet | Betingelserne for tilbagebetaling læses først, så depositummet enten er beskyttet mod netop disse forhold eller ikke betales. | Det er 6.000 til 11.000 €, der står uden for garantisystemet, og om pengene kommer tilbage afhænger af en formulering, som ingen læste. |
Fire gange har vi frarådet en kunde at købe
Alle fejlene ovenfor er kategorier. De fire sager bag disse kategorier er virkelige, og de er beskrevet udførligt på deres egen side. I den ene afgjorde et fællesmøde resultatet. I en anden, et nybyggeri, var presset for at træffe en hurtig beslutning det eneste, der hastede. Ved en brugt bolig kunne grunden foran lovligt bebygges med noget, der var tre etager højt. Og i en villa stemte bygningen og dens dokumenter ikke helt overens. Vi havde intet at vinde ved nogen af disse fire samtaler.Vi gengiver dem ikke her i forkortet form. En sag, der er værd at læse, er værd at læse ordentligt, og den er kun ét klik væk.
De fejl, vi ikke kan redde Dem fra
Vi kan kontrollere en ejendom, en ejerforening, en grund og en samling dokumenter. Vi kan ikke fortælle Dem, om De stadig vil have lyst til at flyve hertil seks gange om året i 2032, og det er antagelsen bag de fleste fritidsboliger. Hvis det ærlige svar er én rejse om året i to uger, er leje ofte det bedre valg, og det vil vi sige til Dem.Den anden faktor er budgettet, og det er det mindst populære, vi siger. Under cirka 250.000 € for selve ejendommen er udvalget på Costa del Sol meget begrænset, og Costa Blanca giver ofte mere mening for de samme penge. Fra omkring 300.000 € findes der reelle muligheder her, men det afhænger stadig af byen, afstanden til havet, standen og af, hvad De har brug for fra udsigten. Vi vil hellere sende nogen til en anden kyst end sælge dem den bedste ejendom fra et dårligt udvalg af ejendomme.Og vi er ikke advokaten. Vi koordinerer, holder styr på kalenderen og fortæller Dem, hvad vi mener. Den juridiske kontrol udføres af en uafhængig advokat, som De betaler og som arbejder for Dem, og vi modtager intet honorar fra nogen advokat for at sende Dem videre til vedkommende.
- 200 000 €
- below this threshold, we would generally not focus on Costa del Sol at all
- 250 000 €
- the selection is already very limited and Costa Blanca often makes more sense
- 300 000 €
- from this threshold, the selection on Costa del Sol starts to make real sense
Ofte stillede spørgsmål om fejl ved boligkøb
- Er nogen af disse tolv umulige at omgøre?
- To kommer tæt på. En beslutning i ejerforeningen, der forhindrer Dem i at udleje ejendommen, er ikke noget, De kan købe Dem fri af, og det samme gælder en byggetilladelse på grunden foran Dem. Alt andet kan løses mod betaling. Den betaling er som regel penge, undertiden et år og lejlighedsvis en brugt bolig på et dårligere tidspunkt, end De selv ville have valgt.
- Gælder de samme fejl ved 300.000 € og ved tre millioner?
- Listen er den samme, men vægtningen ændrer sig. I den lavere ende gør regnefejlene mest ondt, fordi omkostningerne oven i prisen udgør en større del af det, De har. I den øvre ende gør dokumentfejlene mest ondt, fordi beløbene er større, og en uoverensstemmelse mellem en villa og dens papirer er dyr at rette. Derfor kontrollerer vi mere ved et højt budget, ikke mindre.
- Hvis jeg allerede har reserveret en ejendom, er det så for sent at få den kontrolleret?
- Nej, og det er det mest almindelige tidspunkt, hvor folk kommer til os. Det, der ændrer sig, er Deres position, ikke svaret: Kontrollen finder de samme forhold uanset hvad. Hvad De kan gøre med resultaterne, afhænger af, hvad reservationsaftalen siger om at få pengene tilbage. Send os ejendommen og aftalen sammen, så fortæller vi Dem begge dele på én gang.
- Er disse fejl specifikke for Costa del Sol?
- Fejlene ved proces og penge er spanske og gælder overalt i landet. Tre har en lokal karakter: Grunden foran Dem betyder mere på en kyst, hvor udsigten er en del af prisen, spændet i ejerforeningsbidrag er større i ferieområder end i en bykarré, og planlægningsfejlen vedrører alle, der køber et sted, de var nødt til at flyve til.
- Hvorfor ville et bureau offentliggøre en liste over fejl, som købere begår?
- Fordi listen er argumentet. Hvert punkt på den er noget, vi ville opdage og fortælle Dem om. En køber, der læser den og derefter gennemfører sit køb omhyggeligt på egen hånd, får stadig et bedre resultat end en, der ikke læste den. Vi får betaling fra sælgers side gennem en provision, som findes, uanset hvilken agent der er involveret. Så en side, der gør Dem sværere at sælge til, koster os ikke noget.
