Finder den juridiske gennemgang sted før eller efter reservationen?

Efter. Reservationen tager ejendommen af markedet, så advokaten kan foretage den detaljerede gennemgang, uden at en anden køber den imens. En reservation betyder ikke, at De køber i blinde, og det er reservationsaftalen, der beskytter Dem: Den skal angive, hvad der sker med depositummet, hvis gennemgangen finder et alvorligt problem.

Hvor lang tid tager den juridiske gennemgang?

Normalt 2 til 4 uger fra reservationen. Det, der forlænger processen, er næsten aldrig det juridiske arbejde. Det er dokumenter, der ikke er ankommet fra sælgersiden, udvikleren eller administratoren af ejerforeningen, og det er vores opgave at følge op på dem, ikke advokatens.

Kan reservationsdepositummet tilbagebetales, hvis advokaten finder et problem?

Det afhænger af formuleringen i reservationsaftalen og varierer fra udvikler til udvikler og fra sælger til sælger. Reservationen er den eneste betaling, der foretages uden for garantisystemet, så den bør være lille, og aftalen skal tydeligt angive betingelserne for tilbagebetaling. Derfor læser advokaten den, før pengene overføres, og ikke bagefter.

Kan jeg arve den tidligere ejers gæld?

Nogle former for gæld og forpligtelser, der er knyttet til en ejendom, kan følge med over til den nye ejer. Derfor omfatter undersøgelsen ejendommen og ikke kun sælgeren. I Spanien følger gæld ejendommen og ikke personen, så ubetalte fællesudgifter, skatter eller bøder kan overgå til Dem. Advokaten undersøger forholdene hos ejerforeningen og indhenter de relevante attester før underskrivelsen.

Har jeg brug for min egen advokat, eller er Deres tilstrækkelig?

De har brug for en uafhængig advokat, som repræsenterer Dem og ikke udvikleren eller sælgeren. Vi anbefaler som standard Malaga Solicitors, et uafhængigt spansk advokatfirma på Costa del Sol, og vi modtager ingen provision for anbefalingen. De kan også frit vælge Deres egen spanske advokat, og advokaten varetager Deres interesser under alle omstændigheder.

Hvem skal ejendommen stå i navn?

Deres navn, begges navne eller noget andet afhængigt af Deres familieforhold og økonomiske situation. Der findes ikke ét rigtigt svar. Hvordan ejendommen ejes, kan senere påvirke arv, skatter og et salg, så det er bedre at beslutte det sammen med advokaten og en skatterådgiver før købsaftalen og ikke hos notaren. Hvis De køber som par, har børn, ejer betydelige aktiver i Spanien eller overvejer at købe gennem et selskab, bør De fortælle det til advokaten fra starten.

Skal jeg rejse til Spanien for de juridiske forhold?

Ikke for selve kontrollen. Med en fuldmagt kan advokaten håndtere det meste af processen, herunder underskrivningen hos notaren. Vi vil dog stadig helst have, at De kommer mindst én gang, og fuldmagten er nemmere at få på plads, mens De er her, end fra Deres hjemland, hvor det normalt indebærer ekstra formaliteter, en apostille og en oversættelse.

Hvad koster den juridiske undersøgelse, og hvem betaler?

De betaler den direkte til advokatfirmaet og ikke gennem os. Det firma, vi anbefaler, opkræver cirka 1 % af købsprisen inklusive moms, og det dækker hele opgaven, ikke kun undersøgelsen. Vi modtager ingen andel.

Services

Koordinering af juridisk gennemgang af en ejendom i Spanien

Vi udfører ikke juridisk arbejde, og det siger vi med vilje: Den juridiske gennemgang af en spansk ejendom udføres af en uafhængig advokat, som repræsenterer Dem, ikke os og ikke sælgeren. Vores opgave er at koordinere det hele, så reservationsaftalen bliver læst, før Deres penge flyttes, dokumenterne faktisk når frem til advokaten, fristerne overholdes, og De hele tiden ved, hvad der stadig er uafklaret. Selve kontrollen tager normalt 2 til 4 uger fra reservationen, og indtil den er afsluttet, anbefaler vi ikke, at De underskriver noget.

Hvem udfører kontrollen, og hvem arbejder de hver især for

Tre parter berører den juridiske side af et spansk køb, og det første, der er nyttigt at få fastslået, er, hvem de hver især arbejder for. Den ene repræsenterer Dem. Den anden repræsenterer ingen. Den tredje er os, og vi er ikke et advokatfirma.Specialisterne håndterer ekspertisen. Vi sørger for, at alt hænger sammen: at det rigtige sker som det næste, i den rigtige rækkefølge, og at intet venter på et dokument, som ingen har fulgt op på.Til den juridiske gennemgang anbefaler vi som standard Malaga Solicitors, et uafhængigt spansk advokatfirma, der arbejder på Costa del Sol (et kontor under Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). Advokaten repræsenterer Dem, ikke Arevont og ikke sælgeren, og De har kontakt med en lokal advokat, som kender de lokale myndigheder og tingbogen. De kan naturligvis til enhver tid vælge Deres egen advokat. Vi modtager ingen provision eller anden belønning fra firmaet for denne anbefaling.

Hvad skal gøres	Hvem gør det	Hvad betyder det for Dem
Før reservationen
Sætter Dem i kontakt med advokat	Arevont	Vi anbefaler som standard Malaga Solicitors og modtager ingen henvisningsprovision for det. Hvis De hellere vil bruge Deres egen spanske advokat, gør De det, og intet andet på denne side ændrer sig.
Gennemgang af reservationsaftalen	Deres advokat	Reservationen er den eneste betaling, der foretages uden for garantiordningen, så aftalen skal klart angive, hvad der sker med depositummet, hvis kontrollen finder et problem. Advokaten læser den igennem, før pengene forlader Dem, ikke bagefter.
Kontrol af udvikleren som virksomhed	Arevont	Om det er en etableret udvikler, vi har arbejdet med, eller en ny udvikler uden dokumenteret historik, samt enhver reel erfaring, vi eller vores købere har haft, både god og dårlig. Hvor vi ikke har nogen erfaring, siger vi det i stedet for at lade som om.
Under den juridiske gennemgang
Selve den juridiske gennemgang	Deres advokat	Ejerskab, hæftelser og gæld, byggeriets lovlighed og tilladelser, regler for ejerforeningen, begrænsninger i brug og udlejning. Dette er juridisk arbejde, og det udfører vi ikke.
Kontrol af bankgarantien	Deres advokat	Ved nybyggeri kontrolleres det, at garantien, der dækker Deres ratebetalinger, er gyldig og udstedt i Deres navn i stedet for at være en fælles garantiordning, der tilhører udvikleren.
Indhentning af dokumenter fra sælgers side	Arevont	Vi følger op hos udvikleren, sælgerens agent og administratoren for ejerforeningen for at få det papirarbejde, advokaten har bedt om. Det er her, en juridisk kontrol faktisk går i stå, og det er ikke et juridisk problem.
Overholdelse af fristerne	Arevont	Hvad der skal ske som det næste, og hvornår det skal ske. Når der er brug for noget fra Dem, hører De det fra os i god tid i stedet for på selve dagen.
Forklaring af, hvad et fund betyder for købet	Arevont sammen med Deres advokat	Advokaten fastslår den juridiske situation. Vi fortæller Dem, hvad den betyder for netop dette køb, herunder når anbefalingen er at stoppe.
Ved underskrift og bagefter
Underskriften hos notaren	Notaren	En offentlig embedsmand, som bekræfter parternes identitet, at underskriften er afgivet korrekt, og at det offentlige skøde er korrekt. Notaren er ikke Deres rådgiver og står ikke på nogens side.
Holder pengene indtil endelig gennemførelse	Deres advokat	Ved en brugt bolig står restbeløbet normalt på Deres advokats klientkonto, en separat konto under tilsyn, og når først sælgeren hos notaren.
Administrationen efter overdragelsen	Deres advokat	Papirarbejdet efter overdragelsen, overførsel af forsyningsaftaler og de årlige skatteforpligtelser. Vi er fortsat Deres kontaktperson her på kysten.

Én regel gælder for det hele. Arevont udfører ikke juridisk, skattemæssigt, værdiansættelses- eller arkitektarbejde, og intet på denne side er rådgivning om Deres køb. Hvor en juridisk situation beskrives, er det den situation, Deres advokat bekræfter for netop Deres ejendom.

Modtager De provision for at anbefale en advokat?Nej. Vi modtager ingen provision eller anden belønning fra det firma, vi anbefaler. Det er værd at stille det samme spørgsmål til ethvert bureau, fordi en advokat, der betaler for henvisningen, har en delt loyalitet, og en delt loyalitet kan medføre, at man tier om et problem, der burde få handlen til at stoppe. Et troværdigt bureau svarer direkte på spørgsmålet.

Kan jeg tage min egen advokat med?Ja, når som helst. Vi anbefaler det firma, vi samarbejder med, fordi vi har arbejdet med dem i årevis, og koordineringen går lettere, men valget er Deres, og advokaten handler for Dem uanset hvad. Vi vil ikke anbefale, at De stoler på en advokat, der er foreslået af udvikleren eller sælgerens agent, hvis interesse er at få salget afsluttet.

Notaren er ikke Deres advokat

Dette er den mest almindelige misforståelse, udenlandske købere tager med ind i et spansk køb, og det er værd at få den afklaret, før noget andet sker, fordi den afgør, hvem der faktisk beskytter Dem.Notaren er en offentlig embedsmand. Notaren kontrollerer skødets lovlighed og tingbogens status på tidspunktet for underskrivelsen og repræsenterer ingen. Deres advokat repræsenterer Dem og udfører kontrollen, før De er bundet. To uafhængige kontroller på to forskellige tidspunkter, der udfører to forskellige opgaver. De har brug for begge, og ingen af dem erstatter den anden.

Hvad der normalt forudsættesSådan fungerer det i Spanien

Notaren gennemgår købet for mig: Notaren bekræfter identiteten, at underskrivningen er foregået korrekt, og at det offentlige skøde er rigtigt. Notaren kontrollerer også ejerskabet og den aktuelle registrering på det tidspunkt. Det er en reel kontrol. Det er ikke det samme som den juridiske gennemgang, der blev udført på Deres vegne flere uger tidligere, mens det stadig var muligt at trække sig.
Notaren er en slags juridisk rådgiver: I Spanien er notaren hverken juridisk rådgiver eller repræsentant for nogen af parterne. Det bliver ofte forvekslet i Deres hjemland, og det er værd at sige klart.
En advokat hjemmefra kan klare det: De har brug for en spansk advokat, der kender spansk lovgivning. De kan inddrage Deres advokat hjemmefra ved siden af den spanske advokat, men det tilfører ærligt talt normalt ikke meget og forsinker ofte processen: Advokater, der fakturerer pr. time, har en tendens til at rejse spørgsmål, som det spanske system afgjorde for længe siden, og derefter spørge den spanske advokat, hvordan det fungerer her alligevel.
Ejendomsmægleren sagde allerede, at det er i orden: Et svar fra sælgers side er information, ikke dokumentation. Det kan sagtens være korrekt. Det er stadig ikke en kontrol, som nogen står til ansvar for.
Det, der blev lovet mundtligt, bliver overholdt: Et mundtligt løfte tæller ikke her, medmindre det er skrevet ned. Deres advokat gennemgår hver enkelt bestemmelse med Dem, og det, der gælder, er det, der står i kontrakten.

Og så er der det, som næsten ingen siger højt. Problemer her skyldes normalt ikke svindel. De skyldes uafsluttet papirarbejde: en tilbygning, der aldrig blev registreret, en manglende licencia de primera ocupación eller en fællesgæld, der følger med ejendommen. Det er det, kontrollen i virkeligheden leder efter, og derfor er kontrollen uglamourøs og tager flere uger i stedet for en eftermiddag.

Officielle kilder

Kan min advokat underskrive hos notaren for mig?Ja, med den rette fuldmagt, og det er en af grundene til, at det kan betale sig at ordne det tidligt, mens De er her, i stedet for i den sidste uge fra Deres hjemland. Hvordan selve dagen for den endelige gennemførelse foregår, er beskrevet i overdragelsestjenesten.

Hvor Deres penge står under kontrollen

Udenlandske købere spørger om dette tidligt, og det er med god grund. Den notarielle deponeringsordning, som De kender hjemmefra, findes ikke her i den form. Det fungerer anderledes, ikke dårligere.Ved en brugt bolig sender De normalt pengene til Deres advokats klientkonto, og advokaten udleverer dem først til sælgeren hos notaren, når købsskødet underskrives. Spanske advokater opbevarer klientmidler på en separat, overvåget konto og ikke på deres driftskonto.Ved et nybyggeri har udvikleren ikke fri adgang til Deres penge. Deres betalinger går ifølge loven ind på en særlig beskyttet konto til netop dette byggeri, og hver betaling skal være dækket af en bankgaranti. Deres advokat kontrollerer dette, før den første euro forlader kontoen efter reservationen.

NybyggeriEn beskyttet byggekonto med en bankgaranti udstedt i Deres navn, som dækker hver ratebetaling. Udvikleren kan kun trække på den efter de regler, der er fastsat ved lov og i kontrakten.
Brugt boligDeres advokats separate og overvågede klientkonto. Sælgeren modtager pengene hos notaren og ikke før.
ReservationenDen ene betaling, der står uden for garantisystemet, og netop derfor bør den være lille, og kontrakten skal angive betingelserne for tilbagebetaling.
Den rækkefølge ingen forklarerEt mindre reservationsdepositum betales ofte, før en bankgaranti er på plads, og det er normalt. Det, der skal beskyttes, er den private købsaftale, hvor de store ratebetalinger begynder. Før disse betalinger foretages, bekræfter Deres advokat, at der findes en gyldig garanti i Deres navn.

Det handler ikke kun om, hvor De sender penge hen. Før hver større betaling kontrollerer Deres advokat, hvorfor De sender den, til hvem og på hvilke vilkår. Det er vigtigt, fordi den svindel, der faktisk forekommer på dette marked, er hverdagsagtig snarere end dramatisk: en boligannonce for en ejendom, som sælgeren ikke har ret til at sælge, en person, der udgiver sig for at være ejeren, en falsk fuldmagt eller en e-mail om, at bankoplysningerne er blevet ændret. Reglen, der dækker det hele, er enkel. Betal aldrig nogen uden først at kontrollere det med Deres advokat eller med os.

Oprettelse af bankkonto

Hvad sker der med mine penge, hvis udvikleren aldrig færdiggør byggeriet?Det er det, bankgarantien skal dække, og derfor kontrollerer Deres advokat den, før nogen ratebetaling foretages. Det er også værd at vide, at beskyttelsen ikke kun gælder, hvis udvikleren går konkurs: Hvis byggeriet overskrider færdiggørelsesdatoen i Deres kontrakt, gælder den samme garanti. Deres advokat fortæller Dem præcis, hvad formuleringen dækker for Deres bolig.

En kontrakt på en ejendom, vi aldrig har fundet til Dem

De har måske allerede en reservationsblanket, en arras-kontrakt eller en udviklers standardkøbsaftale på en ejendom, der ikke har noget med os at gøre. Send den alligevel. De behøver ikke at være vores klient, og vi behøver ikke at være involveret i købet.Vi er ikke advokater, så vi vil ikke fortælle Dem, at et dokument er juridisk i orden. Vi er derimod dem, der hele tiden læser disse kontrakter fra købers side, og det er noget andet og nyttigt.

Hvad vi læser den forHvad der sker med Deres depositum, hvis den juridiske gennemgang finder noget. Hvad fristerne faktisk forpligter Dem til. Hvad det koster Dem at trække Dem, og om den samme omkostning gælder for den anden part. Ved et nybyggeri om bankgarantien overhovedet er nævnt, og i hvis navn den er udstedt.
Hvad De får tilbageHvilke bestemmelser vi ville insistere på at få ændret, hvilke vi ikke ville underskrive i deres nuværende form, og om dokumentet er almindeligt for denne kyst eller usædvanligt. Også når svaret er, at vi ikke kan se noget i det, der er værd at diskutere.
Hvor vi stopperVi afgiver ingen juridisk vurdering og godkender intet. Når dokumentet kræver en advokat, siger vi det, og vi kan også sætte Dem i kontakt med en, der er uafhængig af både os og sælgeren.
Hvornår det skal sendesFør pengene flyttes. Når et depositum er betalt, handler spørgsmålet ikke længere om, hvad der skal ændres, men om hvad der stadig kan tilbagevindes, og det er et langt værre spørgsmål at stå med.

Send os en ejendom

Hvad den juridiske kontrol ikke dækker

En side, der kun oplister det, der kontrolleres, fortæller stiltiende, at alt bliver kontrolleret. Det gør det ikke, og det er værd at nævne manglerne, fordi hver enkelt er en reel kontrol, som udføres af en anden.

Det, der let forvekslesHvem gør det faktisk

Bankens vurdering: Bankens valuar arbejder for banken og prisfastsætter ejendommen med henblik på realkredit. Det er ikke deres opgave at finde fejl. Det er ikke en teknisk gennemgang, og den erstatter ikke en sådan.
Bygningens tilstand: En byggesagkyndig eller arkitekt undersøger konstruktionen, taget, fugt, installationerne og poolen og dokumenterer sine fund. På ældre ejendomme er det dette, der opdager de forhold, som ellers viser sig, efter De er flyttet ind.
Mangler ved et nybyggeri ved overdragelse: Listen over snagging ved overdragelsen er en separat opgave med sin egen tidsplan. På nogle projekter sker det før ejerskabets overdragelse og på andre bagefter, afhængigt af udvikleren.
Om købet er en god idé: Advokaten svarer på, om den juridiske situation er i orden. Om prisen holder sammenlignet med, hvad det samme budget køber i nærheden, og hvad der må bygges ved siden af, er vores del af arbejdet.
En garanti for, at intet nogensinde går galt: En afsluttet kontrol er ikke et løfte. Den fortæller Dem, at det, der kunne verificeres, er blevet verificeret, og hvad der blev fundet. Ikke alle punkter gælder for alle ejendomme, og advokaten kontrollerer det, der er relevant for den konkrete handel.

Teknisk gennemgang

Hvad advokaten undersøger

Dette er arbejdslisten. Den første gruppe gælder for alle boliger. Den anden gælder kun ved nybyggeri som supplement til den første, og den handler lige så meget om virksomheden bag projektet som om selve boligen.

Det, der kontrolleres	Hvorfor vi håndterer det	Hvad et problem ville betyde her
For enhver bolig
Ejerskab	Hvem der faktisk ejer boligen, og om registreringen stemmer overens med den person, der sælger den.	De ville købe af en person, som ikke kan overdrage det, vedkommende sælger.
Hæftelser og tvangsfuldbyrdelse	Realkreditlån, udlæg og andre hæftelser, der er registreret på ejendommen.	En hæftelse, der består efter salget, er knyttet til boligen, ikke til den tidligere ejer.
Servitutter og begrænsninger	Vejrettigheder og andre begrænsninger, der er registreret på boligen.	Noget, De antog fulgte med boligen, viser sig at være fælles eller underlagt begrænsninger.
Fællesgæld	Ubetalte ejerforeningsbidrag og en attest fra ejerforeningen før underskrift.	I Spanien følger gæld boligen, ikke personen. Ubetalte ejerforeningsbidrag, skatter eller bøder kan overgå til Dem, undertiden på titusindvis af euro.
IBI og lokale forpligtelser	Den årlige ejendomsskat og de relevante lokale afgifter.	Den samme regel gælder: forpligtelsen følger boligen.
Sammenholdelse af register og matrikel	Om Registro de la Propiedad og Catastro beskriver den samme ejendom.	Det er almindeligt, at de to registreringer ikke stemmer overens, og det kan normalt løses, men det er langt billigere at opdage det før underskrift end bagefter.
Lovlighed af byggeri	Om det, der står der, er det, der blev givet tilladelse til, og om ændringer er blevet registreret.	En ikke-registreret tilbygning er et af de mest almindelige fund overhovedet, og den påvirker brugte boliger, realkreditlån og undertiden forsyningerne.
licencia de primera ocupación	Den første ibrugtagningstilladelse for boligen.	Uden den må en bolig ikke lovligt bebos eller tilsluttes forsyningsnettet, og den er langt sværere at sælge videre.
Fællesskabsregler og udlejning	Ejerforeningens vedtægter, eksisterende lejemål samt reglerne for brug og udlejning af denne ejendom og i denne kommune.	En ejendom kan være fuldt lovlig at købe og stadig være en ejendom, hvor korttidsudlejning til feriegæster er begrænset. Hvis udlejning er en del af grunden til, at De køber, er det denne række, der afgør, om købet stadig giver mening.
Også ved nybyggeri
Udvikleren	Hvem står bag projektet, og hvad har de faktisk gennemført tidligere.	På denne kyst er mange udviklere nye, og for nogle er det deres første projekt. Det er værd at vide, før De forpligter Dem, og ikke bagefter.
Byggetilladelse	Den byggetilladelse, der gør det muligt at gennemføre byggeriet lovligt.	Byggestart uden de rette tilladelser er det værst tænkelige tilfælde på hele denne liste.
Jordklassificeringen	At grunden er suelo urbano, klassificeret som byzone og byggemodnet.	Beskyttet eller landbrugsjord er et andet køb end det, De bliver tilbudt.
Bankgarantien	En gyldig garanti eller forsikringspolice, der dækker hver ratebetaling, De foretager, og som er udstedt i Deres navn.	Det er denne beskyttelse, der giver Dem pengene tilbage, hvis byggeriet mislykkes. Deres advokat anmoder om det individuelle certifikat i Deres navn, ikke udviklerens samlede police.
Datoen for endelig gennemførelse i kontrakten	Hvornår projektet skal godkendes endeligt, og om dokumentationen understøtter denne dato.	Garantien gælder også, hvis byggeriet overskrider datoen i Deres kontrakt, så den dato, der står dér, er vigtigere end den i brochuren.
Endelig godkendelse og ibrugtagningstilladelse	Ved byggeriets afslutning: færdigmeldingen for byggearbejdet og ibrugtagningstilladelsen.	Det er disse dokumenter, der forvandler en færdig bygning til en, De lovligt kan bo i og tilslutte til vand og elektricitet. De kommer helt til sidst, og det er normalt her, forsinkelserne ved nybyggeri opstår.

Ikke alle punkter gælder for alle ejendomme. Advokaten kontrollerer, hvad der er relevant for den konkrete handel, og for en bestemt ejendom udvides kontrollen efter dens type og historik.

Sådan fungerer juridisk gennemgang

Hvornår advokaten involveres i købet

Hele købsprocessen består af femten trin fra det første opkald til nøglerne. Fire af dem gennemgås på denne side: mødet med advokaten og oprettelsen af fuldmagten, reservationen, selve kontrollen og den bindende kontrakt, der følger efter. Rækkefølgen er vigtigere, end det ser ud til, fordi kontrollen kommer efter reservationen og ikke før.

Trin 7, 8, 9 og 11 af 15

Møde med advokaten og fuldmagtenNår det giver mening
Hvis De ønsker det, sætter vi Dem i kontakt med den uafhængige advokat, mens De stadig er her. De kan gennemgå juridiske eller skattemæssige spørgsmål med advokaten personligt: hvordan De køber, om De skal eje ejendommen personligt eller gennem et selskab, og alt, der er specifikt for Deres situation. Hvem ejendommen skal registreres i, hører også hjemme i denne samtale med advokaten og en skatterådgiver, fordi det senere kan påvirke arv, skatter og salget. Hvis De beslutter Dem for at gå videre, kan De samtidig underskrive en fuldmagt hos notaren. De behøver ikke allerede at være i gang med at købe. Den kan udarbejdes lang tid i forvejen og gør resten væsentligt enklere. Den kan også underskrives fra Deres hjemland, men det betyder normalt ekstra formaliteter, en apostille og en oversættelse.
ReservationenNår De finder den rigtige ejendom
Reservationen tager ejendommen af markedet og holder den til Dem, mens advokaten gennemfører den juridiske kontrol. Reservationsaftalen skal klart angive betingelserne, herunder hvad der sker med depositummet, hvis kontrollen finder et problem. Det skyldes ikke, at vi kunne kontrollere alt før reservationen. Det er netop derfor, at den juridiske kontrol følger efter.
New buildEn reservationsaftale med udvikleren. Beløbet afhænger af projektet.
ResaleEt reservationsdepositum og de aftalte vilkår. Det er også her, at prisen, fristerne og eventuelt inventar fastlægges.
Juridisk gennemgangNormalt 2 til 4 uger
Efter reservationen begynder den detaljerede kontrol. Den uafhængige advokat undersøger ejendommens juridiske status og købsbetingelserne, før advokaten anbefaler Dem at fortsætte. Afhængigt af ejendomstypen omfatter det ejendomsret, hæftelser og gæld, lovligheden af byggeriet og tilladelser, gæld til ejerforeningen, comunidad-reglerne, begrænsninger for brug eller udlejning, relevante skatter og dokumentationen. Det, der næsten altid får dette til at tage længere tid end nødvendigt, er ikke det juridiske arbejde. Det er dokumenter, der ikke er ankommet, og det er den del, vi følger op på.
New buildUdvikleren, grunden og projektet, licenser og tilladelser, kontraktdokumentationen samt de relevante bankgarantier.
ResaleEjendomsregistret, hæftelser og gæld, dokumentationen, lovligheden af ændringer, forpligtelser over for ejerforeningen og eventuelle andre relevante begrænsninger.
Den bindende kontraktEfter en godkendt gennemgang
Først nu kommer den kontrakt, der fastsætter vilkårene for at gennemføre handlen, fristerne, betalingerne og konsekvenserne af ikke at overholde aftalen. Uden en afsluttet juridisk gennemgang anbefaler vi ikke, at De går videre til dette trin. Det, der blev aftalt tidligere, skal være skrevet ind i den, og det er Deres advokat, der skal bekræfte, at det er tilfældet.
New buildBetalingskalenderen fastsættes af udvikleren. Den kan omfatte flere betalinger under byggeriet eller en større andel først ved den endelige gennemførelse. Den præcise struktur afhænger af projektet.
ResaleTypisk en arras-kontrakt og et yderligere depositum. Betingelserne, herunder konsekvenserne af at trække sig, fremgår af selve kontrakten.

Koordinering af overdragelse

Den juridiske side, to forskellige tilgange

Det samme køb, den samme lovgivning og det samme arbejde udført af advokaten, men med to forskellige tilgange.

	På egen hånd	Med Arevont
Hvem anbefaler Dem en advokat	De anbefaler en advokat, de arbejder sammen med.	Vi anbefaler et uafhængigt advokatfirma, eller De medbringer Deres egen advokat.
Hvad henvisningen er værd for dem	De har ingen mulighed for at vide, om den advokat betaler for henvisningen.	Vi modtager intet fra det firma, vi anbefaler, og det siger vi åbent, hver gang De spørger.
Hvad er deres rolle?	Deres rolle er at sælge en bestemt ejendom.	Vores rolle er at finde ud af, om det giver mening at købe den.
Hvem følger op på papirarbejdet?	Det gør De, fra et andet land, på et sprog der ikke er Deres, over for en sælgerside uden grund til at skynde sig.	Det gør vi, på kysten og personligt, hvor det hjælper. Det meste af forsinkelsen ved en juridisk gennemgang skyldes dokumenter, der ikke er ankommet.
Sprog	Kommunikationen foregår som regel på spansk eller engelsk.	Vi guider Dem gennem hele processen og læser det spanske for Dem.
Når gennemgangen finder noget	Den person, der forklarer Dem, hvad det betyder, skal også gennemføre salget.	Vi fortæller Dem, når en ejendom er et dårligt valg, og hvorfor. Også selv om vi mister handlen på grund af det.
Efter gennemførelse	Efter salgets afslutning ender deres rolle normalt.	Vi bliver hos Dem, også efter at De har modtaget nøglerne.

Et konkret eksempel

Afstemningen, som ingen nævnte, om en lejlighed til 495.000 € i Mijas

Lejligheden passede til budgettet og til den måde, kunden ønskede at bruge den på, og korttidsudlejning var en del af planen. Den var allerede reserveret, og depositummet var betalt. Dette er sagen, der forklarer, hvorfor gennemgangen følger efter reservationen, og hvorfor formuleringen i reservationsaftalen har så stor betydning.

Det kunden købteEn lejlighed, der passede til budgettet og den tilsigtede anvendelse, hvor korttidsudlejning var en del af grunden til købet. Ejendommen var allerede reserveret, og reservationsdepositummet var betalt.
Det fandt viI samarbejde med advokaten fandt vi ud af, at der kort efter reservationen skulle afholdes et møde i ejerforeningen, hvor korttidsudlejning var på dagsordenen. Om købet overhovedet gav mening, skulle afgøres af en oplysning, der ikke stod noget sted i annoncen.
Det gjorde viVi anbefalede ikke bare at fortsætte, fordi ejendommen allerede var reserveret. Vi ventede på resultatet af afstemningen.
Hvad skete derAfstemningen tillod ikke det, kunden havde regnet med, så vi anbefalede ikke at gå videre. Reservationsdepositummet blev tilbagebetalt, og han trak sig fra handlen.

Kunden undgik ikke kun et dårligt køb. Han mistede heller ikke reservationsdepositummet.

Da vi sagde nej

Hvad koster det Dem?

Køber0 €Vores koordinering er gratis. Intet gebyr på noget tidspunkt under købet og intet, hvis De beslutter ikke at købe.
AdvokatBetalt af Dem direkte til firmaet. Det firma, vi anbefaler, opkræver omkring 1 % af købsprisen inklusive moms, og det dækker hele opgaven i stedet for en timepris.
AdvokatanbefalingIngenting. Vi modtager ingen provision og ingen anden belønning fra advokatfirmaet for at anbefale det.

Advokaten er Deres omkostning, ikke vores, og det er en af de få poster i et spansk køb, der reelt kan forudsiges på forhånd. Ved cirka 1 % inklusive moms er det omtrent 3.500 € ved et køb til 350.000 €, cirka 5.000 € ved 500.000 € og cirka 10.000 € ved 1.000.000 €. Fordi det er en andel af prisen og ikke en timeregning, bliver en kontrol, der viser sig at være kompliceret, ikke til en større faktura.Det gebyr dækker mere end selve kontrollen. Det firma, vi anbefaler, håndterer Deres NIE, den spanske bankkonto, forsyningsselskaberne og husforsikringen, turistlicensen hvis De ønsker at udleje boligen, samt de årlige indberetninger af skat for ikke-residente og udlejning bagefter. Det er én betroet kontakt til det meste af det, De får brug for her, i stedet for fem.Vores egen koordinering er gratis, og den forbliver gratis, hvis De beslutter ikke at købe. Intet for søgningen, intet for fremvisningerne og intet for den tid, vi har brugt. Den eneste undtagelse er et reservationsgebyr, der allerede er betalt til sælgeren eller udvikleren. Om det bliver tilbagebetalt, og på hvilke betingelser, ved De, før De betaler noget.

Vi modtager ingen provision eller anden kompensation for at anbefale et advokatfirma. Spørg også andre advokatfirmaer om dette. Deres svar siger noget om, hvordan de er.

Klar tale

Hvad den juridiske gennemgang ikke kan

En gennemført gennemgang er ikke en garanti. Den fortæller Dem, hvad der kunne verificeres, blev verificeret, og hvad der blev fundet. Ikke alle punkter gælder for alle ejendomme, og advokaten undersøger det, der er relevant for netop den pågældende transaktion.En reservation betyder ikke, at alt allerede er blevet undersøgt. Vi kan ikke verificere alt før reservationen, og netop derfor følger gennemgangen efter den, og derfor skal reservationsaftalen angive, hvad der sker med Deres depositum, hvis gennemgangen finder et problem. Om det bliver tilbagebetalt, afhænger af aftalens formulering, og det varierer fra udvikler til udvikler og fra sælger til sælger. Ingen kan på forhånd love Dem, at det bliver det.Vi undersøger det, der kan undersøges, fortæller Dem, hvad vi fandt, og hvad det betyder for købet, og hvis noget væsentligt ikke holder, anbefaler vi ikke at fortsætte, selv når De allerede har besluttet Dem for at købe. Det har vi gjort i handler, som vi ville have fået betaling for.Og der er også en grænse for denne side. Reglerne i Spanien ændrer sig, og de varierer efter lokalitet, ejendomstype og anvendelse. Betragt det, De læser her, som en forklaring af principperne, ikke som en erstatning for gennemgangen af Deres eget køb. Deres transaktion følger de regler, der er gældende på det pågældende tidspunkt, samt dokumentationen for den konkrete ejendom.

De mest almindelige spørgsmål om juridisk gennemgang

Finder den juridiske gennemgang sted før eller efter reservationen?: Efter. Reservationen tager ejendommen af markedet, så advokaten kan foretage den detaljerede gennemgang, uden at en anden køber den imens. En reservation betyder ikke, at De køber i blinde, og det er reservationsaftalen, der beskytter Dem: Den skal angive, hvad der sker med depositummet, hvis gennemgangen finder et alvorligt problem.
Hvor lang tid tager den juridiske gennemgang?: Normalt 2 til 4 uger fra reservationen. Det, der forlænger processen, er næsten aldrig det juridiske arbejde. Det er dokumenter, der ikke er ankommet fra sælgersiden, udvikleren eller administratoren af ejerforeningen, og det er vores opgave at følge op på dem, ikke advokatens.
Kan reservationsdepositummet tilbagebetales, hvis advokaten finder et problem?: Det afhænger af formuleringen i reservationsaftalen og varierer fra udvikler til udvikler og fra sælger til sælger. Reservationen er den eneste betaling, der foretages uden for garantisystemet, så den bør være lille, og aftalen skal tydeligt angive betingelserne for tilbagebetaling. Derfor læser advokaten den, før pengene overføres, og ikke bagefter.
Kan jeg arve den tidligere ejers gæld?: Nogle former for gæld og forpligtelser, der er knyttet til en ejendom, kan følge med over til den nye ejer. Derfor omfatter undersøgelsen ejendommen og ikke kun sælgeren. I Spanien følger gæld ejendommen og ikke personen, så ubetalte fællesudgifter, skatter eller bøder kan overgå til Dem. Advokaten undersøger forholdene hos ejerforeningen og indhenter de relevante attester før underskrivelsen.
Har jeg brug for min egen advokat, eller er Deres tilstrækkelig?: De har brug for en uafhængig advokat, som repræsenterer Dem og ikke udvikleren eller sælgeren. Vi anbefaler som standard Malaga Solicitors, et uafhængigt spansk advokatfirma på Costa del Sol, og vi modtager ingen provision for anbefalingen. De kan også frit vælge Deres egen spanske advokat, og advokaten varetager Deres interesser under alle omstændigheder.
Hvem skal ejendommen stå i navn?: Deres navn, begges navne eller noget andet afhængigt af Deres familieforhold og økonomiske situation. Der findes ikke ét rigtigt svar. Hvordan ejendommen ejes, kan senere påvirke arv, skatter og et salg, så det er bedre at beslutte det sammen med advokaten og en skatterådgiver før købsaftalen og ikke hos notaren. Hvis De køber som par, har børn, ejer betydelige aktiver i Spanien eller overvejer at købe gennem et selskab, bør De fortælle det til advokaten fra starten.
Skal jeg rejse til Spanien for de juridiske forhold?: Ikke for selve kontrollen. Med en fuldmagt kan advokaten håndtere det meste af processen, herunder underskrivningen hos notaren. Vi vil dog stadig helst have, at De kommer mindst én gang, og fuldmagten er nemmere at få på plads, mens De er her, end fra Deres hjemland, hvor det normalt indebærer ekstra formaliteter, en apostille og en oversættelse.
Hvad koster den juridiske undersøgelse, og hvem betaler?: De betaler den direkte til advokatfirmaet og ikke gennem os. Det firma, vi anbefaler, opkræver cirka 1 % af købsprisen inklusive moms, og det dækker hele opgaven, ikke kun undersøgelsen. Vi modtager ingen andel.

Not sure how far your budget really goes?

Talk it through with us