Skat på lejeindtægter i Spanien: satser, fradrag og Modelo 210
På 30 sekunder
Som skattemæssigt hjemmehørende i Tjekkiet eller Polen betaler De 19 % af Deres spanske lejeindtægt efter fradrag af tilladte udgifter. En person, der er hjemmehørende uden for EU/EØS, betaler 24 % af bruttobeløbet uden nogen fradrag. Begge indgiver den samme formular, Modelo 210.
Hvilken skattesats gælder for min lejeindtægt?
Modelo 210 er den spanske skatteformular, som en ikke-hjemmehørende ejer skal indsende, og den skal indsendes, selv når ejendommen aldrig udlejes. Den sats, De skal bruge, afgøres af, hvor De skattemæssigt er hjemmehørende, når indkomsten opstår.
Er De skattemæssigt hjemmehørende i EU/EØS?
- Ja (herunder residenter i Tjekkiet og Polen)19 % af nettolejeindtægten efter fradragsberettigede udgifter forbundet med udlejningen.
- Nej, bosat et andet sted24 % af bruttolejeindtægten uden fradrag for nogen udgifter.
| Hvor du er skattemæssigt bosat | Sats | Grundlag |
|---|---|---|
| EU, EØS, Island, Norge, Liechtenstein | 19 % | Nettoindkomst efter fradragsberettigede udgifter forbundet med udlejning af ejendommen. |
| Ethvert andet land | 24 % | Bruttoindkomst uden fradrag for udgifter, "sin deducción de gasto alguno". |
Kan jeg fradrage udgifter i lejeindtægten?
Hvis De beskattes efter satsen på 19 %, er svaret ja. Dette følger de samme regler, som gælder for spansk personlig indkomstskat eller selskabsskat, så længe Deres bopælsland har en effektiv udveksling af skatteoplysninger med Spanien. Det har alle EU-medlemsstater. Hvis De beskattes efter satsen på 24 %, er svaret i dag nej. Skatten beregnes af bruttolejen, uden fradrag.
- Renter på realkreditlånDette kan kun fradrages i den specifikke lejeperiode, som lånet finansierede, ikke for hele året, hvis ejendommen kun var udlejet en del af året.
- Administrations- og udlejningsplatformgebyrerDen provision, som en administrator eller platform opkræver, kan medregnes, så længe den er dokumenteret i forhold til den lejeindtægt, den vedrører.
- Vedligeholdelse og reparationerReelt vedligeholdelsesarbejde forbundet med udlejning af ejendommen er fradragsberettiget. Forbedringer, der øger værdien frem for at vedligeholde den, hører under en anden kategori og kan ikke fradrages.
- ForsikringForsikringen, der dækker den udlejede ejendom, kan medregnes for den periode, hvor den var udlejet.
- Fællesudgifter og lokale skatterIBI og gebyret i comunidad kan fradrages i forhold til den tid, ejendommen reelt var udlejet i løbet af året.
En afgørelse fra Audiencia Nacional fra juli 2025 skulle efter sigende også udvide retten til at fradrage udgifter til ikke-EU-bosatte. Dette ville især have stor betydning for en britisk ejer. Afgørelsen er imidlertid anket til Højesteret og indgår endnu ikke i Agencia Tributaria's offentliggjorte standpunkt. Betragt dette som en udvikling, der bør følges, ikke som noget De bør anvende i Deres indberetning i dag.
Jeg er skattemæssigt hjemmehørende i Tjekkiet. Skal jeg også indberette denne indkomst i hjemlandet?Det er et spørgsmål til en tjekkisk skatterådgiver, ikke en spansk vejledning. Men det er nyttigt at kende det generelle princip, før De spørger: Den tjekkisk-spanske dobbeltbeskatningsoverenskomst findes netop for at sikre, at den samme indkomst ikke beskattes to gange. Det sker normalt gennem et nedslag i hjemlandet for den spanske skat, De allerede har betalt. Detaljerne om at kræve dette nedslag er et tjekkisk indberetningsspørgsmål, ikke et spansk.
Skal jeg stadig betale skat, når ejendommen står tom?
Ja, for alle perioder hvor den ikke er udlejet og ikke er Deres egen faste bolig. Spanien betragter en ekstra bolig, der ikke er udlejet, som en ejendom, der genererer en beregnet indkomst, og ingen udgifter kan fratrækkes dette beregnede beløb.
| Beregnet indkomst1,1 % af kadastral værdi | 1.650 € |
|---|---|
| Skat, EU/EØS-bosat19 % af den beregnede indkomst | 313,50 € |
| Skat, andre bosatte24 % af den beregnede indkomst | 396 € |
| Seneste revision af kadastral værdi | Beregnet indkomst | Hvad det betyder i praksis |
|---|---|---|
| Gældende efter 1. januar 2012 | 1,1 % af den kadastrale værdi | Det lavere og mere almindelige grundlag for nyere byggerier og kommuner med en nylig kadastral revision. |
| Ikke revideret siden eller revideret tidligere | 2 % af den kadastrale værdi | Det højere standardgrundlag, som stadig gælder for mange ældre ejendomme i bymidterne på Costa del Sol. |
Hvem indberetter det for Dem?
Ikke Arevont. Vi er ikke skatterådgivere, og det at læse om indberetningen er ikke det samme som at foretage den. Der findes tre muligheder. Hvilken det kan betale sig at vælge, afhænger af, hvor enkel Deres indberetning reelt er.
- Option 1Indberet selvMuligt for en enkelt og enkel ejendom uden komplikationer.
- Omkostning
- Intet professionelt honorar
- Besvær
- HighDen spanske skatteportal, på spansk, hvert kvartal.
- Risiko
- HigherDet er let at klassificere EU/EØS-satsen eller en fradragsberettiget udgift forkert.
- Option 2En skatteagentEn almindelig indberetningsservice til en ukompliceret sag.
- Omkostning
- Moderat, pr. indberetning
- Besvær
- LowDe leverer tallene, og de indgiver blanketten.
- Risiko
- LowerAlmindelige indberetninger, ikke skatteplanlægning eller rådgivning om dobbeltbeskatningsoverenskomster.
- Option 3AnbefaletEn skatterådgiverEn kvalificeret skatterådgiver til alt, der går ud over det enkleste tilfælde.
- Omkostning
- Højere pr. indberetning
- Besvær
- LowStår for indberetningen og den tilhørende planlægning.
- Risiko
- LowestRådgiver også om skatteaftalens tjekkiske side i hjemlandet.
Det uafhængige advokatfirma Arevont's anbefalede normalt til den juridiske kontrol, står også for de årlige skatteindberetninger for ikke-bosiddende og lejeindtægter bagefter. Det er en af grundene til, at anbefalingen omfatter mere end selve købet. Hvis ejendommen udlejes gennem Arevont's udlejningsadministration, viser den månedlige opgørelse, som tjenesten udarbejder, allerede hver booking, omkostning og provision i den form, en skatterådgiver har brug for. De tal, der bruges i Deres indberetning, er derfor det samme dokument, som De allerede modtager, og ikke en separat rekonstruktion ved skattetid.
Hvad De skal indsamle før hver Modelo 210-indberetning
Fire punkter, uanset om indberetningen dækker udlejede eller tomme måneder.| Indsaml | Hvorfor nødvendigt | Sådan ser et hul ud |
|---|---|---|
| Deres skattemæssige bopælsattest for det relevante år | Det er den, der placerer Dem i satsintervallet på 19 % eller 24 %, ikke Deres nationalitet eller ejendommens beliggenhed. | At gå ud fra bopæl i stedet for at have den attest, der dokumenterer den. |
| Alle lejeopgørelser for perioden | Grundlaget på 19 % er nettoindkomsten. Uden de underliggende tal er der intet at fratrække udgifter fra. | Én samlet årsopgørelse uden en månedlig oversigt bagved. |
| Kvitteringer for fradragsberettigede udgifter, hvis De er i 19 %-intervallet | Fællesudgifter, forsikring, administrationsprovision og vedligeholdelse tæller alle med, men kun hvis de kan dokumenteres. | Udgifter, der kræves fratrukket uden underbyggende faktura. |
| Den skattemæssige værdi og datoen for den seneste revision | Afgør, om indberetningen for tomme perioder anvender 1,1 % eller 2 %. | At bruge købsprisen i stedet for den skattemæssige værdi. |
Skattemæssig bopæl ændrer tallene, ikke kun papirarbejdet
Den samme lejeindtægt beskattes på to forskellige måder afhængigt af, hvor De bor. En tjekkisk skatteresident er placeret i kolonnen til højre.| Ikke-EU/EØS-bosiddende | EU/EØS-bosiddende (inklusive tjekkiske bosiddende) | |
|---|---|---|
| Sats | 24 % | 19 % |
| Grundlag | Brutto, ingen fradrag | Netto efter tilladte udgifter |
| Hvad det betyder ved 12.000 € i årlig leje og 3.000 € i omkostninger | Skat af hele beløbet på 12.000 € ved 24 % | Skat af 9.000 € ved 19 % |
| Beregnet indkomst for tom periode | Beskattes med 24 % af den beregnede base | Beskattes med 19 % af samme beregnede base |
Hvad kun Deres skatterådgiver kan fortælle Dem
Dette er generelle oplysninger om IRNR-reglerne som offentliggjort af Agencia Tributaria den 17. august 2026. Det er ikke skatterådgivning om Deres egen indberetning. Satser, tærskler og regler for fradrag ændrer sig over tid. En tjekkisk skatteresidents forpligtelser i hjemlandet i henhold til dobbeltbeskatningsoverenskomsten er slet ikke omfattet her.Spørgsmålet om fradrag for personer uden for EU er reelt stadig uafklaret. Den holdning, der er angivet ovenfor, er den, Agencia Tributaria offentliggør i dag. Vi gør opmærksom på den verserende retssag i stedet for at vælge side. Alle i 24 %-intervallet bør spørge deres skatterådgiver direkte i stedet for at basere sig på nogen af de to versioner fra en webside.Ingen af tallene her fortæller Dem, hvad en ejendom sandsynligvis vil indbringe. Det besvares i vejledningen om afkast, og skattesatsen anvendes på det faktiske tal, når det foreligger, ikke på en prognose.
Ofte stillede spørgsmål om skatter på lejeindtægter
- Gælder satsen på 19 % automatisk, når jeg er EU-borger?
- Nej, det afhænger af Deres skattemæssige bopæl, ikke af Deres statsborgerskab. En tjekkisk statsborger, som er blevet skattemæssigt hjemmehørende uden for EU, vil være omfattet af satsen på 24 %. Det omvendte er også tilfældet. Det afgørende er, hvor De er skattemæssigt hjemmehørende i det år, hvor indkomsten opstår.
- Hvor ofte indgiver jeg Modelo 210?
- Hvert kvartal for de perioder, hvor ejendommen har givet lejeindtægter. Og separat én gang om året for den beregnede indkomst for de perioder, hvor den ikke har gjort det. En ejendom, der er udlejet en del af året og står tom resten af året, kræver begge typer indberetning i det samme skatteår.
- Ændrer det skattesatsen, hvis ejendommen udlejes som korttidsudlejning i stedet for langtidsudlejning?
- Nej. IRNR-satsen og fradragsreglen afhænger af Deres skattemæssige bopæl, ikke af, om udlejningen er en VUT-registreret korttidsudlejning eller et langtidslejemål i henhold til LAU. Forskellen mellem de to er, om indkomsten eksisterer, og hvordan den genereres, ikke hvordan den beskattes, når den først eksisterer.
- Kan Arevont indgive Modelo 210 for mig?
- Nej, vi er ikke skatterådgivere og indgiver ikke selvangivelser. Det advokatfirma, vi normalt anbefaler til den juridiske gennemgang, håndterer den årlige indberetning for ikke-residente og udlejning som en del af sit løbende arbejde. Hvis ejendommen er omfattet af vores udlejningsadministration, modtager De de månedlige tal i en form, der er klar til at blive afleveret til den, der indgiver oplysningerne for Dem.
