Køb af ejendom gennem et selskab: Hvornår giver det mening
På 30 sekunder
For næsten alle købere af én feriebolig er svaret nej. Et selskab medfører årlige indberetninger, beskatter Deres egen brug af ejendommen og gør et salg mere kompliceret. Og det sænker ikke købsafgiften med en eneste euro.
Hvor mange spanske ejendomme, og er der en reel virksomhed bag?
- Én ferieboligKøb personligt. Det er det enkle, almindelige svar for næsten alle købere.
- Flere ejendomme, udlejet kommercielt som reel virksomhedEt selskab kan give mening. Få uafhængig skatterådgivning før stiftelsen, baseret på Deres egne tal.
Giver et selskab normalt mening for én feriebolig?
Nej, og det er værd at sige klart frem for at fremstille det som et neutralt valg mellem to lige gode muligheder. Hvis De køber en enkelt ejendom til eget brug og familiens brug, er personligt ejerskab næsten altid enklere, billigere at drive og billigere at sælge. Enhver reel fordel ved et selskab gælder en anden situation end Deres.Dette spørgsmål kommer hele tiden op, som regel på grund af en tjekkisk antagelse om, at et selskab kan beskytte mod skat, sådan som det undertiden gør derhjemme. I Spanien gør det for en enkelt feriebolig typisk det modsatte. De betaler den samme købeskat, et ekstra skattelag på Deres egen brug af ejendommen og en række årlige indberetninger, som en privatperson aldrig behøver at tænke på.
Det, folk antagerSådan ser skatten reelt ud
- Et selskab reducerer skatten ved køb af ejendommen
- Det gør det ikke. ITP eller IVA plus AJD, engangsskatten ved køb, beregnes på samme måde, uanset om køberen er privatperson eller selskab.
- Et selskab beskytter ejendommen mod at blive medregnet som personlig formue
- Selve aktierne er stadig et aktiv, som De ejer, værdiansat via selskabets eget balanceopgørelse, og de medregnes stadig ved formuebeskatningen. Se den særlige vejledning om formueskat for en forklaring af mekanismen.
- At bruge ejendommen selv gennem Deres eget selskab er en skattemæssigt neutral ordning
- Det er det generelt ikke. Hvis selskabet ejer den, og De eller Deres familie bruger den privat, behandles ordningen, som om selskabet udlejede den til Dem til markedsleje, og denne beregnede lejeindtægt er skattepligtig.
Hvornår er et selskab prisen værd?
Der er fire reelle tilfælde, og de har én ting til fælles: Ingen af dem er en enkelt feriebolig. Et selskab medfører en reel administrativ og økonomisk byrde, og denne byrde betaler kun sig selv, når der sker tilstrækkeligt til at begrunde administrationen. Tilfældene om succession og ansvar nedenfor nævnes som reelle overvejelser, men beskrives ikke med tal, fordi den faktiske mekanisme afhænger af grænseoverskridende traktatregler og omstændigheder, som ingen generel regel kan afgøre.
- En reel portefølje, ikke én ejendomEn investor, der ejer flere spanske ejendomme med henblik på udlejning i stedet for én feriebolig, har en større reel grund til at anvende en selskabsstruktur: fælles administration, ét samlet regnskab for flere aktiver og en struktur, der kan skaffe finansiering med sikkerhed i hele porteføljen.
- Korrekt planlægning af succession på tværs af generationerDet kan i visse tilfælde være enklere at overdrage aktier i et selskab gennem familien end at overdrage en ejendom, der ejes direkte. Men det afhænger fuldstændigt af den konkrete traktat om succession og arv mellem Spanien og Deres hjemland, og det er et spørgsmål for en specialist i begge lande.
- En eksisterende driftsvirksomhed, der allerede har brug for tilstedeværelse i SpanienEt selskab, der reelt driver virksomhed i Spanien, for eksempel ved at drive udlejningsvirksomhed som sin faktiske aktivitet i stedet for blot at eje ét aktiv, befinder sig skattemæssigt i en anden situation end et tomt selskab, der kun er oprettet for at eje én ferielejlighed.
- Adskillelse af ansvar ved udlejning med højere risikoNår en ejendom udlejes kommercielt i større skala med reel driftsmæssig risiko, overvejer nogle ejere en selskabsstruktur af hensyn til ansvaret. Det er en reel overvejelse. Men de administrative omkostninger skal ærligt afvejes mod en risiko, som en god forsikring måske allerede kan dække billigere.
Bemærk, hvad der ikke står på denne liste: køb af én lejlighed til familieferier og lejlighedsvis udlejning. Dette er det almindelige tilfælde, som ofte får en unødvendig selskabsstruktur, og det bør det ikke.
Hvad skal De indberette, når et selskab ejer ejendommen, og hvornår?
Tre tilbagevendende indberetninger, og de finder alle sted på samme tid af året. Siden Real Decreto 609/2023 oprettede det nationale Registro de Titularidades Reales, skal alle spanske selskaber oplyse deres reelle ejer, den fysiske person, der i sidste ende ejer eller kontrollerer selskabet. Dette sker to gange: først i selve stiftelsesdokumentet og derefter som bilag til årsregnskabet, der hvert år indleveres til Registro Mercantil, handelsregistret. Dette er et nationalt krav, ikke noget der specifikt gælder ejendom, og det gælder, uanset om selskabet er inaktivt eller driver aktiv virksomhed.Derudover skal selskabet indgive en årlig selvangivelse for Impuesto sobre Sociedades til den nationale skattemyndighed, AEAT. Det gælder også i et år uden nogen aktivitet overhovedet, hvilket kaldes en nulindberetning. Det er ikke en sikker mulighed at undlade dette. Bøderne vokser, jo længere en påkrævet indberetning mangler, efter samme regel som denne sides vejledning om skat for ikke-bosiddende beskriver for en privatpersons egen årlige indberetning.
| jan | feb | mar | apr | Maj | jun | jul | aug | sep | okt | nov | dec | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Selskabsselvangivelse (Impuesto sobre Sociedades) | jul | |||||||||||
| Årsregnskab indleveret til Registro Mercantil | jul | |||||||||||
| Oplysning om reelt ejerskab (titularidad real) | jul |
- Selskabsselvangivelse (Impuesto sobre Sociedades)
- Forfalder 25. juli for et selskab med kalenderår. Et ikke-standardiseret regnskabsår ændrer datoen, så bekræft Deres dato med Deres revisor.
- Årsregnskab indleveret til Registro Mercantil
- Indsendes sammen med eller kort efter selvangivelsen.
- Oplysning om reelt ejerskab (titularidad real)
- Vedlægges indsendelsen af årsregnskabet og igen ved stiftelsen, når denne finder sted i løbet af året.
At få hver direktørs NIE og selskabets eget spanske skattenummer på plads før stiftelsen i stedet for at opdage manglen hos notaren er netop det, som Arevonts NIE- og administrationsservice håndterer i forbindelse med et køb som dette.
Hvad koster det at drive et selskab ud over selve købet?
Omkring 500 til 1 000 € om året, alene for administrationen af det hvilende selskab, oven i en købeskatning, der er identisk med køb som privatperson. Et hvilende selskab, som ejer ejendommen og ikke foretager sig andet, skal stadig føre formelt regnskab, indsende en årlig selvangivelse for selskabsskat og deponere årsregnskab i registret. Dette er en reel, tilbagevendende omkostning uden sidestykke for en personligt ejet ejendom, bortset fra de almindelige årlige ejeromkostninger, som enhver køber allerede har.Den årlige afgift på 3 % af matrikelværdien er det ene tal, der fortjener præcision, fordi den skræmmer flere købere, end den burde. Den gælder kun for et selskab, der er hjemmehørende i et land, som Spanien klassificerer som en ikke-samarbejdende jurisdiktion, tidligere kaldet et skattely. Hverken Tjekkiet eller Polen står på listen, så et almindeligt tjekkisk eller polsk selskab eller et spansk SL ejet af en tjekkisk eller polsk kapitalejer udløser den ikke. Det er værd at fastslå klart, fordi frygten for den er udbredt, mens den reelle risiko for de købere, som dette websted er skrevet til, i praksis er nul.
| Købsafgift (ITP eller IVA plus AJD)Det samme som ved privat køb | Ingen besparelse |
|---|---|
| Årlig administration af hvilende selskabBogføring, selvangivelse, registerindberetning | 500 til 1 000 € |
| 3 % særlig afgift på matrikelværdienKun ikke-samarbejdsvillige jurisdiktioner, ikke Tjekkiet eller Polen | Ikke relevant |
| 25 % selskabsskat af lejeindtægterSammenlign med Deres personlige sats som ikke-hjemmehørende for den samme indkomst | Afhænger af lejen |
| Eje privat i stedetSlet intet selskabslag | 0 €, intet ekstra lag |
Ville et tjekkisk eller polsk selskab fungere i stedet for at oprette et spansk SL?Et udenlandsk selskab kan eje spansk ejendom, og der er ingen nationalitetsbegrænsning i den forbindelse. I praksis anvender de fleste købere, som reelt har brug for en selskabsstruktur, et spansk SL, fordi det er det, spanske banker, notaren og registret er indrettet til at håndtere i det daglige. Et udenlandsk selskab tilføjer sit eget ekstra lag af grænseoverskridende rapportering oven i alt det ovenfor beskrevne. Hvilken løsning der reelt er enklest i Deres situation, er et spørgsmål for en advokat, der arbejder på tværs af begge jurisdiktioner.
Hvad De skal afklare, før De vælger selskabsstruktur
Dette er den ærlige tjekliste, ikke en salgstale for nogen af mulighederne. De fleste købere, der læser den, bekræfter, at ingen af disse forhold gør sig gældende, og køber privat.- Er dette reelt én ejendom til privat brug og familiebrug?Hvis ja, er dette det almindelige tilfælde, og det ærlige svar ovenfor gælder: køb privat. Det betyder ikke, at et selskab er ulovligt eller usædvanligt, kun at det her medfører omkostninger uden en tilsvarende fordel.
- Ejer De allerede flere spanske ejendomme, eller planlægger De at eje flere?For en portefølje kan selskabets administrative omkostninger i højere grad opvejes af fordelene. Det betyder heller ikke automatisk, at et selskab er den rigtige løsning. Beregningen skal stadig foretages.
- Er generationsskifte en reel og nært forestående bekymring?Dette er det ene tilfælde, hvor en struktur reelt kan være en hjælp, men kun med korrekt grænseoverskridende rådgivning. Det betyder ikke, at enhver struktur fungerer på samme måde efter tjekkiske eller polske arveregler. Det skal undersøges særskilt.
- Er ejendommen beliggende i et land på Spaniens liste over ikke-samarbejdsvillige jurisdiktioner?Dette er den eneste situation, hvor den årlige afgift på 3 % overhovedet gælder. For et almindeligt stiftet tjekkisk eller polsk selskab er svaret nej, og denne post er derfor ganske enkelt ikke relevant for Dem.
Privat eller gennem et selskab
Den samme ejendom, ejet på to måder. For et enkelt feriehus er svaret i højre kolonne det almindelige.| Gennem et selskab | Personligt | |
|---|---|---|
| Købsskat ved endelig gennemførelse | Identisk: ITP eller IVA plus AJD, beregnet på samme måde. | Identisk: Der er heller ingen besparelse ved at købe personligt. |
| Bruge ejendommen selv | Kan udløse en beregnet markedsleje, der beskattes som selskabsindkomst. | Intet sådant problem: De ejer og bruger ganske enkelt Deres egen ejendom. |
| Årlige indberetninger ud over selve ejendommen | En selvangivelse for selskabsskat hvert år, selv ved nul aktivitet, samt årsregnskab og oplysning om reelle ejere. | Den almindelige årlige indberetning for ikke-bosiddende, som webstedets skattevejledninger allerede dækker, og intet mere. |
| Driftsomkostninger ud over ejendommen | omkring 500 til 1 000 € om året for grundlæggende administration af et hvilende selskab. | Ingen ud over ejendommens egne ejeromkostninger. |
| Sælge senere | Enten sælger De ejendommen ud af selskabet, eller også sælger De selve aktierne. Den anden mulighed er en langt mere kompleks handel, som kræver specialiseret skatterådgivning for begge parter. | Et almindeligt ejendomssalg, den proces som webstedets vejledning om salgs- og exitomkostninger allerede beskriver. |
| Formueskatteeksponering | Aktierne medregnes stadig og værdiansættes via selskabets balance. | Selve ejendommen medregnes. Se vejledningen om formueskat for at se, hvem der reelt er omfattet. |
Hvad en generel regel afgør, og hvad kun Deres egne tal kan afgøre
Selskabsskattesatsen (25 %) og kravet om oplysning af reelle ejere er fastslåede regler, læst i den oprindelige kilde. Den særlige afgift på 3 % og dens anvendelse på ikke-samarbejdende jurisdiktioner er også læst i den oprindelige kilde (Ley IRNR, art. 40-45). Den klare konklusion, at den ikke gælder for et almindeligt tjekkisk eller polsk selskab, følger direkte af dette anvendelsesområde. Beløbet på omkring 500 til 1 000 € i årlige driftsomkostninger er et markedsestimat, kontrolleret på tværs af to kilder, ikke et officielt offentliggjort tal. De faktiske tilbud varierer fra udbyder til udbyder.Ingen generel regel afgør, om et selskab sparer Dem penge i netop Deres tilfælde. Det afhænger af, om De overhovedet udlejer ejendommen, hvilken leje De tager, Deres egen personlige skattesituation i hjemlandet samt de grænseoverskridende spørgsmål om arv og dobbeltbeskatningsoverenskomster, som kun en skatterådgiver med arbejde på tværs af begge jurisdiktioner reelt kan besvare. I det almindelige tilfælde med én ejendom, personlig brug og lejlighedsvis udlejning er den ærlige udgangsantagelse, at det ikke vil spare Dem penge. Det er selskabsstrukturen, der skal godtgøre, at den kan retfærdiggøre sine egne omkostninger.Ingen her udfører den beregning, der er beskrevet ovenfor. Arevonts juridiske koordinering inddrager en uafhængig rådgiver, før De binder Dem til et reservationsdepositum. På den måde træffes en så vigtig beslutning på baggrund af faktiske tal og ikke på grundlag af en tjekkisk antagelse, der tilfældigt er havnet her.
Ofte stillede spørgsmål om køb gennem et selskab
- Er jeg bekymret over skatten på 3 % uden grund?
- For et almindeligt tjekkisk eller polsk selskab er svaret næsten helt sikkert ja. Den årlige afgift på 3 % gælder kun for et selskab, der er hjemmehørende i et land, som Spanien klassificerer som en ikke-samarbejdende jurisdiktion, og hverken Tjekkiet eller Polen står på listen. Det er en af de mest almindelige unødvendige bekymringer på dette område.
- Kan jeg sælge selskabets aktier i stedet for at sælge ejendommen?
- Ja, og købere strukturerer lejlighedsvis et salg på denne måde for at ændre, hvordan handlen beskattes. Det er en langt mere kompleks handel end et almindeligt ejendomssalg. Den kræver specialiseret skatterådgivning for både sælger og køber. En køber bør være forsigtig med at acceptere et aktiesalg i stedet for et ejendomssalg uden at forstå præcis, hvilke forpligtelser der følger med aktierne.
- Undgår det spansk formueskat at eje ejendommen gennem et selskab?
- Nej. Selve aktierne er et aktiv, som De personligt ejer, og de værdiansættes via selskabets egen balance. De medregnes på samme måde som en ejendom, der ejes direkte. Se vejledningen om formueskat for at se, hvem der reelt er omfattet. For de fleste almindelige købere er det slet ingen, uanset om der er et selskab eller ej.
- Hvad sker der med den minimale lejeperiode, hvis et selskab udlejer ejendommen på langtidsbasis?
- Den ændres. En selskabsudlejers minimale lejeperiode efter spansk lejelovgivning er 7 år i stedet for de 5 år, som en individuel udlejer giver. Vejledningen om udlejede ejendomme dækker dette fuldt ud. Det er en reel og specifik konsekvens, som det er værd at kende, før De beslutter, hvordan De vil eje en ejendom, som De planlægger at udleje på langtidsbasis.
