Køb af bolig med lejer i Spanien
På 30 sekunder
At købe en spansk bolig med en lejer giver Dem ikke en tom bolig med en indtægt tilknyttet. De overtager den eksisterende lejekontrakt for den resterende del af dens minimumsperiode på fem eller syv år på de vilkår, som den tidligere ejer aftalte, uanset om de er registreret eller ej. Lejeren kan også have en lovbestemt ret til at købe boligen, før De kan gøre det.
Hvad sker der med lejekontrakten, når jeg køber boligen?
De træder fuldstændigt i sælgerens sted. Køberen af en udlejet bolig overtager udlejerens rettigheder og forpligtelser for resten af kontraktens første 5 år, eller 7 år, hvis den tidligere udlejer var et selskab. Dette gælder, uanset om lejekontrakten var registreret i tingbogen eller ej. Den husleje, lejeren betaler, den allerede løbende periode og alle vilkår i den oprindelige kontrakt overføres med boligen, præcis som de var.Hvad det betyder i praksis: De kan ikke forhøje huslejen på dag ét, De kan ikke forkorte den resterende periode, fordi De er en ny ejer, og "lejeren flytter snart" fra en ejendomsmægler er ikke et dokument. Det er højst noget, lejeren har fortalt sælgeren.
Den overtagne lejekontrakt
- GennemførelseDe overtager lejekontraktenSamme husleje, samme vilkår, samme resterende periode som hos den tidligere ejer.
- År 5 eller 7 fra den oprindelige underskriftMinimumsperioden udløberLejeren kan fraflytte, eller lejeaftalen kan automatisk blive forlænget igen.
Hvad De kan gøre med ejendommen
- Endelig gennemførelseIkke tilgængelig for DemDe kan hverken selv bruge den eller leje den ud til andre.
- Efter periodens udløbTil fri brug eller udlejningFørst når den arvede minimumsperiode reelt er udløbet.
| Hvad De måske antager | Hvad loven bestemmer | Kilde |
|---|---|---|
| Et salg afslutter det eksisterende lejemål | Nej. Køberen overtager lejeaftalen i resten af dens minimumsperiode. | LAU art. 14 |
| En uregistreret lejeaftale binder ikke en ny ejer | Jo. Registrering i tingbogen er ikke en betingelse for, at køberen arver lejeaftalen. | LAU art. 14 |
| Jeg kan hæve lejen, når jeg ejer den | Kun hvis den eksisterende kontrakt tillader en lejeændring, og betingelserne heri er opfyldt. Købet af ejendommen ændrer intet ved denne bestemmelse. | LAU art. 14, sammenholdt med den eksisterende kontrakt |
Har det betydning, om jeg køber ejendommen for selv at bo i den?Nej, Deres egne planer forkorter ikke lejerens arvede periode. Om De senere kan få ejendommen tilbage til eget brug, afhænger af, om den oprindelige kontrakt forbeholdt denne ret, og om det korrekte varsel gives, på samme måde som det ville være for sælgeren. Det afhænger ikke af, at ejerskabet er ændret.
Får lejeren forkøbsret til ejendommen, før jeg kan købe den?
Potentielt, ja. En nuværende lejer har en lovbestemt forkøbsret, medmindre den gyldigt blev fraskrevet i lejeaftalen ved underskrivelsen. Dette er almindeligt, men ikke universelt, i spansk praksis. Hvis retten blev fraskrevet, skal udlejeren stadig underrette lejeren om hensigten om at sælge mindst 30 dage før endelig gennemførelse. Det skal fremgå af notarialdokumentet, at underretningen blev givet. Undlad det, og tingbogen kan nægte at registrere Deres køb.Dette er en dokumentkontrol, ikke en forhandling. Deres advokat bekræfter, om den specifikke lejeaftale indeholder en gyldig fraskrivelse, og om varslet faktisk blev givet, før De er bundet til købet.
- Forkøbsret: lejerens ret til at købe førstFør endelig gennemførelse skal lejeren have mulighed for at købe på samme vilkår, medmindre retten gyldigt blev fraskrevet i lejeaftalen ved underskrivelsen.
- Where
- Kontrolleret i lejedokumentet.
- Hvis retten er fraskrevet, skal sælgeren stadig give beskedLejeren skal informeres om hensigten om at sælge, og det skal fremgå af notarialdokumentet, at det skete.
- How long
- Mindst 30 dage før endelig gennemførelse.
- Watch out
- Undlad det, og tingbogen kan nægte at registrere Deres køb.
- Tilbagekøbsret: lejerens mulighed efter et mangelfuldt salgHvis lejeren ikke først fik ejendommen tilbudt korrekt, kan vedkommende muligvis træde i køberens sted efter endelig gennemførelse.
- Watch out
- Et salg, der er gennemført uden respekt for denne ret, kan anfægtes. Derfor er varslingsdokumenterne lige så vigtige som salgskontrakten.
Indholdet af ovenstående artikel 25 underbygges af flere uafhængige spanske juridiske kilder, som blev gennemgået den 17. august 2026, og ikke direkte af BOE-teksten. Deres advokat bekræfter den nøjagtige ordlyd i forhold til den specifikke lejeaftale, før De lægger den til grund.
Hvad skal overføres fra sælgeren ved endelig gennemførelse?
Fire ting ud over ejendommen, og ingen af dem venter på, at De spørger.
- Depositummet og dets registreringDet depositum, som lejeren oprindeligt betalte, bør overføres til Dem som den nye udlejer sammen med registreringen hos den regionale boligmyndighed, så det er Dem, der tilbagebetaler det ved lejemålets ophør, og ikke sælgeren.
- Allerede betalt husleje, fordeltAl husleje, der allerede er betalt for en periode efter den endelige gennemførelse, tilkommer Dem, fordelt efter overdragelsesdagen.
- Et dateret inventarHvad lejeren modtog ved lejemålets begyndelse, hvilket er vigtigt, hvis der nogensinde opstår en tvist om depositummet.
- En huslejebetalingsattestBekræfter, at der ikke er nogen restancer, som De ellers ville overtage sammen med lejemålet.
Eksisterende lejemål samt reglerne for brug og udlejning af den specifikke ejendom er allerede et af standardpunkterne på Arevonts tjekliste for juridisk koordinering, som gennemføres ved hvert køb og ikke tilføjes specifikt, fordi ejendommen er udlejet. Det er den samme advokatledede kontrol, blot anvendt på endnu et dokument.
Kan overtagne fællesudgifter være adskilt fra spørgsmålet om lejemålet?Ja, og de kontrolleres separat. En gæld til ejerforeningen følger ejendommen uanset, hvem der bor i den, lejer eller ejer, og den fremgår af en anden attest end lejerens egen huslejestatus. Begge attester indhentes før den endelige gennemførelse, og ingen af dem kan erstatte den anden.
Hvad hvis jeg ønsker ejendommen tom?
Et køb med lejer giver Dem ikke en hurtigere vej til en tom ejendom, end sælgeren havde, og De kan ikke tvinge lejeren til at flytte. Der findes tre reelle muligheder, og ingen af dem er automatisk "den anbefalede løsning". Hvilken der er bedst, afhænger af lejeren og den tid, De har til rådighed.
- Option 1Forhandl en frivillig fraflytningAlmindeligt, og det kan ikke gennemtvinges, kun aftales.
- Pris
- Som regel en kompensation
- Sikkerhed
- Ikke garanteretLejeren kan sige nej.
- Tid
- Hurtigst, hvis det lykkes
- Option 2Brug en forbeholdt ret, hvis kontrakten indeholder enOverføres til Dem sammen med ejendommen på samme opsigelsesvilkår som for sælgeren.
- Pris
- Ingen kompensation nødvendig
- Sikkerhed
- Kun hvis forbeholdtKøbet af ejendommen skaber ikke retten.
- Tid
- Efter fastsat opsigelsesfrist
- Option 3Afvent den resterende periodeDen enkleste mulighed og den eneste, der altid er tilgængelig.
- Pris
- No extra cost
- Sikkerhed
- Altid tilgængelig
- Tid
- Hele den resterende periode
Der er også en fordel: En ejendom, der fra første dag giver en stabil, juridisk beskyttet lejeindtægt, er en anden type aktiv end en ejendom, som De selv skal have tilladelse til at udleje, møblere og markedsføre. Det er værd at overveje i stedet for kun at betragte lejeren som en hindring.
Køb med lejer eller køb uden lejer: Hvad er forskellen?
Den samme ejendom i to forskellige tilstande med reelle afvejninger. Ingen af delene er ganske enkelt bedre.
| Dimension | Med lejer | Tom |
|---|---|---|
| Indtægt fra første dag | Ja, til den allerede aftalte leje, som De ikke kan forhøje uden for den gældende kontrakt. | Ingen, før De finder Deres egen lejer eller gæst. |
| Bruge ejendommen selv | Ikke muligt, før perioden udløber, eller lejeren indvilliger i at fraflytte. | Immediate. |
| Typisk udbudspris | Ofte nedsat i forhold til en tilsvarende ledig bolig, hvilket afspejler begrænsningen. | Fuld markedssammenligning uden indregnet begrænsning. |
| Juridisk gennemgang: Hvad skal dækkes | Lejekontrakten, retsstillingen efter artikel 25, depositummet og historikken for lejebetalinger ud over standardkontrollerne. | Kun de almindelige ejendoms- og juridiske kontroller. |
Hvad De skal indhente før køb af en udlejet ejendom
Fem dokumenter, der skal indhentes før reservationen og ikke under den juridiske kontrol.| Anmodning | Hvad det fortæller Dem | Sådan ser et dårligt svar ud |
|---|---|---|
| Hele lejekontrakten, ikke et sammendrag af den | Den resterende løbetid, lejen, eventuelle reguleringsbestemmelser og enhver afkaldserklæring om forkøbsretten fremgår alle af dette ene dokument. | "Vilkårene er standardiserede" uden at der fremlægges noget dokument. |
| Dokumentation for meddelelsen efter artikel 25, hvis retten blev frasagt | Uden den kan tingbogen nægte at registrere Deres køb. | En erklæring i stedet for den registrerede meddelelse. |
| Bekræftelse af depositummet og hvor det er deponeret | Det bør overføres til Dem sammen med forpligtelsen til senere at tilbagebetale det. | Ingen registrering af depositummets opbevaring. |
| En lejerelateret betalingsattest for lejeren | Bekræfter, at der ikke følger restance med lejekontrakten. | "De betaler altid til tiden" uden noget på skrift. |
| En dateret fortegnelse fra lejemålets begyndelse | Det eneste reelle forsvar i en senere tvist om depositummet. | Ingen fortegnelse eller en fortegnelse uden datering. |
Hvad vi ikke kan love om en bestemt lejekontrakt
Dette er generelle oplysninger om artikel 14 og 25 i LAU, gældende pr. 17. august 2026. Vi har læst artikel 14 direkte i loven og kontrolleret artikel 25 i uafhængige juridiske kilder. Dette er ikke juridisk rådgivning om et bestemt lejemål. Den nøjagtige resterende løbetid, hvorvidt forkøbsretten blev frasagt, og enhver bestemmelse om lejeregulering afhænger alt sammen af ordlyden i dette ene dokument. Kun Deres advokat kan ved at læse det fortælle Dem, hvad der gælder.Spansk lejelovgivning beskytter lejeren stærkt, mere end en udenlandsk køber normalt forventer. Et køb baseret på antagelsen om, at "lejeren bare flytter", er et køb baseret på et gæt. Hvis det er hele formålet med købet, at boligen skal være tom, skal De kontrollere dette før reservationen og ikke bagefter.Vi koordinerer kontrollen. Vi er ikke advokaten. Meddelelsen efter artikel 25 og lejekontrakten er dokumenter, som en uafhængig advokat læser og bekræfter, ikke noget Arevont attesterer.
Ofte stillede spørgsmål om køb af ejendom med lejer
- Kan jeg udsætte lejeren, blot fordi jeg har købt ejendommen for selv at bo der?
- Nej. Det at ønske at bo der er ikke i sig selv en grund til at bringe en overtaget lejekontrakt til ophør før tid. Det fungerer kun, hvis den oprindelige kontrakt indeholdt en bestemmelse, der forbeholdt udlejeren retten til at kræve ejendommen tilbage til eget brug, og det korrekte varsel gives i henhold til denne bestemmelse. Denne ret følger med ejendommen; den opstår ikke ved salget.
- Er en udlejet ejendom normalt billigere at købe end en tilsvarende ledig ejendom?
- Ofte ja, fordi begrænsningen i frit at bruge eller udleje ejendommen er en reel omkostning for en køber, og markedet normalt giver afslag herfor. Om afslaget er stort nok til at opveje begrænsningen, afhænger af, hvor meget af minimumsperioden der er tilbage, og hvad De reelt ønsker af ejendommen.
- Hvad hvis sælgeren fortæller mig, at lejeren allerede har indvilliget i at flytte før den endelige gennemførelse?
- Få det på skrift, underskrevet af lejeren og med en dato, før De lægger det til grund. En mundtlig erklæring viderebragt af en salgsagent er ikke bindende for lejeren og kan ikke håndhæves af hverken Dem eller sælgeren, hvis lejeren ændrer mening.
- Ændrer det noget, hvis jeg køber gennem et selskab i stedet for personligt?
- Det ændrer den minimumsperiode, som lejekontrakten medfører, men ikke om den overføres. Lejekontrakten overføres i begge tilfælde. Forskellen er, at minimumsperioden for en selskabsudlejer er 7 år i stedet for 5, hvilket er værd at vide, før De beslutter, hvordan ejendommen skal ejes.
