Uautoriserede tilbygninger på en ellers lovlig ejendom
På 30 sekunder
En inddækket terrasse, en pool eller et ekstra værelse, der er opført uden tilladelse på en ellers lovlig bolig, er som regel et problem, De kan løse, ikke en katastrofe. Men De opdager det ofte på et dårligt tidspunkt: når kvadratmeterne i tingbogen, Catastro og den faktiske bygning ikke stemmer overens. En rettelse af registreringen kan også medføre fire års efterbetaling af IBI.
Hvad regnes som en tilbygning uden tilladelse?
Alt, der fysisk er føjet til ejendommen efter dens oprindelige tilladelse uden en tilsvarende tilladelse for sig selv. Dette mønster gentager sig langs kysten på et lille antal måder.Et solarium er en privat tagterrasse oven på en lejlighed, som normalt nås via sin egen trappe og normalt medregnes i det annoncerede areal. Det er et af de mest almindelige steder, hvor netop dette problem gemmer sig: Om noget, der er bygget på den, såsom en pergola, et værelse eller en lukket del, nogensinde er blevet godkendt, er et separat spørgsmål fra, om selve solariet juridisk er en del af Deres ejendom, og en struktur på et tag uden tilladelse er en mangel, som køberen overtager sammen med terrassen.
- En lukket terrasseGlas eller vægge, der er føjet til en terrasse eller balkon, som oprindeligt var åben, for at skabe ekstra indendørs plads.
- En swimmingpoolEn pool, der er bygget uden sin egen særskilte tilladelse. En pool kræver denne tilladelse ud over husets byggetilladelse.
- Et ekstra værelse eller en ekstra etageEkstra plads, der er tilføjet ud over det, den oprindelige tilladelse tillod, sommetider bygget på et fladt tag eller et solarium.
- En afgrænsningsmur eller et udhusEn struktur på grunden, der aldrig blev godkendt, selv om selve huset er fuldt lovligt.
Hvordan opdager en køber dette før den endelige gennemførelse og ikke bagefter?
Det tegn, De skal se efter, er en uoverensstemmelse mellem to dokumenter. Dokumenterne skal beskrive den samme ejendom, men gør det ofte ikke. Registro de la Propiedad registrerer den juridiske beskrivelse, som Deres advokat læser i nota simple. Catastro er det separate skatte- og matrikelsystem, der registrerer den fysiske beskrivelse, som bruges til at beregne IBI. En tilbygning, der er opført uden tilladelse, bliver sjældent angivet i nogen af systemerne, så uoverensstemmelsen er ofte det eneste synlige tegn på den.Arevonts partner for teknisk inspektion gennemgår ejendommen med den faktiske plantegning. De måler det, der fysisk findes, op mod det, begge dokumenter angiver. Det er vigtigt, fordi en så lille uoverensstemmelse er let at overse i en boligannonce, på et fotografi eller selv under en normal fremvisning.
Hvad papirerne angiverHvad der faktisk er bygget
- Registro de la Propiedad
- Den juridiske beskrivelse, som Deres advokat læser i nota simple. Opdateres sjældent efter en ikke-deklareret tilføjelse.
- Catastro
- Skatte- og matrikelsystemets fysiske beskrivelse, som bruges til at beregne IBI. Sommetider større end registreringen, sommetider viser den stadig kun den oprindelige bygning.
- Selve ejendommen
- Det, der fysisk står på grunden i dag. Kun en gennemgang med plantegningen kan bekræfte dette.
| Afvigelsesmønsteret | Hvad det normalt betyder | Hvor alvorligt det typisk er |
|---|---|---|
| Catastro viser flere kvadratmeter end Registro | Dette er det mest almindelige mønster. En reel tilbygning blev opført og aldrig angivet i nogen af systemerne, så skatteregistreringen voksede, mens den juridiske beskrivelse forblev uændret. | Bør undersøges direkte. Dette er det mønster, der betyder mest her. |
| Registro viser mere end Catastro | Det betyder normalt, at Catastro-registreringen ganske enkelt aldrig blev opdateret efter en nedrivning eller en ændring af grænsen. Det er normalt ikke en skjult tilføjelse. | Lavere risiko, men det bør stadig bekræftes i stedet for at blive antaget. |
| Begge dokumenter stemmer overens, men selve ejendommen er større | Dette er sjældnere og mere alvorligt. En tilføjelse blev aldrig angivet noget sted, så en dokumentkontrol fra skrivebordet kan ikke finde den. | Kun en fysisk inspektion på stedet sammenholdt med plantegningen kan finde denne. |
Vi beskriver den generelle Registro-Catastro-koordinationsprocedure, sådan som den normalt fungerer. Den er baseret på flere kilder fra fagfolk, der beskriver den samme proces på samme måde, ikke på én bestemt artikel i Ley Hipotecaria. Deres advokat kan oplyse Dem om den nøjagtige bestemmelse, der gælder for Deres egen ejendom.
Kan en gammel, ikke-deklareret tilbygning legaliseres nu?
Ofte ja. Fremgangsmåden er administrativ og ikke en ny byggetilladelse. De får udarbejdet en "declaración de obra nueva por antigüedad" hos en notar, understøttet af en teknisk aldersattest. I Andalusien skal den også indgives gennem Catastros egen procedure for uoverensstemmelser (Modelo 900D). Dette fungerer, fordi den samme frist på seks år, der gælder for en hel ulovlig bygning efter andalusisk lov, også gælder for en enkelt tilbygning uden tilladelse. Når denne frist er udløbet på almindelig jord, kan tilføjelsen normalt registreres som et eksisterende forhold i stedet for at blive revet ned.De samme undtagelser gælder her som for en hel ulovlig bygning, så undersøg dem i stedet for at antage, at de ikke gælder. En tilbygning på jord under særlig beskyttelse, i kystpåvirkningszonen eller en tilbygning, der berører en registreret servitut, er slet ikke omfattet af fristen på seks år, uanset hvor gammel den er. Vi forklarer hele regelsættet og den lille gruppe jordtyper, hvor De ikke kan regularisere, én gang for alle, i webstedets separate vejledning om hele strukturer i stedet for at gentage det her.
- Indhent en teknisk aldersattestEn kvalificeret fagperson bekræfter, hvornår tilføjelsen blev opført.
- Where
- En arkitekt eller landmåler
- Underskriv en declaración de obra nueva por antigüedadDet notarialdokument, der erklærer tilføjelsen som et eksisterende forhold.
- Where
- En notar
- Indgiv procedure om uoverensstemmelse i CatastroModelo 900D opdaterer skatte- og matrikelregistret, så det stemmer overens med virkeligheden.
- Where
- Catastro
- How long
- Uger, når certifikatet og skødet foreligger
- Bekræft jordens klassifikation under tilbygningenDe samme undtagelser for beskyttet land, som gælder for en hel ulovlig bygning, gælder for en enkelt tilbygning.
- Watch out
- På beskyttet eller kystnært land er denne mulighed slet ikke tilgængelig.
Det, folk antagerHvad der faktisk skal ske
- Hvis den er gammel nok, bliver den automatisk lovlig
- Den kan registreres gennem en specifik notariel og matrikulær procedure, som nogen skal gennemføre. Intet sker automatisk, blot fordi tiden er gået.
- En lukket terrasse eller en lille swimmingpool er for ubetydelig til at have betydning
- Det er ikke størrelsen, der afgør dette. De samme undtagelser for jordens klassifikation, som gælder for en hel ulovlig bygning, gælder for en enkelt swimmingpool eller terrasse på den samme grund.
Hvis den nuværende ejer allerede forsøgte at lovliggøre tilbygningen for flere år siden uden at færdiggøre det, overtager køberen så den ufærdige procedure?Generelt ja, i praksis. Den underliggende uoverensstemmelse består stadig, indtil proceduren er fuldt gennemført, uanset hvem der påbegyndte den. Spørg specifikt, hvilket trin en tidligere lovliggørelsesprocedure nåede til: Det er som regel hurtigere at overtage en halvfærdig procedure end at begynde helt forfra. Men den er ikke automatisk løst, blot fordi nogen tidligere har påbegyndt den.
Hvad koster en udeklareret tilbygning, hvis den aldrig bliver bragt i orden?
Der er tre separate omkostninger, ikke én. Ingen af dem opstår på det tidspunkt, hvor tilbygningen blev opført.Den juridiske koordinering hos Arevont anmoder som standard om matrikeludskriften sammen med nota simple som led i den juridiske gennemgang. Det afslører uoverensstemmelsen, mens der stadig er tid til at forhandle den ind i prisen, i stedet for at opdage den efter den endelige gennemførelse.
| Hvor det koster Dem | Hvordan | Hvor langt tilbage det går |
|---|---|---|
| Realkreditfinansiering | En långivers værdiansættelse bruger ejendommens registrerede kvadratmeter, ikke de markedsførte. Derfor tæller en udeklareret tilbygning slet ikke med ved finansiering. | Dette går ikke tilbage i tiden. Det reducerer kun det beløb, som en bank vil udlåne i dag. |
| Skyldigt IBI | Når en uoverensstemmelse er rettet i Catastro, uanset om det sker gennem en fremtidig ejer, et salg eller en kontrol fra kommunen, kan skattemyndigheden opkræve den ubetalte skattegæld for tidligere år. | Op til fire år tilbage. Dette er den almindelige frist for en skatteansættelse. Efter rettelsen løber fristen ikke længere bagud. |
| Brugte boligers værdi | Dette er den vanskeligste af de tre omkostninger at måle. En ikke-deklareret udvidelse gør et fremtidigt salg af boligen langsommere og kan reducere det beløb, en omhyggelig køber er villig til at betale, når vedkommende udfører den samme kontrol som beskrevet ovenfor. | Løbende, så længe uoverensstemmelsen ikke bliver rettet. |
Reducerer en udeklareret tilbygning det beløb, som en bank vil udlåne?Det kan den. Realkreditvurderingen er normalt baseret på ejendommens lovligt registrerede størrelse, ikke på det, der fysisk findes, eller det, som salgsopstillingen angiver. Hvis en ejendom reelt er større, end dokumenterne angiver, værdisætter banken ikke den ekstra plads, før den er korrekt deklareret.
Hvem skal betale for at rette dette, køberen eller sælgeren?
Ved en almindelig forhandling er omkostningen ved at rette en kendt udeklareret tilbygning sælgerens problem, når den opdages før den endelige gennemførelse, ikke køberens problem, når den opdages efterfølgende. Når en uoverensstemmelse er fundet, er det normalt og rimeligt at bede sælgeren om enten at færdiggøre rettelsen før underskrivelsen eller reducere prisen med de anslåede omkostninger ved at gøre det. Det er bedre end at acceptere ejendommen, som den er, og påtage sig både omkostningerne og papirarbejdet.Hverken Arevont eller en advokat udfører selv rettelsen. En teknisk fagperson, som regel en arkitekt eller landmåler, udarbejder aldersattesten og planerne. Notaren og Catastros egen procedure håndterer resten. Det, som en advokats koordinering tilfører, er god timing i forhold til købet, så forhandlingen finder sted, før De forpligter Dem, ikke efterfølgende.
- Option 1AnbefaletSælgeren lovliggør før endelig gennemførelseSælgeren, som forårsagede problemet eller overtog det fra en tidligere ejer, løser det, før De bliver ejer af ejendommen.
- Omkostning
- Sælgeren betaler
- Risiko
- Lowest
- Hastighed
- Tilføjer ugerMed henblik på certifikatet, skødet og indleveringen til Catastro
- Option 2PrisnedsættelseDe accepterer ejendommen, som den er, til en pris, der afspejler udbedringen.
- Omkostning
- Pris indregnet
- Risiko
- MediumDe overtager papirarbejdet
- Hastighed
- Ingen ventetid
- Option 3Køber overtager uden prisnedslagAt acceptere ejendommen uden at forhandle om noget.
- Omkostning
- Køber betaler
- Risiko
- Highest
- Hastighed
- Ingen ventetid
Hvad De skal bekræfte, før De stoler på disse tal
Fire forhold, kontrolleret i forhold til netop Deres ejendom frem for en offentliggjort prisklasse.| Bekræft | Hvad det fortæller Dem | Sådan ser et dårligt svar ud |
|---|---|---|
| Registrerede kvadratmeter sammenholdt med Catastro-tallet | Om de to systemer, som burde stemme overens, faktisk stemmer overens for netop denne ejendom. | Ingen har sammenholdt dem, eller også bygger man på en antagelse om, at den markedsførte størrelse er den juridiske. |
| En fysisk gennemgang sammenholdt med den faktiske plantegning | Den ene kontrol, der afslører en tilbygning, som er usynlig i begge dokumenter på samme tid. | At stole på den oplyste størrelse i annoncen, uden at nogen står i ejendommen med en plantegning. |
| Om en tilbygning har AFO-status eller en færdiggjort declaración de obra nueva por antigüedad | Om en eksisterende uoverensstemmelse allerede er blevet løst gennem den korrekte procedure, eller om den stadig er uafklaret. | En mundtlig påstand om, at "det er i orden", uden dokumentation. |
| Jordens klassifikation under en eventuel tilbygning, kontrolleret særskilt | De samme undtagelser for beskyttet jord, som gælder for en hel ulovlig bygning, gælder også for en enkelt tilbygning, ikke kun for en hel bygning. | En antagelse om, at en lille tilbygning automatisk er for ubetydelig til, at undtagelserne er relevante. |
Dette kan som regel udbedres og er under alle omstændigheder værd at kontrollere
Dette er generel information om, hvordan en tilbygning uden tilladelse behandles efter andalusisk og spansk skattelovgivning, gældende pr. 17. august 2026. Vi har gennemgået processen ved uoverensstemmelser mellem register og matrikel på tværs af flere kilder fra fagfolk, som beskriver standardpraksis. Tidsfristen på seks år er den samme som i webstedets vejledning om bygninger i deres helhed og har samme markering om, at en advokat skal bekræfte forholdet. Dette er ikke juridisk rådgivning om en bestemt ejendom.De fleste fund af denne type er præcis som beskrevet ovenfor: De kan udbedres, de kan indregnes i prisen, og de er så almindelige på denne kyst, at de sjældent er en grund til at beslutte ikke at købe en ellers god ejendom. Den egentlige fejl er ikke selve tilbygningen. Det er at opdage den efter den endelige gennemførelse i stedet for før, hvor den eneste tilbageværende mulighed er selv at betale det hele.Denne side udfører ikke den kontrol, den beskriver. Arevonts partner inden for teknisk inspektion og den juridiske koordineringstjeneste kontrollerer den konkrete ejendom for Dem uden beregning, før De betaler et reservationsbeløb.
De mest almindelige spørgsmål om tilbygninger uden tilladelse
- Er en lukket terrasse altid en tilbygning uden tilladelse?
- Ikke altid. Nogle bebyggelser omfatter en lukket terrasse i det oprindeligt godkendte projekt fra begyndelsen. I så fald er den blot en del af den lovlige ejendom. Det afgørende spørgsmål er, om den konkrete lukning på den konkrete enhed var en del af det, der oprindeligt blev godkendt. Det er netop dette, som sammenligningen mellem register og matrikel samt den fysiske inspektion kontrollerer.
- Kræver en swimmingpool altid sin egen separate tilladelse?
- I de fleste kommuner, ja. En swimmingpool kræver sin egen byggetilladelse, separat fra huset. En ældre swimmingpool, der er opført uden en sådan, er et af de mere almindelige fund på denne kyst. Den følger de samme regler om seksårsfristen og jordklassifikation som enhver anden tilbygning uden tilladelse.
- Hvis jeg køber en ejendom med en kendt tilbygning uden tilladelse, som er indregnet i prisen, følger gælden eller risikoen så med til mig?
- Det fysiske forhold følger med til den, der ejer ejendommen. Det er netop derfor, det bør indregnes i prisen og ikke ignoreres. Eventuel efteropkrævet skat for perioder før Deres køb er som regel den tidligere ejers ansvar at betale ved den endelige gennemførelse. Men tilbygningens løbende juridiske status bliver herefter Deres ansvar at håndtere. Derfor bør De forhandle om prisen og ikke blot acceptere en lavere pris uden at forstå hvorfor.
- Hvordan adskiller dette sig fra den generelle uoverensstemmelse mellem Registro og Catastro, der er beskrevet andre steder på dette websted?
- Den side forklarer den generelle forskel mellem de to systemer, og hvorfor de kan være uenige af mange årsager, herunder simpel administrativ forsinkelse. Denne side omhandler den specifikke og mest alvorlige form for uoverensstemmelse: en, der skyldes en fysisk tilbygning, som aldrig blev anmeldt til nogen af systemerne, og som har sine egne omkostninger og sin egen løsning.
