Nybyggeri eller brugt bolig på Costa del Sol
Forskellen handler ikke kun om, hvorvidt boligen er ny. Skatten, betalingsplanen, garantierne, ventetiden og mulighederne for at forhandle ændrer sig alle. Ingen af delene er bedre, de passer blot til forskellige planer.
Tre ting, ikke to
Folk siger "projektsalg eller brugt bolig", som om der var to muligheder. På Costa del Sol er der tre, og den mellemste er den, som de fleste købere ikke har overvejet.
- Off-planKøbt hos udvikleren, før bygningen er færdig, nogle gange før byggeriet er begyndt. De betaler i etaper, efterhånden som byggeriet skrider frem, og ventetiden er prisen for den lavere indgangspris og valget af bolig.
- Nybyggeri, klarDet samme projekt, købt tæt på eller efter den endelige gennemførelse. Den skattemæssige behandling er identisk med projektsalg, ventetiden forsvinder næsten, og valget af bolig er det, der er tilbage. Ofte det fornuftige kompromis.
- Brugte boligerKøbt af en eksisterende ejer. En anden skat, en langt kortere vej til nøglerne, ingen garanti og den eneste vej til adresser, der blev bygget for årtier siden.
Skatten og betalingsplanen følger de to første samlet: skattemæssigt er et nybyggeri et nybyggeri, uanset om De køber det fra et hul i jorden eller i den uge, hvor det færdiggøres.
Skatteforskellen er mindre, end den ser ud
Dette er det tal, som de fleste sammenligninger lægger ud med, og det bliver oftest misforstået. Ved et nybyggeri betaler De 10 % IVA plus 1,2 % AJD, altså 11,2 % i skat. Ved en brugt bolig betaler De en enkelt overdragelsesskat, ITP, på 7 %.En forskel på fire procentpoint i skat lyder afgørende. Det er den ikke, fordi skat ikke udgør hele købsomkostningen. Når advokaten, notaren, tingbogen og de mindre poster lægges til, er det samlede beløb omkring 13 % over prisen ved et nybyggeri og omkring 9 % ved en brugt bolig.
Hvad folk sammenlignerHvad der faktisk afgør det
- 11.2 % mod 7 % i skat
- Omkring 13 % mod omkring 9 % i alt, og begge dele er en procentdel af en pris, der i sig selv er forskellig.
- Den laveste skat vinder
- En brugt bolig, der kræver nyt køkken, nye badeværelser og nyt klimaanlæg, kan samlet set koste mere end det nybyggeri, De fravalgte på grund af skatten.
- Skatten er den store variabel
- Boligens stand, beliggenheden og det, De skal bruge efter overdragelsen, påvirker det samlede beløb langt mere end fire procentpoint i skat.
Vælg derfor ikke ud fra skatten. Beregn de samlede omkostninger for hver enkelt bolig, herunder hvad den kræver, efter De har fået nøglerne, og sammenlign de to beløb.
Sådan og hvornår De betaler
Betalingsplanen er den praktiske forskel, som de fleste købere mærker først, fordi den afgør, hvor mange kontanter der skal bruges og hvornår.
| Trin | Nybyggeri | Brugte boliger |
|---|---|---|
| Reservation | Normalt 6.000 til 11.000 €, fastsat af projektet. | Normalt 6.000 til 11.000 € og ved dyrere boliger op til 1 % af prisen. |
| On signing the contract | Normalt 20 til 40 % af prisen plus IVA. | Normalt så det samlede beløb udgør 10 til 20 % af prisen. |
| Mens De venter | Yderligere betalinger følger projektets egen betalingsplan. Nogle projekter fordeler dem under byggeriet, mens andre opkræver endnu en betaling og restbeløbet ved den endelige gennemførelse. | Ingenting. De venter på datoen for den endelige gennemførelse, som er aftalt hos notaren. |
| Hos notaren | Restbeløbet ved den endelige gennemførelse og overdragelsen af ejendomsretten. | Restbeløbet ved underskrivelsen af skødet. |
Den konsekvens, der er værd at planlægge for, er, at De ved et nybyggeri kan få brug for en stor del af Deres egne penge tidligt, måneder eller år før De har noget, De kan bruge eller udleje. Ved en brugt bolig flyttes pengene senere, men hurtigere.
Hvad der er dækket bagefter
Dette er den forskel, der kan mærkes hårdest, og den bemærker man først, når noget går galt.Et nybyggeri har lovbestemte garantier: ti år på konstruktionen, tre år på installationerne og et år på overfladebehandlinger. En brugt bolig har ingen. Sælgeren er kun ansvarlig for skjulte mangler, som vedkommende kendte til og skjulte, hvilket er langt sværere at bevise end et garantikrav.
Det gør ikke en brugt bolig til et dårligere køb. Det gør den tekniske inspektion ufravigelig for den ene boligtype og til en bekvemmelighed for den anden. Ved en ældre bolig er en inspektion udført af en arkitekt eller byggesagkyndig den eneste garanti, De kommer til at få.
Plads og hvor de gode adresser findes
To modsatrettede kompromiser afgør tilsammen flere køb end skatten.
- En brugt bolig giver Dem normalt mere indvendig pladsÆldre lejligheder blev bygget mere rummeligt. Et nybyggeri bruger en større del af arealet på terrasser og fællesfaciliteter i komplekset, så De for de samme penge ofte får færre kvadratmeter indenfor og mere udenfor.
- Et nybyggeri giver Dem normalt lavere driftsomkostningerDe højeste energimærkninger, tidssvarende isolering og tidssvarende installationer, hvilket ses på regningerne og på det, De ikke behøver udskifte i årevis.
- De bedste adresser ved havet er brugte boligerJorden nærmest vandet blev bebygget for årtier siden. De fleste nye projekter ligger inde i landet i forhold til A7. Der findes nybyggeri i første række, men der er meget lidt af det, og prisen afspejler det.
- Nybyggeri giver jer valgmulighederMens et projekt er under opførelse, vælger De normalt materialer, overflader og farver, og nogle udviklere vil flytte en skillevæg. En brugt bolig købes, som den er; ændringer kræver en renovering.
Hvor længe går der, før De får nøglerne
Ved en brugt bolig tager vejen fra reservation til nøgler normalt en til tre måneder. Ved et nybyggeri afhænger det helt af projektets stade: Køb tæt på den endelige gennemførelse kan være næsten lige så hurtigt, mens køb fra grunden kan betyde to til tre år.Ventetiden er ikke spildtid ved nybyggeri, men i denne periode ejer De en kontrakt snarere end en bolig. Hvis De har brug for et sted at bo næste sommer, afgør det spørgsmålet i sig selv.
Hvor der er plads til at forhandle
NybyggeriBrugte boliger
- Et afslag i prisen er undtagelsen.
- Prisen kan normalt forhandles, men ikke altid.
- Det, der i stedet kan ændres, er betalingsplanen, bedre inventar og visse ekstra tjenester.
- Det, der kan ændres, er prisen, datoen for den endelige gennemførelse, inventaret og de øvrige vilkår for handlen.
- Det bedste tilfælde er normalt de sidste boliger i et færdigt projekt, som developeren gerne vil have solgt.
- Det afgørende er, hvor motiveret sælgeren er, og det er netop det, en køber ikke selv kan se.
Efter de seneste års kraftige vækst er markedet ved at bremse op, så nogle developere er mere åbne for at drøfte prisen, end de var tidligere. Det er en grund til at spørge, ikke en grund til at regne med et afslag.
Hvilken passer til Dem
Det er ikke et pointsystem. Det er de betingelser, hvorunder hvert valg er det oplagte svar.
Nybyggeri er det enklere valg, hvisEn brugt bolig er det enklere svar, hvis
- De ønsker en moderne standard uden noget, der skal gøres om, og med garantier i ryggen.
- De ønsker nøglerne om måneder frem for år.
- De ønsker lave driftsomkostninger og den bedste energimærkning.
- De ønsker at være så tæt på stranden, som kysten tillader.
- De ønsker, at pool, fitnesscenter, spa eller coworking skal være en del af komplekset.
- De ønsker flere kvadratmeter indendørs for de samme penge.
- De har ikke noget imod at vente og vil gerne vælge planløsning og materialer.
- De vil hellere renovere efter egen smag end acceptere andres valg.
- De ønsker flere år uden væsentlige udgifter til reparationer.
- De ønsker et etableret kvarter med tilvoksede beplantninger og naboer, der faktisk bor der.
Hvad De skal tjekke i hver
De to boligtyper har forskellige risici, så den juridiske gennemgang er ikke den samme for begge.
| Ved nybyggeri | Ved en brugt bolig | Hvorfor det er vigtigt |
|---|---|---|
| Developeren, jorden, tilladelserne og kontraktdokumentationen. | Ejerskab, afgifter, påbud og gæld til ejerforeningen. | En gæld, der er knyttet til boligen, kan følge med over til Dem, og et projekt uden de nødvendige tilladelser kan gå i stå. |
| Bankgarantien, udstedt i Deres navn og for Deres specifikke betalinger. | Lovligheden af alt byggearbejde samt enhver ikke-registreret tilbygning. | Det er her, pengene reelt går tabt, og begge dele kan kontrolleres på forhånd. |
| Datoen for den endelige gennemførelse og hvad kontrakten siger, hvis den overskrides. | Boligområdets vedtægter, især hvis De har til hensigt at udleje boligen. | En forsinket endelig gennemførelse koster tid; en udlejningsbegrænsning kan fjerne grunden til, at De købte boligen. |
Den sammenligning, folk ønsker, er den forkerte
Næsten alle versioner af dette spørgsmål online besvares med en skattetabel, fordi skat er det ene tal, der er ens for alle. Det er også det tal, der betyder mindst.De køb, der går galt, går ikke galt, fordi nogen betalte 11,2 % i stedet for 7 %. De går galt, fordi en brugt bolig krævede arbejde for fyrre tusind euro, som ingen havde prissat, eller fordi en bolig under projektsalg blev købt ud fra en visualisering og viste sig at vende mod nord ind i en bjergskråning, eller fordi en bolig blev købt med henblik på udlejning, og boligområdet allerede havde stemt udlejning ned.Derfor besvarer vi ikke dette spørgsmål abstrakt. Vi sammenligner to konkrete boliger med alle omkostninger inkluderet, herunder hvad hver af dem kræver efter overdragelsen, og vi siger, hvilken vi selv ville købe.
Almindelige spørgsmål
- Er projektsalg billigere end et færdigt nybyggeri i det samme projekt?
- Som regel ja, og rabatten er betalingen for at vente og påtage sig byggerisikoen. Efterhånden som et projekt sælges og gennemføres, prissættes de resterende enheder normalt højere end de første.
- Kan jeg få et realkreditlån til et projektsalg?
- Ja, men ikke endnu. En bank godkender lånet cirka to måneder før den endelige gennemførelse, så det nytter ikke noget at ansøge tidligere. Det er også derfor, at raterne af depositummet ved et nybyggeri skal komme fra Deres egne midler.
- Betaler jeg skat to gange ved et nybyggeri, IVA og ITP?
- Nej. En bolig er enten en førstegangsoverdragelse, som er IVA plus AJD, eller en efterfølgende overdragelse, som er ITP. Aldrig begge dele.
- Hvad sker der, hvis udvikleren ikke færdiggør byggeriet?
- Hver betaling, De foretog før den endelige gennemførelse, skal være dækket af en bankgaranti i Deres navn, som tilbagebetaler pengene med lovbestemte renter. Deres advokat kontrollerer den nøjagtige ordlyd af garantien, før nogen betaling forlader Dem.
- Er en brugt bolig altid billigere pr. kvadratmeter?
- Nej. Tæt på havet er den ofte den dyrere af de to, fordi jorden dér blev bebygget for længe siden, og en brugt bolig er den eneste måde at købe den på.
