Hvad er IBI, og hvor meget kommer De reelt til at betale hvert år?
På 30 sekunder
IBI opkræves hos alle ejere, herunder ikke-bosiddende og ejere af tomme ejendomme, som den matrikulære værdi gange en sats, som hvert rådhus fastsætter mellem 0.4 og 1.1 procent, eller op til 1.3 procent i større kommuner. Der findes ingen enkelt IBI-sats for Costa del Sol.
Hvad er IBI helt præcist, og hvem skal betale den?
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, er Spaniens årlige kommunale ejendomsskat, som opkræves af rådhuset i den kommune, hvor ejendommen ligger, hos alle ejere hvert år uden undtagelse. Ikke-bosiddende, som ikke har sat deres ben i Spanien det pågældende år, skal betale den. Ejere af en tom grund skal betale den. Der er ingen fritagelse for udenlandsk ejerskab eller for en ejendom, der står tom.Mange rådhuse på Costa del Sol opkræver den ikke direkte, men uddelegerer i stedet opkrævningen til Patronato de Recaudacion Provincial de Malaga, PRP Malaga, et provinsielt opkrævningsorgan.
Hvordan beregnes Deres faktiske IBI-opkrævning?
IBI er den matrikulære værdi multipliceret med tipo de gravamen, den kommunale sats. Den matrikulære værdi er et administrativt tal, der fastsættes af Catastro, den statslige tingbogsmyndighed, og ikke markedsprisen eller den pris, De faktisk betalte. Den ligger typisk væsentligt under markedsværdien og revideres kun med mellemrum for hver kommune: Marbellas seneste samlede matrikulære revision er dateret 2012, hvilket betyder, at værdiansættelserne dér kan være mere end et årti bagefter det reelle marked.Selve satsen fastsættes årligt af hver kommune inden for et lovbestemt nationalt interval: en minimumssats på 0.4 procent og et generelt loft på 1.1 procent for urbane ejendomme, stigende til 1.3 procent i kommuner med over 100.000 indbyggere. To identiske villaer kan have meget forskellige IBI-opkrævninger alene på grund af, at de ligger i forskellige kommuner med forskellige satser og forskellige, muligvis forældede, matrikulære værdiansættelser.
| Benahavis, lovbestemt minimum0.4% af den matrikulære værdi | 600 € |
|---|---|
| Mijas0.483% af den matrikulære værdi | 725 € |
| Marbella0.65% af den matrikulære værdi | 975 € |
Hvad er den faktiske IBI-sats fra by til by?
Der findes ikke én enkelt "Costa del Sol IBI-sats". Den skal kontrolleres fra by til by, og intervallet går fra den lovbestemte minimumssats og opefter.
| Kommune | Urban IBI-sats | Bemærk |
|---|---|---|
| Benahavis | 0.4% | Den lovbestemte minimumssats, som har været bekræftet stabil siden mindst 2012. Landdistrikter 0.6 %, BICES 1 %. |
| San Roque | 0.47% | Omfatter Sotogrande, Alcaidesa og selve San Roque by. Samme sats gælder for landbrugsjord. |
| Mijas | 0.483% | Ifølge data fra Ministerio de Hacienda for 2026. Landdistrikter 0.63 %, BICES 1.3 %. |
| Marbella | 0.65% | Den aktuelle sats ifølge en aggregator, der henviser til officielle data. Betragt den som den aktuelle sats og ikke som en fast sats. |
Estepona er en separat og bekræftet historie på egne præmisser: Rådhuset reducerede den faktiske IBI-regning med cirka 20 procent i gennemsnit for 2026, men kun for ejere, der er registreret som empadronado lokalt. En ikke-fastboende ejer oplevede ingen sådan reduktion og betalte omtrent det samme som i 2025. Lettelsen udgjorde i alt 6.1 millioner euro fordelt på 37.988 opkrævninger, og den årlige IBI for en typisk lejlighed dér beskrives som nogle få hundrede euro. Derfor svarer reduktionen på 20 procent omtrent til prisen på en god middag og ikke til et livsændrende beløb. Fuengirola fjerner separat en IBI-rabat på 30 procent, som registrerede boliger til turistudlejning tidligere havde, og omklassificerer dem samtidig som erhvervsejendomme med henblik på affaldsafgift. Det er en reel omkostningsstigning specifikt for en køber, der vil have lejeindtægter der.
Hvornår skal IBI faktisk betales, og hvad sker der, hvis De overser fristen?
IBI opkræves og inddrives årligt af kommunen eller, for mange rådhuse på Costa del Sol, af PRP Malaga på kommunens vegne. Der findes ikke én universel dato for betalingsperioden. Den afhænger reelt af, hvilken opkrævningsmyndighed det pågældende rådhus anvender. I praksis bør De forvente en eller to årlige betalingsperioder, som normalt ligger et sted i årets anden halvdel og undertiden er opdelt. Bekræft de konkrete datoer direkte med ejendommens eget rådhus eller PRP Malaga ved købet.
| Hvis De... | Hvad sker der | Hvad De skal gøre |
|---|---|---|
| Betal til tiden med autobetaling | Mange rådhuse belønner dette med en mindre rabat, som fastsættes i den enkelte kommunes eget regulativ. | Opret domiciliacion bancaria fra en spansk konto ved købet. |
| Overskrid den frivillige betalingsfrist | Der pålægges et tillæg, recargo, på mellem 5 og 20 procent afhængigt af, hvor meget betalingen er forsinket. | Betal, så snart De opdager det, og lad det ikke trække længere ud. |
| Lad beløbet stå ubetalt i længere tid | Myndigheden kan eskalere sagen til et formelt embargo, det vil sige beslaglæggelse, af ejendommen eller ejerens bankkonto. | Betragt ethvert brev fra en spansk skattemyndighed som presserende, også hvis De befinder Dem i udlandet. |
For en ikke-fastboende ejer er betalingsservice meget sandsynligt den letteste måde både at spare en mindre procentdel og fjerne den reelle risiko for at overskride en betalingsfrist, som De måske aldrig modtager en papirbesked om.
Hvilke andre mindre løbende omkostninger følger med IBI?
De fleste kommuner opkræver en separat årlig afgift for affaldsindsamling, tasa de basura, typisk på mellem 50 og 180 euro om året afhængigt af kommunen og ejendomstypen. I nogle byer er den inkluderet i selve IBI-regningen, mens den andre steder opkræves separat, undertiden gennem vandselskabet i stedet for rådhuset. Dette varierer fra kommune til kommune og skal undersøges lokalt frem for at blive antaget at gælde langs hele kysten.En ikke-fastboende ejer, der ikke udlejer ejendommen, anses stadig af Spanien for at modtage en beregnet fordel ved at eje den og beskattes årligt af en mindre procentdel af den matrikulære værdi via en separat angivelse, Modelo 210. Hvis ejendommen i stedet udlejes, beskattes selve lejeindtægten med 19 procent af nettobeløbet for personer bosiddende i EU og EØS, hvor IBI er blandt de fradragsberettigede omkostninger, eller med 24 procent af bruttobeløbet uden fradrag for personer uden for EU. Dette indberettes også via Modelo 210 og skal betales mellem den 1. og 20. januar det følgende år.Fællesudgifter, cuota de comunidad, er ikke en skat, men en næsten universel omkostning for enhver ejendom i una comunidad de propietarios, og beløbet varierer meget afhængigt af facilitetsniveauet. Hvælvingens egen research om Sotogrande angiver 1.500 til 4.000 euro om året for en lejlighed dér specifikt. Dette tal bør ikke opfattes som et tal, der gælder langs hele kysten.
Hvorfor påvirker den samme IBI-regning to forskellige skatteberegninger?
IBI er ikke kun en selvstændig årlig regning. Den er også en fradragsberettiget omkostning i den spanske skat på lejeindtægter for en ejer, der er bosat i EU og udlejer ejendommen, og den indgår i beregningen af beregnet indkomst for en ejer, der ikke gør det. Det samme årlige IBI-beløb, som en køber budgetterer med som én post, påvirker diskret to andre skatteposter: Det sænker den skattepligtige fortjeneste for en ejer, der tjener lejeindtægter, men har ingen tilsvarende modregnende effekt for en ejer, der udelukkende beholder ejendommen som sekundærbolig. Det er værd at vide klart, før De beslutter, om en ejendom skal udlejes eller udelukkende beholdes til eget brug, eftersom den skattemæssige behandling af den samme IBI-regning er væsentligt forskellig mellem de to muligheder.
Hvad skal De bekræfte om en ejendoms IBI, før De køber?
Seks forhold, som De bør få afklaret med Deres advokat før den endelige gennemførelse, ikke efter at den første regning er kommet.| Hav på plads | Hvorfor det er vigtigt | Sådan ser et dårligt svar ud |
|---|---|---|
| Den aktuelle bys præcise kommunale IBI-sats, ikke et gennemsnit for hele kysten | Den lovmæssige minimumssats er 0,4 %, og hver by fastsætter sin egen sats på op til 1,1 % eller 1,3 % i større byer. | "IBI her er normalt omkring en halv procent" uden at nævne den faktiske by. |
| Ejendommens egen matrikelværdi og året for den seneste revision | Både IBI og skatten af fiktiv indkomst for ikke-residenter beregnes på grundlag af dette tal, ikke den pris De faktisk betalte. | At antage, at matrikelværdien følger salgsprisen. |
| Om renovation er inkluderet i IBI-regningen eller opkræves separat | Det varierer fra by til by og opkræves undertiden via vandregningen i stedet for af rådhuset. | Kun at budgettere med IBI og blive overrasket af en ekstra regning. |
| Hvem opkræver faktisk regningen: selve rådhuset eller PRP Malaga | Det afgør, hvor en forespørgsel eller et problem med en forsinket betaling faktisk bliver løst. | At kontakte det forkerte kontor og miste tid, mens der påløber et tillæg. |
| En betalingsaftale via direkte debitering fra en spansk konto | Det er den praktiske måde, hvorpå en ikke-residerende ejer undgår at overskride en betalingsfrist, som vedkommende aldrig ser en papirbekendtgørelse om, og det kan også udløse en mindre rabat. | At stole på post, som aldrig når frem til en adresse i Prag eller Warszawa i tide. |
| Enhver aktuel rabat, som byen tilbyder specifikt til personer, der er registreret i folkeregistret | Esteponas reduktion på omkring 20 procent i 2026 gjaldt kun lokalt registrerede ejere, ikke alle ejere i byen. | At antage, at en annonceret rabatsats også gælder Dem som ikke-resident. |
Hvad der ikke er afklaret om tallene
De aktuelle præcise kommunale IBI-satser for Estepona, Fuengirola og Malaga by skal bekræftes på ny via en primærkilde, en Hacienda-tabel eller rådhusets egen ordenanza fiscal, i modsætning til Benahavis, San Roque og Mijas, som blev kontrolleret mod en officiel satstabel. De er udeladt af tabellen over de enkelte byer ovenfor i stedet for at blive offentliggjort som et gæt fra en aggregator.Der findes ingen fælles universel dato for IBI-betalingsfristen. Den varierer reelt alt efter, hvilket organ der opkræver beløbet, om det er kommunen selv, PRP Malaga eller et andet provinsorgan. Bekræft derfor de specifikke måneder med ejendommens eget rådhus ved købet i stedet for at antage en fælles dato for hele kysten.Årene for revision af matrikelværdien blev i denne gennemgang kun bekræftet for Marbella, 2012. En køber alle andre steder bør få sin advokat til at indhente den specifikke matrikelreferenceværdi og dens eget revisionsår for den pågældende ejendom, eftersom den indgår i beregningsgrundlaget for både IBI og skatten af fiktiv indkomst.Den præcise regel for tærsklen på 1,1 eller 2 procent for fiktiv indkomst samt den specifikke rabatprocent ved direkte debitering eller betalingsordning for hver navngiven by på Costa del Sol blev ikke uafhængigt efterkontrolleret mod den aktuelle lokale bekendtgørelse i denne gennemgang.
De mest almindelige spørgsmål om IBI
- Er der én IBI-sats for hele Costa del Sol, som jeg blot kan budgettere efter?
- Nej. Satserne går fra den lovmæssige minimumssats på 0,4 procent op til et generelt loft på 1,1 procent eller 1,3 procent i byer med over 100.000 indbyggere, og hver kommune fastsætter sit eget tal. Nævn altid den specifikke by i stedet for at beregne et gennemsnit for hele kysten.
- Ophører IBI, hvis ejendommen står tom hele året?
- Nej. Den opkræves hos alle ejere uanset benyttelse, og der er ingen fritagelse for en ejendom, der står tom.
- Kan IBI trækkes fra noget?
- Ja, hvis De udlejer ejendommen: IBI er en af de fradragsberettigede udgifter i skatten af lejeindtægter for en person, der er resident i EU eller EØS. Hvis De udelukkende beholder ejendommen som fritidsbolig, har IBI ingen tilsvarende modregnende effekt. Det er blot en årlig udgift, og den indgår også i den separate beregning af fiktiv indkomst for en ejer, der ikke udlejer ejendommen.
- Hvad sker der, hvis jeg ganske enkelt glemmer at betale, fordi jeg bor i udlandet?
- Der pålægges et tillæg på 5 til 20 procent afhængigt af, hvor forsinket betalingen er, og langvarig manglende betaling kan eskalere til et formelt udlæg i ejendommen eller på Deres bankkonto. Oprettelse af direkte debitering fra en spansk konto ved købet er den praktiske løsning på netop denne risiko.