Dobbeltbeskatning i Spanien: Hvad tjekkiske og polske ejere faktisk skal betale
På 30 sekunder
Spanien beskatter først Deres lejeindtægter, Deres salg og Deres arv, ganske enkelt fordi ejendommen ligger i Spanien. For lejeindtægter og et salg forhindrer skatteaftalerne derefter, at De beskattes to gange. For arv findes der ingen sådan aftale.
Hvilket land beskatter først Deres ejendom i Spanien?
Én regel gør resten enklere. For fast ejendom giver både skatteaftalen mellem Tjekkiet og Spanien og aftalen mellem Polen og Spanien, ligesom næsten alle skatteaftaler i verden, det land, hvor ejendommen faktisk ligger, den første ret til at beskatte indtægter og gevinster fra den. Spanien beskatter først spanske lejeindtægter, et salg i Spanien og arv i Spanien, uanset hvor De bor.Deres hjemland, Tjekkiet eller Polen, skal derefter håndtere den allerede beskattede indkomst, når De indberetter Deres globale indkomst i hjemlandet. Det er her, aftalemekanismerne, det vil sige et fradrag for det, De allerede har betalt, reelt har betydning, og hvor de to systemer faktisk adskiller sig fra hinanden, som de følgende afsnit beskriver.
Hvordan beskattes Deres lejeindtægt på begge sider?
Som ikke-resident ejer beskattes De efter IRNR, indkomstskatten for ikke-residenter, som indberettes på Modelo 210. Som resident i EU/EØS, hvilket omfatter både ejere fra Czechia og Poland, er satsen 19 % af Deres NETTO-lejeindtægt: renter på realkreditlån, reparationer, administrationsgebyrer, IBI og ejendomsforsikring kan alle fratrækkes, før satsen anvendes. Indberetningsperioden for et givent års lejeindtægt er fra 1. til 20. januar det følgende år.Hvis De IKKE udlejer ejendommen, beskatter Spain Dem stadig. En regel om "fiktiv indkomst" gælder ganske enkelt, fordi ejendommen står til Deres egen rådighed, og den beskattes årligt med den samme sats på 19 %, igen på Modelo 210. Dette afslører en udbredt fejlagtig antagelse: At ejendommen ikke udlejes, betyder ikke, at der ikke er spansk skat at tage højde for.
I hjemlandet angiver en polsk skatteresident den spanske lejeindtægt som en del af den globale indkomst og anmoder derefter om lempelse for den allerede betalte spanske skat mod den polske skatteforpligtelse af den samme indkomst, efter en kreditbaseret mekanisme, der er bekræftet direkte i kilden. En skatteresident i Czechia beskattes også af global indkomst, og der findes traktatbaseret lempelse for indkomst fra udlandet, men det blev ikke bekræftet i denne gennemgang, hvilken specifik metode, kredit eller fritagelse, traktaten mellem Czechia og Spain anvender på lejeindtægt fra fast ejendom. Oplys det til en ejer i Czechia som: "Der findes lempelse, men den præcise mekanisme skal bekræftes af Deres egen revisor" i stedet for at præsentere den ene eller anden løsning som et fastslået faktum.Denne side angiver kun satsen i det omfang, det er nødvendigt for at vise traktatmekanismen. Den præcise satstabel, grundlaget for den beregnede indkomst og hele indberetningskalenderen er det fulde emne for en særskilt vejledning.
Kilder
Hvis jeg aldrig udlejer ejendommen, skal jeg så stadig indsende noget i Spain?Ja. Reglen om fiktiv indkomst gælder, uanset om De faktisk udlejer ejendommen eller ej, og den indberettes på samme måde på Modelo 210 med den samme sats på 19 % for en resident i EU/EØS. Det er en reel og almindelig fejl at undlade dette, fordi ejendommen står tom.
Hvad sker der med skatteregningen, når De sælger?
Som resident i EU/EØS beskattes både en sælger fra Czechia og en sælger fra Poland med 19 % af kapitalgevinsten, det vil sige salgsprisen minus anskaffelsesomkostningen og fradragsberettigede omkostninger. Kilderne er uenige om, hvorvidt satsen på 19 % nu er fast for alle ikke-residenter eller stadig gælder sammen med en højere sats for ikke-EU-residenter i visse fortolkninger. Under alle omstændigheder ender en sælger fra Czechia eller Poland, som EU-borger, på 19 %, og det er den sats, De bør lægge til grund.Ved den endelige gennemførelse er køberen juridisk forpligtet til at tilbageholde 3 % af salgsprisen og betale beløbet direkte til det spanske skattekontor inden for 30 dage som sikkerhed for Deres endelige skat på kapitalgevinsten. Dette påvirker direkte det beløb, der faktisk indsættes på Deres konto hos notaren, og ikke kun Deres endelige skatteregning, så det er værd at vide, før De accepterer en salgspris.
| Trin | Hvad sker der | Hvor det fremgår |
|---|---|---|
| Hos notar, ved endelig gennemførelse | Køberen tilbageholder 3 % af salgsprisen og betaler beløbet til skattekontoret inden for 30 dage. | Modelo 211 |
| Bagefter, Deres egen indgivelse | De indberetter selv kapitalgevinsten. Hvis 19 % af den faktiske gevinst er mindre end de tilbageholdte 3 %, anmoder De om at få forskellen tilbage. Hvis beløbet er større, betaler De restbeløbet. | Modelo 210 |
| I hjemlandet, på Deres årsopgørelse | Poland: De angiver gevinsten og anmoder om kredit for den allerede betalte spanske skat, efter den samme mekanisme for global indkomst som ved lejeindtægt. Czechia: De angiver gevinsten, og der findes traktatbaseret lempelse, men den specifikke metode i denne konkrete traktat blev ikke bekræftet i denne gennemgang. | Skatteangivelse i hjemlandet |
Findes der en traktat, som forhindrer, at Deres arvinger beskattes to gange?
Nej. Dette er det vigtigste faktum på denne side, og det overrasker de fleste købere fra Czechia og Poland: Spain har IKKE underskrevet en traktat om arveafgift med hverken Czechia eller Poland. Spains netværk af traktater om arveafgift omfatter kun tre lande: France, Greece og Sweden.Den ovenfor beskrevne traktatbaserede lempelse for indkomst og kapitalgevinster omfatter slet ikke arv. En arving fra Czechia eller Poland, der arver Deres spanske ejendom, beskattes under alle omstændigheder af Spain af det spanske aktiv efter de regionale regler, der gælder dér, hvor ejendommen ligger. Samtidig kan Czechia eller Poland anvende deres egne nationale regler om arveafgift på den samme arv uden en bilateral mekanisme, der er udformet til at forhindre dobbeltbeskatning.
| Lempelse | Hvad den gør | Betingelse |
|---|---|---|
| Slægtskabsfradrag, gruppe I-II | Reducerer den skattepligtige værdi af arven med op til 1.000.000 EUR. | Ægtefælle, børn, børnebørn, forældre eller bedsteforældre. |
| Fradrag for sædvanlig bopæl | Et fast fradrag på 99 % af værdien af afdødes egen bolig uden noget loft. | Kun hvis ejendommen var afdødes sædvanlige bolig, og arvingen beholder den i de følgende tre år. |
| 99 % kvotebonus | Nedsætter den ellers skyldige skat efter ovenstående fradrag med 99 %. | Gælder for gruppe I-II i henhold til Andalusiens egen regionale lovgivning. |
Én regel på EU-plan er relevant her af en anden grund: EU's arveforordning 650/2012 afgør, hvilket lands ARVERET, ikke skattelovgivning, der regulerer, hvordan Deres bo juridisk fordeles, og den kan have betydning for papirarbejdet. Den forhindrer ikke i sig selv dobbeltbeskatning og er et særskilt spørgsmål i forhold til alt ovenstående.Hele processen for spansk arveafgift, indleveringsfristen, spørgsmålet om lovvalg og de gennemregnede eksempler er det fulde emne for en særskilt vejledning. Det, denne side tilføjer, er det ene forhold, som vejledningen ikke dækker: selve traktatkløften, og hvorfor det betyder, at lempelsen ovenfor er ensidig og kun gælder på Spaniens side.
Kilder
Kan mine arvinger virkelig blive beskattet af både Spanien og Tjekkiet eller Polen af den samme ejendom?Det er den ærlige, uafklarede risiko. Spanien beskatter arven på sin egen side ved hjælp af den regionale lempelse ovenfor. Om Tjekkiet eller Polen derefter beskatter den samme arv igen, og om et af landene har sin egen ensidige lempelse for allerede betalt udenlandsk arveafgift, blev ikke bekræftet i denne undersøgelse for nogen af landene. Det kræver en navngiven specialist i arvebeskatning i Deres eget land, ikke et gæt.
Hvad indebærer indberetningen egentlig hvert år?
En tjekkisk eller polsk ejer med spansk lejeindtægt eller et spansk salg har reelt TO skatteindberetninger at tage højde for, ikke én proces, der automatisk afstemmes. Den spanske side: Modelo 210 for lejeindtægt eller beregnet indtægt og separat ved et salg samt papirarbejdet vedrørende notarens tilbageholdelse på 3 %. Siden i hjemlandet: Deres sædvanlige årsopgørelse, som skal indeholde den samme indtægt eller gevinst fra Spanien, hvor traktatlempelsen aktivt skal kræves.Ingen af siderne gør dette for Dem. Spanien underretter ikke automatisk den tjekkiske eller polske skattemyndighed om, hvad De har betalt, og Deres selvangivelse i hjemlandet ved det heller ikke automatisk. De eller Deres revisor skal selv kræve lempelsen på begge sider hvert år, hvor den gælder.
Dette er netop den form for koordinering mellem to lande, som en spansk gestor, der arbejder sammen med Deres egen revisor i hjemlandet, er til for at håndtere, i stedet for at De selv skal forsøge at sammenstykke det ud fra to sæt dokumenter på to sprog.
Hvad De bør have på plads, før Deres spanske ejendom udløser to skatteregninger
Fem punkter, der bør være samlet inden den første lejeindbetaling eller det første salg, i stedet for at blive opdaget ved en indberetningsfrist.| Hav på plads | Hvorfor det er vigtigt | Sådan ser et dårligt svar ud |
|---|---|---|
| En navngiven revisor på den spanske side, som indgiver Modelo 210 for Dem | Nettosatsen på 19 % afhænger af, at De kræver fradrag for reelle fradragsberettigede udgifter; hvis De overser dem, betaler De for meget. | At indgive den selv én gang og håbe, at den samme fremgangsmåde virker hvert år. |
| En navngiven revisor eller skatterådgiver i hjemlandet for den samme indtægt eller gevinst | Traktatlempelsen er ikke automatisk; De skal aktivt kræve den på Deres selvangivelse i hjemlandet. | At antage, at Spanien og Deres hjemland afstemmer skatten indbyrdes. |
| Et klart svar på, om ejendommen anses for udlejet eller står tom | Begge beskattes i Spanien med samme sats, men efter forskellige regler og gennem forskellige indberetninger. | »Vi udlejer den egentlig ikke, så der er ikke noget at indberette« er netop den forkerte antagelse. |
| En note om indberetningsperioden fra den 1. til den 20. januar for det foregående års lejeindtægt | Hvis De overser den, er det en manglende overholdelse af reglerne, ikke blot en mindre forsinkelse. | At finde ud af fristen, efter at den er udløbet. |
| Tidlig rådgivning om arveplanlægning på grund af traktatkløften ovenfor | Der findes ingen bilateral løsning på arveafgiften, så planlægningen skal ske på forhånd, ikke efter et dødsfald. | At vente, til det faktisk bliver relevant, hvor intet længere kan planlægges. |
Hvad der reelt er uafklaret her
Dette er generel orientering pr. 21. august 2026, ikke skatterådgivning om Deres egen situation. Den bygger på en afgrænset undersøgelse med navngivne kilder for hvert afsnit ovenfor, og flere reelle mangler er angivet klart i stedet for at blive gættet frem til.Den metode til lempelse, kredit eller fritagelse, som den tjekkisk-spanske traktat anvender for lejeindtægter og kapitalgevinster, blev ikke bekræftet direkte i selve traktatteksten i denne undersøgelse. Det kræver en direkte gennemgang af traktaten eller en tjekkisk skatterådgiver, før nogen kan fastslå det endeligt i den ene eller anden retning.Den præcise mekanisme til dokumentation af allerede betalt spansk skat ved krav om lempelse i hjemlandet, det være sig en attest eller en Modelo 210-kvittering, blev ikke bekræftet for nogen af landene. Det blev heller ikke afklaret, om Tjekkiet eller Polen har en national tærskel, der udløser en særskilt oplysningspligt om udenlandske aktiver, hvilket er et andet spørgsmål end selve indtægten eller gevinsten.Frem for alt: Hverken Tjekkiets eller Polens egne nationale regler om lempelse for allerede betalt udenlandsk arveafgift blev undersøgt i denne omgang. Da der slet ikke findes nogen overenskomst om arveafgift, er dette det vigtigste hul at få lukket med en navngiven specialist, før en køber stoler på beskyttelsen i et af de to lande.
De mest almindelige spørgsmål om dobbeltbeskatning
- Ændrer det noget ved de spanske satser, hvis De bor i Tjekkiet eller Polen i stedet for Spanien?
- Nej. Spanien beskatter ejendommen, fordi den ligger i Spanien, med samme sats for alle personer bosat i EU/EØS, uanset hvilket EU-land de bor i. Forskellen på en tjekkisk og en polsk ejer er, hvad der sker bagefter i hjemlandet, ikke hvad Spanien selv opkræver.
- Hvis jeg allerede betaler skat i Spanien, skal jeg så stadig angive den samme indkomst i hjemlandet?
- Ja. Både Tjekkiet og Polen beskatter deres skattepligtige indbyggere af indkomst fra hele verden, så den samme indkomst eller gevinst fra Spanien skal også med på Deres selvangivelse i hjemlandet. Overenskomsten findes netop, så De kan få godskrevet den allerede betalte spanske skat dér, men kun hvis De faktisk gør krav på det.
- Er de 3 %, der tilbageholdes ved salget, det samme som min endelige skat på kapitalgevinsten?
- Nej, og det er en almindelig fejl at behandle den sådan. Det er en sikkerhedsstillelse, der tilbageholdes som modregning i Deres endelige skattekrav. De indsender selvangivelsen bagefter: Hvis den faktiske skat på gevinsten på 19 % er lavere end det tilbageholdte beløb, får De forskellen tilbage. Hvis den er højere, betaler De resten.
- Kan et spansk testamente løse problemet med dobbeltbeskatning af arv?
- Et spansk testamente hjælper Deres familie med at undgå flere måneders ekstra papirarbejde efter et dødsfald og giver Dem mulighed for at vælge, hvilket lands arveret der skal gælde for boet. Det løser ikke i sig selv skatteproblemet ovenfor: Der findes ingen overenskomst i nogen af retningerne, så skatteeksponeringen i begge lande kræver særskilt rådgivning, uanset om der er et testamente eller ej.
