Luftfugtighed i en lejlighed på Costa del Sol
På 30 sekunder
Fugt på Costa del Sol skyldes normalt ikke en lækage. Det er kondens: varm, fugtig luft, der møder kolde overflader i en tom lejlighed med tynde vægge. Derfor er fugtsæsonen her fra november til februar, ikke august. Det er også derfor, at en lejlighed, der var perfekt i maj, kan lugte af skimmelsvamp i januar.
Inde i rummetUdenfor
- Varm, fugtig indeluft
- Dette er rummets side. Den indeholder fugt, som en kold væg ikke kan holde på.
- VæggenUisoleret, enkelt lag
- Kold nok på den indvendige overflade til at komme under dugpunktet en vinternat.
- Dugpunktet
- Det punkt, hvor luft, der møder den kolde overflade, afgiver sin fugt som kondens, ikke som en lækage.
- Udenfor
- Køligere natte luft. Det er den egentlige årsag til, at væggens indvendige overflade bliver kold.
Hvorfor er vinteren fugtsæsonen her og ikke sommeren?
Købere forventer et fugtproblem i august, når det er varmt, og havet er varmt. De offentliggjorte tal siger det modsatte. Det er AEMETs egne normalværdier for Málaga Lufthavn, målt i perioden 1981 til 2010. De forklarer, hvorfor en tillukket lejlighed får problemer mellem november og februar.
| Måneder | Gennemsnitlig fugtighed | Virkning i lukket lejlighed |
|---|---|---|
| November til januar | 71 til 72 % | Den værste kombination: fugtig luft udenfor, kolde vægge indenfor, ingen opvarmning og ingen, der åbner et vindue. Det er her, skimmelsvamp opstår i loftshjørner og bag klædeskabe. |
| Februar til marts | 67 til 68 % | Stadig fugtigt og stadig koldt om natten. Skader, der er opstået i december, opdages normalt nu af den, der kommer først. |
| April til maj | 59 til 63 % | Lejligheden tørrer ud, og væggene varmes op. Det er også her, de fleste fremvisninger finder sted, og netop derfor fortæller en fremvisning Dem så lidt om fugt. |
| Juni til juli | 58 % | Årets tørreste måneder på denne kyst. Aircondition fjerner også fugt, mens den køler, så en beboet sommerlejlighed forbliver tør. |
| August til september | 61 til 65 % | Luftfugtigheden stiger med havtemperaturen, men den forbliver under vinterens niveauer. Det, folk husker som "fugtig august", er varme plus luftfugtighed, ikke det højeste fugtighedsniveau. |
| Oktober | 70 % | Vendepunktet. Efterårsregnen kommer, bygningen køles ned, og den fugtige sæson begynder igen. Det er denne måned, De skal forberede lejligheden til, ikke december. |
August
- Middelfugtighed
- 61 til 65 %
- Vægoverflade
- Varm, tæt på lufttemperaturen
- Bygningens beboelse
- Beboet, med aircondition
- Hvad sker der
- Tørt: AC fjerner fugt, mens den køler
Januar
- Middelfugtighed
- 71 til 72 %
- Vægoverflade
- Koldt, ofte under dugpunktet
- Bygningens beboelse
- Tom, uden opvarmning
- Hvad sker der
- Kondens på de koldeste overflader
Er kysten virkelig mere fugtig end det indre Spanien?Ja, men tallet er lavere end det, internettet angiver. Málaga Airport har et gennemsnit på 65 % over året, med en top på omkring 72 % i december, mod langt tørrere værdier inde i landet. Kystproblemet er ikke et ekstremt fugtighedsniveau. Det er en mild, fugtig vinter kombineret med bygninger, der er designet til sommer, samt salt i luften, som angriber materialer på en anden måde.
Hvilken type fugt ser De på?
Disse fire typer fugt ser ens ud, men de er ikke det samme problem. De har ikke den samme løsning, og regningen betales ikke altid af den samme person. Næsten al kystfugt er den første type nedenfor.
- KondensLangt den mest almindelige
- Hvor det viser sig
- Loftshjørner, kolde ydervægge, bag møbler, inde i garderobeskabe.
- Sådan ser det ud
- Sortplettet skimmelsvamp, vanddråber på glas om morgenen, en muggen lugt i en lukket lejlighed.
- Hvem betaler typisk
- De. Det skyldes luft og temperatur, ikke en fejl ved bygningen, og ventilation plus varme løser det normalt.
- Indtrængende fugtUdefra
- Hvor det viser sig
- En afgrænset plet, ikke en stor udbredelse: under et vindue, under en terrasse eller på en væg, der er udsat for slagregn.
- Sådan ser det ud
- Bliver værre efter regn og tørrer langsomt. En tydelig plet snarere end almindelig fugt.
- Hvem betaler typisk
- Den, der ejer den del, som vandet trængte igennem: ofte ejerforeningen, hvis det er et fælles tag eller en facade.
- Opstigende fugtFra jorden
- Hvor det viser sig
- Et bånd langs den nederste del af en væg. Stueetager, garager, opbevaringsrum og ældre huse.
- Sådan ser det ud
- En ensartet højde, salt, der får pudset til at smuldre, og maling, der skaller af væggen.
- Hvem betaler typisk
- De. Dette er et spørgsmål om byggeperiode: ældre byggeri har ofte slet ingen fugtspærre.
- En lækageFra et rør
- Hvor det viser sig
- På ét sted, ofte i et loft under et badeværelse.
- Sådan ser det ud
- Kan opstå på alle tider af året. Hvis der kommer en plet i juli, er det ikke kondens.
- Hvem betaler typisk
- Det afhænger af kilden. Den skal findes, før den kan udbedres, og Deres forsikring dækker muligvis ikke eftersøgningen.
Skader fra en fælles del af bygningen, såsom et tag, en fælles terrasse ovenover, en facade eller et fælles rør, håndteres af ejerforeningen og dens forsikring, ikke Deres. Det er værd at afklare denne grænse, før De reserverer, ikke bagefter.
Betyder fugt på badeværelsesloftet, at lejligheden ovenover lækker?Ikke nødvendigvis, og det er den mest almindelige fejlagtige antagelse. Et badeværelse uden vindue og med en svag udsugningsventilator producerer i sig selv tilstrækkelig fugt til at gøre et loftshjørne sort, og det er kondens. En lækage ovenfra viser sig normalt som en tydelig plet. Den kan opstå på alle tider af året og viser ofte en vandstandslinje. Før De skriver til naboen, skal De lade udsugningsventilatoren køre i tyve minutter efter hvert bad i to uger og se, om det gør en forskel.
Hvorfor er spanske kystbygninger tilbøjelige til fugt?
Intet af dette skyldes dårligt håndværk. Disse bygninger følger en byggetradition, der er udviklet til varme og sol. Denne tradition anvendes derefter i et klima, der også har en fugtig, kølig vinter, af ejere, som ikke er til stede i den periode.
- Ingen fugtspærre i ældre byggeriSpaniens bygningsreglement fik først i 2006 en specifik regel mod fugt. Reglen omfatter vægge og gulve i kontakt med jorden samt facader og tage. Bygninger opført før dette har ofte slet ingen barriere mellem jorden og væggen, hvilket netop er den tilstand, der forårsager opstigende fugt.
- Tage uden tagrenderFlade tage og terrasser her dræner ofte direkte ud over kanten i stedet for til en tagrende og et nedløbsrør. Regnen løber derefter ned ad facaden og gennemvæder væggens nederste del igen og igen på det samme sted.
- Dekorative fliser i stænkområdetEt flisebånd nederst på en væg ser godt ud, men holder på fugten bagved. Når vandet først er inde i væggen, forhindrer en vandtæt overflade det i at tørre udad. Derfor tørrer det indad mod Deres lejlighed i stedet.
- Enkeltglas og tynd isoleringKoldt glas og kolde vægge er overflader, hvor der dannes kondens. En ældre bygning ved kysten med de oprindelige aluminiumsrammer og uden kuldebroafbrydelse har et koldt område omkring hvert vindue. Derfor opstår skimmelsvamp først ved vindueskanter og overliggere.
- Beboelsesrum under en terrasseEn flisebelagt terrasse over et soveværelse er i virkeligheden et fladt tag med møbler ovenpå. Dens vandtætte lag slides med tiden, og afløbene kan tilstoppe. Når det svigter, er loftet nedenunder normalt det første sted, nogen opdager det.
- Salt og ultraviolet lysInden for få hundrede meter fra havet angriber salt metalbeslag, hængsler, skærme, gelændere og alt, der er forkromet. Kraftig sol ødelægger også fugemasser, plast og udendørstekstiler langt hurtigere end i Centraleuropa. Materialer, der ville holde i ti år andre steder, kan se nedslidte ud efter to eller tre år. Det er et vedligeholdelsesforhold, ikke en mangel.
Hvilken byggeperiode ændrer risikoen?
Dette er den praktiske version af alt det ovenstående. To lejligheder til samme pris på samme gade kan stamme fra to forskellige byggegenerationer, og risikoen for fugt afhænger hovedsageligt af, hvilken af dem det er.
1960sI dag
- Kystblokke fra 1960'erne-70'erneIngen fugtspærre
- Byområder fra 1980'erne-90'erneFør reglementet, bedre bygget
- 2000'erne, frem til krisenStor kvalitetsvariation
- Nybyggeri efter 2010Isoleret, ventileret
- CTE-standarden for fugtsikring begynder
- 2006
PeriodenHvad De kan forvente
- Kystbyggeri fra 60'erne og 70'erne
- Opført hurtigt til den tidlige turisme. Som regel uden fugtspærre, med enkeltlagsruder, minimal isolering og flade tage, der er blevet lappet flere gange, samt fælles rørinstallationer fra samme tid. Mange er blevet godt vedligeholdt af deres ejerforeninger, og de gode er fine. Det egentlige spørgsmål er, hvor meget ejerforeningen har brugt, og det står i referaterne fra møderne.
- Byområder fra 1980'erne og 1990'erne
- Den klassiske brugte bolig på Costa del Sol. Bedre opført, men stadig bygget før reglerne om fugt og varmeisolering fandtes. De tilbagevendende problemer er vandtætning af terrasser over beboelige rum, murfødder på den vejrvendte side og vindueskanter. Spørg, hvad der er blevet udskiftet, og hvornår.
- 2000'erne, frem til krisen
- Der blev bygget enorme mængder hurtigt i denne periode, og kvaliteten varierer meget. Alt, der blev færdiggjort fra 2007 og frem, burde være projekteret efter det gældende bygningsreglement, som fastsætter andre fugtregler ved terræn, på facader og på tage. Året for byggetilladelsen er vigtigere end salgsåret.
- Nybyggeri efter 2010
- Termoruder, kuldebroafbrydelse, isolering, mekanisk ventilation og en indbygget standard for fugtbeskyttelse. Fugt er her som regel en mangel og ikke en normal tilstand. Det betyder, at det er en andens ansvar under garantierne og ikke noget, De skal håndtere.
- Den nyistandsatte lejlighed
- Den, De bør undersøge mest grundigt, uanset periode. Frisk maling og nye fliser kan betyde en reel forbedring, men de kan også skjule et problem. Se efter overmalede pletter i samme højde, nye gipsplader på kun én væg, en inddækket sektion, der skjuler noget, og en lugt, der ikke passer med overfladerne. Spørg, hvad der blev repareret, og bed om fakturaen.
- En bolig, der har stået tom i årevis
- Forskellig fra alle de ovenstående. Ingen ventilation, ingen opvarmning og ofte ingen vedligeholdelse gennem flere vintre, så kondensskaderne vokser med tiden. Den kan ofte repareres, og det er en reel grund til at forhandle prisen. Det er også derfor, prisen så god ud til at begynde med.
Hvordan holder De en tom lejlighed tør fra et andet land?
Et fritidshjem, der er lukket fra oktober til juni, er ikke den samme bygning, som De så ved en fremvisning i maj. Alt det nedenstående virker, er billigt, og det meste kan sættes op på den sidste dag af et besøg.
- En affugter med fugtstyring, ikke en timerIndstil den til kun at køre, når luften overskrider et bestemt niveau, med et mål på 40 til 60 %. Tilslut afløbet til et afløbsrør, så ingen behøver at tømme en beholder.
- Et hygrometer, De kan aflæse på afstandEn billig sensor, der registrerer temperatur og luftfugtighed og sender dataene til Deres telefon. Det er det bedste, en ejer, der ikke selv er til stede, kan installere.
- Lad luften cirkulereHold indvendige døre åbne, garderobedøre lidt åbne, og placer møbler væk fra ydervæggene. Skimmelsvamp vokser, hvor luften står stille.
- Lad ikke lejligheden stå lukket og uopvarmet hele vinterenEn lav indstilling til grundvarme koster mindre, end reparationen ville gøre. Hvor det ikke er muligt, skal affugteren forblive tilsluttet strøm.
- Nogen skal åbne vinduerneLuft lejligheden ud i ti til femten minutter flere gange i løbet af vinteren. Det er den ene del, ingen kan automatisere.
- Gør ordentligt klar, før De rejserTøm ikke noget, De får brug for, og lad strømmen være tilsluttet. At slukke for strømmen for at spare små faste afgifter er sådan, en affugter holder op med at virke.
Intet af dette kræver en betalt service, og vi vil hellere have, at De gør det selv, end at De køber noget, De ikke har brug for. Det, en betalt service tilføjer, er en person: en, der går ind, åbner vinduerne, ikke tømmer noget, aflæser hygrometeret og fortæller Dem om et problem i februar i stedet for i juli.
Er en affugter nok, eller har jeg brug for byggearbejde?Ved kondens i en lejlighed, der er i rimelig god stand, løser ventilation plus en affugter plus varme overflader problemet i de fleste tilfælde. Det, en affugter ikke kan gøre, er at forhindre vand i at trænge ind udefra eller op fra jorden. Hvis en plet bliver ved med at komme igen samme sted efter regn, eller sidder som et bånd nederst på en væg med salt i pudsen, er det et bygningsproblem. At tørre luften vil kun skjule det.
Hvad De kan se på tyve minutter under en fremvisning
Tag denne liste med til en fremvisning, eller send den til den, der ser boligen for Dem. En lommelygte på telefonen er det eneste udstyr, De har brug for. Garderobeskabene og loftshjørnerne fortæller Dem mere end udsigten fra terrassen.| Hvor skal De kigge | Hvorfor dér | Sådan ser et dårligt tegn ud |
|---|---|---|
| Inde i lejligheden | ||
| Loftshjørner, især på badeværelser og i soveværelser | Dette er rummets koldeste punkt og det mindst ventilerede. | Sortplettet skimmelsvamp eller et hjørne, der er malet en smule anderledes hvidt end resten. |
| Den udvendige væg og nordsiden | Den forbliver koldest og får mindst sol. | En kølig, fugtig fornemmelse i pudsen, pletter eller maling, der er løftet i små blærer. |
| Vinduesfalse, overliggere og undersiden af sålbænke | Gamle aluminiumsrammer skaber et koldt punkt og en vej for vand. | Skimmelsvamp omkring vinduet, misfarvning under sålbænken, rådne fuger eller kondensmærker langs glassets kant. |
| De nederste 40 cm af væggene og fodlisterne | Opstigende fugt viser sig altid i en ensartet højde. | Et bånd af misfarvning eller salt, smuldrende puds eller en fodliste, der kun er blevet udskiftet på én væg. |
| Lugten, før nogen åbner et vindue | Det er den mest pålidelige kontrol, De har. | En muggen lugt i en lejlighed, der er blevet luftet ud og gjort ren til fremvisningen, eller en stærk luftfrisker. |
| De steder, folk ikke åbner | ||
| Bag og inde i garderobeskabene | Stillestående luft mod en kold ydervæg er det klassiske sted, hvor skimmelsvamp vokser. | Skimmelsvamp på bagpladen, på opbevarede tekstiler eller et garderobeskab, der ikke kan flyttes. |
| Under vaskene og inde bag badekarrets frontpanel | Langsomme lækager opstår, hvor ingen kigger. | Opsvulmet spånplade, vandskjolder eller en mistænkeligt ny skabsbund. |
| Loftet direkte under en terrasse | En terrasse over et rum er i virkeligheden et fladt tag med fliser på. | Enhver plet, enhver hårfin revne, der følger en linje, eller frisk maling kun på dette loft. |
| Depotet og garagen | Under terræn, uopvarmet og uden ventilation: bygningens værste tilfælde. | Skimmelsvamp på opbevarede genstande, en vandstandslinje, rustent metal eller en affugter, der allerede kører i hjørnet. |
| Udvendigt og fællesarealer | ||
| Facadens sokkel og eventuelt et bånd af fliser | Det er her, tagvand lander, og hvor det ikke kan tørre ud. | Gentagne reparationer, misfarvning under en tagkant uden tagrende eller beskadigede fliser ved vægsoklen. |
| Terrassens afløb, opkanter og fliserne ved tærsklen | Tætningen svigter ved kanter og afløb, ikke midt på. | Et tilstoppet afløb, fliser lagt i niveau med dørtærsklen eller silikone brugt i stedet for en korrekt udførelse. |
| Ejerforeningens referater fra de seneste tre år | Arbejder på tag, terrasse og facade besluttes og betales på disse møder. | Gentagne fugtproblemer nævnt, en udskudt tagreparation eller en ekstraopkrævning, der blev afvist. |
| Hvad der er repareret, og fakturaen | En rigtig reparation har et dokument. At skjule et problem har ikke. | En nylig istandsættelse, som ingen kan forklare, og ingen dokumentation for noget af det. |
Fugt i fællesarealer eller i Deres egen lejlighed
Den samme plet på den samme væg kan betyde en helt anden regning, afhængigt af hvor vandet kom fra. Det er værd at finde ud af, før De reserverer, ikke efter at De ejer ejendommen.| Fællesareal i bygningen | Deres lejlighed | |
|---|---|---|
| Typisk årsag | Taget, terrassen ovenover, hvis den er fælles, facaden, et fælles rør, et fælles afløb og en støttemur. | Kondens, Deres eget rørsystem, Deres egen terrasse, Deres egne vinduer og Deres egne ventilationsvaner. |
| Hvem betaler | Ejerforeningen, via fællesbidraget eller et særskilt opkrævet beløb. Spansk ejendomsret kræver, at den udfører det arbejde, der er nødvendigt for at vedligeholde de fælles dele. | Dem, medmindre det er en byggemangel, som stadig er omfattet af garantiperioderne, eller et krav under Deres egen forsikring. |
| Sådan finder De ud af det før køb | Referaterne fra de seneste tre årlige møder, ejerforeningens regnskaber og et direkte spørgsmål til administratoren om planlagte arbejder. | Ovenstående tjekliste til fremvisning samt en teknisk inspektion af en ejendom, De seriøst overvejer. |
| Hvad kan gå galt | Arbejdet er aftalt, men ikke finansieret, eller finansieret gennem en opkrævning, der forfalder, efter at De har gennemført købet. Spørg specifikt, hvad der er godkendt, men endnu ikke betalt. | En kosmetisk reparation, der skjuler en reel, igangværende årsag, som derefter bliver Deres problem. |
| Hvad De skal gøre | Få alle planlagte arbejder og alle godkendte opkrævninger på skrift, før De reserverer. Deres advokat kontrollerer som standard gæld til ejerforeningen. | Få en pris på reparationen, eller bed om, at den udføres før den endelige gennemførelse og kontrolleres bagefter. |
Ejendommen, der var ældre end fotografierne
Dette er en af vores egne sager og årsagen til, at vi skrev det hele ned. Ved fremvisningen var ejendommen ganske enkelt meget ældre, end billederne i annoncen antydede. Intet var forfalsket. Fotografierne var ægte. De gjorde blot det, fotografier gør: viste et rum, efter at det var blevet rengjort, belyst og omhyggeligt indrammet. Alder viser sig de steder, kameraet ikke peger mod, og på denne kyst er det de samme steder, hvor fugt viser sig: ved væggenes nederste del, langs vindueskanterne, bag på garderobeskabe og i depotet.Det er hele grunden til, at nogen bør stå i ejendommen med en lommelygte, før De går om bord på et fly.
Det oplyser vi ikke
Hvad en reparation koster. Vi offentliggør ikke eurobeløb for tørring af en væg, genpudsning af den nederste del eller fugtisolering af en terrasse, fordi det ærlige prisinterval er meget bredt, og vi ellers kun ville gætte på et beløb i midten. Få et tilbud baseret på en skriftlig inspektionsrapport, så er beløbet reelt.Om fugt ændrer prisen, og i hvilket omfang. I praksis gør den det ofte, og hvor meget afhænger af, hvad sælgeren ved, hvad Deres rapport siger, og hvor længe ejendommen har været udbudt. Vi angiver ikke et gennemsnitstal her, fordi en opdigtet procent er værre end slet ingen procent.Vi udfører ikke selv inspektioner. Den tekniske inspektion er en separat, formidlet tjeneste, der udføres af en kvalificeret person. Det, De netop har læst, er bevidst den version, De selv kan udføre gratis, før De bruger penge på andre.Og så er der det, som ingen har skyld i. Salt, sol og en fugtig vinter er ganske enkelt, hvad dette klima medfører. Materialer ældes hurtigere her, en tom lejlighed opfører sig dårligere end en beboet, og kondens i en kold januarlejlighed er fysik, ikke en mangel. Bygningerne er ikke dårligt opført. De blev bygget til sommeren, som er den årstid, De så dem i.
De mest almindelige spørgsmål om fugt og byggekvalitet
- Udvikleren siger, at fugten skyldes kondens og ikke en mangel. Hvem afgør det?
- I sidste ende afgør en teknisk ekspert det, og i praksis står den, der først har en skriftlig rapport, stærkest. Garantiperioderne for nybyggeri er ti år for konstruktionen, tre år for installationerne og ét år for overfladebehandlingerne. Et fugtproblem er kun omfattet af disse perioder, hvis det skyldes en byggefejl. Kondens, der skyldes, hvordan en lejlighed bruges og ventileres, tæller ikke. Derfor er en uafhængig inspektion med fotografier og datoer mere nyttig end et skænderi, og derfor er den første års snagging-periode så vigtig.
- Er sort skimmelsvamp i hjørnet farlig?
- Det er et sundhedsspørgsmål snarere end en akut bygningssag. Skimmelsporer kan forværre astma, allergier og vejrtrækningsproblemer, og børn og ældre påvirkes i højere grad. Rengør det, og fjern derefter årsagen, for rengøring alene betyder, at det vender tilbage hver vinter. Hvis nogen i familien har astma, bør De betragte et vedvarende fugtproblem som en grund til ikke at købe, ikke som et lille projekt.
- Hvordan ved jeg, om lejligheden har et fugtproblem, hvis jeg ser den i maj?
- Se på de steder, der bevarer sporene: bag på garderobeskabe, i loftshjørnerne, ved væggenes nederste del, i depotet og i loftet under terrassen. Fugt efterlader mærker, der overlever et tørt forår, og frisk maling netop disse steder er i sig selv et advarselstegn. Stil derefter to spørgsmål skriftligt: Er der nogensinde blevet behandlet for fugt her, og hvad brugte ejerforeningen sidst på taget, terrasserne eller facaden?
- Kan jeg bede sælgeren om at udbedre fugt før den endelige gennemførelse?
- Ja, og det er ofte det bedste resultat for begge parter. Sørg for, at årsagen identificeres, i stedet for blot at male pletten over. Aftal skriftligt, hvad der skal gøres og af hvem, og få det kontrolleret, før De underskriver, ikke bagefter. Hvis arbejdet ikke kan færdiggøres i tide, er alternativet en prisjustering baseret på et reelt tilbud, ikke et rundt beløb.
- Er nybyggeri immunt over for dette?
- Nej, men det står langt bedre. Bygningsreglementet har krævet fugtbeskyttelse siden 2006, og bygninger opført efter 2010 har termoruder, isolering og ventilation indbygget, så kondens er langt mindre sandsynlig. Når noget går galt, er det som regel en mangel, som nogen har ansvaret for. Nybyggeri forhindrer dog ikke, at en lukket lejlighed bliver fugtig hen over en vinter. Den del er stadig Deres ansvar.