Guider

Så köper Ni en fastighet i Costa del Sol

Skriven av Samuel Špreňar, köprådgivare i Costa del SolUppdaterad 2026-08

På 30 sekunder

Ni väljer från ett första urval, ser de bästa objekten under en resa och reserverar. Er advokat kontrollerar fastigheten, ordnar Ert NIE och förbereder avtalen. Ni undertecknar lagfarten hos notarien och får nycklarna. Ni betalar oss ingenting för något av detta.

1
Det första samtalet och ett första urval att reagera på
2
Visningsresan: en till tre dagar vid kusten
3
Er advokat, fullmakten och reservationen
4
Den juridiska kontrollen, NIE och det bindande avtalet
5
Lagfartshandlingen hos notarien och nycklarna
6
Året efter: räkningarna, skatterna och förvaltningen

Utöver priset9 till 13 %Återförsäljning till nyproduktion. Ekonomiavsnittet visar varje post.

Från reservation till nycklar och vidareförsäljning1 till 3 månaderDen juridiska kontrollen avgör takten.

Nyproduktion till nycklar2 månader till 3 årInflyttningsklar är den kortare tidsramen. Köp på ritning löper fram till färdigställandedatumet.

Vad köparen betalar oss0 €Det finns ingen avgift, inget arvode och ingen betalning när ni köper.

Köpet från början till slut

Hur lång tid tar det att köpa en fastighet i Costa del Sol?

Från reservation till nycklar tar en vidareförsäljning vanligtvis en till tre månader, medan en nyproduktion tar från två månader till tre år. Det som kommer före reservationen är sökandet, och den delen är er: för vissa köpare tar det dagar och för andra månader. Vid nyproduktion väntar ni dessutom på att byggnaden ska färdigställas, inte bara på pappersarbetet.Er egen del är liten, och hur liten den blir beror på er: några samtal för vissa köpare och många fler för andra, minst en resa till kusten och några underskrifter. Om ni använder en fullmakt är undertecknandet av den en av dessa underskrifter.Tidslinjen nedan visar hela processen. Nästa avsnitt visar samma process steg för steg. Varje steg länkar till sidan med mer information.

FörberedelseSteg 1 till 4
Ni har ett samtal om hur ni vill använda bostaden. Därefter skickar vi ett första urval att diskutera. Efter er återkoppling gör vi ett andra urval och kontrollerar sådant som en annons aldrig visar. För de bostäder som verkligen intresserar er ordnar vi filmade eller direktsända visningar.
Er tidsplan
Från dagar till veckor, beroende på er. Vissa köpare behöver några samtal, andra behöver många fler.
ResanSteg 5 och 6
Ni tillbringar en till tre dagar vid kusten. Ni ser fem till åtta bostäder per dag. Vi visar er områdena mellan visningarna. Därefter fattar ni beslut. Det finns ingen tidsfrist.
Er tidsplan
Vissa kunder bestämmer sig på plats. Andra behöver månader och återkommer två eller tre gånger innan de känner sig säkra.
Innan ni bestämmer erSteg 7 och 8
Vi kan rekommendera en oberoende advokat, eller så tar ni med er egen. Ni undertecknar en fullmakt om ni vill att pappersarbetet ska hanteras utan att ni behöver flyga tillbaka. Därefter reserverar ni bostaden.
Er tidsplan
Ni kan träffa advokaten personligen eller via ett videosamtal. Själva reservationen kan undertecknas hemifrån.
Den juridiska delenSteg 9 till 11
Er advokat kontrollerar bostaden och ansöker om ert NIE. NIE är det spanska identifikationsnumret för utlänningar. Ett spanskt bankkonto kan öppnas före eller efter köpet, så det behöver inte finnas innan ni köper. Er advokat och byggherren måste också kontrollera var era pengar kommer ifrån. Därefter undertecknar ni det bindande avtalet. Vid nyproduktion är detta en betalningsplan med byggherren. Vid köp av en begagnad bostad är detta arras. Arras är ett bindande handpenningavtal.
Er tidsplan
Det är här det mesta av er egen tid går åt. Ni samlar in och skickar de dokument som visar var era pengar kommer ifrån.
SlutförandeSteg 12 till 14
Ni betalar enligt betalningsplanen. Vid nyproduktion besiktigas den färdiga bostaden och varje brist eller ofärdigt arbete förs upp på en lista. Den listan kallas snagginglista. Många byggherrar genomför snagging först efter att lagfartshandlingen har undertecknats, så det sker inte alltid före notariebesöket. Lagfartshandlingen undertecknas hos notarien och ni får nycklarna.
Er tidsplan
Ett besök hos notarien. Ni närvarar, eller så närvarar er advokat för er enligt fullmakten. Säljsidan är också representerad, notarien leder undertecknandet och vi är vanligtvis också på plats.
Efter köpetSteg 15
Er advokat ordnar avtal för el, vatten och andra tjänster samt försäkringen och hanterar era skatte skyldigheter, inklusive den årliga fastighetsskatten. Om ni vill att någon ska ta hand om bostaden när ni inte är där arbetar vi själva med fastighetsförvaltning och uthyrning.
Er tidsplan
Mycket lite. Er advokat ordnar det mesta och vi förblir er kontaktperson.

En sak utanför listan avgör Er egen tidsplan, och det beror på vad Ni köper snarare än på processen: ett återförsäljningsobjekt mäts i månader och en nyproduktion kan mätas i år. Båda siffrorna finns högst upp på denna sida och i jämförelsen längre ned.

Vad händer, i ordning, från det första samtalet till nycklarna?

Det första samtalet handlar om hur Ni kommer att använda fastigheten. Det sista steget är lagfarten hos notarien och nycklarna. Däremellan: fyra steg av sökande, två vid kusten, två innan Ni förbinder Er, tre för den juridiska delen, tre fram till slutförandet och ett för året därefter.

Hela processen, 15 steg

Förberedelser
Det första samtalet20 till 60 minuterVi talar om hur ni planerar att använda bostaden och vad ni planerar för framtiden kring den. Budgeten är viktig och är den andra frågan, eftersom enbart en siffra inte berättar vilka gator vi bör överväga. Under samma samtal förklarar vi hur hela köpet går till och besvarar alla era frågor.Bostadssökning Vad ett köp kostar
Det första urvalet och samtalet efteråtTimmar till dagarVi söker på hela marknaden, inte bara bland våra egna objekt, eftersom mäklarna vid denna kust delar sina annonser och priset är detsamma hos alla mäklare. Urvalet är till för diskussion: sex bostäder eller tjugo, beroende på vad ni har efterfrågat. Ett samtal efteråt låter er reagera och visar oss vad vi ska ändra.Bostadssökning Lockannonser
Det andra urvalet och det som en annons aldrig visarDagarDet andra urvalet är snävare och det är då vi kontrollerar sådant som en annons aldrig visar: väderstreck, verklig ljudnivå, exakt läge samt bebyggelsen och dess omgivningar. Vi bekräftar också att bostaden fortfarande är till salu och vilket det faktiska priset är i dag. De flesta objekt från den första listan försvinner här, och en bostad som ni själva hittat på en portal genomgår samma kontroll.Kontroll av annonsen Översvämningszoner
Film- eller direktsända visningar innan ni bokar en flygresaInom några dagarNär en bostad från det andra urvalet verkligen intresserar er kör vi dit. Ni får se utsikten, ljudnivån, den verkliga promenaden till stranden och byggnadens skick. Ni får ett direktsänt samtal eller en filmad visning som ni kan se två gånger, så att ni inte lägger en resa på något som en kamera kunde ha sållat bort.Videovisningar Fukt och byggkvalitet
Resan
Visningsresan, fem till åtta bostäder per dag1 till 3 dagarUnder en till tre dagar följer Ni ett komplett program som vi ordnar. Ni reser i vår bil eller i Er egen om Ni föredrar det. Programmet omfattar områdena mellan visningarna, så att Ni förstår var varje bostad ligger och inte bara hur den ser ut invändigt. Planen ändras under dagen när något faller bort, vilket vanligtvis sker.Visningsresor Buller
Beslutet, utan några förpliktelserVeckor till månaderAtt fatta beslut snabbt är inte misstaget, och många köpare bestämmer sig på plats när rätt bostad finns framför dem. Misstaget är att fatta beslut under press, eftersom ett flyg hem på söndagen inte är ett skäl att välja en bostad. Det är lika normalt att det tar månader, att komma tillbaka på ett andra besök är normalt, och ibland är det ärliga svaret att detta inte är året.Vanliga köparmisstag
Innan Ni bestämmer Er
Er egen jurist och en fullmakt om Ni önskar detEtt möte, vanligtvis onlineVi kan rekommendera en oberoende jurist eller så tar Ni med Er egen. I båda fallen betalas juristen av Er och arbetar för Er, inte för säljaren eller byggherren. Den byrå vi samarbetar med tar cirka 1 % av priset, inklusive moms. Fullmakten är det andra beslutet här, och den gäller inte bara undertecknandet: den gör det möjligt för Er jurist att ansöka om Ert NIE och öppna Ert bankkonto, vilket är de två uppgifter som verkligen är besvärliga att utföra själv från utlandet. Den fullmakt som vår rekommenderade jurist upprättar anger vanligtvis flera personer från byrån, inklusive assistenter, så att någon alltid är tillgänglig när en underskrift behövs. Jurister här har en yrkesansvarsförsäkring, och ingen av dem agerar utan Er bekräftelse först.Samordning av juridisk kontroll Fullmakt
Reservationen och villkoren som ger Er pengarna tillbakaDagarEn reservation tar bort bostaden från marknaden under en kort period, och Ni betalar ett belopp som är litet jämfört med köpeskillingen. Det är den enda betalningen under hela processen som ligger utanför garantisystemet. Innan pengarna överförs anger avtalet exakt vilka upptäckter som innebär att pengarna återbetalas till Er. Vid ett återförsäljningsköp är det sådant som den juridiska kontrollen avslöjar: en skuld, en belastning, en oregistrerad ändring eller en licens som inte finns.Förhandling Reservationsavtal
Den juridiska delen
Den juridiska kontrollen är det Ni betalar för2 till 4 veckorDen juridiska kontrollen omfattar äganderätt, belastningar och skulder, huruvida byggnaden överensstämmer med sina handlingar, föreningens regler samt huruvida bostaden överhuvudtaget får hyras ut till turister. Notarien utför inte detta arbete, och det är här ett köp kan stoppas.Samordning av juridisk kontroll Vad juristen kontrollerar
NIE, bankkontot och resten av dokumentationenSamtidigt, huvudsakligen genom fullmaktEr jurist ansöker om Ert NIE, och detta sker samtidigt med den juridiska kontrollen, inte efter den. NIE är det spanska identifikationsnumret för en utlänning. Ni kan inte köpa en bostad, betala skatt eller underteckna hos notarien utan ett sådant nummer. Ett spanskt bankkonto kan ordnas före eller efter köpet, så det behöver inte finnas innan Ni köper.NIE och dokumentation Spanskt bankkonto
Det bindande avtalet och de två former det kan taVeckor efter reservationenVid ett nybygge är detta ett byggherreavtal med en betalningsplan. En bankgaranti i Ert namn måste täcka varje betalning Ni gör innan byggnaden är färdigställd. Vid ett återförsäljningsköp är detta arras, det privata handpenningavtalet. Det motsvarar vanligtvis 10 till 20 % av priset. Det innehåller ett vite för den part som frånträder avtalet.Samordning av juridisk kontroll Köpeavtal
Slutförande
Betalningarna och väntetiden som inte alltid förklarasMånader till år för nyproduktionVid ett nybygge är detta den längsta delen, och betalningskalendern varierar faktiskt mellan byggherrarna. Vissa tar endast avtalsbetalningen och sedan slutbetalningen vid färdigställandet. Andra vill ha en eller två betalningar däremellan. Månadsbetalningar förekommer men är ovanliga. Er jurist ser till att varje betalning skickas i tid till rätt konto. En kontrollspärr hos banken kan ta flera dagar, och ett missat möte hos notarien kan kosta veckor.Samordning av färdigställandet Bankgarantier
Besiktningslistan och vad byggherren måste åtgärdaFöre eller efter lagfartenEn besiktning innebär att ett färdigställt nybygge kontrolleras med avseende på fel och ofärdigt arbete. Varje punkt dokumenteras skriftligen och fotograferas, och listan skickas till byggherren för åtgärd. Vi utför inte besiktningen själva: vi anlitar ett externt besiktningsföretag som har yrkesansvar för sin rapport. Besiktningen är frivillig, och många byggherrar genomför sin egen besiktningsprocess först efter att lagfarten har undertecknats, så den sker inte alltid innan Ni betalar slutbetalningen. Vid ett återförsäljningsköp finns ingen besiktningslista. I stället följer vi med Er på den slutliga genomgången före lagfarten för att kontrollera bostadens skick och att inventarierna stämmer.Kontroll vid överlämning av nyproduktion Teknisk besiktning
Notarien, slutbetalningen och nycklarnaEn underskriftNotarien bekräftar båda parternas identitet och rättsliga handlingsförmåga. Han begär själv ett utdrag ur fastighetsregistret för att bekräfta att säljaren verkligen äger bostaden. Han upprättar den offentliga lagfartshandlingen, läser den högt innan någon undertecknar och lämnar in den till fastighetsregistret samma dag. Det han inte gör är att bedöma om bostaden är ett bra beslut eller kontrollera föreningens skulder och licenser. Därför finns steg 9 till 13.Samordning av färdigställandet Notarien
Efter köpet
Året efter, som många ofta inte planerar förPågåendeEr jurist registrerar el, vatten och andra nyttigheter samt försäkringen i Ert namn och hanterar skattefrågorna: den årliga fastighetsskatten, övriga ägarskatter och deklarationen för icke-residenta. Om Ni vill att någon ska se efter bostaden när Ni är bortresta erbjuder vi själva fastighetsförvaltning och korttidsuthyrning i stället för att hänvisa Er till en tredje part. Det är nu ägandet av en bostad utomlands blir enkelt eller skapar arbete som Ni inte hade planerat för.Efterservice Fastighetsförvaltning Årliga kostnader

Både Er jurist och byggherren måste kontrollera var Era pengar kommer ifrån. Detta är en regel mot penningtvätt och gäller varje köpare. Ni visar hur Ni fick pengarna: lönespecifikationer för lön, ett aktieägarbeslut för utdelning, ett arvsdokument eller lagfartshandlingen om Ni har sålt en bostad.Juristen vi rekommenderar presenterar dessa dokument korrekt och ordnar den översättning som behövs. Vanliga dokument som en lönespecifikation eller ett aktieägarbeslut behöver inte översättas av en auktoriserad översättare. Byggherrar brukar begära originalspråket samt en kopia på engelska eller spanska.Arbetet slutar inte hos notarien. Räkningarna, försäkringen och skattedeklarationerna fortsätter varje år, och skattehanteringen sköts av Er jurist snarare än av oss. Det som återstår är att någon ser efter bostaden när Ni är bortresta, och den delen sköter vi själva.

Efterköpsservice Fastighetsförvaltning

Dokumentlistan är den del som kostar Er verklig tid, och det är där de flesta förseningar börjar. Er advokat presenterar dokumenten och ordnar de översättningar som behövs. Vi berättar vilka dokument respektive sida kommer att begära och följer upp allt som saknas så att ärendet fortsätter framåt.

Vilka dokument måste respektive sida tillhandahålla?

Pappersarbetet består av två delar och båda pågår samtidigt. Den första delen gäller Er: Ert pass, Ert NIE, fullmakten om Ni använder en sådan och dokumenten som visar var Era pengar kommer från. Den andra delen är de tre avtalen: reservationen, sedan det privata köpeavtalet och därefter lagfarten hos notarien. Er advokat läser eller förbereder nästan allt. Ni undertecknar personligen fullmakten och avtalen, och om Ni föredrar det kan advokaten underteckna avtalen för Er med stöd av fullmakten.

NIE, numret Ni inte kan köpa utan

NIE är det spanska identifikationsnumret för utlänningar, och ni kan inte köpa en bostad, betala en skatt eller underteckna hos notarien utan ett sådant nummer. Det ni får är inte ett kort, utan ett enda dokument där numret, ert namn exakt som det står i passet och det utfärdande kontoret anges. Numret löper aldrig ut. Nästan all administration i Spanien bygger sedan på det. Skattedeklarationen för köpet, den årliga fastighetsskatten och deklarationen för icke-residenter. Bankkontot, el- och vattenavtalen, ägarföreningen och försäkringen. Även alla hyresavtal ni undertecknar. Varje namngiven ägare behöver ett eget nummer. I praktiken ansöker er jurist om det enligt fullmakten medan den juridiska kontrollen pågår. Om ni gör det själva krävs ett möte, rätt blankett, rätt avgiftskod och rätt styrkande dokument. Oavsett vilket räknas väntetiden i veckor snarare än dagar.

Den statliga avgiften9,84 €Ni betalar bara denna själva om ni ansöker på egen hand. Vanligtvis hanterar er jurist det som en del av sitt eget arvode. (Policia Nacional)

Den verkliga väntanVeckor, inte dagarDet är därför processen pågår parallellt med den juridiska kontrollen i stället för efter den.

Hur länge numret gällerDet löper aldrig utEtt enda pappersdokument, inte ett kort och inte en fotoidentifiering.

NIE

Ett spanskt bankkonto

Ni kan öppna det före eller efter köpet, och Er advokat ordnar det genom fullmakten om Ni hellre vill slippa sitta på ett bankkontor. Banken måste fastställa två saker och inget annat spelar någon större roll: vem Ni är och var Era pengar kommer ifrån. Själva köpeskillingen går vanligtvis inte alls genom Ert eget konto. Vid ett andrahandsköp går den via Er advokats klientmedelskonto och vid ett nybygge till byggherrens skyddade konto. Det kontot är egentligen till för de tio följande åren, och här kommer det som överraskar de flesta utländska köpare: i Spanien dras de återkommande räkningarna från kontot genom autogiro i stället för att Ni betalar dem varje månad. El, vatten, samfällighetsavgift, försäkring och fastighetsskatt kommer alla som uttag, så kontot är det som det spanska systemet förväntar sig att kostnaderna ska dras från.

När Ni kan öppna detFöre eller efter köpetKöpeskillingen går vanligtvis inte alls genom det.

Tills kontot kan användas1 till 5 dagar

Så betalas spanska räkningarVia autogiro, inte av ErEl, vatten, samfällighetsavgift, försäkring och fastighetsskatt dras från kontot.

Spanskt bankkonto

Fullmakten

Den gör det möjligt för Er advokat att ansöka om Ert NIE, öppna Ert bankkonto och underteckna hos notarien medan Ni är hemma. Det är det som gör att ett köp kan klaras av på en resa i stället för tre. Den förbinder Er inte till något köp och Ni kan återkalla den när som helst innan den används. Den måste ange vilka åtgärder den gäller, eftersom en formulering som utformats för ett steg avvisas för ett annat. Om Ni undertecknar den utanför Spanien behöver den en apostille, det vill säga en internationell bestyrkandestämpel som gör en handling juridiskt giltig i ett annat land. Den fullmakt som vår rekommenderade advokat upprättar anger vanligtvis flera personer från advokatbyrån, inklusive assistenter, så att någon alltid är tillgänglig när en underskrift behövs med kort varsel. Två saker är värda att känna till innan Ni oroar Er för att lämna över befogenheter: advokater här har yrkesansvarsförsäkring, och ingen av dem agerar med stöd av fullmakten utan att först bekräfta det med Er.

Var Ni kan underteckna denTre rutter

Om ni undertecknar utanför SpanienApostille och översättning

Ni kan återkalla denNär som helstOm den lämnas oanvänd och inte återkallas kan den fortfarande användas av den som innehar den.

Fullmakt

Orden i den ordning Ni möter dem

Spanska köptermer definieras i stället för att översättas, med en tillförlitlig mening per term. De tio nedan är de som en köpare möter först. Den fullständiga ordlistan ordnar varje term efter när i köpprocessen Ni möter den. Den markerar också orden som ser ut som ett svenskt ord men betyder något annat, eftersom det är de orden som kostar pengar. En spansk notarie kontrollerar betydligt mindre än en svensk köpare antar. En nota simple är informativ snarare än ett bevis på en fullständigt klar äganderätt. Och en spansk handpenning är handpenning med en kopplad straffpåföljd, inte en delbetalning som Ni kan avbryta och förlora utan konsekvenser.

nota simpleEn nota simple är ett enkelt utdrag ur det spanska fastighetsregistret som visar vem som äger en fastighet och vilka belastningar som är registrerade på den. Det är den första handling som Er advokat läser innan Ni betalar något.
HandpenningContrato de arras är det privata köpeavtal som undertecknas mellan köpare och säljare efter den juridiska kontrollen. Det är den första handling som juridiskt binder båda parter och anger vad en hävning kostar. Ingen notarie medverkar vid detta.
Administrativ byråEn gestoría är en spansk administrativ byrå som lämnar in handlingar till myndigheterna för Er räkning, och det finns inget enda svenskt ord för den.
TillträdeTillträdet är den dag då återstående belopp betalas, lagfartshandlingen undertecknas och fastigheten blir Er. Vid ett nybygge är det ett datum som kan flyttas.
licencia de primera ocupaciónLicencia de primera ocupación är det inflyttningstillstånd som ett nybygge behöver innan det lagligen får bebos och anslutas till försörjningsnäten.
FelkontrollBesiktning av fel och brister är kontrollen av ett färdigställt nybygge för att hitta fel och ofärdigt arbete, som listas och lämnas till byggherren för åtgärd.
Seguro DecenalSeguro Decenal är den obligatoriska tioåriga försäkring som täcker strukturella fel i en ny byggnad.
IBIIBI är den årliga spanska fastighetsskatten som betalas till kommunen av den som äger fastigheten.
Modelo 210Modelo 210 är den spanska skattedeklaration som en icke bosatt ägare lämnar in, och den ska lämnas även när fastigheten aldrig hyrs ut.
VärdestegringsskattPlusvalía är den kommunala skatten på ökningen av en fastighets markvärde, och den är en kostnad för säljaren, inte köparen.

Ordlista

Själva tillträdesdagen är kort, och arbetet som gör den kort sker före den. Er advokat planerar betalningarna och bekräftar att dokumenten är kompletta. Vi ser till att båda sidor arbetar mot samma datum och är vanligtvis med Er hos notarien.

Vad kostar det att avstå i varje skede?

Spain ger Er ingen ångerrätt, så ett ändrat beslut kostar exakt vad det redan undertecknade dokumentet anger. Det finns fyra lägen att befinna sig i, och de är inte likvärdiga.

Innan Ni skriver under något: Ingenting allsDet finns inget avtal och Ni har inte betalat någon. Att det tar månader, eller att Ni beslutar att detta inte är rätt år, kostar Er ingenting.
Efter reservationen: 6 000 till 11 000 €Ni förlorar handpenningen om inte avtalet säger att ett negativt besked ger Er pengarna tillbaka. Ingen lag anger vad avtalet måste innehålla, så ordalydelsen är hela Ert skydd.
Efter arrasavtalet: Hela handpenningenHandpenningen är vanligtvis 10 till 20 % av priset. Enligt arras penitenciales återbetalar en säljare som drar sig ur handpenningen dubbelt, medan en köpare som drar sig ur förlorar den. Det är den typ som låter endera parten avbryta mot en på förhand fastställd kostnad.
Efter att lagfarten har undertecknats: Ni äger denDet finns ingen ångerrätt efter slutförandet. Det som återstår är ett krav: ett krav avseende dolda fel vid en återförsäljning eller ett garantianspråk vid ett nybygge.
Om en nyproduktion inte färdigställs: Pengarna tillbaka, plus lagstadgad räntaKravet riktas mot banken eller försäkringsbolaget som utfärdade garantin, utan någon domstol alls. Räntan löper från datumet för varje betalning till det utlovade leveransdatumet. Kravet måste framställas inom den tidsfrist som står i själva garantin.
Om motparten bär skulden vid en återförsäljning: Ett formellt krav, därefter domstolsvägenDet finns ingen garanti bakom en handpenning vid återförsäljning, så vägen är den som anges nedan.

Reservationsavtalet är värt att läsa mer noggrant än dess omfång antyder: det är den billigaste platsen under hela köpet att fortfarande ha fel.

Reservationsavtal Köpekontrakt Så får ni tillbaka reservationsdepositionen

Reservationsavtalet

Det tar bort fastigheten från marknaden i några veckor medan den juridiska kontrollen pågår, och det är de första pengarna Ni skickar. Ingen spansk lag anger vad ett reservationsavtal måste innehålla. Just därför är det viktigt att läsa det, eftersom det skydd Ni har är det som någon har skrivit in i avtalet. Fyra klausuler avgör svaret.

FastighetenMed fullständig adress eller katastral referens, aldrig den lägenhet vi såg på tisdagen.
Beloppet och kontot det ska gå tillBästa alternativet är Er egen advokats klientmedelskonto. Om pengarna går till säljaren, förmedlingen eller byggherren, vilket är vanligt, måste namnet på kontot exakt motsvara den part som anges i avtalet. Avbryt om det gäller en privatpersons konto, en begäran om kontanter eller ett företagskonto i ett land som inte har något med försäljningen att göra.
Ett slutdatumUtan ett sådant kan reservationen fortsätta utan att någon vet om den fortfarande gäller.
Resultaten som återför pengarnaVid ett andrahandsköp är det sådant som den juridiska kontrollen upptäcker: en skuld, en belastning, en oregistrerad ändring eller ett tillstånd som saknas.

Vad handpenningen ger ErNågra veckor utanför marknadenEller omkring 1 % av priset för en dyrare fastighet.

Det som skyddar denEndast formuleringenSe vad som skyddar era pengar

Reservationsavtal

Arras-avtalet och dess tre typer

Detta är det första avtalet som juridiskt binder båda parter, och det är privat: köpare och säljare undertecknar det sinsemellan flera veckor innan någon går till notarien. Vid ett andrahandsköp är det ett contrato de arras och handpenningen uppgår vanligtvis till 10 till 20 % av priset. Spansk lag erkänner tre typer och kostnaden för att häva avtalet skiljer sig åt mellan dem, så avtalet måste ange vilken typ det är. Om det är tyst i frågan är den tolkning som följer den som inte låter Er frånträda köpet mot att avstå handpenningen. Vid ett nybygge kallas handlingen vanligtvis bara privat köpeavtal. Civilrättens arras-regler gäller normalt inte för det om avtalet inte uttryckligen hänvisar till dem, och åtagandet är större: räkna med att 20 till 40 % av priset ska betalas innan nycklarna finns. I den processen överförs pengarna också innan avtalet undertecknas. Det är den del köpare är minst förberedda på, så läs informationsrutan i nybyggesavsnittet innan Ni skickar något.

Typer av arras enligt lagen3Penitenciales, confirmatorias, penales. Endast en typ låter Er lämna köpet genom att avstå handpenningen. (BOE)

Ett nybygge innan nycklarna finns20 to 40 %Av priset, kontant. Ett bolån täcker sällan dessa betalningar.

Köpeavtal

Att få tillbaka en förfallen handpenning

Att ha rätt till Era pengar och att driva in dem är två olika uppgifter. En garanterad betalning för ett nybygge krävs direkt från banken eller försäkringsbolaget som utfärdade garantin, utan domstolsförfarande. Allt annat börjar med ett formellt krav som skickas genom burofax, en tjänst för rekommenderade och bestyrkta brev som används i Spanien eftersom den ger bevis på vad som krävdes och när. Det beviset är viktigt: ett personligt krav preskriberas efter fem år, och endast ett formellt krav stoppar och startar om den tiden. Ett mejl eller telefonsamtal gör ingetdera, oavsett hur tydligt det är formulerat. Efter kravet följer den domstolsväg som passar beloppet. Om motparten formellt är insolvent gäller den ordinarie vägen inte längre, utan kravet blir en del av insolvensförfarandet.

Tidsfrist för kravet5 årFrån den dag då det först kunde krävas. (BOE)

Vad en burofax görDet återställer tidsfristen

Där den snabbare domstolsvägen slutar15 000 €(BOE)

För en obestridd skuldIngen övre gräns

Att få tillbaka reservationshandpenningen

Den billigaste platsen under hela köpet att fortfarande ha fel är innan pengarna flyttas. Er advokat granskar reservationsavtalet och ansvarar för det. Vi går också igenom det med Er och verkar för att villkoren för återbetalning skrivs in innan Ni undertecknar.

Vad händer hos notarien och vad tar Ni med Er därifrån?

Tillträdet är ett enda möte, och när Ni når det har alla beslut redan fattats. Det som händer där är en identitetskontroll, en genomgång av lagfarten, en betalning och en registrering. Det Ni tar med Er därifrån är en registrerad äganderätt, en uppsättning nycklar och, vid en nyproduktion, en lista över sådant exploatören fortfarande måste åtgärda.

Notarien och det han inte gör

Den spanska notarien bevittnar undertecknandet och gör försäljningen till en offentlig lagfartshandling, men kontrollerar inte om fastigheten är ett klokt köp. Det han faktiskt gör den dagen är noggrant avgränsat. Han bekräftar båda parternas identitet och rättsliga handlingsförmåga mot pass och NIE. Han begär själv ett utdrag ur fastighetsregistret för att bekräfta att säljaren verkligen äger fastigheten och att de belastningar Ni kontrollerade fortfarande är de enda. Han upprättar lagfartshandlingen och läser den högt innan någon undertecknar. Han registrerar det angivna priset. Och han skickar samma dag in lagfartshandlingen elektroniskt till fastighetsregistret. Själva mötet är kort. Det han inte kontrollerar är samfällighetsskulder, tillstånd, byggdokumentation eller om priset är rimligt, och inget av detta är ett förbiseende: det är Er advokats uppgift. Hans arvode följer en statlig taxa som Ni inte kan förhandla om, och Ni betalar det eftersom lagfartshandlingen till fastigheten är Er. Ett bolån medför en andra lagfartshandling för själva lånet. Sedan 2019 års bolånelag betalar banken notarie- och registreringskostnaderna för den andra handlingen. Om Ni inte läser spanska bör Ni be om en auktoriserad tolk i stället för att förlita Er på den som råkar vara i rummet.

Notarietaxan0,2 to 0,5 %Av priset, med en lägre andel när priset stiger. Fastställs av staten och kan inte förhandlas. (Consejo General del Notariado)

Fastighetsregistret, ovanpåabout 60 %Av notariekostnaden. En köpare ser de två som en enda post i slutavräkningen.

Vad Er egen advokat kostarCirka 1 %, inklusive momsSe vad advokaten kontrollerar

Notarien

Två register, inte ett

Spanien för två separata register över samma fastighet och de stämmer inte alltid överens. Registro de la Propiedad anger vem som äger den och vilka belastningar som finns. Catastro beskriver den och innehåller det värde som skatten beräknas på. Det utdrag som alla hänvisar till är nota simple från ägarregistret, och det är den första handlingen som läses vid varje köp. Ni beställer det aldrig själv: Er advokat hämtar det och skickar det till Er. Det visar registrerade inteckningar, utmätningar och servitut, men inte en oregistrerad utbyggnad, en ändrad användning som ingen har deklarerat eller en gräns som grannen bestrider. En skillnad mellan de två registren, oftast beträffande ytan, är vanlig snarare än sällsynt.

En nota simple online10,91 €Den officiella kostnaden inklusive skatt. Er advokat hämtar den, inte Ni. (Colegio de Registradores)

Vad den inte bevisarPerfekt titelDen visar vad som är registrerat. En oregistrerad utbyggnad eller en gränstvist syns ingenstans i den.

Fastighetsregister

Tillträdesdagen och nycklarna

Tillträdet är ett enda möte: lagfartshandlingen undertecknas, återstående belopp betalas och fastigheten blir Er. Nycklarna överlämnas där, samma dag. Vid ett nybygge är det klokt att inspektera fastigheten före mötet och skriva ned varje fel och ofärdigt arbete, med datum och fotografier. Den dokumentationen är en lista över fel och brister och lämnas till byggherren för åtgärd. Vi utför inte inspektionen själva, men vi ordnar den. Företaget är ett externt besiktningsföretag som har yrkesansvar för sin egen rapport. Vi följer med Er vid överlämningen för att kontrollera inventarieförteckningen och fastighetens slutliga skick. Inspektionen är frivillig och kan göras före notariebesöket i stället för efteråt. Flytta inte in innan det första inflyttningstillståndet har utfärdats.

När nycklarna överlämnasHos notarien, den dag lagfartshandlingen undertecknasBesiktningen före tillträdet är frivillig och rekommenderas starkt.

Från reservation till nycklarMånader vid andrahandsköp, år vid nybyggeSe nyproduktion eller begagnat

Överlämning av nycklarna

Officiella källor för denna delPolicia Nacional, sede electronicaPolicia Nacional, tasa 790 codigo 012Banco de Espana, Cliente BancarioOrden EHA/3202/2008 (BOE)Consejo General del NotariadoColegio de RegistradoresDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Ley 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)

Misstag och vem Ni kan lita på

Vilka misstag kostar köpare mest?

De dyraste misstagen här är sällan misstag i pappersarbetet. De är beslut som fattas från ett annat land utan lokal kunskap. Sex sådana återkommer så ofta att vi helt enkelt kan lista dem.

De sex misstag vi ständigt ser

Alla dessa misstag går att undvika, och ändå inträffar vart och ett av dem fortfarande varje vecka på denna kust.

Att bara budgetera för utgångsprisetDen verkliga totalsumman är priset plus kostnaderna utöver det. Avsnittet om pengar nedan visar exakt vilka de är.
Att förvänta sig att notarien kontrollerar bostadenNotarien kontrollerar lagfarten och identiteterna, inte om bostaden är ett bra köp. Det arbetet tillhör er egen jurist.
Att använda juristen på säljsidanJuristen på säljsidan arbetar för säljaren. Anlita er egen, eller så kan vi rekommendera en oberoende jurist.
Att underteckna en reservation utan att läsa villkoren för återbetalningReservationen är den enda betalningen utanför skyddssystemen. Det som gör att pengarna återgår till er måste stå i avtalet innan pengarna överförs.
Att fatta beslut under pressDet är helt i sin ordning att fatta ett snabbt beslut, och många köpare bestämmer sig på plats. Att bestämma sig för att flyget hem går på söndag är den dyra varianten.
Att försöka göra allt självNi kan inte veta vilken urbanisation som får en märklig lukt på vintern eller vilken som ligger i en rättslig konflikt med sin egen förvaltare eller byggherre. Ni kan inte veta vilka byggherrar som är svåra att ha att göra med efter tillträdet. Någon som bor här och gör detta varje dag vet. Den kunskapen är det mesta av det ni får när ni arbetar med oss.

Vanliga köparmisstag

Hur skiljer Ni en köparbyrå från en säljorienterad verksamhet?

Ni kan inte kontrollera en byrå i ett register, eftersom det inte finns något register över bra byråer. Vad Ni kan göra är att se hur den agerar under de första två veckorna, och signalerna är tydliga. En köparbyrå besvarar frågorna som vore lättare att undvika, berättar vad som är fel med en fastighet och anpassar sig när Ni ändrar Er. En säljorienterad verksamhet pressar på. Kontrollerna nedan är de som vi själva skulle vilja att en köpare genomförde på oss.

De berättar för Er när en bostad de visar är deras eget objektMäklarna här delar sina objekt, så det mesta Ni får skickat till Er tillhör någon annan och några bostäder tillhör mäklaren själv. Inget av detta är ett problem. Problemet är att Ni inte får veta vilket som är vilket. För sitt eget objekt företräder mäklaren säljaren och säljer samtidigt till Er.
Ni kan fråga vad de tjänar på en specifik bostad, och de svararArvodet är inte detsamma för alla bostäder, så frågan är berättigad och svaret kan kontrolleras mot priset som Ni har fått. En mäklare som betraktar frågan som oförskämd har berättat något för Er. En som svarar tydligt har berättat ännu mer.
De rekommenderar en oberoende jurist och insisterar inte på en viss juristDet rätta upplägget är en rekommendation som Ni kan tacka nej till: här är byrån vi arbetar med, här är vad den tar betalt, och Ni kan ta med Er egen. En mäklare som bara vill arbeta med en jurist, eller som antyder att Ni egentligen inte behöver någon, ordnar kontrollen så att den passar mäklaren själv.
Ett snabbt första urval är normalt, att pressa Er är det inteEtt första urval kan komma snabbt, och det är ett gott tecken: det ska visa Er marknaden och finns där för att diskuteras och ändras. Det avgörande är vad som händer sedan. En mäklare som pressar en viss bostad, eller fortsätter att styra Er tillbaka till samma objekt, säljer. En som begränsar listan tillsammans med Er och anpassar sig när Ni ändrar Er, söker.
Ni kan ställa obekväma frågor utan att det uppstår friktionOm priset är för högt. Om området verkligen är så lugnt som det verkar. Om de själva skulle köpa bostaden. Om byggherren är svår att ha att göra med efter tillträdet. Svaren är mindre viktiga än om frågorna förändrar stämningen i samtalet.
Fråga om nackdelarna, både med arbetet och med bostadenTvå frågor. Vad som har gått fel i köp de har hanterat, eftersom alla som har gjort detta i flera år har upplevt komplikationer och kan beskriva dem. Och vad som är dåligt med just denna bostad, eftersom varje bostad har något: bullret, väderstrecket, trapporna, föreningen eller möjligheterna vid en framtida försäljning. En mäklare som inte kan nämna en enda nackdel känner antingen inte till bostaden eller försöker sälja den.
Fråga om de söker på hela marknaden eller bara bland sina egna objektEn mäklare som bara söker bland sina egna objekt väljer från en bråkdel av det som finns tillgängligt inom Er budget. Priset är detsamma i vilket fall som helst, eftersom säljsidan betalar arvodet.
Fråga om de någonsin har sagt åt en köpare att inte köpaEtt konkret svar med en motivering är svårt att hitta på. Inget svar alls är också ett svar.
Fråga om de tar en hänvisningsavgift från juristen eller besiktningsmannenOm de gör det är rekommendationen en produkt snarare än en åsikt. Vårt svar är nej till båda, och Ni kan ställa samma fråga till vilken mäklare som helst.

Varför annonser vilseleder och hur det löses

Byråerna på denna kust delar samma bostadsutbud, så en lägenhet annonseras ofta av dussintals kontor, ibland till olika priser. I slutändan är priset vanligtvis detsamma oavsett var ni köper den, men inte alltid: en byrå kan lägga ut sitt eget utbud något dyrare eftersom den tjänar mer på sin egen annons. Vissa annonser gäller redan sålda bostäder och ligger ändå kvar på nätet. Vissa visar bilder på en annan bostad eller blandar bilder från den bästa nyproduktionslägenheten med en äldre vidareförsäljning, så att bostaden ser bättre ut än den är. Ni kan inte reda ut detta från ett annat land, och ni behöver inte göra det. Det är vad en köparbyrå är till för. Vi känner till urbanisationerna, samfällighetsförvaltarna, grannarna och områdena, och vi vet vilka byggnader som har problem som ingen annons någonsin nämner. Varje bostad vi skickar till er har först kontrollerats mot verkligheten, oavsett vem som annonserar den.

Lockannonser

Hur stort förhandlingsutrymme finns det?

Mindre förhandlingsutrymme än de flesta köpare tror. En fastighet som är korrekt prissatt för denna kust säljs vanligtvis med nästan ingen rabatt, och de verkligt bra objekten säljs till begärt pris. En överprissatt fastighet är den som har verkligt utrymme. Det som påverkar priset är inte hur hårt Ni pressar, utan hur länge fastigheten har varit annonserad, varför säljaren säljer och om begärt pris baserades på verkliga jämförbara försäljningar eller på förhoppningar. Det är arbetet som sker före ett bud och det är den främsta anledningen till att ett bud når fram. Det är också det arbete vi gör för Er med varje bud vi lägger: vi vet vad jämförbara fastigheter har sålts för och vi vet när ett begärt pris bygger på förhoppningar.

Ett standardmässigt första bud på en korrekt prissatt återförsäljning: about 5 %Detta är utgångsbudet, inte det sannolika slutresultatet. För en korrekt prissatt bostad ligger den slutligen överenskomna rabatten ofta nära noll. Detta är allmän marknadspraxis här, inte en regel.
En bostad med rätt pris: Nästan ingen rabattDe bästa säljs till begärt pris, och de säljs snabbt.
En överprissatt bostad: Mycket mer utrymmeHur mycket beror på säljarens situation och på hur länge bostaden har varit utannonserad.
I en nyproduktion: Villkor snarare än prisSe Bör Ni köpa ett nybygge eller en återförsäljning, där det anges vad varje väg ger Er möjlighet att påverka.

Spain publicerar faktiskt slutpriser: uppgifterna om transaktioner från notarier och fastighetsregistret är offentliga, och det är därifrån den nationella statistiken över fastighetspriser kommer. Ingen offentlig källa ger Er däremot begärt pris jämfört med slutpris för en viss annons, vilket är den jämförelse en köpare vill ha. Siffrorna ovan är därför allmän marknadspraxis vid denna kust, inte statistik som någon kan slå upp för varje fastighet.

Förhandling Vanliga köparmisstag

Vad kostar allt detta Er?

Ingenting. Det finns ingen avgift, löpande ersättning eller provision vid slutförandet. Vi får betalt från den provision som säljaren eller exploatören redan betalar. Den provisionen ingår i begärt pris, oavsett om någon företräder Er eller inte.

Köpare
0 €Ingen avgift, inget arvode i förskott och ingen betalning när Ni köper.
Byggherre eller säljare
Nybygge2,5 till 6 %
Återförsäljning1,5 till 4 %
Vem som betalar denRedan inkluderat i prisetSäljsidan betalar den, oavsett om Ni köper genom oss eller direkt.
Arevont
En del av det arvodetOm ni inte köper något betalar ingen oss något.

Arvodet finns där oavsett om vi är involverade eller inte, eftersom det är inbyggt i det pris som säljaren begär. Det som förändras är om någon i transaktionen arbetar för er medan arvodet betalas.Ni betalar för två saker, och ingen av dem är vår: den oberoende juristen och en teknisk besiktning när bostaden behöver en sådan. Vi tar ingen hänvisningsavgift från någon av dem. Ni kan också anlita er egen jurist.

Så får vi betalt Varför vi företräder köpare

Vem agenten arbetar förAgenten i en annons arbetar för säljaren och dennes uppgift är det resultat säljaren vill ha. En köparagent arbetar för Er. Vi söker på hela marknaden, inklusive andra byråers utbud. Vi kontrollerar fastigheten utifrån Era intressen, inte utifrån en försäljning. Och vi förhandlar för Er, inte för säljaren. Provisionen ingår i begärt pris oavsett, så att ha någon på Er sida höjer inte priset Ni betalar.

Tre situationer och vad var och en kostar ErEn provision förekommer vid nästan varje försäljning längs denna kust, oavsett om Ni företräds eller inte. Säljaren kom överens om den med sin egen byrå innan Ni dök upp, och den betalas ur försäljningen i stället för att läggas ovanpå priset. Att vara företrädd ändrar hur den befintliga provisionen delas, och inget annat.

Ni kommer utan representation: Fastighetens prisHela provisionen tillfaller vanligtvis byrån som företräder säljaren.
Vi företräder Er: Samma pris, utan tilläggByrån som företräder säljaren betalar vår andel ur samma provision.
Ni beslutar att inte köpa: IngetIngen provision uppstår, så ingen får något. Varken för sökningen, visningarna eller tiden.
Priset är detsamma oavsett: Fastställs av byggherren eller säljarenEtt nybygge kostar lika mycket oavsett hur Ni kommer dit. Vid återförsäljning delar mäklarna här sina objekt, så samma bostad till samma pris kan nås genom flera av dem.

Vad som händer på andra håll längs kusten och vad vi gör i stället

Ett arvode som tas ut av köparen utöver det arvode som säljaren betalarVissa mäklare här gör det. Vi tar aldrig betalt av köparen, och det finns ingen andra avgift någonstans. Det är värt att känna till att företeelsen finns innan Ni skriver under något med någon.
En hänvisningsavgift som tas från juristen, mäklaren eller besiktningsmannenVi tar inget arvode och ingen annan ersättning för att rekommendera advokatbyrån eller någon annan specialist. Ni kan ta med Er egen jurist när som helst.
Volymbonusar för försäljning av bostäder i ett visst projektVi har inga sådana och inga försäljningsmål för specifika projekt, så det finns inget projekt som vi behöver styra Er mot.
En avgift som Ni upptäcker först i slutetVårt arvode är inte detsamma för alla bostäder, eftersom det beror på erbjudandet och upplägget bakom det. Fråga vad vi tjänar på en specifik bostad, så berättar vi det.

Den rimliga frågan bakom allt detta är om storleken på vårt arvode avgör vad vi rekommenderar. Det gör den inte, och här är varför. Vi stannar kvar hos Er efter köpet. En stor del av våra kunder kommer genom rekommendationer. Vi säger när vi anser att en fastighet inte är värd begärt pris. Och ett återförsäljningsobjekt som ger oss mindre betalt är det vi rekommenderar när det är den bättre fastigheten.

Raka besked

Denna process fungerar inte för alla budgetar och passar inte alla köpare

Under 200 000 € skulle vi inte alls leta på Costa del Sol. Mellan 200 000 € och 250 000 € är urvalet begränsat, och Costa Blanca är ofta mer rimligt.Från omkring 300 000 € börjar urvalet omfatta det som människor kommer hit för, och den summan är fortfarande verkligen en ingångsnivå snarare än en bekväm budget: för de pengarna får ni ingen havsutsikt inom gångavstånd från stranden. Vi säger hellre det på en sida ni hittat på Google än under ett samtal.Om bostaden bara ska användas i två veckor per år blir kostnaderna högre än många tror. Det beror på samfällighetsavgiften, skattedeklarationerna och driftskostnaderna.För vissa köpare är svaret nej. Vi har sagt det till människor och förlorat affären.De femton stegen i denna guide är vår process, inte ett lagkrav. Andra byråer arbetar annorlunda. Vi genomför vissa av dessa steg eftersom vi anser att de är värda att göra, inte för att någon kräver det. Ni kan köpa en spansk bostad utan att en byrå gör något av detta åt er.Det enda steget ni inte rimligen kan hoppa över är steg 9.

Officiella källor för denna delDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)

Pengarna

Vad betalar Ni utöver priset och vilken skatt gäller?

Planera för 8 till 13 % utöver priset. Skillnaden mellan de två siffrorna beror nästan helt på köpeskatten, och vilken skatt som gäller beror enbart på vem som säljer.

13 %Fastighetspris

Nyproduktion

9 %Fastighetspris

Återförsäljning

Den terrakottafärgade delen är kostnaden som läggs till fastighetspriset. Båda staplarna visar samma fastighet.

Vad köpet kostar utöver priset

Ett nybygge landar närmare 13 % och ett andrahandsköp närmare 9 %, inklusive köpskatt, notarie, fastighetsregister och Er advokat. Notarie och fastighetsregister i den listan avser lagfartshandlingen för fastigheten, som köparen betalar. Om Ni lånar pengar har lånet en egen lagfartshandling, och banken betalar notarie och registrering för den. Skatten är den stora posten och allt annat är litet i jämförelse. Procentsatsen sjunker också något när priset stiger, eftersom notariets och fastighetsregistrets taxor inte är proportionella. Två saker överraskar köpare. Vid ett nybygge kräver delbetalningarna 20 till 40 % av priset kontant långt innan nycklarna finns, och ett bolån täcker sällan dessa betalningar. Kostnaderna ska dessutom betalas i euro på datum som Ni inte styr över, så de hör hemma i överföringsplanen och inte bara som en mental anteckning.

Utöver priset, nybyggecirka 13 %

Utöver priset, andrahandsköpcirka 9 %

NIE och översättningar~150 €Den samlade posten i vår kostnadsmodell: den statliga avgiften på några euro per sökande, plus översättningar och hanteringen av ansökan.

Överföring och anslutning av nyttigheter~600 €

Vad köpet kostar

Vilken förvärvsskatt gäller

Ni betalar en av två skatter, och det är säljaren som avgör vilken. Ett återförsäljningsköp från en privat ägare medför överlåtelseskatt. Ett nybygge från en byggherre medför moms samt stämpelskatt på lagfarten. valor de referencia är det referensvärde som Spanien fastställer för en fastighet, och överlåtelseskatten vid återförsäljning beräknas på detta värde när det är högre än det pris Ni betalade. Att därför deklarera ett för lågt pris leder inte till någonting alls: golvet fastställs av staten. De reducerade skattesatser som Ni kommer att läsa om gäller nästan aldrig för en icke resident som köper en andra bostad. Er advokat hanterar själva deklarationen inom tidsfristen efter undertecknandet av lagfarten.

ITP, återförsäljning från en privat ägare7 %(BOE)

IVA samt AJD, ett nybygge11,2 %(BOE)

Referensvärde i beskattningsunderlaget sedan2022(BOE)

Kontanter ni måste deklarera på resa10 000 €(BOE)

Skatter och avgifter

Vad kostar det första året, allt inkluderat?

Ingen sammanställer den siffra en köpare vill ha, nämligen hela det första året i stället för själva köpet. Varje siffra nedan är en som denna sida eller dess guider redan publicerar. Det är ett sammanställt exempel och en beräkning, inte en offert.

Utöver priset, nybygge: cirka 13 %Skatt, notarie, fastighetsregister och Er jurist.
Utöver priset, återförsäljning: cirka 9 %Samma lista, med den lägre överlåtelseskatten.
Möbler för eget bruk, lägenhet med två sovrum: 1 000 till 15 000 €Leverantörens publicerade paket för möblering så att Ni kan bo där. Ett nybygge levereras tomt, ända ner till armaturerna. Att utrusta det enligt uthyrningsstandard är en annan och högre kostnadsnivå, som beskrivs i avsnittet om uthyrning.
Vad 1 % valutamarginal kostar: 4 000 €För en bostad på 400 000 €, och mer än alla överföringsavgifter i köpet tillsammans. Se vad bankens marginal uppgår till
År ett: fastighetsskatt, samfällighetsavgift och försäkring: 1 600 till 7 800 €Den aritmetiska summan av de tre årsbeloppen längre ner på sidan. El, vatten och internet tillkommer och beror på hur mycket Ni vistas där.

Se det som tre separata behov av kontanter i stället för en enda siffra: kostnaderna utöver priset, som Ni behöver ha tillgängliga hos notarien; möblerna, som Ni behöver under de första veckorna; och löpande kostnader, som börjar omedelbart och aldrig upphör. Procentsatsen sjunker något när priset stiger, och samfällighetsavgiften är den post som varierar mest mellan två lägenheter som ser identiska ut.

Vad ett köp kostar Kostnadskalkylator Möbler och inredning Årliga kostnader

Möbler och det tomma nybygget

Ett spanskt nybygge överlämnas helt tomt, ända ner till armaturerna. En återförsäljning kommer vanligtvis möblerad, men Ni förhandlar om möblerna vid reservationsskedet, och sådant som inte skrivs in i en daterad inventarieförteckning tenderar att försvinna före överlämnandet. Att ta med möbler från Tjeckien är vanligtvis en dålig idé.

Sänglinne, om Ni hyr ut bostaden till turister2 uppsättningarEtt set i bruk och ett i reserv per säng. Tre set är praxis, inte lag.

Vad våra råd säger om kostnaderna för inredning0 €

Möbler och inredning

Hur mycket kan Ni låna och hur kommer pengarna till Spanien?

Två frågor avgör vad Ni faktiskt har råd med: hur mycket en spansk bank lånar ut till en icke bosatt och vad växelkursen kostar på vägen. Den andra är den större siffran och den som köpare ignorerar.

Ett bolån som icke resident

En spansk bank lånar ut högst 60 till 70 % av priset till en icke resident. Det innebär 30 till 40 % i kontanter från Er, före de tillkommande kostnaderna. En EU-medborgare som köper en verklig permanentbostad kan ibland nå längre än så. Banken värderar själva fastigheten och lånar ut mot det lägre av värderingen och priset. En värdering under det avtalade priset är ett problem för Er, inte för säljaren. Sedan 2019 måste Ni få de två standardiserade informationsdokumenten och en betänketid innan någonting kan undertecknas. Att fritt välja notarie är också Er lagliga rätt vid ett bolån. Två saker att vara uppmärksam på. En blandad ränta som säljs som fast beter sig mycket annorlunda när den fasta perioden löper ut. Och ett dokument som kräver apostille i stället för en vanlig översättning är den vanliga orsaken till att ett ärende förblir oavslutat i flera veckor.

Belåningsgrad, EU-icke-resident60 till 70 %

Belåningsgrad, utanför EU50 till 60 %

Fast ränta över 20 år3,8 till 5,2 %Marknadsöverblick. Räntor förändras.

Betänketid före undertecknandet10 dagar(BOE)

Bolån

Att överföra pengarna och växelkursen

Ett köp består inte av en enda överföring utan av flera, utspridda över månader eller år, och växelkursen kostar långt mer än alla överföringsavgifter tillsammans. Ett terminsavtal kan låsa en växelkurs före en betalning mot en deposition, och det är en bindande skyldighet snarare än en valfri försäkring: om kursen rör sig åt andra hållet är Ni fortfarande bunden. Tre praktiska fallgropar. Att betala en reservation med kort, vilket sker till en kurs som ingen har kommit överens om och dessutom medför en avgift för kontantuttag. Att skicka pengar till ett konto som inte är det konto som anges i avtalet. Och att lämna överföringen till den sista veckan, när efterlevnadskontrollen och beviset på pengarnas ursprung tar flera dagar var för sig. Växla även skatterna, möblerna och det första årets driftskostnader, eftersom alla är skulder i euro på datum som Ni inte kontrollerar.

Separata överföringar i ett och samma köp4 till 8

En vanlig banks marginal3 till 4 %Inbakad i kursen, inte i avgiften.

Vad 1 % marginal kostar4 000 €För en bostad på 400 000 €.

Vad vi tar från ett valutabyte0 €

Att växla kronor till euro

Vad skyddar Era pengar innan Ni äger något?

Spain har ingen notariell deposition, så Era pengar skyddas av ett av två system beroende på vad Ni köper, och en betalning står utanför båda.

Vilket konto som håller Era pengar

Vid ett nybygge går Era betalningar in på ett lagligt skyddat byggkonto, och Ni får ett garantibevis i gengäld. Vid en återförsäljning går pengarna in på Er egen advokats klientkonto, separat från byråns pengar, och betalas ut hos notarien. Reservationen är den enda betalning som inget av systemen täcker, vilket är varför den bör vara liten och varför återbetalningsklausulen är viktigare än beloppets storlek. Ni får garantibeviset när Ni undertecknar det privata köpeavtalet, innan någon delbetalning lämnar kontot. Om det utlovas senare är den betalning Ni står i begrepp att göra ännu inte täckt.

Nybygge, det skyddade kontotKrävs enligt lag

Återförsäljning, där pengarna väntarEtt klientkonto

Om byggherren inte levererarPengarna tillbaka med ränta

Hur många betalningar ligger utanför båda?1Reservationen. Håll den liten och få återbetalningsklausulen skriftligen.

Så skyddas Era pengar

Bankgarantin och hur Ni läser garantibeviset

Varje betalning Ni gör till en byggherre innan byggnaden är färdig måste täckas av en garanti eller en försäkring som utfärdas individuellt till Er. Läs fyra saker på garantibeviset. Ert eget namn som förmånstagare. Det garanterade beloppet, inklusive den skatt Ni redan har betalat. Utfärdaren, som måste vara en bank eller ett försäkringsbolag och aldrig byggherren. Och leveransdatumet fram till vilket räntan löper. Ett garantibevis som namnger projektet i stället för Er är den vanligaste bristen på denna kust. Pengar som betalas innan garantibeviset har uppdaterats är oskyddade tills handlingarna har hunnit ikapp. Detta är inte garantin för den färdiga byggnaden, vilket är en helt separat sak.

Vems namn står på detI eget namn(BOE)

Vad det måste täckaHela beloppet

Vem som får utfärda detEn bank eller ett försäkringsbolagAldrig byggherren själv.

Förstärkt form i kraft sedan2015

Bankgarantier

Klientkontot och bedrägeriet riktat mot det

En spansk advokat måste hålla Era pengar åtskilda från byråns pengar och får inte använda dem utan Er skriftliga tillåtelse. Den verkliga risken vid slutförandet är inte att regeln brister, utan ett bedrägligt e-postmeddelande som säger att kontonumret har ändrats. Bekräfta varje ändring muntligen, på ett nummer som Ni redan hade.

KlientkontotHålls åtskilda(BOE)

Hur felaktig hantering klassificerasAllvarligt till mycket allvarligt

Var försäkringsskyldigheten liggerUppförandekodenBe om försäkringsbeloppet, inte om det finns en försäkring.

Klientmedelskontot hos advokaten

Bör Ni köpa privat eller genom ett bolag?

För nästan alla köpare av ett enda semesterboende är svaret nej. Ett bolag innebär fler deklarationer, beskattar Er egen användning av fastigheten, komplicerar försäljningen och minskar inte köpeskatten.

Privat eller genom ett bolag

Ett bolag sparar ingenting på köpskatten, och för en enda semesterbostad är det vanligtvis slutet på diskussionen. Om Ni själva använder fastigheten kan det beskattas som en hyra som bolaget borde ha debiterat Er. Aktierna räknas fortfarande med i förmögenhetsskatten och värderas genom bolagets balansräkning. Det verkliga ägandet måste deklareras vid bildandet och sedan varje år. Och ett vilande bolag måste fortfarande lämna in deklarationer, även när det inte finns någonting att rapportera. Det förändrar också vad Ni kan göra senare. En bolagsvärd är bunden i sju år vid ett långvarigt hyresavtal i stället för fem. Och att sälja aktierna i stället för fastigheten är en mer komplex transaktion som kräver en egen specialist. Det kan vara meningsfullt för ett verkligt företag som innehar flera fastigheter, vilket är en annan diskussion med en skatterådgivare snarare än en agentur.

Förvärvsskatt som ett företag sparar0 €Skatten är densamma oavsett vilket.

Bolagsskatt på hyresinkomster25 %

Ett vilande företag, varje år500 till 1 000 €

Avgiften för icke samarbetsvilliga jurisdiktioner3 %Tjeckien och Polen finns inte på den listan.

Att köpa genom ett bolag

Officiella källor för denna delReal Decreto Legislativo 1/1993, ITP y AJD (BOE)Ley 37/1992 del IVA, art. 91 (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)Ley 11/2021, lucha contra el fraude fiscal (BOE)Ley 5/2019, contratos de credito inmobiliario (BOE)Reglamento (UE) 2018/1672, controles de efectivoLey 10/2010, prevencion del blanqueo de capitales (BOE)Ley 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto 135/2021, Estatuto General de la Abogacia (BOE)Real Decreto 609/2023, Registro de Titularidades Reales (BOE)Junta de Andalucia, viviendas de uso turistico

Vad kan gå fel

Vad kontrollerar en oberoende advokat och i vilken ordning?

Detta är den del Ni betalar för och det enda steget i denna guide som Ni inte rimligen kan hoppa över. En oberoende advokat genomför omkring femton kontroller och berättar sedan om Ni bör fortsätta.

De femton kontrollerna

Kontrollerna genomförs i fyra grupper. Vem som äger fastigheten och vilka belastningar som finns på den, enligt ägarregistret. Vad byggnaden juridiskt är: bygglovet, första inflyttningslicensen och huruvida registret och Catastro beskriver samma fastighet som faktiskt står där. Vad den är skyldig: samfällighetsavgiften, skuldcertifikatet från förvaltaren och fastighetsskatten. Och vad Ni får göra med den: samfällighetens stadgar och huruvida turistuthyrning över huvud taget är tillåten. Ett enda nej någonstans i kedjan av kontroller av byggnadens laglighet stoppar hela kedjan, och det är den punkt där ett köp stoppas i stället för att få ett nytt pris. En privat engångssäljare är skyldig Er mindre information än en agentur, vilket gör kontrollen viktigare och inte mindre viktig.

Kontroller på listan15

Hur lång tid det tar, i veckor2 till 4

Vad advokaten kostar~1 %Av priset, inklusive moms.

Vad vi tar från advokatbyrån0 €

Vad advokaten kontrollerar

Energicertifikatet

Varje fastighet behöver ett giltigt certifikat innan den får annonseras till försäljning eller uthyrning, och det är säljaren som måste tillhandahålla det, inte Ni. Endast en behörig tekniker får utfärda det. En notarie kan ändå underteckna utan certifikatet om Ni skriftligen avstår från det i lagfarten, så ett saknat certifikat är en fråga att ställa snarare än ett hinder.

Certifikatet är giltigt i10 år(BOE)

Med det sämsta betyget5 år

Vad ett certifikat kostar50 till 300 €

Det snäva undantaget50 m²En fristående byggnad under den byggnadsarean.

Energicertifikat

Ni behöver inte välja en advokat i blindo och inte heller jaga någon. Vi samordnar kontrollen, ser till att den fortskrider och omvandlar resultatet till vad det innebär för just denna fastighet. Advokaten betalas av Er och arbetar för Er.

Vad händer om byggnaden eller marken inte är vad den verkar vara?

De dyraste problemen här finns inte i väggarna utan i pappersarbetet bakom dem: en byggnad eller tillbyggnad som aldrig fick tillstånd, eller mark som inte är så byggbar som säljaren påstår.

En byggnad utan tillstånd och rivningsfristen

På vanlig stadsmark eller rustik mark löper rätten att beordra rivning ut efter sex år, och byggnaden kan därefter ansöka om AFO-status. AFO är inte en legalisering: statusen registrerar att tiden har löpt ut, och ärendet kan öppnas igen senare om det visar sig att marken ligger i en skyddad kategori. På skyddad mark eller kustmark börjar fristen aldrig löpa, så rivning förblir möjlig på obestämd tid. Två praktiska konsekvenser. Långivare är försiktiga med en AFO-fastighet, så bolånevillkoren kan skilja sig från ett normalt köp eller så kan lånet avslås. Och ett öppet tillsynsärende hos kommunen syns inte alls i något registerutdrag. Någon måste fråga kommunen direkt, vilket är en del av den juridiska kontrollen och inte något Ni kan göra utifrån en annons.

På vanlig mark6 årEfter det kan myndigheten inte längre beordra rivning. (BOJA)

På skyddad mark eller kustmarkIngen tidsgräns

Olagliga byggnader

En inglasad terrass, en pool, ett extra rum

Ett odeklarerat tillbygge på ett i övrigt lagligt hus går vanligtvis att rätta till, men det upptäcks när registret, Catastro och den verkliga byggnaden inte stämmer överens. Att rätta uppgifterna är ett förfarande som någon måste genomföra, och det kan medföra flera års retroaktiv fastighetsskatt. En långivare värderar de registrerade kvadratmeterna, så en odeklarerad utbyggnad finansieras inte.

Retroaktiv fastighetsskatt efter rättelsen4 år(BOE)

Tillbyggnader utan tillstånd

Kustmark, rustik mark och brunnar

Ett skyddsbälte sträcker sig inåt land från strandlinjen, och dess byggbegränsningar upphör aldrig. På rustik mark i Andalusien är urbanizable en planstatus och inget löfte om att tomten någonsin får bebyggas. Att en brunn pumpar vatten är inte ett bevis på att brunnen är laglig.

Kustens skyddsbälte100 meterInåt land från den offentliga gränsen mot havet, och det upphör inte. (MITECO)

Minsta tomt för ett fristående hus2,5 ha

En legaliserad brunn, högst7 000 m³ per årMed en volymmätare.

Kustmark och rustik mark

Vad kan Ni ärva från säljaren?

En del av det Ni köper tillhör den person som säljer det: dennes skuld till samfälligheten, arvingar eller hyresgäst. Alla tre kan kontrolleras innan Ni betalar något.

Samfällighetsskulder som Ni ärver med lägenheten

Ni ansvarar, med själva fastigheten, för obetalda samfällighetsavgifter som säljaren lämnat efter sig för innevarande år och de tre föregående kalenderåren. Skulden är knuten till lägenheten och inte till den person som skapade den, så den följer med nycklarna. Det som stoppar den är ett enda dokument: ett intyg från samfällighetens förvaltare som anger att kontot är skuldfritt, och notarien får inte godkänna lagfarten utan detta om Ni inte uttryckligen avstår från det. Att avstå tar bort kontrollen, inte betalningsansvaret, så det finns ingen god anledning att avstå. Två ytterligare fallgropar. En utmätt lägenhet som säljs av en bank är inte automatiskt skuldfri. Och ett kvarter i en större urbanisation kan tillhöra två samfälligheter med två budgetar, så ett intyg täcker inte alltid båda.

Skulder som ni kan ärva3 årPlus det pågående året. (BOE)

SkuldintygetJaNotarien behöver det om ni inte avstår från det.

Så återkräver en samfällighet en skuldEtt särskilt domstolsförfarande

Samfällighetsskulder

Om säljaren avlider, före eller under processen

Att köpa från ett dödsbo är ett vanligt köp med fler dokument och fler personer som måste godkänna det. Om säljaren avlider efter att Ni har undertecknat, hävs inte avtalet: arvingarna träder i säljarens ställe när de väl har godtagit arvet. En arvinge kan inte underteckna för allas räkning.

Vem får underteckna för ett dödsbo3 rutterAlla arvingar, en namngiven testamentsexekutor eller en domstolsutsedd förvaltare.

Gäller Ert avtal fortfarandeJa

Skattetröskeln i fastighetsregistretJa, även vid nollskatt(BOE)

Om säljaren avlider

Köp med en befintlig hyresgäst

Ni övertar det befintliga hyresavtalet för den del som återstår av dess minsta löptid, på de villkor som den tidigare ägaren har kommit överens om, oavsett om avtalet är registrerat eller inte. Ni kan inte höja hyran på grund av att ägandet har ändrats. Hyresgästen kan dessutom ha en laglig förköpsrätt, och om Ni hoppar över detta meddelande kan Ert köp hindras från att registreras.

Den löptid Ni övertar5 eller 7 årSju år om den tidigare hyresvärden var ett företag. (BOE)

Meddelande om att förköpsrätten har avståtts30 dagar

En bostad med hyresgäst

Vad kan marken, luften och byggnaden utsätta Er för?

Fyra saker om en viss adress kan kontrolleras från ett skrivbord innan Ni flyger dit, och ingen av dem syns i en annons: om den översvämmas, hur det låter i Augusti, varför den är fuktig i Januari och vem som är skyldig Er en reparation efteråt.

Översvämningszoner och kontrollen på tio minuter

Cirka 8 % av de spanska bostäderna ligger i en kartlagd översvämningszon, och det kostar ingenting att kontrollera en specifik adress i statens karttjänst: Ni hittar adressen, och färgmarkeringen visar om den ligger i en undersökt översvämningszon och med vilken sannolikhet. Två begränsningar är värda att känna till. Kartorna omfattar endast undersökta vattendrag, så en liten övertäckt bäck eller ett avlopp i stadsområdet kanske inte syns alls. Och ett igensatt dagvattenavlopp vid kraftigt regn är inte en översvämning i juridisk mening. Att ligga inom zonen för det prioriterade flödet är en strängare kategori än vanlig översvämningsmarkering, med hårdare begränsningar för byggande och återuppbyggnad. Det nationella systemet ersätter endast extraordinära översvämningar om det finns en aktiv och betald försäkring, aldrig för förlorade hyresintäkter, och ingen spansk säljare måste uppge översvämningsrisk. En juridisk kontroll omfattar inte en kontroll av översvämningskartan om ingen ber om det, vilket är anledningen till att den finns på vår egen lista före ett erbjudande och inte efteråt.

Spanska bostäder i en kartlagd zon~8 %

En zon med medelhög sannolikhet1 % per årUnder trettio års ägande är sannolikheten för minst en sådan händelse ungefär 26 %.

Kontrollera en adressGratisI den offentliga SNCZI-visningen. (MITECO)

Vad det nationella systemet ersätterEndast ovanpå en aktiv försäkringSe hemförsäkring

Översvämningszoner

Buller, som är säsongsbetonat och knutet till adressen

Det mesta bullret här går att förutse före köpet, eftersom källorna är säsongsbetonade och flera finns dokumenterade i offentliga register. En strandbar är tyst i februari och i full aktivitet varje kväll i augusti. Nära motorvägen är det siktlinjen snarare än avståndet som spelar roll. Gränserna nedan är regleringen och inte en mätning av någon bostad.

Utomhus på dagen65 dBABostadsområde, befintligt urbaniserat område. (BOJA)

Utomhus på natten55 dBA

Inne i Ert eget sovrum på natten35 dBA

Natten börjar kl.23:00

Buller

Fukt och varför den är ett vinterproblem

Fukt på denna kust beror vanligtvis på kondensation, när varm och fuktig luft möter kalla ytor i en tom, ouppvärmd lägenhet, snarare än på en läcka. Fuktsäsongen är därför november till februari och inte augusti, vilket är anledningen till att köpare som letar efter fukt på sommaren inte hittar något. En nymålad lägenhet kan dölja problemet i stället för att åtgärda det.

Luftfuktighet i Málaga, årsmedel65 %

Den regnigaste månaden är december72 %Jämfört med femtioåtta procent i juni och juli.

Fuktskydd i byggreglerna sedan2006Äldre byggnader saknar ofta helt en fuktspärr. (BOE)

Fukt och byggkvalitet

Ett fel efter inflyttning

En nybyggnation omfattas av tre garantiperioder, och varje period bärs av olika grupper av dem som byggde den. Den strukturella garantin stöds av en obligatorisk försäkring som är knuten till byggnaden och inte till företaget. Den gäller därför även om byggföretaget lägger ned. När något uppstår är det effektivaste tillvägagångssättet odramatiskt. Anmäl det skriftligen, daterat och med fotografier, till byggherren och till samfällighetens förvaltare om en gemensam del berörs. Tiden för att framställa kravet börjar löpa när skadan visar sig, inte när Ni får tid att klaga. Ett vidareförsäljningsobjekt omfattas av nästan ingenting i jämförelse: ett strikt krav avseende dolda fel inom en kort tidsfrist som inte kan pausas genom att skicka ett brev, och endast för något som säljaren kände till och dolde.

Stomme, vid nybyggnation10 årTre år för installationerna och ett år för ytskikten. (BOE)

Att göra anspråk när ett fel upptäcks2 år

Bakom tioårsskyddetObligatorisk försäkring

Dolda fel vid vidareförsäljning6 månaderFrån tillträdet, och den kan inte avbrytas. (BOE)

Byggfel

Hur ser avsiktligt bedrägeri ut här?

Avsiktligt bedrägeri är ovanligt här och inte subtilt. Det tar fyra former, och alla upptäcks genom samma reflex: ingen får pengar eller en underskrift innan verifiering är möjlig.

De fyra mönstren

En falsk säljare som säljer något som personen inte har rätt att sälja, en stulen handpenning, en falsk uthyrning och en nyproduktionsbluff där delbetalningar tas emot utan någon bakomliggande garanti. Falska säljare väljer bostäder som har stått tomma länge, ägs från utlandet eller nyligen har ärvts och aldrig uppdaterats i registret. I alla tre fallen märker ingen på plats något. Mönstret bakom alla fyra är detsamma, och det är det enda Ni behöver komma ihåg: pengar eller en underskrift begärs innan verifiering är möjlig. Skyddsåtgärderna är därför enkla. Det bästa är att pengarna sätts in på klientmedelskontot hos Er egen advokat. Om pengarna i stället går till säljaren, mäklaren eller byggherren, vilket är vanligt, måste namnet på kontot exakt överensstämma med den part som anges i avtalet. Tre saker innebär att Ni ska avbryta. Ett privat konto som tillhör någon annan än säljaren. En begäran om kontant betalning. Eller ett företagskonto i ett land som inte har något med försäljningen att göra. Ingenting betalas före en visning, personligen eller via ett direktsänt videosamtal. En överföring samma dag kan ibland återkallas om Ni agerar inom en eller två dagar, vilket är värt att känna till före helgen och inte efteråt.

Avsiktliga mönster4Falsk säljare, stulen handpenning, falsk uthyrning, nyproduktion utan garanti.

För att sälja något som Ni inte får sälja1 till 4 årEtt fängelsestraff enligt en bestämmelse i strafflagen. (BOE)

Fastighetsbedrägerier

Vad kan gå fel vid en nyproduktion och vem betalar för det?

Tre saker går fel vid en nyproduktion: exploatören går omkull, projektet stoppas eller datumet flyttas. Vilken situation Ni står inför avgör om Era pengar kommer tillbaka från en bank på veckor eller väntar i en domstolsprocess i åratal.

Om byggherren blir insolvent

Era pengar delas upp i två delar. Allt som täcks av en giltig garanti återbetalas av banken eller försäkringsbolaget. Det är en skuld som ett annat företag ansvarar för, så den påverkas inte av vad som händer med byggherren. Allt annat blir ett vanligt krav i insolvensförfarandet, efter andra fordringsägare, utan något utlovat belopp och utan något utlovat datum. Det första Ni ska göra är därför inte att få panik utan att läsa intygen: vilka betalningar täcks, i Ert eget namn och till hela beloppet. Det andra är att registrera kravet inom den tidsfrist som insolvensförfarandet anger, eftersom ett missat datum kan innebära att kravet går förlorat helt. Insolvens är en domstolsförklarad händelse med ett datum, och det är inte samma sak som att en byggherre är långsam, tyst eller ryktas ha ekonomiska problem.

En garanti betalas utOavsett insolvensen

Utan garanti är NiEn vanlig fordringsägare

Den betalning som ingen garanti täckerReservationen

Tillämplig lagRDLeg 1/2020(BOE)

Byggherrens insolvens

Om projektet stannar upp

Ett projekt som har stannat av slutar på en av tre platser, och vilken det blir avgör om Ni väntar eller lämnar. Om en annan byggherre tar över överförs den gamla garantin inte automatiskt. Ett bygglov kan upphöra att gälla om arbetena står stilla, och oskyddad betong som lämnas genom regniga årstider försämras på sätt som en skrivbordskontroll inte upptäcker.

Var ett avstannat projekt slutar3 möjliga utfall

Om en annan byggherre färdigställer detEn ny garanti, en ny cykel

Det första dokumentet att hämtaNota simple

Samfällighetsskuld på en halvfärdig bostadDet kan knytas till fastigheten

Ett ofärdigt projekt

Om tillträdet blir försenat

Vid nybyggnation kan Ni, när färdigställandedatumet i avtalet har passerat, kräva tillbaka pengarna med lagstadgad ränta från garantin. Ingen domstol och ingen diskussion om hur allvarlig förseningen var behövs. Endast datumet i avtalet räknas, och en respit finns bara om den anges i avtalet.

Vilket datum räknasAvtalet, inte broschyren

Täcker garantin en förseningJa, även vid vanlig försening

I en nyproduktionInget allvarlighetstest

För återförsäljningCivilbalken, artikel 1124En domstol avgör om avtalsbrottet är tillräckligt allvarligt. (BOE)

Försenat färdigställande

Om ett projekt blir tyst är den första frågan vilken av dessa tre situationer Ni befinner Er i. Vi kontrollerar licensen och fastighetsregistret igen, bekräftar om Er garanti fortfarande täcker de betalningar Ni har gjort och säger tydligt om det är bättre att vänta eller lämna.

Officiella källor för denna delDecreto 218/2005, Junta de Andalucia (BOJA)Real Decreto 390/2021, certificacion energetica (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Ley 58/2003, General Tributaria, art. 66 (BOE)MITECO, preguntas frecuentes sobre la Ley de CostasLey 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)Ley Hipotecaria, art. 254 (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)MITECO, Sistema Nacional de Cartografia de Zonas InundablesConsorcio de Compensacion de SegurosReal Decreto 300/2004, seguro de riesgos extraordinarios (BOE)Decreto 50/2025, calidad acustica en Andalucia (BOJA)Real Decreto 1367/2007, Ley del Ruido (BOE)Real Decreto 314/2006, Codigo Tecnico de la Edificacion (BOE)AEMET, valores climatologicos normales, Malaga AeropuertoLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Codigo Penal, art. 251 (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)

Nyproduktion eller begagnat

Ska ni köpa nyproduktion eller begagnat?

Köp den fastighet som passar Er tidsplan. Detta är den viktigaste skillnaden som Ni inte kan ändra. Ett återförsäljningsobjekt tar månader. En nyproduktion kan ta år. De övriga punkterna är val, inte fasta svar. Steg 1 till 7 är desamma för båda alternativen. Steg 8 till 14 skiljer sig åt.

Nybygge

Från reservation till nycklar2 månader till 3 årDetta beror på hur långt byggarbetet har kommit.

Kostnader utöver prisetDet högre av de två beloppen ovanDet mesta är skatt: 10 % moms plus andalusisk stämpelskatt på lagfartshandlingen.

Så betalar NiI etapper, baserat på byggnadens milstolparEn bankgaranti i Ert namn täcker varje etappbetalning.

Vad som kan gå felDatumet ändrasDen färdiga lägenheten kan också skilja sig från ritningarna. Besiktningslistan och garantierna hanterar detta.

Vad Ni kan förhandla omVillkor snarare än prisNi kan förhandla om betalningsplanen, möblerna, parkeringsplatsen och tidsfristen.

Garantier Ni fårTio år för konstruktionenTre år för installationerna och ett år för ytbehandlingarna.

Bäst om Ni kan vänta på byggnaden och vill ha garantierna som följer med en ny bostad.

Återförsäljningsbostad

Från reservation till nycklar1 till 3 månaderDen juridiska kontrollen avgör takten, inte byggarbetet.

Kostnader utöver prisetDet lägre av de två beloppen ovanÖverlåtelseskatten på 7 % i Andalusien gäller referensvärdet när detta är högre än det pris Ni betalade.

Så betalar NiReservation, arras och därefter slutbetalningenArras motsvarar 10 till 20 %. Ni betalar slutbetalningen hos notarien.

Vad som kan gå felByggnadens faktiska skickDet kan finnas skulder, oregistrerade ändringar, fukt eller en föreningsregel som Ni inte har läst.

Vad Ni kan förhandla omPris och tidsplanDet finns en säljare, och säljaren har ett skäl att sälja.

Garantier Ni fårInget från säljarenI stället får Ni en byggnad med en historik som Ni kan granska.

Bäst om Ni behöver flytta in i bostaden snart och vill ha utrymme att förhandla om priset.

Ingen av vägarna är bättre, och vi säljer inte någon av dem. Tidsplanen avgör vanligtvis. Om Ni behöver vara i fastigheten nästa sommar är ett projekt som ligger två år från slutförande inte ett alternativ, hur bra det än är.

Vad ett köp kostar Kostnadskalkylator

Det som överraskar köpare mest

Vid en nyproduktion flyttas Era pengar innan något avtal har undertecknats

Ni betalar reservationen innan det finns ett avtal med byggherren, och beroende på byggherren kan mer än reservationsbeloppet begäras vid den tidpunkten. Vi säger detta i förväg och har ändå nästan förlorat affärer precis i detta steg: mejlet från juristen kommer med en begäran om pengar innan något har undertecknats, och köparna låser sig. De flesta antar att det är en enskild byggherre som är underlig. Enligt vår erfarenhet är det inte så: de flesta byggherrar på denna kust arbetar på detta sätt, ungefär åtta av tio eller fler. Det finns ingen publicerad siffra, detta är vad vi ser.Ett undantag kan ibland förhandlas fram, och det finns sällan någon anledning att begära ett. Varje betalning Ni gör innan byggnaden är färdig måste täckas av en bankgaranti i Ert eget namn. Reservationsavtalet måste ange vilka negativa besked som ger Er pengarna tillbaka. Tillsammans innebär detta att inget är oskyddat som garantisystemet inte redan täcker. Detta är helt enkelt standardprocessen här. Hur dessa betalningar vanligtvis fördelas anges längre ner i avsnittet om köp på ritning.

Bankgarantier Reservationsavtal

Ni behöver inte bedöma det mejlet på egen hand. Er advokat kontrollerar garantibeviset och lydelsen som skyddar betalningen. Vi går igenom det med Er och låter inte en överföring genomföras på löftet att beviset kommer senare.

Är köp på ritning rätt för er?

Att köpa på ritning och att köpa en inflyttningsklar bostad är inte två risknivåer, utan två olika risker. Vid en nyproduktion är risken tiden och skyddet ett dokument som Ni måste läsa. Vid ett återförsäljningsobjekt är risken själva byggnaden och skyddet den juridiska kontrollen. De sju frågorna nedan avgör saken i rätt ordning.

Klarar Er kalender väntetiden: 2 månader till 3 årDetta är den enda skillnaden som Ni inte kan förhandla om. Om Ni behöver vara i bostaden nästa sommar är ett projekt som ligger två år framåt inte aktuellt, hur bra det än är.
Vems namn garantin måste stå i: I eget namnEtt intyg som anger projektet i stället för Er är inget skydd. Kontrollera det före varje delbetalning, inte bara en gång i början.
Gäller garantin fortfarande om byggherren inte fullföljer: Oavsett insolvensenGaranterade pengar återbetalas av banken. Pengar utan garanti blir ett krav i insolvensförfarandet, utan något utlovat belopp och utan något utlovat datum.
Vad händer om projektet avstannar: 3 möjliga utfallDet återupptas, en annan byggherre slutför det eller det avvecklas och köparna får pengarna tillbaka. En ny byggherre innebär en ny garanti i stället för den gamla.
Vad händer om datumet flyttas fram: Avtalet, inte broschyrenDet är endast datumet i Ert eget avtal som räknas, och när det har passerat kan Ni göra anspråk på garantin utan att bevisa att förseningen var allvarlig.
Vad ett nybygge ger Er som en återförsäljning inte kan: 10 årTre år för installationerna och ett år för ytskikten, med obligatorisk försäkring som täcker de tio år som gäller för stommen.
Vad en återförsäljning ger Er i stället: IngaIngen garanti från säljaren, men en byggnad med en historik som Ni kan granska och värdera innan Ni betalar för den.

Att köpa på ritning passar en köpare vars tidsplan har utrymme och som är villig att läsa ett garantibevis före varje betalning. En inflyttningsklar bostad passar en köpare som behöver vara på plats snart och hellre inspekterar en verklig byggnad än en ritning. Inget av alternativen är säkrare i abstrakt mening: det som gör ett köp på ritning säkert är garantibeviset, och det som gör ett återförsäljningsobjekt säkert är den juridiska kontrollen.

Så brukar betalningsplanen se ut

Först reservationen: 6 000 till 11 000 €Betalas innan något avtal med byggherren finns, vilket informationsrutan ovan förklarar.
Vid det privata avtalet med byggherren: around 20 %Med moms på varje betalning. Vår observation, inte en regel.
Under byggtiden: Ibland fler delbetalningar vid milstolparVissa byggherrar begär inget efter avtalet, andra begär två eller tre.
Vid tillträdet: around 70 %Restbeloppet, vanligtvis med bolånefinansieringen på plats vid det laget.
Det som är bindande: Tidsplanen i Ert eget avtalFördelningen varierar mellan utvecklare, så det är avtalsversionen som gäller, inte denna form.
Alla betalningar före tillträdet: Täcks av bankgarantinSe vad som skyddar Era pengar

Bankgarantier Utvecklarens insolvens Ett ofärdigt projekt Försenat färdigställande

Officiella källor för denna delLey 38/1999 de Ordenacion de la Edificacion (BOE)Real Decreto Legislativo 1/2020, Ley Concursal (BOE)Ley 7/2021 (LISTA), Junta de Andalucia (BOJA)Codigo Civil, texto consolidado (BOE)

Att äga den

Vad kostar det att äga bostaden varje år?

Fyra räkningar kommer varje år oavsett om Ni befinner Er i Spanien eller inte: fastighetsskatten, samfällighetsavgiften, försäkringen och skattedeklarationen för icke bosatta. För en lägenhet uppgår de till siffrorna nedan.

Fastighetsskatt, IBI400 till 1 000 €Den årliga fastighetsskatten för en lägenhet.

Avgifter till samfälligheten900 till 6 000 €Betalas till ägarföreningen varje år.

Hemförsäkring300 till 800 €Lagen kräver den inte. En bolånebank gör det.

El, vatten och internet, per månad100 to 400 €Vår egen uppskattning för en vanlig lägenhet eller ett radhus. En villa eller ett stort hus med pool, trädgård och klimatanläggning kostar väsentligt mer.

Icke-residentskatt, EU och EES19 %Deklareras en gång om året, även om ni aldrig hyr ut bostaden. (Spanska skatteverket)

Skatt för icke-bosatta, utomlands24 %Samma skatt, med den högre skattesatsen.

Vad skatten beräknas på1,1 eller 2 %Av taxeringsvärdet när ni inte hyr ut bostaden.

Vad Ni betalar för el, vatten och internet beror på hur mycket tid Ni tillbringar där och på vilken typ av fastighet det är. Varje siffra ovan hör till en av guiderna nedan, som innehåller hela versionen och källan den kommer från.

Årliga kostnader Avgifter till samfälligheten Icke-residentskatt Hemförsäkring Driftskostnader och internet

Vilka räkningar, deklarationer och omröstningar följer med ägandet?

Siffrorna finns ovan. Det som följer är vem som bestämmer dem och vad försäkringen betalar respektive inte betalar. Det omfattar också hur el och andra tjänster registreras i Ert namn samt de två skatter som inte kräver något av de flesta köpare.

Ägarföreningen och hur den fattar beslut

Medlemskapet är automatiskt och Ni kan inte avstå eller betala mindre genom att inte använda poolen. Budgeten beslutas av ägarna, så samfällighetsavgiften är ofta den verkliga skillnaden mellan två lägenheter som ser identiska ut. Be att få budgeten, protokollen, reservfondens saldo och skuldintyget innan Ni reserverar.

Den minsta reservfonden10 %Av den senaste ordinarie budgeten. (BOE)

För att bestrida ett beslut3 månaderEtt år om det strider mot lagen eller stadgarna.

Samfällighetsavgifter

Hemförsäkring och klausulen som kostar Er pengar

Ingen lag kräver att Ni försäkrar en spansk bostad, men alla hypotekslångivare gör det. Klausulen som kostar ägare av fritidsbostäder pengar är klausulen om obebodd bostad: när bostaden har stått tom tillräckligt länge upphör stöldskyddet vanligtvis, medan brand och vattenskador fortfarande täcks. Om bostaden är underförsäkrad utlöses en proportionell regel som minskar varje ersättning.

Är det obligatorisktInte lagstadgatIngen lagbestämmelse tvingar en ägare att försäkra bostaden. En långivare gör det som villkor för lånet. Se vad det kostar per år

Karenstiden för en ny försäkring7 dagar(Konsortiet för försäkringsersättning)

Hemförsäkring

El, vatten och internet

Vid en vidareförsäljning byter Ni innehavare för en befintlig anslutning i stället för att ansluta en ny, vilket tar dagar snarare än månader. Inget av detta gäller en nybyggnation, där tillstånden bakom den första anslutningen kan ta månader. Ha anslutningsuppgifterna, mätarställningarna och vattenbolagets kontaktuppgifter till hands vid tillträdet.

Dokument som behövs vid byte av innehavare6

Vad distributören kan ta ut0 €

Den ordinarie inhemska taxan2 bandTvå avtalade effektperioder.

Spanska hushåll inom räckhåll för fiber95,9 %

Driftkostnader och internet

Deklarationen Ni måste lämna även när ingen bor där

Ni måste betala spansk skatt på fastigheten varje år, oavsett om den är uthyrd eller tom, baserat på en schablonintäkt som beräknas utifrån taxeringsvärdet. Det är en enda blankett. En försenad deklaration medför ränta och ett tillägg som ökar ju längre den förblir oinlämnad, och skatt för det första påbörjade året ska redan betalas, trots att ägare ofta antar att skyldigheten börjar i januari året därpå.

Deklarationsperioden öppnar1 aprilFör föregående år och förblir öppen till slutet av december året därpå. (Skattemyndigheten)

Skatt för icke-residenta

Förmögenhetsskatt och den som inte är skattebefriad

Andalusien ger full skattebefrielse från den regionala förmögenhetsskatten, så för nästan alla köpare kostar den ingenting. En separat nationell solidaritetsskatt kan fortfarande gälla för betydligt större förmögenheter. Den regionala skattebefrielsen minskar inte den skatten, eftersom avräkningen gäller regional skatt som Ni faktiskt har betalat, och full skattebefrielse innebär att Ni inte har betalat någon.

Det allmänna skattefria minimibeloppet700 000 €(BOE)

Permanentbostad, endast boende300 000 €

Den andalusiska skattebefrielsen100 %

Den nationella solidaritetsskatten börjar vid3 000 000 €(BOE)

Förmögenhetsskatt

Detta är små uppgifter som blir dyra det år de missas. Er advokat lämnar in skattedeklarationen och vi förblir kontakt för räkningarna, försäkringen och den som behöver öppna dörren när Ni inte är här.

Officiella källor för denna delReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Ley 7/2022, residuos y suelos contaminados (BOE)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley Organica 1/2025 (BOE)Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (BOE)Consorcio de Compensacion de SegurosDecreto 120/1991, suministro domiciliario de agua (BOJA)Agencia Tributaria, IRNR sin establecimiento permanenteLey 19/1991, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE)Ley 38/2022, impuesto de solidaridad (BOE)Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucia (BOE)

Att hyra ut bostaden

Får Ni hyra ut den och vad ger den egentligen i intäkt?

Att hyra ut till turister kräver inte ett utan tre tillstånd, och det som stoppar flest ägare är deras egna grannar. Långtidsuthyrning omfattas av ett annat regelverk med mycket längre åtaganden.

Uthyrning till turister och de tre myndigheterna

Regionen måste registrera fastigheten och kommunen måste tillåta uthyrningen. Därefter kan Er egen samfällighet av ägare förbjuda eller begränsa turistuthyrning genom en kvalificerad majoritet, och det är den begränsning som stoppar de flesta ägare. En fastighet kan ha en giltig registrering och en positiv inställning från kommunen, men ändå blockeras av den omröstningen. Därför är det värt att läsa samfällighetens stadgar och protokoll innan Ni reserverar, inte efteråt. Själva registreringen är en försäkran med tillhörande villkor. Fastigheten måste uppfylla utrustningskraven, inklusive klimatanläggning i varje beboeligt rum under de aktuella årstiderna. Det finns inget undantag för uthyrning i endast en vecka: annonsering utan licens är samma överträdelse som att driva uthyrningen på heltid. En registrering som innehas av den tidigare ägaren överförs inte alltid med fastigheten. Vi driver själva korttidsuthyrning och fastighetsförvaltning, så detta är en fråga Ni kan ställa till oss om en specifik fastighet, snarare än en generell fråga.

Samfälligheten kan rösta ned det3/5Av ägare och andelstal. (BOE)

Nationellt annonsnummer sedan1 July 2025(Andalusiens regionala regering)

Antal sovplatser, högst4 per bedroom(BOJA)

Möbelpaket i uthyrningsklass4 500 to 26 000 €För en lägenhet med två sovrum, och dyrare än att möblera samma lägenhet för eget bruk, eftersom en licensierad uthyrning måste uppfylla utrustningskrav och utsätts för hårdare slitage.

Korttidsuthyrning

Att hyra ut den på lång sikt

Ett långvarigt hyresavtal binder Er under en lagstadgad minimitid, oavsett hur kort avtalet anger att tiden är, och längre om hyresvärden är ett företag. Hyran kan inte höjas under avtalstiden om inte avtalet föreskriver det. Om hyresgästen slutar betala kan Ni inte bara avsluta avtalet: endast en domstol kan avhysa hyresgästen, och det tar många månader. En försäljning av fastigheten avslutar inte heller hyresförhållandet.

Minimitid, privat hyresvärd5 år(BOE)

Minsta löptid, företagsuthyrare7 år

Deposition och extra garanti1 + 2 månaderSammanlagt högst tre månadshyror.

Uppsägning från hyresgästen30 dagar

Långtidsuthyrning

Skatt på hyran

Som skattemässigt bosatt i Tjeckien eller Polen betalar Ni den lägre skattesatsen på nettoinkomsten efter avdragsgilla kostnader. En person som är bosatt utanför EU och EES betalar den högre skattesatsen på bruttohyran utan några avdrag alls. Båda lämnar samma blankett, kvartalsvis medan bostaden är uthyrd och årligen medan den står tom.

Bosatta i EU och EES19 %På nettoinkomsten efter avdragsgilla kostnader.

Alla andra24 %På bruttohyran utan avdrag.

Medan den står tomSamma skatt på en schablonintäktSe årsbeloppen

Uthyrningsskatter

Vad den realistiskt ger

En välskött korttidsuthyrning ger ungefär 5 till 9 % brutto, och en långtidsuthyrning ungefär 4 till 6 %. Båda minskar till ungefär 3 till 4,5 % netto när förvaltning, skatt och löpande kostnader har dragits av. En avkastning som anges innan fastigheten har besiktigats är en gissning. Detta är siffror från marknadsrapporter, inte våra egna.

Korttidsuthyrning, brutto5 till 9 %Marknadsrapporter, 2026.

Netto, oavsett alternativ3 till 4,5 %Efter förvaltning, skatt och faktiska driftskostnader.

Förvaltning av varje bokning20 %

Hyresintäkt och avkastning

Officiella källor för denna delJunta de Andalucia, viviendas de uso turisticoDecreto 28/2016, viviendas con fines turisticos (BOJA)Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (BOE)Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (BOE)Agencia Tributaria, rendimientos de inmuebles arrendados

Att bo här

Vad förändras när Ni bor här i stället för att besöka platsen?

Att äga en fastighet här och att bo här är två beslut med två uppsättningar dokument. Allt nedan börjar när Ni beslutar att tillbringa verklig tid i fastigheten, och tidsfristerna är kortare än många tror.

Flytta hit, steg för steg

Om Ni är EU-medborgare och planerar att stanna i Spanien längre än tre månader måste Ni registrera Er. Att äga en fastighet utlöser inte detta, det är vistelsen som gör det. Ordningen är viktig och varje steg kräver det föregående. Först en adress, sedan NIE och därefter folkbokföring i kommunen. Folkbokföringen är det kommunala register som visar var Ni bor, och skolor, sjukförsäkring och de flesta lokala myndighetsärenden är beroende av den. Därefter kommer uppehållsintyget, sedan sjukförsäkring, familj, bilen och driftstjänsterna. En medborgare utanför EU som äger en bostad här får fortfarande vistas 90 dagar under varje period på 180 dagar. Detta registreras nu digitalt vid gränsen, utan utrymme för diskussion. Visumet för icke-inkomstbringande vistelse tillåter inget arbete alls, inte heller distansarbete för en utländsk arbetsgivare. Det har också ett ekonomiskt krav, baserat på IPREM, som är den referensinkomst som används i spanska regler. En sökande måste visa fyra gånger årets IPREM för sig själv, plus samma årsbelopp för varje anhörig.

För registrering när Ni avser att stanna3 månader(Nationella polisen)

Vistelse för personer utanför EU, per 180 dagar90 dagar

IPREM, riktvärde per år7 200 €Referensbeloppet som visumets ekonomiska krav beräknas utifrån.

Permanent uppehållstillstånd efter5 år

Flytta till Spanien

Er bil och Ert körkort

En utlandsregistrerad bil får vistas som besöksbil under en begränsad tid, och en längre vistelse än så kan leda till böter och ibland att bilen beläggs med körförbud. När Ni har blivit bosatt måste bilen snabbt registreras med spanska skyltar, även om källorna inte är eniga om hur snabbt. Om Ni har ägt den tillräckligt länge före flytten slipper Ni importskatten, och en finansierad bil tillhör finansbolaget.

En utlandsregistrerad bil som besökare6 månader

När ni blivit bosatta, omregistrering30 till 60 dagarKällorna är oeniga. Bekräfta detta med trafikmyndigheten.

Ett tidsobegränsat tillstånd att byta2 år

Äg bilen så länge för att undvika skatten6 månader

Bilar och bilkörning

Att ta med hund

Följ stegen i rätt ordning, eftersom ordningen är avgörande: först mikrochip, sedan rabiesvaccination och därefter väntetid. Vaccination före chipmärkningen gör vaccinationen ogiltig och väntetiden börjar om. Kontrollera samfällighetens stadgar innan Ni köper, eftersom de kan begränsa husdjur och tillträde till gemensamma områden, och kontrollera med flygbolaget.

Väntetid efter vaccinationen21 dagar

Minimiålder för att resa15 veckorSpanien medger inget undantag under detta. (MAPA)

Djur vid en enda icke-kommersiell flytt5

Bilresa från Tjeckien2 dagarTvå långa resdagar i vardera riktningen, med ett stopp över natten.

Flytta med husdjur

När Spanien börjar beskatta allt

Ni blir skattemässigt bosatt i Spanien efter mer än 183 dagar under ett kalenderår. Ni blir också skattemässigt bosatt oavsett antal dagar om Era huvudsakliga ekonomiska intressen eller Er familj finns här. Det finns inget delat beskattningsår: så snart ett av villkoren uppfylls är Ni bosatt under hela året. Familjekriteriet är det som köpare förbiser.

Antalet dagar183 dagarFler än så, inte exakt så många. (BOE)

Lägsta sammanlagda skattesats19 %

Högsta sammanlagda skattesats47 %

Utländska tillgångar deklarerade från50 000 €Per kategori.

Skatter om ni bor i Spanien

Officiella källor för denna delPolicia Nacional, certificado de registro de ciudadano de la UEEuropean Commission, short-stay calculatorAgencia Tributaria, requisitos tras la aduanaDGT, sede electronicaEuropean Commission, travelling with a pet within the EUMAPA, desplazamiento de animales de companiaReal Decreto 287/2002, animales potencialmente peligrosos (BOE)Ley 35/2006, del IRPF, art. 9 (BOE)

Att sälja bostaden och arv

Vad kostar det att sälja den senare?

Tre kostnader belastar säljaren: den kommunala skatten på ökningen av markvärdet, kapitalvinstskatten och byråprovisionen. Som icke bosatt får Ni inte heller hela priset på försäljningsdagen, eftersom köparen håller inne en del för skattemyndigheten.

VärdestegringsskattUpp till 30 %Den kommunala skatten på ökningen av markvärdet. Detta är den högsta skattesatsen. (BOE)

Skatt på kapitalvinst19 %Samma skattesats för alla icke-residenter, oavsett om ni bor i EU eller inte. (Spanska skatteverket)

Hålls inne vid försäljningen3 %Köparen håller inne denna del av priset och betalar den till skattemyndigheten som ett förskott på er skatt. (Spanska skatteverket)

Förmedlingsprovision1,5 till 4 %Betalas av säljsidan, vilket är ni den dag ni säljer.

Inget av detta gäller medan Ni äger fastigheten. Det gäller den dag Ni säljer, och två delar överraskar säljarna. De tre procenten är ett förskott, inte den slutliga skatten. Om Er verkliga vinst är mindre får Ni tillbaka mellanskillnaden, och tidsfristen för detta är fyra månader från försäljningen. Den kommunala skatten på ökningen av markvärdet kan enligt lag läggas på köparen när säljaren inte är bosatt i landet. Därför är det en klausul att reglera innan Ni kommer överens om ett pris, inte efteråt. Guiden nedan går igenom hela beräkningen.

Försäljning och kostnaderna för att lämna

Vad händer med fastigheten när Ni avlider?

En spansk fastighet beskattas i Spanien när ägaren avlider, även om ägaren aldrig har bott här. För nära familj i Andalusia blir skatten vanligtvis noll, men endast eftersom tre separata lättnader har begärts korrekt.

Arvsskatt och de tre lättnaderna

För en make, ett barn eller en förälder ger Andalusien tre skattelättnader: ett stort avdrag för nära släktskap, ett ytterligare avdrag för permanentbostad och en skattebefrielse på den skatt som återstår. En familjefastighet kan ofta överföras utan någon skatt att betala. Ingen av de tre lättnaderna tillämpas automatiskt. Var och en måste begäras korrekt i deklarationen inom sex månader från dödsfallet. Den enda förlängningen måste begäras senast under den femte månaden, inte den sjätte. I praktiken behöver arvingarna mer än skattedeklarationen: ett dödsintyg, ett intyg om senaste önskemål samt testamentet eller en arvsförklaring. Ett NIE-nummer för var och en. Dessutom behövs en notariell arvskifteshandling innan fastighetsregistret kan registrera fastigheten i deras namn. Europeisk lag låter Er välja vilket lands arvsrätt som ska avgöra vem som ärver, och det valet påverkar vem som ärver, inte om Spanien beskattar arvet.

Släktskapsavdrag för nära familjUpp till 1 000 000 €(Lagstiftningsdekret 1/2018)

Skattebefrielse på kvarvarande skatt99 %

Avdrag för permanentbostad100 %Upp till ett värdetak, därefter trappas det av.

Deklarationsfrist från dödsfallet6 månaderEn förlängning, som måste begäras senast månad fem. (BOE)

Arv och avtalet med Tjeckien

Officiella källor för denna delAgencia Tributaria, ganancia patrimonial derivada de la transmisionReal Decreto Legislativo 2/2004, Haciendas Locales (BOE)Real Decreto-ley 26/2021, plusvalia municipal (BOE)Decreto Legislativo 1/2018, Andalucia, sucesiones y donacionesLey 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (BOE)

Där detaljerna finns

Här finns detaljerna, steg för steg

Varje steg ovan leder till en av dessa sidor. De är grupperade efter det skede i köpet då Ni behöver dem, inte alfabetiskt. Detta är samma ordning som de femton stegen.

Så fungerar köpetDokumenten och underskrifterna, steg 7 till 14 i detalj.

Pengar och skatterVad det kostar utöver priset, hur mycket en tjeckisk köpare kan låna och hur pengarna skyddas under processen.

Vad som kan gå felVarje sida förklarar ett problem och vad ni bör kontrollera innan det inträffar.

Hyra ut bostadenTa reda på om ni får hyra ut bostaden, vem som får hyra den och hur mycket den faktiskt kan ge i intäkter.

När ni äger bostadenDetta är räkningarna, samfällighetsavgifterna, försäkringarna och skattedeklarationerna som börjar gälla när ni får nycklarna.

Bo i SpanienDetta avsnitt är för köpare som ska bo i Spanien och inte bara besöka landet. Det omfattar uppehållstillstånd, bilar, hundar och flytt.

ReferensDetta är de spanska köptermer ni kommer att möta, i den ordning ni möter dem.

Ordlista

Sidor märkta som under förberedelse har redan sin struktur, URL och plats i denna karta. De väntar på texten.

Vart går Ni härnäst?

Tittar Ni redan på en viss fastighet?

Skicka den till oss. Ni får ett svar om den fastigheten, inte bara om processen. Fastigheten behöver inte komma från vår katalog. En fastighet från en exploatör, en annan byrå eller en portalannons får samma kontroller.

Relaterat

Tittar Ni på en viss fastighet?

Skicka fastigheten till oss