Samordning av juridisk granskning av en bostad i Spanien
Vi utför inte juridiskt arbete, och det säger vi medvetet: den juridiska granskningen av en spansk bostad utförs av en oberoende jurist som företräder dig, inte oss och inte säljaren. Vår uppgift är att samordna allt runt omkring, så att reservationsavtalet läses innan dina pengar överförs, att dokumenten faktiskt når juristen, att tidsfristerna hålls och att du hela tiden vet vad som fortfarande är öppet. Själva granskningen pågår normalt i 2 till 4 veckor från reservationen, och innan den är klar rekommenderar vi inte att du undertecknar något.
Vem utför granskningen och vem företräder de olika parterna
Tre parter är involverade i den juridiska delen av ett spanskt bostadsköp, och det första som är viktigt att fastställa är vem var och en av dem företräder. En företräder dig. En företräder ingen. En är vi, och vi är ingen advokatbyrå.Specialisterna hanterar sin expertis. Vi ser till att allt hänger ihop: att rätt sak händer härnäst, i rätt ordning, och att ingenting väntar på ett dokument som ingen har följt upp.För den juridiska granskningen rekommenderar vi normalt Malaga Solicitors, en oberoende spansk advokatbyrå verksam på Costa del Sol (ett kontor inom Marbella Solicitors Abogados Asociados, S.L.P., NIF B93659845). Juristen företräder dig, inte Arevont och inte säljaren, och du har kontakt med en lokal jurist som känner de lokala myndigheterna och fastighetsregistret. Du kan naturligtvis välja din egen jurist när som helst. Vi får ingen provision eller annan ersättning från byrån för rekommendationen.
| Vad som behöver göras | Vem gör det | Vad detta innebär för dig |
|---|---|---|
| Före reservationen | ||
| Vi sammanför dig med en jurist | Arevont | Vi rekommenderar normalt Malaga Solicitors och tar ingen hänvisningsavgift för det. Om du hellre vill använda din egen spanska jurist gör du det, och ingenting annat på den här sidan förändras. |
| Att läsa reservationsavtalet | Er advokat | Reservationen är den enda betalning som görs utanför garantisystemet, så avtalet måste tydligt ange vad som händer med handpenningen om granskningen upptäcker ett problem. Juristen läser det innan pengarna lämnar dig, inte efteråt. |
| Kontroll av byggherren som företag | Arevont | Om det är en etablerad byggherre som vi har arbetat med eller en ny aktör utan tidigare meriter, samt all faktisk erfarenhet som vi eller våra köpare har haft, både bra och dålig. Där vi saknar erfarenhet säger vi det i stället för att låtsas. |
| Under den juridiska granskningen | ||
| Den juridiska granskningen i sig | Er advokat | Ägande, inteckningar och skulder, byggnadens laglighet och tillstånd, föreningens regler, begränsningar av användning och uthyrning. Detta är juridiskt arbete och det utför vi inte. |
| Kontroll av bankgarantin | Er advokat | Vid nyproduktion att bankgarantin som täcker dina delbetalningar är giltig och utfärdad i ditt namn, i stället för att vara en gruppförsäkring som tillhör byggherren. |
| Att få fram dokument från säljarens sida | Arevont | Att följa upp med byggherren, säljarens mäklare och föreningens administratör för att få fram de handlingar som juristen har begärt. Det är här en juridisk granskning faktiskt stannar upp, och det är inte ett juridiskt problem. |
| Hålla tidsfristerna | Arevont | Vad som måste hända härnäst och när. När något behövs från dig får du veta det av oss i god tid, i stället för samma dag. |
| Förklara vad ett fynd innebär för köpet | Arevont, med din jurist | Juristen redogör för det juridiska läget. Vi berättar vad det innebär för just detta köp, även när rekommendationen är att avstå. |
| Vid undertecknandet och därefter | ||
| Undertecknandet hos notarien | Notarien | En offentlig tjänsteman som bekräftar parternas identitet, att undertecknandet gick rätt till och att den offentliga handlingen är korrekt. Inte din rådgivare och inte på någons sida. |
| Hålla pengarna till tillträdet | Er advokat | Vid en bostad på andrahandsmarknaden ligger återstoden normalt på din jurists klientmedelskonto, ett separat konto under tillsyn, och når säljaren först hos notarien. |
| Administrationen efter överlåtelsen | Er advokat | Dokumentationen efter överlåtelsen, överföringen av el och andra abonnemang samt de årliga skatteåtagandena. Vi förblir er kontakt här på kusten. |
Får ni provision för att rekommendera en advokat?Nej. Vi får ingen provision och ingen annan ersättning från den byrå vi rekommenderar. Det är klokt att ställa samma fråga till alla byråer, eftersom en advokat som betalar för hänvisningen har en lojalitetskonflikt, och en sådan konflikt kan göra att man tiger om ett problem som borde stoppa affären. En pålitlig byrå svarar direkt på frågan.
Kan jag ta med egen advokat?Ja, när som helst. Vi rekommenderar den byrå vi samarbetar med eftersom vi har arbetat med dem i många år och samordningen blir smidigare, men valet är ert och advokaten företräder er oavsett. Det vi inte rekommenderar är att förlita sig på en advokat som föreslagits av byggherren eller säljarens mäklare, vars intresse är att slutföra försäljningen.
Notarien är inte er advokat
Detta är det vanligaste missförståndet som utländska köpare tar med sig till ett spanskt köp, och det är värt att reda ut innan något annat, eftersom det avgör vem som faktiskt skyddar er.Notarien är en offentlig tjänsteman. Notarien kontrollerar lagligheten i köpehandlingen och registrets status vid undertecknandet och företräder ingen. Er advokat företräder er och utför kontrollerna innan ni är bunden. Två oberoende kontroller, vid två olika tidpunkter, med två olika uppgifter. Ni behöver båda, och ingen ersätter den andra.
Vad man vanligtvis antarSå fungerar det i Spanien
- Notarien granskar köpet åt mig
- Notarien bekräftar identiteten, att undertecknandet gick rätt till och att den offentliga köpehandlingen är korrekt, samt kontrollerar på nytt äganderätten och den aktuella uppgiften i registret vid det tillfället. Det är en verklig kontroll. Det är inte samma sak som en juridisk granskning som utförts flera veckor tidigare för er räkning, när det fortfarande var möjligt att dra sig ur.
- Notarien är en sorts juridisk rådgivare
- I Spanien är notarien varken juridisk rådgivare eller företrädare för någon av parterna. Detta blandas regelbundet ihop i ert hemland och det är värt att säga tydligt.
- En advokat hemifrån kan sköta detta
- Ni behöver en spansk advokat som känner till spansk lag. Ni kan låta er advokat hemma samarbeta med den spanska advokaten, men ärligt talat tillför det vanligtvis inte mycket och gör ofta processen långsammare: advokater som debiterar per timme tenderar att ta upp frågor som det spanska systemet löste för länge sedan och sedan fråga den spanska advokaten hur det fungerar här ändå.
- Mäklaren har redan sagt att allt är i sin ordning
- Ett svar från säljarens sida är information, inte en verifiering. Det kan mycket väl vara korrekt. Det är ändå inte en kontroll som någon tar ansvar för.
- Det som lovades muntligen kommer att uppfyllas
- Ett muntligt löfte räknas inte här om det inte skrivs ner. Er advokat går igenom varje klausul med er, och det som gäller är det som står i kontraktet.
Och den del som nästan ingen säger högt. Problem här beror vanligtvis inte på bedrägeri. De beror på ofullständig dokumentation: en tillbyggnad som aldrig registrerats, en saknad licencia de primera ocupación eller en skuld till samfälligheten som följer med fastigheten. Det är detta kontrollen egentligen letar efter, och därför är kontrollen föga glamorös och tar veckor i stället för en eftermiddag.
Officiella källor
Kan min advokat underteckna hos notarien åt mig?Ja, med en korrekt fullmakt, och det är ett av skälen till att det är värt att ordna detta tidigt medan ni är här, i stället för under den sista veckan från ert hemland. Hur själva tillträdesdagen går till beskrivs i tjänsten för överlämnande.
Var era pengar finns under kontrollen
Utländska köpare frågar om detta tidigt, och det är med rätta. Den notariella klientmedelsdeposition ni känner till hemifrån finns inte här i den formen. Det fungerar annorlunda, inte sämre.Vid köp av en bostad på andrahandsmarknaden skickar ni normalt pengarna till er advokats klientkonto, och advokaten överlämnar dem till säljaren först hos notarien, när köpehandlingen undertecknas. Spanska advokater håller klientmedel på ett separat, övervakat konto, inte på sitt verksamhetskonto.Vid nyproduktion kan byggherren inte fritt komma åt era pengar. Era betalningar ska enligt lag gå till ett särskilt skyddat konto för just den byggnationen, och varje betalning måste täckas av en bankgaranti. Er advokat kontrollerar detta innan den första euron lämnar kontot efter reservationen.
- NyproduktionEtt skyddat byggkonto med en bankgaranti utfärdad i ert namn som täcker varje delbetalning. Byggherren får bara använda pengarna enligt de regler som fastställs i lag och i kontraktet.
- AndrahandsbostadEr advokats separata och övervakade klientkonto. Säljaren får pengarna hos notarien och inte dessförinnan.
- ReservationenDen enda betalningen som står utanför garantisystemet, vilket är precis varför den bör vara liten och varför kontraktet måste ange villkoren för att den ska återbetalas.
- Den ordningsföljd ingen förklararEn mindre reservationshandpenning betalas ofta innan en bankgaranti finns på plats, och det är normalt. Det som måste skyddas är det privata köpekontraktet, där de stora delbetalningarna börjar. Innan de betalas bekräftar er advokat att en giltig garanti finns och är utfärdad i ert namn.
Det handlar inte bara om vart ni skickar pengar. Före varje större betalning kontrollerar er advokat varför ni skickar den, till vem och på vilka villkor. Det är viktigt eftersom det bedrägeri som faktiskt förekommer på denna marknad är vardagligt snarare än dramatiskt: en annons för en fastighet som säljaren inte har rätt att sälja, någon som utger sig för att vara ägaren, en förfalskad fullmakt eller ett mejl om att bankuppgifterna har ändrats. Regeln som täcker allt detta är enkel. Betala aldrig någon utan att först kontrollera saken med er advokat eller med oss.
Vad händer med mina pengar om byggherren aldrig färdigställer bygget?Det är det bankgarantin är till för, och därför kontrollerar er advokat den innan någon delbetalning görs. Det är också värt att känna till att skyddet inte är begränsat till att byggherren går i konkurs: om byggnationen pågår efter det tillträdesdatum som anges i ert kontrakt gäller samma garanti. Er advokat berättar exakt vad formuleringen täcker för er bostad.
Ett kontrakt för en fastighet vi aldrig hittade åt er
Ni kanske redan har ett reservationsformulär, ett arras-kontrakt eller ett standardiserat köpekontrakt från en byggherre för en fastighet som inte har något med oss att göra. Skicka det ändå. Ni behöver inte vara vår klient och vi behöver inte vara involverade i köpet.Vi är inte jurister och kommer därför inte att säga att ett dokument är juridiskt korrekt. Det vi är är personer som ständigt läser dessa avtal ur köparens perspektiv, vilket är något annat och användbart.
- Vad vi läser det förVad som händer med er handpenning om den juridiska kontrollen hittar något. Vad tidsfristerna faktiskt förbinder er till. Vad det kostar att dra sig ur och om samma kostnad gäller för motparten. Vid en nyproduktion, om bankgarantin över huvud taget nämns och i vems namn den är utfärdad.
- Vad ni får tillbakaVilka klausuler vi skulle vilja ändra, vilka vi inte skulle underteckna i befintligt skick och om dokumentet är normalt för denna kust eller ovanligt. Även när svaret är att vi inte ser något i det som är värt att argumentera om.
- Var vi slutarVi ger inget juridiskt utlåtande och godkänner ingenting. När dokumentet kräver en jurist säger vi det, och vi kan sätta er i kontakt med en jurist som är oberoende både av oss och säljaren.
- När det ska skickasInnan pengarna överförs. När en handpenning väl har betalats handlar frågan inte längre om vad som ska ändras, utan om vad som fortfarande kan återfås, och det är en betydligt värre fråga att behöva ställa.
Vad den juridiska kontrollen inte omfattar
En sida som endast listar vad som kontrolleras säger indirekt att allt kontrolleras. Så är det inte, och det är värt att nämna luckorna, eftersom var och en av dem innebär en verklig kontroll som någon annan utför.
Det som lätt förväxlasVem som faktiskt gör det
- Bankens värdering
- Bankens värderare arbetar för banken och värderar fastigheten i syfte att fastställa underlaget för bolånet. Det är inte deras uppgift att hitta fel. Det är inte en teknisk besiktning och ersätter inte en sådan.
- Byggnadens skick
- En besiktningsman eller arkitekt undersöker konstruktionen, taket, fukt, installationerna och poolen och dokumenterar sina iakttagelser. För äldre fastigheter är det denna kontroll som upptäcker sådant som annars visar sig efter att ni har flyttat in.
- Fel i en nyproduktion vid överlämnandet
- En snagging-lista vid överlämnandet är ett separat arbete med sin egen tidsplan. I vissa projekt sker det före ägarövergången och i andra efteråt, beroende på byggherren.
- Om köpet är en bra idé
- Juristen besvarar frågan om det juridiska läget är korrekt. Om priset står sig i förhållande till vad samma budget räcker till i närheten och vad som får byggas intill, är det vår del av arbetet.
- En garanti för att inget någonsin går fel
- En genomförd kontroll är inget löfte. Den visar vad som kunde verifieras och vad som faktiskt verifierades och upptäcktes. Alla punkter är inte relevanta för alla fastigheter, och juristen kontrollerar det som är relevant för den specifika transaktionen.
Vad juristen kontrollerar
Detta är arbetslistan. Den första gruppen gäller för varje fastighet. Den andra gäller endast för en nyproduktion, utöver den första, och handlar lika mycket om företaget bakom projektet som om själva fastigheten.| Det som kontrolleras | Varför vi hanterar det | Vad ett problem skulle innebära här |
|---|---|---|
| För varje fastighet | ||
| Ägande | Vem som faktiskt äger fastigheten och om uppgifterna i registret stämmer överens med personen som säljer den. | Ni skulle köpa av någon som inte kan överföra det som personen säljer. |
| Belastningar och utmätning | Hypotek, utmätningar och andra belastningar som är registrerade på fastigheten. | En belastning som kvarstår efter försäljningen är knuten till fastigheten, inte till den tidigare ägaren. |
| Servitut och begränsningar | Servitut och andra begränsningar som är registrerade på fastigheten. | Något ni antog ingick i fastigheten visar sig vara gemensamt eller begränsat. |
| Föreningsskulder | Obetalda avgifter till ägarföreningen samt ett intyg från ägarföreningen före undertecknandet. | I Spanien följer skulderna fastigheten, inte personen. Obetalda avgifter till ägarföreningen, skatter eller böter kan övergå till er, ibland på tiotusentals euro. |
| IBI och lokala skyldigheter | Den årliga fastighetsskatten och relevanta lokala avgifter. | Samma regel gäller: skyldigheten följer med fastigheten. |
| Avstämning mot fastighetsregistret | Huruvida Registro de la Propiedad och Catastro beskriver samma fastighet. | Det är vanligt att de två registren inte stämmer överens, och det går vanligtvis att åtgärda. Det är dock mycket billigare att upptäcka det före undertecknandet än efteråt. |
| Byggnadens lagenlighet | Om det som står där är det som har beviljats tillstånd för och om ändringar har registrerats. | En oregistrerad tillbyggnad är ett av de allra vanligaste fynden och påverkar bostäder på andrahandsmarknaden, bolån och ibland även försörjningssystemen. |
| licencia de primera ocupación | Det första inflyttningstillståndet för fastigheten. | Utan detta får en fastighet inte lagligen bebos eller anslutas till samhällsservice, och det blir betydligt svårare att sälja den vidare. |
| Föreningsregler och uthyrning | comunidads stadgar, befintliga hyresförhållanden samt reglerna för användning och uthyrning av denna fastighet och i denna kommun. | En fastighet kan vara helt laglig att köpa och ändå vara en fastighet där korttidsuthyrning för semester är begränsad. Om uthyrning är en del av anledningen till att Ni köper, är detta den punkt som avgör om köpet fortfarande är meningsfullt. |
| Även för en nyproduktion | ||
| Byggherren | Vem som står bakom projektet och vad de faktiskt har färdigställt tidigare. | Längs denna kust är många byggherrar nya och för vissa är detta deras första projekt. Det är värt att känna till innan Ni förbinder Er, inte efteråt. |
| Bygglov | Det bygglov som gör det möjligt att genomföra byggnationen lagligen. | Att byggnationen har påbörjats utan rätt tillstånd är det värsta scenariot på hela denna lista. |
| Markens klassificering | Att tomten är suelo urbano, klassificerad som urban och byggbar. | Skyddad mark eller landsbygdsmark innebär ett annat köp än det som säljs till Er. |
| Bankgarantin | En giltig garanti eller försäkring som täcker varje delbetalning Ni gör och som är utfärdad i Ert namn. | Detta är det skydd som återbetalar Era pengar om byggnationen misslyckas. Er advokat begär det individuella certifikatet i Ert namn, inte byggherrens gruppförsäkring. |
| Tillträdesdatumet i avtalet | När projektet ska godkännas och huruvida dokumentationen stöder det datumet. | Garantin gäller även om byggnationen pågår efter det datum som anges i Ert avtal, så datumet som står där är viktigare än det i broschyren. |
| Slutgodkännande och inflyttningslicens | I slutet av byggnationen: intyget om färdigställda arbeten och licensen för första inflyttning. | Det är dessa dokument som omvandlar en färdig byggnad till en bostad som Ni lagligen kan bo i och ansluta till vatten och elektricitet. De kommer allra sist, vilket vanligtvis är där förseningarna i en nyproduktion uppstår. |
När advokaten blir involverad i köpet
Hela köpprocessen omfattar femton steg, från det första samtalet till nycklarna. Fyra av dem beskrivs på denna sida: att träffa advokaten och ordna fullmakten, reservationen, själva kontrollen och det bindande avtalet som följer därefter. Ordningen är viktigare än den verkar, eftersom kontrollen görs efter reservationen och inte före den.Steg 7, 8, 9 och 11 av 15
- Mötet med juristen och fullmaktenNär det är lämpligtOm Ni vill introducerar vi Er för en oberoende advokat medan Ni fortfarande är här. Ni kan gå igenom juridiska frågor eller skattefrågor med advokaten personligen: hur Ni köper, om Ni bör äga fastigheten privat eller genom ett företag och allt annat som är specifikt för Er situation. Vems namn fastigheten ska registreras i hör också hemma i detta samtal med advokaten och en skatterådgivare, eftersom det senare kan påverka arv, skatter och försäljningen. Om Ni beslutar Er för att gå vidare kan Ni samtidigt underteckna en fullmakt hos notarien. Ni behöver ännu inte vara redo att köpa. Fullmakten kan förberedas långt i förväg och förenklar resten av processen avsevärt. Den kan också undertecknas från Ert hemland, men det innebär vanligtvis ytterligare formaliteter, en apostille och en översättning.
- ReservationenNär ni hittar rätt objektReservationen tar bort fastigheten från marknaden och håller den åt Er medan advokaten genomför den juridiska kontrollen. Reservationsavtalet måste tydligt ange villkoren, inklusive vad som händer med handpenningen om kontrollen visar på ett problem. Det handlar inte om att vi skulle kunna verifiera allt före reservationen. Det är just därför den juridiska kontrollen följer efter den.New buildEtt reservationsavtal med byggherren. Beloppet beror på projektet.ResaleEn reservationshandpenning och de överenskomna villkoren. Det är också här priset, tidsfristerna och eventuella möbler fastställs.
- Juridisk kontrollVanligtvis 2 till 4 veckorEfter reservationen börjar den detaljerade kontrollen. Den oberoende advokaten granskar fastighetens rättsliga ställning och köpvillkoren innan advokaten rekommenderar Er att gå vidare. Beroende på fastighetens typ omfattar detta äganderätt, belastningar och skulder, byggnadens laglighet och tillstånd, skulder till ägarföreningen, comunidads regler, begränsningar av användning eller uthyrning, relevanta skatter och dokumentationen. Det som gör att detta nästan alltid tar längre tid än det borde är inte det juridiska arbetet. Det är dokument som inte har kommit in, vilket är den del vi följer upp.New buildByggherren, marken och projektet, licenser och tillstånd, avtalsdokumentationen samt relevanta bankgarantier.ResaleÄgarregistret, belastningar och skulder, dokumentationen, lagligheten i ändringar, skyldigheter gentemot ägarföreningen och alla andra relevanta begränsningar.
- Det bindande avtaletEfter en godkänd granskningFörst nu kommer avtalet som fastställer villkoren för att slutföra transaktionen, tidsfristerna, betalningarna och konsekvenserna av att inte följa överenskommelsen. Utan en slutförd juridisk kontroll rekommenderar vi inte att Ni går vidare till detta steg. Det som tidigare har överenskommits ska skrivas in i avtalet, och det är Er advokat som ska bekräfta att detta stämmer.New buildBetalningsplanen fastställs av byggherren. Den kan innebära flera betalningar under byggnationen eller en större andel först vid tillträdet. Den exakta strukturen beror på projektet.ResaleVanligtvis ett arras-avtal och ytterligare en handpenning. Villkoren, inklusive konsekvenserna av att frånträda avtalet, anges i själva avtalet.
Den juridiska sidan, två olika tillvägagångssätt
Samma köp, samma lag och samma juridiska arbete, men med två olika tillvägagångssätt.| På egen hand | Med Arevont | |
|---|---|---|
| Vem rekommenderar en advokat åt Er | De rekommenderar en advokat som de samarbetar med. | Vi rekommenderar en oberoende advokatbyrå, eller så anlitar Ni en egen advokat. |
| Vad hänvisningen är värd för dem | Ni har ingen möjlighet att veta om den juristen betalar för hänvisningen. | Vi tar inget från den firma vi rekommenderar, och vi uppger det skriftligen när ni ber om det. |
| Vilken är deras roll | Deras roll är att sälja en viss lägenhet. | Vår roll är att ta reda på om det är klokt att köpa den. |
| Vem hanterar pappersarbetet | Det gör ni, från ett annat land, på ett språk som inte är ert, gentemot en säljsida som inte har någon anledning att skynda. | Det gör vi, vid kusten och personligen där det är till hjälp. Den mesta fördröjningen vid en juridisk granskning beror på dokument som inte har kommit in. |
| Språk | Kommunikationen sker vanligtvis på spanska eller engelska. | Vi vägleder er genom hela processen och läser spanskan åt er. |
| När granskningen hittar något | Den person som förklarar vad det innebär för er behöver också slutföra försäljningen. | Vi berättar för er när en lägenhet är ett dåligt val och varför. Även om vi förlorar affären på grund av det. |
| Efter tillträdet | När försäljningen är slutförd är deras roll vanligtvis över. | Vi finns kvar för er även efter att ni har fått nycklarna. |
Omröstningen som ingen nämnde, om en lägenhet för 495.000 € i Mijas
Lägenheten passade budgeten och det sätt som kunden ville använda den på, och korttidsuthyrning var en del av planen. Den var redan reserverad och handpenningen var betald. Detta är fallet som förklarar varför granskningen följer efter reservationen och varför formuleringen i reservationsavtalet är så viktig.- Vad kunden köpteEn lägenhet som passade budgeten och den avsedda användningen, där korttidsuthyrning var en del av anledningen till köpet. Lägenheten var redan reserverad och reservationshandpenningen var betald.
- Vad vi fannTillsammans med juristen upptäckte vi att ett möte med ägarföreningen skulle hållas kort efter reservationen, med en omröstning om korttidsuthyrning på dagordningen. Huruvida köpet över huvud taget var meningsfullt skulle avgöras av en uppgift som inte fanns någonstans i annonsen.
- Vad vi gjordeVi rekommenderade att inte bara fortsätta eftersom lägenheten redan var reserverad. Vi väntade på resultatet av omröstningen.
- Vad händeOmröstningen tillät inte det kunden hade räknat med, så vi rekommenderade att inte gå vidare. Reservationshandpenningen betalades tillbaka och han drog sig ur affären.
Kunden undvek inte bara ett dåligt köp. Han förlorade inte heller reservationshandpenningen.
Vad kostar det dig?
- Köpare0 €Vår samordning är kostnadsfri. Ingen avgift någon gång under köpet, och ingen avgift om ni beslutar er för att inte köpa.
- AdvokatBetalas av er direkt till firman. Firman vi rekommenderar tar cirka 1 % av köpeskillingen inklusive moms, och det täcker hela uppdraget i stället för att debiteras per timme.
- Rekommendation av juristIngenting. Vi får ingen provision eller annan ersättning från advokatfirman för att rekommendera den.
Juristen är er kostnad, inte vår, och det är en av få kostnadsposter vid ett spanskt köp som verkligen går att förutse i förväg. Vid cirka 1 % inklusive moms blir det ungefär 3.500 € vid ett köp på 350.000 €, cirka 5.000 € vid 500.000 € och cirka 10.000 € vid 1.000.000 €. Eftersom det är en andel av priset i stället för en timdebitering leder en granskning som visar sig vara komplicerad inte till en större faktura.Den avgiften omfattar mer än själva granskningen. Firman vi rekommenderar hanterar ert NIE, det spanska bankkontot, el och andra nyttigheter samt hemförsäkringen, turistlicensen om ni tänker hyra ut lägenheten och de årliga deklarationerna för skatt för icke-bosatta och uthyrning därefter. Det är en betrodd kontakt för det mesta ni kommer att behöva här, i stället för fem.Vår egen samordning är kostnadsfri och förblir kostnadsfri om ni beslutar er för att inte köpa. Ingenting för sökningen, ingenting för visningarna och ingenting för den tid vi har lagt ner. Det enda undantaget är en reservationsavgift som redan har betalats till säljaren eller byggherren. Om den betalas tillbaka och under vilka villkor får ni veta innan ni betalar något.
Vi får ingen provision eller annan ersättning för att rekommendera en advokatfirma. Fråga andra advokatfirmor om detta också. Deras svar visar vad de går för.
Vad juridisk granskning inte kan göra
En slutförd granskning är ingen garanti. Den visar att det som kunde verifieras har verifierats och vad som hittades. Alla punkter är inte relevanta för varje lägenhet, och juristen kontrollerar det som är relevant för just den transaktionen.En reservation innebär inte att allt redan har kontrollerats. Vi kan inte verifiera allt före reservationen, vilket är exakt varför granskningen följer efter den och varför reservationsavtalet måste ange vad som händer med er handpenning om granskningen hittar ett problem. Om den betalas tillbaka beror på formuleringen i avtalet, och det skiljer sig åt mellan olika byggherrar och säljare. Ingen kan lova er det i förväg.Vi kontrollerar det som kan kontrolleras, berättar för er vad vi hittade och vad det innebär för köpet, och om något väsentligt inte håller måttet rekommenderar vi att inte fortsätta, även när ni redan har bestämt er för att köpa. Vi har gjort det i affärer som vi skulle ha fått betalt för.Och det finns en begränsning för själva den här sidan. Reglerna i Spanien ändras och skiljer sig åt beroende på ort, typ av lägenhet och hur den används. Se det ni läser här som en förklaring av principerna, inte som ett alternativ till granskningen av ert eget köp. Er transaktion följer de regler som gäller vid tidpunkten och dokumentationen för just den lägenheten.
Vanligaste frågorna om juridisk granskning
- Görs den juridiska granskningen före eller efter reservationen?
- Efteråt. Reservationen tar bort lägenheten från marknaden så att juristen kan genomföra den detaljerade granskningen utan att någon annan köper den under tiden. En reservation innebär inte att ni köper i blindo, och det är reservationsavtalet som skyddar er: det måste ange vad som händer med handpenningen om granskningen hittar ett allvarligt problem.
- Hur lång tid tar den juridiska granskningen?
- Vanligtvis 2 till 4 veckor från reservationen. Det som nästan aldrig förlänger processen är själva juridikarbetet. Det är dokument som inte har kommit in från säljarsidan, byggherren eller föreningens förvaltare, och att följa upp detta är vår del snarare än juristens.
- Återbetalas reservationshandpenningen om advokaten hittar ett problem?
- Det beror på formuleringen i reservationsavtalet och varierar mellan olika byggherrar och säljare. Reservationen är den enda betalning som görs utanför garantisystemet, så den bör vara liten och avtalet måste tydligt ange villkoren för återbetalning. Därför läser advokaten avtalet innan pengarna lämnar ditt konto, och inte efteråt.
- Kan jag ärva den tidigare ägarens skulder?
- Vissa skulder och skyldigheter som är knutna till en bostad kan övergå till den nya ägaren, vilket är anledningen till att kontrollen omfattar bostaden och inte bara säljaren. I Spanien följer skulderna bostaden i stället för personen, så obetalda avgifter till samfälligheten, skatter eller böter kan övergå till dig. Advokaten kontrollerar situationen med samfälligheten och begär relevanta intyg före undertecknandet.
- Behöver jag en egen advokat, eller räcker er?
- Du behöver en oberoende advokat som företräder dig, inte byggherren eller säljaren. Vi rekommenderar vanligtvis Malaga Solicitors, en oberoende spansk advokatbyrå på Costa del Sol, och vi tar ingen provision för rekommendationen. Du kan själv anlita en annan spansk advokat, och advokaten företräder dig oavsett vilket.
- Vems namn ska bostaden stå i?
- Ditt, båda makarnas eller någon annans, beroende på familje och ekonomiska situation. Det finns inget enda rätt svar. Hur bostaden ägs kan senare påverka arv, skatter och försäljning, så det är bättre att besluta detta tillsammans med advokaten och en skatterådgivare före köpekontraktet, i stället för hos notarien. Om ni köper som ett par, har barn, betydande tillgångar i Spanien eller överväger att köpa genom ett företag, bör ni berätta det för advokaten redan från början.
- Måste jag åka till Spanien för det juridiska arbetet?
- Inte för själva kontrollen. Med en fullmakt kan advokaten hantera det mesta av processen, inklusive undertecknandet hos notarien. Vi ser ändå gärna att du kommer minst en gång, och fullmakten är enklare att ordna när du är här än från ditt hemland, där det vanligtvis krävs extra formaliteter, en apostille och en översättning.
- Vad kostar den juridiska kontrollen och vem betalar?
- Du betalar den direkt till advokatbyrån, inte genom oss. Byrån vi rekommenderar tar cirka 1 % av köpeskillingen inklusive moms, och det täcker hela uppdraget, inte bara kontrollen. Vi får ingen andel av beloppet.
